10 Forenkling
10.1 Gjeldende rett
Etter eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd skal eiendomsmeglingsforetaket ha en fagansvarlig person (fagansvarlig) som enten har eiendomsmeglerbrev, jf. § 4-2, advokatbevilling eller tillatelse etter § 4-3. Vedkommende skal være egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk. Dersom foretaket har en eller flere filialer, skal hver av disse ha en fagansvarlig som oppfyller kravene etter første og annet punktum. Finanstilsynet kan gi tillatelse til at samme person er fagansvarlig for mer enn ett foretak eller én filial.
Foretak og advokater som driver eiendomsmegling, skal etter loven § 7-1 informere om prisene på sine tjenester, slik at de lett kan ses av kundene, og departementet kan i forskrift gi nærmere regler om plikten til å gi prisinformasjon. Forskriftshjemmelen er ikke benyttet. Etter § 7-2 annet ledd skal oppdragstakeren utarbeide et skriftlig tilbud til potensielle oppdragsgivere basert på timepris og gi et anslag over den tid som antas nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Dersom oppdragsgiveren velger denne vederlagsformen, plikter oppdragstakeren å varsle oppdragsgiveren dersom medgått tid forventes å vesentlig overstige det som er angitt i overslaget. Uavhengig av avtalt vederlagsform skal oppdragstakeren etter paragrafen tredje ledd skrive regning. Regningen skal gjøre det mulig for oppdragsgiveren å bedømme arten og omfanget av arbeidet som er utført.
10.2 Utvalgets forslag
Utvalget viser i NOU 2021: 7 avsnitt 11.4.2 til at dets forslag bl.a. om å flytte sentrale bestemmelser om budgivningen fra forskrift til lov bidrar til at loven blir mer oversiktlig og tilgjengelig for den alminnelige bruker. I tillegg fremmer utvalget noen konkrete forslag til forenklinger i loven:
«Fjerne krav om timepristilbud
Eiendomsmegler har plikt til å gi tilbud på timepris, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-2 andre ledd. Plikten gjelder uavhengig av om boligselgere ønsker at oppdraget blir fakturert etter timepris, og de fleste oppdrag inngås med enten fastpris eller provisjonsbasert vederlag. Utarbeidelse av timepristilbud er neppe særlig kostnadskrevende for salg av en normal bolig, men kan kreve større innsats for unike og kompliserte salgsoppdrag. Formålet har vært å gjøre kundene mer prisbevisste, men har neppe hatt den tilsiktede virkningen når de aller fleste likevel velger fastpris eller provisjonsbasert vederlag. Utvalget foreslår derfor at plikten til å gi timepristilbud oppheves, se punkt 20.4.4. Etter forslaget vil eiendomsmegleren og kunden stå fritt til å avtale om det skal gis timepristilbud.
Fjerne krav til å skrive rekning på medgått tid
I alle salg skal eiendomsmegleren skrive rekning som viser antall timer medgått i de enkelte faser av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-2 tredje ledd. Formålet har vært å få ned prisen på eiendomsmeglingstjenestene ved å synliggjøre reell tidsbruk og kostnadene ved dette. Det er imidlertid usikkert om plikten til å skrive rekning har noen virkning på vederlaget. For det første avtales vederlagets størrelse og form ved oppdragsinngåelsen, og det blir betalt før oppdragsgiveren mottar rekningen. For det andre går det for de fleste boligselgere lang tid fra et boligsalg til det neste, slik at tidsbruken i ett oppdrag har begrenset overføringsverdi til det neste. I punkt 20.4.4 er det anført flere argumenter, og utvalget foreslår at kravet om å skrive rekning på medgått tid, utgår.
Fjerne krav om prisopplysninger i salgsoppgaven
Eiendomsmeglingsvirksomhetene er forpliktet til å opplyse om hva som er avtalt om vederlaget i salgsoppgaven, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 14. Ettersom dette er opplysninger som allerede foreligger, er kostnaden av kravet for selve oppgaven med å lage salgsoppgaven svært liten. Ut fra andre hensyn, som er drøftet i punkt 19.3.6.3, mener utvalget at kravet bør fjernes. Forslaget om å fjerne kravet innebærer likevel en forenkling av salgsoppgaven.
(…)
Fjerne krav om tillatelse for delt fagansvar innenfor foretak
For at samme person skal være fagansvarlig for mer enn ett foretak eller én filial, er det krav om tillatelse fra Finanstilsynet, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-9 andre ledd siste punktum. Et flertall i utvalget, medlemmene Moen, Anundsen, Edlund, Hauge, Kasland, Nordskog-Inger, Pauriene, Pihl, Skjelbostad og Tuv, mener styret i det aktuelle foretaket er nærmest til å vurdere hva som er forsvarlig innretting av fagansvaret. Flertallets forslag gjelder kun forenklingen av delt fagansvar for flere filialer innenfor samme foretak, og ikke mellom ulike foretak. Et mindretall, medlemmet Bergem, mener kravet om tillatelse for delt fagansvar, bør videreføres uten endringer. Mulig forenkling av tillatelse for delt fagansvar og ulike syn i utvalget, er nærmere drøftet i punkt 15.4.7.1.»
