4 Undersøkelses- og opplysningsplikt

4.1 Gjeldende rett

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd første punktum, skal oppdragstakeren sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Etter paragrafen annet ledd plikter oppdragstakeren før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger:

1. eiendommens registerbetegnelse og adresse,

2. eierforhold,

3. tinglyste forpliktelser,

4. tilliggende rettigheter,

5. grunnarealer,

6. bebyggelsens arealer og angivelse av alder og byggemåte,

7. eventuell adgang til utleie av eiendommen eller deler av denne til boligformål,

8. ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse,

9. verdien ved skattefastsettingen og offentlige avgifter,

10. forholdet til endelige offentlige planer, konsesjonsplikt og odelsrett,

11. spesifikasjon over faste løpende kostnader,

12. hvis kjøpesum er fastsatt, totalkostnad som omfatter andel av fellesgjeld, alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader,

13. hvis kjøpesum ikke er fastsatt, en samlet oppstilling som omfatter prisantydning, andel av fellesgjeld, alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader, samt summen av disse beløpene, og

14. hva som er avtalt om meglers vederlag.

Loven § 6-7 tredje ledd oppstiller ytterligere opplysningskrav ved omsetning av borettslagsandel og av aksje, andelsbrev, pantebrev eller annet atkomstdokument med tilknyttet leierett eller borett til bolig eller annet areal i bebygget eiendom, mens fjerde ledd omhandler formidling av sameieandeler og eierseksjoner. Femte ledd gjelder omsetning av parter eller aksjer i selskap. Etter sjette ledd kan departementet i forskrift fastsette nærmere regler om hvilke opplysninger som skal inntas i de ulike typene salgsoppgaver, samt fastsette ytterligere krav.

Etter forskrift om eiendomsmegling § 6-2 skal det i salgsoppgaven gis opplysning om oppdragstakerens registrerte navn, forretningsadresse og organisasjonsnummer. Det skal også gis opplysninger om hvem som er ansvarlig for oppdraget, og hva som er avtalt om oppdragstakers rett til å kreve dekning av utlegg. Dessuten skal det gis opplysninger om fremgangsmåten ved budgivningen og budgivers rettigheter og plikter.

For øvrig omfatter eiendomsmeglingsloven kapittel 5 ulike krav til oppdragstakers uavhengighet, bl.a. om adgangen til å drive annen næringsvirksomhet, forbud mot egenhandel og opplysningsplikt om egeninteresse, og etter § 5-4 er det ikke tillatt å motta inntekter eller andre fordeler fra andre enn oppdragsgiver for utføringen av oppdraget. Videre krever loven § 6-3 bl.a. at oppdragstaker skal opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser.

4.2 Utvalgets forslag

Utvalget foreslår at det inntas et krav til skriftlighet i eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd første punktum, jf. NOU 2021: 7 avsnitt 19.3.6.1. Utvalget mener at det allerede gjelder et ulovfestet krav til skriftlighet, og uttaler at det vil være en klar fordel for forbrukerne at kravet til skriftlighet fremgår direkte av loven.

Utvalget foreslår enkelte mindre endringer i loven § 6-7 annet ledd nr. 7, 8 og 10, og omtaler dette slik i NOU 2021: 7 avsnitt 19.3.6.3:

«For det første foreslår utvalget at kravene etter punktene 7 og 8 bytter plass. Det innebærer at kravet til opplysninger om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse blir nytt punkt 7. I gjeldende ordlyd mener utvalget at det ikke kommer tilstrekkelig klart frem at eiendomsmegleren må undersøke hva som foreligger av ferdigattester eller midlertidige brukstillatelser, og sammenholde disse med eiendommens faktiske utforming og faktisk eller markedsført bruk. Det er ikke tilstrekkelig bare å opplyse om det foreligger ferdigattest eller ikke. Eventuelle avvik mellom den dokumentasjonen som oppdragstaker har mottatt fra kommunen, og eiendommens faktiske utforming og faktisk eller markedsført bruk, skal omtales i salgsoppgaven. Eiendomsmegleren må også foreta en vurdering av de konsekvenser avviket kan medføre og beskrive dette. Utvalget foreslår at lovteksten endres slik at det skal opplyses om ‘hva som foreligger av ferdigattester eller midlertidige brukstillatelser, hvilke tiltak de gjelder og eventuelle avvik sammenholdt med faktisk eller markedsført bruk.’

