6 Maksimalgrense for andel fellesgjeld i borettslag med videre

6.1 Gjeldende rett

Etter burettslagslova skal en bygge- og finansieringsplan legges ved stiftingsdokumentet, jf. burettslagslova § 2-6. En bygge- og finansieringsplan inneholder en plan som skal vise hvordan borettslaget er finansiert. Borettslagets finansiering består av andelskapital, eventuelt innskudd fra andelseierne, og annen lånekapital som gjerne er omtalt som borettslagets fellesgjeld. Andelseier kan betale et kontantbeløp, i tillegg til, eller istedenfor et innskudd.

Burettslagslova har minimums- og maksimumskrav til størrelsen på andelene, jf. burettslagslova § 3-1 nr. 1. Burettslagslova har verken regler om størrelsen på innskuddene fra andelseiere eller størrelsen på fellesgjelden. Det er heller ikke krav til at andelseiere betaler et innskudd. Men dersom andelseiere betaler innskudd til borettslaget, skal størrelsen på innskuddet framgå av bygge- og finansieringsplanen, jf. burettslagslova § 2-10 nr. 1. Det er også krav til at innskuddet sikres med pant i borettslagets faste eiendommer, jf. burettslagslova § 2-11 som lyder:

«2-11. Sikring og betaling

(1) Dei samla innskota skal sikrast med pant i dei faste eigedommane laget har, med prioritet bak fellesgjeld som nemnd i byggje- og finansieringsplanen, og i tilfelle bak lån som blir tekne opp med samtykke etter § 8-9 nr. 4. Panteretten skal tinglysast med fellesskapen av innskytarar som panthavar. Styret kan disponere som panthavar på vegner av innskytarane.

(2) Laget kan ikkje ta mot innskot frå andre enn andelseigarar. Innskota kan ikkje krevjast inn før panteretten er tinglyst med rett prioritet. Er innskotet eller delar av det ikkje betalt innan fjorten dagar etter at andelseigaren har teke mot påkrav som er sendt på eller etter forfallsdagen, kan laget påleggje andelseigaren å selje andelen innan ein frist som ikkje kan setjast kortare enn tre månader frå pålegget er motteke. Føresegnene i § 4-8 gjeld tilsvarande.»

Burettslagslova har ikke tilsvarende krav til sikring for andre kontantbeløp som innbetales. Dette innebærer at den enkelte andelseiers finansiering av borettslagsbolig kan bestå av pålydende på andelen og andel lånekapital (fellesgjeld), uten innskudds- eller annen egenbetaling. Det er heller ikke noe til hinder for at den enkelte andelseiers finansiering består av andelens pålydende og innskudd (eller annen egenbetaling), uten andel lånekapital (fellesgjeld). I praksis finansieres de fleste borettslag med en kombinasjon av innskudd fra andelseiere og lån opptatt av det enkelte borettslag.

Enkelte borettslag tilbyr ordninger for individuell nedbetaling av fellesgjeld, også kalt IN-ordning. En IN-ordning innebærer at den enkelte andelseier kan velge helt eller delvis å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld utover det som nedbetales ordinært gjennom de månedlige felleskostnadene. En slik nedbetaling fører til bortfall av renter og avdrag som skal komme den aktuelle andelseieren til gode gjennom tilsvarende reduserte månedlige felleskostnader. IN-ordningen er ikke lovregulert. Enkelte aktører tilbyr slike ordninger. Forretningsfører har som regel lagt til rette for ordningen, og avtalene inngås mellom borettslaget, finansinstitusjonen og den enkelte andelseier. Hvorvidt andelseiere kan benytte en IN-ordning, avhenger av om tilbyder av lånekapitalen og borettslaget har inngått en avtale om individuell nedbetaling av fellesgjelden. Vilkårene for nedbetaling framgår av avtalen.

Ved salg av andeler hvor det er foretatt nedbetaling av fellesgjelden, plikter man ikke etter burettslagslova å opplyse at det er foretatt nedbetalinger eller gitt sikkerhet. Det er heller ikke et slikt generelt krav etter eiendomsmeglingsloven. Megler vil likevel kunne ha plikt til å opplyse om nedbetalinger etter en IN-ordning ut fra det alminnelige krav til god meglerskikk. Regnskapet til borettslaget skal opplyse om det er foretatt individuell nedbetaling av fellesgjeld, jf. forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag § 5 annet ledd nr. 9.

Selger av en borettslagsbolig har trolig plikt etter avhendingslova § 3-7 til å opplyse om størrelsen på fellesgjeld som er knyttet til andelen, jf. punkt 4.1.3 ovenfor. Som utgangspunkt foreligger det neppe noen kontraktsrettslig plikt til å opplyse om det er foretatt nedbetalinger i henhold til en IN-ordning eller om hvilken sikkerhet som eventuelt er gitt ved nedbetalingen. Etter omstendighetene kan selgeren likevel tenkes å ha en slik plikt, typisk dersom selgeren har foretatt betydelige nedbetalinger av andel fellesgjeld i et lavinnskuddsborettslag.

