8 Stipulering av felleskostnader ved stiftelse av borettslag
8.1 Gjeldende rett
Eier av en borettslagbolig må betale felleskostnader. Som regel betaler andelseier månedlig felleskostnader til borettslaget.
Ved stiftelse av borettslag skal en bygge- og finansieringsplan legges ved stiftingsdokumentet, jf. burettslagslova § 2-6. Bygge- og finansieringsplanen skal inneholde et driftsbudsjett. Driftsbudsjettet er et overslag over forventede kostnader og inntekter som danner grunnlag for stipulering av felleskostnader. Forventede kostnader vil knytte seg til driften av eiendommen og til betjening av borettslagets gjeld, jf. punkt 3.3. Det er ikke angitt for hvor lang driftsperiode et slikt budsjett skal gjelde. Burettslagslova har heller ikke regler om hvilke kostnader som skal inngå i et driftsbudsjett.
Felleskostnadene vil framgå av budsjettet. Bygge- og finansieringsplanen skal vise fordelingen av felleskostnadene, den såkalte fordelingsnøkkelen. Fordelingsnøkkelen gir grunnlaget for deling av utgiftene mellom andelseierne i borettslaget. Burettslagslova har ikke regler om hvordan fordelingsnøkkelen skal fastsettes i bygge- og finansieringsplanen. Stifterne står dermed fritt til å bestemme fordelingsnøkkelen.
Dersom det ikke er retningslinjer i bygge- og finansieringsplanen, skal felleskostnadene fordeles mellom andelseierne ut fra forholdet mellom verdien på boligene etter burettslagslova § 5-19. Fordelingen skal justeres ved endringer i boligene eller eiendommen som fører til vesentlige endringer i verdiforholdet. Når særlige grunner taler for det, skal visse kostnader deles etter nytten for den enkelte bolig eller etter forbruk. Det kan også være ulik fordelingsmåte for ulike driftskostnader, for eksempel felles strøm fordelt ut fra areal på boligene og kabel-tv fordelt likt på hver bolig. Er det fellesgjeld, kan kapitalkostnadene knyttet til fellesgjelden være fordelt ut fra verdiforholdet mellom boligene.
Ansvar for feilstipulering kan vurderes med utgangspunkt i bustadoppføringslova § 27, som lyder:
Ǥ 27 Urette opplysningar
Mangel ligg òg føre dersom resultatet ikkje svarer til opplysningar om eigenskapar eller bruk som er gjevne i samband med avtaleinngåinga eller ved marknadsføring
av entreprenøren eller på entreprenørens vegner, eller
av nokon annan i eigenskap av eller på vegner av materialleverandør eller tidlegare salsledd.
Første ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtalen, og opplysningane ikkje er retta i tide på ein tydeleg måte.»
Forutsetningen for den videre drøftelsen er at bygge- og finansieringsplanen er gjort kjent for kjøperen «i samband med avtaleinngåinga eller ved marknadsføring», jf. bustadoppføringslova § 27 første ledd.
Et sentralt spørsmål er her om de opplysningene som framgår av en bygge- og finansieringsplan, er «opplysningar om eigenskapar eller bruk». Planens beskrivelse og tegninger av bygget med boligene, må sies å falle inn under dette. Mer usikkert er det om kostnadsoverslaget, finansieringsplanen og driftsbudsjettet er omfattet. Felles for disse opplysningene er at de inneholder framtidsvurderinger, og at det derfor vil hefte større eller mindre usikkerhet ved dem. Dette kan tale for at opplysningene faller utenfor bustadoppføringslova § 27. I samme retning taler det at avtalen skal inneholde opplysninger om andelssum, innskudd og fellesgjeld i borettslaget, jf. bustadoppføringslova § 1a annet ledd. Det kan hevdes at dette tyder på at det ikke skal knytte seg kontraktsrettslige virkninger til eventuelle forhåndsopplysninger om de samme forholdene. Synspunktet er i tilfelle at bestemmelsen i bustadoppføringslova § 1a annet ledd gir forbrukeren et tilstrekkelig vern, og at man ikke i tillegg skal kunne statuere mangelsansvar på grunnlag av reglene om opplysningssvikt.
