4 Informasjon om totalpris og forventet kostnadsutvikling
4.1 Gjeldende rett
4.1.1 Burettslagslova
Det skal utarbeides en bygge- og finansieringsplan ved stifting av borettslag etter burettslagslova § 2-6 som lyder:
Ǥ 2-6 Byggje- og finansieringsplan
(1) Ein byggje- og finansieringsplan skal leggjast ved stiftingsdokumentet.
(2) Planen skal innehalde teikningar og skildring av lagets bygg med bustadene, kostnadsoverslag, finansieringsplan og driftsbudsjett.
(3) Planen skal vise kva bustad som er knytt til kvar andel, og fordelinga av felleskostnadene.
(4) Planen kan endrast av styret, eventuelt med samtykke frå generalforsamlinga etter § 8-9. Endring av innskotet kan berre skje etter § 2-10, og endring av fordelinga av felleskostnadene kan berre skje etter § 5-19.»
Bygge- og finansieringsplan skal legges ved stiftingsdokumentet. Planen skal blant annet inneholde tegninger og beskrivelse av bygningene og boligene til borettslaget, kostnadsoverslag, finansieringsplan og driftsbudsjett. Med driftsbudsjett menes budsjett over inntekter og utgifter etter at boligene er oppført. Det angis ikke for hvilken periode det skal oppstilles et driftsbudsjett. Det skal også framgå av planen hvilke boliger som er knyttet til hvilke andeler og fordelingen av felleskostnadene.
Burettslagslova har ikke regler om i hvilken grad kjøpere av andeler skal gjøres kjent med bygge- og finansieringsplanen. Burettslagslova har heller ingen generelle bestemmelser om opplysningsplikt ved salg av borettslagsboliger. Det er dermed ikke plikt etter burettslagslova til å oppgi totalpris ved salg av borettslagsboliger. Det er heller ikke plikt etter denne loven til å opplyse om forventede kostnadsendringer, for eksempel høyere felleskostnader som følger av økte renter på felleslånet. Spørsmål om selgers opplysningsplikt overfor kjøper må vurderes etter reglene i avhendingslova og bustadoppføringslova, jf. omtalen av dette under punkt 4.1.3.
4.1.2 Forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag
Forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag av 30. juni 2005 nr. 745 stiller krav til innholdet i borettslagets årsregnskap. § 5 inneholder bestemmelser om noter til årsregnskapet. Det siteres følgende fra forskriftens § 5 annet ledd nr. 9:
«For hver post under langsiktig gjeld skal det opplyses om rente- og avdragsbetingelser, løpetid og eventuelle andre betingelser av vesentlig betydning for regnskapsbrukerne. Dersom det er foretatt individuell nedbetaling av gjeld, skal det gis opplysning om dette.»
Forskriften stiller krav til hva årsregnskapet og årsberetningen til et borettslag skal inneholde. Forskriften stiller derimot ikke krav til hvilke opplysninger som skal gis til kjøper ved salg av en borettslagsbolig.
4.1.3 Bustadoppføringslova og avhendingslova
De kontraktsrettslige reglene om opplysningsplikt ved salg av nye og brukte borettslagsboliger følger av bustadoppføringslova § 26 og avhendingslova § 3-7.
Bustadoppføringslova gjelder dersom arbeid som entreprenøren står for enda ikke er fullført på avtaletidspunktet, jf. bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b, mens avhendingslova gjelder dersom boligen er fullført på avtaletidspunktet. I avhendingslova er det noen særregler for forbrukerkjøp av nyoppført bolig, med andre ord slik at loven generelt ikke kan fravikes til skade for forbrukeren, jf. avhendingslova § 1-2 annet ledd første punktum.
Både bustadoppføringslova og avhendingslova gjelder for kjøp av andeler i borettslag, jf. bustadoppføringslova § 1a, avhendingslova § 1-1a, og burettslagslova § 2-13 første ledd. Bustadoppføringslova omfatter også kjøp av bolig som senere skal knyttes til en andel i et borettslag. Når det i det følgende tales om kjøp av andeler i borettslag, er meningen at også disse tilfellene skal være omfattet.
Verken avhendingslova eller bustadoppføringslova inneholder særlige regler om opplysningsplikt ved salg av borettslagsboliger. Etter bustadoppføringslova § 1a annet ledd skal imidlertid avtalen opplyse om andelssum, innskudd og fellesgjeld i borettslaget.
Ved salg av borettslagsboliger som er omfattet av avhendingslova, må selgerens opplysningsplikt vurderes etter lovens § 3-7, som lyder slik:
Ǥ 3-7 Manglande opplysning om eigedomen
Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.»
Kjerneområdet for bestemmelsen er opplysninger om eiendommens tilstand, egenskaper og bruk. Uttrykket «omstende ved eigedomen» er imidlertid ment å favne vidt, og vil for eksempel omfatte opplysninger om offentligrettslige rådighetsbegrensninger, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990-91) Om lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova) side 88-90. Bestemmelsen gjelder også opplysninger om økonomiske forpliktelser knyttet til eiendommen, se for eksempel dommen i RG 1999 s. 1334 (Borgarting lagmannsrett) om festeavgift. Det må anses som klart at den som selger en borettslagsbolig, må gi forhåndsopplysning om hvor mye som skal betales i månedlige felleskostnader, jf. burettslagslova § 5-19 tredje ledd. Selgeren må trolig også opplyse om hvor stor del av fellesgjelden som er knyttet til andelen, men plikter neppe å informere om borettslagets samlede gjeldsforpliktelser.
Opplysninger om lånevilkår og konsekvenser av endret rente på fellesgjelden faller som utgangspunkt ikke innenfor informasjonsplikten i avhendingslova § 3-7. Selgeren kan heller ikke sies å ha noen alminnelig plikt til å opplyse om totalprisen. Som utgangspunkt har selgeren ikke plikt til å opplyse om forventet kostnadsutvikling. Selgeren kan likevel ha plikt til å informere om dette dersom han er kjent med at de månedlige felleskostnadene vil stige som følge av planlagte eller pågående rehabiliteringsarbeider, at avdragsfriheten på felleslånet utløper eller lignende.
Ovenfor er det bare skissert noen utgangspunkter og normalløsninger. Innholdet i selgerens opplysningsplikt etter avhendingslova § 3-7 må vurderes konkret i hver enkelt sak, og det må i denne forbindelse tas hensyn til om begge parter er forbrukere eller om en av partene er profesjonell.
Dersom selgeren gir uriktige opplysninger, kan det utgjøre en mangel etter avhendingslova § 3-8. Det gjelder også om selgeren uttaler seg om forhold som han ikke har plikt til å informere om etter § 3-7.
Avhendingslova §§ 3-7 og 3-8 om manglende og uriktige opplysninger stiller informasjonskrav til «seljaren». Begrepet «seljaren» skal etter forarbeidene og rettspraksis tolkes vidt, slik at det også kan omfatte eiendomsmeglere, takstmenn og eventuelle andre som har medvirket ved salget, se nærmere drøftelser i Høyesteretts dom i Rt. 2001 s. 369 (takstmanndommen).
