3 Gjeldende rettslige rammer for borettslag

3.1 Generelt om borettslag og boligbyggelag

Borettslag er en eieform for boliger. Borettslaget eier boligene som andelseierne disponerer. Hovedformålet til borettslaget er å skaffe andelseierne bruksrett til egen bolig (borett) i borettslagets eiendom, jf. burettslagslova § 1-1 første ledd annet punktum.

Boligbyggelag har som hovedformål å skaffe boliger til andelseierne gjennom borettslag eller på annen måte, samt forvalte boliger for andelseierne, jf. bustadbyggjelagslova § 1-1 første ledd.

Både borettslag og boligbyggelag er selskaper med begrenset ansvar. Det følger av burettslagslova § 1-2 første ledd og bustadbyggjelagslova § 1-2 første ledd at andelseierne ikke hefter overfor borettslagets/boligbyggelagets kreditorer.

Borettslag er en indirekte eiermodell. Dette innebærer at borettslaget eier eiendom, bygninger og eventuell grunn, mens andelseierne eier andeler i borettslaget. Andelen gir andelseier borett til en bestemt bolig. Borettslaget er låntager til felleslån, og borettslagets eiendom er pantsatt som sikkerhet for dette lånet. Andelseierne har ikke noe personlig ansvar for borettslagets gjeld, «fellesgjelden». Borettslagets løpende driftsutgifter dekkes av andelseierne gjennom de månedlige felleskostnadene. Felleslånet til borettslaget betjenes og nedbetales også indirekte av andelseierne gjennom de månedlige felleskostnadene. Når driftsutgiftene eller lånekostnadene stiger, øker også de månedlige felleskostnadene til andelseierne. Lånekostnadene kan stige for eksempel som følge av høyere renter eller av at avdragene begynner å løpe etter en avdragsfri periode. Hvis naboen ikke klarer å betjene sin del av felleskostnadene, vil de andre andelseierne kunne bli nødt til å dekke disse utgiftene. Her kan det nevnes at borettslaget kan inngå en avtale om sikring mot tap av felleskostnader, jf. kapittel 12. Borettslaget har også legalpant for felleskostnadene. Legalpanteretten tilsvarer inntil to ganger grunnbeløpet i folketrygden, jf. burettslagslova § 5-20. Sikkerheten utgjør dermed ca. kr. 145 000 pr. 1. februar 2010 1.

Burettslagslova skiller mellom tilknyttede og såkalte frittstående borettslag. Tilknyttede borettslag er borettslag der det følger av vedtektene at andelseierne i borettslaget skal være medlem av et bestemt boligbyggelag, jf. bustadbyggjelagslova § 1-3 og burettslagslova § 1-3 første ledd. Normalt vil tilknyttede borettslag være stiftet og oppført av boligbyggelaget de er knyttet til. Det er imidlertid også anledning til å knytte seg til et boligbyggelag etter at borettslaget er stiftet, jf. burettslagslova § 1-3 annet ledd. Videre er det vanlig at et boligbyggelag har en avtale om å være borettslagets forretningsfører, jf. burettslagslova § 8-11, jf. § 8-10. I tillegg har andre andelseiere i borettslaget og boligbyggelaget normalt forkjøpsrett ved salg av en bolig i et tilknyttet borettslag.

Frittstående borettslag benyttes gjerne som en betegnelse på borettslag hvor det ikke er noe krav om at andelseieren skal være andelseier i et boligbyggelag. Etter burettslagslova § 2-12 kan en yrkesutøver, herunder organisasjoner og offentlige virksomheter, stifte borettslag og stå som eier av samtlige andeler i laget. Betegnelsen «frittstående borettslag» benyttes verken i burettslagslova eller bustadbyggjelagslova. Frittstående borettslag er vanligvis stiftet av en utbygger.

