16 Omtale av en 30 prosent maksimalgrense for ligningsverdi for bolig (takstbegrensningsregelen)

For fast eiendom skal det som utgangspunkt fastsettes en ligningsverdi svarende til omsetningsverdien pr. 1. januar i ligningsåret. Etter skatteloven § 4-10 første ledd kan ligningsverdien for boligeiendommer, herunder fritidseiendommer, settes lavere enn omsetningsverdien. Generelt ligger dagens ligningsverdier langt under omsetningsverdien. Ligningsverdien har betydning for fastsettelse av prosentinntekten og legges dessuten til grunn ved formuesbeskatningen.

Med mindre eiendommen har gjennomgått forandringer i form av nybygg eller påkostninger, endres ligningsverdien normalt kun ved årlige prosentvise tillegg som bestemmes i statsbudsjettet. Ligningsverdien for boliger varierer en del avhengig av når boligen er bygget og i hvilken kommune boligen ligger. Ulikhetene skyldes at den opprinnelige takseringen har skjedd til ulik tid, samt at takstene fastsettes av ligningsmyndighetene i hver enkelt kommune uten at det finnes noe enhetlig system for verdsettingen. Skattedirektoratet har forsøkt å gi enkelte retningslinjer for fastsettelse av ligningsverdi på nybygg. I Skattedirektoratets Lignings-ABC er det i en årrekke gitt anvisning på at det i mange tilfeller kan passe å sette ligningsverdien for nybygde eiendommer til mellom 20 og 30 prosent av kostprisen for bygning og grunn. Det er videre gitt anvisning i Lignings-ABC på at ligningsverdien kan settes ned dersom taksten ligger vesentlig over taksten på sammenlignbare eiendommer i kommunen.

I forbindelse med Revidert nasjonalbudsjett 2001, vedtok et enstemmig Storting 15. juni 2001 følgende:

«Stortinget ber Regjeringen instruere ligningskontorene om å legge til grunn at klager på dagens ligningstakster skal tas til følge ved at takst maksimalt settes til 30 pst. av husets tekniske verdi eller 30 pst. av observerbar markedspris hvis dagens ligningstakst overgår dette.»

Finansdepartementet legger til grunn at denne takstbegrensningsregelen skal gjelde allerede fra og med ligningen for inntektsåret 2001. I forhold til ligningen for inntektsåret 2000 er klagefristen for lengst utløpt for de fleste boligeiere, og også andre praktiske hensyn vil stenge for en særskilt klageomgang for dette året.

Nedenfor går departementet nærmere inn på forståelsen av stortingsvedtaket om denne takstbegrensningsregelen.

Den nye takstbegrensningsregelen må gjelde alle typer fast eiendom som går inn under det ordinære system for boligtaksering ved ligningen. Dette vil si både faste boliger og fritidsboliger, og både prosentlignede og regnskapslignede sådanne. Andelsleiligheter og seksjonerte leiligheter vil også komme inn under regelen. Men dette gjelder ikke kombinerte bygg (med både boligdel og forretningsdel) når bygget er avskrivbart fordi leieverdien av boligdelen er mindre enn leieverdien av forretningsdelen. Heller ikke kan våningshus på gårdsbruk komme inn under regelen. Det skyldes at gårdsbruk verdsettes under ett for jordvei, driftsbygninger og boliger, uten separat takst for boligene.

Det foreligger ikke standarder for hva som skal forstås med en eiendoms tekniske verdi. I takseringsfaglig litteratur vises det til at teknisk verdi omfatter boligens byggekostnader med fratrekk for verdiforringelse og eventuelle gjenstående arbeider. I tillegg inngår kostnadene til råtomt og kostnader til opparbeidelse av tomt og tekniske tilknytningsavgifter. Merverdien av en attraktiv tomt inngår ikke. Takseringsfaglig ekspertise som er konsultert, opplyser imidlertid at det vanligvis er liten forskjell mellom teknisk verdi og markedsverdi på nye kurante boliger i et normalt marked. Etter departementets vurdering vil imidlertid det takseringsfaglige begrepet markedsverdi være bedre egnet som sammenligningsgrunnlag. Norges takseringsforbund beskriver begrepet markedsverdi slik: «Markedsverdien er det ansatte beløp som takstmannen mener eiendommen/boligen normalt kan omsettes for på takseringsdatoen. Begrepet markedsverdi er internasjonalt og erstatter det gamle begrepet «normal salgsverdi» som fremdeles benyttes i en del takster». Finansdepartementet antar at det ikke vil stride mot Stortingets vedtak at en velger å legge begrepet markedsverdi til grunn. Den fulle verdi av tomtene (beliggenheten for boligen) vil da inngå i vurderingen.

Observerbar markedsverdi må først og fremst forstås som den prisen som er oppnådd ved salg av en eiendom, hvor det ikke foreligger interessefellesskap mellom selger og kjøper. Salg til personer i selgers nære familie bør som utgangspunkt ikke tas i betraktning. Det vil i denne forbindelse være naturlig å legge til grunn den avgrensning som følger av skatteloven § 12-11 første ledd. Dersom skattyter sannsynliggjør at salg ikke er skjedd til underpris, vil det likevel kunne være grunnlag for å ta i betraktning salg innenfor familiekretsen. Det legges videre til grunn at observerbar markedsverdi også kan foreligge ved salg av helt lik eiendom i samme område.