6.2 Departementets høringsutkast

Departementet foreslo en maksimalgrense på inntil 75 prosent fellesgjeld for andelene i bygge- og finansieringsplanen. Etter forslaget ville låneopptak som oversteg denne grensen være ugyldig. Det ble også foreslått at fellesgjelden som andelseierne skulle betjene gjennom felleskostnadene, skulle prosentvis være lik for andelen i borettslaget.

6.3 Høringsinstansenes syn

6.3.1 Maksimalgrense for fellesgjeld ved stiftelse av borettslag

Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Finansieringsselskapenes forening, Huseiernes Landsforbund, LO, Norges Eiendomsmeglerforbund, OBOS og Sparebankforeningen støtter lovforslaget, og mener en grense på 75 prosent er akseptabel. Forbrukerrådet er ikke bekymret for at maksimumsgrensen vil gjøre det vanskeligere for unge å komme inn på boligmarkedet. Ønsker man å hjelpe unge eller andre inn på boligmarkedet, mener Forbrukerrådet at Husbankens startlånsordning eller andre individuelle låneordninger er bedre løsninger enn lavinnskuddsboliger.

NBBL støtter forslaget, men mener grensen bør gå ved 70 prosent. NBBL mener denne grensen sikrer at andelene i borettslaget ikke får en negativ verdi ved markedsprisfall. Grensen sikrer også at legalpanteretten ikke blir uten verdi. Marker kommune mener grensen bør gå ved 60-70 prosent av boligens kostnad. Bergen kommune og Trondheim kommune foreslår at grensen for andel av fellesgjeld settes lavere enn de foreslåtte 75 prosent. Bergen kommune mener en tilpasset bruk av andre virkemidler som etableringstilskudd kan motvirke den negative effekten av lav fellesgjeld. Trondheim kommune har her veid en inngangsbillett som særlig gir unge en mulighet til å skaffe egen bolig, opp mot behovet for økonomisk sikkerhet for både kjøper og borettslag.

Finansnæringens Hovedorganisasjon støtter forslaget. Finansnæringens Hovedorganisasjon viser til at en slik endring vil gjøre borettslaget mer robust mot framtidig prisfall i markedet samt skjermer, herunder trygger, tredjeparter som de øvrige andelseierne og borettslagets långivere. Det påpekes likevel at forslaget griper inn i avtalefriheten mellom kjøpere og stiftere. Dersom kjøper er godt informert og ellers har god økonomi, bør det normalt ikke være noe i veien for at fellesgjelden er høy i forhold til innskuddet. For mange kan dette også være en fornuftig inngang til boligmarkedet. Finansnæringens Hovedorganisasjon tilføyer at det bør tas inn i loven at «om utbygger senere ikke får solgt andelen til den pris som er lagt til grunn i bygge- og finansieringsplanen, vil låneopptaket likevel ikke være ugyldig».

Jussformidlingen støtter forslaget, men foreslår også at det innføres en regel som setter krav om gjeldsforsikring i de tilfellene der fellesgjelden utgjør mer enn en viss prosentandel av kjøpesummen.

OBOS viser til at forslaget vil beskjære både private og offentlige aktørers mulighet for fleksibel utnyttelse av borettslagsformen. OBOS mener det derfor bør gis en unntakshjemmel hvoretter hovedregelen kan fravikes i særlige tilfeller, for eksempel der det ytes støtte fra Husbanken eller annen offentlig aktør innen det boligsosiale området. KBL og NBBL mener også det bør kunne dispenseres fra denne grensen. OBOS mener det er et paradoks at med den foreslåtte grensen ville storparten av de borettslag boligsamvirke og OBOS oppførte på 50-, 60- og 70-tallet vært forbudt. OBOS reiser derfor spørsmål om lovregelen går lenger enn det som er nødvendig for å komme til livs et problem.

Husbanken er generelt helt imot et forslag om maksimalgrense for fellesgjelden i borettslag. Husbanken har en inngående drøftelse av temaet. I korthet kan det her nevnes at en maksimalgrense for fellesgjeld vil redusere Husbankens muligheter til å drive boligpolitisk påvirkning. Husbanken har brukt denne muligheten og har derigjennom klart å påvirke byggebransjen. Adgangen til høy fellesgjeld gir også folk mulighet til å etablere seg i egen bolig uten for store krav til egenkapital. Dette er i dag spesielt praktisk for ungdom, førstegangsetablerende familier, bostøttemottakere og innvandrere.

Boligprodusentenes forening, KBL og Porsgrunn kommune støtter ikke forslaget fordi en slik maksimalgrense vil utelukke mange i etableringsfasen fra å komme inn på boligmarkedet. KBL ber departementet vurdere forslaget på nytt i lys av dagens situasjon på boligmarkedet. Boligprodusentenes Forening mener et slikt krav også vil begrense de mulighetene for eksempel Husbanken har til å fremme boligprosjekter med universell utforming og gode energi- og miljøkvaliteter. Høy låneutmåling (opptil 90 prosent) vil være et viktig incitament for mange medlemmer i Boligprodusentenes Forening i arbeidet med å utvikle boliger med ekstra gode kvaliteter.