Ved kjøp av andeler i borettslag som faller inn under bustadoppføringslova, må spørsmålet om opplysningsplikt vurderes etter lovens § 26, som lyder slik:
Ǥ 26 Manglande opplysningar
Mangel ligg òg føre dersom forbrukaren før avtalen vart gjord ikkje har fått opplysningar om arbeidet, materialane eller eigedomen som entreprenøren kjende eller måtte kjenne til, og som forbrukaren hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtalen at opplysningane ikkje vart gjevne.»
Paragrafen må tolkes i lys av bustadoppføringslova § 1a annet ledd, som stiller krav om at avtalen skal opplyse om andelssum, innskudd og fellesgjeld i borettslaget. Dette kravet til innholdet i avtalen gjør at spørsmålet om kontraktsrettslig opplysningsplikt før avtaleinngåelsen får noe mindre betydning enn det ellers ville hatt.
Etter bustadoppføringslova § 1a annet ledd skal avtalen for det første opplyse om andelssummen. Andelen skal lyde på minst 5 000 kroner og maksimalt 20 000 kroner, jf. burettslagslova § 3-1 første ledd. For det andre skal avtalen opplyse om et eventuelt innskudd. Kjøperen skal normalt betale et slikt innskudd (eller egenkapital), som sammen med andelssummen vil utgjøre kontantvederlaget. For det tredje skal det opplyses om «fellesgjeld i burettslaget». Det framgår ikke klart av lovteksten eller lovforarbeidene om det er den samlede fellesgjelden som skal opplyses, om det er kjøperens andel av fellesgjelden, eller begge deler. Ordlyden isolert sett kan tale for at lovteksten sikter til den samlede fellesgjelden. Bestemmelsens formål og den indre sammenhengen i bestemmelsen tilsier derimot at det er kjøperens andel av fellesgjelden som skal opplyses. Det synes dessuten å være vanlig praksis at kjøperens andel av fellesgjelden framgår av avtalen. Det antas på denne bakgrunn at avtalen skal opplyse om andel fellesgjeld, mens den ikke trenger å opplyse om den samlede fellesgjelden. Er avtalen inngått før bygge- og finansieringsplan etter burettslagslova § 2-6 er vedtatt, kan det imidlertid vanskelig stilles krav om at andel fellesgjeld blir oppgitt.
Bustadoppføringslova § 1 a annet ledd stiller ikke krav om at avtalen skal inneholde opplysninger om de månedlige felleskostnadene. Det kan reises spørsmål om bustadoppføringslova § 26 pålegger utbyggeren å opplyse om dette. En forbruker kan sies å ha «grunn til å rekne med å få» opplysninger om beregning av månedlige felleskostnader. Dette er også opplysninger som skal framgå av bygge- og finansieringsplanen, jf. burettslagslova § 2-6 tredje ledd, jf. annet ledd. Mer tvilsomt er det om estimater over månedlige felleskostnader kan sies å være «opplysningar om arbeidet, materialane og eigedommen» etter bustadoppføringslova § 26 første punktum. Ordlyden taler for at bestemmelsen primært omfatter opplysninger som gjelder fysiske egenskaper ved eiendommen. Forholdet til den tilsvarende bestemmelsen i avhendingslova § 3-7 kan derimot tilsi at bestemmelsen gis et noe videre anvendelsesområde. I motsatt retning trekker at det kan virke urimelig om eventuelle feilanslag skal utløse kontraktsrettslige misligholdsvirkninger hvis anslaget bygger på en forsvarlig vurdering.
Spørsmålet om opplysningsplikt etter bustadoppføringslova § 26 er ikke drøftet i forarbeidene til burettslagslova, som inneholdt forslaget til bestemmelsen i bustadoppføringslova § 1a. Siden bestemmelsen om opplysningsplikt i bustadoppføringslova § 26 ikke er nevnt, kan det virke som om tanken har vært at det er § 1a annet ledd kombinert med burettslagslova § 2-6 (bygge- og finansieringsplan) som skal gi forbrukeren et tilstrekkelig opplysningsunderlag. Det legges etter dette til grunn at utbyggeren neppe har en plikt etter bustadoppføringslova § 26 til å gi opplysninger om beregning av månedlige felleskostnader.
Forbrukeren er gjennom bustadoppføringslova § 1a annet ledd sikret informasjon som gjør det lett å fastsette totalprisen. Det er imidlertid ikke krav om at summen av andelssum, innskudd og andel fellesgjeld framgår av avtalen. Plikt til å opplyse om totalsummen kan heller ikke forankres i bustadoppføringslova § 26. Det samme gjelder informasjon om forventet kostnadsutvikling, lånevilkår og konsekvenser av endret rente på fellesgjelden. Her må det imidlertid tas hensyn til at bygge- og finansieringsplanen vil inneholde beskrivelser av blant annet kostnadsoverslag, finansieringsplan og driftsbudsjett.
Informasjonskravene i bustadoppføringslova §§ 26 og 27 retter seg mot «entreprenøren». Ved salg av borettslagsboliger under oppføring vil informasjonsplikten påhvile «bustadbyggjelag eller annan yrkesutøvar», jf. bustadoppføringslova § 1a første ledd. Begrepet «entreprenøren» i bustadoppføringslova §§ 26 og 27 må tolkes vidt, slik at det for eksempel også omfatter eiendomsmeglere som formidler salget. Drøftelsene i Høyesteretts dom i Rt. 2001 s. 369 (takstmanndommen), som gjaldt avhendingslova, må antas å ha overføringsverdi til de tilsvarende bestemmelsene i bustadoppføringslova.
4.1.4 Eiendomsmeglingsloven
Eiendomsmeglingsloven omfatter boligsalg med videre der det brukes mellommann i form av eiendomsmegler eller advokat som har stilt særskilt sikkerhet. For eksempel vil salg av egen bolig fra en person, som selv er forbruker, ikke være regulert av eiendomsmeglingsloven. Eiendomsmeglingsloven omfatter heller ikke den situasjon at en entreprenør selger boliger vedkommende selv har oppført. Når det i det følgende tales om megler, er meningen å dekke enhver mellommann som faller inn under eiendomsmeglingslovens anvendelsesområde.
Etter eiendomsmeglingsloven har megler en omfattende undersøkelses- og opplysningsplikt overfor kjøper. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 som lyder:
«§ 6-7. Oppdragstakerens undersøkelses- og opplysningsplikt
(1) Oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Har oppdragstakeren ikke foretatt innhenting og kontroll av opplysninger som nevnt i første punktum, skal kjøperen før handel sluttes, gis skriftlig orientering om grunnen til dette.