Krav til opplysninger om adgang til utleie av hele eller deler av eiendommen, blir nytt nummer 8. I gjeldende ordlyd mener utvalget at det ikke kommer tilstrekkelig klart frem at det skal opplyses om hvorvidt deler av eiendommen som benyttes til eller markedsføres for utleie, er godkjent til boligformål. Dette gjelder for eksempel eiendom som markedsføres med utleieenhet i kjeller, som er et gjentagende tvistetema. Ses bestemmelsene i nr. 7 og 8 i sammenheng, innebærer forslaget en presisering av eiendomsmeglerens plikt til å avklare antall boenheter som er dokumentert godkjent ved ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Korrekte opplysninger om areal som benyttes til utleie er godkjent til boligformål og om antallet boenheter er godkjent, har betydning for eiendommens verdi og er viktig for potensielle kjøpere. Utvalget foreslår at det i lovteksten presiseres at det skal opplyses ‘om rom som benyttes til eller er innredet og markedsført for utleie er godkjent til boligformål.’

I nummer 10 foreslår utvalget at det tas inn en presisering av at plikten til å opplyse om konsesjonsplikt og odelsrett bare gjelder der det er relevant.»

Utvalget foreslår å oppheve kravet i eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 14 om å opplyse om hva som er avtalt om meglers vederlag, og begrunner det slik i NOU 2021: 7 avsnitt 19.3.6.3:

«Utvalget mener opplysningen om vederlaget angår selgeren og har liten informasjonsverdi for potensielle kjøpere. Forbrukernes behov for prisinformasjon sikres gjennom kravet om at eiendomsmeglingsforetak plikter å informere om sine priser, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-1, i praksis å ha tilgjengelig prisinformasjon på sine nettsider. At eiendomsmegleren i tillegg er forpliktet til å opplyse om hva som er avtalt i det enkelte oppdrag, kan bidra til at foretaket i mindre grad lar seg presse på pris, ettersom opplysninger om avtalt pris med en selger kan skape forventninger hos andre potensielle oppdragsgivere. Videre kan skriftlige opplysninger om hvilken pris som blir avtalt, være egnet for å legge til rette for prissamarbeid.»

Utvalget viser i NOU 2021: 7 avsnitt 19.3.6.3 til at enkelte generelle bestemmelser om eiendomsmeglerens opplysningsplikt i dag ligger i forskrift, og foreslår at de fleste av kravene i forskriften § 6-2 flyttes inn i loven:

«Etter utvalgets oppfatning vil det være en fordel å samle alle generelle krav til eiendomsmeglerens opplysningsplikt i loven, fordi det kan bidra til å gjøre regelverket mer oversiktlig både for forbrukere i bolighandelen og for eiendomsmeglingsbransjen. Særskilte krav og unntak fra lovens generelle regler kan derimot beholdes i forskrift, slik som krav til tilleggsopplysninger i utleiemeglingsoppdrag og nærmere regler for formidling av kontraktsposisjoner til fast eiendom, etter eiendomsmeglingsforskriften § 1-3 andre ledd og § 1-5. Med unntak av kravet til opplysninger om hva som er avtalt om eiendomsmeglerens rett til å kreve dekning av utlegg, foreslår utvalget at innholdet i eiendomsmeglingsforskriften § 6-2 flyttes til loven, og blir nytt nummer 14, 16 og 17 i eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd. Nytt nummer 17 gjelder informasjon til kjøperen om fremgangsmåten ved budgivning og budgivers rettigheter og plikter. Selv om det er en videreføring av forskriftsbestemmelsen, vil utvalget presisere at det ikke ligger noen realitetsendring i å flytte bestemmelsen til loven. Bestemmelsen retter seg mot generell informasjon om hvilke regler som gjelder for budrunden med tanke på at bud er bindende, krav til skriftlighet, akseptfrister, innsyn i budjournal mv. Rådgivning om hvordan kjøper skal forholde seg til for eksempel prisantydningen eller legge opp budstrategier omfattes ikke.»