Porsgrunn kommune og KBL tror ikke at en maksimalgrense for fellesgjeld vil føre til en bedre kredittvurdering av boligkjøpere og mener andel fellesgjeld er et godt virkemiddel for å gi alle mulighet til å eie og disponere egen bolig. I tillegg kan kjøpers økonomiske situasjon endre seg etter gjennomføring av kjøpet. Porsgrunn kommune og KBL mener at alle som bor i borettslag kjenner eierskapstilknytning til sin bolig. Porsgrunn kommune og KBL mener at medlemskap i en forsikringsordning for tap av felleskostnader bør gjøres obligatorisk. Porsgrunn kommune og KBL mener videre at alle tiltakene bør sees i sammenheng før det innføres en maksimalgrense. Det stilles også spørsmål til hvordan forslaget skal håndteres og at det er mulig å omgå forslaget.

Asker og Bærum Boligbyggelag er imot et forbud mot lavinnskuddsborettslag. Boligbyggelaget mener en ugyldighet som refererer seg til kostnadsoverslaget, og ikke faktiske byggekostnader, åpner for omgåelser. Boligbyggelaget mener problemene med lavinnskuddsborettslagene ikke er at enkelte ikke makter å betjene felleskostnadene, men at de øvrige beboerne i borettslaget risikerer medansvar for å dekke de manglende innbetalte fellesutgiftene. Asker og Bærum Boligbyggelag mener dette kan løses dels ved en risikofordeling, og dels gjennom forsikringsordninger. Jo større det enkelte borettslaget er, desto flere er det å fordele risikoen på, og jo lettere er det å oppnå en forsikringsdekning til en lav pris. Asker og Bærum Boligbyggelag viser også til at jo høyere felleskostnadene er, desto viktigere er det med «stram» forvaltning. Dette kan løses ved å lovfeste uoppsigelig forretningsførerkontrakt med et boligbyggelag. Asker og Bærum Boligbyggelag foreslår at det kun er boligbyggelag som kan stifte denne type borettslag.

Utvalget som har utarbeidet NOU 2009:17 Sikring mot tap av fellekostnader i borettslag, er positiv til at det fastsettes en maksimalgrense for fellesgjeld. Utvalget mener at en maksimalgrense vil innebære en styrking av borettslagets økonomi. Utvalget har imidlertid ikke noen endelig oppfatning av grensen for maksimal tillatt fellesgjeld.

6.3.2 Maksimalgrense for fellesgjeld ved senere låneopptak

Finanstilsynet, KBL og Den Norske Advokatforening mener forslaget ikke vil forhindre at borettslaget kan pådra seg gjeld som overstiger maksimalgrensen etter at borettslaget er stiftet. Finanstilsynet mener det vil være praktisk med opptak av gjeld etter stiftelsen i tilfellene der andelene ennå ikke er solgt, men fortsatt er på utbyggers hånd. Når andelene legges ut for salg, vil andel fellesgjeld etter lovforslaget lovlig kunne overstige maksimalkravet. Finanstilsynet mener denne muligheten kan undergrave formålet med lovendringen.

Huseiernes Landsforbund mener det bør vurderes en maksimalgrense på 75 prosent fellesgjeld også for låneopptak som foretas etter at borettslaget er stiftet.

Sparebankforeningen gir sin støtte til at det ikke foreslås en maksimalgrense etter stiftelsestidspunktet. Det er ikke utenkelig at borettslag og bank i ettertid finner det naturlig og forsvarlig å øke opplåningen for bestemte formål, og at dette kan bringe fellesgjelden over 75 prosent. For eksempel kan en kombinasjon av et lite låneopptak og fallende boligpriser raskt bringe andelen fellesgjeld over denne grensen. Sparebankforeningen viser også til forsvarlighetsvurderingen som følger av borettslagsloven og bankenes kredittvurderinger.

Flertallet i utvalget som har utarbeidet NOU 2009:17 Sikring mot tap av fellekostnader i borettslag, mener at dersom det skal lovfestes et krav til maksimal andel fellesgjeld ved stiftelsen, er det også grunn til å lovfeste et krav om maksimal andel fellesgjeld ved senere låneopptak. Flertallet i utvalget mener et slikt krav vil sikre en økonomisk gjennomgang av borettslagets økonomiske situasjon når nye lån skal tas opp. Dette vil legge grunnlag for en sunn økonomi. Flertallet mener kravet til forsvarlig drift ikke nødvendigvis vil hindre låneopptak fra 75 til 85 prosent. Flertallet mener likevel at det bør være adgang til å gjøre unntak fra en slik absolutt regel i særlige tilfeller. Ett av utvalgsmedlemmene mener det ikke bør stilles et absolutt krav om maksimal andel fellesgjeld etter at borettslaget er stiftet og kommet i ordinær drift. Dette medlemmet viser til problemet med verdifastsettelse og at det kan være tungtveiende grunner til at et borettslag ønsker å øke fellesgjelden utover den maksimale andelen ved stiftelsestidspunktet.

6.3.3 Ulik prosentvis fordeling av fellesgjelden

Husbanken, Marker kommune, Porsgrunn kommune, KBL og OBOS støtter forslaget.

Forbrukerrådet og NBBL støtter forslaget om lik prosentvis fordeling av fellesgjeld på den enkelte andel, og er også tilfreds med at departementet vurderer å lovregulere IN-ordninger.