I motsatt retning peker det at Høyesterett i Rt. 2008 s. 976 har lagt til grunn at utelatte eller mangelfulle opplysninger om fellesgjelden omfattes av avhendingslova §§ 3-7 og 3-8. Situasjonen var her at salgsoppgavens opplysninger om stipulert fellesgjeld ikke lenger var korrekte da kjøpsavtalene ble inngått. Høyesterett la til grunn at opplysningene skulle ha vært rettet før avtaleinngåelsen (jf. avhendingslova § 3-8 annet ledd), og at unnlatelsen av å gjøre dette innebar at det var gitt feilaktige opplysninger. Overført til avtaler som blir regulert av bustadoppføringslova, kan dette tale for at bustadoppføringslova § 27 i prinsippet kan omfatte estimater over fellesgjelden som framgår av en bygge- og finansieringsplan som er lagt fram for kjøperen. Forhåndsopplysninger om stipulert fellesgjeld vil imidlertid i praksis ikke utløse mangelsansvar på dette grunnlaget, fordi kjøperen her må forholde seg til den summen som framgår av avtalen, jf. bustadoppføringslova § 1a annet ledd. Opplysninger om forventede, månedlige felleskostnader er ikke omtalt i Høyesteretts dom, og det er derfor usikkert om slike opplysninger faller innenfor bustadoppføringslova § 27. Dersom utbyggeren ikke har plikt til å gi slike opplysninger etter bustadoppføringslova § 26, kan det tale for at opplysningene heller ikke faller inn under § 27.
Den alminnelige lojalitetsplikten i kontraktsforhold tilsier at en part har plikt til å korrigere opplysninger som på avtaletidspunktet ikke lenger er riktige. Høyesteretts dom i Rt. 2008 s. 976 synes å bygge på en slik tanke. Dersom den opprinnelige bygge- og finansieringsplanen på avtaletidspunktet ikke lenger er dekkende, må kjøperen få opplysning om det, i alle fall dersom kjøperens økonomiske forpliktelser ser ut til å bli vesentlig høyere enn det man først antok. Det gjelder uavhengig av om planen har blitt endret eller ikke. Om det på avtaletidspunktet viser seg at et tidligere anslag over de månedlige felleskostnadene ikke lenger er dekkende, har kjøperen krav på å få opplysninger om det anslaget som da gjelder. Hvis ikke taler Høyesteretts dom i Rt. 2008 s. 976 for at det foreligger en mangel. Er anslaget derimot dekkende også på avtaletidspunktet, kan det imidlertid neppe utløse mangelsansvar dersom det viser seg ikke å slå til.
Hvis avtalen om kjøp av en borettslagsbolig omfattes av avhendingslova, må ansvaret for en eventuell feilstipulering vurderes ut fra avhendingslova § 3-8, som lyder:
Ǥ 3-8 Uriktig opplysning om eigedomen
(1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.
(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.»
Hvert tilfelle må her vurderes konkret ut fra den informasjonen kjøperen har fått i forbindelse med kjøpet. Som nevnt ovenfor i punkt 4.1.3, har selgeren som utgangspunkt ikke plikt til å opplyse om forventet kostnadsutvikling. Dersom selgeren er kjent med at de månedlige felleskostnadene vil stige, for eksempel som følge av planlagte eller pågående rehabiliteringsarbeider eller fordi borettslaget skal begynne å betale avdrag på felleslån, kan selger likevel ha plikt til å informere om det. Så lenge selgeren gir opplysninger om forventede endringer i de månedlige felleskostnadene basert på oppdatert informasjon fra borettslaget eller forretningsføreren, kan det som utgangspunkt ikke bli tale om mangelsansvar etter avhendingslova. Hvorvidt borettslaget eller forretningsføreren kan bli erstatningsansvarlig, beror på alminnelige erstatningsrettslige regler utenfor kontraktsforhold. Erstatningsspørsmålet kommer bare opp dersom anslagene ikke har vært forsvarlige.
Eiendomsmeglers generelle opplysnings- og undersøkelsesplikt følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd første punktum som lyder:
«Oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen.»
Bestemmelsen er en parallell til avhendingsloven § 3-7. Eiendomsmeglingsloven inneholder ikke særskilte bestemmelser om opplysningsplikt for stipulerte felleskostnader ved stiftelse av borettslag. Men eiendomsmeglere plikter i følge eiendomsmeglingsloven § 6-7 å utarbeide salgsoppgave, der det blant annet skal gis opplysninger om beregning av månedlige felleskostnader, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 1 og 2. Plikten omfatter i følge loven også - i tillegg til månedlige felleskostnader - «andre kostnader som knytter seg til dette». Finansdepartementet legger til grunn at plikten til å opplyse om felleskostnader i eiendomsmeglingsloven innebærer en plikt for eiendomsmegler til å gi opplysninger også om stipulerte felleskostnader. Som nevnt i punkt 5.1 ovenfor, vil eiendomsmeglere i praksis være avhengig av å få disse opplysningene fra borettslaget. I forarbeidene til eiendomsmeglingsloven, NOU 2006:1 Eiendomsmegling side 120, framgår det at det etter omstendighetene kan følge av meglers opplysningsplikt at det også skal opplyses om særlige forhold som kan føre til økte felleskostnader.