Utvalget viser i NOU 2021: 7 avsnitt 19.3.6.3 til at det er en forutsetning for fritt meglervalg at kundene vet om eiendomsmeglingsforetaket har tilknytning til eller samarbeid med et finansforetak, medieforetak mv., og foreslår et krav om at dette skal fremgå av salgsoppgaven:

«Finansforetaksloven § 17-10 sikrer at eiendomsmeglingsforetak som inngår i finanskonsern skal ha navn eller et tillegg til navnet som synliggjør tilknytningen til morselskapet eller konsernet. Derimot er det ikke noe krav om å synliggjøre tilknytning til et finansforetak gjennom franchisesamarbeid. Tilknytning til andre typer foretak som kan påvirke eiendomsmeglerens rådgivning om tjenester som tilbys, blant annet medieforetak, er det heller ingen krav om å synliggjøre. For å sikre åpenhet om eiendomsmeglingsforetaks tilknytning til finansforetak, medieforetak mv. foreslår utvalget at det i nytt punkt 15 i eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd, inntas en bestemmelse om at samarbeid eller tilknytning til foretak som kan være egnet til å påvirke eiendomsmeglerens rådgivning, skal fremgå av salgsoppgaven. Med ‘tilknytning’ menes direkte eller indirekte eierskap i eiendomsmeglingsforetaket eller til franchisegiver.»

Utvalget foreslår til slutt at det inntas et nytt tredje ledd i loven § 6-7, der det fremgår at oppdragstakeren ikke kan starte markedsføring av eiendommen før salgsoppgaven er ferdigstilt og tilgjengelig, med unntak av salg i boligprosjekt. Utvalget uttaler bl.a. følgende om forslaget:

«Slik utvalget ser det, kan markedsføring av at en eiendom kommer for salg, være egnet til å bidra til at eiendommen selges før lovpålagte opplysninger er innhentet og undersøkt, samt at eiendommen forsøkes kuppet. Dette gjelder særlig i områder der det er stort press i boligmarkedet. Etter utvalgets oppfatning bør det derfor fremgå klart av regelverket at eiendomsmegleren har en plikt til å sørge for at salgsoppgaven er ferdigstilt og tilgjengelig før eiendommen markedsføres, når eiendomsmegleren først har en lovpålagt plikt til å sørge for at kjøper får alle relevante opplysninger om eiendommen før handel sluttes. Tidlig markedsføring i forbindelse med prosjektsalg, der interessenter gis mulighet til å sette seg på interessentliste, forholder seg annerledes, og utvalget mener dette ikke bør innskrenkes.»

4.3 Høringsinstansenes syn

Eiendom Norge, Huseierne, Norges Eiendomsmeglerforbund og Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) uttrykker generell støtte til utvalgets forslag.

Help Forsikring støtter forslaget om skriftlighet i loven § 6-7 første ledd, og mener at det også bør presiseres at relevante opplysninger skal formidles på en tydelig måte. Help Forsikring uttaler bl.a. følgende:

«I avhendingsloven § 3-10 har lovgiver valgt å lovfeste en undersøkelsesplikt for kjøper. Kjøper skal regnes for å kjenne til forhold som går tydelig frem av en tilstandsrapport eller andre salgsdokument som kjøperen er gitt anledning til å sette seg inn i. Når lovgiver har valgt å bruke ordet ‘tydeleg’ direkte i lovteksten, er det nettopp for å poengtere at opplysningene i salgsdokumentene skal gis på en bestemt måte. Det er stadig en utfordring at noen eiendomsmeglere ikke klarer å formidle vesentlige opplysninger på en tydelig måte. Vi ser at dette særlig gjelder opplysninger om ulovlige tiltak på eiendommen. Opplysninger gis på en slik måte at en forbruker verken forstår opplysningen eller konsekvensen av den. HELP er av den oppfatning at det kan ha en pedagogisk effekt å innta et krav om tydelighet. Dette vil kunne bidra til at eiendomsmegleren bruker mer tid på den skriftlige opplysningen som gis. Dette vil igjen kunne føre til færre tvister om uklare opplysninger i salgsoppgaven.