Forbrukerrådet, Den Norske Advokatforening og Huseiernes Landsforbund tilføyer at departementet bør presisere i lovteksten at en IN-ordning kun er aktuell dersom det foreligger en slik avtale med finansinstitusjonen som har ytt felleslånet. Forbrukerrådet foreslår følgende tilføyelse: «Den einskilde andelseigar kan likevel foreta ei individuell nedbetaling av si del av fellesgjelda dersom burettslaget og finansinstitusjonen som har gitt felleslånet, har avtalt ein slik rett for andelseigarane.».

Den Norske Advokatforening har ingen innvendinger mot forslaget om lik prosentvis fordeling av fellesgjelden, men påpeker at dersom bestemmelsen skal knytte seg til stiftelsestidspunktet, bør det komme fram i selve lovteksten.

Porsgrunn kommune og KBL mener at hele ordningen rundt individuell nedbetaling av fellesgjeld bør lovreguleres. Husbanken mener at dersom andelseiere skal kunne benytte IN-ordninger bør ordningen lovreguleres. En slik lovregulering krever en grundig gjennomgang av juridiske og praktiske problemstillinger.

Asker og Bærum Boligbyggelag mener at det er uklart hvordan den enkelte andelseier skal kunne foreta en individuell nedbetaling av fellesgjelden.

Horten kommune er skeptisk til at andelen av fellesgjelden skal være lik uansett eierandel. Fordelingen bør følge den prosentvise andelen, slik at de med liten kjøpekraft må svare for like stor andel som de med stor kjøpekraft.

6.4 Departementets vurderinger

6.4.1 Maksimalgrense for fellesgjeld ved stiftelse av borettslag

En rekke prosjekter med lavinnskuddsboliger er etablert de siste årene. Andelen lavinnskuddsprosjekter antas å ligge i intervallet 15-20 prosent av det totale antallet nyregistrerte borettslag i perioden for NBBLs rapport, jf. punkt 2.2. Antall borettslag med innskuddsandel lavere enn 20 prosent har vært avtagende over perioden 2005 og fram til september 2008, jf. rapporten «Lavinnskuddsboliger - En felle for boligkjøpere?» fra NIBR, også omtalt under punkt 2.2.

Burettslagslova er ikke til hinder for at andelseiers finansiering av borettslagsboligen bare består av andelens pålydende og andel lånekapital (fellesgjeld). Långiver for borettslagets fellesgjeld vurderer ikke de enkelte andelseieres evne til å betjene de løpende felleskostnadene. Kjøper kredittvurderes dermed ikke for den delen av borettslagets fellesgjeld som eier av andelen er ansvarlig for å betjene gjennom felleskostnadene, med mindre kjøper i tillegg trenger egne lån. Selger av borettslagsboligen vil ha en egen interesse i å få solgt boligen. Tilgang til borettslagsboliger med høy fellesgjeld kan åpne for at personer som ikke har råd til å kjøpe bolig kommer seg inn på boligmarkedet. Dersom disse personene ikke klarer å betjene sine felleskostnader, vil dette kunne gå ut over de andre andelseierne i borettslaget.

Departementet mener det spesielt er to hensyn som tilsier at det settes en maksimalgrense for fellesgjelden: hensynet til kjøper selv og til de øvrige andelseierne i borettslaget.

Departementet mener en maksimalgrense for fellesgjelden vil legge til rette for at kjøpere av borettslagsboliger blir kredittvurdert. Dersom kjøper opptar egne lån i finansinstitusjon for å finansiere boligkjøpet, kredittvurderes kjøper for dette låneopptaket. Ved denne kredittvurderingen skal långiver ta hensyn til de øvrige låneforpliktelser som kjøper selv er ansvarlig for å betjene, samt til de lån som kjøper indirekte er ansvarlig for å betjene gjennom felleskostnadene (borettslagets felleslån). Jo høyere fellesgjeld som er knyttet til en andel, jo mindre er behovet for egen finansiering. Det er mindre sannsynlig at kjøper trenger egne lån for å finansiere boligkjøpet hvis det er en høy andel fellesgjeld i borettslaget. Departementet mener det er viktig med en kredittvurdering fordi denne vurderingen kan føre til at boligkjøperen frarådes å ta opp lån i de tilfellene kjøper har for svak økonomi til å håndtere de samlede boutgiftene. Finansavtaleloven har regler om kredittvurderinger.

Finansavtaleloven § 47 første punktum fastsetter at dersom långiveren før låneavtale inngås med en forbruker eller lånet utbetales til denne, må anta at økonomisk evne eller andre forhold på låntakerens side tilsier at denne alvorlig bør overveie å avstå fra å ta opp lånet, skal långiveren skriftlig underrette låntakeren om dette. Dette er den såkalte frarådningsplikten. Ved vurderingen av «økonomisk evne» må det tas utgangspunkt i situasjonen på tidspunktet for inngåelse av låneavtalen. Institusjonen skal likevel også ta hensyn til kjente og sannsynlige framtidige regelendringer eller endringer i låntakerens situasjon, jf. NOU 1994: 19 Finansavtaler og finansoppdrag side 55. Bestemmelsen i finansavtaleloven innebærer ikke et forbud mot at långiveren yter lånet. Når låntakeren skriftlig er advart om motforestillingene, vil begge parter være klar over den betydelige risikoen for mislighold som foreligger. Hovedformålet med bestemmelsen er å hindre at låntakeren tar opp lån som denne sannsynligvis ikke vil makte å betjene på vanlig måte. Dermed kan låntakeren unngå de vanskeligheter som låneopptaket ville ha medført.

