7 Selgerfinansiering av borettslagsboliger

7.1 Gjeldende rett

De fleste som kjøper bolig finansierer eiendomskjøpet ved bruk av oppsparte midler og lån. Kjøper kontakter gjerne en finansinstitusjon for opptak av lån.

Etter at gjeldende burettslagslov trådte i kraft, har andre enn boligbyggelag fått adgang til å stifte borettslag, jf. burettslagslova § 2-12. Det finnes flere nyere eksempler på at stiftere av borettslag selv har gitt lån til kjøpere av borettslagsboliger som ikke har fått lån i en finansinstitusjon. Denne type lån omtales heretter som selgerfinansiering. Departementet er ikke kjent med omfanget av denne type lånevirksomhet.

Det kreves i utgangspunktet konsesjon for å yte kreditt til finansiering av annet enn egen virksomhet etter finansieringsvirksomhetsloven § 1-2 som lyder:

Ǥ 1-2. Finansieringsvirksomhet

Som finansieringsvirksomhet regnes å yte, formidle eller stille garanti for kreditt eller på annen måte medvirke ved finansiering av annet enn egen virksomhet, unntatt

1. plassering av midler i finansinstitusjon, men ikke formidling av slike plasseringer eller annet mottak av andres midler for videreplassering i finansinstitusjon

2. erverv av aksjer eller andre eierinteresser

3. kreditt fra den som selger en vare eller tjeneste

4. utleie av fast eiendom eller løsøre som ikke er finansiell leasing

5. lån eller garanti for lån til egne ansatte

6. finansiering som bare forekommer som enkeltstående tilfeller.

7. virksomhet i foretak regulert i lov om e-pengeforetak.»

Bestemmelsen har flere unntak som fritar fra konsesjonsplikt. Følgende to unntak i finansieringsvirksomhetsloven kan være aktuelle når det ytes selgerkreditt for borettslagsboliger: «kreditt fra den som selger en vare eller tjeneste» etter § 1-2 første ledd nr. 3 og «finansiering som bare forekommer som enkeltstående tilfeller», jf. § 1-2 første ledd nr. 6.

Finansdepartementet er av den oppfatning at unntaket «kreditt fra den som selger en vare eller tjeneste»i finansieringsvirksomhetsloven § 1-2 første ledd nr. 3 ikke omfatter borettslagsboliger, jf. Finansdepartementets tolkningsuttalelse av 23. juni 2006. I saken ble det lagt vekt på at borettslagsboliger inneholder et vesentlig element av en fordring, som ikke faller inn under en naturlig språklig forståelse av begrepet «vare» i finansieringsvirksomhetsloven § 1-2 første ledd nr. 3. En slik forståelse av ordlyden har støtte i lovens forarbeider. Uttalelsene i forarbeidene trekker i retning av at unntaket for selgerkreditt er ment for tradisjonell varehandel, jf. NOU 1974:1 Finansieringsselskaper og låneformidling. Finansdepartementet viste i tolkningsuttalelsen også til at Banklovkommisjonen synes å forutsette at fast eiendom etter gjeldende rett ikke omfattes av varebegrepet i finansieringsvirksomhetsloven § 1-2 første ledd nr. 3, jf. utredning nr. 4 Finansforetak mv. (NOU 1998:14) side 196 i tilknytning til forslag til ny, tilsvarende unntaksbestemmelse for selgerkreditt. Forutsetningen fra Banklovkommisjonen ble ifølge Finansdepartementet ansett å måtte gjelde desto mer for borettslagsboliger, som både språklig og faktisk ligger lenger unna begrepet «vare» enn det fast eiendom gjør.

Et annet argument var at kredittkjøpsloven inneholder regler som beskytter debitor ved kjøp av løsøre på kreditt. I henhold til forskrift fastsatt i medhold av kredittkjøpsloven, skal kjøper betale minst 35 prosent av prisen kontant der varen har en pris på over 10 prosent av folketrygdens grunnbeløp 1. Kredittkjøpsloven gjelder ikke kreditt fra selger ved salg av borettslagsboliger. Det ble i tolkningsuttalelsen også vist til at hvis en forbruker henvender seg til en finansinstitusjon for finansiering av kjøp av borettslagsbolig, får reglene i finansavtaleloven til beskyttelse av debitor anvendelse, jf. for eksempel finansavtaleloven § 47 om plikten til å fraråde forbrukere fra å ta opp lån i strid med økonomisk evne.

