2 Oversikt over utviklingen i lovgivning og rettspraksis

2.1 Innledning

I det følgende gis en oversikt over hovedpunktene i gjeldende rettstilstand, innenfor rammen av de spørsmål som utvalget har fått i oppdrag å vurdere. Fremstillingen er konsentrert om spørsmålet om arealplaners betydning for verdsettelsen av grunnarealer ved ekspropriasjon.

Etter nå gjeldende lov av 6. april 1984 nr. 17 om vederlag ved oreigning av fast eigedom (vederlagsloven) § 4 skal verdsettelsen av den eiendom som avstås, skje enten på grunnlag av salgsverdien (omsetningsverdien) eller bruksverdien. Dersom eiendommens bruksverdi for eieren er høyere enn salgsverdien, skal som hovedregel bruksverdien legges til grunn ved verdsettelsen. I visse tilfeller kan verdsettelsen foretas etter gjenervervsverdien.

Ifølge lovens § 5 første ledd skal salgsverdien fastsettes ”på grunnlag av det som må reknast med at vanlege kjøparar ville gje for eigedomen ved friviljug sal”. Etter annet ledd skal det ved fastsettelsen legges vekt på ”kva slag eigedom det gjeld, kvar eigedomen ligg og den påreknelege utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden”. Bruksverdien skal ifølge lovens § 6 fastsettes ”på grunnlag av avkastinga av eigedomen ved slik pårekneleg utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden”.

Som det fremgår av lovens §§ 5 og 6, er et vesentlig skjønnstema ved verdsettelsen – enten den skjer etter salgsverdi eller bruksverdi – å vurdere hva som er påregnelig bruk av eiendommen. I denne vurderingen oppstår det ofte spørsmål om betydningen av reguleringsplaner og andre planer for grunnutnyttelsen.

I dagens samfunn er reguleringsplaner viktige styringsredskaper for arealforvaltningen. En endelig reguleringsplan vil ofte skape nye muligheter for utnyttelse av arealet for grunneieren, noe som normalt fører til at arealets verdi stiger. Planen kan også legge begrensninger på grunneierens utnyttelse av arealet, jf. plan- og bygningsloven § 31 nr. 1 første ledd.

Reguleringsplaner er for øvrig den sentrale hjemmel for det offentliges ekspropriasjon av grunneiendom, jf. plan- og bygningsloven § 35 nr. 1.

Den nå gjeldende lov av 6. april 1984 nr. 17 etterfulgte lov av 26. januar 1973 nr. 4 om erstatning ved ekspropriasjon av fast eiendom. Denne loven var den første norske lov med generelle regler om erstatning ved ekspropriasjon av fast eiendom. Nedenfor gis en summarisk redegjørelse for noen sentrale punkter i loven av 1973. Deretter omtales hovedtrekk i gjeldende lov.

Lovreglene om ekspropriasjonserstatning er utviklet videre gjennom en rekke rettslige avgjørelser. De nærmere retningslinjer for arealplanens betydning ved erstatningsfastsettelsen er trukket opp i rettspraksis. Høyesterett har gjennom årene behandlet en rekke saker med ulike spørsmål i denne sammenheng. De mest sentrale avgjørelser av Høyesterett i nyere tid er omtalt i fremstillingen nedenfor.

2.2 Rettstilstanden før og etter ekspropriasjonserstatningsloven av 1973

Før 1973-loven ble erstatningen ved ekspropriasjon fastsatt etter ulovfestede regler som var utviklet i rettspraksis med utgangspunkt i Grunnlovens § 105. Det generelle utgangspunktet for disse reglene var at ekspropriatens økonomiske stilling ikke skulle bli dårligere som følge av ekspropriasjonen.

Rettstilstanden før 1973-loven er omtalt i ”Innstilling om skjønnsordningen og om erstatningsutmåling ved ekspropriasjon”, avgitt i 1969 fra den såkalte Husaaskomiteen, på side 111-136, samt i diverse juridisk teori som det er vist til i NOU 1981: 5 side 81. For så vidt gjelder spørsmålet om gjeldende regulering skulle legges til grunn ved fastsettelsen av erstatningen ved ekspropriasjon, er det i den nevnte komiteinnstillingen uttalt (på side 134):

”Ved ekspropriasjon til gjennomføring av regulering som fastlegger eiendomsutnyttingen, er reguleringen et ledd i ekspropriasjonen, som det skal ses bort fra ved erstatningsfastsetting, slik at denne skal foretas på grunnlag av eiendommens påregnelige utnyttingsmuligheter uten hensyn til reguleringen.”

Komiteen viser bl.a. til Rt. 1949 side 408 og til noen eldre høyesterettsdommer.

Komiteen antar videre at forholdet vil kunne stille seg annerledes ”når eiendommene ved tidligere regulering er pålagt innskrenkninger i eiendomsrådigheten, og det foretas ekspropriasjon etter en seinere regulering som ikke er en gjentakelse av den tidligere regulering”.

En viktig høyesterettsdom om spørsmålet, var Rt. 1970 side 1028 (Sarheimdommen). Der gav Høyesterett uttrykk for et annet syn på rettstilstanden enn det som ble fremstilt i Husaaskomiteens innstilling.

Sarheimdommen gjaldt en engrosforretning som drev virksomhet i egen eiendom, som i 1957 var regulert til gate og parkeringsplass. Ved en brann i 1966 ble bygningen nærmest totalskadet, og kommunen gikk til ekspropriasjon for å gjennomføre reguleringsplanen. Overskjønnet tilkjente eieren erstatning for omsetningsverdien som byggetomt, men eieren anket fordi han mente seg berettiget til erstatning utover tomteverdien for den spesielle verdi eiendommen hadde for ham. Han krevde erstattet ”også det tap som oppstår ved at firmaet avskjæres muligheten ved i forbindelse med salg av tomten eller egen utnyttelse av denne å kunne skaffe seg lokaler for egen virksomhet i nybygg på denne”. Eieren hevdet at kommunen ikke kunne båndlegge en eiendom gjennom en reguleringsplan og deretter kreve den avstått uten å betale erstatning for hele det tap som avståelsen medfører for eieren. Derfor måtte man – ble det hevdet – se bort fra reguleringsplanen ved erstatningsutmålingen. Høyesterett stadfestet overskjønnet (dissens 4-1). Førstvoterende dommer fastslo at når eiendommen eksproprieres i henhold til en stadfestet reguleringsplan ”er det stillingen slik den da foreligger som må legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen, og det er ikke adgang til å se bort fra planen”. Han erklærte seg enig med overskjønnsretten i ”at det spesielle tap Sarheim måtte ha ut over tomteverdien, ved at hverken Sarheim eller andre vil få adgang til å bygge på tomten, er et tap som følger av reguleringsplanen og som ikke kan kreves erstattet ved ekspropriasjonen”.

Sarheim anførte også at nettopp den omstendighet at overskjønnet hadde erstattet eiendommen etter omsetningsverdien som byggetomt, viste at man måtte se bort fra reguleringen ved erstatningsfastsettelsen. Til dette bemerket førstvoterende ”at det ved rettspraksis er fastslått at man ved ansettelse av ekspropriasjonserstatningen skal verdsette grunnen som bebyggelig selv om den er gjort ubebyggelig ved at den er regulert til gate m.v.”. Han viste til Rt. 1897 side 730 og Rt. 1900 side 273, samt Rt. 1949 side 408.

I juridisk teori er det fremholdt at Sarheimdommen er et avgjørende prejudikat for at reguleringsplanen skulle legges til grunn ved verdsettelsen, se Fleischer: Norsk ekspropriasjonsrett (Oslo 1978), side 363 ff. og Fleischer: Regulering og ekspropriasjon, Lov og Rett 1995 side 215 ff. Høyesterettsadvokat Bjørn Dalan gir uttrykk for et annet syn i artikler i Lov og Rett 1994 side 414 ff. (Ekspropriasjonsvedtak og reguleringsplaner) og Lov og Rett 1995 side 632 ff. (Regulering og ekspropriasjonserstatning). Dalan hevder at rettstilstanden før 1973-loven var slik den er beskrevet i Husaaskomiteens innstilling – at det ble sett bort fra reguleringsplanen når erstatningen ble fastsatt for ekspropriasjon i henhold til planen.

Loven av 1973 bygget i utgangspunktet på den nevnte utredning avgitt i 1969 fra den såkalte Husaaskomiteen, som hadde i oppdrag å vurdere skjønnsordningen og erstatningsutmålingen ved ekspropriasjon. Justisdepartementets proposisjon om lov om erstatning ved ekspropriasjon av fast eiendom – Ot. prp. nr. 56 (1970-71) – avvek fra Husaaskomiteens lovutkast på flere punkter. Særlig viktig var departementets forslag om at grunnlaget for verdsettelsen av grunnarealer som utgangspunkt skulle være den faktiske bruk som ble gjort av eiendommen. Husaaskomiteens forslag var at verdsettelsen i utgangspunktet skulle baseres på eiendommens påregnelige utnytting. Departementets lovforslag inneholdt også regler om at det ved verdsettelsen av grunnarealer på nærmere vilkår skulle kunne ses bort fra verdiøkning på grunn av offentlige planer og tiltak. Justiskomiteens flertall sluttet seg i hovedsak til proposisjonens lovforslag, men foretok en del, vesentlig redaksjonelle, endringer, jf. Innst. O. XXI (1971-72).

Loven av 1973 inneholdt regler om utmålingen av erstatningen ved ekspropriasjon. Lovens §§ 4 og 5 gjaldt verdsettelse av grunnarealer, og inneholdt regler om det faktiske grunnlaget for verdsettelsen. Ifølge § 4 nr. 1 skulle verdsettelsen som utgangspunkt skje på grunnlag av den bruk som ble gjort av eiendommen på det tidspunkt da søknad om ekspropriasjon ble fremlagt for den myndighet som kunne gi samtykke til inngrepet. Det var altså den aktuelle, faktiske bruk av arealet som skulle legges til grunn. Loven hadde imidlertid flere regler om unntak fra dette utgangspunkt, blant annet § 5 nr. 1, som fastsatte at hvis verdsettelse etter § 4 ville føre til en vesentlig lavere verdi enn den som generelt gjaldt for tilsvarende eiendommer i distriktet etter deres vanlige bruk, kunne det tas hensyn til denne høyere verdi for så vidt det fantes rimelig og vilkårene i § 5 nr. 2 og nr. 3 forelå. En slik forhøyet erstatning ble kalt mererstatning.

En rekke spørsmål vedrørende 1973-lovens bestemmelser – især §§ 4 og 5 – ble behandlet i den etterfølgende høyesterettspraksis. På flere punkter ble loven gjenstand for presiserende tolkninger, som til dels innebar at reglene ble modifisert i betydelig grad. De to mest sentrale avgjørelsene er plenumsdommene i Rt. 1976 side 1 (Kløftasaken) og Rt. 1977 side 24 (Østensjøsaken).