Bestemmelsen gir også finansinstitusjonen ytterligere interesse av å unngå kredittgivning til forbrukere som ikke har realistisk oppfatning av egen økonomi. Dersom finansinstitusjonene likevel låner ut i slike tilfeller, vil dette kunne føre til tap for finansinstitusjonen. Dersom långiver ikke skriftlig underretter låntaker, kan låntakers forpliktelser lempes for så vidt dette finnes rimelig. Et eksempel på dette finner vi i en sak som gjaldt lån til kjøp av borettslagsleilighet med høy fellesgjeld som ble behandlet av Bankklagenemda i 2008, sak 2008-044. Saken gjaldt kjøp av borettslagsleilighet i 2006, med opptak av førstehjemslån på til sammen kr 602 500. Boligens andel av fellesgjeld i borettslaget var på kr 2 160 000. Klagerne var henholdsvis hjelpepleier og sykepleierstudent. Banken hadde ved kredittvurderingen tatt hensyn til renteøkning på førstehjemslånene, men ikke på fellesgjelden. Nemnda uttalte at banken burde ha avdekket at klagerne ville få en gjeldsbyrde på over kr 2,8 millioner, som de ikke ville kunne klare å betjene. Nemnda kom til at klagerne burde ha vært frarådet å ta opp førstehjemslånene på kr 602 500, jf. finansavtaleloven § 47. Nemnda fant at det var rimelig at klagernes ansvar etter lånene ble lempet fullt ut.

Tilsvarende regler er innført i kredittkjøpsloven, og det er foreslått at frarådningsplikten som hovedregel skal gjelde ved enhver kredittgivning, jf. punkt 7.1.

Departementet mener en maksimalgrense for fellesgjelden vil minke risikoen for at andelseiere må betale naboers felleskostnader. Dette fordi en slik maksimalgrense kan hindre at personer som ikke har økonomisk evne til å klare låneforpliktelser knyttet til boligkjøpet kommer seg inn på boligmarkedet. En slik maksimalgrense vil også sikre at boligen som skal være sikkerhet for felleskostnadene har en positiv verdi, jf. legalpanteretten i burettslagslova § 5-19. En bolig med høy andel fellesgjeld er sårbar for fall i boligmarkedet. Dersom en borettslagsbolig har en andel fellesgjeld på 90 prosent, vil et prisfall på mer enn 10 prosent føre til at boligen er mindre verdt enn dens andel fellesgjeld. Borettslag er en indirekte eiermodell. Dette betyr at andelseiere ikke har personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, jf. burettslagslova § 1-2. Borettslaget er låntager og ansvarlig for fellesgjelden. Kostnadene for fellesgjelden dekkes imidlertid av andelseierne gjennom de månedlige felleskostnadene. Hvis én eller flere av andelseierne misligholder sine felleskostnader, kan borettslaget få betalingsproblemer. For å unngå betalingsproblemer, vil det ofte være nødvendig å øke de månedlige felleskostnadene. Departementet mener det er viktig å verne andelseiere mot økte kostnader som følge av andre andelseieres manglende betaling av felleskostnader. De enkelte andelseiere kan også fri seg fra ansvaret for å betale felleskostnader ved å si opp boretten med seks måneders varsel. Andelseier vil da være forpliktet til å betale felleskostnadene i oppsigelsesperioden, men ikke utover dette. Etter oppsigelsesperioden må andelseier overlate boligen til borettslaget. Andelseier blir da fri sine forpliktelser overfor borettslaget, men har heller ingen bolig. Summen av det som andelseier har betalt for boligen, går da tapt. En slik oppsigelse kan også føre til at felleskostnadene i borettslaget må økes.

