6 Fleischers syn på forholdet mellom bindende arealplaner og ekspropriasjonserstatning

6.1 Generelt

Et lovforslag om betydningen av reguleringsplaner samt eventuelt andre planers eller offentlige bestemmelsers betydning for erstatningsutmålingen ved en ekspropriasjon av vedkommende areal må i første rekke baseres på de reelle hensyn som her gjør seg gjeldende, og de konsekvenser det er naturlig å trekke av disse hensynene.

Dette gjelder både for hovedregelen – som må være at reguleringsplanen og andre faktorer som bestemmer et areals omsetnings- eller bruksverdi, må legges til grunn for beregningen av arealets verdi og dermed for den erstatning som eieren vil ha krav på ved en ekspropriasjon – og for den unntaksregel eller de unntaksregler som det eventuelt vil være plass for i tilfeller der en gjennomføring av hovedregelen vil virke urimelig.

Blant de relevante hensyn som det er særlig grunn til å fremheve, kommer også det som kan betegnes som utenrikspolitiske hensyn – eller mer presist, de reelle hensyn som har sammenheng med Norges samkvem med andre stater og de faktiske og juridiske spørsmål som oppstår i eller som følge av dette samkvem. En realistisk og forsvarlig vurdering av hva som bør foreslås som norsk lov i dagens situasjon, må også ta i betraktning det som gjelder det man kan betegne som ekspropriasjonsreglenes og ekspropriasjonssituasjonenes internasjonale side.

Spesielt er det grunn til å fremheve at forholdene i forbindelse med samkvemmet med andre stater gjør det enda mer nødvendig å fastholde vesentlige norske rettsprinsipper om både rådighetsinnskrenkninger og ekspropriasjon, som allerede tidligere har vist seg å være av vesentlig betydning for varetakelsen av betydelige norske samfunnsverdier.

Mangelen på forståelse og respekt for vesentlige rettslige grunnprinsipper har her både satt miljøvernet og miljøforvaltningen ut av spill i mange tilfeller, og forårsaket at forvaltningen og bevaringen av vesentlige miljøverdier er blitt dårligere enn den ellers kunne vært.

Vi har således stått overfor betydelige risikofaktorer i Norge, til skade for både miljøverdiene og flertallet av samfunnets medlemmer. Det er grunn til å anta at disse risikofaktorer kan bli enda mer aksentuerte i fremtiden, blant annet som følge av den virksomhet som drives over landegrensene, og at det derfor er enda mer nødvendig enn tidligere å populært sagt “beskikke vårt hus” i juridisk sammenheng.

Litt enkelt sagt er det naturlig i arbeidet i dette utvalget både å oppfatte meg selv som representant for vesentlige norske rettsprinsipper som jeg selv har arbeidet med i betydelig grad – både når det gjelder rådighetsinnskrenkninger og når det gjelder ekspropriasjon – og som representant spesielt for Utenriksdepartementet, som dette departements rådgiver i folkerett. Nettopp erfaringen i Utenriksdepartementet, og kjennskapet til vesentlige problemstillinger som nettopp Utenriksdepartementet har arbeidet med, med sikte både på dagens situasjon og fremtiden, gjør det særlig nødvendig å understreke betydningen av vesentlige reelle hensyn og de konsekvenser som må trekkes av disse.

Årsakene til at samkvemmet med andre land må trekkes inn og bidrar til at vesentlige norske rettsprinsipper blir enda viktigere enn de tidligere har vært, er flere.

Selve det at det faktisk finner sted et stadig økende samkvem over landegrensene, øker risikoen for at norske miljøverdier blir skadelidende i praksis. Vesentlige inngrep i miljøverdiene kan ikke bare bli en følge av at samkvemmet og dermed etterspørselen etter grunn med sikte på bruksendringer og dermed inngrep i miljøverdiene øker rent faktisk – slik at både flere personer etterspør arealene med sikte på sin egen eksklusive bruk, og slik at det kommer større økonomiske ressurser inn på utbyggings- og dermed i en viss grad miljøforbruks-siden. Det er også en faktor som man må ta i betraktning at store økonomiske enheter, som er ute for å oppnå egen gevinst – noe som i seg selv er fullt legitimt – i mange tilfeller vil ha en tendens til å bruke mer eller mindre ikke-legitime midler, inklusive en mer eller mindre mangelfull eller skjev eller uriktig fremstilling av rettslige og faktiske forhold, i arbeidet med å påvirke offentlige myndigheter til å unnlate å vareta miljøverdier og dermed etter omstendighetene bidra til en uforsvarlig miljøforvaltning eller iallfall en miljøforvaltning som er dårligere enn den rent objektivt sett burde være. Selv om man ikke tar i betraktning så alvorlige brudd på vanlige prinsipper om forsvarlig saksbehandling som bestikkelser, eller det forhold at tjenestemenn eller politikere aktivt motarbeider de verdier de skulle vareta, så vil risikoen for at ressurssterke enheter fremmer et misvisende bilde av faktum og jus og etter omstendighetene vinner frem i praksis med dette, kunne være betydelig.

Allerede av denne grunn er det av fundamental betydning at man sørger for at de norske regler her er basert på de relevante reelle hensyn, og utformet på en slik måte som disse hensyn tilsier, og med en konsekvent gjennomføring av rettsvirkninger i samsvar med hensynene.

Uklarheter og rettslige synspunkter som ikke er tilstrekkelig og konsekvent basert på de reelle hensyn, inklusive rettslige synspunkter som appellerer til nærsynte eller ikke tilstrekkelig begrunnede såkalte “rettferdighets-reaksjoner” uten forståelse for de videre konsekvenser av synspunktene, representerer allerede av disse grunner en betydelig fare for det norske samfunn.

En viktig årsak til at de internasjonale hensyn må bringes inn og støtter behovet for en velgrunnet og konsekvent norsk lovgivning her, er videre at vi opplever en økende tendens til påberopelse av internasjonale rettsregler og internasjonale rettsinstanser i spørsmål om eiendomsrett og miljøforvaltning. Spesielt må man være på vakt mot at uklare og ikke tilstrekkelig gjennomtenkte norske rettsforestillinger kan gi utslag i enkelttilfeller som kan trekkes inn i internasjonale konsekvens-betraktninger, på den måte at også andre eiere skal få en eventuell tilsvarende gunstig behandling potensielt til skade for miljøverdiene, fordi det ellers vil kunne hevdes at andre eiere blir diskriminert i forhold til den som oppnår den gunstige særbehandling fra først av. Det å gi enkelte grunneiere særlige fordeler i strid med miljøhensyn – eventuelt ut fra en nærsynt betraktning om at det bare gjelder å verne en relativt begrenset gruppe – kan dermed få konsekvenser på den måte at miljøet også blir skadelidende og gjenstand for en mangelfull forvaltning i andre og eventuelt viktigere tilfeller.

Erfaring fra arbeidet med Norges forhold til andre stater – altså, i korthet, det arbeid der Utenriksdepartementet stadig spiller rollen som det viktigste departement – tilsier at presset mot norsk miljøforvaltning kan gjøre seg gjeldende gjennom viktige internasjonale regelverk og fora som EØS (Det europeiske økonomiske samarbeidsområde) med overvåkningsorganet ESA samt EFTA-domstolen, EMK (Den europeiske menneskerettighetskonvensjon) med EMD (Den europeiske domstol for menneskerettene) og WTO (World Trade Organisation). Videre står man overfor det press som kan gjøre seg gjeldende via bilaterale forhandlinger om investeringsbeskyttelse, samt i de bilaterale forhandlingene om slike avtaler. For det tredje har vi stått overfor viktige multilaterale bestrebelser som går ut på å sikre rettsbeskyttelsen for investeringer i andre land, men som samtidig har hatt den implikasjon at muligheten for varetakelse av Norges egne miljøverdier og gjennomføringen av en forsvarlig miljøforvaltning ut fra en totalvurdering av alle reelle hensyn kan bli skadelidende som følge av det press investorer fra andre land kan tenkes å utøve på basis av eventuelle uklare juridiske synsmåter og uheldige utforminger eller fortolkninger av slike multilaterale investeringsbeskyttelsesavtaler. Det er elementært at Norge ikke alene er herre over hva slags formuleringer, og hva slags fortolkninger av disse, som eventuelt vil komme inn i avtaler med andre stater og det som i fremtiden blir påberopt i denne sammenheng.

Uklare og uheldige nasjonale norske synsmåter – eventuelt enkeltes forsøk på å oppnå privilegier fremfor andre grunneiere ved å få en bedre erstatningsmessig stilling enn det som generelt er akseptabelt i forholdet mellom eiendomsrett og offentlig miljøforvaltning – kan på denne bakgrunn få meget betydelige og etter omstendighetene nokså uoversiktlige skadevirkninger i årene fremover.

Man kan heller ikke se bort fra den årsaksfaktor som ligger i at problemene om eiendomsrettsbeskyttelse kontra miljøforvaltning ikke er blitt behandlet med den samme grundighet eller innsikt i alle land, og at man eventuelt kanskje nettopp i kretser som har vært beskjeftiget faglig vesentlig med folkerett og annen internasjonal rett – noe som vil være tilfellet for mange deltakere i internasjonale forhandlinger – vil ha en tendens til å innta relativt usofistikerte standpunkter i spørsmål om eiendoms- og investeringsbeskyttelse. Eksempelvis har det vært relativt vanlig å oppleve at personer, eventuelt med en viss tilknytning til eller erfaring fra internasjonal eller multilateral oljevirksomhet, uten videre oppfatter det som “tilbakevirkende kraft” (“retroactivity”) at en rettighetshaver blir gjenstand for en strengere beskatning fremover i tiden enn den som gjaldt da han etablerte seg på vedkommende sted. Som kjent er dette ikke en virkelig tilbakevirkning, idet det prinsipielt bare er spørsmål om virkningene for fremtiden – altså etter at de eventuelle skjerpede bestemmelser er blitt vedtatt av vedkommende stat. Men det kan bli spørsmål om å anvende tilbakevirknings-synspunkter, og da spesielt for Norges vedkommende den norske grunnlovs § 97, ut fra synspunktet “uegentlig tilbakevirkning”. Dette går frem av Høyesteretts plenumsdom i Rt. 1996 s. 1415 flg.

Det er her grunn til å understreke at det også har vært norske jurister som ikke har villet akseptere poenget med uegentlig kontra en virkelig tilbakevirkning, med den følge at kombinasjonen av slike eventuelt mangelfulle norske rettsforestillinger og et eventuelt sterkt press fra mer eller mindre internasjonale eller multilaterale krefter på å få satt norske vurderinger og lovbestemmelser til side, kan få de mest katastrofale konsekvenser.

Det er grunn til også i denne forbindelse å understreke de meget viktige betraktninger som Høyesterett kom med i den grunnleggende plenumsdom om rådighetsinnskrenkninger og forholdet til private eierrettigheter og økonomiske interesser i det hele i den såkalte strandlovdommen i Rt. 1970 s. 67 flg. Særlig er det i denne forbindelse grunn til å peke på at Høyesterett der trakk linjen tilbake til uttalelser fra 1914 (se Rt. 1914 s. 205), av assessor Siewers i byrettens avgjørelse i den store konsesjonssak, som ble avgjort av Høyesterett i 1918 (se Rt. 1918 s. 403). Siewers uttalte der at man måtte regne med at etter hvert som samfunnet utviklet seg, ble interessemotsetningene og behovet for restriksjoner stadig større, men uten at dette kunne medføre noen særbehandling i forhold til Grunnloven og dermed at enkelte eiere fikk en mer gunstig økonomisk situasjon i relasjon til restriksjonene enn andre. Det kan klart slås fast at vi i dag befinner oss i en situasjon som kan sammenlignes med det Høyesterett sto overfor både i 1970, og tidligere i 1914 og 1918 (da Høyesteretts dom i konsesjonssaken ble avsagt).

Økningen i samkvem over landegrensene og i risikoen for internasjonalt press mot norsk forvaltning understreker betydningen av disse helt grunnleggende og nødvendige synsmåter som norske domstoler således ga uttrykk for både i 1970 og 1914 samt 1918.

Man kan på en måte si at sannsynligheten for øket internasjonalt press både gjennom kapitaloverføringer som tar sikte på å utnytte naturressurser i Norge og gjennom ulike juridiske konstruksjoner både på nasjonalt og internasjonalt eller bilateralt plan, skaper en situasjon i dag som kan sammenlignes med den assessor Siewers forutså i 1914. Den samfunnsutvikling vi nå står overfor i form av øket internasjonalt eller mer presist utenlandsk press i dobbelt forstand, er i en viss forstand en parallell til den samfunnsutvikling som assessor Siewers forutså i 1914, og som Høyesterett i 1970 med rette poengterte betydningen av – med den klare konklusjon at det som utgangspunkt måtte være mulig å vareta miljøhensyn og andre vesentlige hensyn ved de nødvendige restriksjoner på norsk område, uten at myndighetene av denne grunn skulle risikere betydelige erstatningskrav fra de private eiere og investorer som ikke oppnådde en så gunstig situasjon som de kunne ha håpet på dersom de skulle vært fritatt fra restriksjonene.

Flere faktorer er her av stor betydning, og de tilsier samlet at betydningen av å fastholde de rettsprinsipper som etter hvert er utviklet i Norge, ikke må undervurderes.

En viktig bakgrunn er her Utenriksdepartementets omfattende arbeid med å oppnå internasjonale løsninger som ikke medfører alvorlige skadevirkninger for vårt eget land og miljøet der. I tillegg til erfaringene og analysene der – og for mitt eget vedkommende både erfaring som internasjonal forhandler og i det interne rådgivningsarbeid i departementet – kommer betydningen av det omfattende rettsvitenskapelige arbeid som er utført.

Dette gjelder i særlig grad følgende, i og for seg overlappende, fagområder:

• norsk statsforfatningsrett (statsrett)

• miljørett

• ekspropriasjonsrett.

Det er et objektivt konstaterbart faktum at dette vitenskapelige arbeid, samt Stortingets og Høyesteretts praksis, har demonstrert at det har vært nødvendig med helt andre juridiske oppfatninger enn de oppfatninger som tidligere har vært vanlige i norsk juridisk litteratur. Uten en slik vesentlig fornyelse av de rettslige hovedsynspunkter ville det ikke vært mulig med en forsvarlig miljøforvaltning i Norge.

Verdien rent faglig sett av ulike oppfatninger og uttalelser som fremkommer fra tid til annen, må nødvendigvis ses på bakgrunn av disse realiteter. Oppfatninger som tar sikte på å fastholde eldre og i sine virkninger miljøvernfiendtlige oppfatninger kan ikke i dag anses som fallende innenfor rammene for forsvarlig rettsvitenskap eller forsvarlig juridisk undervisning.

Betydningen av at man internt i Norge “beskikker sitt hus” i den forstand at det er tilstrekkelig forståelse og tilstrekkelig konsekvens i utformingen, anvendelsen og fortolkningen av miljørelevante rettsregler, er blant annet viktig av den grunn at den internasjonale forståelse av miljøproblemene og deres betydning til dels har vært svært mangelfull. Mangel på forståelse av betydningen har vært en av årsakene til at det man kan kalle internasjonal miljørett eller generelt internasjonal forståelse av nødvendigheten av tilstrekkelig effektive miljøvernbestemmelser har ligget etter, i relasjon til de praktiske behov som må antas å foreligge. En viktig årsak i denne forbindelse er også vanskelighetene med å utforme tidsmessige regler gjeldende for ulike land, hensett til at hver enkelt stat som regel (frivillig) må akseptere nye foreslåtte regler, dersom reglene overhodet skal bli bindende som gjeldende rett. Følgen er at utviklingen av miljørelevante rettsregler på det internasjonale plan til dels vil være avhengig av at populært sagt den lateste kamelen bestemmer farten, i den forstand at de stater som har minst interesse eller forståelse for miljøvernet vil kunne utøve en vetorett mot vedtakelsen av nye regler, samt at eventuelle regler som likevel blir vedtatt, lett får preg av å være utilstrekkelige kompromissordninger (populært sagt kompromisser som avtales mellom de miljøvennlige og de miljøfiendtlige av aktørene).

Fordi den internasjonale rettsutviklingen har blitt hengende etter, risikerer man at bruken av internasjonale synsmåter kombinert med et økonomisk press fra aktører som rår over betydelige økonomiske ressurser, kan gripe inn i norsk miljøforvaltning på en måte som forhindrer en forsvarlig gjennomføring av denne forvaltning. Betydelige miljøskader kan bli følgen.

I denne forbindelse må det imidlertid også minnes om at man til dels i Norge ikke “har hatt noe særlig å skryte av” når det gjelder miljøforståelse og i den forbindelse betydningen av rettslige synsmåter som tillater et tilstrekkelig effektivt miljøvern. Det er grunn til å minne om at den jurist som i egenskap av statsråd (kommunalminister) i sin tid selv formulerte vår første strandlov (altså en lov til vern om strandområdene innenfor 100 meter fra sjøen mot planløs og uheldig bebyggelse, tilsvarende den nåværende plan- og bygningslov § 17-2), selv i en artikkel i tidsskrift Lov og Rett 1971 (s. 292) ga uttrykk for sine erfaringer på følgende måte:

“Advokater som bygde på “gamle teoriar frå Morgenstierne, Castberg og Andenæs” kom med påstander om Grl. § 105 for å gjøre det “uråd å gjennomføre strandloven etter dens intensjonar”.

Dette betyr i korthet at viktige deler av norsk juristmiljø – anført av de nevnte forfattere og supplert av dem som har støttet opp om disse forfatteres synsmåter – har representert synsmåter og holdninger som er i strid med det helt grunnleggende når det er spørsmål om forsvarlig miljø- og ressursforvaltning. Man kan si at disse uheldige forhold fra et generelt samfunnsmessig og spesielt et miljømessig synspunkt er en slags parallell til den manglende forståelse av miljøproblemenes betydning som man også har opplevd internasjonalt og i andre land.

For norske forhold og norske miljøverdier sier det seg selv at nettopp disse spesielle norske forhold representerer helt særlige risikomomenter, med mulighet for at de uheldige juridiske synsmåter medvirker til å forårsake dårlig forvaltning og dermed etter omstendighetene betydelige skadevirkninger for norske samfunnsverdier og for enkeltmenneskers trivsel, som nettopp i betydelig grad ofte vil være avhengig av en forsvarlig forvaltning av miljøet.

Motstykket til en forsvarlig miljøforvaltning er at enkelte personer eller grupper forsøker å oppnå en særlig privilegert posisjon på den måte at de nekter å ta hensyn til miljøverdiene, og ikke vil innordne seg under en forsvarlig miljøforvaltning. Vi har i Norge etter hvert fått en meget solid praksis både i lovgivningen og i domstolene og da spesielt Høyesterett i den retning at enkeltpersoner normalt må finne seg i samfunnets restriksjoner til varetakelse bl.a. av miljøverdier, uten at det kan bli tale om erstatning unntatt i særlige unntakstilfeller. Det er imidlertid nok av eksempler på at dette grunnprinsipp – som er helt avgjørende for en forsvarlig miljøforvaltning – søkes satt til side gjennom ulike former for juridisk og økonomisk innsats med sikte på å gi enkelte aktører en spesiell anledning til å gjennomføre sine prosjekter i strid med det en totalvurdering av de motstridende interesser skulle tilsi.