I et tydelighetskrav bør det også innfortolkes at opplysningene skal fremheves på et relevant sted i prospektet. Eksempelvis har vi behandlet flere saker som gjelder arealavvik på eiendommen. En eiendoms grenser kan i en del tilfeller se ut til å gå der et gjerde eller en mur er plassert, men det kan fremgå av kart langt bak i den omfattende salgsoppgaven, at grensene går innenfor gjerdet. Dette kan utgjøre en mangel etter avhendingsloven § 3-8, se eksempelvis LB-2013-24608. Selv om de fleste eiendomsmeglere vet at sentrale opplysninger skal løftes frem i prospektet, ser vi likevel at viktig informasjon i stedet finnes vanskeligere tilgjengelig i vedlegg til salgsoppgaven.

Eiendomsmeglere har bedre forutsetninger for å lese av eksempelvis kart og reguleringsplaner enn en forbruker, og HELP mener at eiendomsmegleren må være bevisst på at de har et pedagogisk ansvar for formidling av sentrale opplysninger.

På denne bakgrunn foreslår HELP følgende forslag til endringer i § 6-7 første ledd:

‘Oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Slik informasjon skal formidles skriftlig og tydelig. Har oppdragstakeren ikke foretatt innhenting og kontroll av opplysninger som nevnt i første punktum, skal kjøperen før handel sluttes, gis skriftlig orientering om grunnen til dette.’

Det bør videre presiseres at også annonsering, enten den er digital eller trykt, er en del av avtalegrunnlaget. For eksempel er det ikke uvanlig at en bolig markedsføres på FINN med et bestemt antall soverom. Av salgsoppgaven kan det så fremgå at flere av disse rommene ikke er godkjent for varig opphold. Dette vil være i strid med markedsføringsloven. Vi kjenner til at flere meglere taper oppdrag fordi de velger å holde seg til det som er tillatt, til fordel for kolleger som er villige til å markedsføre boligen slik selger ønsker. Kjøpere vektlegger informasjonen som er gitt i FINN-annonsen, og får kanskje ikke med seg opplysningene som er gitt om rommene et bestemt sted i salgsoppgaven. Gis det en opplysning om flere soverom, skal megler i utgangspunktet korrigere opplysningen på samme sted som den er gitt. Noe annet vil kunne gi interessenter et misvisende beslutningsgrunnlag.»

Kartverket viser til at salgsoppgaven etter loven § 6-7 annet ledd nr. 5 og 6 skal inneholde opplysninger om grunnarealer og bebyggelsens arealer og angivelse av alder og byggemåte, og peker på at også grunnboken og matrikkelen er kilder til slik informasjon.

Eiendom Norge og Help Forsikring støtter utvalgets forslag til endringer i loven § 6-7 annet ledd nr. 8 (omnummerert til nr. 7 i utvalgets lovutkast) om opplysninger om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, og Help Forsikring uttaler bl.a. følgende:

«HELP får inn ca. 500 saker årlig med ulovlige tiltak på eiendommen som tema. Dette er saker som kan få svært store konsekvenser for boligkjøper. I mange tilfeller tvinges kjøper til å påta seg ansvaret for en kostbar søknadsprosess etter boligkjøpet. Ofte er utfallet av en søknadsprosess at kjøper ikke får godkjent det ulovlige tiltaket. Konsekvensen av avslaget er at kjøper må tilbakeføre eiendommen i samsvar med opprinnelig godkjente tegninger, eller i verste fall at kjøper eier en eiendom som ikke kan brukes til det tiltenkte formålet. Manglende opplysninger om avvik mellom de opprinnelig godkjente byggetegningene og dagens utforming av boligen gjør at kjøper ikke får et godt nok beslutningsgrunnlag. Någjeldende § 6-7 andre ledd, punkt 8 i eml. gir ikke noen klare føringer på hvilke opplysninger som skal fremskaffes. Punktet kan gi inntrykk av det er tilstrekkelig at eiendomsmegler opplyser om det foreligger ferdigattest eller ei, uten å gå nærmere inn på årsaken. Megler oppfordres dermed ikke til å fremskaffe opplysninger om eventuelle avvik mellom ferdig attestene og faktisk bruk.»

