12 Overføring av leieavtaler til skyldnerens lokaler

I brev 4. april 1997 til Justisdepartementet har Næringslovutvalget påpekt at leiekontrakter har utgjort et viktig element i enkelte planlagte konkurser, bl.a. i serveringsbransjen. Mønsteret er gjerne at det etableres to selskaper. Det ene selskapet (holdingselskapet) har hånd om leiekontrakten til lokalene og fremleier disse til det andre selskapet, som skal stå for selve driften (driftsselskapet). Sistnevnte selskap tappes for midler i driftsperioden og styres mot en konkurs. Da de som står bak selskapene ønsker å fortsette virksomheten (men med sanert gjeld), blir det viktig for dem å hindre at boet nyttiggjør seg leiekontrakten gjennom videre overdragelse. I praksis vil den aktuelle leiekontrakten derfor være gjort uoverdragelig.

Næringslovutvalget foreslo en tilføyelse i dekningsloven § 7-10 som gir boet rett til å overdra eventuelle leieretter sammen med en samlet overdragelse av skyldnerens virksomhet. Næringslovutvalget mener denne regelen vil sette en stopper for den omtalte formen for konkursspekulasjon.

I departementets høringsnotat 6. september 2001 heter det:

«I den nye husleieloven (lov 26. mars 1999 nr. 17) § 8-4 er det innført en ny regel som går ut på at en leier av lokale med utleierens godkjenning kan overføre sin leierett i forbindelse med en overføring av den virksomhet som drives i lokalet. Utleieren kan bare nekte overføring dersom den nye leierens forhold gir saklig grunn til det, jf. § 8-4 tredje ledd første punktum. Ifølge forarbeidene til bestemmelsen omfatter uttrykket «overføring» både frivillige og tvungne erverv, og leierens konkursbo kan også nyttiggjøre seg overføringsadgangen, jf.Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 194. Et vilkår for overdragelse etter § 8-4 er at erververen av leieretten må ha til hensikt i hovedsak å videreføre den virksomheten som avhenderen drev. Bestemmelsen i § 8-4 kan fravikes ved avtale, jf. husleieloven § 1-2. Dersom den skal anses fraveket, må det antakelig stå uttrykkelig i leiekontrakten at leieretten ikke kan overføres i forbindelse med overdragelse av virksomhet. Overdragelse av leierett til lokale i andre tilfeller er det som hovedregel ikke adgang til uten utleierens samtykke, jf. husleieloven § 8-1.

De problemene med konkursspekulasjon som Næringslovutvalget sikter til, vil etter dette oppstå i tilfeller hvor det er fastsatt i leiekontrakten at den ikke skal kunne overdras sammen med overdragelse av virksomheten.

Næringslovutvalgets forslag går ut på at det i dekningsloven § 7-10 tas inn et nytt fjerde ledd som skal lyde:

«Dersom boet vil overdra skyldnerens virksomhet til tredjemann, har erververen rett til å tre inn i leieavtalen i den utstrekning virksomheten fortsetter i lokalene. Første ledd annet punktum gjelder tilsvarende i forhold til erververen. Overføring kan bare nektes dersom utleier har saklig grunn til det. Avtalebestemmelse om at leieavtalen ikke kan overdras, er ikke bindende for boet.»

Næringslovutvalgets forslag er utformet før den nye husleieloven trådte i kraft. Med den nye regelen i husleieloven § 8-4 blir realiteten i forslaget at en avtalebestemmelse om at en leieavtale til lokaler ikke kan overdras sammen med overdragelse av virksomheten, ikke skal være bindende for leierens konkursbo. En slik regel kan gis en enklere formulering ved at dekningsloven § 7-10 gis et nytt fjerde ledd som skal lyde:

«En avtalebestemmelse om at leieavtalen ikke kan overdras sammen med overdragelse av den virksomhet som drives i lokalet, er ikke bindende for boet.»

En slik bestemmelse vil få anvendelse både på leieavtaler og fremleieavtaler.

En innvending mot å innføre en slik regel er at den kan ramme uheldig i tilfeller hvor en leieavtale er gjort uoverdragelig av andre grunner enn for å hindre at et eventuelt konkursbo nyttiggjør seg kontrakten. Riktignok vil utleieren fremdeles kunne nekte overdragelse dersom det er saklig grunn til det, men det kan vel forekomme tilfeller der det likevel er gjort unntak fra husleieloven § 8-4 i avtalen uten at dette har vært motivert av muligheten for konkursspekulasjon.»

Samtlige høringsinstanser som uttaler seg om spørsmålet, er positive til å innføre en regel om at konkursboet skal kunne overdra leiekontrakten i forbindelse med overdragelse av skyldnerens virksomhet. Dette gjelder Nærings- og handelsdepartementet, Konkursrådet, Riksadvokaten, Rusmiddeldirektoratet, Skattedirektoratet, Oslo skifterett og byskriverembete, Trondheim byfogdembete, Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningenog Næringslivets Hovedorganisasjon.

Rusmiddeldirektoratetuttaler:

«Direktoratet slutter seg til utkastet til dekningsloven § 7-10 nytt fjerde ledd som vil gjøre det mulig for boet å overdra en i utgangspunktet uoverdragelig leieavtale sammen med virksomheten som drives i lokalet. Dette vil på en effektiv måte hindre at et holdingselskap etter en styrt konkurs av et driftselskap kan drive virksomheten videre i de leide lokalene og det med sanert gjeld.»

Trondheim byfogdembeteuttaler:

«Trondheim skifterett støtter forslaget om at konkursboet skal kunne overdra leiekontrakten i forbindelse med overdragelse av skyldnerens virksomhet. Dette synes å være et effektivt virkemiddel for å hindre «planlagte konkurser». Det har man sett innenfor serveringsbransjen hvor det er leiekontrakten som er verdifulle, men som boet i dag ikke får dra nytte av. I stedet overdrar utleier kontrakten til en ny driver - som også etter en tid går konkurs.»

Departementet foreslår etter dette å endre dekningsloven § 7-10 i samsvar med forslaget i høringsnotatet.