Lovens § 4 nr. 3 var en bestemmelse om at det ved verdsettelsen skulle ses bort fra verdiendringer som skyldes ekspropriasjonstiltaket eller gjennomførte eller planlagte investeringer eller virksomhet som har sammenheng med ekspropriasjonstiltaket.

Loven hadde i § 5 nr. 2 annet punktum en bestemmelse om at det skulle ses bort fra verdiøkning i distriktet som skyldtes offentlige planer for grunnutnytting eller planlagte tiltak ellers av offentlige myndigheter, og i rimelig utstrekning også fra verdiøkning som skyldtes gjennomførte offentlige tiltak og investeringer.

En annen bestemmelse som begrenset adgangen til å gi forhøyet erstatning i medhold av § 5 nr. 1, var § 5 nr. 3, som lød slik:

”Det tas bare hensyn til den høyere verdi når slik bruk som betinger denne verdi ville ha vært i samsvar med godkjente planer for arealdisponeringen av den eiendom som eksproprieres.”

Lovens § 5 nr. 3 var gjenstand for behandling i flere saker for Høyesterett, blant annet i de nevnte plenumsdommene i Rt. 1976 side 1 (Kløftasaken) og Rt. 1977 side 24 (Østensjøsaken).

Rt. 1976 side 1 (Kløftasaken) gjaldt fastsettelse av erstatning til grunneiere for ekspropriasjon av areal til en parsell av motorveg E6 øst for Kløfta sentrum. Ved overskjønnet ble noen arealer erstattet etter jordbruksverdi i medhold av lovens § 4 – etter aktuell, faktisk bruk – mens andre ble erstattet ut fra en høyere verdsetting i medhold av § 5, men ikke til full tomteverdi. En del grunneiere anket overskjønnet til Høyesterett og gjorde bl.a. gjeldende at erstatning skulle vært tilkjent etter full tomteverdi. Overskjønnet ble under dissens (10-7) opphevet, dels på grunn av feil i rettsanvendelsen og dels på grunn av utilstrekkelige skjønnsgrunner på visse punkter. Saken dreide seg om en rekke spørsmål, men for fremstillingen her er det særlig Høyesteretts vurdering av lovens § 4 nr. 3 og § 5 nr. 3 som er av interesse.

Førstvoterende dommer, som flertallet i all hovedsak sluttet seg til, hadde bemerkninger om § 4 nr. 3 i tilknytning til behandlingen av § 5 nr. 2. Grunneierne hevdet at det var feil rettsanvendelse når overskjønnsretten hadde gjort fradrag i erstatningen for verdiøkning som følge av offentlige planer for grunnutnyttingen. Førstvoterende bemerket at § 5 nr. 2, som viser til § 4 nr. 3, ikke kunne forstås slik at det alltid skulle gjøres fradrag for verdistigning på grunn av planer. Han tolket loven slik at den måtte forstås på samme måte som ved verdistigning på grunn av gjennomførte tiltak og investeringer, nemlig at det skulle foretas en vurdering av om fradrag var rimelig eller ikke. Videre uttalte han (side 15-16):

”Hva som ligger i lovens uttrykk ’det offentliges planer for grunnutnytting’, er meget uklart både etter ordlyden og etter motivene til bestemmelsen. De beste grunner taler etter min mening for å forstå bestemmelsen slik at den i prinsippet også omfatter verdistigning som skyldes rene arealdisponeringsplaner. Også verdistigning som kan henføres til slike planer, er det etter lovens formål ønskelig å se bort fra, selv om det offentliges økonomiske innsats her ofte spiller en underordnet rolle.

Men dermed opptår for all verdistigning spørsmålet om når fradrag skal gjøres. At dette spørsmål skulle kunne avgjøres av den enkelte skjønnsrett på grunnlag av en konkret rimelighetsvurdering, kan jeg ikke anta, [... .] Både hensynet til en mest mulig ensartet og betryggende erstatningsfastsettelse og til grunnlovens § 105 krever at man gir den påbudte vurdering et mer presist innhold.”

Førstvoterende viste deretter til at § 5 nr. 2 første punktum gav § 4 nr. 3 tilsvarende anvendelse, og påpekte at § 4 nr. 3

”skjærer ut av verdsettingen verdiendring som står i årsakssammenheng med ekspropriasjonstiltaket. Den vil dermed oppfange atskillig av den verdistigning det her kan bli spørsmål om. Men § 5 nr. 2 annet punktum går et skritt videre for så vidt angår det offentliges planer, tiltak og investeringer. Disse kan tillegges vekt selv om de ikke står i årsakssammenheng med ekspropriasjonstiltaket.”

Videre uttalte førstvoterende:

”Etter loven kan fradrag for verdistigning bare finne sted der hvor denne er en følge av det offentliges planer, tiltak og investeringer. Kravet om årsakssammenheng er vesentlig. Ikke minst når det gjelder arealdisponeringsplaner, vil det ofte være så at disse er sluttstenen på en utvikling som har endret verdiforholdene, og ikke årsaken til denne utvikling.”

Førstvoterende konstaterte deretter at overskjønnsretten i den foreliggende sak ikke hadde funnet at motorveganlegget var av særlig betydning som verdiøkende faktor, og følgelig ikke hadde funnet å kunne gjøre fradrag etter § 5 nr. 2 første punktum, jf. § 4 nr. 3. Derimot var det gjort fradrag for bl.a. en tidligere reguleringsplan fra 1953, noe førstvoterende fant at var uriktig lovanvendelse.

I forbindelse med erstatningen for arealer som var utlagt til friareal, var det anket fra to grunneiere over rettsanvendelsen i overskjønnet. Grunneierne hevdet at de skulle hatt mererstatning etter § 5 nr. 1. De anførte at arealene var utlagt til friområde etter en trafikk- og disposisjonsplan som igjen bygget på den motorvegplan det var ekspropriert etter, og at dette i seg selv var tilstrekkelig til at det ved verdsettingen skulle vært sett bort fra utleggingen til friområde. Videre hevdet de bl.a. at general- og disposisjonsplaner som ikke var bindende planer, ikke var omfattet av begrepet ”godkjente planer” i § 5 nr. 3. Førstvoterende bemerket at utleggingen til friområde måtte anses som en følge av motorvegplanen som lå til grunn for ekspropriasjonen, og uttalte:

”Når så er tilfellet, ville det følge av eldre ekspropriasjonsrett, og det følger av den nye lovs § 4 nr. 3 at man skal se bort fra den verdisenkning som skyldes utleggingen til friareal. Det er den naturlige og påregnelige regulering før motorveiplanen kom, som må legges til grunn.”

Førstvoterendes bemerkninger vedrørende § 5 nr. 3 foranlediget ingen dissens eller særuttalelse fra de øvrige dommere.

Kort tid etter Kløftadommen var spørsmål om mererstatning etter § 5 nr. 1, jf. nr. 3 til behandling i Høyesterett i Rt. 1976 side 464 (Skaar). Saken gjaldt ekspropriasjon til veganlegg etter reguleringsplan, og fastsettelse av erstatning for arealer som var gjenværende deler av tidligere gårdsbruk som for tiden ikke gav noen avkastning. Overskjønnet antok at lovens § 5 nr. 3 var til hinder for mererstatning når det ble ekspropriert grunn regulert til veg og friarealer. Grunneierne anket, og fikk medhold i at § 5 nr. 3 ikke var til hinder for mererstatning i dette tilfellet. Det ble ekspropriert etter en ny reguleringsplan, og ifølge Kløftadommen skulle det da ved anvendelsen av § 5 nr. 3 ses bort fra den verdisenkning planen medførte. Som begrunnelse uttalte førstvoterende (side 468):

”Kommunen har som nevnt foran hevdet at den rettspraksis som har gitt grunneiere erstatning etter tomteverdi, selv om tomten som følge av reguleringsplanen blir ubebyggelig, bare gjelder for byer og bymessig bebygde strøk. Jeg er ikke enig i denne forståelse. Etter min oppfatning er det ved rettspraksis fastlagt følgende rettstilstand:

Ved ekspropriasjon til gjennomføring av en ny reguleringsplan skal grunnen verdsettes som bebyggelig, selv om området etter planen gjøres ubebyggelig ved at det er regulert til veg eller friareal. Det er ikke den foreliggende reguleringsplan som skal legges til grunn, men erstatningen skal fastsettes på grunnlag av det man kan kalle de naturlige og påregnelige utnyttelsesmuligheter. Dette er et helt alminnelig prinsipp. Jeg kan ikke se at noen avgjørelse har begrenset det til å gjelde byer eller bymessige strøk. I vårt tilfelle dreier det seg om en ny reguleringsplan. Hvorvidt forholdet kan stille seg annerledes hvis det foreligger eldre planer, behøver jeg ikke komme nærmere inn på.

Jeg finner ikke grunn til å gå nærmere inn på en ordfortolkning av § 5 nr. 3, og heller ikke til å drøfte lovens forarbeider. Grunnen til dette er at jeg mener at det spørsmål vi stilles overfor, nemlig om § 5 nr. 3 i dette tilfelle er til hinder for mererstatning etter § 5 nr. 1, er løst i plenumsdommen i Kløftasaken. Forholdet var her at det ble ekspropriert til en ca. 2 km lang parsell av motorveg. Denne motorvegplanen var ikke til hinder for at overskjønnet anvendte § 5 nr. 1 også for den grunn som medgikk til vegbanen, og dette ble ikke angrepet. Derimot ble overskjønnets avgjørelse angående verdsetting av grunn utlagt til friarealer anket. Om denne ankegrunn uttaler førstvoterende:

’Jeg må bygge på at utleggingen til friområde var en følge av motorveiplanen som ligger til grunn for ekspropriasjonen. Når så er tilfellet, ville det følge av eldre ekspropriasjonsrett, og det følger av den nye lovs § 4 nr. 3 at man skal se bort fra den verdisenkning som skyldes utleggingen til friareal. Det er den naturlige og påregnelige regulering før motorveiplanen kom, som må legges til grunn.’

Jeg forstår denne uttalelse slik at når det eksproprieres etter en ny reguleringsplan, skal man ved anvendelsen av § 5 nr. 3 se bort fra verdisenkning som er en følge av denne plan. For så vidt har Høyesterett altså tolket § 5 nr. 3 slik at den ikke er i strid med den tidligere rettstilstand, slik jeg har redegjort for den.”