(2) Oppdragstakeren plikter før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger:
eiendommens registerbetegnelse og adresse,
eierforhold,
tinglyste forpliktelser,
tilliggende rettigheter,
grunnarealer,
bebyggelsens arealer og angivelse av alder og byggemåte,
eventuell adgang til utleie av eiendommen eller deler av denne til boligformål,
ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse,
ligningsverdi og offentlige avgifter,
forholdet til endelige offentlige planer, konsesjonsplikt og odelsrett,
spesifikasjon over faste løpende kostnader,
hvis kjøpesum er fastsatt, totalkostnad som omfatter alle gebyr og avgifter og øvrige kostnader,
hvis kjøpesum ikke er fastsatt, en samlet oppstilling over prisantydning og alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader, og
hva som er avtalt om meglers vederlag, jf. § 7-2.
(3) I forbindelse med transaksjoner som omfattes av lovens § 1-2 annet ledd nr. 3, og i forbindelse med formidling av sameieandeler og eierseksjoner, skal den skriftlige oppgaven også inneholde følgende opplysninger:
Lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og beregning av månedlige felleskostnader, samt andre faste kostnader som knytter seg til dette,
separat beregning av månedlige felleskostnader etter en eventuell avdragsfri periode,
opplysninger om kjøper kan holdes ansvarlig for andres mislighold av felleskostnader eller usolgte enheter hørende til prosjektet,
relevante rettigheter og forpliktelser for innehaveren av atkomstdokumentet, sameieandelen eller eierseksjonen ifølge lov, forskrift, vedtekter, vedtak og avtaler, og
vesentlige opplysninger om borettslaget, sameiet el. sitt budsjett og regnskap, samt opplysninger om at disse dokumentene er tilgjengelige hos oppdragstaker.
(4) I forbindelse med transaksjoner som omfattes av lovens § 1-2 annet ledd nr. 4, skal den skriftlige oppgaven inneholde vesentlige opplysninger om selskapets budsjett og regnskap, samt opplysninger om at disse dokumentene er tilgjengelige hos oppdragstakeren.
(5) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler om hvilke opplysninger som skal inntas i oppgave som nevnt i annet, tredje og fjerde ledd, samt fastsette ytterligere krav.»
Med «totalkostnad som omfatter alle... kostnader» i § 6-7 annet ledd nr. 12 og «en samlet oppstilling over prisantydning og alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader» i annet ledd nr. 13, menes alle kostnader som knytter seg til selve boligkjøpet, jf. Ot. prp. nr. 16 (2006-2007) Om lov om eiendomsmegling, første spalte, nederst på side 160. Det vil for eksempel omfatte dokumentavgift og tinglysingsgebyr. I Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) Om lov om eiendomsmegling side 160 annen spalte fremgår det at departementet mente at kravet til prisinformasjon må ses i sammenheng med eiendomsmeglingslovutvalgets forslag om at eiendommens andel av eventuell fellesgjeld skal framgå ved omsetning av blant annet borettslagsboliger. Dette kommer imidlertid - i motsetning til Eiendomsmeglingslovutvalget i NOU 2006: 1 Eiendomsmegling - ikke uttrykkelig frem av ordlyden i gjeldende eiendomsmeglingslov, verken av § 6-7 annet ledd eller tredje ledd. Uttrykket «totalkostnad» i § 6-7 annet ledd nr. 12 omfatter etter gjeldende rett neppe andel av fellesgjeld som skal betjenes av andelseieren. Det må imidlertid legges til grunn at megler plikter å gi opplysninger om eventuell andel av fellesgjeld som skal betjenes av andelseieren i medhold av den generelle bestemmelsen om meglers opplysningsplikt i eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd første punktum.
Ved salg av borettslagsboliger plikter eiendomsmegler å utarbeide en skriftlig salgsoppgave som inneholder «lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og beregning av månedlige felleskostnader, samt andre faste kostnader som knytter seg til dette» og «separat beregning av månedlige felleskostnader etter en eventuell avdragsfri periode», jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 1 og 2. Eiendomsmeglers plikter gjelder også ved andre transaksjoner enn formidling av borettslagsboliger, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-2. Departementet mener at « beregning av månedlige felleskostnader», jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 1 og nr. 2, i utgangspunktet må bety det samme som opplysninger om størrelsen på de månedlige felleskostnadene. I forarbeidene til loven (NOU 2006:1 Eiendomsmegling punkt 10.3.2.4) framgår det at salgsoppgaven også skal gi opplysninger om vedtatte kostnadsøkninger som ikke er effektuert.
4.1.5 Markedsføringsloven og bransjenormen
4.1.5.1 Markedsføringsloven
Markedsføring av boliger faller inn under markedsføringsloven. En villedende eller utilstrekkelig veiledende framstilling av boligen som skal selges, vil være lovstridig, jf. markedsføringsloven kapittel 2. Videre gjelder markedsføringsloven for alle næringsdrivende. Eiendomsmeglere og utbyggere som driver med oppføring og salg av boliger, faller dermed inn under markedsføringsloven og må innrette sin markedsføring etter reglene i loven.
Ny markedsføringslov ble vedtatt høsten 2008 og trådte i kraft 1. juni 2009. Loven har blant annet bakgrunn i direktiv 2005/29/EF om foretaks urimelige handelspraksis overfor forbruker og er i hovedsak en videreføring av tidligere rett. Direktivet er basert på totalharmonisering, som innebærer at det ikke er anledning til å ha avvikende regler. Sentralt i loven er bestemmelser som beskytter forbrukerens økonomiske interesser for å hindre handelspraksis som er villedende eller aggressiv. Gjennomføring av direktivet har medført endringer i begrepsbruk og utforming.
Den nye loven vil dekke markedsføring i vid forstand. Det er i markedsføringsloven § 6 første ledd presisert at urimelig handelspraksis er forbudt. En handelspraksis omfatter markedshandlinger foretatt både før, under og etter at en avtale er inngått. Kommersiell kommunikasjon som har til formål å markedsføre en ytelse, vil være handelspraksis uansett hvilken form den har. Markedsføring i form av arrangementer («events»), eksempelvis messer og visningsturer for presentasjon av boligprosjekter, vil være omfattet av loven. Også andre handlinger foretatt før avtaleinngåelse, vil være handelspraksis, for eksempel framleggelse av prospekt, opphenging av salgsplakater og annet materiale i butikk/meglerkontor, eller atferd for å fremme salg. Det vises til mer utfyllende kommentarer i Ot.prp. nr. 55 (2007-2008) Om lov om kontroll med markedsføring og avtalevilkår mv. (markedsføringsloven), spesialmerknader til § 5 bokstav d.
4.1.5.2 Bransjenormen
Forbrukerombudet sluttførte høsten 2008 et samarbeid med boligbransjen med formål å legge fram nye regler for markedsføringen, den såkalte bransjenormen for markedsføring av boliger. Det er gjort mange endringer i normen blant annet etter erfaringer fra nyboligsalg. Den nye bransjenormen inkluderer også nye krav som følger av eiendomsmeglingsloven.
