14 Merknader til de enkelte bestemmelsene

Til § 2-7

Bestemmelsen endres slik at det tydeliggjøres at foretak og advokat som driver eiendomsmegling skal stille sikkerhet. Endringene er nærmere omtalt i avsnitt 3.4.

Til § 2-9

Endringen i annet ledd åpner for at samme person kan være fagansvarlig for flere filialer, dersom foretakets styre finner det forsvarlig. Endringen er nærmere omtalt i avsnitt 10.4.

Endringen i tredje ledd innebærer å presisere at den uttømmende politiattesten er avgrenset, i tråd med forskrift fastsatt med hjemmel i det som blir sjette ledd (dagens femte ledd).

Fjerde ledd er nytt og innebærer at foretaket og Finanstilsynet skal egnethetsvurdere eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere. Bestemmelsen er nærmere omtalt i avsnitt 11.4.

Femte ledd nytt annet punktum innebærer at eiendomsmeglingsforetak får plikt til å sende melding til Finanstilsynet også ved ansettelse av oppgjørsmedhjelpere og eiendomsmeglerfullmektiger. Bestemmelsen er nærmere omtalt i avsnitt 11.4.

Endringene i sjette ledd innebærer at forskriftshjemmelen gis en noe mer generell utforming, slik at det kan gis nærmere regler til utfylling og gjennomføring av paragrafen, bl.a. nærmere regler om vurdering og oppfølging av eiendomsmeglerfullmektigers og oppgjørsmedhjelperes egnethet. Bestemmelsen er nærmere omtalt i avsnitt 11.4.

Til § 3-2

Annet ledd endres slik at det tas inn en handlingsnorm om at klientmidler ikke kan disponeres på annen måte enn hva som er avtalt, slik at brudd på dette kan sanksjoneres. Bestemmelsen er nærmere omtalt i avsnitt 3.4 og 12.4

Forskriftshjemmelen i fjerde ledd endres slik den også gir mulighet for nærmere regler om sikring av klientmidler. Bestemmelsen er nærmere omtalt i avsnitt 3.4.

Til § 6-7

Første ledd første punktum endres slik at det blir krav om at opplysninger som kjøperen skal få fra oppdragstakeren før handel sluttes, skal gis skriftlig og tydelig. Endringen er nærmere omtalt i avsnitt 4.4.

Annet ledd inneholder krav til hvilke opplysninger som skal inngå i salgsoppgaven. Endringene innebærer at rekkefølgen på nr. 7 og 8 snus, mens det i nr. 10 presiseres at plikten til å opplyse om konsesjonsplikt og odelsrett bare gjelder der det er relevant. I nr. 14 tas det inn at det også skal opplyses om hva som er avtalt om rett til å kreve dekning av utlegg, som til nå har fremgått av forskrift om eiendomsmegling § 6-2, i tillegg til at det vises til bestemmelser i loven § 6-4 første ledd nr. 4 til 6 om visse opplysninger som skal inngå i oppdragsavtalen, fremfor til loven § 7-2 (generelt om vederlaget). Nye nr. 15, 17 og 18 innebærer at krav om opplysninger om oppdragstakerens registrerte navn, forretningsadresse og organisasjonsnummer, hvem som er ansvarlig megler for oppdraget og fremgangsmåten ved budgivning og budgivers rettigheter og plikter, flyttes fra forskrift om eiendomsmegling § 6-2 til lovbestemmelsen. Nye nr. 16 innebærer at det skal opplyses om oppdragstakerens samarbeid med eller tilknytning til andre foretak med produkter eller tjenester som tilbys partene i forbindelse med oppdraget. Endringene er nærmere omtalt i avsnitt 4.4.

Sjette ledd innebærer at oppdragstakeren ikke kan markedsføre eiendommen for salg før den skriftlige salgsoppgaven er ferdigstilt og tilgjengelig, med unntak for salg av bolig som ennå ikke er fullført. Bestemmelsen er nærmere omtalt i avsnitt 4.4.

Til § 6-8

Første ledd innebærer at oppdragstaker skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og lovfester en bestemmelse i forskrift om eiendomsmegling § 6-3 første ledd første punktum. Bestemmelsen er nærmere omtalt i avsnitt 5.4.