Plenumsdommen i Rt. 1977 side 24 (Østensjøsaken) gjaldt erstatningsfastsettelse ved ekspropriasjon av en stripe jordbruksareal på vestsiden av Østensjøveien i Oslo, og reiste spørsmål om ekspropriasjonserstatningsloven § 5 nr. 3 utelukket mererstatning utover jordbruksverdien. Grunnlaget for ekspropriasjonen var en vegregulering fra 1969, som det var uomtvistet at man skulle se bort fra ved erstatningsfastsettelsen. Det eksproprierte arealet lå i et område som i 1956 var regulert til park. Overskjønnet hadde lagt denne reguleringen til grunn og tilkjente ikke erstatning for arealet som byggegrunn, slik grunneierne krevde, men erstattet arealet etter bruksverdien som jordbruk. Grunneierne anket til Høyesterett, men fikk ikke medhold (dissens 12-5). Førstvoterende dommer i saken uttrykte, som bakgrunn for drøftelsen av de spørsmål saken reiste, noen mer alminnelige bemerkninger om betydningen av at det ved regulering blir bestemt at visse arealer ikke kan nyttes til bebyggelse. Disse bemerkninger var inndelt i fire punkter (side 29-30) som gjengis her:

”1. Ved regulering av et område som ellers skal bebygges, må det avsettes arealer til gater, veger, lekeplasser m.v. Ved ekspropriasjon til gjennomføring av slik regulering er det sett bort fra at nettopp disse arealer er gjort ubebyggelige. Det er gitt erstatning etter ens pris for bebyggelig og ubebyggelig grunn, såkalt strøkspris, jfr. Rt. 1925 side 47, 1926 side 559 og 1970 side 1028.

Dette forhold er ikke endret ved ekspropriasjonserstatningsloven av 26. januar 1973. Arealer til gater, veger, m.v. vil dels bli erstattet som tomter etter lovens § 4, jfr. Rt. 1975 side 419 (Kolbeinsen). Men selv om dette etter arealenes tidligere bruk ikke kan skje, må det etter forholdene kunne gis mererstatning etter lovens § 5, idet man ved praktiseringen av § 5 nr. 3 ser bort fra den regulering eller de reguleringer som leder til at nettopp disse arealer er gjort ubebyggelige, jfr. Rt. 1976 side 1 (Kløfta) og 1976 side 464 (Skaar).

2. Annerledes er forholdet når det ved reguleringsplan blir fastlagt hvilke områder som skal åpnes for bebyggelse, og hvilke områder som generelt skal utnyttes for andre formål og altså bevares ubebygd. Eiere av områder som skal bevares ubebygd, vil ikke kunne kreve erstatning med den begrunnelse at områdene ville ha større økonomisk verdi om de kunne bebygges. Heller ikke kan grunneierne kreve erstatning beregnet etter arealenes tomteverdi om det innen områder som skal bevares ubebygd, blir aktuelt å ekspropriere arealer til veger eller for å sikre friluftsinteresser eller naturvern. Så vidt jeg kan se, kommer dette ikke i strid med tidligere rettspraksis, og det må iallfall gjelde etter bestemmelsen i ekspropriasjonserstatningslovens § 5 nr. 3.

3. Hvor reguleringsmyndighetene trekker enkle grenser mellom sammenhengende utbyggingsområder og sammenhengende jord- og skogbruksområder, vil tvilstilfelle neppe oppstå. Vanskeligere kan det bli når grensene trekkes mer komplisert under hensyn til topografiske forhold, vassdrag, dyrket mark, eldre bebyggelse, kommunikasjonsmuligheter, kloakkeringsforhold osv., slik at utbyggingsområder og områder som ikke skal bebygges, blir liggende blandet om hverandre. Det vil da kunne bero på et skjønn om en regulering skal ses som en arealanvendelse innenfor et utbyggingsområde eller som et ledd i avgrensingen mellom området som skal bebygges og områder som skal bevares ubebygd. I slike tvilstilfelle må det således vurderes om det ved ekspropriasjon av et areal er riktig å se bort fra at arealet ved reguleringsplan er gjort ubebyggelig.

4. Om bestemmelsen i ekspropriasjonserstatningsloven § 5 nr. 3 vil jeg ellers bemerke at bestemmelsen etter min mening ikke kommer til anvendelse uten at det foreligger en godkjent og bindende plan som er til hinder for den bruk som ville betinge den høyere verdi. Jeg antar at bestemmelsen heller ikke kan anvendes om det nok foreligger en formelt bindende plan, men det er på det rene at tiden er løpt fra planen slik at den vil bli endret. På samme måte kan forholdet ligge an når det foreligger en bindende regulering som bare er ment som et utgangspunkt for behandling av søknader om dispensasjoner.”

Disse bemerkningene fikk tilslutning av den samlede Høyesterett.

Når det gjaldt erstatningsutmålingen i det konkrete tilfellet, fant Høyesteretts flertall at det ved verdsettelsen av arealet måtte ses bort fra vegreguleringen i 1969. Likevel kunne ikke arealet erstattes som byggegrunn. Det ble lagt avgjørende vekt på at arealet var regulert til park i 1956 – og følgelig ikke lovlig kunne bebygges. Denne reguleringen var fortsatt bindende for området – bortsett fra for det beskjedne areal som gikk med til vegutvidelsen. Planen fra 1956 ble ansett som et ledd i avgrensningen mellom områder som skal bebygges og områder som skal bevares ubebygd, slik førstvoterende redegjorde for i de alminnelige bemerkninger gjengitt ovenfor.

Høyesteretts mindretall ville ikke bare se bort fra vegreguleringen, men også fra parkreguleringen. Med utgangspunkt i at parkreguleringen ble ansett som et vedtak om at arealet skulle avstås til kommunen til dette formål, og reguleringen ble gjennomført ved ekspropriasjon, mente mindretallet at det etter Kløftadommen og Skaardommen måtte ses bort fra at arealet var gjort ubebyggelig ved denne regulering.

Selv om Østensjødommen gjaldt den tidligere ekpropriasjonserstatningsloven av 1973, har de prinsipielle uttalelsene gjengitt ovenfor vært sentrale i praksis også etter någjeldende lov, og må således fortsatt anses som uttrykk for gjeldende rettstilstand.

Forarbeidene til den någjeldende lov inneholder en oversikt over rettstilstanden under 1973-loven, se Ot. prp. nr. 50 (1982-83) side 7 ff. og NOU 1981: 5 side 83 ff. Av juridisk teori om loven, kan vises til Fleischer: Ekspropriasjonserstatning (Oslo 1974) og Fleischer: Norsk ekspropriasjonsrett (Oslo 1978) samt Vislie: Om erstatning ved ekspropriasjon (Oslo 1974) og Vislie: Grunnerstatning og fradrag (Oslo 1979).

I 1975 ble det nedsatt et utvalg med oppdrag å utrede prisregulering m.m. for fast eiendom – det såkalte Prisreguleringsutvalget. I 1976 ble utvalgets mandat utvidet til også å omfatte en vurdering av ekspropriasjonserstatningsloven. Utvalget avgav utredning NOU 1981: 5 Fast eiendom. Prisregulering og ekspropriasjonserstatning. Under Prisreguleringsutvalgets omtale av gjeldende rett blir det – under henvisning til rettspraksis – lagt til grunn at man ved anvendelsen av § 5 nr. 3 skulle se bort fra at nettopp den eiendom som eksproprieres, er gjort ubebyggelig ved den plan det eksproprieres etter. Dette ble iallfall antatt å gjelde i de tilfeller der erstatningen var basert på eiendommens omsetningsverdi. Med hensyn til de tilfeller der et areal ble ekspropriert etter en ny plan som endret en eldre plan for det samme arealet, antok Prisreguleringsutvalget – med henvisning til Rt. 1977 side 24 (Østensjøsaken) – at § 5 nr. 3 hindret mererstatning etter § 5 nr. 1 når det forelå en godkjent, eldre reguleringsplan som regulerte til andre formål enn bebyggelse, forutsatt at planen ikke anses ”foreldet”. Som eksempler er nevnt reguleringsplaner som utlegger arealer til jordbruk, skogbruk eller naturområder. Unntak ble ansett å gjelde for arealer som er avsatt til ikke å bebygges, for eksempel som gate, veg og lignende, i en reguleringsplan som ellers avsetter et område til bebyggelse. I slike tilfeller skulle man se bort fra at nettopp disse arealer er gjort ubebyggelige, og foreta en vurdering av hva som ville ha vært den naturlige og påregnelige regulering dersom ikke denne planen var blitt gjennomført. Se NOU 1981: 5 side 107-109.

Etter at Høyesteretts dom i Østensjøsaken forelå, ble det reist tvil om dommens retningslinjer bare gjaldt ved såkalt dobbeltregulering – der en eldre plan ble erstattet av den nye plan som var grunnlaget for ekspropriasjonen. I dommen i Rt. 1983 side 700 (Gommerudsaken), som gjaldt erstatningsfastsettelsen av et tidligere uregulert jord- og skogbruksareal som ble ekspropriert til friområde med hjemmel i reguleringsplan, slo Høyesterett fast at prinsippene fra Østensjødommen ikke bare gjaldt for dobbeltreguleringstilfellene. I Gommeruddommen hadde Høyesterett følgende prinsipielle bemerkninger angående lovens § 5 nr. 3 (side 705):

”Ordlyden i § 5 nr. 3 er absolutt. En reguleringsplan er bindende for disponeringen av grunnen innenfor det område planen omfatter, jf bygningsloven § 31, og noen erstatning for grunnen basert på annen disponering enn den lovlige kan det som utgangspunkt ikke bli spørsmål om. Noen generell adgang til å se bort fra reguleringsplanen ved erstatningsutmålingen – selv når det eksproprieres etter planen – er det derfor ikke. Men i rettspraksis har man av likhets- og rimelighetshensyn gjort visse unntak fra bestemmelsen om at gjeldende reguleringsplan er bindende for verdsettelsen. De nærmere retningslinjer for når dette kan skje finner man i plenumsdommen i Østensjø-saken, jf Rt. 1977 side 24, jf særlig de generelle bemerkninger fra flertallet i dommen avsnitt V side 29-30, som også mindretallet var enig i, jf dommen side 33.”

Førstvoterende uttrykte deretter at de generelle retningslinjer som var trukket opp i Østensjødommen, ikke bare får anvendelse der man står overfor en såkalt dobbeltregulering.

I de generelle retningslinjer i Østensjødommen om betydningen av at det ved regulering blir bestemt at visse arealer ikke kan nyttes til bebyggelse, ble nevnt at ved erstatningsfastsettelsen for arealer som er avsatt til gater, veger, lekeplasser m.v. i en regulering av et område som ellers skal bebygges, skal det ses bort fra at nettopp disse arealer er gjort ubebyggelige. Det prinsipp som her ble formulert, er ofte – noe misvisende – omtalt som ”parkprinsippet”. En mer treffende betegnelse er ”strøksprinsippet”.

I Gommeruddommen uttalte Høyesterett også at erstatning etter strøkspris ikke bare skal gis for grunn som medgår til gater, veger, lekeplasser mv. når disse plasseres inne i utbyggingsfeltet, men også når de plasseres i utkanten av dette. Det ble fremholdt at det ”[a]vgjørende må være om et areal må sies å være trukket inn i utbyggingen for å tilfredsstille de særlige behov som beboerne i selve utbyggingsfeltet måtte ha”.