Bransjenormen skal sikre at markedsføringen er i tråd med de til enhver tid gjeldende rettsregler, innenfor kravene til god meglerskikk. Normen innebærer en tolking og presisering av hva som er god markedsføring, men bransjenormen er ikke bindende i seg selv. Ved brudd på normen må det derfor vurderes om det foreligger brudd på loven, og dette vil som hovedregel være tilfelle.
Forbrukerombudet har signalisert at ombudet også vil følge svært nøye med på markedsføringen av borettslag framover og slå ned på eventuelle manglende eller villedende opplysninger i annonser og prospekter.
Normen oppstiller krav til hvordan pris og fellesgjeld skal angis i borettslag. Det siteres følgende fra den nye bransjenormen datert desember 2008:
«3.2.1 Generelle krav til prismarkedsføring
I all markedsføring (salgsoppgaver/prospekt, boligannonser på Internett, boligannonser i aviser og andre trykte medier, samt ved annen prismarkedsføring) skal det gis klare og fullstendige prisopplysninger. Alle kjente kostnader og økonomiske forpliktelser ved kjøpet skal fremgå.
De totale omkostningene ved kjøpet skal i umiddelbar tilknytning til øvrige prisopplysninger oppgis som et anslag i prosent av kjøpesum/prisantydning, eller på annen like tydelig måte.
Kjøpesum/prisantydning og andel fellesgjeld skal i all markedsføring summeres i et samlet beløp («Totalt»). Det samlede beløp skal fremkomme minst like tydelig som øvrige priselement.
Eksempel på prismarkedsføring av eierseksjon i papirbasert medium/avisannonse:
Verditakst: kr: 1 800 000,-
Prisantydning: kr. 1 800 000,-
Andel fellesgjeld: kr: 200 000,-
Totalt (prisantydning + fellesgjeld): kr. 2 000 000,- + omkostninger
Omkostninger: ca. 2,75 % av kjøpesum ekskl. fellesgjeld
Felleskostnader: kr. 1 500,- inkl. nedbet. fellesgjeld, forsikring
Eksempel på prismarkedsføring av borettslagsbolig i papirbasert medium/avisannonse:
Verditakst kr. 1 800 000,-
Prisantydning kr. 1 800 000.-
Andel fellesgjeld: kr: 200 000,-
Totalt (prisantydning + fellesgjeld): kr. 2 000 000,- + omkostninger
Omkostninger: (Bør angis i kronebeløp)
Felleskostnader: kr. 2 000,- inkl. nedbet. fellesgjeld, forsikring»
Forbrukeren skal dermed ha klar og god informasjon om blant annet kjøpesum for boligen og andel fellesgjeld. Forbrukerombudet mener at dette best kan gis ved at man oppgir en totalpris (prisantydning + fellesgjeld) slik det nå framgår av bransjenormen.
Ifølge normen stilles det også særkrav til salgsoppgave/prospekt til lavinnskuddsboliger. Det siteres her følgende fra deler av bransjenormens punkt 3.2.3:
«Ved markedsføring av boliger
som har et særlig lavt innskudd og en høy andel fellesgjeld og/ eller
som er rettet spesielt mot unge boligkjøpere og/ eller
som har en avdragsfri periode,
bør det gis særlig god informasjon om konsekvensene av eventuelle renteendringer, lengden på eventuell avdragsfri periode, samt de økonomiske konsekvensene ved utløpet av en eventuell avdragsfri periode.»
Dette er opplysninger som vil bidra til å gjøre kjøpere kjent med risikoen for økte felleskostnader. Her nevnes en annen bestemmelse i bransjenormen som vil bidra til bedre opplysninger om felleskostnadene knyttet til boliger. Det siteres følgende fra punkt 3.2.5:
«3.2.5 Bruk av beregninger av bokostnader/månedskostnader
Dersom det opplyses om bokostnader/månedskostnader i salgsoppgave/prospekt eller annen markedsføring, må forutsetningene for slike beregninger klart fremgå. Det kan ikke opplyses om beregninger av netto bokostnader/månedskostnader uten at det samtidig og like tydelig oppgis bruttostørrelsene, altså kostnadene før mulige skattefradrag og andre mulige fradragsposter/inntektsposter er trukket fra. Bokostnader/ månedskostnader bør ikke presenteres på en mer fremtredende måte enn andre prisopplysninger.
Dersom det benyttes et konkret eksempel på bokostnader per måned, må det klart opplyses dersom eksemplet kun gjelder for bestemte år. Like klart må det opplyses dersom Bokostnadene vil stige etter utløpet av den angitte perioden.»
4.2 Departementets høringsutkast
Departementet foreslo at det framkommer klart av både bustadoppføringslova og eiendomsmeglingsloven at det skal opplyses om totalprisen. Det ble også foreslått en endring i bustadoppføringslova § 1a annet ledd slik at det presiseres at det skal opplyses om den enkeltes andel av fellesgjelden. For eiendomsmeglingslovens del gikk forslaget i høringsutkastet ut på at salgsoppgaven skulle inneholde en summering av salgssum/prisantydning, eventuell andel av fellesgjeld og alle gebyrer, avgifter og andre kostnader knyttet til boligkjøpet.
For å sikre kjøpere av boliger opplysninger om felleskostnader og forventet kostnadsutvikling også hvis boligen ikke ble solgt gjennom megler, foreslo departementet en opplysningsplikt i burettslagslova for boligbyggelag eller annen yrkesutøver som nevnt i burettslagslova § 2-12. Etter forslaget skulle det opplyses om rente- og avdragsvilkår, løpetid og andre vilkår av vesentlig betydning for nedbetaling av fellesgjelden. Det ble foreslått at denne opplysningsplikten likevel ikke skulle gjelde dersom den delen av fellesgjelden som er knyttet til andelene var mindre enn 10 prosent av totalprisen for den samme andelen. Det ble foreslått at opplysningsplikten ikke skulle gjelde for privatpersoner.
4.3 Høringsinstansenes syn
4.3.1 Opplysninger om totalpris
Bergen kommune, Horten kommune, Marker kommune, Porsgrunn kommune, Trondheim kommune, KBL, Eiendomsmeglerforetakenes forening, Finansieringsselskapenes forening og Sparebankforeningen støtter de foreslåtte lovendringene uten ytterligere kommentarer.
Forbrukerombudet støtter lovendringene, men mener det bør presiseres tydeligere i eiendomsmeglingslovens § 6-7 annet ledd nr. 12 og 13 at priselementene skal summeres i et totalbeløp. Forbrukerombudet mener også at totalprisprinsippet bør gjelde ved privat internettannonsering, og viser til at det er sannsynlig at egensalg av bolig vil øke dersom nettportaler som Finn.no åpnes for privat annonsering.
Finansnæringens Hovedorganisasjon tror at de foreslåtte lovendringene for økt og bedre informasjon om totalpris og forventet kostnadsutvikling vil være et viktig bidrag for å sørge for viktig informasjon til kjøpere av borettslagsandeler med høy fellesgjeld.