I realiteten er bakgrunnen for Høyesteretts dom i Rt. 1998 s. 1140 slik at den gir en glimrende illustrasjon av hvordan miljøforvaltningen her ble søkt satt til side av visse spesielle tunge aktører og deres bruk eller misbruk av juridiske oppfatninger. Situasjonen var her at myndighetene etter en totalvurdering fant det riktig å innføre en slags kombinert regulering i områdene langs Akerselva i Oslo, med sikte på å skape det som ble betegnet som Akerselva Miljøpark. Den grunneier og investor som tok sikte på å bygge ut et bestemt område som ble omfattet av denne reguleringsplanen, ble i og for seg skuffet i sine forventninger ved at et meget betydelig utbyggingsprosjekt ikke lot seg gjennomføre. Situasjonen var imidlertid at denne aktør slett ikke gikk glipp av enhver utbyggingsmulighet, og at det til og med var slik at det fremdeles var betydelige verdier med sikte på utbyggings- og i det hele fortjeneste-formål innenfor de arealer byggherren disponerte. Den opprinnelige eier Nora Eiendom ville i realiteten ha betydelige tomte- og gevinstmuligheter, noe som bl.a. viste seg senere ved utnyttelsen og salget av en tidligere kornsilo til boligformål. Realiteten var således at eieren Nora Eiendom innenfor de arealer dette selskap disponerte på stedet, ikke fikk en så spesielt ugunstig situasjon at nettopp denne eier i motsetning til de aller fleste andre kunne ha noe juridisk krav på å nekte at en slik reguleringsplan ble vedtatt, eller noe krav om erstatning i den forbindelse.

I samsvar med tradisjonell norsk rett – som faktisk i hovedtrekkene går tilbake så langt som til 1800-tallet – ville Nora Eiendom stadig besitte en bebygd og i betydelig grad fortsatt utnyttbar eiendom, slik at Nora Eiendom nettopp ikke etter de tradisjonelle prinsipper i plan- og bygningsl. § 32 (og tidligere bestemmelser) og Grl. § 105 ville ha noe krav på erstatning. Likevel opptrådte Nora med synsmåter i den retning at selskapet skulle ha krav på en erstatning av størrelsesorden 150 mill. kroner dersom myndighetene vedtok den reguleringsplan som var under overveielse.

Da dette ikke lyktes – og da myndighetene likevel etter en totalvurdering og i samsvar med den kompetanse norsk lov gir bygningsmyndighetene likevel vedtok reguleringsplanen om Akerselva Miljøpark – gjorde imidlertid Nora Eiendom noe annet enn å fremme et erstatningskrav på grunn av reguleringsplanen ut fra de gjeldende regler om dette. Man kan se det slik at også Nora Eiendom her måtte være klar over at dette selskap ikke sto i noen slik særstilling at nettopp det kunne kreve erstatning for de restriksjoner som ble vedtatt, mens alle andre eiere må finne seg i slike restriksjoner – bortsett fra de særlige unntakstilfeller, som ikke omfattet en situasjon av den art som her forelå. Nora Eiendom forsøkte imidlertid, i likhet med senere rettsetterfølger KLP Eiendom, å oppnå en slik særstilling på en annen måte. Det ble hevdet fra selskapets side at det kunne velge å kreve innløst spesielt en del av det regulerte område, og da spesielt en del som var regulert til friområde, med krav om erstatning som om dette område også skulle være byggeområde og gjenstand for en økonomisk utnyttelse på en slik basis. Nora Eiendom forsøkte i korthet å oppnå innløsning av en del av den eiendom selskapet hadde, slik at selskapet i motsetning til andre skulle få en særstilling nettopp ved at en slik del av selskapets arealer ble gjenstand for en isolert vurdering.

Det er som kjent et etablert prinsipp ved spørsmålet om en eier befinner seg i en slik særstilling at nettopp han i motsetning til andre befinner seg innenfor rammen av de særlige unntakstilfeller – og slik at han i motsetning til andre skal ha krav på erstatning etter det vurderingstema som Høyesterett har uttrykt slik at det skal meget til for å få erstatning – så må vedkommende eier og hans eventuelle særstilling vurderes ut fra hele det areal vedkommende besitter på stedet. I spørsmålet om det foreligger en slik unntakssituasjon at det er rimelig å gi nettopp denne eier i motsetning til andre erstatning – og på bakgrunn av de betenkeligheter som erstatningskravene nødvendigvis må representere fra et miljøforvaltningssynspunkt – er det eierens reelle og samlede situasjon som teller, ikke en isolert vurdering av en del av vedkommendes areal. Dette er i realiteten et selvinnlysende prinsipp, og det må derfor anses som selvsagt at hverken Nora Eiendom eller andre aktører skal ha krav på erstatning for en reguleringsplan som totalt sett ikke forhindrer en regningssvarende utnyttelse av de samlede arealer vedkommende besitter på stedet.

Like selvsagt er det i realiteten at en eier ikke ved å kreve innløsning av en del av arealet – i den utstrekning et slikt innløsningskrav måtte være hjemlet i plan- og bygningsloven § 42 eller andre regler – dermed kan skaffe seg en bedre økonomisk stilling enn dersom han isteden hadde beholdt arealet og forvaltet det i samsvar med reguleringsplanen. Dersom reguleringsplanen er bindende for ham, og han ikke har noe krav på erstatning etter plan- og bygningsl. § 32 eller eventuelt etter analogi av Grl. § 105, er realiteten at han i likhet med andre eiere må drive sin virksomhet innenfor reguleringsplanens rammer uten å kunne kreve noen økonomisk kompensasjon for dette. Reguleringsplanen bestemmer her som ellers hvilken verdi arealet har, også dersom vedkommende eier f.eks. ønsker å selge sine arealer til en annen.

Det er også klart nok etter innløsningsreglenes innhold og formål at de ikke skal gi eieren noen annen og bedre situasjon enn han ville hatt dersom han hadde beholdt arealet og forvaltet det i samsvar med reguleringsplanen og dermed innenfor rammen av de restriksjoner som følger av planen. Hele poenget med innløsning etter plbl. § 42 er at vedkommende eier kan kreve at ekspropriasjon straks finner sted. Det er valget av tidspunkt for overføring av eiendommen til det offentlige som er det denne paragrafen handler om. Formålet bak regelen er at en eier av et areal som det hviler en ekspropriasjonstrussel på, skal kunne komme seg ut av den uvisshetssituasjon som foreligger så lenge han ikke vet om og når ekspropriasjonen vil bli gjennomført. Men det er ikke meningen at han dermed skal få noen annen og bedre økonomisk situasjon enn han ville hatt dersom han forvaltet arealet i samsvar med reguleringsplanens bestemmelser, slik alle andre eiere i praksis må gjøre, bortsett fra de omtalte særlige unntakstilfelle.

Saken om Nora Eiendom og Rt. 1998 s. 1140 blir derfor nærmest en klassisk illustrasjon på at enkelte eiere og spesielt enkelte tunge aktører gjennom bruk av betydelige ressurser til advokatbistand m.v. søker å oppnå en annen stilling enn den som tilkommer eiere flest. På tross av at det skulle være en selvfølge at en enkelt eier som Nora Eiendom ikke kunne kreve noen erstatning fordi reguleringsplanen bare tillot bebyggelse av deler av eiendommen, mens andre skulle ligge ubebygd, og restriksjonene ikke var slike at de ville gitt opphav til noe erstatningskrav etter plbl. § 32 eller Grl. § 105, søkte man altså ved hjelp av innløsningsreglene å oppnå en situasjon der samfunnet i realiteten ikke kunne fastholde bestemmelsen om ikke-bebyggelse på en del av eiendommen uten særdeles betydelige erstatningsmessige konsekvenser. Dette var klart nok både i sine intensjoner og i realitetene å oppnå en særskilt privilegering av en enkelt eier sammenlignet med det store flertall av eiere av grunn og bygninger i Norge, samtidig som det klart nok var et forsøk på å fremme og utnytte juridiske synsmåter og holdninger til skade for en forsvarlig miljøforvaltning. Vedtakelse av viktige kombinerte bygge- og verneplaner som Akerselva Miljøpark kunne i realiteten bli umuliggjort, dersom synspunkter av den type som Nora Eiendom og senere KLP Eiendom hevdet, skulle bli lagt til grunn.

Det er grunn til å anta at mulighetene for og faremomentene ved slike forsøk på å oppnå privilegering av enkelte aktører og samtidig etablere hindringer for en forsvarlig miljøforvaltning i Norge vil kunne bli enda alvorligere når enda tyngre og økonomisk mer ressurssterke internasjonale eller utenlandske enheter vil engasjere seg i forsøk på å fremme lignende synsmåter som de som ble hevdet av Nora og KLP Eiendom forut for avgjørelsen i Rt. 1998 s. 1140. Vi kan heller ikke se bort fra risikoen for at slike synsmåter søkes fremmet gjennom det som må karakteriseres som lobbying overfor både jurister, politikere og andre – og igjen da fra aktører som kan være i stand til å forårsake enda større hindringer for en forsvarlig miljøforvaltning, og enda større skadevirkninger enn det Nora Eiendoms synsmåter i realiteten innebar.

Særlig alvorlig er det her at slike synsmåter kan bli hevdet uten at aktørene åpent innrømmer at deres synsmåter er egnet til å skade en forsvarlig varetakelse av miljøverdiene og f.eks. etablering av en samlet plan av en type som Akerselva Miljøpark. Vernet av f.eks. miljøet for innbyggerne i en by som Oslo vil utvilsomt kunne bli skadelidende dersom det å etablere åpne områder og å sette grenser mht. hvilke arealer som skal bebygges, vil bli møtt med innløsnings- eller eventuelt erstatningskrav i slike situasjoner. Det alvorlige i både den juridiske virksomhet og i den lobbying man eventuelt risikerer overfor politikere m.v., vil bl.a. kunne ligge i det at vedkommende aktører ikke passer på å få frem det sentrale poeng at deres områder slett ikke i sin helhet ble ubebyggelig i en situasjon som den som forelå i Rt. 1998 s. 1140, og at det i realiteten stadig var betydelige fortjenestemuligheter igjen på utbyggers eller investors hånd.

Spesielt for tilfellet Nora Eiendom må det i denne forbindelse orienteres om at den ombygde kornsilo visstnok er solgt for boligformål til et relativt betydelig beløp, noe som også klart understreker at man her ikke hadde noen slik særstilling for utbyggeren at det kunne bli plass for noe erstatningskrav overfor samfunnet når utbyggeren ikke fikk godtatt den reguleringsplan han ønsket.

Teoretisk kan man i en slik situasjon endog ha et forhold som faller inn under alvorlige bestemmelser i straffeloven. Hvis nemlig en utbygger selv er klar over fortjenestemulighetene, men fremmer et erstatningskrav overfor det offentlige med påstand om at regningssvarende utnyttelse av området er utelukket, vil det etter omstendighetene kunne være straffbart som bedrageri og eventuelt grovt bedrageri etter strl. §§ 270 og 271. Det er tale om å fremkalle, styrke eller utnytte en villfarelse hos den annen part angående områdets utbyggings- og fortjenestemuligheter – i den retning at det ikke foreligger muligheter for regningssvarende utnyttelse, på tross av at det er slike muligheter. Den annen tenkelige situasjon – at utbygger i et slikt tilfelle er i god tro når han hevder at mulighetene for regningssvarende utnyttelse er utelukket – er at utbygger i realiteten er uvitende om de utbyggings- og fortjenestemuligheter hans arealer representerer, også innenfor rammen av den reguleringsplanen som vedtas. Satt på spissen kan man meget vel her stå overfor krav som i realiteten enten beror på utbyggers uvitenhet om egne fortjenestemuligheter eller på at han bevisst eller ubevisst dekker over de muligheter som foreligger, og fremmer erstatningskrav på et slikt “grunnlag”. Det må være tillatt å si at situasjonen i Nora Eiendom, og både bakgrunnen og innholdet av dommen i Rt. 1998 s. 1140, inklusive den ene dissensen fra en dommer i Høyesterett, illustrerer disse risikofaktorene meget godt – inklusive da risikoen for at slike uholdbare synsmåter i realiteten vil kunne slå igjennom i praksis. For ordens skyld skal det understrekes at man i tilfellet Nora Eiendom og Rt. 1998 s. 1140 må anta at det var uvitenhet hos aktørene og ikke noe bevisst bedrageri som har ligget bak (og de synspunkter som er fremsatt i denne forbindelse).

Den lærdom man kan trekke ut av Rt. 1998 s. 1140, ligger på to plan: For det første er det ingen som helst grunn til at en part ved å single ut eller kreve en isolert vurdering av et enkelt areal innenfor et totalt sett bebyggelig område, og da spesielt ved å fremme et innløsningskrav, skal kunne oppnå en gunstigere stilling enn dersom han beholdt arealet og forvaltet det innenfor reguleringsplanens rammer. Den annen lærdom er at tunge aktører vil kunne forsøke å få igjennom en særbehandling i strid med de grunnleggende prinsipper.

Det første og helt grunnleggende prinsipp er samfunnets rett til å vedta lover og dermed i loven eller med hjemmel i lov fastsette begrensninger i individenes handlefrihet. Denne rett til å gi lover omfatter selvfølgelig også innehaverne av faste eiendommer, og de personer eller selskaper som ønsker å foreta investeringer der. Selve prinsippet om at samfunnets organer – og da Stortinget som lovgiver, samt andre organer som Stortinget har tildelt kompetanse, bl.a. i plan- og bygningsloven – således har rett til å fastsette bindende bestemmelser, kan uttrykkes som retten til å vedta selve rådighetsinnskrenkningene.

Det må videre slås fast som et etablert faktum at det er nødvendig med rådighetsinnskrenkninger, dersom miljøverdier og andre verdier skal varetas og beskyttes og forvaltes på en forsvarlig måte. Man kan ikke i et ordnet samfunn, eller i et samfunn som ønsker å forvalte sine verdier forsvarlig, nøye seg med rent frivillige handlinger fra de ulike individers side. Dersom man konsekvent skulle anta at f.eks. visse miljøverdier ikke skulle være gjenstand for annen beskyttelse enn den de berørte individer selv frivillig godtok – ved å avstå fra handlinger som ellers kunne bragt dem fordeler i form av økonomisk fortjeneste eller på annen måte – ville man i realiteten prioritere disse verdiene svært lavt. Noe effektivt eller forsvarlig miljøvern ville det overhodet ikke blitt.

Denne helt elementære erkjennelse av de faktiske forhold når det gjelder menneskelig samkvem og behovet for å hindre miljøskadelig virksomhet, og dermed forståelsen for det grunnleggende prinsipp om Stortingets rett til å vedta lover og dermed restriksjoner også for grunneiere og investorer, har som sin nødvendige forutsetning også prinsippet om at rådighetsinnskrenkningene normalt skal være erstatningsfrie. Dette må være den store hovedregel, som det sjelden kan gjøres unntak fra.

Allerede på dette stadium må konstateres at det er et – uten overdrivelse – tragisk fenomen at det i Norge har vært kretser, også blant jurister, som ikke har villet godta denne sammenheng. Personer har opptrådt som ivrige tilhengere av miljøvern, men samtidig mer eller mindre betvilt behovet for å gjøre restriksjonene erstatningsfrie. De har gitt inntrykk av at det er et tvilsomt spørsmål om det er nødvendig at samfunnet slipper å betale erstatning til dem som kunne oppnådd fortjeneste eller i det hele en økonomisk fordel ved å unnlate å begrense sin virksomhet i samsvar med de restriksjoner samfunnets organer alt i alt finner riktige. Det har endog i praksis vært mulig å fremstå som ivrig tilhenger av miljøvern eller såkalt “miljørett”, samtidig som man har gitt inntrykk av at erstatningsfrihet ikke var noen nødvendighet – eller at det kunne være plausibelt å hevde visse tradisjonelle synsmåter om betydelige erstatningsplikter for samfunnets organer overfor dem som fikk sin rådighet innskrenket.

Det er grunn til å tro at det nettopp var slike holdninger blant relativt toneangivende norske jurister, og troen på disse juristers synsmåter, som gjorde at Norge fikk lovgivning til vern og forsvarlig forvaltning av strandområdene langs sjøen temmelig sent. Norge fikk slik lovgivning langt senere enn land vi kunne sammenligne oss med, som Sverige og Danmark.

Det er grunn til å anta at betydelige naturødeleggelser ble resultatet av slike holdninger, i den forstand at strandarealene og verdiene der ble varetatt på en dårligere måte enn dersom man hadde fått til en effektiv styring av arealdisponeringen på et tidligere stadium. Ut fra det man i dag med sikkerhet kan si var foreldede og uholdbare grunnlovsteorier hos endel jurister, ble det også (som fremholdt av Haugland i LoR 1971 s. 292) skapt et “slagsmål” om den første norske strandlov – da den endelig var blitt vedtatt – og forsøkt å forhindre at den fikk virkning etter sine intensjoner.

Det at restriksjonene som hovedregel må være erstatningsfrie, følger av noe så enkelt som at de offentlige budsjetter nødvendigvis må være begrensede. Hvis samfunnet skal måtte betale erstatning til alle dem som kunne fått en bedre økonomisk stilling dersom ikke spesielt de var utsatt for restriksjoner på sin økonomiske aktivitet, ville budsjettmessige hensyn virket som en direkte hindring for viktige samfunnsmessige tiltak som det ellers var vesentlig å kunne gjennomføre. I denne forbindelse er det grunn til å understreke at nettopp bruksendring av fast eiendom kan innebære meget betydelige gevinster for den som får anledning til å gjennomføre bruksendringen, på tross av de miljøverdier som måtte stå i veien. Gevinstmulighetene og eventuelle synsmåter etter det som i dag stort sett må kunne betegnes som foreldet juridisk teori i Norge, ville følgelig innebære at miljøvern og forsvarlig miljøforvaltning i slike tilfeller ble særdeles kostbart – og eventuelt direkte umulig, i den utstrekning midlene til såkalt “miljøvern” i form av erstatningsutbetaling til dem som kunne oppnådd fordeler ved å sette miljøverdiene til side, nødvendigvis måtte konkurrere med andre offentlige formål.

Samtidig har man ofte den nær sagt absurde situasjon at når en enkelt grunneier ikke får anledning til å gjennomføre et eventuelt miljøskadelig tiltak og tjene penger på dette, så vil fortjenestemuligheten isteden oppstå hos en annen grunneier. En eventuell erstatningsplikt for det offentlige overfor den førstnevnte grunneier ville derfor i realiteten bety at man lot samfunnet og dets medlemmer betale dobbelt opp for en enkelt utbyggingsmulighet – både slik at den som virkelig får gjennomføre utbyggingen, og den som kunne fått gjennomføre den samme mulighet om restriksjonene ikke hadde overført utbyggingsadgangen fra det ene sted til det annet, skal bli sittende med den økonomiske vinning som den ene utbyggingsmulighet representerer. Når det ikke bygges hos A, blir konsekvensen som kjent gjerne at det bygges hos B isteden.