8.2 Departementets høringsutkast
Departementet foreslo en forskriftshjemmel slik at departementet kunne regulere hvilke kostnader som skulle inngå i et borettslags driftsbudsjett.
8.3 Høringsinstansenes syn
Finanstilsynet, Forbrukerrådet, Forbrukerombudet, Marker kommune, Eiendomsmeglerforetakenes forening, Huseiernes Landsforbund, KBL og NBBL støtter forslaget.
NBBL vil gjerne bistå i det videre arbeidet med å fastsette de kostnader som skal være med i et slikt driftsbudsjett.
Forbrukerrådet mener det neppe er rettslig grunnlag for å kreve et driftsbudsjett for mer enn første driftsår, og foreslår derfor at ordlyden i burettslagslova. § 2-6 endres slik at forskriften kan definere hvor langt frem i tid et driftsbudsjett skal gjelde.
Porsgrunn kommune og KBL ser det som nødvendig at alle kostnader vedrørende drift av et borettslag inngår i en oversikt, også renter på fellesgjeld med rentematrise. Driftsbudsjettet må også inneholde forholdene knyttet til lånets vilkår med eventuell avdragsfri periode med videre.
Forbrukerombudet fremmer forslag til hvilke kostnader som bør inngå i driftsbudsjettet. Driftsbudsjettet bør også ta høyde for forventet kostnadsutvikling etter at eventuell avdragsfri periode har utløpt. Driftsbudsjettet bør ha en varighet utover avdragsfri periode med for eksempel to år.
OBOS påpeker at det er viktigere å få opplyst om store kostnadsdrivere på en skikkelig måte, framfor en oppramsing av småposter. OBOS mener den opplyste driftsperioden settes til et år, slik at en får et godt grunnlag for å sammenligne stipulerte kostnader med de faktiske kostnadene.
8.4 Departementets vurderinger
Departementet viser til at det ved stifting av borettslag skal lages en bygge- og finansieringsplan. Planen skal blant annet inneholde et budsjett og en nøkkel som viser hvordan kostnadene skal fordeles mellom andelseierne. Spesielt i borettslag med høy fellesgjeld kan felleskostnadene være betydelige på grunn av store utgifter knyttet til renter og avdrag på lån. Størrelsen på felleskostnadene vil også avhenge av hvilke driftskostnader som inngår ved beregning av felleskostnadene. Burettslagslova har ikke klare regler knyttet til hvilke kostnader som skal inngå som del av felleskostnadene i et borettslag. Det er heller ikke klare regler for hvor lang driftsperiode et slikt budsjett skal gjelde. Departementet viser til at dette har ført til ulik praksis når det gjelder hvilke utgifter som er tatt med ved beregning av felleskostnadene i borettslag og hvor lang driftsperiode som er lagt til grunn for budsjettene.
Departementet mener en del kostnader skal inngå i budsjettet som ligger til grunn for felleskostnadene. Dette vil sikre at disse kostnadene inngår i felleskostnadene. Departementet mener en slik detaljert spesifisering er best egnet til å reguleres i en forskrift. Det foreslås derfor at det vedtas en forskriftshjemmel slik at departementet kan regulere hvilke kostnader som skal inngå i et slikt budsjett. Det er bred enighet blant høringsinstansene om å ha en slik bestemmelse.
Departementet har allerede fått synspunkter fra en del høringsinstanser blant annet på hvilke kostnader som bør inngå i en forskrift. Dette er synspunkter departementet vil vurdere ved utarbeidelse av et utkast til forskrifter. Departementet er enig med de høringsinstansene som viser til at de samme hensyn også gjør seg gjeldende ved fastsettelse av felleskostnader i eierseksjonssameier. Departementet vil imidlertid ta opp dette i forbindelse med en generell gjennomgang av eierseksjonsloven.
Forbrukerrådet mener det neppe er rettslig grunnlag for å kreve et driftsbudsjett for mer enn første driftsår, og foreslår derfor en endring i burettslagslova § 2-6. Departementene vil vurdere dette i forbindelse med forskriftsarbeidet. Det åpnes derfor for en slik mulighet i forskriftshjemmelen. Hvilke virkninger eventuelle manglende opplysninger om felleskostnader skal få, må vurderes etter generelle regler om mulige sanksjoner.