Forbrukerrådet støtter forslaget om å lovfeste prinsippet om at totalprisen alltid skal oppgis ferdig summert når det selges boliger med fellesgjeld. Forbrukerrådet mener at endringsforslag for eiendomsmeglingslovens § 6-7 annet ledd nr. 13 ikke er tilstrekkelig tydelig på at de ulike priselementene skal summeres i en totalsum og foreslår følgende formulering: «hvis kjøpesum ikke er fastsatt, en samlet oppstilling som omfatter prisantydning, andel av fellesgjeld og alle gebyrer og avgifter og øvrige kostnader, og den samlede summen av disse beløpene og,». Denne formulering vil innebære at totalprisen skal inkludere omkostningene. I de tilfeller det er problematisk å fastslå omkostningene (pga. dokumentavgiften), kan det løses ved at estimatene for omkostningene baseres på prisantydningen, og at dette vil endres dersom kjøpesummen endres. Forbrukerrådet mener at krav om å inkludere omkostningene vil sikre kjøperne fullstendige prisopplysninger, og sikre at store omkostninger er inkludert i den samlede summen (for eierboliger) og gjøre det enklere å sammenligne borettslagsboliger og andre eierboliger. Formuleringen innebærer også at det er klart at enkeltelementene skal oppgis, noe Forbrukerrådet mener er en fordel. Forbrukerrådet uttaler videre:
«For borettslagsboliger skaper dette få problemer, ettersom omkostningene i de fleste tilfeller er gitt i faste beløper og ikke som prosentsatser. For eierboligene skaper dette noen problemer, ettersom omkostningene i hovedsak består av dokumentavgiften, som er gitt som en prosentsats. Dette må løses ved at det presiseres i salgsoppgaven at estimatet for omkostningene er basert på prisantydningen, og at dette vil endres dersom kjøpesummen endres».
Forbrukerrådet mener fordelene med en totalpris som inkluderer omkostningene langt overstiger ulempen med at endelig fastsettelse vil måtte justeres noe etter budgivningen. Hensynet til forbrukerne tilsier at de får fullstendige prisopplysninger, og at de ikke trenger å foreta egne regneoperasjoner når de skal kjøpe bolig. Dette prinsippet gjelder i de fleste markeder i Norge, priser til forbrukere skal for eksempel alltid oppgis med merverdiavgift. Videre utgjør omkostningene store summer, og det er avgjørende å sikre at kjøper tar høyde for dette.
Den Norske Advokatforening mener forslaget er klargjørende, og støtter forslaget.
Forbrukerrådet og Husbanken mener det er nødvendig å ta inn et nytt ledd i avhendingslovas § 1-1a som stiller krav til totalpris etter mønster fra bustadsoppføringslova § 1a annet ledd.
Forbrukerrådet mener betegnelsen «kjøpesum» bør brukes i stedet for «andelssum» og «innskot», ettersom kjøpesummen kan avvike betydelig fra andelssummen og det opprinnelige innskuddet. Forbrukerrådet mener det i prosjektsalg er tilfeldig om det er den ene eller den andre loven som benyttes. Forbrukerrådet mener dette taler for å ha like regler i avhendingslova og budstadoppføringslova. Forbrukerrådet mener det kan være usikkert om norske utbyggere er bundet av bransjenormen, herunder om utbyggerne opptrer i strid med markedsføringsloven. Forbrukerrådet tror heller ikke en slik bestemmelse vil skape nevneverdige problemer for salg mellom private uten bruk av profesjonelle medhjelpere. Justisdepartementet etterlyser en omtale av forslaget i bustadsoppføringslova § 1a annet ledd.
Forbrukerrådet mener en lovfesting av prinsippet om totalpris i eiendomsmeglingsloven, bustadoppføringslova og avhendingslova vil sikre en bedre sammenheng med reglene i markedsføringsloven og sikre at manglende opplysning om totalpris vil få privatrettslige konsekvenser.
Norges Eiendomsmeglerforbund støtter forslag til endring i bustadsoppføringslova, men foreslår i tillegg endring i avhendingsloven § 1-1a annet ledd. Dette for at opplysningsplikt om totalkostnad også skal gjelde ved salg av andel i nystiftet borettslag i bygning som ikke er nyoppført og ved salg av «brukte» andelsleiligheter. Norges Eiendomsmeglerforbund viser videre til at forlaget til endringer i eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd er en presisering av plikter som eiendomsmegler allerede har og som i dag følger av bransjenormen. Norges Eiendomsmeglerforbund slutter seg til forslaget i høringsnotatet, men vil imidlertid peke på betydningen av at borettslagene eller representanter for disse pålegges å gi eiendomsmeglerne opplysninger megleren er pålagt å gi kjøper. Derfor er Norges Eiendomsmeglerforbunds forslag til endring i borettslagsloven § 4-6 viktig, jf. nærmere omtale av dette forslaget under punkt 5.3.
Finanstilsynet går generelt inn for en størst mulig harmonisering av eiendomsmegleres og andre profesjonelle eiendomsaktørers plikter til å gi opplysninger om boliger som selges til forbrukere. Finanstilsynet mener gjeldende lovgivning ikke godt nok sikrer at kjøpere av borettslagsleiligheter får opplysninger om totalprisen på boligen som inkluderer andel fellesgjeld. Tilsynet støtter forslaget om endring i eiendomsmeglingslovens § 6-7 annet ledd nr. 12 og 13. Finanstilsynet bemerker at eiendomsmeglingsloven ikke regulerer eiendomsmeglernes annonsering av boliger. Endringen får derfor bare virkning for de opplysninger som skal gis kjøperen i skriftlig oppgave før handel inngås. Videre støtter Finanstilsynet forslag om endring av bustadsoppføringslovas § 1a annet ledd, men er av den oppfatning at avhendingslova må få tilsvarende regulering. Finanstilsynet mener opplysningsplikten også bør omfatte forbrukerkjøp som omfattes av avhendingsloven når selger er næringsdrivende. Finanstilsynet mener ferdigstilte boliger som selges fra næringsdrivende utgjør en ikke uvesentlig del av totalmarkedet for borettslagsboliger til forbrukere. Finanstilsynet foreslår følgende ordlyd: « For avtaler gjort som ledd i næringsverksemd skal selger opplyse om andelssum, innskot, andel fellesgjeld i burettslaget og den samla summen av desse beløpa.»
NBBL støtter foreslåtte endringer i eiendomsmeglerloven. NBBL presiserer at det er summen av andel fellesgjeld pluss kontantbetalingen samt omkostninger som kjøper må få oppgitt og som derfor bør inntas i bustadsoppføringslova. Den samlede summen av andelsbeløpet, innskuddet og andel fellesgjeld sier ikke nødvendigvis noe om det kjøperen skal betale.
Sparebankforeningen savner regler for hva som skjer dersom informasjonsplikt om totalkostnader ikke overholdes.
