5 Borettslagets og forretningsførerens informasjonsplikt

5.1 Gjeldende rett

Det er ikke noen generell plikt i burettslagslova som pålegger borettslaget å informere om borettslagets økonomi.

Ved salg av boliger er eiendomsmeglere forpliktet til å utarbeide en skriftlig salgsoppgave før handel sluttes, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Så vidt departementet er kjent med, skaffer eiendomsmeglere til veie de fleste opplysningene som er nødvendige for å gi kjøperen en skriftlig salgsoppgave.

Ifølge eiendomsmeglere har forretningsførere på vegne av borettslag i begrenset utstrekning villet gi opplysninger om «separat beregning av månedlige felleskostnader etter en eventuell avdragsfri periode», jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 2. Borettslag har ikke plikt til å foreta en separat beregning av månedlige felleskostnader etter en eventuell avdragsfri periode etter forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag, jf. punkt 4.1.2. Borettslag har heller ikke plikt til å utarbeide slik informasjon etter annet regelverk. Det er dermed lite trolig at borettslag eller forretningsfører foretar en separat beregning av de månedlige felleskostnadene for hver enkelt andelseier etter en eventuell avdragsfri periode.

5.2 Departementets høringsutkast

Departementet foreslo en endring i forskrift 30. juni 2005 nr. 745 om årsregnskap og årsberetning for borettslag § 5 annet ledd nr. 9 nytt tredje punktum. Forslaget innebar at det skulle være plikt til å utarbeide en årsoversikt over hva felleskostnadene forventes å bli for den enkelte borettslagsbolig etter en avdragsfri periode.

5.3 Høringsinstansenes syn

Flere høringsinstanser har kommet med innspill til forslaget til forskrifter. Disse innspillene vil bli vurdert ved utarbeiding av forskriften. Høringsuttalelser som har gitt grunnlag for å vurdere eksisterende lovbestemmelser vil likevel bli referert her.

Forbrukerrådet og Norges eiendomsmeglerforbund foreslår en endring av borettslagsloven § 4-6 som innebærer at borettslaget mister sitt krav på gebyr hvis megler eller kjøper ikke får opplysninger om hva som er størrelsen på de månedlige felleskostnadene ved utløpet av en avdragsfri periode.

NBBL mener at det å utarbeide en oppstilling for hver enkel andel i borettslaget for hva en teoretisk felleskostnad vil være ved utløpet av en avdragsfri periode, lettere vil kunne tilsløre enn gi en god opplysning. NBBL mener det er sikkert hva avdragene vil utgjøre i kroner etter den avdragsfrie perioden, og hvor mye avdragene vil medføre i økte felleskostnader for den enkelte andelseier, gitt at nedbetalingsplanen fastholdes. NBBL mener derfor det beste er at dette beløpet fremgår av en note i årsregnskapet. Det vil også være enklere å forstå for andelseierne. NBBL ser ikke behov for å gjøre andre endringer i burettslagslova.

OBOS går i mot forslaget fordi merarbeidet en slik lovendring vil medføre, ikke står i noe rimelig forhold til det man eventuelt oppnår.

Finanstilsynet støtter forslaget. Finanstilsynet viser til eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 2, som oppstiller en plikt for megler til å ta inn i salgsoppgaven en «separat beregning av månedlige felleskostnader etter en eventuell avdragsfri periode». Finanstilsynet har i likhet med departementet fått rapportert fra eiendomsmeglingsbransjen om problemer med å fremskaffe slike beregninger fra borettslagene/forretningsførerne. Finanstilsynet har i sin tilsynspraksis lagt til grunn at nevnte bestemmelse i eiendomsmeglingsloven innebærer at plikten til å fremskaffe beregningen ligger på meglerforetaket, uavhengig av avtalen borettslaget har med forretningsføreren. Finanstilsynet har imidlertid forstått det slik at meglerforetakene finner det vanskelig å påta seg ansvaret for en korrekt beregning. Finanstilsynet uttaler videre:

«Etter Kredittilsynets vurdering vil departementets forslag om å pålegge borettslaget i forbindelse med avleggelse av årsregnskapet å foreta en beregning tilsvarende opplysningsplikt i eiendomsmeglingsloven, langt på vei løse de problemer eiendomsmeglingsforetakene har med praktisering av nevnte bestemmelse i eiendomsmeglingsloven. Imidlertid vil megler etter ordlyden i eiendomsmeglingslovens bestemmelse ikke kunne nøye seg med opplysningene i årsregnskapet, uten å undersøke eventuelle endrede beregningsforutsetninger i perioden mellom tidspunktet for avleggelsen av borettslagets årsregnskap og tidspunktet for bolighandelen. Ved endrede vilkår vil megler - som det påpekes i departementets høringsnotat - likevel måtte beregne virkningene av endringen, med mindre borettslaget/forretningsføreren vil bidra i den forbindelse.

Prinsipielt mener Kredittilsynet det er uheldig at meglers opplysnings- og undersøkelsesplikt når det gjelder forholdet til finansiering, avtaler og økonomi i borettslaget går lenger enn det borettslaget selv plikter å opplyse sine medlemmer. Særlig gjelder dette forhold knyttet til forventet kostnadsutvikling. På bakgrunn av departementets forslag om å utvide borettslagets opplysningsplikt i forbindelse med notene til årsregnskapet, vil Kredittilsynet ytterligere foreslå en oppmyking av reguleringen av meglers plikter når det gjelder opplysningene som skal gis om forventet kostnadsutvikling».

Finanstilsynet foreslår på denne bakgrunn et nytt fjerde ledd i eiendomsmeglingsloven § 6-7, der det fremgår at opplysninger i medhold av forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag § 5 annet ledd nr. 9 tredje punktum, kan benyttes i forbindelse med de opplysninger som skal gis om beregning av månedelige felleskostnader etter en eventuell avdragsfri periode i salgsoppgaven. Forutsetningen er at årsregnskapet er avgitt mindre enn 12 måneder før handel sluttes, og at kjøper er gitt skriftlig orientering om at det er opplysningene fra borettslaget som benyttes. I tilfeller der borettslaget ikke har oppfylt plikten til å avgi årsregnskap, må meglerforetaket i henhold til Finanstilsynets forslag selv foreta beregningen. Det samme gjelder der et eierseksjonssameie har fellesgjeld med avdragsfri periode, noe som faller utenfor forslaget. Finanstilsynet understreker at forslaget ikke fritar megler fra å undersøke eventuelle endringer i lånevilkårene for fellesgjelden etter at årsoversikten ble utarbeidet.

Finanstilsynet ser det også som hensiktsmessig at departementet gir en avklaring av den foreslåtte bestemmelsen i forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag.

5.4 Departementets vurderinger

Departementet mener det er viktig å sikre kjøpere informasjon om hva felleskostnadene vil utgjøre etter utløpet av den avdragsfrie perioden. Dette er viktig informasjon fordi felleskostnadene kan øke i betydelig omfang når borettslaget må betale avdrag. Eiendomsmeglere er pålagt å gi opplysninger om dette, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 2. Det foreslås også en opplysningsplikt for boligbyggelaget eller en annen yrkesutøver i burettslagslova, jf. punkt 4.4.2.

I praksis har det vist seg å være et problem at eiendomsmeglerne ikke får kjennskap til hva felleskostnadene vil utgjøre etter den avdragsfrie perioden. For å bedre informasjonen vil departementet endre forskrift 30. juni 2005 nr. 745 om årsregnskap og årsberetning for borettslag § 5 annet ledd nr. 9. Det vil være en egen prosess for denne forskriftsendringen. Departementet vil likevel berøre innspillene fra høringsinstansene til forskriftsendringen dersom innspillene har gitt grunnlag for å vurdere gjeldende lovbestemmelser.