Hensynet til kjøper selv og til de øvrige andelseierne i borettslaget tilsier at maksimalgrensen for fellesgjelden settes lavt. Departementet mener på den annen side at det er store fordeler med fellesfinansiering i borettslag. Fellesfinansiering kan bidra til at den enkelte andelseier nyter godt av borettslagets låneopptak i tilfeller der dette er gunstigere økonomisk enn om andelseieren selv hadde opptatt et tilsvarende lån for finansiering av borettslagsboligen. En gunstig fellesfinansiering vil dermed kunne bidra til å hjelpe unge, førstegangsetablerere og andre personer inn på boligmarkedet. Departementet mener det likevel ikke bør være slik at personer som muligens ikke vil klare sine økonomiske forpliktelser, hjelpes inn på boligmarkedet, da dette vil være uheldig for den enkelte. En begrensning i størrelsen på fellesgjelden vil innebære at kjøper må finansiere deler av kjøpesummen for boligen. Finansieringen kan skje ved oppsparte midler eller ved låneopptak. En begrensning i størrelsen på fellesgjelden vil dermed hindre at det er mulig å kjøpe en borettslagsbolig uten annen betaling enn å overta ansvar for fellesgjeld. Kjøpere som trenger private lån, vil sikres en kredittvurdering fra finansinstitusjonen hvor lånet opptas. Personer med svak økonomi som ikke får lån, vil dermed ikke kjøpe bolig, heller ikke en borettslagsbolig. Departementet viser til at hvem som er andelseiere kan få stor betydning for de øvrige andelseierne i borettslaget. Hvis noen ikke klarer sine økonomiske forpliktelser, vil dette kunne føre til økonomisk tap for de andre andelseierne i borettslaget. Selv om det ikke fører til økonomisk tap, vil de andre andelseierne som regel i en periode likevel måtte betale felleskostnadene til andelseierne som ikke betaler sine felleskostnader. Etter en avveining av forannevnte hensyn foreslo departementet i høringsutkastet at det kunne være inntil 75 prosent fellesgjeld for andelene i bygge- og finansieringsplanen. Høringsinstansene ble bedt om å komme med sine merknader til denne grensen. Departementet har også avholdt et møte med enkelte av høringsinstansene for å få utdypet instansenes synspunkter.

Høringsinstansene har ulikt syn på denne grensen. De ulike synspunktene har sammenheng med en ulik vekting av forannevnte hensyn. Enkelte høringsinstanser mener hensynet til at folk kan etablere seg på boligmarkedet bør veie tyngre, mens andre i større grad vil sikre borettslaget slik at andelene ikke får en negativ verdi. En del av høringsinstansene mener en maksimalgrense på fellesgjelden vil bidra til å styrke omdømmet til borettslagsmodellen.

Departementet mener det er viktig å fastsette en maksimalgrense for fellesgjelden. Dette har også støtte hos de fleste høringsinstansene. Når det gjelder maksimalgrensen for fellesgjelden, har flere høringsinstanser foreslått at det gis en unntakshjemmel hvoretter hovedregelen kan fravikes i særlige tilfeller. Departementet mener det er viktig med rettsteknisk enkle regler. Som mange aktører har påpekt, er borettslagsformen allerede komplisert å forstå. Departementet mener en skjønnsmessig regel med et klart innhold vanskelig lar seg utforme. Dette gjelder spesielt når departementet ikke ser det ønskelig at dispensasjonsadgangen legges til departementet eller annen offentlig myndighet, fordi slike dispensasjoner vil kreve en inngående behandling av enkeltsaker. Det er viktig at regelen om maksimalgrense er klar fordi brudd på bestemmelsen har alvorlige følger. Dersom det gis felleslån utover maksimalgrensen, er den delen av lånet som overstiger denne grensen ugyldig. Den delen av lånet som overstiger maksimalgrensen vil borettslaget derfor ikke være forpliktet til å betale. Når det gjelder maksimalgrensen for fellesgjelden, er det viktig at det er en viss trygghet mot fall i markedet. Departementet mener derfor den foreslåtte grensen på 75 prosent er en riktig grense.

Departementet har vurdert om det likevel er grunn til å akseptere en høyere andel fellesgjeld dersom borettslaget har en sikringsordning mot tap av felleskostnader. I slike tilfeller har andelseierne et vern mot å skulle betale for naboens felleskostnader. Departementet ser likevel at en ordning mot tap av felleskostnader ikke alltid er til hinder for at et borettslag går konkurs. Det siteres følgende fra NOU 2009:17 på side 27:

«Et annet hensyn utvalget framhever i forlengelsen av dette, er at det må aksepteres at det ikke alltid kan eller bør unngås at et borettslag går konkurs. Konkursinstituttet innebærer blant annet en opprydning av selskaper som ikke har en sunn økonomi, og dermed økonomisk sett ikke har livets rett. Borettslag som over tid ikke makter å skaffe tilstrekkelige felleskostnader til å dekke sine utgifter, og som heller ikke har oppbygde midler, bør ikke holdes kunstig i live ved hjelp av en sikringsordning.»

Dette innebærer at andelseierne ikke er vernet mot ethvert tap ved mislighold av felleskostnader fra de andre andelseierne selv om borettslaget har en ordning mot tap av felleskostnader. Dette tilsier at det ikke settes en annen maksimalgrense for borettslag som er med i en sikringsordning. Borettslaget kan også si opp eller selv bli oppsagt fra sikringsordninger. Departementet mener også at oppsigelsesmuligheten er grunn til ikke å akseptere en høyere andel fellesgjeld selv om borettslaget har en sikringsavtale. Det er også viktig å ha enkle regler. Departementet har også merket seg følgende kommentarer fra utvalget når det gjelder om lavinnskuddsborettslag antas å kunne inngå i en sikringsordning, jf. NOU 2009:17 side 57 punkt 6.4:

«Utvalgets lovforslag åpner for at lavinnskuddsboliger og andre borettslag som i dag ikke tilfredsstiller kravene til opptak i sikringsordningene, kan få ta del i en sikringsordning. Utvalget foreslår ikke en regel om minste andel innskudd som må være oppfylt for å kunne ta del i sikringsordningen. En slik bestemmelse vil utelukke enkelte borettslag fra sikringsordningene. Etter utvalgets syn må det være opp til tilbyder av sikringsordningen å fastsette vilkårene for opptak, blant annet basert på risikovurderinger. Dette medfører at det kan tenkes at en tilbyder vil tillate opptak også av lavinnskuddsboliger, men vil beregne seg ulikt vederlag avhengig av størrelsen på fellesgjelden.