Det er også unntak fra konsesjonsplikten etter finansieringsvirksomhetsloven for «finansiering som bare forekommer som enkeltstående tilfeller ». Unntaksbestemmelsen, som fremgår av finansieringsvirksomhetsloven § 1-2 første ledd nr. 6, er en videreføring av bestemmelsen i lov 11. juni 1971 nr. 71 om finansieringsvirksomhet § 1 første ledd nr. 6. Uttalelser i forarbeidene til sistnevnte bestemmelse viser at dette er et snevert unntak, jf. Ot. prp. nr. 36 (1975-76) side 6 og 23. På side 6 i proposisjonen, annen spalte uttaler Finansdepartementet blant annet:

«... Hvis imidlertid virksomheten antar en mer permanent karakter, og det dreier seg om betydelige beløp, vil den rammes av lovens forbud mot å drive finansieringsvirksomhet uten konsesjon. Dette vil gjelde selv om ikke virksomheten framtrer som foretakets hovedvirksomhet, og selv om foretaket nytter seg av andre til å formidle utlånene.»

I samme Ot.prp. heter det på side 23 (merknadene til § 1 første ledd nr. 6):

«... En mer tilfeldig långivning mellom enkeltpersoner faller således klart utenfor. Hvis det derimot drives noen form for akvisasjon, som f.eks. avertering, utsendelse av brosjyrer eller sirkulærer eller lignende, vil det være tale om en virksomhet som normalt vil gå under loven.»

Hvis en utbygger/stifter av borettslag gir mer enn én kjøper langsiktig lån som omfatter en ikke ubetydelig del av borettslagsboligens verdi, mener Finansdepartementet at det som en hovedregel ikke faller inn under unntaket «finansiering som bare forekommer som enkeltstående tilfeller» i finansieringsvirksomhetsloven § 1-2 første ledd nr. 6. Finansdepartementet viser til at lovens ordlyd og forarbeider, samt lovens formål og reelle hensyn, taler for en slik forståelse. I tilfeller der utbygger/stifter av borettslag gir flere kjøpere lån, dreier det seg etter Finansdepartementets vurdering ikke om «tilfeldig långivning mellom enkeltpersoner», jf. det som er sitert ovenfor fra forarbeidene til finansieringsvirksomhetsloven. Det vil i slike tilfeller dreie seg om konsesjonspliktig virksomhet som lovgiver har ment å regulere i finansieringsvirksomhetsloven.

Finansinstitusjoner har plikt til å frarå låntaker som er forbruker, å ta opp lån dersom forbrukerens økonomiske evne eller andre forhold på låntakerens side tilsier at denne alvorlig bør overveie å avstå fra å ta opp lånet, jf. finansavtaleloven § 47.

Burettslagslova har ikke regler som setter krav hvis selger gir kreditt til kjøp av borettslagsboliger.

7.2 Departementets høringsutkast

Departementet foreslo at unntaket i finansieringsvirksomhetsloven fra konsesjonsplikt for kreditt som skulle ytes i enkeltstående tilfeller, ikke skulle omfatte kreditt eller annen finansiering fra selger som ikke er forbruker i forbindelse med salg av borettslagsandel. Departementet foreslo også en presisering i finansieringsvirksomhetsloven § 1-2 første ledd nr. 3 slik at det skulle framkomme klart at unntaket ikke skulle gjelde for kreditt ved salg av borettslagsboliger fra selger som ikke er forbruker.