4.3.2 Opplysninger om felleskostnader mv.
Marker kommune, Trondheim Kommune, Den Norske Advokatforening, Finansnæringens Hovedorganisasjon og Finansnæringsselskapenes forening støtter lovforslaget.
Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Husbanken, Porsgrunn kommune, Eiendomsmeglerforetakenes forening, KBL, NBBL og OBOS støtter de foreslåtte endringer, men mener at unntaket hvor andelen fellesgjeld utgjør 10 prosent bør sløyfes. Forbrukerrådet mener det er viktig at også betalingsvilkårene for fellesgjeld på 10 prosent eller mindre oppgis. OBOS mener situasjonene med 10 prosent fellesgjeld i et borettslag er så upraktisk at et slikt unntak bare vil skape uklarhet om bestemmelsens rekkevidde uten at det gir noen gevinst. NBBL foreslår at bestemmelsen kommer som underkapittel III eller som del av kapittel II.
Jussformidlingen og Sparebankforeningen ser det som naturlig at opplysningsplikten gjelder i alle tilfeller, og ikke bare der fellesgjelden er høyere enn ti prosent. Om det likevel skal innføres en slik grense bør den være kronebasert framfor prosentuell. Huseiernes Landsforbund mener grensen for fritak bør heves fra de foreslåtte 10 prosent til for eksempel 20 prosent andel fellesgjeld.
Porsgrunn kommune og KBL ønsker at det skal framgå av loven at det skal framlegges en rente- og avdragsmatrise som viser forholdet mellom fellesgjelden og endringer i rente. Også framtidige vedlikeholdskostnader, avsetning til fond med videre bør være spesifisert og oppgitt ved salget. Husbanken mener det bør vurderes om det skal opplyses om kvadratmeterpris, samt framlegges en renteberegning som viser forholdet mellom fellesgjelden og forventede endringer i rentesats på kort og mellomlang sikt.
Den Norske Advokatforening, Huseiernes Landsforbund, NBBL og OBOS mener at opplysningene må foreligge før bindende avtale om kjøp inngås. OBOS viser imidlertid til at kjøpstidspunktet ofte vil finne sted før borettslaget er stiftet og lån er tatt opp, slik at det vil være avvik mellom endelige lånevilkår og det en har mulighet for å gi opplysninger om. OBOS mener forutsetningen for denne lovendringen må være at det er en viss aksept for at et overslag over lånevilkår, renter etc. ikke alltid kan anses endelig, men må anses gitt med forbehold. Erfaringene til OBOS med utbyggere er at det tilsynelatende i liten utstrekning opereres med bevisst underbudsjettering, men at det å beregne riktig fellesgjeld fullstendig korrekt i praksis viser seg vanskelig.
4.4 Departementets vurderinger
4.4.1 Opplysninger om totalpris
Departementet mener det er viktig at kjøperne av borettslagsbolig sikres opplysninger om totalprisen på boligen. Med totalprisen for borettslagsbolig menes her den pris kjøper må betale til selger tillagt denne andelens del av fellesgjelden. For eksempel: Dersom kjøper skal betale kr. 300.000 til selger og denne andelens fellesgjeld er på kr. 1.200.000, er totalprisen kr. 1.500.000. Dette omtales heretter som totalprisen for borettslagsboligen. Departementet mener at det er flere fordeler med at kjøper av boliger skal få oppgitt summen av kontantvederlaget og tillagt eventuell andel fellesgjeld. Et slikt krav kan sikre at kjøpere er klar over den totale kjøpesummen for boligen. Kravet kan videre gjøre det lettere for kjøpere å sammenligne priser for boliger som legges ut for salg.
Ved kjøp av borettslagsbolig vil kjøper i tillegg til totalprisen måtte betale kostnader for å gjennomføre kjøpet. Dette kan for eksempel være tinglysingsgebyr.
Markedsføringsloven er bindende for enhver næringsdrivende også ved salg av bolig. Det er utarbeidet en bransjenorm for markedsføring av bolig, jf. punkt 4.1.5.2. Bransjenormen innebærer som nevnt en tolking og presisering av hva som er god markedsføring, men bransjenormen er ikke bindende i seg selv. Ved brudd på normen må det derfor vurderes om det foreligger brudd på loven, og dette vil som hovedregel være tilfelle, jf. punkt 4.1.5.2. Når det gjelder hva som skal opplyses om pris på eiendommen, framkommer det nå klart av bransjenormens punkt 3.2.1 at totalprisen (prisantydning + fellesgjeld) skal framkomme like tydelig som øvrige priselementer. Det skal i tillegg opplyses om omkostninger ved kjøpet. Totalprisen og omkostningene skal angis som en samlet sum. Dette har vært et viktig punkt for partene ved vedtagelse av den nye bransjenormen. Det er dermed grunn til å regne med at totalprisen og omkostningene må opplyses for at markedsføringen ikke skal være villedende eller utilstrekkelig. I etterfølgende punkter har departementet en vurdering av likevel å lovregulere nye prisopplysninger i eiendomsmeglingsloven, avhendingslova og bustadoppføringslova.
4.4.1.1 Eiendomsmeglingsloven
Når boligen selges gjennom megler, har megler opplysningsplikt overfor kjøper i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd, jf. redegjørelse ovenfor under punkt 4.1.4. Bestemmelsen gjelder ikke bare borettslagsandeler, men alle transaksjoner som faller inn under eiendomsmeglingslovens anvendelsesområde, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-2.
Departementet mener eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 12 og 13 bør endres slik at det gjøres klart at eventuell andel av fellesgjeld skal inngå i de opplysninger megler plikter å gi kjøper i salgsoppgaven. Endringen innebærer at megler plikter å gi en oversikt over både de enkelte kostnadselementene, samt summen av disse, jf. nedenfor.
Alle høringsinstansene som har uttalt seg om forslaget, har vært positive.
Forbrukerombudet mener at det i eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 12 bør fremgå uttrykkelig at salgsoppgaven skal inneholde summen av de ulike kostnadselementene. Departementet mener det er klart at dette allerede følger av høringsutkastet. «Totalkostnad» i § 6-7 annet ledd nr. 12 må etter departementets syn nødvendigvis bety summen av de ulike kostnadselementene. Når andel av fellesgjeld tas inn som et av kostnadselementene det skal opplyses om i salgsoppgaven etter § 6-7 annet ledd nr. 12, vil «totalkostnad» også måtte inkludere andel av fellesgjeld. Det vises til forslaget til endringer i eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 12.
Forbrukerrådet mener at det bør presiseres at de ulike priselementene skal summeres i en totalsum i eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 13. Departementet er enig i at en slik presisering i nr. 13 vil gjøre det enda klarere at salgsoppgaven må inneholde både en oppstilling av de enkelte kostnadselementene og totalsummen av disse kostnadselementene. Det vises til forslaget til endring av eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 13. Siden oppstillingen etter § 6-7 annet ledd nr. 13 må basere seg på prisantydning, og det ved andre eierformer enn borettslag er dokumentavgift knyttet til kjøpet, må totalsummen nødvendigvis bli et overslag. Det bør fremgå av salgsoppgaven at totalsummen er et prisoverslag basert på prisantydning. Det er etter departementets syn ikke nødvendig eller naturlig å si dette uttrykkelig i loven.