Som man ser, er situasjonen ved at samfunnet nekter å la utbyggingen foregå på det sted der den er mest til ulempe for miljøet, i realiteten bare at etterspørselen blir flyttet fra det ene grunnareal til det annet. Dersom samfunnet ikke hadde grepet inn med restriksjoner, ville utbyggingen ha foregått på et sted som miljømessig og etter en totalvurdering av alle relevante hensyn var mindre gunstig. Isteden skjer det en kanalisering av utbyggingsmuligheten og dermed etterspørselen over til et sted der ulempene etter en totalvurdering er mindre, med den følge at det norske samfunn bevarer sine miljøverdier bedre og gjør landet til et bedre sted å være i for samtlige innbyggere. Det er ingen som helst fornuftig grunn til at den ulikhet mellom grunneiere som alltid vil foreligge – og som enten blir resultatet av kreftenes frie spill, der samfunnet ikke griper inn og etterspørselen dermed eventuelt går til et mindre hensiktsmessig sted etter en totalvurdering – skal anses som noe bedre eller mer ønskelig enn den ulikhet som skyldes at samfunnet ved fornuftige vurderinger og restriksjoner styrer utbyggingsmulighetene og dermed etterspørselen dit skadevirkningene blir mindre. Det er ikke noe reelt tap for grunneiere samlet, men en samfunnsmessig styring av hvor etterspørselen etter utbyggingsgrunn skal kanaliseres – noe som ikke fornuftigvis ikke kan gi grunnlag for erstatningsansvar for samfunnet. Å avgjøre ved samfunnsmessige disposisjoner hvor, når og på hvilken måte utbygging skal skje, er ikke noen skadegjørende eller i det hele erstatningsbetingende handlemåte fra samfunnets side.

Selve prinsippet om samfunnets rett til å gjennomføre erstatningsfrie rådighetsinnskrenkninger er da også klart akseptert i moderne norsk rettspraksis. Høyesterett har slått prinsippet fast på særdeles klar måte i den såkalte strandlovdom i Rt. 1970 s. 67, og synspunktene er bekreftet i et meget betydelig antall høyesterettsavgjørelser senere. Visse jurister har likevel gjort forsøk på å fremstille strandlovdommen som om dens synsmåter bare gjaldt midlertidige restriksjoner – siden selve den lov som foranlediget rettssaken dengang, var en midlertidig lov – på tross av at dommens premisser klart nok slår fast det synspunkt at prinsippet om erstatningsfrihet både gjelder og må gjelde restriksjoner generelt; uansett om de er midlertidige eller varige. At restriksjonenes varighet kan være et av momentene i en helhetsvurdering av om man står overfor et slikt unntakstilfelle at erstatning likevel kan komme på tale, er en annen sak.

Det er imidlertid grunn til å bemerke at den uklarhet som enkelte jurister bevisst eller ubevisst har gått inn for å skape ved å skrive om høyesterettsdom i Rt. 1970 s. 67 som om resonnementene der bare gjaldt midlertidige innskrenkninger, i seg selv kan ha medvirket til at enkelte har kunnet dra fordeler av uklarheten – og f.eks. påvirke kommuner og andre til å unnlate å vedta tilstrekkelig effektive restriksjoner, med den følge at mer eller mindre viktige miljøverdier er gått tapt eller blitt dårlig forvaltet i enkelttilfeller, av større eller mindre betydning.

Behovet for og retten til å vedta rådighetsinnskrenkninger og erstatningsfriheten fra samfunnets synspunkt må være de grunnleggende forutsetninger for det videre resonnement.

Prinsippet om erstatningsfrihet forhindrer imidlertid ikke at det unntaksvis kan være grunneiere og investorer som er i en slik stilling at det – på tross av de betenkeligheter dette nødvendigvis innebærer i forhold til miljøvernet og dettes effektivitet – bør gis erstatning, i større eller mindre utstrekning for det tap inklusive eventuelt de tapte fortjenestemuligheter som restriksjonene medfører for dem. Høyesterett påpekte da også at det kunne bli spørsmål om slik erstatning, og at dette kunne ha hjemmel i norsk rett, i nettopp den fundamentale dom i Rt. 1970 s. 67. I gjennomgåelsen av lovgivningspraksis het det at erstatning var noe det bare kunne bli spørsmål om i “særlige unntakstilfelle”, samt at det – for så vidt ingen avståelse blir krevd – “skal meget til” før det kan kreves noen erstatning etter Grl. 105.

Som det fremgår, er det både logisk og praktisk en nær og nødvendig sammenheng mellom hovedregelen om erstatningsfrihet og den strenge eller begrensede utforming av unntaksregelen, slik denne er formulert i Høyesteretts praksis. Det er altså bare “særlige unntakstilfeller” og da ut fra en vurdering det det skal “meget til”, at erstatningsplikt for samfunnet i anledning av en rådighetsinnskrenkning kan bli aktuelt. Iallfall er dette situasjonen når det er spørsmål om erstatningsplikt med hjemmel i Grunnloven. At Stortinget kan vedta lovgivning med erstatningsplikt i større utstrekning enn det Grunnloven gjør nødvendig – i prinsippet på samme måte som Stortinget i betydelig grad også bevilger midler over statsbudsjettet til diverse ulike formål – er en annen sak.

Når det gjelder selve hovedprinsippet om erstatningsfrihet og begrensningen av unntakene til “særlige unntakstilfeller”, er det imidlertid klart nok slik at unntaksreglenes begrensning er en nødvendig følge av de tungtveiende reelle hensyn som ligger bak hovedregelen. På samme måte som en alminnelig plikt til å betale erstatning for rådighetsinnskrenkninger, ville virke direkte ødeleggende ved å forhindre mulighetene for et effektivt miljøvern og en effektiv miljøforvaltning i Norge, vil omfattende unntak fra hovedregelen medføre virkninger mer eller mindre i samme retning.

At det gis erstatning for rådighetsinnskrenkninger, eller mao. at enkelte grunneiere eller investorer får rett til en økonomisk posisjon som innebærer at man ser bort fra de rådighetsinnskrenkninger som alle andre må finne seg i normalt uten erstatning, må derfor nødvendigvis være det man litt populært og samtidig realistisk kan betegne som et privilegium for de få.

Det neste viktige prinsipp blir så hvordan man på juridisk og forsvarlig grunnlag kan plukke ut de populært sagt “verdige trengende”, altså finne frem til de grunneiere og investorer, eller grupper av sådanne, som bør gis en slik økonomisk stilling at de i motsetning til andre ikke behøver å finne seg i lovgiverens aktivitet og de derav følgende begrensninger. Hvem er det som, i korthet, skal ha et rimelig krav på å behandles som om nettopp vedkommende skulle stå utenfor den normale økonomiske realitet som ligger i at folk flest i et demokratisk samfunn må finne seg i lovgiverens restriksjoner og uten å kunne kreve noen erstatning for dette?

Et av de viktige prinsipper som er utformet i praksis i denne forbindelse, og som klart tilsies av de relevante reelle hensyn, er at vedkommende grunneiers samlede situasjon på stedet må vurderes under ett. Det kan ikke bli tale om å gi en enkelt grunneier en erstatningsmessig privilegert posisjon av den grunn at en enkelt del av de arealer han disponerer på stedet, ikke kan utnyttes på en tilfredsstillende måte. Det er hans samlede situasjon som må vurderes, før man kan si at han representerer et slikt unntakstilfelle at nettopp han bør ha krav på erstatning for det økonomiske tap som restriksjonene påfører ham – med den følge at miljøvernet på stedet blir tilsvarende vanskeliggjort.

Man kommer ikke utenom den realitet at enhver erstatningsplikt som pålegges, samtidig representerer en økonomisk prevensjon i forhold til den handlemåte som eventuelt vil utløse erstatningsplikt. At erstatningsregler virker preventivt – som hindring for den adferd som belegges med erstatningsplikten – er en elementær sannhet. Jurister skal tilegne seg denne elementære sannhet – som også er vel kjent for ikke-jurister – relativt tidlig i sitt studium. At enkelte jurister likevel har opptrådt som om denne elementære sannhet ikke skulle eksistere, eller kunne gjøres til gjenstand for tvil, er på denne bakgrunn relativt oppsiktsvekkende.

6.2 Særlig om ekspropriasjon

De grunnleggende prinsipper om rådighetsinnskrenkninger – samfunnets rett til å pålegge slike innskrenkninger erstatningsfritt, med erstatning bare i særlige unntakstilfeller og etter en vurdering der det skal meget til – fører direkte over i reglene om ekspropriasjon.

Reglene om ekspropriasjon, og spesielt da reglene om erstatningsutmålingen ved en ekspropriasjon, må følge det som gjelder om rådighetsinnskrenkninger og erstatningsfrihet for disse. I korthet betyr det at en grunneier ikke kan kreve erstatning ved ekspropriasjon for en såkalt “verdi” som ligger i det vedkommende grunnstykke kunne ha vært utnyttet til, dersom de gjeldende rådighetsinnskrenkninger for grunnstykket ikke hadde foreligget. I og med at grunneieren ikke kunne utnyttet grunnstykket på en annen måte enn det restriksjonene tillater, har grunnstykket nødvendigvis ikke noen reell verdi – hverken salgsverdi eller bruksverdi – som overstiger det grunnstykket lovlig kunne brukes til innenfor rammen av restriksjonene. Å påstå at det “eksisterer” en slags “verdi” i et grunnstykke som går ut over hva som kan oppnås ved lovlig salg eller bruk innenfor rammen av gjeldende restriksjoner, representerer ganske enkelt en misforståelse. Ingen ting har noen verdi som går ut over hva tingen lovlig kan brukes til.

Også her er det etter omstendighetene hjemmel for å gjøre unntak, men da stadig bare i begrenset utstrekning. Disse unntakene kommer vi tilbake til nedenfor.

Først skal det gjøres rede for hovedregelen om reguleringsplanens og andre offentlige bestemmelsers betydning for erstatningsutmålingen ved ekspropriasjon. Det er i realiteten et vilkår for å kunne vurdere en unntaksregel og behovet samt omfanget av denne at man først har satt seg inn i hovedregelen og dennes bakgrunn. Det gjelder helt generelt at man i forholdet mellom hovedregler og unntaksregler må være kjent med hva som er innholdet i og bakgrunnen for hovedregelen, før man kan ta standpunkt til og vurdere om det er behov for unntaksregler, og hva disse i tilfelle skal gå ut på.

Når det gjelder hovedregelen om begrensning av erstatningen ved ekspropriasjon til det som tilsvarer lovlig utnyttelse av den eksproprierte gjenstand, er det i realiteten bare et spørsmål om anvendelse av vanlige årsaksprinsipper og endog en helt tradisjonell og ukomplisert anvendelse av prinsippet “full erstatning”. Hvis eieren av den eksproprierte gjenstand får erstatning i samsvar med den verdi han selv kunne fått ut av tingen ved frivillig utnyttelse dersom ekspropriasjonen ikke hadde kommet, får han nødvendigvis full erstatning i bokstavelig forstand. Han stilles økonomisk som om ekspropriasjonen ikke hadde kommet, og han hadde fått beholde og utnytte gjenstanden innenfor rammen av gjeldende restriksjoner.

Det må videre påpekes at de samme grunnleggende reelle hensyn som ligger bak hovedregelen om erstatningsfrihet for rådighetsinnskrenkninger, også langt på vei begrunner det prinsipp at erstatning ved ekspropriasjon ikke må gå ut over verdien ved tillatt bruk i samsvar med de vedtatte rådighetsinnskrenkninger. I denne forbindelse er det et viktig poeng at ekspropriasjon og rådighetsinnskrenkninger ikke bare er alternative virkemidler når det gjelder å oppnå en samfunnsmessig forsvarlig utnytting av ressursene, men også tiltak som virker i sammenheng.

I mange tilfeller vil samfunnet riktignok kunne oppnå det ønskede miljøvern og en forsvarlig forvaltning av miljøverdiene ved å fastsette rådighetsinnskrenkninger, som normalt vil bli respektert av vedkommende grunneiere på en slik måte at resultatene blir fullt tilfredsstillende ut fra samfunnets synspunkt eller i det hele en totalvurdering av de relevante hensyn. I mange tilfeller kan således ønsket om miljøvern og forsvarlig ressursforvaltning oppnås uten at samfunnet behøver å gripe inn og tilegne seg eiendomsrådigheten eller andre særlige rettigheter ved ekspropriasjon. Det kan imidlertid vise seg at den private forvaltning blir utilfredsstillende, eventuelt fordi vedkommende grunneiere eller investorer ikke viser tilstrekkelig respekt for miljøverdiene og de restriksjoner som er fastsatt. Det blir derfor nødvendig med en ekspropriasjon, for å følge opp det som er fastsatt om rådighetsinnskrenkninger, og sørge for at miljøforvaltningen blir gjennomført på en effektiv måte i praksis. I andre tilfeller kan det være slik at det umiddelbart fremtrer som den beste løsning at vedkommende arealer overføres i offentlige eie, fordi det kreves en aktiv forvaltning som en privat eier ikke har ressurser til eller kan forventes selv å forestå.

I begge disse tilfeller kan man si at en begrensning av erstatningsutbetalingen ved ekspropriasjon til det som eieren kunne fått ut av eiendommen ved lovlig utnyttelse innenfor rammen av rådighetsinnskrenkningene, i realiteten er en nødvendig konsekvens av prinsippet om erstatningsfrihet for selve rådighetsinnskrenkningene – og begrunnet med de samme reelle hensyn som tilsier erstatningsfriheten for selve innskrenkningene.

Hvis det var mulig for grunneiere og investorer å kreve erstatning ved ekspropriasjon ut fra økonomiske beregninger som forutsatte at rådighetsinnskrenkningene ikke var gjeldende rett og dermed en begrensning for utnyttelsesmulighetene, ville i realiteten denne kategori av eiendomsbesittere og investorer kunne forlange en økonomisk stilling i strid med prinsippet om erstatningsfrihet for rådighetsinnskrenkninger.

De ville mao. for sitt vedkommende kunne utsette samfunnet for erstatningskrav i en slik størrelsesorden at det innebar den samme økonomiske prevensjon i forhold til miljøvern som man ville hatt dersom de samme grunneiere og investorer skulle kunne nektet å bøye seg for prinsippet om erstatningsfrihet fra først av. Samfunnet ville mao. i realiteten ved en slik form for erstatningsutmåling ved ekspropriasjon – som i tilfelle skulle se bort fra de økonomiske konsekvenser av rådighetsinnskrenkningene og dermed begrensningen av eiendommenes verdi i samsvar med disse – bli pålagt en ekstra erstatning ved ekspropriasjon som tilsvarte den fortjeneste vedkommende grunneiere eller investorer kunne oppnådd ved å se bort fra rådighetsinnskrenkningene. Det ville i realieten bli en erstatningsplikt for rådighetsinnskrenkninger, men da en erstatningsplikt som spesielt ville kunne gjøres gjeldende av de grunneiere og investorer som av den ene eller annen grunn ble utsatt for ekspropriasjon fra det offentlige.

Særlig skadelig ville det selvfølgelig være for mulighetene for varetakelse av miljøverdier gjennom tilstrekkelige restriksjoner dersom en grunneier eller investor selv kunne plassere seg i denne eventuelt “heldige kategori av ekspropriater” – ved å forlange innløsning, og dermed selv sette ekspropriasjonsprosessen i gang. Det var i realiteten dette som skjedde i tilfellet med Nora Eiendom, Rt. 1998 s. 1140.

Selv om det ikke ville være like skadelig for miljøvernet at noen grunneiere og investorer på denne måte fikk en privilegert posisjon ved å kunne kreve erstatning av samfunnet spesielt i ekspropriasjonstilfeller for det “tap” samfunnet hadde påført dem gjennom rådighetsinnskrenkningene, som om samtlige grunneiere og investorer og ikke bare ekspropriatene kunne kreve en slik erstatningsmessig posisjon, ser vi at også en slik privilegering av spesielt “ekspropriasjonsgruppen” ville innebære betydelige hindringer for en forsvarlig miljøforvaltning.

Det ville i korthet innebære at man i alle de tilfelle der det kunne bli aktuelt å følge opp rådighetsinnskrenkningene med en senere ekspropriasjon, i realiteten måtte ta i betraktning at det kunne bli mer eller mindre økonomisk umulig – hensett til de andre oppgaver som skulle dekkes over vedkommende offentlige institusjons budsjett – å vedta rådighetsinnskrenkningene. Selv om de aktuelle grunneiere og investorer ikke ville hatt noe rettslig grunnlag for å påstå at de ikke behøvde å finne seg i rådighetsinnskrenkningene i det hele tatt – og kunne kreve erstatning for “tapet ved rådighetsinnskrenkningene” allerede fra først av – så kunne de true med å kreve den tilsvarende økonomiske realitet på et eventuelt senere ekspropriasjonsstadium. Hvis det fremsto som mer eller mindre nærliggende at det offentlige måtte gå til ekspropriasjon for å gjennomføre miljøtiltaket på et senere stadium – eventuelt etter foranledning av grunneieren selv, ved et innløsningskrav som i Rt. 1998 s. 1140 – ville i realiteten et potensielt erstatningskrav ved ekspropriasjon og da et krav beregnet uten hensyn til begrensningene i eierrådigheten kunne virke like truende overfor det offentlige og innebære en like effektiv økonomisk prevensjon overfor miljøvernet som et erstatningskrav basert allerede på rådighetsinnskrenkningen og dennes virkninger.

Prinsippet om erstatningsfrihet for rådighetsinnskrenkninger – og de grunnleggende synspunkter som Høyesterett har slått fast i Rt. 1970 s. 67 og et betydelig antall andre avgjørelser – ville på en måte bare bli en “halv realitet”, eller mindre enn det, i alle de tilfeller der miljøvernrestriksjonene skulle eller måtte følges opp med en ekspropriasjon og en slik tenkt erstatningsutmåling uten hensyn til rådighetsinnskrenkningene og deres betydning for den reelle verdi av vedkommende eiendom. Skulle en grunneier eller en investor kunne kreve erstattet det han kunne oppnådd ved ikke å være bundet av rådighetsinnskrenkningene som et slags tillegg til en ekspropriasjonserstatning – fordi man skulle se bort reguleringsplanen eller andre rådighetsinnskrenkninger ved erstatningsutmålingen ved ekspropriasjon – ville vedkommende grunneier eller investor i realiteten allerede fra først av kunne true kommunen eller i det hele vedkommende offentlige institusjon med at han skulle kreve erstatning for tapet ved rådighetsinnskrenkningene; og da eventuelt som en mulighet spesielt ved den fremtidige ekspropriasjon, som mer eller mindre sikkert ville komme på det ene eller annet tidspunkt. Dette ville i mange tilfeller kunne være mer enn tilstrekkelig til å forhindre de miljøtiltak som alt i alt fremtrer som det riktige å vedta, og da i utgangspunktet uten at det skulle være noen mulighet for den enkelte grunneier til å kreve erstatning ut fra sitt ønske om å slippe unna slike restriksjoner.

Vi ser videre at en eventuell særordning i favør av “ekspropriasjonsgruppen” slik at spesielt ekspropriasjonserstatningene skulle omfatte den ekstra “verdi” av en eiendom som lå i en tenkt bruk uten hensyn til de vedtatte rådighetsinnskrenkninger, også ville kunne gjøre det mulig å oppnå reell erstatning for rådighetsinnskrenkningene for større eller mindre deler av en eiendom. Man ville mao. ved å godta en slik særordning ved ekspropriasjon – altså at man så bort fra de økonomiske konsekvenser av rådighetsinnskrenkningene for eiendommens verdi, og isteden opererte med en hypotetisk “verdi” som ville foreligget dersom eiendommen ikke var gjenstand for de vedtatte rådighetsinnskrenkninger – så ville man handle direkte i strid med de vesentlige reelle hensyn som avgjør hvordan man bør og skal “plukke ut” de grunneiere som representerer de “særlige unntakstilfeller” der erstatning for rådighetsinnskrenkning er aktuelt. Det blir mao. ikke spørsmål om å finne frem til de virkelige “verdige trengende”, men å privilegere enkelte på basis av det i denne relasjon mer eller mindre tilfeldige at rådighetsinnskrenkningene for vedkommende eiendom gjennomføres eller i det hele føres videre ved en ekspropriasjon.