3.2 Stiftelse og utbygging av borettslag

Ved stiftelse av borettslag skal stifter (-ne) tegne seg for alle andelene, jf. burettslagslova § 2-1 annet ledd. Yrkesutøvere, boligbyggelag, organisasjoner og offentlige virksomheter med videre, kan stifte et borettslag og eie alle andelene i borettslaget i byggeperioden, jf. burettslagslova § 2-12. Burettslagslova har minstekrav til hva et stiftingsdokument skal inneholde og hva slags vedlegg som skal følge stiftingsdokumentet.

3.3 Borettslagets økonomi

3.3.1 Finansiering av borettslag

Når borettslag etableres, har det i prinsippet tre mulige finansieringskilder: andelskapitalen, innskudd fra andelseierne og/eller annen lånekapital. Andelskapitalen for hver andel skal være mellom kr 5 000 og kr 20 000, jf. burettslagslova § 3-1 første ledd. Andelskapitalen som den enkelte andelseier innbetaler blir ikke pantesikret. Den samlede andelskapitalen utgjør borettslagets formelle egenkapital.

Det kan også være fastsatt at deler av kjøpesummen andelseieren skal betale, er et innskudd til borettslaget, jf. burettslagslova § 2-10. Loven har ingen nærmere bestemmelser om hvordan innskuddene skal fastsettes. Formelt sett er innskuddet et lån fra andelseieren til borettslaget. Det er imidlertid et lån på særskilte vilkår ettersom borettslaget verken skal betale renter eller avdrag. Lånet kan normalt heller ikke kreves tilbakebetalt før borettslaget oppløses, jf. burettslagslova § 2-10 tredje ledd. Reelt sett er innskuddene derfor en måte å øke borettslagets egenkapital ut over andelskapitalen. Innskudd er sikret med pant i borettslagets faste eiendommer med prioritet bak blant annet borettslagets fellesgjeld.

Burettslagslova inneholder som nevnt ingen regler om hvor stort innskuddet skal være, men det normale er at innskuddene utgjør ca. 20-40 prosent av finansieringen. Utgjør innskuddene 20 prosent eller mindre av finansieringen, blir boligene i borettslaget ofte omtalt som lavinnskuddsboliger.

Det kan også være bestemt at borettslaget som siste finansieringskilde opptar et lån ( felleslån eller fellesgjeld). Borettslaget kan ta opp lån med sikkerhet i borettslagets eiendommer, se forutsetningsvis burettslagslova § 2-11 første ledd og § 8-9 nr. 4. Slike lån tas vanligvis opp i forbindelse med oppføring av nye boliger eller rehabilitering av eldre boliger. Loven begrenser i dag ikke størrelsen på felleslånet, men dette foreslås endret, jf. kapittel 6. For nye borettslag utgjør felleslånet normalt 60-80 prosent av borettslagets samlede finansiering. Borettslaget er låntaker og står som ansvarlig for felleslån overfor långiver. Betaling av renter og avdrag på felleslånet utgjør en sentral del av borettslagets utgifter som andelseiere betaler indirekte gjennom månedlige felleskostnader.

3.3.2 Borettslagets inntekter (felleskostnader)

Det følger av borettslagets formål hvilke inntekter et borettslag kan ha. Borettslagets hovedformål er å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i borettslagets eiendom. Andelseiere med bruksrett til egen bolig må betale en del av borettslagets kostnader. Man kan si det slik at hovedformålet sikrer borettslaget månedlige inntekter i form av betaling av felleskostnader fra andelseiere, jf. burettslagslova § 5-19.

Som tilleggsformål kan borettslag drive med virksomhet som henger sammen med boretten, jf. § 1-1 første ledd tredje punktum. Også slik tilleggsvirksomhet kan gi borettslaget inntekter. Dette er inntekter som normalt skriver seg fra leieinntekter fra boliger som det ikke er knyttet andel til, for eksempel vaktmesterbolig, se forutsetningsvis burettslagslova § 3-2 første ledd.

Andelseieres betaling av felleskostnader er klart den viktigste inntektskilde for borettslag.