2.3 Ekspropriasjonserstatningsloven av 1984

I Stortinget var det til dels sterk politisk uenighet om den lov som ble vedtatt i 1973, noe som også kom til uttrykk i Justiskomiteens innstilling i saken, jf. Innst. O. XXI (1971-72). Loven var også senere meget omdiskutert, og spørsmålet om revisjon av loven ble tatt opp i Stortinget flere ganger. Som nevnt foran, ble mandatet for Prisreguleringsutvalget – som var nedsatt i 1975 – i 1976 utvidet til også å omfatte en vurdering av ekspropriasjonserstatningsloven. I utvalgets innstilling, NOU 1981: 5, delte utvalget seg i flere fraksjoner og fremmet tre prinsipielt forskjellige forslag. Det lovforslag som ble fremmet av Justisdepartementet, bygget i hovedsak på forslaget fra den såkalte Danielsen-fraksjonen. Lovforslaget ble fremmet ved Ot. prp. nr. 50 (1982-83). Justiskomiteens innstilling i saken er Innst. O. nr. 27 (1983-84). I komiteen var det ulike syn på lovforslaget. Et flertall bestående av medlemmene fra Høyre, Kristelig Folkeparti og Senterpartiet støttet departementets forslag. Mindretallet, Arbeiderpartiets medlemmer, gikk imot forslaget og ville beholde loven fra 1973 uendret.

Loven av 1984 videreførte gjeldende rett i betydelig grad, men på noen vesentlige punkter er loven annerledes enn 1973-loven.

Et hovedpunkt i 1984-loven er at salgsverdien skal fastsettes ut fra hvilke fremtidige bruksmuligheter en vanlig kjøper vil legge til grunn for verdivurderingen. Etter 1973-loven var det den aktuelle, faktiske bruk av eiendommen som var utgangspunktet for verdsettelsen, jf. denne lovs § 4 nr. 1. Hensynet bak denne lovendringen fremgår av følgende uttalelse fra Danielsen-fraksjonen i Prisreguleringsutvalgets utredning (NOU 1981: 5 side 242):

”Vi finner det naturlig og riktig å ta utgangspunkt i det uomtvistelige faktum at det er den framtidigeeierrådighet – eiendommens framtidige bruksmuligheter – som avstås ved en ekspropriasjon. Det er følgelig det tap ekspropriaten derved påføres som etter Grunnlovens § 105 skal erstattes, og som en lovregulering av erstatningsutmålingen derfor bør ta utgangspunkt i. Den rådighet som avstås, kan etter omstendighetene ha såvel en høyere som en lavere verdi enn verdien ut fra eiendommens aktuelle bruk på ekspropriasjonstiden.”

I proposisjonen sluttet departementet seg til disse bemerkninger, og fremholdt at det bør ”være denne interessen i eiendommen som danner utgangspunktet for verdsettingen. Ekspropriaten bør som utgangspunkt ha krav på erstatning for den verdi som ligger i eiendommens naturlige og påregnelige utnyttingsmuligheter”, jf. Ot. prp. nr. 50 (1982-83) side 23-24.

Dette prinsipp for verdsettingen kommer til uttrykk i lovens § 5 første og annet ledd.

Når det gjelder spørsmålet om hvilken betydning den arealplan som er grunnlaget for en ekspropriasjon, skal ha for verdsettelsen av det avståtte areal, tok ikke loven av 1984 sikte på å endre rettstilstanden. 1973-lovens § 4 nr. 3 ble beholdt som den nye § 5 tredje ledd, som bestemmer at det ved fastsettelsen av erstatningen ikke skal tas hensyn til verdiendringer som skyldes ekspropriasjonstiltaket eller gjennomførte eller planlagte investeringer eller virksomhet som har direkte sammenheng med ekspropriasjonstiltaket. Det er her tale om verdiendringer som har gitt seg utslag i salgsverdien etter § 5 første og annet ledd. Ordlyden i § 5 tredje ledd er stort sett i samsvar med forslaget fra Danielsen-fraksjonen i Prisreguleringsutvalget, og det ble i NOU 1981: 5 blant annet uttalt om anvendelsen av bestemmelsen (side 243):

”Heller ikke skilles det mellom planer om tiltak og gjennomførte tiltak. De planer det her er tale om, omfatter ikke rene grunnutnyttingsplaner, som f.eks. reguleringsplaner, generalplaner m.m., bortsett fra hvor det eksproprieres direkte til gjennomføring av slik plan.”

Denne uttalelsen ble kommentert slik av departementet i Ot. prp. nr. 50 (1982-83) side 53:

”Departementet er noe usikker på hva som er ment med forbeholdet om at bestemmelsen gjelder ’rene grunnutnyttingsplaner ... hvor det eksproprieres direkte til gjennomføring av slik plan’. [...] Etter departementets oppfatning kan det ikke stilles opp som generell regel at det ved ekspropriasjon til gjennomføring av en arealplan skal ses bort fra planen ved verdsettingen, jfr. Rt. 1978 s. 190 (Tessemsaken). Det følger imidlertid av Høyesteretts dom i Rt. 1977 s. 24 (Østensjøsaken) at ved regulering av et område som ellers skal bebygges, skal det ved ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplanen ses bort fra at enkelte arealer er gjort ubebyggelige fordi de er avsatt til gater, veger, lekeplasser m.v.”

Departementet bemerket deretter om 1973-lovens § 4 nr. 3 at bestemmelsen

”ikke [tar] sikte på å løse de problemer som knytter seg til en reguleringplans begrensning av den (lovlige) utnytting som kan legges til grunn ved verdsettingen. Man er klar over at Høyesterett kan synes å ha lagt til grunn et noe annet syn i Rt. 1976 s. 1 (Kløftasaken) hvor flertallet uttaler (s. 18):

’Jeg må bygge på at utleggingen til friområde var en følge av motorveiplanen som ligger til grunn for ekspropriasjonen. Når så er tilfellet, ville det følge av eldre ekspropriasjonsrett, og det følger av den nye lovs § 4 nr. 3 at man skal se bort fra den verdisenkning som skyldes utleggingen til friareal. Det er den naturlige og påregnelige regulering før motorveiplanen kom, som må legges til grunn.’

Det er imidlertid tvilsomt hvilken rekkevidde denne uttalelsen (som det også er vist til i en senere sak i Rt. 1976 s. 464) har, [...].”

Departementet viste deretter til at spørsmålet om reguleringsplanens betydning for verdsettingen hadde vært et sentralt tvistepunkt i Rt. 1977 side 24 (Østensjøsaken), og at § 4 nr. 3 ikke ble tillagt spesiell vekt ved den avgjørelsen.

Departementets uttalelser gjengitt ovenfor må forstås slik at man ikke var enig i det syn på gjeldende rett som kom til uttrykk i den siterte uttalelsen fra Danielsen-fraksjonen i NOU 1981: 5 på side 243. Det er også grunn til å forstå departementet slik at man tok avstand fra Høyesteretts syn på lovens § 4 nr. 3 i Kløftadommen.

Problemene i tilknytning til reguleringsplaners betydning for verdsettelse av ekspropriert areal, var i rettspraksis ofte behandlet i tilknytning til 1973-lovens § 5 nr. 3. Proposisjonens lovutkast inneholdt ikke noen bestemmelse som tilsvarte § 5 nr. 3, og det var departementets forutsetning at den nye § 5 tredje ledd ikke skulle få anvendelse på ”rene grunnutnyttingsplaner”. Dette gjaldt også hvor disse planer er grunnlaget for den aktuelle ekspropriasjon. Men departementet presiserte at det med dette ikke var ment å gjøre noen endring i gjeldende rett med hensyn til de særlige spørsmål som reiser seg når ekspropriasjonen skjer til gjennomføring av en reguleringsplan, og det er denne planen som hindrer en endret utnytting av eiendommen. Rettstilstanden, slik den var kommet til uttrykk i rettspraksis bl.a. Rt. 1976 side 1 (Kløftasaken), Rt. 1976 side 464 (Skaarsaken) og Rt. 1977 side 24 (Østensjøsaken), var således ikke tilsiktet endret på dette punkt. Se Ot.prp. nr. 50 (1982-83) side 51 og side 53-54.

I forbindelse med Justiskomiteens behandling av proposisjonen gjorde departementet ved brev av 7. desember 1983 rede for bl.a. Høyesteretts dom i Rt. 1983 side 700 (Gommerudsaken), som ble avsagt etter at proposisjonen var utarbeidet. Som nevnt ovenfor supplerte denne dommen Høyesteretts plenumsdom i Østensjøsaken, Rt. 1977 side 24, med hensyn til i hvilke tilfeller det kan tilkjennes erstatning etter ”strøkspris”, når erstatningen skal utmåles etter arealets salgsverdi. I departementets brev ble det med utgangspunkt i nyere rettspraksis også foretatt en nyansering av proposisjonens fremstilling av forholdet mellom bruksverdi og reguleringsplaner. I proposisjonen uttalte departementet at dersom erstatningen fastsettes etter bruksverdi, skal eventuell reguleringsplan for området alltid legges til grunn. Det ble vist til Rt. 1978 side 190 (Tessemsaken). Se Ot. prp. nr. 50 (1982-82) side 58. I brevet av 7. desember 1983 til Justiskomiteen nevnes et par nyere dommer som tyder på at uttalelsen i proposisjonen var noe for bastant. Det vises til Rt. 1980 side 336 (Bakeridommen) og Rt. 1983 side 143. I den sistnevnte dom ”begrenser Høyesterett uttrykkelig rekkevidden av den prinsipielle uttalelsen i Tessemdommen noe. I dommen [...] ble grunneieren ved innløsning etter bygningsloven § 42 tilkjent erstatning for tap i næring ved å miste en byggeklar tomt som ble regulert til friområde etter at forslag til bebyggelsesplan og senere byggemelding var innsendt.”

Videre uttalte departementet: ”Med utkast til ny lov tar man [ikke] sikte på å fravike den rettspraksis som har utviklet seg om disse spørsmålene. De dommer som er nevnt, vil derfor også få betydning for anvendelsen av §§ 5 og 6 i lovutkastet”, se Innst. O. nr. 27 (1983-84) side 2. (Ved en feil hadde ordet ”ikke” falt ut i første setning, men dette ble rettet opp under behandlingen i Odelstinget, se Stortingsforhandlinger 1983-84, 8. del, side 297.)

Hvilken betydning bindende arealplaner skal få for verdsettelsen av areal som eksproprieres til gjennomføring av planen, inngår som et ledd i vurderingen av hva som er ”pårekneleg utnytting” av eiendommen, jf. lovens §§ 5 og 6. I Justiskomiteens innstilling, Innst. O. nr. 27 (1983-84), uttaler flertallet (på side 6):

”Når det gjeld kva som skal reknast som pårekneleg bruk i høve til arealutnyttingsplanar, viser fleirtalet til at det ikkje blir nokon endring i gjeldande rett. Det blir derfor framleis t.d. ein reguleringsplan som i utgangspunktet blir avgjerande for kva som er lovleg og pårekneleg utnytting”.