Eiendom Norge stiller imidlertid spørsmål ved om utvalgets forslag pålegger megler ansvar for å opplyse om alle ferdigattester som foreligger, og foreslår en noe annen utforming av bestemmelsen:

«Dersom eiendomsmegler ved en feil ikke mottar alle attester/tillatelser ved bestilling av meglerpakke fra kommunen, risikerer eiendomsmegler med denne ordlyden å komme i ansvar, og det er ikke hensikten med bestemmelsen slik den er i dag eller slik den er begrunnet i lovforslaget. Det må være tilstrekkelig at megler legger til grunn og opplyser om de attester som mottas av kommunen ved innhenting av opplysninger/bestilling av meglerpakke, og ordlyden bør endres til ‘om det foreligger ferdigattester eller midlertidig brukstillatelser, hvilke tiltak de gjelder og eventuelle avvik sammenholdt med faktisk eller markedsført bruk’.»

Advokatforeningen og Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) viser til at det i mange tilfeller ikke vil foreligge ferdigattest eller brukstillatelse, og gir uttrykk for betenkeligheter ved utvalgets forslag til endringer i loven § 6-7 annet ledd nr. 8 (utvalgets nr. 7). Advokatforeningen uttaler bl.a. følgende:

«Advokatforeningen er i utgangspunktet positiv til forslaget da det i mange tilfeller kan være uklart, særlig for forbrukerkjøpere, hvilke konsekvenser det har at brukstillatelse/ferdigattest foreligger, eller ikke foreligger. Advokatforeningen savner imidlertid en nærmere drøftelse av de juridiske, ansvarsmessige og praktiske konsekvensene av utvalgets forslag.

I mange tilfeller foreligger det ikke ferdigattest eller brukstillatelse. For eldre boliger fra før 1998 er det ikke lenger mulig å skaffe ferdigattest eller brukstillatelse. For boliger fra før bygningsloven av 1965 finnes det ofte også svært få opplysninger om boligene siden det den gang ikke var søknadsplikt utenfor byene. Selv med dagens regler er det et ikke ubetydelig antall ansvarssaker mot meglere pga. legalitetsmangler ved boliger.

En gjennomgang og vurdering av en brukstillatelse/ferdigattest, som eiendomsmeglingsutvalgets forslag legger opp til, kan også ofte være nokså komplisert, i og med at det vil kunne nødvendiggjøre grundige sammenligninger av tegninger fra langt tilbake i tid med dagens situasjon. Det kan stilles spørsmål ved om en eiendomsmegler vil være tilstrekkelig kvalifisert til dette uten bistand fra fagkyndige (arkitekt, takstmenn etc.) da det krever meget god fagkunnskap om eldre tegningsmateriale, hvordan dette er angitt etc. Noen ganger er ikke tegningene fullt leselige heller.

Selv om Advokatforeningen i utgangspunktet er positiv til forslaget, er foreningen betenkt over hvilke juridiske og ansvarsmessige konsekvenser forslaget vil kunne få, i tillegg til praktiske følger for meglers gjennomføring av forpliktelsen siden dette ikke er utredet og vurdert av eiendomsmeglingsutvalget. Det er ikke utenkelig at forslaget vil kunne bidra til flere erstatningskrav mot megler knyttet til lovlighetsfeil ved boliger.»

NBBL peker på en del av de samme forholdene som Advokatforeningen, og uttaler også bl.a. følgende:

«Når det gjelder plikten til å undersøke om byggetekniske godkjenninger er i tråd med bruken av boligen, avvik fra godkjenning etc, så kan det stilles spørsmål om det ikke samtidig bør vurderes om mer ansvar burde vært lagt til takstmann. Slik det er lagt opp til i ny avhendingslov, som trer i kraft ved nyttår, så skal takstmannen basere seg på meglers undersøkelser. Det kan stilles spørsmål ved om ikke denne ordningen burde vært snudd, slik at takstmann, som er gitt mandat til å gjøre en inngående befaring og undersøkelser av boligen, også burde være den som har ansvaret for de tekniske undersøkelsene og vurdering av lovlighet på bakgrunn av boligens faktiske bruk. Dersom megler skal ha ansvar for å undersøke lovlighet, ferdigattester og samsvar med faktisk bruk, bør dette i så fall reflekteres i eiendomsmeglerstudiet.»