4.4.1.2 Bustadoppføringslova og avhendingslova
Etter bustadoppføringslova § 1a annet ledd skal avtaler om rett til bolig under oppføring som er eller skal knyttes til borettslag, opplyse om «andelssum, innskot og fellesgjeld i burettslaget». I høringsnotatet ble det foreslått å gjøre en tilføyelse om at slike avtaler også skal opplyse om totalpris, det vil si summen av disse beløpene. Det ble også foreslått en presisering slik at det fremgår klart at det er den enkeltes andel av fellesgjelden som skal opplyses. Departementet gikk ikke inn for å innføre en tilsvarende bestemmelse i avhendingslova. Det ble vist til at forbrukeres krav på totalprisopplysninger var ivaretatt i markedsføringsloven og eiendomsmeglingsloven ved salg fra profesjonelle eller gjennom meglere. Departementet la til grunn at en bestemmelse i avhendingslova da bare ville ha selvstendig betydning ved salg mellom private og anså det ikke ønskelig å innføre en slik regel for disse tilfellene.
I høringen har flere høringsinstanser tatt til orde for at det også bør innføres en bestemmelse om totalprisopplysninger i avhendingslova. Departementet er etter nærmere vurderinger kommet til at gode grunner kan tale for en slik løsning. Behovet for totalprisopplysninger vil gjennomgående være like stort enten det dreier seg om salg av andeler knyttet til boliger under oppføring eller andeler knyttet til ferdigstilte boliger. Dette taler for at det på samme måte som i bustadoppføringslova klargjøres i avhendingslova at det skal opplyses om totalprisen. Departementet foreslår derfor at det innføres en bestemmelse i avhendingslova etter mønster fra bustadoppføringslova § 1a.
Når det gjelder den nærmere utformingen av en slik regel i avhendingslova, oppstår spørsmålet om den skal gjelde generelt for salg som omfattes av loven, eller kun for salg fra næringsdrivende til forbrukere. I høringen har enkelte av høringsinstansene pekt på at forbrukeres behov for slike opplysninger er like stort enten det dreier seg om salg fra næringsdrivende eller salg fra forbrukere, og at regelen derfor bør gjelde generelt for salg etter avhendingslova. Til dette vil departementet fremheve at det neppe er så utbredt at private selv selger sin borettslagsbolig på egenhånd. Videre vil slike salg gjerne foregå innen familien eller til venner og bekjente. I slike tilfeller hvor det er tette bånd mellom kjøper og selger, synes det lite naturlig med lovfastsatte krav til hvilke opplysninger som skal fremgå av avtalen. Også utenfor disse tilfellene er det mye som taler for at en regel om totalprisopplysninger ikke gis anvendelse på salg mellom forbrukere. Selgerne vil vanligvis ikke være profesjonelle, og det synes lite rimelig å kreve at slike selgere skal kjenne til et krav om totalprisopplysninger. Departementet går etter dette inn for å begrense regelen til salg fra næringsdrivende til forbrukere.
Forbrukerombudet påpeker at andelen egensalg fra private kan øke betydelig dersom nettportaler åpnes for privat annonsering og mener at et krav om totalpris i så fall også bør gjelde ved privat internettannonsering. Ved forskrift 9. september nr. 1169 om tilgang til boligannonsering på internett har privatpersoner fått tilgang til å avertere salg av bolig på internett fra 1. januar 2010. Hvorvidt dette skaper særlige reguleringsbehov, vil eventuelt måtte vurderes i lys av erfaringer med den nye ordningen.
Hovedformålet med å innføre krav om totalprisopplysninger er å sikre at kjøpere gjøres kjent med den reelle prisen på boligen. NBBL og Forbrukerrådet har i den forbindelse pekt på at det kontantbeløp kjøperen skal betale til selgeren, kan avvike fra summen av andelsbeløp og innskudd. Den samlede summen av andelsbeløp, innskudd og andel fellesgjeld slik det lyder i høringsnotatets forslag til nytt annet ledd i bustadoppføringslova § 1a, vil da først og fremst si noe om borettslagets finansiering av boligen, men ikke nødvendigvis være dekkende for hva kjøperen skal betale. Departementet mener det er viktig at kjøpere sikres korrekte opplysninger om den reelle prisen på boligen og går inn for å fravike forslaget i høringsnotatet slik at det er kontantvederlaget, andel fellesgjeld og summen av disse beløpene som inntas i de foreslåtte bestemmelsene om totalprisopplysninger. At kontantvederlaget avviker fra summen av andelsbeløp og innskudd er nok i praksis mest forekommende ved salg etter avhendingslova. Det kan imidlertid ikke utelukkes at det også vil være aktuelt ved salg etter bustadoppføringslova. Departementet foreslår derfor at totalprisopplysningene skal bygge på kontantvederlaget også i disse tilfellene.
Den forslåtte bestemmelsen i bustadoppføringslova § 1a annet ledd vil ikke kunne fravikes ved avtale mellom partene, jf. bustadoppføringslova § 3. Den tilsvarende bestemmelsen i avhendingslova bør heller ikke være fravikelig. Departementet foreslår derfor en endring i avhendingslova § 1-2 annet ledd slik at det framgår klart at bestemmelsen om totalprisopplysninger ikke kan fravikes ved avtale mellom partene.
Departementet understreker at hvilke virkninger eventuelle brudd på de foreslåtte kravene til totalprisopplysninger måtte få, fortsatt må vurderes etter generelle regler om mulige sanksjoner.
4.4.2 Opplysninger om felleskostnader mv.
Departementet mener det er viktig at kjøperne av boliger sikres opplysninger om felleskostnadene. Selger har trolig ansvar for å opplyse om størrelsen på felleskostnadene etter avhendingslova og bustadoppføringslova, jf. punkt 4.1.3 ovenfor. Megler har plikt til å opplyse om dette i den skriftlige salgsoppgaven, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 1.