Om forslaget om å fjerne krav om tillatelse for delt fagansvar innenfor foretak skriver flertallet bl.a. følgende i NOU 2021: 7 avsnitt 15.4.7.1:
«Dersom Finanstilsynet i forbindelse med tilsynsarbeidet skulle komme til at en ordning med delt fagansvar for flere filialer i et foretak ikke er forsvarlig, vil Finanstilsynet uansett kunne pålegge foretaket å rette på forholdet i medhold av finanstilsynsloven § 4. Det benyttes også delt fagansvar mellom to eller flere foretak i samme kjede/franchise, men for disse foreslår flertallet at kravet om dispensasjon fra Finanstilsynet til delt fagansvar, opprettholdes. Begrunnelsen for dette er at det, i motsetning til internt i et foretak, ikke er gitt at separate foretak har felles internkontrollsystem eller bruker samme fagsystem, selv om det er tilfellet i mange kjeder. Flertallet mener derfor det fortsatt er behov for at Finanstilsynet skal foreta vurderingen av om delt fagansvar for to eller flere foretak anses forsvarlig.»
Mindretallet (medlemmet Bergem) skriver i samme avsnitt bl.a. at:
«For å oppfylle pliktene som ligger i fagansvaret på en god måte, er det nødvendig med en viss nærhet mellom den fagansvarlige og de ansatte i foretakene/filialene. Dette medlem er enig i at teknologisk utvikling åpner for nye muligheter for kontroll, og at dette har relevans i vurderingen av hva som er en forsvarlig organisering. Muligheten for digital kontroll av dokumenter og arbeidsprosesser kan imidlertid ikke erstatte verdien av tilstedeværelse. Kontrolloppgaver kan løses digitalt i større grad enn tidligere. Den fagansvarliges oppgaver er imidlertid ikke begrenset til dette, og eiendomsmeglerne har behov for nærhet til og mulighet for dialog med den fagansvarlige.»
Utvalgets forslag om å fjerne krav om prisopplysninger i salgsoppgaven behandles i kapittel 4 i denne proposisjonen. Utvalgets flertall foreslår også lempinger i konsesjonskrav til næringsmegling og utleiemegling basert på et bredere forslag om innføring av flere konsesjonstyper, som ikke behandles i denne proposisjonen. I tillegg foreslår utvalget forskriftsendringer for å åpne for at alle kjøpekontrakter kan oppbevares elektronisk.
10.3 Høringsinstansenes syn
Huseierne uttrykker støtte til utvalgets flertalls forslag om å åpne for at samme person kan være fagansvarlig for flere filialer i loven § 2-9, mens Eiendom Norge uttaler:
«Mange eiendomsmeglingsforetak drives i dag gjennom franchisevirksomhet, hvor felles fag-/kvalitetsavdeling, felles fagsystem og felles rapportering er en del av selve konseptet. Eiendom Norge mener derfor at franschiseselskap med slike felles system bør likestilles med heleide selskap i spørsmålet om delt fagansvar.»
Norges Eiendomsmeglerforbund uttrykker bekymring for at flertallets forslag vil kunne svekke kvaliteten på tjenestene og uttaler bl.a. følgende:
«Fagansvarlig har en viktig og sentral rolle for å sikre at den eiendomsmeglingsfaglige virksomheten i foretaket, eller filialen, foregår i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk.
Norges Eiendomsmeglerforbund er av den oppfatning at det er behov for en viss nærhet, både fysisk og relasjonelt, mellom den fagansvarlige og de ansatte i foretaket eller filialen.
Forbundet tiltrer utvalgsmedlemmet Bergems begrunnelse som er inntatt i NOU s 178 om at teknologisk utvikling åpner for nye muligheter for kontroll, og at dette har relevans i vurderingen av hva som er en forsvarlig organisering. Muligheten for digital kontroll av dokumenter og arbeidsprosesser kan imidlertid ikke erstatte verdien av tilstedeværelse. Den fagansvarliges oppgaver er ikke begrenset til kontrolloppgaver, og både ansvarlige meglere, eiendomsmeglerfullmektiger og medhjelpere har behov for nærhet til og mulighet for dialog med den fagansvarlige.»