Departementet mener NBBL har et interessant forslag til utforming av opplysningsplikten i forskriften. NBBL foreslår å utarbeide en oppstilling over hva avdragene vil utgjøre i kroner etter den avdragsfrie perioden, og hvor mye avdragene vil medføre i økte felleskostnader for den enkelte andelseier, gitt at nedbetalingsplanen fastholdes. Departementet ser at fordelen med en slik modell er at opplysningene kan legges til grunn selv om størrelsen på felleskostnadene ellers endres, forutsatt at lånevilkårene for fellesgjelden er uendret. Denne modellen vil dermed i større grad sikre eiendomsmeglere nødvendige opplysninger uten at meglere selv må foreta kompliserte utregninger. En slik modell vil dermed sikre at meglerne i mange tilfeller enkelt vil kunne lage en separat beregning av de månedlige felleskostnadene etter utløpet av den avdragsfrie perioden. Departementet legger til grunn at i praksis vil megler kunne oppfylle sin opplysningsplikt ved å summere felleskostnadene med økningen som skjer ved opphør av avdragsfriheten. Som regel vil megler kunne bygge på opplysninger fra borettslagets årsregnskap om forventet kostnadsutvikling etter en avdragsfri periode. Departementet vil påpeke at etter en slik modell er det viktig at megler gjør det klart for kjøper at beregningen bygger på en forutsetning om at dagens felleskostnader er uforandret på tidspunktet avdragsfriheten utløper. Dersom det er en økning i felleskostnadene når avdragsfriheten utløper, vil også felleskostnadene måtte økes tilsvarende dette beløpet.

Finanstilsynet har i sin høringsuttalelse foreslått at meglers opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 2 mykes opp, slik at det i salgsoppgaven i utgangspunktet vil være tilstrekkelig å benytte opplysninger fra borettslaget om forventet kostnadsutvikling for månedlig felleskostnader etter utløpet av en avdragsfri periode. Megler har plikt til å gi vesentlige opplysninger om borettslaget etter eiendomsmeglingsloven, jf. § 6-7 tredje ledd nr. 5. I den grad det har skjedd endringer i forventet kostnadsutvikling for de månedlige felleskostnadene etter utløpet av en avdragsfri periode, og borettslaget eller forretningsfører ikke vil foreta nye beregninger, finner ikke departementet å kunne gjøre unntak fra meglers opplysningsplikt. En modell, slik som foreslått av NBBL for å opplyse om hva avdragene vil utgjøre etter utløpet av den avdragsfrie perioden, legger dessuten til rette for at meglerne kan oppfylle sin opplysningsplikt uten å måtte foreta kompliserte utregninger. Siden borettslaget uansett årlig må foreta beregninger dersom det er endringer som påvirker avdragets størrelse, vil borettslaget/forretningsfører trolig opplyse megler om dette, muligens mot et vederlag. Departementet antar derfor at en endring av forskrift 30. juni 2005 nr. 745 om årsregnskap og årsberetning for borettslag § 5 annet ledd nr. 9, vil løse de praktiske problemene meglerne har i den forbindelse. På denne bakgrunn følger departementet ikke opp forslaget fra Finanstilsynet til et nytt fjerde ledd i eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Departementet mener den nye modellen vil sikre meglere nødvendige opplysninger for å oppfylle sin opplysningsplikt. Departementet følger derfor heller ikke opp forslaget om en redusert gebyrplikt etter burettslagslova § 4-6 uten først å ha realitetsvurdert dette.

Departementet foreslår en endring i eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 1 slik at det framkommer klart at megler har plikt til å opplyse om størrelsen på felleskostnadene. Dette innebærer ikke en endring av dagens rettstilstand, men er en presisering. Megler skal altså ikke opplyse om hvilke utregninger som ligger til grunn for felleskostnadene, jf. punkt 12.12.