2.4 Utviklingen i rettspraksis etter 1984-loven. Lenadommen

Også loven av 1984 har reist spørsmål om prinsipper for verdsettelse av areal som er ekspropriert til gjennomføring av reguleringsplan. Høyesterett har behandlet flere slike saker.

En dom som danner et naturlig utgangspunkt for den videre fremstilling, er Rt. 1993 side 409 (Malviksaken). Saken gjaldt ekspropriasjon til motorveg i henhold til en reguleringsplan. Vegen ble anlagt i et tidligere uregulert og ubebygget område der det ble drevet jord- og skogbruk, men som nå på begge sider av vegtraseen var regulert til utbygging. Eierne av den grunn som ble utlagt til motorvegen, hevdet at det ved erstatningsfastsettelsen skulle ses bort fra den aktuelle regulering, og at den påregnelige bruk av arealet om vegen ikke var kommet, skulle legges til grunn. Denne ville ha vært utbygging, og da skulle det gis erstatning på grunnlag av tomteverdi. Grunneierne fikk ikke medhold – verken i overskjønnet eller i Høyesterett. Førstvoterende dommer i Høyesterett redegjør først for noen alminnelige utgangspunkter i gjeldende rett, og uttaler blant annet:

”Når det gjelder betydningen av en reguleringsplan for verdsettingen av arealer som etter planen ikke tillates bebygget, synes spørsmålet etter de senere års avgjørelser rimelig bra avklart i forhold til arealer som utlegges til friarealer og lignende. Den alminnelige regel, som imidlertid har unntak, er at planens arealanvendelse legges til grunn ved verdsettingen, i den forstand at erstatningen ikke kan fastsettes på grunnlag av en endret utnytting av grunnarealet som ville være i strid med planens reguleringsformål.”

Deretter konstaterer førstvoterende at parkprinsippet ikke kommer til anvendelse i det aktuelle tilfellet, idet ”[d]en motorvei det her er tale om, har på ingen måte karakter av en slik intern vei for utbyggingsområdet at det alminnelige parkprinsipp kan få anvendelse”. Det sentrale punkt i Høyesteretts rettsanvendelse i saken uttrykker førstvoterende slik (side 413-414):

”Ved ekspropriasjon av grunn som utlegges til motorvei, ligger det ved erstatningsfastsettingen nærmere å sammenlikne med erstatning for arealer som i samfunnets interesse ikke kan bebygges fordi de skal ligge åpne for befolkningen i en større sammenheng. Selv om utlegging til motorvei, som forutsetter bygging og aktiv bruk av arealet som veibanen går over, ikke er helt sammenliknbar med utlegging til de større friområder, har jeg vanskelig for å se at det ved erstatningsfastsettingen er riktig å gjøre forskjell på de to tilfeller. Det dreier seg om en regulering av arealanvendelsen som er av generell karakter, og det er en ”båndlegging” av arealene til allmenn bruk som veibyggingen medfører. Det vil på denne bakgrunn være naturlig at erstatningen også for veigrunnen fastsettes på grunnlag av den aktuelle bruksverdi, noen alternativ salgsverdi som tomtegrunn har veiarealet ikke.”

Denne rettsanvendelsen ble fulgt opp av Høyesterett i Rt. 1994 side 1123 (Bamble II).

Som det fremgår av det ovenstående, foretok Høyesterett i Malvikdommen en sammenligning av ekspropriasjon av grunn til veganlegg og ekspropriasjon av større friområder, og fant det vanskelig å gjøre forskjell på de to tilfeller ved erstatningsfastsettelsen. Ved fastsettelsen av erstatning for arealer som ble ekspropriert til større friområder i henhold til en regulering til dette formål, var det en etablert og relativt langvarig praksis for å legge reguleringsplanen til grunn. Dette prinsippet ble uttrykt i førstvoterendes alminnelige bemerkninger i plenumsdommen i Østensjøsaken, se Rt. 1977 side 24 punkt 2. Det ble deretter lagt til grunn i Rt. 1983 side 700 (Gommerud), og er fastholdt i en rekke senere avgjørelser av Høyesterett.

Prinsippene om verdsettelse av areal som eksproprieres til anlegg av offentlig veg med grunnlag i bindende arealplan, ble behandlet på ny av Høyesterett i plenumsdommen i Rt. 1996 side 521 (Lenasaken). Denne saken gjaldt ekspropriasjon av areal til veg i Østre Toten kommune i henhold til en vegplan etter vegloven § 12 annet ledd. Lagmannsrettens overskjønn var basert på Høyesteretts avgjørelse i Rt. 1993 side 409 (Malvik), slik at vegreguleringen ble lagt til grunn ved verdsettelsen av det areal som ble gjort ubebyggelig som følge av vegreguleringen. Både i Malviksaken og ved overskjønnet i Lenasaken var grunneierne blitt tilkjent erstatning for jord- og skogbruksverdien, ikke den tomteverdi de mente var påregnelig hvis vegreguleringen var blitt sett bort fra.

I Lenadommen fastholdt Høyesterett hovedregelen om at reguleringsplanen skal legges til grunn ved vurderingen av påregnelig utnyttelse av arealet og således ved verdsettelsen. Høyesterett fant likevel grunn til å gjøre unntak for regulering til offentlig anlegg, slik som veg, innenfor områder som ikke etter arealplan generelt skal holdes fri for utbygging. Førstvoterende konstaterte at Høyesterett ikke før ved Malvikdommen hadde ”fraveket prinsippet om at det ved veiekspropriasjon sees bort fra selve veiplanen ved vurderingen av hva som er påregnelig utnyttelse”. I motsetning til i Malvikdommen, fant ikke Høyesterett i plenum i Lenadommen grunn til å likebehandle reguleringsplan til friområde og reguleringsplan til veg. Førstvoterende dommer formulerer dette slik i sine bemerkninger (side 539-540):

”Når et areal ved reguleringsplan legges ut som friområde, innebærer det som oftest – som jeg har nevnt – at arealet ikke tillates bebygd eller utnyttet på annen måte, ut over en viss tilrettelegging for allmennhetens bruk. Reguleringsformålet medfører nettopp at arealet legges dødt for annen utbygging. Det står da for meg som naturlig og i godt samsvar med de generelle retningslinjer som ble trukket opp i Østensjødommen, at denne arealbruken må legges til grunn for erstatningsfastsettelsen ved ekspropriasjon. Arealplanens bindende virkning medfører at bebyggelse ikke er påregnelig, uansett hvilken forventning eieren tidligere kan ha hatt om å kunne bebygge arealet.

Men annerledes blir det etter mitt syn når det offentlige innenfor områder som ikke etter arealplan generelt skal holdes fri for utbygging, regulerer grunn til offentlige anlegg, slik som veier, og så går til ekspropriasjon på grunnlag av planen. Da ligger det i planen at de båndlagte arealer skal avståes til veianlegget; den rådighetsbegrensning som planen medfører har ikke noe annet formål enn nettopp dette: at grunnen inntil ekspropriasjon finner sted skal holdes ubebygd av hensyn til veianlegget. Er da situasjonen at det var påregnelig at den grunn som veien beslaglegger kunne ha vært utnyttet til annen utbygging dersom veiplanen ikke var kommet, representerer utbyggingen til offentlig vei en alternativ, konkurrerende utnyttelse i forhold til den utbygging eieren kunne ha foretatt. Man kan se det slik at utbyggingsverdien som arealet har, overføres fra den private eier til det offentlige. Jeg anser det da vel begrunnet, og også best stemmende med budet i Grunnlovens § 105 om full erstatning ved tvungen avståelse, at det sees bort fra den plan som det eksproprieres på grunnlag av, slik det etter mitt syn følger av lov og praksis.”

I dommen omtaler førstvoterende – som en del av redegjørelsen for gjeldende rett – rettspraksis i saker om avståelse av friområder i henhold til reguleringsplan. I den forbindelse har førstvoterende følgende sidebemerkning (”obiter dictum”):

”Så vidt jeg kan se, har det i disse sakene vært tale om større friområder, der reguleringen har hatt som formål ikke bare at områdene skulle erverves av det offentlige med sikte på å tilrettelegge dem for offentlig bruk, men også mer generelt å foreta en grensetrekking mellom områder som skulle bebygges og områder som ikke skulle bebygges. Jeg lar det stå åpent om det også utenfor slike tilfelle skal være et vilkår for å tilkjenne tomteerstatning at friområdet skal tjene ’de særlige behov som beboerne i selve utbyggingsfeltet måtte ha’, som det uttrykkes i Gommeruddommen.”

2.5 Rettspraksis etter Lenadommen

Etter Lenadommen i Rt. 1996 side 521 har Høyesterett behandlet flere saker om forståelsen av de retningslinjer som ble trukket opp i dommen. Særlig viktige er de avgjørelser som omhandler det nærmere anvendelsesområdet for unntaket som ble etablert for offentlig anlegg i Lenadommen. Problemstillingen har da vært hvilke andre offentlige anlegg enn veg som kan gi grunnlag for å se bort fra den reguleringsplan ekspropriasjonen skjer etter. Høyesterett har også hatt til behandling flere saker som har reist spørsmål om strøksprinsippet.

I Rt. 1996 side 1410 (Nordre Finstad) uttalte Høyesterett under henvisning til plenumsdommen at prinsippet om å se bort fra den plan det eksproprieres etter ved ekspropriasjon til veg, må gjelde også ved ekspropriasjon av areal regulert til jernbane. Etter at Lenadommen forelå, hadde staten i denne saken sluttet seg til den ankende grunneiers påstand om opphevelse av overskjønnet. Høyesterett avsa dom i samsvar med dette.

I Rt. 1997 side 1914 (Vangberg) var det spørsmål om fastsettelse av erstatning ved ekspropriasjon etter reguleringsplan for en grav- og urnelund på Tromsøya i Tromsø kommune. Reguleringen omfattet et areal på ca. 88,5 dekar. Skjønnsrettens flertall fant at arealet skulle erstattes etter tomteverdi, idet det ble ansett påregnelig at arealet etter noen tid ville blitt regulert til utbygging hvis reguleringen til grav- og urnelund ikke var kommet. Denne reguleringen så flertallet bort fra. Rettens mindretall la derimot til grunn at reguleringen var bindende for arealutnyttelsen og måtte legges til grunn for verdsettelsen. Overskjønnet ved Hålogaland lagmannsrett fant at reguleringen til grav- og urnelund ikke skulle legges til grunn for verdsettelsen. Det ble lagt til grunn at det var etablert et tomteprisnivå for det eksproprierte området og at den påregnelige utnyttelse for området før reguleringen til grav- og urnelund, var utbygging. Kommunen påanket overskjønnet til Høyesterett, og hevdet at reguleringsplanen skulle legges til grunn for verdsettelsen av arealet. Førstvoterende dommer i Høyesterett – som fikk tilslutning av de øvrige dommere – var ikke enig i dette. Etter å ha gjengitt det sentrale innhold av førstvoterendes uttalelse i Lenadommen, uttalte han: ”Denne uttalelsen er ikke begrenset til veier, men gjelder ’offentlige anlegg’ mer allment. Jeg kan ikke følge kommunen når den hevder at veianlegg står i en særstilling, og at Lenadommen må sees som et uttrykk for dette. Etter min mening er det ikke grunnlag for å gi offentlige anlegg som grav- og urnelunder en annen erstatningsrettslig stilling ved ekspropriasjon enn offentlige veianlegg har. Og jeg finner at grav- og urnelunden på Vangberg er et offentlig anlegg som omfattes av uttalelsen.” Overskjønnet ble deretter stadfestet.