Selv om en grunneier blir utsatt for en ekspropriasjon av en del av en eiendom, og dette er en del som er gjenstand for strenge restriksjoner og derfor har liten verdi med derav følgende lav erstatning ved ekspropriasjon, kan det meget vel tenkes at han har muligheter for betydelige gevinster og eventuelt en meget gunstig regulering for de øvrige deler av eiendommen. Det fremstår derfor som nokså gåtefullt hvorfor det nettopp skulle være en grunneier i en slik situasjon som skal privilegeres på den måte at han kan kreve ekspropriasjonserstatning som om rådighetsinnskrenkningene ikke gjaldt, og slik at han dermed i realiteten får erstatning for rådighetsinnskrenkningens økonomiske betydning for vedkommende del av eiendommen, og dermed en mulighet for å bruke nettopp dette som en trussel eller en økonomisk prevensjon overfor det miljøtiltak som rådighetsinnskrenkningen innebærer. Det må anses som langt mer hensiktsmessig å plukke ut de “verdige trengende” ut fra en samlet vurdering av vedkommende grunneieres situasjon – og dermed ut fra en samlet vurdering av restriksjonenes betydning for vedkommende eiendom i dens helhet, i motsetning til at det skal gis “erstatning for miljøvern” spesielt for en enkelt del.

Både de reelle hensyn og den omfattende rettspraksis vi har om erstatning for rådighetsinnskrenkninger, viser klart at det ikke er spesielt “ekspropriasjonsgruppen” som representerer den eller de kategorier som har et rimelig krav på å få erstatning av samfunnet for den økonomiske merverdi som deres eiendommer ville hatt dersom vedkommende eiendom hadde vært fritatt fra de rådighetsinnskrenkninger som er vedtatt. Det er helt andre kriterier som avgjør om man står overfor et av de “særlige unntakstilfelle” der erstatning for denne merverdi kan bli aktuelt, etter en vurdering ut fra synspunktet at det “skal meget til”. At rådighetsinnskrenkningen blir gjennomført ved ekspropriasjon, eller at en ekspropriasjon vedtas for å støtte opp om den miljøforvaltning som rådighetsinnskrenkningen tar sikte på, er i denne sammenheng en tilfeldighet. Den gjør det ikke mer rimelig at vedkommende grunneier i motsetning til andre skal stilles økonomisk som om nettopp han var fritatt fra de rådighetsinnskrenkninger som rammer hans eiendom. En erstatning for den merverdi eiendommen ville hatt uten rådighetsinnskrenkninger, fremtrer som like ubegrunnet enten erstatningskravet fremtrer som et krav i anledning av selve rådighetsinnskrenkningen, eller som et krav om en slags tilleggserstatning for en “hypotetisk verdi” uavhengig av rådighetsinnskrenkningen på et senere ekspropriasjonsstadium.

Det må være tillatt å bemerke at denne særdeles vesentlige sammenheng mellom prinsippet om erstatningsfrihet for rådighetsinnskrenkninger og begrensningene i praksis av de “særlige unntakstilfeller” der en hypotetisk “verdi” likevel kan kreves erstattet, og situasjonen ved en ekspropriasjon til gjennomføring av miljøtiltak m.v., synes oversett i førstvoterendes dissenterende votum i den viktige dom i Rt. 1998 s. 1140.

Plan- og bygningslovens plansystem, og spesielt vedtakelsen og gjennomføringen av reguleringsplaner, representerer som kjent en særdeles viktig samfunnsmessig styring av arealbruken og dermed vern og forvaltning av mljøverdiene. Samtidig er det slik at en reguleringsplan på en måte bare innebærer et slags “halvt direktiv” til borgerne om hvordan de skal forvalte sine eiendommer. Etter plbl. § 31 innebærer en reguleringsplan et forbud mot alle de tiltak som er nevnt i denne paragraf, når de kommer i strid med det som er vedtatt i reguleringsplanen om hvordan vedkommende areal skal utnyttes. Derimot innebærer reguleringsplanen ikke noe positivt påbud til grunneierne om at de skal legge om sin drift fra den tradisjonelle, og f.eks. gå aktivt til verks med å bygge ut de anlegg som reguleringsplanen forutsetter. Selv om reguleringsplanen sier at det skal være offentlig trafikkområde med sikte på et bestemt veianlegg, er det ikke grunneierens plikt å gi opp sin nåværende virksomhet og ta aktive skritt til gjennomføring av reguleringsformålet, eksempelvis ved selv å bygge den offentlige vei. Det virkemiddel samfunnet har til å sørge for at reguleringsplanen blir gjennomført i praksis, er som kjent ekspropriasjon. Etter plbl. § 35 gir en reguleringsplan hjemmel for ekspropriasjon (med unntak for regulering til landbruksområde etter § 25 nr. 2 i denne lov).

Selve det prinsipp at reguleringsplanen ikke kan møtes med eller utsettes for en form for “sanksjoner” fra grunneier- eller investorsiden med et krav om erstatning i anledning av selve planen, bortsett fra de unntakstilfeller som er nevnt i plbl. § 32, er elementært. Behovet for et slikt prinsipp i forhold til den viktige arealstyring som reguleringsplanene gjennomfører, har vært anerkjent og fastslått i norsk lovgivning og rettspraksis ikke bare gjennom hele 1900-tallet, men også på 1800-tallet.

Det fremtrer som noe nær en selvfølge at det samme hovedprinsipp må gjelde i forhold til erstatningsberegningen ved ekspropriasjon. Ellers ville i realiteten mulighetene for å vedta en reguleringsplan med et bestemt innhold – og da forutsetningsvis et innhold som ikke var av en slik karakter at det kunne gi grunneieren noe erstatningskrav etter de vanlige prinsipper i plbl. § 32 – i realiteten kunne bli gjort illusoriske ved at reguleringsplanens gjennomføring ved ekspropriasjon var knyttet til en økonomisk belastning for kommunen (eller eventuelt staten) av en helt annen størrelsesorden; og da basert på det synspunkt at grunneieren spesielt i ekspropriasjonssituasjonen skulle få en erstatning som i realiteten tilsvarte “tapet ved selve reguleringen”.

Hvis man skulle beregne eiendommens “verdi” løsrevet fra reguleringsplanen, ville den økonomiske realitet være den samme som om man pålegger det offentlige å erstatte denne såkalte “merverdi” allerede fra først av; og således i realiten direkte i strid med prinsippene i plbl. § 32 og dermed en meget langvarig lovgivnings- og domspraksis. Ut fra de grunnleggende hensyn bak erstatningsfriheten ved reguleringsplaner – som hovedregel – må derfor den samme hovedregel nødvendigvis gjelde i relasjon til erstatningsutmålingen ved ekspropriasjon: ingen erstatning for den “verdi” som kunne foreligget, dersom eiendommen hadde kunnet utnyttes uten hensyn til gjeldende reguleringsplan.

Med den store rolle reguleringsplanene spiller for en forsvarlig arealdisponering i hele Norges landområde, må det på denne bakgrunn være på sin plass å si at det i denne sammenheng fremtrer som særlig klart at man ikke kan ha noen regel eller noen særlig omfattende sådan i den retning at det skal ses bort fra reguleringsplanens verdibestemmende effekt i ekspropriasjonssituasjonen.

At reguleringsplanen må legges til grunn når et areals verdi bestemmes i en ekspropriasjonssituasjon, følger videre av to vel kjente ekspropriasjonsrettslige hovedprinsipper og hensyn. Det følger både av årsaksprinsippet og likhetsprinsippet.

Når det skjer en ekspropriasjon til gjennomføring av en reguleringsplan, fratar man ikke eieren noe annet og mer enn de muligheter som ville foreligget dersom ekspropriasjonen ikke hadde blitt gjennomført. Det er således ikke forårsaket noe tap som går ut over dette. Ut fra likhetsprinsippet eller likhetshensynet kommer man til samme resultat. Alle andregrunneiere, i f.eks. et regulert boligområde, må finne seg i å utnytte sin eiendom i samsvar med gjeldende plan – uten å få noen erstatning for dette, annet enn i de få tilfeller som fanges opp av plbl. § 32. Det er ingen grunn til at spesielt de eiere som får sine eiendommer ekspropriert, skal ha krav på noen erstatning som gir dem en bedre økonomisk situasjon enn andre eiere som beholder sin eiendom og dermed nødvendigvis må nøye seg med det utbytte eiendommen gir innenfor rammen av de restriksjoner som er vedtatt.

I forbindelse med det som er sagt om “likhetsprinsippet” – som innebærer at også ekspropriater må nøye seg med den økonomiske verdi som er en konsekvens av at utnyttelsesmulighetene begrenses av gjeldende reguleringsplan – må for ordens skyld bemerkes at det såkalte “likhetsprinsippet” ikke gjelder som noe absolutt prinsipp i norsk statsrett, miljørett og ekspropriasjonsrett.

Det er realistisk sett tale om et reelt hensyn. Likhetshensynet er ett av flere reelle hensyn, som etter omstendighetene må avveies mot andre reelle hensyn – og da eventuelt med den konsekvens at en ekspropriat kan få en annen og etter omstendighetene også dårligere stilling enn andre eiere i en tilsvarende posisjon.

At det var mulig å forskjellsbehandle ekspropriater slik at de etter omstendighetene kom i en dårligere stilling enn de personer som kunne selge sine eiendommer frivillig, ble tidligere bestridt. Det er imidlertid i dag slått fast ved sikker lovgivnings- og domspraksis at en slik forskjellsbehandling, innen rimelige grenser, er grunnlovsmessig fullt tillatt.

I vurderingen av dette spørsmål i den kjente Kløfta-dom i Rt. 1976 s. 1 var det ingen av de 17 dommere som tok del i denne avgjørelsen, som sluttet seg til tidligere juridisk teori om at ekspropriatene nødvendigvis hadde krav på samme behandling økonomisk som om de hadde fått beholde sine eiendommer og drevet disse videre. Også gjeldende ekspropriasjonserstatningslov av 6. april 1984 viser det samme. Ekspropriatene hadde heller ikke noe absolutt krav på samme behandling som de “heldige naboer” som ikke ble utsatt for ekspropriasjon, og som fritt kan selge eller drive sine eiendommer videre.

Samtlige dommere i Høyesterett godtok at lovgiveren hadde adgang til å gjennomføre til dels betydelige fradrag for samfunnsskapt verdi i ekspropriasjonserstatningene, uten at det var nødvendig å sørge for at tilsvarende fradrag også ble gjennomført overfor dem som fikk beholde sine eiendommer og utnytte disse ved salg eller på annen måte på frivillig basis.

At likhetshensynet må behandles som et etter omstendighetene viktig reelt hensyn, men tross alt bare et reelt hensyn blant flere, og med muligheter for avveining i forhold til andre reelle hensyn, fremgår klart av denne avgjørelse. Noe absolutt “likhetsprinsipp” er ikke gjeldende norsk rett.

Det samme går fram av et meget stort antall rettsavgjørelser senere (foruten av de to andre plenumsdommer av samme dato som Kløftadommen i Rt. 1976 s. 1, nemlig Rt. 1976 s. 50 og Rt. 1976 s. 57).

De betraktninger som er gjengitt ovenfor, gir en solid og i realiteten helt avgjørende begrunnelse for hovedregelen: De begrensninger i en eiendoms reelle verdi som følger av reguleringsplaner og andre innskrenkninger, må legges til grunn når det er spørsmål om å beregne en eiendoms verdi og dermed grunneierens tap ved en ekspropriasjon. Noe annet og mer enn den verdi som eksisterer innenfor rammen av vedtatte restriksjoner (og, etter omstendighetene, også de sannsynlige fremtidige sådanne), er det ikke.

Denne hovedregel forhindrer imidlertid ikke at det også her er muligheter for unntak i forhold til hovedregelen. I visse tilfeller er det utvilsomt etter norsk rettspraksis, og i samsvar med reelle hensyn, slik at man i større eller mindre grad skal se bort fra reguleringsplanen når erstatningen skal beregnes i en ekspropriasjonssituasjon.

Den videre oppgave blir å søke å finne frem til hvorvidt og i hvilken utstrekning man bør operere med slike unntak. Her må man ta utgangspunkt i hovedregelen og de hensyn som taler for denne, samt søke å begrense konsekvensene av eventuelle unntak slik at det ikke griper urimelig inn i de vesentlige reelle hensyn som ligger bak hovedregelen.

Det er selvfølgelig ikke uten videre slik at det bør være noen unntak overhodet, fordi om man i øyeblikket har en omfattende rettspraksis som er basert på det syn at det gjelder unntak i en viss, om enn relativt begrenset, utstrekning. En rettspraksis kan i og for seg være solid faglig fundert på tidligere avgjørelser – slik at man har en serie prejudikater, som det er vanskelig å komme bort fra som uttrykk for den i øyeblikket gjeldende rett – uten at det dermed er slik at hensynene bak denne unntakspraksis er tilstrekkelig tungtveiende til at unntakene også bør godtas i fremtidig lovgivning. At noe er gjeldende rett i øyeblikket, er selvfølgelig ikke det samme som at man bør fastholde samme ordning i fremtidig lovgivning. Hvis det at man har en bestemt rettspraksis i øyeblikket, var et avgjørende argument i forhold til hva Stortinget burde vedta for fremtiden, ville det satt på spissen ikke blitt plass for noen særlig utvikling eller forbedring av det norske samfunn i det hele tatt. Både spørsmålet om det bør være noen unntak overhodet, og om unntakenes eventuelle omfang, må derfor vurderes på fritt grunnlag.

Før vi går inn på selve spørsmålet om unntak og unntaksregelens (eller reglenes) utforming, er det på sin plass å gå inn på enkelte vesentlige realiter angående norsk ekspropriasjonsrett og forståelsen av dette rettsområdet. Visse realiteter kan forklare en del av de oppfatninger som har vært vanlige, og som ofte har vært løsrevet fra de reelle hensyn og en nærmere vurdering av disse – noe som både bør og skal være avgjørende i en lovgivningssituasjon.

En forståelse av disse realiteter vil derfor kunne bidra til en mer realistisk og fruktbar vurderingsmåte, når det skal fremsettes forslag til Stortinget om fremtidig lovgivning.

Norsk statsrett, miljørett og ekspropriasjonsrett har i betydelig grad vært skadelidende som følge av klart anti-vitenskapelige og anti-intellektuelle tendenser. Vi har hatt meget uheldige “kulturer”, som dels har bestått i ubegrunnet ros og tiljubling av faglige synspunkter det ikke har vært tilstrekkelig grunnlag for, ofte kombinert med persontro og personpropaganda i favør av disse synspunktenes opphavsmenn eller representanter. Samtidig har disse “kulturene” hatt en sterk tendens til å gå aggressivt ut mot kritikk og eventuell påvisning av at det ikke har vært tilstrekkelig grunnlag for de standpunktene de står for, samt troen på eller tilliten til standpunktenes opphavsmenn og representanter for øvrig. Dette har skapt et klima som relativt nylig ble beskrevet i en kronikk av en fremtredende medisinsk professor – og da i relasjon til hans fagområde, og ikke spesielt de juridiske – på den måte at det var en ekstrem frykt for kritikk av faglige synspunkter i Norge, samtidig som kritikere eller varslere angående feil og eventuelt da feilbehandling i medisinsk sammenheng ble utsatt for ren mobbing. Videre ble det anført at “mobberne” endog hadde klart å plassere seg i de tillitsverv eller organer som hadde til oppgave å verne varslerne. (Se professor dr.med. Ola Didrik Saugstads kritikk i Aftenposten 23.01.02.)

Samlet har disse “kulturer” ført til en sterk tendens til illusjonsmakeri – i den forstand at man skaper og opprettholder illusjonen om at faglig ubegrunnede eller uforsvarlige synspunkter er resultat av glimrende innsats, ofte uten annet “grunnlag” enn en slags personlig tillit til teoriens opphavsmann eller representanter. Illusjonsmakeri har også ført til et uheldig eller usunt “kameraderi” – nærmest en slags losje-virksomhet, der det hører med til god tone å påstå at alle i kretsen er utmerkede fagmenn, og at det må være noe galt med noen som hevder det motsatte.

Følgen har til dels vært at det har latt seg gjøre å få gjennom og opprettholde uholdbare juridiske synsmåter i viktige saker – endog i situasjoner der de personer som skulle ha stått populært sagt “på den riktige side”, i realiteten har drevet motpartens spill ved å basere seg på ubegrunnede teorier i motpartens favør, gjerne i tillit til de personer som har stått for motpartens synspunkter. Eksempelvis kan nevnes det en fremtredende statlig representant i en viktig plenumssak i 1979 uttalte angående spørsmålet om erstatning for rådighetsinnskrenkninger, lenge etter at man hadde fått klare linjer gjennom Høyesteretts plenumsdom i strandlovsaken i Rt. 1970 s. 67 – der det het at det bare var i “særlige unntakstilfelle” at erstatning kunne kreves, og at rådighetsinnskrenkningene kan få den “mest vidtgående betydning” for den enkelte eiendoms verdi uten at det av den grunn kan kreves erstatning. Vedkommende statlige representant påsto (iallfall slik Høyesterett oppfattet og gjenga ham) at det skulle gis erstatning når rådighetsinnskrenkningen var “vesentlig”.

Det er uten videre klart at dersom det skulle gis erstatning generelt for “vesentlige” innskrenkninger i rådigheten, ville det ikke blitt mye plass for miljøverntiltak i Norge.

I tillegg til de objektivt påviselige “kulturer” med slik adferd og slike konsekvenser, kommer andre faktorer som medfører at arbeidet med disse fagområder, også i praksis, har vært til dels lite tilfredsstillende.

Generelt kan sies at det har vært en tendens til at behandlingen av ekspropriasjonsspørsmål har vært direkte uintelligent, noe som ikke nødvendigvis innebærer at de enkelte aktører selv har manglet intelligens, men bare at de har opptrådt på en måte som objektivt sett må kunne betegnes som uintelligent.

En vesentlig forklaring på dette har vært tendensen blant en del antatte spesialister i ekspropriasjonsrett – som bl.a. utgjorde en betydelig del av det lovutvalg som ble nedsatt av regjeringen Gerhardsen i 1965 (Husaas-utvalget) – til å hevde at det ikke var nødvendig å tenke juridisk i det hele tatt når man skulle ta standpunkt til spørsmål om ekspropriasjonserstatningens utmåling. En sentral person som kan nevnes i denne forbindelse, er høyesterettsadvokat Bjørn Dalan, som i en artikkel om dette (utgitt av Den Norske Advokatforening) hevdet uten omsvøp at det i spørsmål om ekspropriasjonserstatning bare var spørsmål om et økonomisk og ikke et juridisk resonnement. Det var altså bare spørsmål om å telle og regne, og nærmest som revisor eller økonom å kalkulere en eiendoms utnyttelsespotensiale – i motsetning til å anvende rettsregler, med de vurderinger av reelle hensyn som i denne forbindelse ofte er på sin plass.

I samme retning virket tilliten til den dominerende retning gjennom mange år i norsk statsrettslig teori – som gikk ut på at Grl. § 105 måtte tas på ordet. Det skulle være nødvendig med bokstavelig talt full erstatning i alle tilfeller, uten muligheter for noe juridisk resonnement i den retning at ikke alle poster var av en slik karakter at de burde eller kunne kreves erstattet etter gjeldende rett. Denne linje – hvis fremste representant i de senere år har vært Johs. Andenæs – hevdet at lovgiveren var avskåret fra å gi bestemmelser som regulerte og i en viss grad da begrenset ekspropriasjonserstatningens størrelse. Det var bare i tvilsomme detaljspørsmål, som Grunnloven såkalt ikke ga svar på (i realiteten da i ordlyden), at lovgiveren kunne gi regulerende bestemmelser. Det skulle videre være slik at lovgiveren var bundet til den tidligere domspraksis, som skulle ha såkalt utfylt innholdet av Grl. § 105.