3.3.3 Borettslagets utgifter

Borettslag har ulike utgifter: driftskostnader, samt renter og avdrag på borettslagets fellesgjeld.

Driftskostnadene vil typisk bestå av utgifter til forretningsfører, strøm, renhold, forsikringspremie, kommunale avgifter, regnskapsføring, vaktmester, vedlikehold av bygningsmassen med videre. Driftskostnadene vil ofte være lavest når borettslaget er nystiftet og stige etter hvert på grunn av økt vedlikeholdsbehov.

Renter og avdrag på borettslagets fellesgjeld vil for nystiftede borettslag ofte utgjøre en betydelig del av utgiftene. Særlig gjelder dette lavinnskuddsboligene. Renteutgiftene og avdragene vil normalt reduseres med årene, men vil igjen stige dersom borettslaget tar opp felleslån for å foreta større vedlikeholds- og rehabiliteringsarbeider på bygningsmassen.

3.4 Oppsigelse av boretten

Borettslag er et selskap med begrenset ansvar, jf. burettslagslova § 1-2. En konsekvens av dette er at andelseierne kan si opp boretten med en frist på seks måneder og etter denne perioden ikke lenger være forpliktet til å betale felleskostnader, jf. burettslagslova § 5-21 første ledd. Andelseier svarer for felleskostnader som ikke er betalt fram til utløpet av oppsigelsestiden, med mindre ny andelseier tar over ansvaret, jf. burettslagslova § 5-21 første ledd.

Det er bare andelseierens personlige ansvar for felleskostnadene som faller bort etter seks måneder. Det følger av burettslagslova § 5-21 fjerde ledd at felleskostnader som faller på andelen omfattes av legalpantet i § 5-20 uavhengig av om en andelseier har personlig betalingsplikt. Det betyr at borettslaget også kan kreve felleskostnader som påløper etter at seks måneders fristen er ute, dekket av legalpantet i den grad pantet på to ganger grunnbeløpet i folketrygden ikke allerede er fylt opp av restanser.

For at den tidligere andelseieren skal anses å ha sagt opp boretten, må andelseier ha gitt boretten fra seg innen oppsigelsesperiodens utløp, jf. burettslagslova § 5-21 annet ledd. Det betyr i praksis at andelseieren må ha fraflyttet boligen, og gitt borettslaget uhindret adgang til boligen, se også husleieloven § 10-2 første ledd annet punktum.

Andelseieren kan forsøke å overdra andelen til andre. Har andelseieren ikke lykkes med å få solgt boligen innen oppsigelsesperiodens utløp men opprettholder oppsigelsen og gir fra seg boretten, kan borettslaget kreve andelen tvangssolgt, jf. burettslagslova § 5-21 tredje ledd.

En andelseier vil normalt bare anse det aktuelt å si opp boretten når andelen har en lavere markedsverdi enn den del av fellesgjelden som tilligger denne andelen, jf. omtalen i kapittel 6. Det vil derfor i praksis være vanskelig å få nye andelseiere til å overta andelen og dermed plikten til å betale felleskostnader. Dette gjelder både ved forsøk på frivillige salg og ved forsøk på tvangssalg av andelen.

3.5 Tvangssalg av borettslagsandeler

Burettslagslova gir borettslaget mulighet til å gi pålegg om tvangssalg i visse tilfeller. De viktigste grunnene for å iverksette tvangssalg er mislighold av plikten til å betale felleskostnader, jf. burettslagslova § 5-19. Andelseieren kan også ha sagt opp boretten uten å ha overført andelen til andre, jf. burettslagslova § 5-21.

Tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11 regulerer tvangssalg av borettslagsandeler. Det følger av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-1 fjerde ledd at tvangsdekning i borettslagsandeler ikke kan skje ved tvangsbruk. Det innebærer at tvangsdekningen alltid må skje ved tvangssalg. Borettslagets legalpant i andelen etter burettslagslova § 5-20 er et særlig tvangsgrunnlag etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2 første ledd bokstav c. Det betyr at borettslaget ikke behøver å skaffe seg annet tvangsgrunnlag (som en dom, se tvangsfullbyrdelsesloven § 4-1 annet ledd) for kravet. Retten avgjør om tvangssalget skal gjennomføres som et medhjelpersalg eller som tvangsauksjon på grunnlag av hva som antas å gi størst utbytte, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-12 første ledd. Av disse salgsmåtene er det i praksis medhjelpersalg som benyttes i dag.

Regjeringens utvalg som utredet frivillig sikringsordning mot tap av felleskostnader i borettslag har sett på antall begjæringer og tinglyste tvangssalg av borettslagsandeler de siste årene. Utvalget innhentet statistisk materiale for årene 2007 og 2008 for å belyse omfanget av tvangssalg og tiden det tar å gjennomføre et tvangssalg, både på landsbasis og fra Oslo byfogdembete. Tendensen i denne perioden var et stigende antall tvangssalg og saksbehandlingstid. I tabell 3.1 redegjøres det for tallene på landsbasis, mens tallene fra Oslo byfogdembete framgår av tabell 3.2. Nedenfor følger tall hentet fra utvalgets redegjørelse i NOU 2009:17 Sikring mot tap av felleskostnader i borettslag på side 17 følgende. Tabellene er supplert med tallene for 2009.

3.6 Konkurs i borettslag

I utgangspunktet kan ethvert rettssubjekt, personlig eller upersonlig, gå konkurs. Borettslag står ikke i noen særstilling, se forutsetningen i burettslagslova § 5-25.

Borettslag er et selskap med begrenset ansvar, jf. burettslagslova § 1-2. Dette innebærer at andelseierne ved en konkurs ikke er ansvarlige for borettslagets forpliktelser. For andelseierne har konkursen i første omgang den virkning at bruksretten til egen bolig i borettslagets eiendom (boretten) går over til å bli en tidsubestemt leierett etter husleielovens regler, jf. burettslagslova § 5-25 første ledd første punktum. Andelseierne kan dermed bli boende i boligene som leiere hvis borettslaget går konkurs. Sammenlignet med eiere av eierseksjoner og andre eierboliger som normalt må fraflytte boligen ved konkurs er andelseierne bedre vernet.

At boretten ved konkursåpningen bortfaller og går over til å bli en leierett etter husleieloven, fører til at (den tidligere) andelseieren ikke lenger skal betale felleskostnader, men husleie fastsatt etter gjengs leie, jf. burettslagslova § 5-25 første ledd annet punktum.

Eventuelle innskudd fra andelseierne etter burettslagslova § 2-10, vil som regel gå tapt ved konkurs. Innskuddene har prioritet bak borettslagets felleslån. Salg av eiendommene vil ofte bare kunne gi delvis dekning til banken som har ytt felleslånet. For den som har foretatt individuell nedbetaling av fellesgjeld, vil det ofte være av avgjørende betydning for muligheten til å få beløpet tilbake, at vedkommende har fått sikkerhet med lik prioritet som banken.

Dersom konkursboet eller andre overtar eiendommen etter konkursåpningen, kan det tidligere borettslaget drives videre som en utleiegård eller seksjoneres. Ved en seksjonering har de tidligere andelseierne som fremdeles leier bolig, og eventuelle nye leiere, rett til å kjøpe seksjonen de bebor til 80 prosent av seksjonens salgsverdi, jf. eierseksjonsloven §§ 14 til 17. En tidligere andelseier som ikke kjøper boligen ved seksjoneringen, beholder sine rettigheter etter leieavtalen, jf. eierseksjonsloven § 18.

Tabell 3.3 viser antall åpnede konkurser i borettslag fra 2000 til 2009. Tallene viser at konkurser i borettslag knapt har forekommet de siste ti årene. I forbindelse med de økonomiske problemene i samfunnet i perioden 2008-2009, har imidlertid antallet konkurser økt.