I saken i Rt.1998 side 1824 (Kongsberg) hevdet grunneieren at det ved verdsettelsen av et areal på nesten 20 dekar som var regulert til spesialområde/campingplass, måtte gjøres unntak fra hovedregelen om at reguleringsplanen skal legges til grunn. Arealet hadde inntil 1992 vært brukt til næringsformål, men deretter hadde det stått ubenyttet i påvente av en avklaring av reguleringssituasjonen. Reguleringsplanen ble vedtatt av Kongsberg kommune våren 1997. Overskjønnet la reguleringsplanen til grunn ved erstatningsfastsettelsen. Grunneieren anket til Høyesterett, og anførte blant annet at denne ekspropriasjonen måtte likestilles med ekspropriasjon til offentlige anlegg. Det ble vist til de unntak som var etablert i Lenadommen og Vangbergdommen, og anført at uttrykket ”offentlig anlegg” ikke måtte tolkes for snevert. Anken førte ikke fram i Høyesterett. Førstvoterende dommer, som fikk tilslutning av de øvrige, konstaterte at reguleringen til campingplass var en regulering til næringsvirksomhet, og uttalte videre:

”Selv om det nok foreligger offentlige interesser i å få etablert et campingområde nær Kongsberg sentrum, er dette etter min mening ikke et reguleringsformål som kan likestilles med et offentlig anlegg i vanlig forstand. Det er ikke engang hevdet at det i alminnelighet er det offentlige som anlegger og driver campingplasser. Jeg kan heller ikke se at det er noe som tilsier at en i dette tilfellet bør se bort fra reguleringsplanen ved vurderingen av hva som er den fremtidige påregnelige utnyttelsen av området. Hvilken rolle kommunen vil spille i gjennomføringen av reguleringen og drift av campingplass her, anser jeg uten betydning for erstatningsfastsettelsen.”

Høyesterett har til nå ikke behandlet spørsmålet om regulering til offentlige bygninger er omfattet av uttrykket offentlig anlegg i Lenadommen. Da denne saken ble behandlet av Høyesterett i 1996, var flere overskjønn vedrørende ekspropriasjon av arealer til offentlige bygninger anket til Høyesterett. Etter at Lenadommen forelå, ble disse ankene trukket.

I skjønnspraksis i tiden etter Lenadommen er det en rekke eksempler på at skjønnsrettene, under henvisning til Høyesteretts uttalelse om offentlig anlegg i denne dommen, har lagt til grunn at det skal ses bort fra reguleringsplanen ved verdsettelsen av areal som er regulert til offentlige byggeformål. Det vises til Gulating lagmannsretts overskjønn av 20. desember 2002 (LG-2001-01686), Borgarting lagmannsretts overskjønn av 3. desember 2001 (LB-2001-01960), inntatt i Rettens Gang 2002 side 386, Borgarting lagmannsretts overskjønn av 5. november 1999 (LB-1998-02254), samt Trondheim tingretts skjønn av 9. september 2002, inntatt i Rettens Gang 2002 side 1562. I alle disse sakene gjaldt det regulering til offentlig skole; det nevnte skjønnet fra Trondheim tingrett gjaldt også sykehjem. Det vises videre til Agder lagmannsretts overskjønn av 8. mars 1999 (LA-1998-00378), som gjaldt en eiendom i Kristiansand som var regulert til offentlig formål og ble ekspropriert til utvidelse av byens teater, beliggende på naboeiendommen. For øvrig nevnes Borgarting lagmannsretts overskjønn av 18. oktober 2002 (LB-2002-00889), inntatt i Rettens Gang 2003 side 96, som gjaldt regulering til kommunalt vannverk. Ved påregnelighetsvurderingen etter ekspropriasjonserstatningsloven § 5 ble reguleringen ikke lagt til grunn, idet vannverket måtte anses som et offentlig anlegg.

Saken i Rt. 2000 side 1997 (matjorddommen) reiste spørsmål av en noe annen karakter enn i de ovenfor nevnte saker. Et spørsmål i saken var erstatningsfastsettelsen for dyrket mark som var regulert til vegformål. Vegreguleringen medførte at jordlova § 9 første ledd, som setter forbud mot at dyrket jord brukes til andre formål enn jordbruk og at dyrkbar jord omdisponeres slik at jorda ikke egner seg til jordbruksproduksjon i fremtiden, ikke lenger gjaldt, jf. jordlova § 2 første ledd bokstav a. Dette innebar at grunneierne i utgangspunktet hadde lovlig adgang til å ta ut matjord for salg. I lagmannsrettens overskjønn ble det lagt til grunn at grunneierne måtte få erstattet verdien av matjorden, idet det ikke ble ansett riktig å se bort fra reguleringen til veg når denne ville gi grunneierne en høyere erstatning. Staten anket overskjønnet til Høyesterett og hevdet at de i rettspraksis utviklede prinsipper for å se bort fra såkalte tilegnelsesreguleringer ved ekspropriasjon til gjennomføring av planen, særlig Lenadommen, også måtte få anvendelse for verdsetting av et areal som tidligere var regulert til jordbruk. Etter statens syn måtte da skjønnet se bort fra reguleringen til trafikkformål og legge til grunn at arealet bare kan anvendes til jordbruk. Det ville da være ulovlig å fjerne matjorden, jf. jordlova § 9. Høyesteretts flertall (3 dommere) var ikke enig i dette, og førstvoterende uttalte (side 2011):

”Jeg er ikke enig i statens syn. Det er riktig nok så at erstatning for areal regulert til trafikkformål blir fastsatt ved at man ser bort fra planen og vurderer hva som ville vært påregnelig utnytting av arealet dersom reguleringen ikke var kommet. Men dette er en regel som har sin begrunnelse i ikke å forskjellsbehandle ekspropriatene. Etter min mening er det ikke grunnlag for å anse rettspraksis på dette området som avgjørende når verdsetting av et areal som er regulert til trafikkformål, får høyere verdi nettopp på grunn av denne regulering. Hovedregelen er at reguleringsplanen legges til grunn, og at den utnyttelse som planen hjemler, får betydning for utmålingen av erstatningen. Jeg tilføyer at når arealet erverves av eksproprianten, vil denne kunne utnytte matjorden og eventuelt avhende overskuddsjord innenfor planens rammer og ellers gjeldende regelverk.”

Høyesteretts flertall var i enig med lagmannsretten i at det etter reguleringsplanen som utgangspunkt ikke ville være ulovlig av grunneierne å fjerne matjorden. Overskjønnet ble likevel opphevet på grunn av utilstrekkelig begrunnelse. Det fremgikk ikke av premissene om erstatningen var fastsatt etter § 5 om salgsverdi eller § 6 om bruksverdi. Førstvoterende påpekte at Lenadommen gjaldt erstatning etter § 5, og bemerket at [s]pørsmålet kan stå i en noe annen stilling etter § 6, jf. eksempelvis Rt. 1978 side 190 på side 194 (flertallet)”. Videre var begrunnelsen mangelfull med hensyn til den konkrete vurdering av påregnelig bruk av det areal som skal avstås.

To dommere var uenig i flertallets syn på det ovennevnte rettsanvendelsesspørsmål. Annenvoterende uttalte at det for han var ”avgjerande kva prinsipp som må leggjast til grunn når det gjeld pårekneleg bruk av areal som skal avståast til vegføremål”. Han viste til førstvoterendes uttalelser i Lenadommen om at det skal ses bort fra vegreguleringen ved verdsettelsen, noe han anså som generelle premisser med rekkevidde ut over det konkrete tilfellet, og fremholdt:

”Slik eg forstår førstvoterande i Lena-saka gir han på generelt grunnlag tilvising til korleis det påreknelege skal vurderast i ulike situasjonar. Ein av desse situasjonane er der grunnen uavhengig av vegen ikkje var tenkt utbygd. For meg er det vanskeleg her å leggje inn ein reservasjon om at prinsippa ikkje gjeld i konkrete tilfelle der det ville gi grunneigaren større vederlag om vegreguleringa vart lagt til grunn.

Ei slik løysing som førstvoterande går inn for, fører i vår sak til at motanken blir avgjort på grunnlag av regulering til jordbruk og anken på grunnlag av regulering til veg. For meg tilseier omsynet til samanheng at same vurdering må leggjast til grunn som pårekneleg i begge tilfelle ved fastsetjing av salsverdien.”

Som nevnt ovenfor har Høyesterett de senere år behandlet flere saker om strøksprinsippet. I et par av dommene har Høyesterett presisert innholdet av prinsippet – Rt. 1998 side 1025 (Son) og Rt. 2001 s. 656 (Porsgrunn). De øvrige sakene har reist spørsmål om prinsippets anvendelsesområde, blant annet har den ovenfor gjengitte sidebemerkning fra førstvoterende i Lenadommen vært påberopt som grunnlag for å utvide anvendelsesområdet til å omfatte visse typer friområder.

Saken i Rt. 1998 side 1025 (Son) gjaldt verdsettelse av en ubebygd tomt som grunneieren krevde innløst etter plan- og bygningsloven § 42 første ledd første punktum, etter at tomten var regulert til friområde i kommunal reguleringsplan. Tomten var på ca. 2,2 dekar beliggende i Son sentrum, i et område som var utbygget og etablert som tettstedsområde. Kommunen aksepterte at arealanvendelsen i reguleringsplanen ikke ble ansett bindende for verdsettelsen, slik at tomten skulle verdsettes etter en utjevnet strøkspris. Grunneieren krevde tomtens fulle markedsverdi erstattet, idet han mente at ”strøkspris” ikke lot seg beregne i et utbygget sentrumsområde. Skjønnsretten var enig med kommunen, og foretok et strøksprisfradrag på 20 % med utgangspunkt i tomtens fulle markedsverdi. Lagmannsrettens overskjønn verdsatte tomtens markedsverdi høyere enn skjønnsretten hadde gjort, men også her ble strøksprisfradrag gjort med 20 %. Grunneieren anket til Høyesterett, og hevdet at det ikke var rettslig grunnlag for å foreta et strøksprisfradrag. Høyesterett opphevet overskjønnet for så vidt det var foretatt strøksprisfradrag i eiendommen. Førstvoterende uttalte, med tilslutning fra tre dommere, at parkprinsippet ikke kan forstås slik at ”når man anvender dette og ser bort fra reguleringsplanen ved erstatningsfastsettelsen, vil det nødvendigvis også bety at det ikke kan gis erstatning for eiendommens fulle verdi som byggetomt”. Han viste videre til at saken var svært forskjellig fra de saker som i tidligere praksis hadde foranlediget uttalelser om eller fastsettelse av strøkspriserstatning i form av en utjevnet erstatning, idet disse tilfeller gjaldt større utbyggingsområder hvor det var tale om ”strøkspris i betydningen utjevnet pris, som tar sikte på å oppheve den tilfeldige ulikhet som ellers ville oppstå mellom grunneiere som får sin eiendom avstått til bebyggelse, og grunneiere til utlagte friarealer, parkeringsplasser m v”. Den aktuelle eiendommen i Son var en enkeltstående, ubebygd tomt, som nærmest var blitt liggende igjen som en ”øy” i et stort sett utbygget område i sentrum av Son. Førstvoterende fant det vanskelig å se ”at det likhetsprinsipp som ligger til grunn for utvikling av en utjevnet strøkspriserstatning i større og nye utbyggingsområder, gjør seg gjeldende i dette tilfellet”. Erstatningen skulle fastsettes ut fra hva som var påregnelig utnyttelsesgrad for eiendommen. Lagmannsretten hadde slått fast at det var påregnelig at tomten kunne ha vært utnyttet til to boliger.