Advokatforeningen, Handelshøyskolen BI, Norges Eiendomsmeglerforbund og Norske Boligbyggelags Landsforbund uttrykker støtte til utvalgets forslag om å fjerne krav om timepristilbud og regning, jf. loven § 7-2 annet og tredje ledd, og Advokatforeningen uttaler bl.a. følgende:
«Etter det Advokatforeningen kjenner til er betaling etter medgått tid lite brukt i praksis, og tilbud og rekning fremstår stort sett som helt identiske. Dette indikerer at tilbudene, og rekningen, i liten grad er reelle og mest er benyttet som standardiserte oppstillinger for å tilfredsstille lovens krav. Siden tilbud og rekning alltid er dyrere enn provisjonspris, synes det som om tilbudene er overpriset. Det er etter Advokatforeningens syn lite hensiktsmessig å opprettholde en plikt til å tilby noe som i praksis ikke er i bruk og som ikke etterspørres som følge av prisingen.»
Lars Halvor Ova Johnsen (førstelektor ved universitetet i Sørøst-Norge) støtter forslaget om fjerne krav om timepristilbud, men foreslår en ny regel «der foretaket plikter å utarbeide tilbud for medgått tid dersom forbruker etterspør slikt tilbud, og en videreføring av plikten til å ta oppdraget på for medgått tid, dersom forbruker ønsker en slik vederlagsform». Johnsen beskriver videre sitt forslag slik:
«I tillegg bør en slik regel konkretisere at standardiserte pristilbud ikke tilfredsstiller lovens krav, og at det skal gis et realistisk og konkret overslag over tidsbruken i det enkelte oppdrag. Et slik anslag må basere seg på meglers faglige, forsvarlige og lojale vurderinger av forventet tidsbruk. Det er kun et reelt tidsanslag som kan gi grunnlag for et reelt valg av vederlagsform, og på en slik måte kan den någjeldende lovens intensjon likevel oppfylles til forbrukernes beste. Siden meglerforetakene så langt har ført timelister over medgått tid, vil de ha et godt grunnlag for å vurdere tidsbruken konkret i det enkelte tilfelle.»
Johnsen er uenig i utvalgets forslag om å fjerne kravet om å skrive regning og uttaler bl.a. følgende:
«En eventuell opphevelse av å føre regning er en nedbygning av forbrukervernet. I 2021 bør en forbruker ha et absolutt krav på å motta en regning som angir tidsbruken og kostnaden med eiendomsmeglingsoppdraget. Oppdraget er isolert sett kostbart, og det relaterer seg til formidling av et formuesobjekt som har svært stor økonomisk verdi, og ofte svært stor affeksjonsverdi, for forbruker.
Utvalget begrunner som nevnt forslaget med å oppheve plikten med at den ikke treffer formålet å ‘redusere kostnadene ved bruk av eiendomsmegler, gjennom å synliggjøre reell tidsbruk og kostnadene ved dette.’ Jeg mener imidlertid at dette ikke fullt ut gjenspeiler hovedformålet med bestemmelsen. Hovedformålet er angitt direkte i ordlyden, jf. § 7-2 (3) 2. pkt. Her fremkommer det at ‘[r]ekningen skal gjøre det mulig for oppdragsgiveren å bedømme arten og omfanget av arbeidet som er utført’ (min utheving). Bestemmelsen skal dermed ikke bare reduseres kostandene og bidra til økt prisbevissthet, men også sette forbruker i stand til å vurdere hva vedkommende betaler for i det konkrete oppdraget. Regningen bidrar til å gi oppdragsgiver et overordnet grunnlag for å vurdere arten og omfanget av eiendomsmeglingstjenesten. En slik regning kan dermed være av betydning for forbruker i vurderingen av om tjenesten er kontraktsmessig utført og i samsvar med kravene i lov og forskrift. Regningen vil dermed kunne være et naturlig utgangspunkt, og viktig dokument, dersom forbruker vurderer å kreve nedsettelse av meglers vederlag i medhold av emgll. § 7-7 eller fremme krav om erstatning. I en vurdering av kvaliteten på tjenesten, vil regningen kunne være av betydning uavhengig av hvilken vederlagsform som er avtalt. Forbrukers mulighet til å kontrollere hva vedkommende betaler for, blir særlig viktig siden betalingen reelt sett gjennomføres før forbrukeren mottar regningen.[note 86] Utvalget belyser også en økt tilbøyelighet til å klage på eiendomsmeglingstjenesten fra 2016.[note 87] En utfyllende regning som belyser det arbeidet som gjøres i det enkelte oppdraget, vil delvis kunne være konfliktdempende i enkelte oppdrag, og konfliktskapende i et annet. I alle tilfeller må dette anses som god forbrukerbeskyttelse, siden den i begge situasjoner innebærer en bevisstgjøring av forbruker. En synliggjøring av de relativt omfattende oppgaver eiendomsmegler utfører i det enkelte oppdraget vil også være sentralt i et rent omdømmemessig perspektiv. Den alminnelige forbruker er nok ikke i god nok grad bevisst hvilke oppgaver en eiendomsmegler egentlig utfører.»