7.3 Høringsinstansenes syn

Forbrukerombudet, Marker kommune, Porsgrunn kommune, Trondheim kommune, Den Norske Advokatforening, Huseiernes Landsforbund, KBL og OBOS støtter foreslåtte endringer i finansieringsvirksomhetsloven. Barne- og likestillingsdepartementet, Justis- og politidepartementet, Forbrukerrådet og NBBL mener det i tillegg bør vurderes om innskrenkningen bør gjelde generelt ved salg av parter i andre typer boligsammenslutninger og dermed ikke være begrenset til andeler i borettslag.

Norges Eiendomsmeglerforbund støtter i hovedsak forslaget, men mener at forslaget til nytt annet ledd i finansieringsvirksomhetsloven § 1-2 ikke bør være begrenset til å omfatte «selger som ikke er forbruker». Begrunnelsen for dette er at Norges Eiendomsmeglerforbund er kjent med at en del privatpersoner investerer i boliger som tenkes videresolgt med gevinst før ferdigstillelse. Ved videresalg i disse tilfellene kan det være vanskelig å ta stilling til om selger er å anse som forbruker eller ikke, og derfor også vanskelig å avgjøre om finansieringen omfattes av eller faller utenfor unntakene i finansieringsvirksomhetsloven § 1-2 første ledd.

Forbrukerrådet mener at hvis selger mot formodning likevel skulle yte kreditt ved salg av borettslagsandel uten konsesjon vil det gjelde en frarådningsplikt.

Husbanken støtter forslaget, men tilføyer at slik de forstår lovforslagets ordlyd vil det ikke innebære et forbud mot selgerfinansiering, selv om det vil gi kjøper bedre forbrukervern.

Finansieringsselskapenes Forening mener det formål som ligger bak ønsket om endring av finansieringsvirksomhetslovens § 1-2 er ivaretatt gjennom forslaget til nytt kapittel 3 i finansavtaleloven fremmet i NOU 2009:11 Kredittavtaler. Frarådingsplikten § 55 i forslaget i NOU 2009:11 Kredittavtaler vil gjelde alle kredittavtaler omfattet av forslagets § 44, og kredittgiver er i § 45 bokstav d definert som alle som yter kreditt som ledd i næringsvirksomhet. Siden forslaget er gjennomføring av EUs forbrukerkredittdirektiv, som er et fullharmoniseringsdirektiv, er det ikke tvil om at dette om noen tid vil bli gjeldende rett. Det heter videre i høringsuttalelsen:

«Å pålegge selgere som mer tilfeldig gir kreditt i forbindelse med salg av andel i borettslag full konsesjonsplikt for kun å pålegge frarådningsplikt, blir etter vår oppfatning alt for drastisk».

7.4 Departementets vurderinger

Departementet mener det er viktig at alle som trenger lån fra fremmede er sikret en kredittvurdering. Finansavtaleloven § 47 første punktum fastsetter at dersom långiveren før låneavtale inngås med en forbruker eller lånet utbetales til denne, må anta at, «økonomisk evne eller andre forhold på låntakerens side tilsier at denne alvorlig bør overveie å avstå fra å ta opp lånet», skal långiveren skriftlig underrette låntakeren om dette. Dette omtales gjerne som kredittvurderingen og frarådningsplikten til finansinstitusjoner, jf. mer om dette under punkt 7.1.

Kjøper kan ha behov for en kredittvurdering, og eventuelt til å bli frarådet fra å oppta et lån. Kjøper kan ha dette behovet både ved lån fra en finansinstitusjon og fra en utbygger. Finansiering som bare forekommer som enkeltstående tilfeller, er unntatt fra konsesjonsplikt etter finansieringsvirksomhetsloven, jf. punkt 7.1, og frarådningsplikten i finansavtaleloven § 47 vil ikke gjelde i disse tilfellene.

Finansieringsselskapenes Forening har i sin høringsuttalelse tatt til orde for at formålet som ligger bak forslaget om endring av finansieringsvirksomhetsloven § 1-2 blir ivaretatt gjennom forslaget til nytt kapittel 3 i finansavtaleloven, jf. NOU 2009:11 Kredittavtaler - Gjennomføring i norsk rett av forbrukerkredittdirektivet (2008/48/EF) m.m. Det er redegjort nærmere for høringsuttalelsen ovenfor under punkt 7.3.

