13 Økonomiske og administrative vurderinger

13.1 Endringer i avhendingslova og bustadoppføringslova

Forslaget til endringer i avhendingslova og bustadoppføringslova antas ikke å ha nevneverdige økonomiske eller administrative konsekvenser. Formålet med bestemmelsene er å sikre potensielle kjøpere bedre informasjon om totalpris ved kjøp av den aktuelle boligen. Departementet antar at disse reglene kan bidra til at færre forbrukere kjøper boliger uten å ha nødvendig økonomi til å bære kostnadene ved å eie den aktuelle boligen.

13.2 Endringer i burettslagslova

13.2.1 Innføre maksimalgrense for andel fellesgjeld

Forslaget som setter en maksimalgrense for andel fellesgjeld vil kunne føre til at enkelte personer ikke kommer inn på boligeiermarkedet. Enkelte av disse personene kan likevel kvalifisere for personrettede virkemidler som kan bidra til etablering i egen eid bolig. Dette kan være aktuelt for personer som ikke får lån i private finansinstitusjoner, men som likevel er i stand til å dekke økonomiske forpliktelser som følger ved kjøp av bolig. I andre tilfeller kan det være en økt fare for at personer som ikke kommer inn på boligmarkedet uten at borettslaget har en høy andel fellesgjeld misligholder sine økonomiske forpliktelser. Mislighold vil kunne føre til et økonomisk tap for finansinstitusjonen, andelseier selv og/eller de øvrige andelseierne i borettslaget. Det er dermed grunn til å anta at lovendringene vil føre til at færre kjøper borettslagsbolig uten å ha økonomisk evne til å betale felleskostnader. Dette kan føre til at færre misligholder sine felleskostnader. Det kan også gjøre det tryggere å eie borettslagsandeler samt styrke omdømme til borettslagsmodellen.

13.2.2 Innføre forbud mot enkelte avtaler om å tegne eller kjøpe framtidige andeler - spekulasjonskjøp

Forslaget, som innebærer et forbud mot enkelte avtaler om å tegne eller kjøpe framtidige andeler, vil kunne føre til at forhåndssalg av prosjekter tar lengre tid enn om det var full frihet til å inngå slike avtaler. Det er kjent at det har foregått spekulasjonssalg til den gruppen som vil berøres av forbudet. Omfanget er usikkert. Det er på den annen side grunn til å tro at dette vil redusere risikoen for at borettslaget lider tap på grunn av betalingsmislighold. Dette vil være en fordel både for andelseierne og borettslaget.

13.2.3 Innføre nye regler for sikring mot tap av felleskostnader

De nye regler for sikring mot tap av felleskostnader antas ikke å ha vesentlige administrative eller økonomiske konsekvenser for staten. Det sies nå uttrykkelig i burettslagslova at det kreves konsesjon. Dette klargjør at sikringsordningene står under tilsyn av Finanstilsynet. Det må derfor påregnes økte tilsynsoppgaver fra Finanstilsynets side, hvilket har en kostnadsmessig side både for Finanstilsynet og aktørene som undergis tilsyn. Omfanget av dette økte tilsynet må imidlertid antas å være beskjedent. På den annen side er det grunn til å anta at ordningene som i dag drives som stiftelser ikke vil fortsette sin virksomhet i den formen. Dette vil, om enn i beskjeden grad, føre til et redusert tilsynsbehov for Stiftelsestilsynet.

Siden forslagene vil bidra til å trygge økonomien i enkelte borettslag, og derigjennom økonomien til andelseierne, kan forslaget indirekte bidra til reduserte utbetalinger fra offentlige støtteordninger. Det antas likevel at en slik eventuell reduksjon vil være av begrenset omfang.

Boligbyggelag og andre aktører som i dag tilbyr en form for sikringsordning må søke om konsesjon til å drive forsikrings- eller finansieringsvirksomhet. Det er grunn til å tro at de to store tilbydere av sikringsordninger, OBOS og Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond, vil fortsette sin virksomhet og justere vilkårene til de foreslåtte minstekravene der det eventuelt er nødvendig. OBOS har i dag konsesjon til å drive finansieringsvirksomhet, og vil trolig ikke ha kostnader av betydning ved å tilpasse seg lovforslaget. Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond har trolig økonomisk styrke til å tilpasse seg lovforslaget. For denne stiftelsen vil det imidlertid medføre kostnader å omdanne seg til et forsikrings- eller finansieringsforetak.

Det kan være usikkert om mindre boligbyggelag og andre aktører som i dag tilbyr sikring, har økonomisk styrke til å omdanne seg til selskaper med konsesjon til å drive forsikrings- eller finansieringsvirksomhet. Er selskapene ikke i stand til å foreta omdannelsen, kan dette påføre dem et økonomisk tap og en konkurranseulempe i forhold til boligbyggelag som er innenfor én av de to største eksisterende ordningene. Her er det imidlertid grunn til å peke på at det er et siktemål med lovforslaget, og en ønsket utvikling, at tilbydere som ikke har tilstrekkelig økonomisk fundament skal opphøre. Dette er for å oppnå trygghet i sikringen både for borettslag, andelseiere og tredjeparter. Det er også mulig det skjer en konsolidering blant dagens mindre tilbydere for å skape et alternativ til de to eksisterende store ordningene. En kan også tenke seg at de mindre tilbyderne av sikringsordninger innleder ulike samarbeidsløsninger med eksisterende aktører eller andre tilbydere som har konsesjon til å drive forsikrings- eller finansieringsvirksomhet .