Handelshøyskolen BI foreslår for øvrig at departementets forskriftshjemmel i loven § 7-2 femte ledd annet punktum omformuleres, slik at ikke bestemmelsen bare gir forskriftskompetanse når visse forhold skulle tilsi det.
10.4 Departementets vurdering
Fagansvarlig skal sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk, og har følgelig en viktig og sentral rolle i enhver eiendomsmeglingsvirksomhet. Det tilsier imidlertid ikke nødvendigvis at hver filial i et foretak må ha hver sin fagansvarlig, og Finanstilsynet kan i dag gi tillatelse til at samme person er fagansvarlig både for mer enn ett foretak og for mer enn én filial. Flertallet i utvalget mener at dagens modell bør endres for filialer av samme foretak, slik at det overlates til styret i det aktuelle foretaket å vurdere hva som er forsvarlig innretting av fagansvaret. Finanstilsynet vil kunne gi pålegg om endring hvis tilsynet kommer til at delt fagansvar for flere filialer ikke er forsvarlig. Departementet slutter seg til flertallets vurdering og forslag, siden det lettere vil gi foretakene mulighet for å tilpasse sin styringsstruktur til den konkrete virksomheten, uten at det skal gå på bekostning av forsvarligheten i driften. Endringen vil kunne gi forenklingsgevinster i foretakene og Finanstilsynet. Det vises til forslaget til § 2-9 annet ledd.
Som utvalget viser til, er utarbeidelse av timepristilbud neppe særlig kostnadskrevende i de fleste tilfeller, men kan kreve større innsats for visse salgsoppdrag. Utvalget stiller spørsmål ved om plikten til å utarbeide slike tilbud har bidratt til å gjøre kundene mer prisbevisste, mens Advokatforeningen skriver at tilbudene i praksis ikke brukes eller etterspørres som følge av prisingen. Etter departementets vurdering bør plikten til alltid å utarbeide skriftlig timepristilbud likevel videreføres. Selv om forbrukerne velger provisjonsbasert vederlag fordi slike tilbud prises lavere enn tilbud på medgått tid, kan timeprisen etter departementets vurdering bidra til å bevisstgjøre forbrukeren om kostnadene ved oppdraget.
Ifølge utvalget er det usikkert om dagens plikt for oppdragstaker til å skrive regning på medgått tid har noen virkning på vederlaget, siden vederlaget avtales ved oppdragsinngåelsen og betales før oppdragsgiveren mottar regningen. Utvalget viser dessuten til at det for de fleste boligselgere går lang tid fra et boligsalg til det neste, slik at tidsbruken i ett oppdrag har begrenset overføringsverdi til det neste. Etter departementets oppfatning kan imidlertid plikten til å skrive regning fremdeles ha en viktig funksjon i markedet, siden regningen skal gjøre det mulig for oppdragsgiveren å bedømme arten og omfanget av arbeidet som er utført, slik det er angitt i loven § 7-2 tredje ledd. Som Lars Halvor Ova Johnsen peker på i sitt høringssvar, vil regningen kunne være av betydning i en vurdering av kvaliteten på tjenesten, uavhengig av hvilken vederlagsform som er avtalt. Siden oppdragstaker uansett må antas å holde oversikt over tidsbruken knyttet til det enkelte oppdrag, vil forenklingspotensialet ved å fjerne regningsplikten dessuten være begrenset. Departementet mener derfor at utvalgets forslag om å oppheve plikten ikke bør gjennomføres.
Departementet er enig i høringsuttalelsen fra Handelshøyskolen BI om behovet for omformulering av forskriftshjemmelen i loven § 7-2 femte ledd annet punktum, som i dag gir mulighet for departementet til å fastsette nærmere regler om oppdragstakerens vederlag i forskrift, dersom forholdene når det gjelder omsetning av fast eiendom skulle tilsi det. Departementet foreslår en forenkling av hele forskriftshjemmelen i loven § 7-2 femte ledd, slik at den gir departementet mulighet til å fastsette nærmere forskriftsregler om oppdragstakerens vederlag, plikten til å gi tilbud basert på timepris og plikten til å skrive regning.
For øvrig vises det til at det i 2018 ble foretatt en rekke forenklinger i eiendomsmeglingsloven på grunnlag av forslag i Prop. 158 L (2016–2017), herunder om filialetablering, bruk av titler og melding til Finanstilsynet om endringer i foretaksledelsen.