Forbrukertilsynet og Help Forsikring støtter utvalgets forslag til endringer i loven § 6-7 annet ledd nr. 7 (omnummerert til nr. 8 i utvalgets lovutkast) om opplysninger om adgang til utleie, og Help Forsikring skriver bl.a. at:

«Det opplyses i mange salgsoppgaver at det er adgang til utleie, uten at det er sjekket om det er lov å bruke rommene til det formål de er markedsført for. Vi har tro på at denne endringen vil føre til færre tvister om utleieobjekter ved at megler i større grad kontrollerer opplysninger som er innhentet av kommunen.»

Forbrukertilsynet mener uttrykket «godkjent for boligformål» bør presiseres nærmere, og uttaler bl.a. at:

«Det er mange betegnelser og uttrykk som benyttes i forbindelse med utleieenheter, og dette kan fremstå som forvirrende. Av hensynet til en ensartet tolkning av bestemmelsen vil det være hensiktsmessig å presisere hva som skal innfortolkes i begrepet ‘boligformål’ – eksempelvis kan visse forstå dette som et krav om at utleieenheten er en selvstendig boenhet, mens andre kan forstå dette som et krav om at utleierommet er godkjent for varig opphold.»

Forbrukertilsynet og Advokatforeningen er kritisk til utvalgets forslag om å fjerne kravet i loven § 6-7 andre ledd nr. 14 om prisopplysninger. Forbrukertilsynet skriver at forbrukere skal kunne sammenlikne sin pris med øvrige kunder av samme foretak og med øvrige foretaks priser, og dette hensynet blir sterkere ivaretatt dersom man beholder kravet til at vederlaget skal opplyses om i salgsoppgaven. Forbrukertilsynet skriver videre at:

«Utvalget fremholder at eiendomsmeglingsforetakene er forpliktet til å ha prislister på sine hjemmesider, men etter vårt syn vil prislistene være av såpass generell karakter at de ikke er tilstrekkelig gode for sikre tilstrekkelig god transparens. Eksempelvis er det vanlig at foretakene angir provisjonen ved ‘fra-til-anslag.’ Når man i tillegg er klar over at disse prislistene er forhandlingsbare, anser vi det for å være et godt tilskudd til forbrukernes mulighet for prissammenlikning at vederlaget opplyses om i alle salgsoppgaver. Det er også grunn til å bemerke at dette er fast praksis i dag, og ikke ansett for å være kostnads- eller ressurskrevende for meglerforetakene.»

Advokatforeningen uttaler følgende:

«Advokatforeningen er uenig i forslaget om å fjerne kravet om prisopplysninger i salgsoppgaven fordi forslaget medfører at faktisk/reell prisinformasjon da blir mindre tilgjengelig. Advokatforeningen frykter at mindre tilgjengelig prisinformasjon kan føre til mindre konkurranse på pris og økte priser.»

Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) støtter utvalgets forslag om å innføre et nytt opplysningskrav i loven § 6-7 om samarbeid eller tilknytning til foretak, men uttaler seg kritisk til den foreslåtte utformingen av kravet:

«Det er en grunnleggende forutsetning at eierskap og samarbeid innrettes og utøves på en slik måte at dette ikke kan være egnet til å påvirke eiendomsmeglerens rådgivning. Ordlyden synes å forutsette det motsatte, mens hensikten er å synliggjøre og sikre åpenhet om tilknytning til finansforetak, medieforetak mv. Slik tilknytning kan tenkes å ha betydning for interessentene.

NEF støtter at loven skal ha en bestemmelse med dette formålet, men mener at ordlyden ikke reflekterer dette godt, og derfor bør omformuleres.»