Lovforslaget gir trygghet for økonomien til borettslag som har tegnet sikring mot tap av felleskostnader. For banker som finansierer borettslagenes fellesgjeld vil lovforslaget gi økt trygghet for engasjementet hvis borettslaget har sikret seg mot tap som følge av manglende dekning av felleskostnader. Lavere risiko for banken kan bidra til gunstigere vilkår på borettslagets felleslån. Dette vil gi en gevinst for borettslaget og dets andelseiere.

Det er mulig at banker i større grad enn tidligere vil kreve at borettslag er medlem i en sikringsordning for å yte borettslag lån. Utvikling av en slik praksis vil kunne bidra til en økning i markedet for sikring av felleskostnader. Flere borettslag vil i så fall bli nødt til å tegne sikring mot tap av felleskostnader. Dette kan stimulere til at det kommer flere tilbydere av sikringsordninger på markedet og dermed bidra til større konkurranse .

Av nye aktører er skadeforsikringsselskapene aktuelle tilbydere av sikringsordninger mot tap av felleskostnader. De fleste borettslag har allerede et kundeforhold til et skadeforsikringsselskap for dekning av brann- og vannskader med videre. Det bør dermed være aktuelt for skadeforsikringsselskapene å tilby sikring mot tap av felleskostnader i borettslag til allerede etablerte kunder. Omfanget av utbetalinger fra eksisterende sikringsordninger har for øvrig vist seg å være lavt. Skadeforsikringsselskapenes fastsettelse av premie kan bli enklere når departementet har forskriftsfestet minimumskrav til produktet.

Det er grunn til å tro at kostnadene ved drift av sikringsordninger vil øke som en konsekvens av kravene i forsikrings- og finansieringsvirksomhetsloven. Dette kan isolert sett føre til høyere kostnader for tilbydere av sikring, og dermed også økte kostnader for borettslag som ønsker å tegne slik sikring. Hvis flere borettslag ser seg tjent med å tegne sikring mot tap av felleskostnader og det kommer flere tilbydere i markedet, kan dette bidra til økt konkurranse i markedet og at kostnadene ved sikring dermed reflekterer den reelle risikoen. En kostnadsøkning som følge av økt trygghet i sikringsordningen vil uansett neppe være til ulempe for borettslagene. Dette er derimot en tilsiktet virkning av ordningen.

13.2.4 Andre endringer

De øvrige endringene i burettslagslova antas ikke å ha administrative eller økonomiske virkninger av stor betydning for det offentlige. Forslagene antas heller ikke å ha økonomiske virkninger av stor betydning for private. Det er likevel grunn til å tro at lovendringene vil føre til at færre kjøper borettslagsboliger uten å ha økonomisk evne til å betale felleskostnader. Det kan dermed bli tryggere å eie andeler i borettslag. Endringene antas også å styrke omdømme til borettslagsmodellen.

13.3 Endring i tomtefesteloven

Det er vanskelig å foreta en nærmere vurdering av de økonomiske konsekvensene av forslaget om et begrenset forbud mot etablering av festeforhold på bebygde eiertomter. Det er på det rene at denne typen festekonstruksjoner er brukt i en rekke tilfeller, men det foreligger ikke eksakte data over utbredelsen. Den økonomiske betydningen av festeavtalene vil også variere i det enkelte tilfellet. Forslaget antas imidlertid å kunne bidra til en forenkling av de rettslige konstruksjonene knyttet til boligeiendommer. Dette kan føre til at forbrukere får bedre forutsetninger for å vurdere de reelle kostnadene ved kjøp av bolig. Forslaget vil på denne måten i noen grad kunne redusere eiendomsutvikleres og investorers mulige fortjeneste ved omsetning av bolig. Det er likevel grunn til å tro at forslagets innvirkning på omsetningsfortjenesten er så beskjeden at det ikke vil få nevneverdige konsekvenser for profesjonelle aktører i eiendomsbransjen. Forslaget antas ikke å ha nevneverdige økonomiske eller administrative konsekvenser for det offentlige.

13.4 Endring i eiendomsmeglingsloven

Endring i eiendomsmeglingsloven antas ikke å ha økonomiske eller administrative konsekvenser av betydning, men endringene vil trolig føre til at flere potensielle kjøpere av andeler i borettslag får bedre informasjon ved kjøp av en borettslagsbolig.

13.5 Endring i finansieringsvirksomhetsloven

Endring i finansieringsvirksomhetsloven som går ut på at det sies uttrykkelig at selgerfinansiering av borettslagsboliger ikke kan gjøres uten konsesjon, kan føre til at noen færre får denne type finansiering ved kjøp av borettslagsbolig. Dette er imidlertid den tilsiktede virkningen av forslaget. Finansieringen vil da skje via ordinære kredittkanaler.