Utvalget ser at det er en aktuell mulighet at lavinnskuddsborettslag med utvalgets lovforslag i praksis ikke vil få ta del i en sikringsordning, eventuelt at det vil bli svært dyrt å ta del.»

Det er dermed opp til tilbyderne om borettslag med andel fellesgjeld over 75 prosent vil få ta del i ordningen. De største eksisterende sikringsordninger mot tap av felleskostnader har som hovedregel en maksimalgrense for fellesgjelden på 70 prosent.

På bakgrunn av ovennevnte argumenter foreslår ikke departementet ulik maksimalgrense for borettslag som er tilknyttet en sikringsordning eller ikke. Departementet legger spesielt vekt på at et borettslag kan si opp eller selv bli sagt opp fra en sikringsordning, og behovet for å ha enkle regler.

Departementet foreslo også at låneopptak skulle være ugyldig dersom lånet oversteg maksimalgrensen. Dette innebærer at finansinstitusjonen lider tap dersom maksimalgrensen overstiges. Det vil i så fall bare være den overstigende del av lånet som er ugyldig.

Når det gjelder om maksimalgrensen på 75 prosent er oversteget, foreslo departementet at forholdene på stiftelsestidspunktet av borettslaget skulle være avgjørende. Departementet har fått innspill om at dette kan være et uheldig skjæringstidspunkt. Dette har sammenheng med at det kan være behov for å gjøre endringer i bygge- og finansieringsplanen etter stiftelsen av borettslaget. Departementet foreslår derfor en tilføyelse i bestemmelsen slik at maksimalgrensen også gjelder ved endringer i bygge- og finansieringsplanen, jf. burettslagslova § 2-6 fjerde ledd (nytt femte ledd). Ved vurderingen om maksimalgrensen for låneopptaket er oversteget, vurderes dette ut fra kostnadsoverslaget i bygge- og finansieringsplanen. Dette innebærer at om utbygger faktisk ikke får solgt andelene til den pris som er lagt til grunn i bygge- og finansieringsplanen, vil låneopptaket likevel ikke være ugyldig. Finansnæringens Hovedorganisasjon mener det bør framkomme klart av ordlyden. Departementet har foreslått flere justeringer av ordlyden slik at det framkommer at det avgjørende er kostnadsoverslaget.

6.4.2 Maksimalgrense for fellesgjeld ved senere låneopptak

I høringsutkastet foreslo departementet ikke en maksimalgrense for fellesgjelden etter at borettslaget var stiftet. Flere høringsinstanser har påpekt at dette gir muligheter for å omgå forslaget om maksimalgrense for fellesgjelden, og disse instansene foreslår derfor at det skal gjelde en tilsvarende grense etter at borettslaget er stiftet.

Departementet er enig i at et forslag om maksimalgrense for fellesgjeld ved senere låneopptak ville ivaretatt de samme hensyn som en maksimalgrense ved stiftelsen av borettslag. En slik grense ville begrenset den enkeltes og de andre andelseiernes risiko for å lide tap som følge av investeringen. Departementet mener at burettslagslova allerede har regler som sikrer forsvarlig låneopptak, jf. burettslagslova § 3-3. Avgjørende for om det er forsvarlig, er om man kan regne med at de økte kostnadene kan dekkes inn gjennom økte felleskostnader. I tillegg til dette har finansinstitusjonene plikt til å foreta vurderinger når det innvilges lån. Det er i den forbindelse grunn til å tro at finansinstitusjonene vil legge vekt på at det ved stiftelse av borettslag gjelder en maksimalgrense på 75 prosent andel fellesgjeld.

Departementet mener det kan være behov for en fleksibel regel med hensyn til låneopptak etter at et borettslag er i drift. Det kan for eksempel vise seg å være behov for å foreta utbedringer som ikke var forutsatt ved opptak av felleslånet. Hvis det oppstilles en maksimalgrense vil dette avkjære denne fleksibiliteten. Også her mener departementet at det vil være uheldig med skjønnsmessige dispensasjonsbestemmelser, jf. foregående punkt.

Departementet mener videre et forslag om maksimalgrense for fellesgjeld ved senere låneopptak ville gjøre det nødvendig å skaffe oversikt over hva eiendommen er verdt, for på den måten estimere om taket på maksimalgrensen med dette ble oversteget. Boligene vil også kunne ha en ulik verdi avhengig av markedsutviklingen og hva den enkelte andelseier selv har foretatt av oppgraderinger i egen bolig. Det ville også måtte vurderes hva som skal telle med ved verdsetting av eiendommen.