Departementet mener det også er viktig å sikre kjøper opplysninger om forventet kostnadsutvikling for boligene. De færreste kostnadene er konstante. Gjennom året vil strøm, forsikring med videre kunne øke. Som regel vil en økning i denne type kostnader likevel få en begrenset betydning for den enkelte andelseier. Det er dessuten forutsigbart at slike kostnader vil kunne endre seg. I borettslagsboliger med høy fellesgjeld, vil borettslagets lånevilkår kunne spille en stor rolle for størrelsen på den enkelte andelseiers månedlige felleskostnader. Rente- og avdragsvilkårene til borettslaget avhenger av hva som er avtalt med finansinstitusjonen. Borettslag kan derfor ha ulike betingelser slik som fast eller flytende rente, lån med eller uten avdragsfrihet, serie- eller annuitetslån med mer. Det er derfor viktig for kjøper å være kjent med viktige elementer knyttet til vilkårene for felleslånet og hvilken betydning dette kan ha for størrelsen på fellesutgiftene. Slike vilkår vil selger neppe ha plikt til å opplyse om etter avhendingslova og bustadoppføringslova, jf. punkt 4.1.3 ovenfor. Etter burettslagslova vil en del opplysninger om borettslagets felleslån kunne framgå av bygge- og finansieringsplanen, jf. burettslagslova § 2-6, se nærmere i punkt 4.1.1. Det er imidlertid ikke krav til at denne type opplysninger formidles videre til kjøperne etter burettslagslova. Det kan også være at opplysningene endres etter at bygge- og finansieringsplanen er utarbeidet.
Eiendomsmeglere har etter gjeldende rett plikt til å opplyse om «Lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og beregning av månedlige felleskostnader, samt andre faste kostnader som knytter seg til dette», jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 1, samt «separat beregning av månedlige felleskostnader etter en eventuell avdragsfri periode», jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 2. Dette skal sikre kjøperne opplysninger om forventet kostnadsutvikling på boligen.
Opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd gjelder borettslagsandeler, generelt i forbindelse med transaksjoner som omfattes av eiendomsmeglingsloven § 1-2 annet ledd nr. 3, sameieandeler og eierseksjoner, jf. innledningen til § 6-7 tredje ledd. Når det gjelder eiendomsmegleres muligheter til å fremskaffe opplysninger om fremtidig kostnadsutvikling som nevnt i eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 2 fra borettslaget er dette omtalt under punkt 5 nedenfor. Pliktene til å gi opplysninger i salgsoppgave med videre etter eiendomsmeglingsloven gjelder kun for salg av bolig i tilfeller der salget foregår gjennom eiendomsmegler eller advokat som har stilt særskilt sikkerhet. Eiendomsmeglingsloven omfatter dermed ikke samtlige næringsdrivende som selger bolig. Enhver næringsdrivende er bundet av avhendingslova, bustadoppføringslova og markedsføringsloven. Som utgangspunkt vil verken avhendingslova eller bustadoppføringslova forplikte den næringsdrivende til å gi opplysninger om lånevilkår og konsekvenser av endret rente på fellesgjelden, jf. punkt 4.1.3.
Den næringsdrivende bør gi særlig god informasjon om konsekvensene av eventuelle renteendringer, lengden på eventuell avdragsfri periode, samt de økonomiske konsekvensene ved utløp av en eventuell avdragsfri periode ved markedsføring av boliger som har særlig lavt innskudd og høy andel fellesgjeld og/eller er rettet spesielt mot unge boligkjøpere, jf. bransjenormens punkt 3.2.3.
Departementet mener det er tvil knyttet til hvor langt den næringsdrivende som ikke omfattes av eiendomsmeglingsloven har plikt til å opplyse om vilkårene for felleslånet og konsekvensene av endret rente. Departementet mener det er viktig at også kjøpere av borettslagsboliger sikres denne type opplysninger ved salg gjennom næringsdrivende som ikke omfattes av eiendomsmeglingsloven. Departementet foreslår derfor å følge opp forslaget i høringsnotat om å endre burettslagslova for å sikre kjøper disse opplysningene. Forslaget har fått bred støtte av høringsinstansene. Flere høringsinstanser påpeker at slike opplysninger må foreligge før det inngås en bindende kjøpsavtale. Formålet med bestemmelsen er å sikre kjøper et så riktig bilde som mulig av kostnadsutviklingen for boligen som vurderes kjøpt. Departementet er dermed enig med høringsinstansene som peker på at opplysningene må foreligge før kjøper og selger inngår en bindende kjøpsavtale. Departementet har derfor justert forslaget til lovbestemmelse i tråd med dette.
OBOS mener at lovbestemmelsen ikke kan være til hinder for at overslag over lånevilkår og så videre ikke alltid kan anses som endelig. I den sammenheng viser OBOS til at salg av boliger kan skje før borettslaget er stiftet og lån er tatt opp. Departementet viser til at det er adgang til å selge boliger i nyprosjekter før blant annet endelige detaljer om finansieringen er på plass. Opplysningsplikten i burettslagslova skal heller ikke være til hinder for dette. Departementet mener derfor at opplysninger om vilkår om fellesgjeld kan baseres på anslag. Dette vil være tilfelle når den endelige finansieringen ikke er avklart. Om selger i slike tilfeller har oppfylt sin opplysningsplikt, vil bero på en konkret vurdering av forholdene i saken.
Departementet mener det er viktig ikke å gi pålegg om å framskaffe flere opplysninger enn en kjøper kan ha nytte av. For mange opplysninger kan føre til at kjøper mister oversikt over de viktigste opplysningene ved kjøp av boligen. Departementet foreslo derfor i høringsutkastet at det ikke var nødvendig å opplyse om felleskostnadene dersom andel av fellesgjeld utgjorde 10 prosent eller mindre av totalkostnaden på boligen. En rekke av høringsinstansene har påpekt at dette forslaget burde sløyfes. Departementet har spesielt merket seg at OBOS mener en slik regel er upraktisk og kan skape uklarhet om bestemmelsens rekkevidde. Departementet ser at dette har sammenheng med at bestemmelsen i burettslagslova vil ha betydning ved førstegangsomsetning av borettslagsboligen. Ved førstegangsomsetning vil en andel fellesgjeld på 10 prosent eller mindre være sjelden forekommende. Ved senere omsetninger, vil formidlingen med bistand fra privat næringsdrivende som regel anses som megling etter eiendomsmeglingsloven. Departementet foreslår derfor at det skal opplyses om vilkårene for fellesgjelden uavhengig av størrelsen på fellesgjelden. Følger av brudd på denne opplysningsplikten må vurderes etter den øvrige kontraktslovgivningen som avhendingslova og bustadoppføringslova.
Departementet foreslår ikke at det innføres en særskilt opplysningsplikt om vilkårene for fellesgjelden ved salg mellom privatpersoner. Privatpersoner har ikke de samme forutsetninger for å skaffe til veie opplysninger som profesjonelle aktører. Det er heller ikke vanlig å pålegge private de samme plikter som de profesjonelle partene i andre deler av lovverket. Det kan her vises til eiendomsmeglingsloven og markedsføringsloven. Departementet viser også til at det neppe er så utbredt at privatpersoner selger sin borettslagsbolig på egen hånd. Departementet vil imidlertid følge utviklingen. Departementet har blant annet merket seg at privatpersoner, etter lovverket fra 1. januar 2010, har fått rett til å avertere salg av sine faste boliger på internett. Så vidt departementet kjenner til, har de store aktørene for avertering på internett fram til 1. januar 2010 bare tillatt at privatpersoner fikk avertere salg av sine fritidsboliger på internett.