I dommen i Rt. 2001 side 656 (Porsgrunn) tok Høyesterett stilling til spørsmålet om det ved anvendelse av strøksprinsippet kan kreves strøkspris for areal som er uegnet til bebyggelse. Saken gjaldt et areal på ca. 19 dekar som inngikk i en reguleringsplan for et større område i Porsgrunn kommune som var regulert til byggeområde, veg og friområde. Det aktuelle friareal ble innløst av kommunen sammen med et areal til veg. Friområdet var tidligere brukt til landbruk, og det var på det rene at det ikke var egnet til bebyggelse. Grunneierne krevde erstatning for både friareal og veggrunn utmålt etter strøkspris for byggeområdet. Verken skjønnsretten eller lagmannsretten tilkjente strøkspris for friarealet. Grunneierne påanket overskjønnet til Høyesterett, og hevdet at lagmannsretten hadde bygget på at parkprinsippet kom til anvendelse og at det da var feil rettsanvendelse ikke å erstatte friarealet som byggegrunn. Det ble anført at erstatning etter strøkspris i tilfeller hvor parkprinsippet får anvendelse, ikke er betinget av at arealet isolert sett må anses som byggegrunn. Erstatning måtte gis etter ens pris – strøkspris – for bebyggelig og ubebyggelig grunn. Anken til Høyesterett førte ikke frem. Førstvoterende uttalte at overskjønnet måtte forstås slik at ”lagmannsretten ikke har tatt standpunkt til om friområdet er å anse som et internt friområde for utbyggingsfeltet, idet det er lagt til grunn at selv om det dreier seg om et internt friområde, kan det ikke føre til strøkspris. Det avgjørende er at det under ingen omstendighet ville ha vært påregnelig med bygging på arealet ut fra topografi, grunnforhold og rasfare”. Høyesterett var ikke enig med grunneierne i at en eventuell anvendelse av parkprinsippet måtte lede til strøkspris uten noen nærmere vurdering av om området er egnet for bebyggelse. Førstvoterende konstaterte at spørsmålet ikke har vært uttrykkelig drøftet i de avgjørelser som foreligger om parkprinsippet og strøkspris, og uttalte videre:

”Etter min mening må det være klart at påregnelighetskravet også gjelder ved anvendelse av parkprinsippet. Det fremgår forutsetningsvis av avgjørelsene, se blant annet Rt 1977 24 (Østensjø) under punkt 1 og punkt 4 på side 29-30. Hvor beliggenhet og naturgitte forhold gjør et areal uegnet som byggegrunn, er det ikke reguleringen som hindrer utbygging. Parkprinsippet skal oppheve ulikheten innen et utbyggingsområde mellom de som får sin eiendom utlagt til bebyggelse, og de som får sin eiendom utlagt til veier eller friområder mv. Strøkspris utligner således den tilfeldige ulikhet som ville ha oppstått om man hadde holdt seg strengt til hva det enkelte areal i reguleringsplanen er utlagt til. De hensyn som ligger bak parkprinsippet, slår ikke til hvor det dreier seg om et areal som uansett ikke kunne ha blitt nyttet til byggegrunn. Grunneierne fratas ikke her noen verdi som de kunne ha fått realisert dersom reguleringen ikke hadde kommet.”

Saken i Rt. 1997 side 1471 (Snig) gjaldt ekspropriasjon av et strandområde i Lindesnes kommune til friareal. Det eksproprierte område som var omtvistet utgjorde ca. 15 dekar, som primært besto av en sandstrand og en skogvokst elveslette. Det inngikk i et større reguleringsområde hvorav en betydelig del var regulert til utbyggingsområde for boliger. Friområdet lå i det sørøstlige hjørnet av reguleringsplanen, i sør avgrenset mot sjøen, i øst mot et naturreservat. Det var opparbeidet veg til friområdet og anlagt parkeringsplass for 20 biler. Ved herredsrettens skjønn ble erstatningen fastsatt som ”strøkspris”. Lagmannsrettens overskjønn kom derimot til at området måtte verdsettes i samsvar med reguleringsformålet, slik at man var avskåret fra å ta hensyn til utnyttelsesmuligheter som ikke var forenlige med planen. Grunneiernes anke til Høyesterett førte ikke frem. De hevdet at den grensen lagmannsretten hadde trukket mellom arealer som skal erstattes etter tomteverdi og arealer som skal erstattes på annen måte, bygget på feil rettsanvendelse. Grunneierne mente at friarealet måtte vurderes som en del av det tilgrensende utbyggingsområdet, og erstattes etter strøkspris. Videre anførte de at det var uriktig å begrense strøkspris til tilfeller hvor et friareal bare skulle tjene et tilliggende utbyggingsområde, og unnta områder som skulle tjene en videre krets. Høyesterett fant enstemmig at rettsanvendelsen i overskjønnet var i samsvar med de retningslinjer som var trukket opp i Østensjødommen og fulgt opp i flere senere avgjørelser. Høyesterett viste også til uttalelsen i Gommeruddommen – om at strøkspris kan tilkjennes selv om et friareal er plassert i utkanten av utbyggingsfeltet, fordi det avgjørende er om arealet må sies å være trukket inn i reguleringen for å tilfredsstille de særlige behov som beboerne i selve utbyggingsfeltet måtte ha – og kunne ikke se at overskjønnets rettsanvendelse var uriktig i denne relasjon.

Videre ble det vist til førstvoterendes uttalelse i Lenadommen ved omtalen av rettstilstanden ved ”større friområder”, hvor han tilføyde at han lot det ”stå åpent om det også utenfor slike tilfelle skal være et vilkår for å tilkjenne tomteerstatning at friområdet skal tjene ’de særlige behov som beboerne i selve utbyggingsfeltet måtte ha’, som det uttrykkes i Gommeruddommen”. – Høyesterett konstaterte at denne uttalelse ikke kunne ha betydning for ”et friareal av den karakter og med det formål det her er tale om”.

Saken i Rt. 1998 side 1140 (Akerselva Miljøpark) gjaldt et gammelt industriområde ved Akerselva i Oslo, som var regulert til dette formål i 1977. Ved reguleringsvedtak i 1985 ble området delvis omregulert til friområde, mens et areal på ca. 9,5 dekar ble regulert til kontor, forretning, lager og industri. Før grunneierens forslag til bebyggelsesplan ble sluttbehandlet av Oslo kommune, lanserte Miljøverndepartementet i samarbeid med Oslo kommune en plan for bevaring av miljøet rundt Akerselva fra Maridalen til Vaterland. Planen fikk innvirkning på behandlingen av utbyggingsplanene for Nedre Foss. Etter at grunneieren høsten 1988 ba om sluttbehandling av søknaden om byggetillatelse, ble det nedlagt midlertidig bygge- og deleforbud for området med hjemmel i plan- og bygningsloven § 33. Deretter ble det i 1990 vedtatt en kommunedelplan for området langs Akerselva, kalt Akerselva Miljøpark, med det formål å sikre vern av kulturminner og rekreasjonsområder ved Akerselva. I 1993 ble det så vedtatt en statlig reguleringsplan hvor det areal som i reguleringsplanen av 1985 var regulert til næringsvirksomhet, ble regulert til friområde.

Grunneieren krevde innløsning (”straks-ekspropriasjon”) av friområdet etter plan- og bygningsloven § 42. Skjønnsretten, Oslo byrett, frifant staten v/Miljøverndepartementet. Lagmannsrettens overskjønn tok derimot kravet til følge, og fastsatte erstatningen for ekspropriasjonen til 41,4 millioner kroner. Staten påanket overskjønnet til Høyesterett, både avgjørelsen av innløsningskravet og erstatningsfastsettelsen. Anken over den konkrete erstatningsfastsettelsen ble nektet fremmet, men for øvrig ble anken behandlet av Høyesterett.

Høyesterett opphevet overskjønnet blant annet på grunn av uriktig rettsanvendelse med hensyn til erstatningsfastsettelsen ved en eventuell innløsning. Alle fem dommerne var enige i resultatet, men en dommer – førstvoterende – hadde et annet syn på rettsanvendelsen ved erstatningsfastsettelse. Annenvoterende – som fikk tilslutning fra tre dommere – uttalte at erstatningsfastsettelsen ved en eventuell innløsning av friområdet på Nedre Foss, måtte ta utgangspunkt i de retningslinjer som er trukket opp i Østensjødommen. Videre uttalte han at det ”ligger i disse retningslinjer, og er for øvrig stadfestet av Høyesterett i en lang rekke avgjørelser om erstatningsfastsettelse ved ekspropriasjon på grunnlag av reguleringsplan, at planens formål langt på vei må bli bestemmende for erstatningsfastsettelsen. Det er derfor viktig i vår sak å fastslå den statlige reguleringsplans formål, slik dette er beskrevet i plandokumentene.” Annenvoterende konstaterte deretter at overskjønnsretten hadde lagt til grunn et formål med den statlige reguleringsplan som var i strid med plandokumentene, og at det var feil av overskjønnsretten å bygge på en slik forståelse av reguleringsplanen. Han uttalte videre:

”Grunnlaget må være den formålsangivelse som følger av kommunedelplanen for Akerselva Miljøpark og den statlige reguleringsplanen for Nedre Foss. Formålsangivelsen i disse planene må legges til grunn i stedet for den bevisvurdering og det resultat vedrørende formålet som overskjønnsretten viser til, [...]. Domstolene kan ikke overprøve innholdet i gyldige planvedtak, slik overskjønnsretten kan synes å ha gjort.”

Annenvoterende fant ikke at friområdet på Nedre Foss kunne anses som

”en alminnelig bypark, og heller ikke som en del av en slik park, slik førstvoterende vil bygge på”. Etter hans syn fremsto friområdet, slik det var beskrevet i plangrunnlaget, ”som en nødvendig del av det store området på mer enn 550 da, som strekker seg langs Akerselva fra sjøen til Maridalsvannet, og som omfattes av plansystemet for Akerselva Miljøpark”.