Det er objektivt sett på det rene at ingen av de 17 dommere som deltok i plenumsavgjørelsen i Rt. 1976 s. 1, hevdet slike synsmåter. Vedkommende forfatter (Andenæs) uttalte i ettertid i sin lærebok for studentene at det var vanskelig å forstå at Høyesterett kunne komme til et slikt resultat at det spilte rolle for erstatningsutmålingen om en samfunnsskapt verdistigning var av nyere eller gammel dato. Dette vesentlige moment – hvis man ser saken i forhold til de reelle hensyn – og med andre ord at det kan være både rimeligere og bedre grunnlovsmessig adgang til å begrense erstatningene i relasjon til helt fersk verdistigning enn det som er en mer etablert verdimessig situasjon i området, ble simpelthen borte i denne forfatters forståelse av Grunnloven og ekspropriasjonsretten. Som argument mot mer moderne oppfatninger i teorien og i Høyesterett, anførte forfatteren videre at Grunnloven sa hverken mer eller mindre enn full erstatning, slik at det av den grunn ikke skulle være mulig å gjøre fradrag for den nyere verdistigning i motsetning til den eldre – siden verdistigningen var like “reell” i begge tilfeller. Forfatteren kunne like godt at ha sagt at det var nødvendig å oppfatte og fortolke § 105 nøyaktig i samsvar med ordlyden – uten muligheter for innskrenkende fortolkning, og uten muligheter for anvendelse av reelle hensyn som rettskilde.

I generell rettskilde- og metode-sammenheng er dette et åpenbart uholdbart standpunkt – som imidlertid altså ble populært sagt “solgt” både til juridiske studenter og andre som måtte tro på forfatteren eller finne det hensiktsmessig å påberope hans uttalelser.

En del av bildet når det gjelder de uheldige kulturer og de anti-intellektuelle tendenser i en del juristkretser – i realiteten direkte anti-juridiske tendenser – er at det også har vært en generell mangel på forståelse av og vilje til å legge vekt på de reelle hensyn. Stikk i strid med en meget omfattende rettspraksis har det endog vært påstått i en doktoravhandling (som ble godkjent) at reelle hensyn ikke kan regnes som noen kilde. En annen forfatter har funnet det hensiktsmessig å nedgradere de reelle hensyn til det som bare er rettsanvenderens egne synspunkter – for så å bruke dette som et argument for at også andre faktorer måtte kunne trekkes inn, når noe så simpelt (populært sagt) som reelle hensyn ble ansett som relevante.

Et viktig poeng som må tas i betraktning, er også forholdet til sondringen mellom Grunnlovens krav til lovgivningen og alminnelig norsk ekspropriasjonsrett av lavere orden. Det har faktisk vært en slik grad av ukyndighet blant fremtredende norske jurister at denne sondringens eksistens og relevans simpelthen ble benektet. Dette skjedde visstnok stadig i det såkalte Husaas-utvalget i 1960-årene. Forslag om lovgivning som eventuelt kunne innskrenke ekspropriasjonserstatningene i en viss grad ut fra vurderingene av reelle hensyn, ble i dette utvalget visstnok avvist av juridisk kyndige medlemmer med at det kunne man ikke gjøre, fordi Høyesterett hadde sagt det og det i den og den dom. Selve det poeng at vi ikke hadde noen som helst formell lovgivning om ekspropriasjonserstatning da, slik at Høyesterett i tidligere avgjørelser ikke hadde noen foranledning til å ta standpunkt til Grunnlovens grenser for fremtidig lovgivning, noe som falt utenfor saken allerede ut fra det elementære synspunkt at det ikke forelå noen rettslig interesse (jf. tvistemålslovens § 54) i å kreve avgjørelse av et slikt hypotetisk og fremtidig spørsmål, syntes å ha gått hus forbi. Den samme teori om at det ikke var forskjell på grunnlovens grenser og alminnelig norsk ekspropriasjonsrett, ble uttrykkelig uttalt av Johs. Andenæs i hans artikkel i LoR 1975 s. 243 flg. – altså umiddelbart forut for Kløfta-dommen, der ingen av dommerne kom med en slik oppfatning.

I ettertid vet vi at disse uheldige oppfatninger ikke hadde tilstrekkelig faglig grunnlag. Vi kan imidlertid ikke, bl.a. som følge av visse uheldige “kulturers” virksomhet, se bort fra den realitet at det fremdeles er personer som har latt seg påvirke av og i realiteten fastholder gamle og, etter det vi vet i dag, klart uforsvarlige synsmåter.

Det hører med i bildet av de uheldige tendenser vi har hatt blant endel norske jurister, hvis holdninger kan ha spilt rolle i praksis, at personpropagandaen til fordel for visse teorier og personer og personangrepene overfor kritikerne til dels har nådd de virkelig store “høyder”. Slike “høydepunkter” finner man både hos Johs. Andenæs og hos h.r.advokat Frithjof Sigmond. I likhet med hans kompanjong Dalan er ikke Sigmond noen helt uinteressant person i dette bildet – idet det nettopp var han som var den ene prosessfullmektigen i plenumsdommen i Rt. 1996 s. 521 (Lena-dommen) om reguleringsplanens betydning for erstatningsutmålingen. Det må være tillatt å si at en sammenligning av Sigmonds tidligere offentlige uttalelser med det forhold at han har vært den ene prosessfullmektig i en så viktig plenumssak, betyr at man ikke har noen særlig god garanti for at behandlingen av de juridiske spørsmål har vært faglig forsvarlig under prosedyren i Høyesterett.

Også en generell mangel på forståelse av begrepet “verdi” hører med blant de realiteter man må ta i betraktning når endel tidligere synspunkter, og endel tidligere rettspraksis, skal vurderes. Det har vært en tendens til å sette hele verdi-begrepet på hodet blant jurister i Norge – på den måten at de oppfatter reguleringsplaner som gir en mindre gunstig utnyttelse fra en grunneiers synspunkt enn en tidligere plan gjorde, som noe som “fratar” grunneieren en “verdi”, som liksom forutsettes å “ligge i eiendommen” nærmest som en del av denne.

Den riktige måte å tenke på, er at det er reguleringsplanen – altså bestemmelsene om tillatt utnyttelse – som sammen med alle andre faktorer bestemmer hva som er en eiendoms verdi, både fra et juridisk og et økonomisk synspunkt. Omsetningsverdien avhenger av ulike faktorer, som stadig kan skifte, uten at dette betyr at det er egenskaper ved selve eiendommen man griper inn i når det innføres forbud eller andre regler som gir et mindre gunstig resultat enn man tidligere regnet med.

Det kan være grunn til å stille spørsmål om også den dissenterende dommer i Høyesterett i Rt. 1998 s. 1140 bevisst eller ubevisst har latt seg påvirke av litt for enkle og strengt tatt uholdbare verdiforestillinger – når hun antok at det her forelå en verdi som skulle erstattes, på tross av at dette var en utnyttelsesform som var forbudt etter reguleringsplanen. Det er spesielt grunn til å merke seg her at vedkommende dommer ikke foretok den samlede vurdering av rimelighet og urimelighet i forhold til “inngrepets” betydning for Nora Eiendoms (senere KLP Eiendoms) samlede arealer på stedet – noe man nødvendigvis burde gjort både ut fra hensyn til konsekvens i rettssystemet, og ut fra åpenbare reelle hensyn.

De etter omstendighetene noe naive forestillinger om “verdi” går også igjen i en del juristers argumentasjon – til dels med angrep på motstående synsmåter ut fra påstander om at disse ikke er basert på en tilstrekkelig akademisk innsikt – i den retning at det er “riktig” å la “omsetningsverdien” av en eiendom gi grunnlag for inntektsbeskatning år for år overfor eiendommens eier. Man forestiller seg altså nærmest at eiendommen “har” en verdi, som eieren nyter og har inntekt av år etter år, med inntektsbeskatning på f.eks. 28% av denne “inntekten” som en konsekvens. Man har mao. ikke oppfattet at hele “omsetningsverdien”, som man eventuelt kan regne ut i en situasjon der eiendommen nettopp ikke skal omsettes, kun er en hypotetisk størrelse – og da basert på hva som sannsynligvis ville ha skjedd dersom eiendommen var gjenstand for omsetning i øyeblikket.

At denne hypotetiske størrelse genererer noen som helst inntekt i seg selv, fordi eiendommen liksom “har” denne verdi som en del av eiendommens egenskaper, er åpenbart misforstått.

Ut fra disse observasjoner kan det trekkes følgende konklusjoner når det gjelder hvordan man må gå frem når man som et lovutvalg, og som medlemmer i dette, skal bidra til å gi Regjeringen råd om hvordan en fremtidig lovgivning bør utformes, og indirekte da mht. hva Stortinget bør vedta som lov:

1. Det er nødvendig å være klar over at enhver ordning med erstatning uten hensyn til den verdireduksjon som følger av en reguleringsplan eller andre bestemmelser som spiller rolle for tillatt utnyttelse – eller de praktiske muligheter for en slik utnyttelse – innebærer at eieren får mer enn full erstatning. Eieren får mer enn eiendommens reelle økonomiske verdi i ekspropriasjonsøyeblikket. Det er ikke dermed sagt at det ikke etter omstendighetene kan være rimelig å operere med visse unntaksregler i forhold til prinsippet om reguleringsplanens avgjørende betydning for verdien, men man må samtidig være klar over den her nevnte realiteten.

2. Man må se med tilstrekkelig skepsis på tidligere praksis. Tidligere praksis kan ikke på noen måte være grunnlaget for en vurdering av hvilken lovgivning som bør gjelde for fremtiden. Dette er elementært i annet lovarbeid, og det gjelder også her. Tidligere praksis kan imidlertid være av en viss betydning i et lovarbeid på den måte at det kan illustrere hvordan det er mulig å gjennomføre en bestemt ordning, samt fordelene og ulempene ved denne, og tidligere erfaringer er selvfølgelig alltid nyttige å ha med seg og legge vekt på når man vurderer hvilken kurs som skal stakes ut for fremtiden. Det er nødvendig at tidligere praksis og erfaringer plasseres inn i denne ramme, bare som noe som har en viss interesse for den fremtidige lovgivning på denne måten. Å si at man bør ha en fremtidig lovgivning med et bestemt innhold fordi denne ordning har gjeldt tidligere, er en misforståelse.

   Det må her føyes til at en tidligere rettspraksis kan være faglig sett fullt forsvarlig, på den måten at Høyesterett har gått fra prejudikat til prejudikat, og i realiteten vært mer eller mindre bundet til å følge opp den sedvanerett og prejudikatsdannelse som har funnet sted. At den enkelte avgjørelse var faglig holdbar så lenge lovgiveren ikke grep inn, er imidlertid ikke noe argument for at lovgiveren bør fastholde den tidligere ordning – når lovgiveren skal vurdere fritt hva som bør være gjeldende rett for fremtiden.

3. I tillegg til det generelle behov for å være ubundet av tidligere praksis – både formelt juridisk og i de reelle resonnementer, slik at praksis ikke blir kvelende eller dominerende ut fra den umiddelbare tro på denne – kommer de nevnte momenter om at tidligere praksis er blitt utformet i situasjoner der de nevnte uheldige “kulturer” og dermed de anti-intellektuelle og anti-vitenskapelige holdninger har spilt en større eller mindre rolle. Det at ekspropriasjonsretten tidligere har vært utformet på en realistisk sett uintelligent måte – i den forstand at man ikke har lagt tilstrekkelig vekt på reelle hensyn og vurdert situasjonene ut fra disse, men bare oppfattet seg som mer eller mindre bundet av den tidligere prejudikatsdannelse og eventuelt noe som har sine røtter i helt andre samfunnssituasjoner enn det som foreligger i dag og vil foreligge i fremtiden – er nødvendigvis noe som må tas i betraktning i et realistisk og forsvarlig lovarbeid.

4. Det er vesentlig å være oppmerksom på sondringen mellom ekspropriasjonsrett av lavere orden – som er det som skal foreslås her – og Grunnlovens grenser for lovgiverens kompetanse. Siden det her stort sett er spørsmål om å lovfeste prinsippet om reguleringsplanens betydning for verdien av en eiendom og dermed hva som skal erstattes, samt eventuelle unntak fra dette prinsippet, er det i realiteten liten grunn til å trekke Grunnloven inn i bildet. Det er, som nevnt, ikke tale om å begrense erstatningen i forhold til en eiendoms reelle verdi – som er det som følger av reguleringsplanen og andre verdibestemmende faktorer – men om eventuelt i visse tilfeller å gi eieren noe mer. Dette kan formodentlig som utgangspunkt ikke være noe spørsmål om Grunnlovens krav.

   Uttrykket “som utgangspunkt” er her brukt bevisst, idet man ikke helt ut kan se bort fra at også Grunnloven kan sette skranker her for hva lovgiveren kan vedta. Men det skal formodentlig meget til – hensett til at det ikke er spørsmål om mindre, men eventuelt mer enn full erstatning.

5. Det er vesentlig at man legger tilstrekkelig vekt på de reelle hensyn og resonnerer ut fra disse. Dette gjelder generelt ethvert lovarbeid. Det er ikke et lovutvalgs oppgave å tilrå at man fortsetter på samme måte som tidligere, bare med den rent faktiske og ikke-gjennomtenkte argumentasjon at man har gjort det slik og slik tidligere. Man må se hen til de reelle hensyn – derunder hensynet til å unngå miljøskadelige konsekvenser, og kanskje spesielt unngå at noen forsøker å omgå prinsippet om erstatningsfrie rådighetsinnskrenkninger ved å kreve en bedre økonomisk posisjon og i realiteten erstatning for rådighetsinnskrenkningene gjennom innløsning eller andre ekspropriasjonsordninger. Det er viktig at man hverken ut fra grunnlovssynspunkter eller ut fra en slags automatisk eller ubevisst binding til tidligere praksis, bare bygger på tidligere oppfatning.

6. At tidligere oppfatninger, og tilliten til eller troen på disse blant større eller mindre grupper også av grunneiere og investorer og andre som kan bli berørt av ekspropriasjonsreglene, til dels er fundert på feilaktige premisser, er også en viktig realitet å ta i betraktning.

   Av denne grunn blir det en viktig premiss for lovarbeidet at enkelte juristers tro på at reguleringsplanen skulle settes generelt ut av betraktning ved ekspropriasjonserstatningens beregning – og den idé at dette har vært den tidligere oppfatning i norsk jus – sannsynligvis beror på rene misforståelser.

   Realiteten har vært at man hadde en gammel rettspraksis fra rundt århundreskiftet 1800/1900, som kun gjaldt vei, gate og liknende. I disse tilfeller skulle man se bort fra at visse grunnstykker var gjort ubebyggelige, mens andre arealer rundt omkring var bebygd eller bebyggelige. Likhetshensynet var åpenbart en god reell begrunnelse her – på den måte at nettopp de arealer som var gjort ubebyggelige innimellom ellers bebyggelig grunn, ikke skulle erstattes som nullverdier eller noe bortimot dette, men ut fra en generell strøkpris og dermed likestilling med de andre og bebyggelige grunnstykkene.

   Enkelte skjønte imidlertid ikke de reelle hensyn og deres betydning her, men så isteden hen til sammenhengen mellom ekspropriasjonen og dennes grunnlag – altså reguleringsplanen – og trakk den feilslutning at reguleringsplanen generelt skulle settes ut av betraktning dersom det var sammenheng mellom denne og ekspropriasjonen. Denne misforståtte generalisering av unntaksregelen – i den retning at man helt generelt skulle se bort fra reguleringsplanen på grunn av sammenhengen mellom denne og ekspropriasjonen – gjorde seg således gjeldende i Kløfta-dommen i Rt. 1976 s. 1.

Det er her ikke uten interesse at den som prosederte for kommunen i denne saken, og som nettopp ikke skulle anført slike synsmåter – hensett til kommunens og dermed klientens interesse – nettopp var h.r.advokat Ingolf Vislie. Som kjent har Vislie senere i særlig sterk grad gått inn for at man skal se bort fra reguleringsplanen i et tilfelle som i Akerselva Miljøpark-dommen i Rt. 1998 s. 1140. Man kan ikke se bort fra at nettopp Vislie og enkelte som ha latt seg overbevise av hans synspunkter bl.a. i samband med en viss “lobbying” som har funnet sted etter dommen av 1998, her er preget av tidligere og i dag bevislig uholdbare forståelser av rettspraksis og gjeldende norsk ekspropriasjonsrett.

Misforståelsen om at det her dreide seg om en generell setning om at man alltid skulle se bort fra reguleringsplanen på grunn av sammenhengen med ekspropriasjonen – istedenfor å begrense unntaksregelen til gate m.v., som i den tidligere praksis – ble i virkeligheten i en viss grad ryddet opp i kort tid etter Kløfta-dommen, i Skaar-dommen i Rt. 1976 s. 464. Høyesteretts avstandtagen i realiteten til plenumsdommen i Rt. 1976 s. 1 var imidlertid ikke helt klar, siden Høyesterett foretok den uheldige utforming av premissene at man siterte Kløfta-dommens klart uholdbare uttalelser på dette punkt. Selve det at man begrenset seg til gate m.v., fremgikk imidlertid av Høyesteretts senere premisser.

Senere har Høyesterett i et betydelig antall saker klart inntatt det standpunkt at reguleringsplanen generelt skal og må legges til grunn for en eiendoms verdi i en ekspropriasjonssituasjon, når grunneierens erstatningskrav skal fastlegges. Både plenumsdommen i Rt. 1996 s. 521 og Rt. 1998 s. 1140 – foruten en lang rekke andre avgjørelser – gir klart uttrykk for dette grunnleggende prinsipp. Prinsippet er nøye drøftet av Høyesterett i plenum i Østensjø-dommen i Rt. 1977 s. 24, som på en måte er den dom som er lagt til grunn i hele den senere praksis om reguleringsplanens betydning.

At det bare er spørsmål om mer eller mindre begrensede unntak fra dette prinsippet, i henhold til det som er antatt som gjeldende rett i dag, er det således overhodet ikke noen tvil om.

At det skulle argumenteres mot Akerselva Miljøpark-dommen på det grunnlag at det var nettopp reguleringsplanen som var grunnlaget for ekspropriasjon (og spesielt et innløsningskrav, altså et krav om ekspropriasjonens gjennomføring på et tidligere stadium enn ellers, etter grunneierens eget frie valg), er på denne måte noe forbausende.

Selve det prinsipp at reguleringsplanen skal legges til grunn, og at det bare er spørsmål om enkelte unntak, er også lagt til grunn i lovgivningen eller iallfall i de sentrale forutsetninger for denne.