Departementet viser til at mange av forslagene i NOU 2009:11 er fulgt opp i Prop. 65 L (2009-2010) Endringer i finansavtaleloven mv. (gjennomføring av direktiv 2008/48/EF om kredittavtaler for forbrukere mv.) som er oversendt for behandling i Stortinget. Foreslåtte endringer i finansavtaleloven innebærer at ved kreditt til en forbruker gjelder finansavtaleloven kapittel 3 «enhver» som gir kreditt som ledd i næringsvirksomhet, jf. § 1. I slike tilfeller vil det dermed gjelde en frarådningsplikt. Departementet utelukker ikke at det kan være tilfeller hvor det vil være tvil knyttet til om kreditt gitt fra en utbygger er å anse som næringsvirksomhet. Departementet mener at det derfor er grunn til å foreslå et nytt annet ledd i finansieringsvirksomhetsloven § 1-2, slik som foreslått i høringsnotatet. Departementet mener også det kan være andre grunner for at lån til kjøp av borettslagsboliger uansett skal omfattes av finansvirksomhetsloven. Dette vil blant annet kunne sikre minsterettigheter for oppsigelse av lån.

Departementet viser videre til at alle høringsinstansene - med unntak av Finansieringsselskapenes Forening - har vært positive til forslaget i høringsutkastet.

Enkelte av høringsinstansene har også tatt til orde for at forslaget i høringsutkastet bør utvides. Norges Eiendomsmeglerforbund mener forslaget til nytt annet ledd i finansieringsvirksomhetsloven § 1-2 bør også omfatte selger som er forbruker, jf. punkt 7.3. Departementet viser til at unntaket fra konsesjonsplikt for finansiering som bare forekommer i enkeltstående tilfeller i finansieringsvirksomhetsloven § 1-2 første ledd nr. 6 i utgangspunktet har gode grunner for seg. Man kan for eksempel tenke seg salg av en borettslagsandel mellom slektninger, der det gis helt eller delvis betalingsutsettelse. Det kan etter departementets syn ikke være ønskelig at slike tilfeller skulle omfattes av konsesjonsplikten. Departementet mener derfor at forslaget til nytt annet ledd i finansieringsvirksomhetsloven § 1-2 kun bør omfatte tilfeller der selger ikke er forbruker.

Flere høringsinstanser mener det bør vurderes om forslaget til nytt annet ledd i finansieringsvirksomhetsloven § 1-2 bør gjelde boligsammenslutninger generelt, og ikke bare for borettslagsandeler. Departementet ser at det er argumenter som tilsier at bestemmelsen gis et videre anvendelsesområde. Departementet kjenner ikke til at selgerfinansiering i forbindelse med salg av andre typer boligsammenslutninger har forekommet. Departementet viser også til at forslaget om at forbudet mot selgerfinansiering bør gjelde boligsammenslutninger generelt, kom inn som et innspill i høringsrunden. Forslaget har således ikke vært på høring. En eventuell utvidelse av forbudet mot selgerfinansiering til å omfatte boligsammenslutninger generelt, bør etter Finansdepartementets oppfatning sendes på alminnelig høring. Departementet vil i denne omgang foreslå å begrense reguleringen til å omfatte det som har vært på høring. Finansdepartementet vil imidlertid følge utviklingen. Hvis det viser seg at reglene omgås, og selgerfinansiering skulle bli et problem for andre boligsammenslutninger enn borettslag, vil Finansdepartementet vurdere å utvide forbudet mot selgerfinansiering i finansieringsvirksomhetsloven § 1-2.

Departementet foreslår etter dette et nytt annet ledd i finansieringsvirksomhetsloven § 1-2 i samsvar med høringsutkastet. Det innebærer en presisering av at unntakene fra konsesjonsplikt i finansieringsvirksomhetsloven § 1-2 første ledd nr. 3 og 6 ikke vil gjelde for kreditt eller annen finansiering fra selger som ikke er forbruker i forbindelse med salg av andel i borettslag. Det vises til forslaget til nytt annet ledd i finansieringsvirksomhetsloven § 1-2.