Om prinsippene for erstatningsfastsettelsen uttalte annenvoterende:

”Ved erstatningsfastsettelsen etter en eventuell innløsning av friområdet, må det ved påregnelighetsvurderingen etter vederlagsloven § 5 og § 6 legges til grunn som utgangspunkt at den reguleringsplan som foreligger, angir den eneste lovlige og påregnelige utnyttelse av eiendommen.”

Han viste til plan- og bygningsloven § 31 nr. 1 og til de allmenne uttalelser i rettspraksis om betydningen av reguleringsplaner og andre planer ved ekspropriasjon, særlig til Østensjødommen og Lenadommen. Deretter drøftet annenvoterende om det var grunnlag for unntak fra hovedregelen i dette tilfellet. I motsetning til det overskjønnet hadde lagt til grunn, kunne han ikke se at det var grunnlag for å gjøre unntak i medhold av parkprinsippet. Ifølge plansystemet for Akerselva Miljøpark – som måtte legges til grunn – knyttet ikke friområdet seg til de nærliggende boligområdene (på Grünerløkka).

Overskjønnsretten hadde også funnet grunnlag for erstatning i at det knyttet seg en utbyggingsforventning til friområdet og i at reguleringsplanen representerte et særlig tyngende inngrep sammenlignet med de inngrep andre utbyggere langs Akerselva var blitt utsatt for. Annenvoterende i Høyesterett fant dette uholdbart; han konstaterte at disse forhold ikke hadde erstatningsrettslig vern ved innløsning/ekspropriasjon. Han fant heller ikke at det var grunnlag for å anvende unntaket om erstatning ved ekspropriasjon til offentlig anlegg, som var etablert ved Lenadommen. Friområder som omfattes av reguleringsformålet angitt i plan- og bygningsloven § 25 nr. 4 – som det var vist til i den statlige reguleringsplanen – kunne ikke anses som grunn for offentlige anlegg. Han fastslo at:

”Overtagelse og opparbeidelse av et friområde kan ikke sees som en slik overføring av utbyggingsinteressen, som var det element i Lenasaken som begrunnet at erstatningsfastsettelsen skulle skje uavhengig av reguleringen til vei.”

Endelig konstaterte annenvoterende at det ikke var grunnlag for å fravike de alminnelige regler for erstatningsfastsettelse ved ekspropriasjon av friområder og i stedet tilkjenne erstatning etter verdi som byggegrunn, ut fra det syn at det dreier seg om en ”bypark”.

Førstvoterende dommer mente på sin side at ved regulering til en ”bypark” som her, måtte en se bort fra reguleringsplanen ved erstatningsfastsettelsen. Hun fremholdt at det i området langs Akerselva forelå en etablert tomtebruk og tomteverdi, og at det å ”rive vekk det økonomiske fundament som ligger i eierposisjonen til slike eiendommer, ved at det offentlige får erverve dem til en pris som baseres på den verdi de måtte ha når utnyttelsen er begrenset ved en friområderegulering, fremstår for meg som helt uakseptabelt og i strid med vederlagsloven og med Grunnlovens § 105.”

Saken i Rt. 1999 side 213 (Sømsveien) gjaldt en eiendom på 3,4 dekar i Kristiansand kommune som var regulert til boligformål, men ble omregulert til friområde i 1992. Eiendommen ble overdratt til kommunen på det avtalevilkår at vederlaget ble fastsatt ved skjønn etter reglene for ekspropriasjon. Skjønnsretten, Kristiansand byrett, la til grunn at omreguleringen til friområde var å anse som bindende for erstatningsutmålingen, og at unntakene fra denne hovedregel ikke kom til anvendelse. Erstatning som byggegrunn ble derfor ikke tilkjent. Agder lagmannsretts overskjønn bygget derimot på at eiendommen måtte erstattes etter sin tomteverdi (fastsatt til 800.000 kroner, mens byretten verdsatte den til 12.000 kroner). Kommunen påanket overskjønnet til Høyesterett, og fikk enstemmig medhold i at omreguleringen til friområde måtte anses avgjørende for erstatningsutmålingen. Førstvoterende uttalte blant annet:

”Når lagmannsretten i vår sak har funnet et erstatningsgrunnlag, fortrinnsvis begrunnet i det forhold at eieren som følge av etablert tomteverdi og utbyggingsforventning har vært utsatt for et særlig tyngende inngrep, så har disse momenter hverken enkeltvis eller samlet gitt grunnlag for tomteverdierstatning i praksis i sammenlignbare saker. Jeg viser til at slike forhold forelå i Nedre Foss-saken uten at de ble gitt utslagsgivende betydning hos flertallet, [...]. Jeg tilføyer at i den saken var også situasjonen – som i vår sak – at det senere friområdet var kjøpt og solgt i tillit til utbyggingsmulighetene.”

Det var heller ikke grunnlag for å gi tomteverdierstatning etter parkprinsippet/strøksprinsippet. Formålet med omreguleringen var å legge området mest mulig til rette for allmennhetens adgang til strandsonen og hindre utbygging som ville gjøre dette vanskelig. Friområdet skulle ikke spesielt tjene interessene til beboerne i et utbyggingsområde og derved inngå i dette området.

Saken i Rt. 2002 side 1045 (Sonja Henie-park) gjaldt erstatning for ekspropriasjon av et strandområde på Landøya i Asker. Ved en reguleringsplan fra 1985 var grunneierens eiendom på til sammen ca. 16 dekar i det vesentlige regulert til byggeområder for boliger. Et belte mot sjøen – et strandområde på ca. 2,6 dekar – ble regulert til friområde. Det var enighet om at reguleringen til friområde ikke var gjort av hensyn til bebyggelsen av det tilgrensende areal, men derimot for å tilgodese allmennhetens behov. Erstatning etter strøkspris var derfor ikke aktuelt og ble heller ikke krevd. Ved overskjønnet tilkjente lagmannsretten grunneieren erstatning etter differanseprinsippet. Dette innebar at verdsettelsen ikke var gjort ved en nærmere verdivurdering av det areal som avstås. I stedet var verdien av grunneierens eiendom slik den var før avståelsen, sammenlignet med verdien av gjenværende eiendom etter ekspropriasjonen. Erstatningen var så utmålt til differansen, altså verdireduksjonen. Lagmannsretten hadde i sin vurdering sett bort fra at strandarealet var regulert til friområde. Overskjønnet ble opphevet på grunn av feil rettsanvendelse. Høyesterett viste til at erstatning kan utmåles etter differanseprinsippet i tilfeller hvor det eksproprierte areal ikke kan sies å ha noen selvstendig salgspris, noe som syntes å være tilfellet i saken. Men det ble ansett som en feil ved overskjønnet at reguleringen til friområde ikke var tatt hensyn til. Høyesterett la til grunn at prinsippet om at reguleringsplanen for området som hovedregel skal legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen, også gjelder når erstatningen utmåles etter differanseprinsippet.

2.6 Oppsummering

Hovedregelen i gjeldende rett er at reguleringsplaner og andre bindende arealdisponeringsplaner skal legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen ved ekspropriasjon av grunneiendom.

Det er i rettspraksis gjort unntak fra hovedregelen i to tilfeller. Det ene tilfellet er at arealer innenfor byggeområder, ved fastsettelse av erstatning for omsetningsverdien, verdsettes etter en utjevnet pris for området sett under ett (”strøkspris”). Det andre tilfellet er at det ved ekspropriasjon i henhold til regulering til offentlig anlegg – som offentlige bygninger, veg, jernbane, gravlund m.v. – gis erstatning ut fra hva som ville ha vært påregnelig alternativ utnyttelse av arealet.

2.7 Bemerkninger fra utvalgets medlem Fleischer

Utvalgets medlem Fleischer vil generelt reservere seg overfor denne fremstilling. Den er etter hans syn ikke tilstrekkelig kritisk, og ikke tilstrekkelig dyptpløyende. Manglene ved en del av de avsagte dommer i Høyesterett gjør at en slik stort sett refererende fremstilling ikke kan anses tilstrekkelig.

I den utstrekning disse mangler – samt det som, etter Fleischers oppfatning, må anses som misforståelser eller uholdbare fremstillinger av gjeldende rett – får betydning for resonnementene omkring utvalgets arbeid og lovutkast, vil Fleischers innvendinger fremgå av hans bemerkninger i kapittel 6 m.v. Det anses overflødig å gjenta dette her.

For øvrig viser Fleischer til avsnittene om arealplaners betydning for erstatningsutmålingen ved ekspropriasjon i hans bøker Norsk ekspropriasjonsrett (Oslo 1978) og Miljø- og ressursforvaltning, 3. utgave (Oslo 1999).

Etter Fleischers syn kan misforståelser av gjeldende norsk rett være årsak til standpunkter som er tatt i utvalget – uten tilstrekkelig drøftelse av de reelle hensyn. Til dels er standpunkter tatt i utvalget om hvilken lovgivning som bør gjelde for fremtiden, inntatt med den uttrykkelige begrunnelse at det og det skal være gjeldende rett i øyeblikket. I disse tilfellene sier det seg selv at feilene i rettsoppfatningene også hefter ved de forslag som er fremsatt.

Også ellers er det i stor utstrekning grunn til å anta at misforståelsene har virket motiverende for forslagene og disses nærmere utforming. Dette gjelder således det som sies om grunn bestemt til ”bygninger” – som altså søkes trukket inn under en tradisjonell rettsdannelse om erstatningsberegning spesielt for grunn som ikke er bebyggelig – og om erstatning etter det hypotetiske politiske vedtak som ”ville ha blitt” truffet dersom de faktiske eksisterende og gjeldende vedtak ikke hadde foreligget. Det samme gjelder forslaget om at det skal kunne gis mindre erstatning for virkelig bebyggelig grunn i et byggeområde enn den enkelte eiendoms reelle økonomiske verdi med gjeldende regulering, fordi man skal anvende ”utjevnet pris”. (Hvis den ”utjevnede pris” derimot er i samsvar med den økonomiske verdi av arealet, er en slik lovbestemmelse uten enhver betydning og dermed overflødig.)

At oppfatninger mht. gjeldende rett feilaktig har latt seg bruke som begrunnelse for lovforslag, har åpenbart sammenheng med at utvalgsarbeidet har ”gått den gale veien” – på den måte at ulike forslag og synsmåter som er basert på gjeldende rett har gått foran i arbeidet og fortrengt behandlingen av de reelle hensyn. Dette gjelder også den form for oppfatning og ”basis i” någjeldende rett at man ”ikke kunne se” forskjell mellom gjeldende retts ulike kategorier og derfor ”måtte” utvide praksis om veier til friområder. Også den gamle og feilaktige ”advokatoppfatning” om at enhver reguleringsplan som gjennomføres ved ekspropriasjon er en del av ekspropriasjonen og derfor noe man skal se bort fra, må formodes å ha spilt en rolle.