I proposisjonen til gjeldende ekspropriasjonserstatningslov av 6. april 1984 ble det således i Ot.prp. nr. 50 (1982-83) drøftet om man skulle ha med det vilkår i lovteksten at eiendommens salgs- og bruksverdi måtte beregnes ut fra hva som var “lovlig” utnyttelse. Dette ordet ble sløyfet, men da med den uttrykkelige motivasjon at man her skulle fastholde den tidligere praksis – altså at reguleringsplanen skulle legges til grunn, og at det bare var spørsmål om visse unntak. Begrunnelsen for å sløyfe ordet “lovlig” som element i lovteksten var ikke at man mente at dette generelt ikke var noe vilkår, men utelukkende frykt for at bruken av ordet “lovlig” kunne forårsake misforståelser i den retning at rettstilstanden nå skulle endres – slik at det aldri skulle kunne gis erstatning i unntakstilfellene på den måte at man så bort fra reguleringsplanen, og mao. opererte med en ikke-eksisterende verdi ut fra en ikke-lovlig utnyttelsesform.

Selve det at man ikke med lovutkastet skulle gripe inn i de grunnleggende prinsipper om reguleringsplanens betydning og om bare visse begrensede unntak, fremgår også av referatet i Innst. O. nr. 27 (1983-84) fra Justiskomitéen i Stortinget. På s. 2 refereres der et brev fra Justisdepartementet, hvor departementet både omtalte visse nyere avgjørelser basert på de nevnte hovedprinsipper og sa at det ikke var meningen med lovutkastet å gjøre noen endring i de regler som her hadde utviklet seg i praksis. (Ordet “ikke” er ved en åpenbar trykkfeil falt ut i det som siteres i Ot.prp. nr. 27 s. 2, slik at betydningen rent språklig blir den stikk motsatte: at det er meningen å endre gjeldende rett. Det fremgår imidlertid klart nok av sammenhengen at det som skulle stått, var at det ikke er meningen å gripe inn i den rettstilstand som hadde utviklet seg i praksis.)

En annen sak er at lovutkastet og den vedtatte lov både i § 5 om salgsverdien og i § 6 om bruksverdien inneholder uttrykket “ pårekneleg”. Dette er bevisst anvendt av Høyesterett i Rt. 1996 s. 521 slik at eiendommens “påreknelege” utnyttelsesmåte og dermed verdien avhenger av de ulike faktorer som påvirker utnyttelsesmulighetene, derunder hva som er lovlig og mao. hva som følger av reguleringsplanen (og andre bestemmelser).

Plenumsdommen i Rt. 1996 s. 521 lider for øvrig av en del mangler. Bl.a. gjelder dette forholdet mellom lovgivningen og den uheldige misforståelse at man generelt kunne se bort fra reguleringsplanen på grunn av sammenhengen mellom reguleringsplanen og ekspropriasjon. I Justisdepartementets Ot.prp. nr. 50 (1982-83) er det uttrykkelig nevnt at man ikke kan følge opp den bemerkning som står i Kløfta-dommen om at man skulle se bort fra reguleringsplanens verdireduserende effekt av den ene grunn at det var sammenheng mellom reguleringsplanen og ekspropriasjon; noe Høyesterett i Kløfta-dommen hevdet også fulgte av daværende lovs § 4 nr. 3, som svarer til nåværende lovs § 5 tredje ledd. Som det fremgår av de relevante lovtekster, er den paragraf Høyesterett henviste til i denne sammenheng i Kløfta-dommen, en paragraf som nettopp ikke handlet om det Høyesterett trodde i Rt. 1976 s. 464 (etter bl.a. h.r.advokat Vislies prosedyre) – nemlig reguleringsplanens betydning for verdien av en eiendom og for erstatningen ved ekspropriasjon. Det § 4 nr. 3 i dagjeldende lov (som Høyesterett påberopte) og § 5 tredje ledd i någjeldende lov omfatter, er kun investeringer og virksomhet – ikke arealdisponeringsplaner som en reguleringsplan.

I proposisjonen (nr. 50 for 1982-83) heter det at man ikke kan legge til grunn en slik forståelse, som det hevdes at Høyesterett senere også har gått bort fra. Dette er også avgjørende i relasjon til den nye lov § 5 tredje ledd.

Dette betyr i realiteten at lovgiveren selv har tatt standpunkt i den retning at Kløfta-dommens generelle uttalelser om reguleringsplanens betydning ikke er holdbare. Om Justisdepartementet eller Høyesterett i Rt. 1976 s. 1 hadde rett i utgangspunktet (ved forståelsen av den tidligere lovs § 4 nr. 3), er et rent akademisk spørsmål. Når det gjelder betydningen av den fremtidige lovgivning – som ble foreslått i Ot.prp. nr. 50 for 1982-83 – og mao. hva som skulle gjelder for fremtiden og gjelder i dag, er det klart nok at det er proposisjonens og dermed Justisdepartementets synsmåter som må legges til grunn, ikke den tidligere plenumsdom fra 1976.

For så vidt kan man si at det allerede i dag er gjeldende rett også ut fra det som fremgår av lovgivningen at reguleringsplanen generelt må legges til grunn – og at det bare er tale om enkelte unntak. Dette er i realiteten vedtatt i Stortinget, som følge av de her foreliggende avgjørende fortolkningsmomenter mht. nåværende lovs § 5. Det har også av denne grunn vært utelukket å gå tilbake til Kløfta-dommens misforståelse på dette punkt.

Her har man dessverre den ulempe ved plenumsdommen i Lena-saken i Rt. 1996 s. 521 at et så vesentlig poeng ikke kommer frem i premissene. Lena-dommen har isteden gitt et uriktig inntrykk, ut fra en slags “harmoni-modell”, at det ikke har vært motsetninger og tvert om nærmest en harmoni i tidligere rettspraksis og lovgivning. Førstvoterende i Lena-dommen anfører Kløfta-dommen med tilslutning og som uttrykk for riktig rettsanvendelse – uten reservasjoner for det som dokumenterbart er feil i denne dom, nettopp på det avgjørende punkt, som gjelder de rettsspørsmål som førstvoterende nettopp skulle drøfte og gir inntrykk av å ha utredet i dommen av 1996.

Også dette illustrerer at tilstanden i rettspraksis ikke har vært helt tilfredsstillende, og at man må være forsiktig med å la seg lede av synsmåtene fra denne praksis. At man må være forsiktig, er ikke det samme som at synspunktene ikke er av interesse – eller at de ikke alt i alt kan sies å ha de beste grunner for seg.

Som et særlig forsvar for Rt. 1996 s. 521 på et punkt der det kan diskuteres om dommens synsmåter er holdbare etter någjeldende rett (og forut for et lovforslag), kan nevnes følgende:

Førstvoterende anfører at det skal sondres mellom veianlegg og friområder, ut fra at friområder gjøres ubebyggelige ved reguleringsplanen, mens regulering til vei i realiteten betyr regulering til et konkurrende anlegg, altså den offentlige vei. Til dette er å si at hele rettspraksisen omkring reguleringsplanens betydning og spesielt unntakene fra dette er basert på at enkelte arealer gjøres ubebyggelige – og nettopp ikke bebyggelige – noe som står i klar motstrid til det synspunkt at det her er tale om overføring til et konkurrerende anlegg. Videre er det den samme rettspraksis om vei m.v. (med dette som utgangspunkt) som er gitt anvendelse i alle tilfellene og antatt å omfatte også friområder etter omstendighetene. Det fremtrer som faglig-juridisk lite tilfredsstillende at disse poenger ikke kommer frem og drøftes i premissene, slik at førstvoterende uten videre postulerer at man med dekning i tidligere rettspraksis skal kunne sondre mellom veianlegg og friområde.

I samme forbindelse gjelder at førstvoterende faktisk siterer eller gjengir den grunnleggende plenumsdom som han hevder å ta utgangspunkt i, altså Østensjø-dommen i Rt. 1977 s. 24, feilaktig eller misvisende på den måte at han gjengir formuleringene der om “lekeplasser” som om det gjaldt “plasser” i forbindelse med veianlegg. Dette er nærmest et slags feilsitat. “Plasser” alene gir her assossiasjoner av vei, mens det i Rt. 1977 s. 24 nettopp var tale om “lekeplasser” og dermed noe som mer naturlig kan likestilles med friområder, og som derfor faller på den annen side av den sondring som førstvoterende mener å kunne stille opp.

Når alt dette er sagt, kan man imidlertid til fordel for førstvoterendes syn – og på tross av den intellektuelt sett utilfredsstillende behandling av tidligere rettspraksis og lovgivningspraksis – anføre at det er visse reelle og gode reelle grunner til å sondre mellom de to tilfellene.

Mens offentlige veianlegg tross alt vil gjennomføres med betydelige investeringer fra det offentliges side uansett, og slik at det kan hevdes at omkostningene til selve veigrunnen og eventuelle begrensninger av erstatningsplikten der er av begrenset betydning relativt sett, kan en løsning med å se bort fra reguleringsplanen og dermed erstatte mer enn grunneierens reelle tap hensett til reguleringsplanens bestemmelser, virke helt ødeleggende for vernet om miljøet i mange tilfelle.

På denne bakgrunn må man innse at en lovgiver i disse spørsmål står relativt fritt, og at utvalget i sine forslag må operere ut fra en fri vurdering av det som skal spille rolle i et hvilket som helst lovgivningsarbeid – nemlig de reelle hensyn. Dette følger her i realiteten både av at man som utgangspunkt ikke har noen grunnlovsmessig binding, hensett til at det her er tale om mer enn full erstatning, og videre av at de reelle hensyn helt generelt er det som skal spille rolle når lovgiveren vurderer hva som bør gjelde for fremtiden. På denne bakgrunn kan trekkes følgende to konklusjoner:

1. Man må forsøke å identifisere situasjoner der det eventuelt kan bli tale om unntaksbestemmelser av den grunn at prinsippet om reguleringsplanens betydning virker særlig urimelig for grunneieren, og da nødvendigvis hensett til en totalvurdering av hele hans situasjon på stedet.

2. Man må unngå slike unntaksregler som kan få betydelige skadevirkninger for miljøvernet, og i det hele kommuners og andres arbeid med å oppnå mest mulig trivelige forhold for beboerne av kommunen eller landet.

Det er spesielt viktig å utforme reglene på en slik måte at man unngår og avverger muligheter for omgåelse av prinsippet om samfunnets rett til å beskytte miljø- og andre verdier gjennom erstatningsfrie reguleringer. Dette prinsipp er av helt avgjørende betydning for miljøvernet, foruten for andre samfunnsinteresser, og har som påvist sikker tradisjon både i Høyesteretts praksis og i lovgivningspraksis helt tilbake til 1800-tallet.

Det følger av dette at det er viktig å unngå en regelutformning som gir muligheter for en slik argumentasjon som man fikk fra grunneier- og investorsiden i Rt. 1998 s. 1140 (foruten i den dissenterende dommers votum i Høyesterett).

Det var her klart nok tale om å skaffe investorsiden en bedre økonomisk stilling enn det som skulle følge av de ellers gjeldende regler om samfunnets rett til å treffe tiltak til vern om miljøet og andre verdier – samtidig som man øyensynlig her har fått en argumentasjon som i praksis nærmest ser bort fra dette helt avgjørende poeng, og brukes bevisst til å skape et inntrykk av at nettopp denne kategori av eiere blir urimelig behandlet, på tross av at kategorien får nettopp den økonomiske stilling som svarer til det som gjelder for grunneiere og næringsdrivende generelt.

Det må kunne bemerkes at det kan virke noe eiendommelig at enkelte nettopp i disse tilfeller opptrer med en særlig patos og en særlig påberopelse av rettferdsbetraktninger, både i rettsalen og (enda mer oppsiktsvekkende) utenfor denne.

6.3 Hovedsynspunkt og hovedkonklusjon: Bare i “særlige unntakstilfeller” kan det bli spørsmål om å se bort fra den reelle økonomiske stilling som er en konsekvens av reguleringsplanen, og å gi grunneieren en bedre stilling gjennom erstatningsregler

Det følger av det som er sagt, at det bare må være i særlige unntakstilfeller at en grunneier eller investor kan “slippe unna” den praktiske og økonomiske realitet som ligger i at enhver “grunnverdi” er noe flyktig noe – som avhenger av utviklingen til enhver tid i de faktorer som bestemmer etterspørselen, derunder endringer i reguleringsplanene like så vel som endringer i den alminnelige økonomiske situasjon, inklusive bankenes rente- og erstatningsvilkår.

Hovedkonklusjonen blir således den samme som den som må gjelde for rådighetsinnskrenkningene og spørsmålet om erstatning for disse (altså det spørsmål som behandles bl.a. i plbl. § 32).

I den meget viktige gjennomgang av lovgivningspraksis som Høyesterett – enstemmig, og i plenum – foretok i strandlovdommen i Rt. 1970 s. 67, ble det påpekt at innskrenkningene både kunne få den “mest vidtgående betydning for den økonomiske verdi av den enkelte eiendom” og “slå ulikt ut overfor de forskjellige eiere”. I denne sammenheng – direkte i neste setning – ble det så påpekt videre at det likevel bare er “i særlige unntakstilfelle” at det kan “bli tale om” erstatning for slike inngrep (s. 72).

Mer utførlig kan Høyesteretts redegjørelse for norske lover og de generelle prinsipper i disse gjengis slik:

“På en rekke andre områder er det for lengst godtatt at verdiforandringer som skyldes regulerende inngrep av samfunnsmessig art, er noe som i betydelig omfang må aksepteres erstatningsfritt. Det mest nærliggende eksempel er her bygningslovgivningen. Dels ved generelle regler gitt i eller med hjemmel i loven, dels ved konkrete planer og enkeltavgjørelser griper myndighetene her inn i den enkelte eiers fri adgang til å utnytte sin eiendom som han vil, med sikte på å gi samfunnet en vesentlig innflytelse på hvor, når og hvordan utbygging skal finne sted. Denne regulerende virksomhet kan ha den mest vidtgående betydning for den økonomiske verdi av den enkelte eiendom og kan også slå ulikt ut overfor de forskjellige eiere. Men bare i særskilte unntakstilfelle kan det bli tale om erstatning for slike inngrep (uthevet her). Jeg viser eksempelvis til bygningslovens § 32. Jeg peker videre på hvordan konsesjonslovene påvirker eiendomsverdiene ved til dels inngripende begrensning av kretsen av kjøpere, ved vilkår om den fremtidige bruk som betingelse for konsesjon og bestemmelse om leiens størrelse. Jordlovens forbud mot uten samtykke å bruke dyrket jord til annet enn jordbruksformål og mot å dele jordbruks- og skogbrukseiendom er av stor betydning for slik eiendoms omsetningsverdi. Også utenfor den lovgivning som direkte berører fast eiendoms bruk, finnes en rekke former for reguleringstiltak som er av vesentlig betydning for eiendomsverdiene. Den løpende utvikling gir stadig nye eksempler på slik lovgivning. Bortsett fra direkte prisregulerende bestemmelser er det sjelden denne lovgivnings mål å påvirke verdiene; som regel er det andre virkninger man vil oppnå, men verdiforandringene er en naturlig følge av lovens reguleringer.

Det man står overfor, og det er denne sak etter mitt skjønn et eksempel på, er at samfunnets regulering og styring stadig utvides etter hvert som utviklingen skaper nye interessemotsetninger og dermed nye behov for regulering. Men i forhold til Grunnloven blir ikke dette noen ny situasjon. Tvert imot ville det være mindre forenlig med det likhetsprinsipp som Grunnloven bygger på, om de verdiforandringer som i slike tilfelle måtte melde seg, erstatningsmessig skulle behandles på annen måte enn det som for lengst er akseptert på meget vide felter ellers. Det endrer ikke dette forhold at enkelte som før reguleringen har utnyttet sin eiendomsrett særlig aktivt, kan ha fått et utbytte av dette, som etter reguleringen er uoppnåelig.”

Det er nødvendig å fastholde disse generelle prinsipper også i relasjon til spørsmålene om hvilken erstatning som skal kunne kreves i den etterfølgende situasjon – når reguleringsloven eventuelt må eller skal gjennomføres ved ekspropriasjon, for at den skal kunne bli en realitet i praksis.

Sammenhengen mellom det som gjelder erstatningsfrihet som den normale regel i reguleringstilfellene (jf. plbl. § 32), og begrensningen av ekspropriasjonserstatningene til den verdi som ligger innenfor reguleringsplanens ramme, ble da også understreket av Høyesterett i en annen og tidligere dom om områdene ved Akerselva enn dommen i Rt. 1998 s. 1140. Det gjaldt Rt. 1972 s. 608, der Høyesterett bl.a. uttalte følgende (s. 613-14):

“Utgangspunktet er at en regulering er bindende når den er stadfestet, bygningslovens § 31, uten at det kan kreves erstatning for den rådighetsinnskrenkning som planen medfører. Det er i rettspraksis gjort unntak for planleggingsutgifter som er pådradd i tillit til en eksisterende regulering, eventuelt i tillit til situasjonen slik den var før området ble gjenstand for regulering. Videre hjemler bygningslovens § 32 erstatning dersom en reguleringsplan medfører at en eiendom blir ødelagt som byggetomt eller ikke kan nyttes på annen regningssvarende måte. I nær tilknytning til denne regel er det videre i praksis fastslått at en eier som får sin grunn regulert til gate, park eller lignende, uten hensyn til reguleringen kan kreve erstatning basert på verdien som byggegrunn, dersom dette var den naturlige anvendelse før reguleringen. Det er på grunnlag av disse regler at Norgear A/S i det foreliggende tilfelle er tilkjent erstatning for planleggingsutgifter, og at erstatning til grunneieren er fastsatt på grunnlag av tomteverdien.

Noe næringstap som kan begrunne erstatning, foreligger ikke. Jernløkken Mek. Verksted A/S, som Norgear A/S utleder sin rett fra, har aldri drevet virksomhet på eller hatt noen tilknytning til Sagtomten før i forbindelse med byggeplanene i 1906-årene.

De forventninger festeren i dette tilfelle har hatt, og hans særlige interesse i å få bygge nettopp i dette området, ligger utenfor de interesser som det kan kreves erstatning for ved ekspropriasjon.”

6.4 Spørsmålene om det finnes reelle hensyn som tilsier unntak fra hovedprinsippet og om disse hensynenes konsekvenser

Det er i realiteten kun to reelle hensyn som kan begrunne unntak fra det generelle prinsipp om at reguleringsplanens bestemmelser om tillatt utnytelse avgjør eiendommens reelle verdi og dermed erstatningens størrelse ved ekspropriasjon. Disse hensyn er:

• 1. Likhetshensynet.

• 2. Innrettelseshensynet – altså det at grunneieren har regnet med at eiendommen har en bestemt verdi, og innrettet seg etter dette.

Høyesteretts praksis synes – i den grad den overhodet har vært basert på en gjennomtenkning av de reelle hensyn – å være konsentrert om hensyn nr. 1, altså likhetshensynet. Dette synes å gå frem av både Østensjø-dommen i plenum i Rt. 1977 s. 24 og Tessem-dommen i Rt. 1978 s. 190.

Innrettelseshensynet er i rettspraksis blitt varetatt på en annen måte, nemlig ved erstatning for det som populært kan betegnes som den “negative kontraktsinteresse” i forhold til samfunnet. Byggherren kan få erstattet sine tapte prosjekteringsutgifter når han har innrettet seg i en situasjon der han har hatt særlig grunn til dette – nemlig i forhold til en ferdig og gjeldende reguleringsplan.