Det vil i mange tilfeller være aktuelt å legge taksert markedsverdi til grunn som sammenligningsgrunnlag. Betegnelsen takstmann er imidlertid ingen beskyttet tittel. Finansdepartementet antar at det ikke vil være i samsvar med Stortingets vedtak at takster foretatt av personer uten takseringsfaglig kompetanse legges til grunn. Det vil medføre en uforholdsmessig belastning på ligningskontorene om disse i hvert enkelt tilfelle skal måtte føre kontroll med hvorvidt taksten er avgitt av kyndige takstmenn. Det anbefales derfor at det for hver kommune opprettes et register over takstmenn som kan avgi takster til bruk for fastsettelse av ligningsverdi. Det bør ikke stilles krav til takstmannen utover at vedkommende normalt avgir takster i næringsøyemed. Dersom skattyter ønsker å legge frem en takst avgitt av en takstmann som ikke finnes i registeret, må det fremlegges dokumentasjon på at vedkommende har tilstrekkelig erfaring og faglige kvalifikasjoner. Det må være et minstekrav at boligen er besiktiget utvendig og innvendig. Honoraret til takstmannen må dekkes av skattyter uten fradragsrett ved ligningen.

Ligningsmyndighetene må ha anledning til å se bort fra uholdbare takster som presenteres. En takst kan være uholdbar enten fordi den er avgitt av en person med utilstrekkelige kvalifikasjoner som nevnt, fordi takstarbeidet ikke har vært grundig nok, eller fordi takstresultatet fremtrer som klart upålitelig av andre grunner. Ligningsmyndighetene vil eventuelt kunne engasjere (og betale) sakkyndig bistand for å få evaluert en fremlagt takst. Skattyteren vil ha vanlig klageadgang over ligning der fremlagt takst settes til side av grunner som nevnt.

Etter dette vil takstbegrensningsregelen i begge sine sammenligningsgrunnlag (taksert markedsverdi og observerbar markedsverdi) handle om markedsverdi.

Er sammenligningsgrunnlaget av eldre dato, kan det ikke brukes. Departementet finner det rimelig å kreve at grunnlaget (den tekniske taksten eller den observerbare markedsverdien) må skrive seg fra tiden etter utlegging av forrige års ligning, for at det skal kunne ha virkning ved neste ligning. Videre følger det av stortingsvedtaket at sammenligningsgrunnlag som oppstår og/eller fremlegges senere enn klagefristen for ligningen for det aktuelle inntektsår, ikke kan brukes med virkning for dette og tidligere inntektsår. Det siktes her til klagefristen til ligningsnemnda, ikke til den senere frist for fortsatt klage til overligningsnemnda.

Stortingsvedtaket vil ikke gjelde i tilfeller hvor skattyteren hevder at markedsverdien er så lav at 30 prosent grensen for ligningstaksten overskrides, men ikke godtgjør dette på noen av de to måter som fremgår av stortingsvedtaket. Men dersom ligningsmyndighetene på fritt grunnlag finner at den aktuelle ligningstaksten klart overskrider 30 prosent grensen, bør takseringsreglene fra Skattedirektoratet åpne for at nedsettelse kan skje også på dette øvrige, frie grunnlag.

Takseringsreglene på dette området bør heller ikke være begrenset til klagebehandlingen, selv om stortingsvedtaket fokuserer bare på dette. Kan skattyteren påvise brudd på 30 prosent grensen allerede når han/hun leverer selvangivelse for det aktuelle inntektsår, bør ligningsmyndighetene kunne saksbehandle og avgjøre saken som ledd i den ordinære ligning (før klagebehandlingen). Men departementet presiserer at ligningsmyndighetene ikke kan pålegges noen aktiv undersøkelsesplikt, verken under ordinær ligning eller under klagebehandlingen. Skattyteren må selv sørge for tilstrekkelig informasjon til ligningsmyndighetene, slik at sak om revisjon av ligningstaksten kan bli tatt opp.

Stortingsvedtaket tar i hovedsak sikte på eiendommer som allerede har en etablert ligningstakst. I samråd med departementet vil Skattedirektoratet likevel vurdere behovet for at også første gangs ligningstaksering av nybygde eiendommer bør skje ut fra en relativt obligatorisk takseringsregel om et nivå på 30 prosent av kostpris/markedsverdi.

Dersom en påklaget takst settes ned, vil det reduserte takstgrunnlaget være gjenstand for eventuelle senere generelle prosentvise tillegg i takstene. Det prosentvise tillegget vil kunne føre til at taksten igjen blir noe høyere enn 30 prosent av markedsverdien. I et totalt sett grovt og upresist takstsystem kan det ikke være grunnlag for nedjustering av nylig reviderte takster som etter prosenttillegg overstiger maksimalgrensen i mindre grad. En ny nedjustering vil først være aktuell når overskridelsen blir mer betydelig.

Dersom skattyteren gir uriktige eller ufullstendige opplysninger i forbindelse med fremlegging av materiale av betydning for takstbegrensningsregelen, kan det bli aktuelt med tilleggsskatt. Fremleggelse av skjønnsmessige verdivurderinger vil imidlertid normalt ikke bli bedømt som å gi uriktige eller ufullstendige opplysninger. Eksempelvis vil det normalt ikke lede til tilleggsskatt at eiendommen selges kort tid etter fremlagt teknisk takst, med en salgssum som ligger merkbart over dette tekniske takstnivået. I og for seg er det da konstatert (gjennom observerbar markedspris) at den fremlagte tekniske taksten traff dårlig og for så vidt var misvisende. Men det er ikke ensbetydende med å gi uriktige eller ufullstendige opplysninger.