På bakgrunn av ovennevnte mener departementet at det på nåværende tidspunkt ikke er nødvendig med en regulering av maksimalgrensen etter at borettslaget er stiftet. Departementet vil innskyte at dersom bygge- og finansieringsplanen endres av styret etter burettslagslova § 2-6 fjerde ledd (nytt femte ledd), gjelder maksimalgrensen for det nye kostnadsoverslaget i planen. Departementet antar at dette kan være praktisk dersom borettslaget blir stiftet i en tidlig fase, og det viser seg behov for en omprosjektering som har betydning for kostnadsoverslaget, jf. burettslagslova § 2-6.

6.4.3 Ulik prosentvis fordeling av fellesgjelden

I rapportene fra NBBL og NIBR samt i media er det vist til eksempler med ulik prosentvis fordeling av fellesgjeld for boligene i ett og samme borettslag, jf. punkt 2.2.

Det kan for eksempel være et borettslag hvor boligene er finansiert som vist i tabell 6.1.

Dette gir andelseierne en ulik risiko i borettslaget. En ulik fordeling kan også føre til at en person som kjøper en bolig med lav andel fellesgjeld, tror borettslaget ikke har boliger med en høy andel fellesgjeld. Departementet mente det var uheldig at lovverket åpner for slike løsninger og forslo at det ikke lenger skulle være anledning til å ha en slik ulik prosentvis fordeling av fellesgjelden i ett og samme borettslag. Høringsinstansene er positive til at lovverket ikke lenger skal tillate en ulik prosentvis andel fellesgjeld.

Departementet følger derfor opp intensjonen med forslaget fra høringsutkastet. Departementet foreslår at det ikke skal være krav til at den absolutte størrelsen på fellesgjelden er lik for alle andelene i borettslaget, men at det skal være lik prosentvis fordeling av fellesgjeld på den enkelte andel. Fordelingen kan f.eks. være slik som vist i tabell 6.2. Departementet foreslår at stipuleringen i bygge- og finansieringsplanen på stiftelsestidspunktet skal legges til grunn for beregningen. Det kan skje endringer etter stiftingen, for eksempel pga en omprosjektering. Det er adgang til å endre bygge- og finansieringsplanen, jf. burettslagslova § 2-6 fjerde (nytt femte) ledd. Departementet foreslår en presisering slik at det framkommer at reglene om fordeling i § 2-15 gjelder dersom bygge- og finansieringsplanen endres. Dersom borettslaget derimot tar opp et nytt lån etter å ha vært i drift en tid, vil dette ikke føre til en endring av bygge- og finansieringsplanen. I slike tilfeller vil reglene om myndighetsmisbruk sørge for en rettferdig fordeling av fellesgjelden mellom andelene, jf. burettslagslova § 7-13.

Departementet vil presisere at en regel om lik prosentvis fordeling likevel ikke kan forhindre at prisene i et borettslag utvikler seg ulikt for boligene. Slik utvikling kan føre til en ulik prosentvis fordeling av fellesgjelden. Dette kan også vise seg å være tilfellet i en tidlig salgsfase dersom boligene ikke blir solgt til totalsummen som er lagt til grunn i bygge- og finansieringsplanen.

Departementet viser til at det tilbys ordninger for individuell nedbetaling av fellesgjeld, også kalt IN-ordning. Ordningen innebærer at den enkelte andelseier kan velge helt eller delvis å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld, jf. punkt 6.1. En IN-ordning vil føre til at det oppstår ulik prosentvis fordeling av fellesgjelden, på de enkelte andelene i borettslaget. Departementet har derfor vurdert om det fortsatt skal tillates etablert nye IN-ordninger.

IN-avtaler fører til at det oppstår ulik eiertilknytning i borettslaget hvis noen av andelseierne nedbetaler etter ordningen, noe som er uheldig etter departementets syn. På den annen side kan det være andelseiere som har mye egenkapital, og som derfor ønsker å benytte seg av slike ordninger. Andelseiere som etter nærmere avtaler foretar slike nedbetalinger, vil trolig også få informasjon om hva dette innebærer. Departementet vil spesielt bemerke at det er ekstra risikofylt å foreta slike nedbetalinger i lavinnskuddsborettslag. Dette har sammenheng med at lavinnskuddsborettslag har høy andel fellesgjeld. Det er dermed større fare for konkurs i slike borettslag. Ved konkurs vil andelseiere som har nedbetalt hele eller deler av sin fellesgjeld, være avhengig av om sikkerhetsstillelsen som vedkommende har fått ved nedbetaling av sin del av fellesgjelden, er tilfredsstillende. Risikoen for konkurs er mindre dersom borettslaget har en betryggende sikringsordning mot tap av felleskostnadene. Departementet følger opp lovutvalgets forslag til regler om minimumskrav til frivillige sikringsordninger i borettslag, jf. punkt 12. Det foreslås også en maksimalgrense for fellesgjelden ved stiftelse av borettslag. Departementet vil derfor fortsatt tillate IN-ordninger.

Om andelseier kan inngå i en IN-ordning, avhenger av om tilbyder og borettslaget enes om dette. I tråd med forslag fra enkelte av høringsinstansene foreslår departementet en presisering i lovbestemmelsen slik at det framgår klarere at avtaler om individuell nedbetaling av fellesgjelden forutsetter avtale mellom borettslaget, finansinstitusjonen og den aktuelle andelseier.