Dette gir på en måte god harmoni i reglene, i samsvar med det som også er hovedprinsippene i en annen viktig del av rettssystemet, nemlig kontraktsretten. Hverken grunneier eller andre har noe rettskrav på at samfunnet skal vedta eller holde fast ved en bestemt gunstig regulering for hans område eller en del av dette. At samfunnet både må kunne vedta og endre så vel lovgivning som reguleringsplaner, følger av vesentlige reelle hensyn og er understreket gjennom viktige avgjørelser i rettspraksis, som Rt. 1975 s. 620 og 1968 s. 62. Hvor eieren ikke har noe krav på fastholdelse av planen, kan han heller ikke kreve erstatning når planen blir endret, slik at han ikke får den vinning han kunne ha oppnådd dersom den tidligere og gunstigere plan ble fastholdt. Eieren står dermed i samme stilling som den som skulle ha vært kreditor etter en avtale, som imidlertid viser seg ikke å være juridisk bindende. “Kreditor” kan da ikke kreve erstatning for positiv kontraktsinteresse – i form av det han ville oppnådd dersom avtalen hadde blitt oppfylt.

At avtalen ikke er bindende, forhindrer derimot ikke at en part krever erstatning for negativ kontraktsinteresse – dvs. det tap han har lidt gjennom å innrette seg i tillit til avtalen, eventuelt fordi den annen part har opptrådt uaktsomt ved å gi inntrykk av at avtalen var i orden og til å stole på. Erstatning for negativ kontraktsinteresse er det således etter omstendighetene plass for også ved ugyldige avtaler.

Mitt syn på spørsmålene om negativ kontraktsinteresse i kontraktsrettslig sammenheng er noe mer utførlig fremstilt i min artikkel Den negative kontraktsinteresse, inntatt i min bok Privatrettslige emner – Artikler i utvalg (1995), s. 11 flg. Som det fremgår der, er det i realiteten to stikkord som er vesentlige – nemlig erstatningsgrunnlaget, og årsakssammenheng, og da mer presist tapets omfang i relasjon til erstatningsgrunnlaget. Av dette følger som et sikkert element i gjeldende norsk rett at dersom en kontraktspart har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, spesielt i relasjon til det som kan oppfattes som en sekundær forpliktelse mht. f.eks. å varsle eller gjøre den annen part oppmerksom på et visst forhold, så må vedkommende part i samsvar med vanlige erstatningsregler bli ansvarlig for det tap dette forårsaker – selv om denne part ellers, av den ene eller annen grunn, ikke lenger har noen oppfyllelsesplikt mht. den hovedytelse kontrakten egentlig gjelder. En viktig avgjørelse her er Høyesteretts dom i “blårev-saken”, Rt. 1938 s. 602.

For ordens skyld bør det kanskje bemerkes at det foreligger en avgjørelse i Rt. 1998 s. 761, som rent umiddelbart kan oppfattes slik at den fraviker eller ikke tar de gjeldende norske rettsregler om erstatning i betraktning på en tilfredsstillende måte. Dommen gir uttrykk for det syn at det er uklart hvilken rettslig norm som gjelder for spørsmålene. Dette uttales av førstvoterende i dommen, på tross av at det ikke kan være særlig tvilsomt at den vanlige culpa-regel – altså regelen om erstatningsansvar for den som ved uaktsom adferd forvolder et tap for en annen person – også må gjelde i disse tilfellene, som ved skadeforvoldelse generelt (både innenfor og utenfor kontraktsforhold). Dommen lider også av den mangel at den istedenfor å henvise til tidligere rettspraksis, henviser til en bok om såkalt “prekontraktuelt ansvar”. Til dette må bemerkes at det ikke var noe “prekontraktuelt” forhold som forelå i saken, men et langvarig samarbeids- og kontraktsforhold mellom en bedrift og dennes bankforbindelse. Det var spørsmål om å utvide kreditten og om betingelsene for dette. At banken eventuelt som kontraktspartner her blir ansvarlig for uaktsomhet overfor sin langvarige medkontrahent når det gjelder den nærmere gjennomføring av et slikt kontraktsforhold – derunder om på hvilke betingelser låntakeren skal påta seg nye forpliktelser i forbindelse med utvidelse av lånet, og om hva banken burde sagt klart fra om til medkontrahenten i en slik situasjon – er prinsipielt et spørsmål om bankens varslingsplikt mv. som kontraktspart og ikke “prekontraktuelt”.

I forhold til de spørsmål som behandles her om forholdet mellom det offentlige og den som innretter seg i tillit til en ferdig reguleringsplan, er det den forskjell at vi i dette tilfellet har en viss hjemmel i rettspraksis for et objektivt ansvar og ikke bare da et ansvar som følger av det vanlige prinsipp om erstatning for uaktsomhet (som også kan være aktuelt i forholdet mellom det offentlige og private parter).

Den som innretter seg i tillit til en ferdig reguleringsplan og fremmer et prosjekt i samsvar med planen, er for det første i den posisjon at han har et særlig grunnlag for tillit til at det han foreslår, vil bli godtatt. For det annet er det tale om en handlemåte som generelt sett vil være samfunnsmessig ønskelig. Når det vedtas reguleringsplaner med et visst innhold med sikte på den fremtidige utnyttelse av vedkommende areal, er det selvfølgelig fordi samfunnets organer har funnet at nettopp denne utnyttelsesform er den totalt sett ønskelige løsning. Iallfall vil dette være resultatet dersom reguleringsplanen er resultatet av en forsvarlig vurdering på fritt grunnlag – i motsetning til at det er utenforliggende eller side-hensyn som har vært mer eller mindre dominerende, eksempelvis en frykt for erstatningskrav og dermed en holdning hos myndighetene i den retning at de ikke “kan” eller “tør” vedta den fremtidige utnyttelse av arealet som totalt sett er den mest hensiktmessige og ønskelige.

Behovet for å beskytte den som innretter seg i tillit til en ferdig – altså ferdig behandlet og rettslig bindende – reguleringsplan, har rettspraksis løst på den måte at den som blir skuffet i sine forventninger ved at søknaden om utbygging likevel ikke godtas, har krav på erstatning for de tapte prosjekteringsutgifter. Det er altså kun denne såkalt “negative kontraktsinteresse” i forhold til samfunnet han her får erstattet, ikke den “positive kontraktsinteresse” i form av den fortjeneste han kunne oppnådd ved å gjennomføre bruksendring. Det kan i denne forbindelse vises til Rt. 1994 s. 813.

Det bør understrekes at det er to presiseringer som må gjøres i en fremstilling av den gjeldende rettsregel her: For det første er erstatningskravet altså begrenset til denne såkalte “negative” interesse. For det annet er det bare den som har innrettet seg i tillit til en ferdig behandlet plan – i motsetning til det som bare var en foreløpig eller “halv” reguleringsplan, som i Rt. 1994 s. 813 – som har et slikt særlig grunnlag for tillit, og som derfor faller inn under erstatningsregelen.

Når eieren derimot ikke har krav på erstatning for den “positive kontraktsinteresse” i forhold til samfunnet ved å kunne gjennomføre et prosjekt i henhold til den eksisterende plansituasjon – hva enten denne plansituasjon består i mangel på reguleringsplan og mangel på forbud mot det nye tiltak, eller i at det planlagte tiltak er positivt i samsvar med planen – så må forklaringen søkes i den store viktighet det har at samfunnet til enhver tid kan vedta de bestemmelser med sikte på den fremtidige utnyttelse av landets grunnressurser som alt i alt finnes å være de beste.

Den tidligere reguleringsmessige situasjon kan på ingen måte representere et bånd av nærmest “grunnlovs-karakter”, som forhindrer en vedtakelse av nye og i relasjon til utnyttelsen av vedkommende areal eventuelt strengere bestemmelser. Miljøbeskyttelsen og miljøforvaltningen for fremtiden må ikke bli avskåret av de bestemmelser som har gjeldt hittil, så lenge det ikke er gjennomført positive tiltak på stedet i samsvar med disse tidligere bestemmelsene.

Det er nærmest en selvfølge – som ingen vil finne på å betvile i dag – at samfunnet må kunne vedta bestemmelser i lov, eller eventuelt reguleringsplaner med hjemmel i loven, som innebærer andre og strengere restriksjoner for fremtiden enn det som har gjeldt hittil. Ingen kan påstå med plan- og bygningsloven i hånd at hans egen tro på at den hittil gjeldende reguleringsmessige situasjon ville bli fastholdt, skal gi grunnlag for å nekte kommunen å vedta nye bestemmelser innenfor rammen av de fullmakter som loven har gitt. Det er nærmest en konsekvens av dette at eieren heller ikke kan forlange en erstatning av samfunnet basert på det han kunne ha oppnådd ved å følge de gamle reguleringsbestemmelsene, eller eventuelt – med et enda svakere grunnlag, sett ut fra de reelle hensyn – ut fra det forhold at samfunnet ennå ikke hadde gjennomført noen tilstrekkelig regulering av vedkommende område, slik at byggemuligheten dermed fremsto som åpen.

6.5 Særlig om samfunnets rett til omregulering – vedtakelse av en annen reguleringsplan enn den som tidligere har vært gjeldende for området

Et sentralt begrep er omregulering.

Her gjelder særlig det forhold at det vedtas en ny, og særlig sett ut fra grunneierens ønsker om å oppnå fortjeneste ved fremtidig bruksendring, mindre gunstig plan enn den tidligere. Grunneierens rett til å drive den virksomhet han hittil har drevet berøres i utgangspunktet ikke av at det vedtas en ny reguleringsplan.

Realistisk sett betyr dette at problemene er knyttet til en ønsket tilfeldig fortjeneste ved fremtidig bruksendring, og dermed noe som i en lovgivervurdering må prioriteres relativt lavt.

Det er på det rene, og fremgår også av en meget omfattende rettspraksis, at interessen i å oppnå en fremtidig bruksendring må prioriteres forholdsvis lavt. Den står klart svakere – og er mindre beskyttelsesverdig ut fra de reelle hensyn – enn retten til å føre videre virksomhet som eieren allerede driver (og som normalt vil ha full erstatningsrettslig beskyttelse ved ekspropriasjon). Det kan bl.a. i strandlov-dommen, i tillegg til selve den grunnleggende dom i Rt. 1970 s. 67, vises til betoningen av dette i avgjørelsene i Rt. 1988 s. 890 om Jærstrendene og 1993 s. 321 om Hydalen landskapsvernområde. Avgjørelsene understreker denne viktige forskjellen, og viser at byggesjansen – muligheten for fremtidig utbygging – må stå forholdsvis svakt i konkurransen med andre viktige hensyn.

På den annen side står hensynet til at samfunnets organer uten erstatningsmessige hindringer fritt må kunne verne miljøet og forvalte det på den alt i alt mest forsvarlige måte.

Samfunnets organer må derfor, også i tilfeller hvor det tidligere forelå en reguleringsplan med et annet innhold med sikte på den fremtidige utnyttelse, fritt kunne vedta hvordan vedkommende areal skal kunne brukes i fremtiden – derunder om arealet skal kunne bli gjenstand for en bruksendring i form av utbygging, eller bli liggende som før.

Dette er også i samsvar med prinsipper som gjennom meget lang tid har gjeldt i lovgivningen om behandling av byggesaker. Særlig kan vises til den tradisjonelle regel i plbl. § 33 om rett til å vedta midlertidige forbud mot bebyggelse – også i relasjon til innkomne søknader om byggetillatelse, som er i samsvar med den hittil gjeldende plan.

Blant de viktige rettsavgjørelser som viser betydningen av disse prinsipper, kan videre nevnes Rt. 1968 s. 62 og 1975 s. 620. I den førstnevnte avgjørelse slo Høyesterett fast at kommunen hadde rett til å forandre reguleringsplanen, og at det ikke kunne kreves noen erstatning fra byggherresiden som følge av dette (bortsett fra tapte prosjekteringsutgifter). I avgjørelsen av 1975 gjaldt selve saken om det var inngått noen bindende avtale fra kommunens side om at reguleringsplanen ikke skulle bli forandret med virkning for vedkommende grunneiere, eventuelt da som avtaleparter. Høyesterett holdt i og for seg åpent om det overhodet var adgang til å binde opp den regulerende myndighet ved dispositive utsagn, idet det var tilstrekkelig til å avgjøre saken at noe slikt dispositivt utsagn ikke kunne antas å foreligge. Det ble i denne forbindelse pekt på at kommunen hadde både rett og plikt til både å vedta og endre reguleringsplanene, etter som forholdene tilsa dette. Det hadde derfor store betenkeligheter å godta dispositive utsagn som eventuelt skulle binde opp denne myndigheten, og det måtte i konsekvens av dette stilles strenge krav før man eventuelt ved fortolkning av partenes adferd kom til at det var avgitt noe slikt dispositivt utsagn. Som Høyesterett også har påpekt, er det her en vesentlig forskjell mellom en forventning på den ene side og en virkelig juridisk binding på den annen.

Behovet for å bevare kommunens frihet til å disponere – uten å være bundet av den tidligere reguleringsmessige situasjon – og vedta de reguleringsplaner som etter den innsikt man nå har fått, er de riktige, spilte altså en avgjørende rolle i Rt. 1968 s. 62 og 1975 s. 620. De samme grunnleggende betraktninger må også være avgjørende for dette utvalgets arbeid. Man kan ikke ha erstatningsregler som i realiteten forhindrer en forsvarlig vurdering og forvaltning av miljøet i samsvar med dette, av den grunn at det foreligger en tidligere plansituasjon – basert på en mer eller mindre mangelfull behandling av de foreliggende miljøverdier og andre samfunnsinteresser, etter det man nå har oversikt over. Selve det at kommunen ønsker å vedta en ny reguleringsplan, er i seg selv uttrykk for at det er denne som nå representerer den totalt sett riktige utnyttelsesmåte av vedkommende areal. Det er den nye plan som må avgjøre om fremtidig bruksendring skal være tillatt eller ikke, eller om arealet skal disponeres i samsvar med tradisjonell bruk. Kommunen kan hverken være bundet til å fastholde den tidligere plansituasjonen, eller til å fastholde denne som økonomisk realitet i forhold til vedkommende grunneiere, slik at det må betales erstatning for den tapte fortjeneste ved bruksendring – noe som i praksis svært ofte vil representere en slik økonomisk byrde at det setter kommunens reguleringsmyndighet mer eller mindre ut av funksjon på vedkommende sted.

I tillegg til de viktige betraktninger om betydningen av å bevare friheten til å få foreta reguleringsendringer som fremgår av Rt. 1968 s. 62 og 1975 s. 620, kan nevnes det som fremgår av plbl. § 33 om retten til å vedta midlertidige forbud med virkning også for innkomne søknader. Poenget er da nettopp at det skal bli anledning til å vurdere reguleringsspørsmålet på nytt, fordi den hittil foreliggende plansituasjon antas å være utilfredsstillende – eller, som lovteksten sier, at det faste utvalget for plansaker selv finner at vedkommende område “bør reguleres eller omreguleres”. Det midlertidige forbud, i utgangspunktet med varighet på 2 år, skal gi muligheter for å vurdere den reguleringsmessige situasjon på ny og vedta en ny reguleringsplan i samsvar med de vanlige bestemmelser om kommunens utarbeidelse og vedtakelse av planer (jf. særlig § 27-2).

Det må anses som utelukket at man i erstatningsmessig sammenheng foreslår bestemmelser som i realiteten går på tvers av de her nevnte viktige hensyn og vektleggingen hittil av disse hensyn både i Høyesteretts dommer og i gjeldende lovgivning.

Når det er antatt at kommunen ikke ved økonomiske bånd skal kunne “tvinges” mer eller mindre til å opprettholde den eksisterende reguleringsmessige situasjon, men skal stå fritt i å kunne endre denne, må konsekvensen være at man heller ikke ad omveier – gjennom særregler om erstatning ved ekspropriasjon, når reguleringsplanen skal gjennomføres på denne måte – i realiteten forhindrer eller vanskeliggjør kommunens reguleringsarbeid og spesielt reguleringsendringene. De fundamentale hensyn og prinsippene i gjeldende rettspraksis og lovverk må fastholdes her også.

6.6 Særlig om likhetshensyn

I og med at innrettelseshensynet og konsekvensene av dette må avgrenses på den måte som er beskrevet hittil, er det likhetshensynet som blir stående igjen som det reelle hensyn som kan tenkes å tilsi avvik i særlige unntakstilfeller fra prinsippet om at reguleringsplanen (og andre planer) avgjør en eiendoms verdi og dermed den erstatning som skal betales ved ekspropriasjon.

Problemet blir dermed begrenset til å definere de tilfeller der likhetshensynet tilsier at det gjøres unntak, samt hvilken erstatningsmessig situasjon som i tilfelle følger av dette hensyn.

Innledningsvis er det grunn til å presisere problemstillingen på følgende måte:

I hvilken grad er det slik at den eventuelt urimelige kombinerte virkning av reguleringsplan og ekspropriasjon – sett ut fra likhetshensynet – tilsier et unntak fra det vanlige prinsipp om at reguleringsplanen legges til grunn ved verdiberegningen?

Videre blir det spørsmål om nærmere på hvilken måte og i hvilken utstrekning unntaket skal gjennomføres, hensett til det fundamentale hensyn som i tilfellet er begrunnelsen for unntaket – altså likhetshensynet.

Et kjent utgangspunkt er her fra rettspraksis at unntaket ikke går lenger enn til det som betegnes som “strøkspris”, eller den vanlige byggetomtverdi i strøket – idet nettopp en slik gjennomføring av unntaket er det som likhetshensynet i særlig grad gir en begrunnelse for. Dette står i motsetning til andre og mer gunstige utnyttelsesmuligheter, som ikke lenger har noen aktualitet for vedkommende eiendom, i og med at noen reguleringsplan med slik alternativ utnyttelse ikke lenger er noen realitet.

Den alternative utnyttelse er ved omreguleringen eller i det hele ved det nye planvedtak simpelthen flyttet over til et annet sted. Det er skjedd en kanalisering av utnyttelsen, bort fra det opprinnelig planlagte sted. Noen grunn til å erstatte den alternative utnyttelsesmulighet foreligger derfor i utgangspunktet ikke.

Ved behandling av likhetshensynet er det videre viktig å være oppmerksom på at dette er et hensyn av relativ vekt.

Det har vært mange ulike oppfatninger blant norske jurister og andre om likhetshensynets innhold og betydning i relasjon til disse spørsmålene, og det er nødvendig å være klar over både disse ulikhetene og over at det har foreligget det man i dag må kunne karakterisere som klare misforståelser i endel kretser både av faktiske og av rettslige forhold.

Både forskjellene i de holdninger og synspunkter som har gjort seg gjeldende i relasjon til likhetshensynet og ekspropriasjonsretten, og en del misforståelser og skjeve synspunkter som har blitt fremført, illustreres meget godt av likhetsbetraktningene i relasjon til Grl. § 105 om full erstatning ved ekspropriasjon. Her er også Høyesteretts plenumsdom i Kløftasaken, Rt. 1976 s. 1, og det som er blitt anført i forbindelse med denne dommen, av betydelig interesse.

Det fremgår av det som er objektivt påviselige fakta, at vi i realiteten har flere stadier når det gjelder hvilken vekt likhetsargumentet skal anses for å ha – og spesielt hvor tungtveiende likhetshensynet som et viktig reelt hensyn og dermed en relevant rettskildefaktor skal være i fortolkningen av begrepet “full erstatning”.

1. Det er naturlig først å nevne den tradisjonelle oppfatning i norsk statsrett og ekspropriasjonsrett, som ganske enkelt gikk ut på at man måtte operere med en praktisk talt absolutt likhetsgrunnsetning.