Forbrukertilsynet er positive til utvalgets forslag til en ny bestemmelse i loven § 6-7 tredje ledd om at oppdragstakeren ikke kan markedsføre eiendommen før salgsoppgaven er tilgjengelig (med unntak for salg i boligprosjekt), og uttaler bl.a. følgende:

«Dette samsvarer med vårt standpunkt, som også følger av vår Veiledning for markedsføring av bolig, om at ‘kommer for salg’-annonser representerer et alvorlig forbrukerproblem. Annonseformen er etter vårt syn i konflikt med plikten til å sørge for at kjøper får alle relevante opplysninger om eiendommen før handel.

Imidlertid vil Forbrukertilsynet oppfordre til en enda tydeligere ordlyd enn hva utvalget presenterer i sitt lovforslag. Det vil etter vårt syn være en fordel at det presiseres at også anonymiserte ‘kommer for salg’-annonser skal rammes av bestemmelsen.»

Handelshøyskolen BI viser til det foreslåtte unntaket for unntak for salg i boligprosjekt, og uttaler at:

«Vi kan ikke se at det er noen grunn til at omsetninger etter avhendingslova § 2-11 (‘sal av ny eigarbustad eller fritidsbustad som vert seld innan seks månader etter fullføringa av bustaden’) unntas fra kravet til ferdigstilt og tilgjengelig salgsoppgave.»

Handelshøyskolen BI kommenterer også mulige henvisningsfeil i utvalgets utkast til forskriftshjemmel i § 6-7 sjuende ledd.

4.4 Departementets vurdering

Oppdragstakeren skal etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd første punktum sørge for at kjøperen før handel sluttes, får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Departementet er enig med utvalget i at det bør inntas et uttrykkelig krav om at disse opplysningene skal gis skriftlig, selv om det ifølge utvalget allerede gjelder et ulovfestet krav til slik skriftlighet. Departementet kan imidlertid også slutte seg til forslaget fra Help Forsikring om at slike opplysninger også skal gis på en tydelig måte, noe Help Forsikring anfører at ikke alltid er tilfelle i dag. Skal bestemmelsen fungere etter hensikten, er det viktig at forbrukeren settes i stand til å forstå opplysningene og konsekvensene av de forholdene det opplyses om. Det kan bl.a. forutsette at sentrale opplysninger løftes frem på egnet måte i salgsoppgaven, slik Help Forsikring peker på. Det vises til forslaget til endringer i § 6-7 første ledd første punktum.

Departementet er enig i utvalgets forslag om å snu på rekkefølgen i loven § 6-7 annet ledd nr. 7 og 8, slik at punktet om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse mer logisk kommer før punktet om adgang til utleie. Departementet ser imidlertid at et krav om å opplyse om hvilke tiltak ferdigattesten eller brukstillatelsen gjelder og ev. avvik sammenholdt med faktisk eller markedsført bruk, reiser en del problemstillinger som utvalget ikke har utredet nærmere. Advokatforeningen og Norske Boligbyggelags Landsforbund har gitt uttrykk for betenkeligheter ved utvalgets forslag. Departementet foreslår ingen endring i rettstilstanden her, og viser bl.a. til omtale i forarbeidene til gjeldende lov (Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) s. 155 og NOU 2006: 1 s. 122). Høringsinstansene har ikke de samme innvendingene mot utvalgets foreslåtte krav om opplysning om rom som benyttes til eller er innredet og markedsført for utleie, er godkjent til boligformål, selv om Forbrukertilsynet etterlyser presisering av uttrykket «boligformål». Etter departementets oppfatning er imidlertid gjeldende ordlyd dekkende for det utvalget mener bør fremgå av salgsoppgaven, altså om det er adgang til utleie av eiendommen eller deler av denne til boligformål. Departementet foreslår derfor ikke endringer i loven § 6-7 annet ledd nr. 7 og 8 ut over å snu rekkefølgen. Departementet viser til at det er hjemmel i paragrafen sjette ledd til å fastsette nærmere regler om hvilke opplysninger som skal inntas i salgsoppgaven, slik at ev. behov for utdypinger av kravene kan følges opp i forskrift.

Departementet slutter seg til utvalgets forslag om å presisere i loven § 6-7 annet ledd nr. 10 at plikten til å opplyse om konsesjonsplikt og odelsrett bare gjelder der det er relevant.