   Ekspropriaten skulle altså ha krav på samme økonomiske situasjon som han ville hatt dersom han hadde fått beholde eiendommen, og samme økonomiske situasjon som andre eiere i tilsvarende situasjon som fikk beholde sine eiendommer uten ekspropriasjon og dermed kunne utnytte dem på frivillig basis. Dette har vært det grunnleggende synspunkt i norsk statsrettslig teori både hos Aschehoug, Morgenstierne og Castberg, og det ble ført videre av Andenæs. Som den mest fremstående representant for denne tradisjonelle teori, hevdet Andenæs så sent som i LoR 1975 s. 243 flg. at eieren hadde krav på samme økonomiske stilling som om ekspropriasjonen ikke hadde kommet, og at lovgiver bare kunne regulere ekspropriasjonserstatningene i relasjon til særlige tvilsspørsmål, som Grunnloven ikke ga svar på.

2. Mot dette syn gjorde jeg for min del innvendinger, bl.a. i min bok Grunnlovens grenser (1968). Blant annet ut fra en nærmere analyse av årsaks- og tapsbegrepet ble det påvist at det skulle være betydelige muligheter for en mer liberal grunnlovsfortolkning, slik at det kunne gjøres fradrag i en viss grad for samfunnsskapt verdistigning. Det samme fulgte av den grunnleggende rettskildemessige betraktning at likhetshensynet ikke var noe mer enn et hensyn av relativ vekt, som måtte veies mot andre hensyn. Hverken her eller i andre grunnlovstekster behøver ordlyden å være absolutt avgjørende, slik at reelle hensyn kan gi et visst grunnlag for innskrenkende fortolkning.

   I Kløfta-dommen i Rt. 1976 s. 1 inntok samtlige høyesterettsdommere, med ulike nyanser, det syn at man ikke kunne fastholde den tradisjonelle oppfatning.

   Samtlige dommere tillot lovgiver å gjennomføre etter omstendighetene betydelige fradrag i den bokstavelig talt fulle erstatning for samfunnsskapt verdistigning. Som fremholdt også av Stordrange, var det ingen av de 17 dommere som fastholdt den tradisjonelle teori – som meget bastant var blitt hevdet av Andenæs, så sent som rett forut for dommen, altså i 1975.

3. Foranledningen til at Høyesterett overhodet fikk grunnlovspørsmålene til prøvelse, og at det ble noen Kløfta-dom eller i det hele noen dom om dette overhodet, var – selvfølgelig – at det først var vedtatt en lov med et slikt innhold at det kunne bli spørsmål om å diskutere forholdet til Grunnloven.

   Dette hadde som kjent skjedd ved den første ekspropriasjonserstatningsloven, av 26. januar 1973. Denne var basert på at både Regjeringen ved Ot.prp. nr. 56 (1970-71), Justiskomitéens flertall i Innst. O. nr. XXI (1971-72) og Stortingets flertall hadde her godtatt den prinsipielt nye og liberale grunnlovsfortolkning – altså at man ut fra reelle hensyn, og for så vidt ved en avveining i forhold til både likhetshensynet og Grunnlovens ordlyd, kunne vedta visse begrensninger i ekspropriasjonserstatningen ut fra at det var tale om samfunnsskapt og i prinsippet dermed ufortjent verdistigning. Det var tale om spesielt mulighetene for verdiøkning ved fremtidig bruksendring, og for så vidt da en del av eiendomsverdien som ikke var resultatet av grunneierens egen innsats.

   Selve dette prinsipielle syn ble lagt til grunn for lovvedtaket, men slik at det samtidig var en forutsetning i Justiskomitéen at Regjeringen ville gjennomføre tilsvarende bestemmelser ved prisforskrifter for de frivillige salg.

   Det følger av dette at Stortingets vedtak av loven av 1973 på en måte var “mindre radikalt” og gikk kortere i å ta sikte på ulikhet mellom ekspropriater og andre, enn det som senere ble resultatet i en langvarig rettspraksis og senere lovgivning, med loven av 6. april 1984.

4. Kløfta-dommens flertall tok klart sikte på å fastslå hva som skulle være gjeldende rett – ut fra en fortolkning og anvendelse av loven av 1973, men med bruk av Grl. § 105 som tolkningsmoment – i en situasjon der prisforskrifter ennå ikke hadde blitt vedtatt. Flertallets syn og dermed Rt. 1976 s. 1 som grunnlovsprejudikat gikk således ut på at det kunne vedtas, og faktisk var vedtatt som gjeldende norsk rett en etter omstendighetene betydelig grad av ulikhet mellom ekspropriater og personer som fikk beholde sine eiendommer og utnytte disse på frivillig basis. Kløfta-dommen ble dermed på en måte mer “radikal” og innebar en mindre grad av likhetenn det Justiskomitéens og Stortingets flertall hadde tatt sikte på.

5. Den samme grad av populært sagt mer “radikalisme” enn det Arbeiderpartiets og Venstres representanter i Stortinget hadde tatt sikte på ved lovvedtaket av 1973, fremgår av den senere og någjeldende lov av 6. april 1984. Også her fremgår det at det kan bli tale om etter omstendighetene betydelige fradrag for samfunnsskapt verdistigning, særlig med hjemmel i denne lovens § 5 fjerde ledd om å se bort fra investeringer og planer om dette fra oreignarens side, med mindre investeringene har vært gjennomført mer enn ti år før hovedforhandlingen i underskjønnet.

   Som påpekt også av Stordrange, går denne loven på en måte videre enn tidligere lov ved at den “generaliserer” de fradragsreglene fra den tidligere lov som er bakgrunnen. Mens loven av 1973 ikke ga hjemmel for fradrag av denne type i eiendommens verdi ved nåværende bruk (i praksis særlig ofte landbruksverdien), og heller ikke hjemmel for fradrag i verdien av bygninger eller anlegg eller andre innretninger, i motsetning til grunnarealer, gjelder justerings- og i praksis svært ofte da fradragsregelen i § 5 fjerde ledd helt generelt.

Det er også grunn til i denne forbindelse å understreke det poeng som ligger i mulighetene for bruk av prisregulering som et middel til å sikre likheten – slik at både de som selger (eller bruker) sine eiendommer på frivillig basis og ekspropriatene behandles mer eller mindre likt.

Det er en nær sagt utrolig kjensgjerning at personer som har kjempet for de tradisjonelle statsrettslige og ekspropriasjonsrettslige synspunkter – i retning av en mer eller mindre absolutt likhet – samtidig har kunnet fremstå som forkjempere for grunneierrettigheter og for grunneiernes økonomiske posisjoner. Poenget er her det helt enkle at dersom flertallet i Stortinget først ønsker å begrense ekspropriasjonserstatningene, vil det også være naturlig for Stortingets flertall eller den sittende regjering å gå inn for prisregulering – dersom dette skulle være nødvendig for å opprettholde likheten, av den grunn at man ellers kan risikere at intensjonene med ekspropriasjonserstatningslovgivningen ikke blir gjennomført.

Som omstendighetene omkring loven av 1973 illustrerer, er altså de tradisjonelle synspunkter omkring Grl. § 105 egnet til å skade både grunneierinteresser og andre interesser, på den måten at man risikere å få en prisregulering av de frivillige salg – uten at denne prisreguleringen i seg selv har tilstrekkelige grunner for seg.

En realistisk drøftelse av likhetshensynets betydning i relasjon til spørsmålet om reguleringsplanens betydning for ekspropriasjonserstatningenes størrelse, må ta utgangspunkt i den erkjennelse at likhetshensynet bare er et hensyn av relativ vekt. Erkjennelsen må gå ut på at dette hensynet må avveies mot andre reelle hensyn. Videre må en realistisk drøftelse ta utgangspunkt i at det har gjort seg gjeldende nokså alvorlige misforståelser omkring disse spørsmål.

Særlig viktig er det selvfølgelig at man tenker korrekt ut fra både Grunnloven og likhetshensynets betydning rent generelt – altså at man innser at noen absolutt likhetsgrunnsetning er det ikke plass for i norsk rett. Hele gjeldende lov, og ikke bare behandlingen av de enkelte spørsmål om spesielt reguleringsplanens betydning for erstatningens utmåling, er basert på at man i en viss grad må se bort fra likhetshensynet – fordi andre hensyn anses som mer tungtveiende.

Hvis man stadig henger fast i eldre forestillinger om en absolutt likhetsgrunnsetning i ekspropriasjonsretten, er man nødvendigvis ikke i stand til å vurdere disse spørsmål på den måte gjeldende rett og de for lengst aksepterte (tverrpolitisk) synspunkter i Stortinget forutsetter. Man kan – litt populært sagt – ikke operere som jurist med absolutte likhetsbetraktninger når noe annet er slått fast i gjeldende norsk lov, endog etter et lovforslag fremsatt av regjeringen Willoch i den tid denne var ren Høyre-regjering (se Ot.prp. nr. 50 for 1982-83). Loven er helt ut i samsvar med forslagene fremsatt i denne proposisjonen.

Dette er særlig viktig å være oppmerksom på av den grunn at det har fremkommet uriktige eller misvisende påstander i motsatt retning fra relativt fremtredende juridisk hold.

Eksempelvis kan nevnes at enkelte jurister har kommet med påstander om at det i problemstillingen omkring loven av 26. januar 1973 og i Kløfta-dommen i Rt. 1976 s. 1 var tale om et valg mellom erstatning etter bruksverdi og erstatning etter omsetningsverdi. Det har endog vært påstått at loven gikk ut på erstatning bare etter bruksverdi, mens Kløfta-dommen skulle ha kommet til det resultat at eieren ikke kunne avspises med bruksverdi, men måtte ha krav på erstatning også etter omsetningsverdien (dersom denne var den høyeste). Dette er fullstendig uriktig, og i beste fall en total misforståelse av såvel den da aktuelle lov av 1973 som Høyesteretts prøvelse av denne loven i 1976. Loven av 1973 sondret (i likhet med någjeldende lov av 1984) overhodet ikke mellom bruksverdi og omsetningsverdi, slik at eieren bare skulle ha krav på det ene av de to alternativer etter lovens bestemmelser. Tvert imot ga loven av 1973 eieren rett til det høyeste av disse to alternativer, ut fra den samme prinsipielle holdning og bestemmelse som nå finnes i loven av 1984 § 4 første ledd. Problemstillingen gjaldt noe helt annet – nemlig at loven av 1973 spesielt for grunnarealer tok utgangspunkt i grunnarealets salgs- og bruksverdi ved nåværende utnyttelsesmåte, kombinert med muligheter til høyere erstatning ut fra verdien av tilsvarende arealer i distriktet. Det var her tale om en felles ramme, eller et felles utgangspunkt for både bruksverdi og omsetningsverdi – som ble behandlet som likestilte alternativer, i likhet med tradisjonell norsk ekspropriasjonsrett like så vel som den nye lov av 1984.

Den slags uakseptabel sammenblanding av bruksverdi kontra salgsverdi med det felles utgangspunkt og beregningsgrunnlag for begge alternativer – og da spesielt arealers verdi etter nåværende bruksmåte, kontra verdi basert på forventninger om fremtidig bruksendring – har endog vært anført av jurister som har kommet med generelle synspunkter om Høyesteretts prøvelsesadgang overfor lovgivning og det nærmere innhold i denne prøvelsesadgang. Det må være tillatt å si at det må være et absolutt vilkår før man faglig kan uttale seg generelt om slike problemstillinger, og om Kløfta-dommens betydning i denne forbindelse, at man først setter seg inn i hva den da aktuelle lov virkelig gikk ut på, og dermed hvordan Høyesterett fortolket og anvendte (og eventuelt satte til side) nettopp denne lov. Har man ikke oppfylt dette minstekravet, kan man ikke på faglig forsvarlig grunnlag uttale seg om Kløfta-dommen i det hele tatt; og heller ikke om denne dommens betydning i relasjon til mer generelle problemstillinger om domstolenes prøvelsesrett i relasjon til Grunnloven og den formelle lovgivning.

En annen misforståelse som har vært spredt i betydelig grad, er at Høyesterett i Rt. 1976 s. 1 satte loven av 1973 til side, eller at det bare er en strid om ord når det har vært stilt spørsmål om tilsidesettelse kontra anvendelse og fortolkning av loven. Høyesteretts flertall sa uttrykkelig følgende, som grunnlag for Høyesteretts videre anvendelse av loven av 1973 i Rt. 1976 s. 1 (spesielt s. 9):

“Før jeg tar fatt på de enkelte ankegrunner over overskjønnsrettens anvendelse av ekspropriasjonserstatningslovens §§ 4 og 5, må jeg innskyte den generelle bemerkning at loven gjelder meget vanskelige spørsmål. Motivene er ikke entydige og gir på flere punkter liten veiledning. Lovteksten er ikke klar. Loven er da også blitt forstått på høyst forskjellig måte i den foreliggende skjønnspraksis. Dette gjelder særlig § 5, som er særdeles komplisert og henviser til en rekke skjønnsmessige kriterier, hvis generelle innhold og innbyrdes samspill i den enkelte sak nødvendigvis må by på store problemer. Når det ligger slik an, må domstolenes adgang til å anvende grunnlovens § 105 som tolkingsprinsipp være vesentlig friere enn om man hadde stått overfor en mer konsis lov. Dette har da også støtte i lovens forarbeider (uthevet her).”

Det må være tillatt å si at det er en direkte usann opplysning når det på tross av dette har vært gitt inntrykk av at Høyesterett satte loven av 1973 til side, istedenfor å fortolke og anvende den med bruk av Grunnloven som tolkingsprinsipp. Det er, som det fremgår, slik at Høyesterett uttrykkelig selv anvendte synsvinkelen “tolkingsprinsipp” istedenfor tilsidesettelse, og endog begrunnet dette med lovens egen utforming og med lovens egne forarbeider. Spørsmålet om “tilsidesettelse” er nødvendigvis i en slik situasjon et rent hypotetisk spørsmål, som Høyesterett ikke drøftet engang obiter dicta.

Man kan ikke se bort fra den mulighet at slike uriktige opplysninger om hva som skjedde i Rt. 1976 s. 1, har vunnet betydelig tiltro, og at slike uriktige opplysninger har bidradt til å styrke det uriktige inntrykk av de tradisjonelle juridiske teorier omkring ekspropriasjonsrett og statsrett fremdeles er holdbare – og at likhetsprinsippet derfor har en mer absolutt gyldighet og større tyngde enn det faglig og generelt samfunnsmessig i dag er grunnlag for. Det minnes igjen om at de moderne ekspropriasjons- og statsrettslige synspunkter i dag er tverrpolitisk aksepterte gjennom Stortingets lovvedtak av 1973 og 1984 – med forskjellige partier som utgjorde flertallet ved de to lovvedtakene – og at en opprettholdelse av de tradisjonelle synsmåter i realiteten er i strid med helt grunnleggende prinsipper i norsk lovgivning i dag. Det kan her vises til fremstillingen hos Stordrange og Lyngholt, som med rette peker på at det er et paradoks at den regjering som i 1983 foreslo nye og moderne regler basert på en liberal grunnlovsforståelse, hadde medlemmer som i 1973 trodde at de på grunn av den tradisjonelle teori fra Andenæs m.fl. var utelukket fra å vedta slike regler som de nå fant ønskelige.

Det hører også med til de feilaktige forestillinger som ble forsøkt skapt fra visse hold, at Kløfta-dommen skulle være i samsvar med det tradisjonelle synspunkt at en eier ikke skal stilles dårligere ved en ekspropriasjon enn han ville stått ved frivillig salg eller annen frivillig utnyttelse av eiendommen. Som det fremgår, var det nettopp ikke dette Høyesterett kom til. Og det var som nevnt ingen av dommerne som tok et slikt standpunkt. Særlig oppsiktsvekkende er det at forsøkene på å gi inntrykk av at den tradisjonelle og absolutte likhetsgrunnsetning som var blitt fastholdt, ble servert i tilknytning til en dom som innebar en større grad av ulikhet mellom ekspropriater og andre, enn det som hadde vært forutsetningen for selve flertallets lovvedtak i 1973 (som jo forutsatte at likheten skulle populært sagt “gjenopprettes”, ved at det også ble innført prisforskrifter i relasjon til de frivillige salg, og da basert på det samme prinsipper som ekspropriasjonserstatningsloven).

Likhetshensynet må altså reduseres til dets rette dimensjoner. Spørsmålet blir så hvorvidt og i hvilken utstrekning en likhetsbetraktning av denne karakter – altså på det riktige nivå – tilsier at det gjøres unntak fra prinsippet om at reguleringsplanen må legges til grunn ved beregningen av en eiendoms økonomiske verdi ved ekspropriasjon.

Det synes som om svaret på dette må bli følgende:

1. Det kan bare gjøres unntak fra prinsippet om reguleringsplanens betydning for eiendommens verdi i de tilfeller som tradisjonelt har gått inn under de unntaksregler som her er utviklet i rettspraksis – altså det som i korthet beskrives som gate, vei m.v. I en viss grad kommer også mindre friarealer innimellom ellers bebygd eller bebyggelig grunn inn i dette bildet, iallfall slik rettspraksis har anvendt synsmåtene i nyere tid. Det er grunn til å understreke at den viktige plenumsdom i Rt. 1977 s. 24 her nevner “lekeplasser”, ikke “plasser” (slik dommen av 1977 imidlertid er gjengitt i Rt. 1996 s. 521 på dette punkt).

2. I de tilfeller som således faller inn under unntaksregelen, må rettsvirkningen bli at erstatning ytes opp til den generelle byggetomtverdi eller en annen generell verdi i vedkommende strøk. Det kan ikke være grunnlag for å gi erstatning for en særlig og høyere nytteverdi, som var knyttet til en tidligere eller alternativ regulerings- og utbyggingsmulighet, den som ville eksistert dersom den tidligere regulering hadde blitt opprettholdt. Den relevante etterspørsel er flyttet over til et annet sted, i og med at reguleringsplanen med sikte på denne andre og mer gunstige utnyttelse ikke lenger foreligger på den tomt som er regulert og skal eksproprieres. Likhetshensynet tilsier det som er den generelle verdi i strøket, ikke mer.

Det bemerkes for ordens skyld at Høyesteretts antakelse av det motsatte i Rt. 1996 s. 521 kun er en anvendelse av det som ble ansett som hittil gjeldende rett – og ikke gir uttrykk for hva som er riktig eller rimelig i et lovgiverperspektiv. Dommen av 1996 gir i og for seg inntrykk av å bygge videre på det Høyesterett slo fast i plenum i Rt. 1977 s. 24, uten forklaring angående hvorfor man skulle komme til et annet resultat enn det dommen av 1977 ellers klart slo fast, nemlig at det er “strøkspris” som skal betales når man i samsvar med de her aktuelle synsmåter ser bort fra reguleringsplanens verdireduserende effekt.

Det vises for øvrig til Fleischers mer omfattende fremstilling inntatt som vedlegg 1.

Det som fremgår av denne mer omfattende utredning, er etter Fleischers syn materiale av avgjørende betydning for utvalgets utredning og for de konklusjoner som han trekker. Materialet er avgjørende både i relasjon til analysen og forståelsen av de reelle hensyn – som det har vært utvalgets hovedoppgave å utrede og fremme forståelse av – og i relasjon til rettskildematerialet samt gjeldende rett og andre faktorer; for så vidt dette kan være av betydning, eller rent faktisk har blitt anført, som premisser for utvalgets forslag. Materialet består av elementer som både er objektivt konstaterbare og konstaterte (og representerer således ikke bare Fleischers syn). Materialet, inklusive det som gjelder påvisning av mangler i det som ellers er anført, hører etter Fleischers oppfatning hjemme i selve utredningen, og skulle ikke (slik det faktisk er skjedd, i strid med Fleischers syn) vært plassert bare som et ”vedlegg”.