Departementet er enig med Forbrukertilsynet og Advokatforeningen i at det fremdeles er behov for å kreve at salgsoppgaven har opplysninger om hva som er avtalt om meglers vederlag og rett til å kreve dekning av utlegg, jf. loven § 6-7 annet ledd nr. 14 og forskriften § 6-2. Kravet sikrer åpenhet om faktiske priser, som kan ha vesentlig nytteverdi for forbrukerne. Etter det Finanstilsynet har opplyst til departementet, har tilsynet i sin forvaltningspraksis lagt til grunn at det som er avtalt i oppdragsavtalen om vederlag og utlegg, også må fremgå av salgsoppgaven. Salgsoppgaven bør derfor inneholde opplysninger om hva som er avtalt om provisjon, andre former for vederlag, som for eksempel tilrettelegging, markedspakker, oppgjørshonorar, samt hvilke utlegg megler kan kreve dekket fra oppdragsgiver. Departementet mener på denne bakgrunn at det er mer dekkende om loven § 6-7 annet ledd nr. 14 henviser til loven § 6-4 første ledd nr. 4 til 6 (om visse opplysninger som skal inngå i oppdragsavtalen), fremfor til loven § 7-2 (generelt om vederlaget). Det vises til forslaget til § 6-7 annet ledd nr. 14.

Som utvalget har pekt på, vil det være en fordel å samle alle generelle krav til opplysningsplikt i loven, siden dette gjør regelverket mer oversiktlig for brukerne. Departementet slutter seg derfor til utvalgets forslag om å flytte bestemmelser fra forskriften til loven. Dette gjelder krav om opplysninger om oppdragstakerens registrerte navn, forretningsadresse og organisasjonsnummer, hvem som er ansvarlig megler for oppdraget og fremgangsmåten ved budgivning og budgivers rettigheter og plikter. Det vises til forslaget til § 6-7 annet ledd nye nr. 15, 17 og 18.

Departementet er enig med utvalget i at det bør komme frem av salgsoppgaven om oppdragstaker har relevant samarbeid med eller tilknytning til andre foretak. Mens eiendomsmeglingsforetak som inngår i finanskonsern, etter finansforetaksloven skal ha navn eller et tillegg til navnet som synliggjør tilknytningen til morselskapet eller konsernet, er det som utvalget påpeker i dag ikke krav om synliggjøring av tilknytning til f.eks. medieforetak eller finansforetak gjennom franchisesamarbeid. Opplysninger om dette kan ha interesse for partene og potensielle budgivere, selv om det «er en grunnleggende forutsetning at eierskap og samarbeid innrettes og utøves på en slik måte at dette ikke kan være egnet til å påvirke eiendomsmeglerens rådgivning», slik Norges Eiendomsmeglerforbund minner om. Departementet foreslår derfor en noe omarbeidet ordlyd, slik at det skal opplyses om oppdragstakerens samarbeid med eller tilknytning til andre foretak med produkter eller tjenester som tilbys partene i forbindelse med oppdraget. Det vises til forslaget til § 6-7 annet ledd nytt nr. 16.

Oppdragstakeren bør ikke legge til rette for at eiendommer selges før lovpålagte opplysninger er innhentet og undersøkt, og utvalgets forslag om å forby markedsføring før salgsoppgaven er ferdigstilt og tilgjengelig skal bidra til å forhindre dette. Også Forbrukertilsynet har gitt uttrykk for at en slik annonseform er i konflikt med plikten til å sørge for at kjøper får alle relevante opplysninger om eiendommen før handel, og derfor bør forbys. Departementet slutter seg til utvalgets forslag, herunder forslaget om unntak for salg i såkalte boligprosjekt, som departementet oppfatter som salg av bolig som ennå ikke er fullført. Utvalget mener at unntaket skal gjelde «Tidlig markedsføring i forbindelse med prosjektsalg, der interessenter gis mulighet til å sette seg på interessentliste». Departementet ser at det kan være behov for å tydeliggjøre i forskrift hva som skal omfattes av et slikt unntak, jf. også høringsuttalelsen fra Handelshøyskolen BI. Det vises til forslaget til endringer i § 6-7 sjette ledd.