Annet ledd innebærer at oppdragstaker skal oppfordre oppdragsgiver til ikke å inngå avtale direkte med budgiver, men henvise til oppdragstaker, og lovfester en bestemmelse i forskrift om eiendomsmegling § 6-3 første ledd annet punktum. Videre skal oppdragstaker oppfordre oppdragsgiver til å konferere med oppdragstaker, dersom oppdragsgiver mottar bud direkte, jf. den generelle omsorgsplikten som oppdragstaker har etter loven § 6-3. Bestemmelsen er nærmere omtalt i avsnitt 8.4.

Tredje ledd første punktum innebærer at oppdragstaker ikke skal formidle bud med kortere akseptfrist enn det som er fastsatt av departementet i forskrift. Forskrift om eiendomsmegling § 6-3 annet og tredje ledd har regler om frister i budgivningen, herunder at oppdragstaker i forbrukerforhold ikke skal formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lovbestemmelsen er nærmere omtalt i avsnitt 6.4.

Tredje ledd annet punktum innebærer at oppdragstakeren ikke skal formidle bud med forbehold om at bud eller forbehold i bud skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Bestemmelsen er nærmere omtalt i avsnitt 7.4.

Fjerde ledd innebærer at oppdragstaker kun skal formidle bud, aksepter og avslag som er gitt skriftlig, og at oppdragstaker skal innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud formidles. Bestemmelsen lovfester regler i forskrift om eiendomsmegling § 6-3 fjerde ledd. Bestemmelsen er nærmere omtalt i avsnitt 5.4.

Femte ledd innebærer at oppdragstaker så langt det er nødvendig og mulig skal orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter skriftlig om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist. Videre skal oppdragstaker så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og oppdragstaker skal bistå oppdragsgiver ved vurdering av bud. Bestemmelsen lovfester regler i forskrift om eiendomsmegling § 6-3 annet ledd tredje til femte punktum. Bestemmelsen er nærmere omtalt i avsnitt 5.4.

Sjette ledd innebærer at oppdragstakeren skal kontrollere budgivers finansiering før handel sluttes, og lovfester en slik plikt oppdragstaker har etter krav om god meglerskikk og rettspraksis. Bestemmelsen regulerer også tilfellet der oppdragstakeren ikke har foretatt slik kontroll, og da skal selgeren før handel sluttes gis skriftlig orientering om grunnen til dette, og om mulige konsekvenser av at kontrollen ikke er foretatt. Bestemmelsen er nærmere omtalt i avsnitt 9.4.

Sjuende ledd innebærer at oppdragstakeren skal gi partene i handelen og budgivere innsyn i budjournalen i samsvar med nærmere regler fastsatt i forskrift av departementet. Bestemmelsen lovfester et generelt innsynskrav i samsvar med regler om innsyn i budjournal i forskrift om eiendomsmegling § 6-4. Bestemmelsen er nærmere omtalt i avsnitt 5.4.

Åttende ledd viderefører en hjemmel for departementet til å fastsette nærmere forskriftsregler om oppdragstakerens plikter ved budgivningen, jf. nåværende lov § 6-10. Hjemmelen er nærmere omtalt i avsnitt 5.4.

Til § 7-2

Endringen i tredje ledd er av språklig karakter og innebærer ikke realitetsendringer.

Endringene i femte ledd innebærer at departementets forskriftshjemmel forenkles, slik at det kan fastsettes nærmere regler om oppdragstakerens vederlag, plikten til å gi tilbud basert på timepris og plikten til å skrive regning. Endringene er nærmere omtalt i avsnitt 10.4.

Til § 8-9

Første ledd innebærer at Finanstilsynet kan ilegge fysiske personer eller foretak overtredelsesgebyr ved overtredelse av nærmere angitte bestemmelser i loven. Overtredelse av forskrift, påbud, forbud eller vilkår fastsatt med hjemmel i lovbestemmelsene.

Annet ledd angir at medvirkning til overtredelse av bestemmelsene nevnt i første ledd eller forskrift, påbud, forbud eller vilkår fastsatt med hjemmel i bestemmelsene, kan sanksjoneres med overtredelsesgebyr.

Tredje ledd angir at fysiske personer kan ilegges overtredelsesgebyr for forsettlige eller grovt uaktsomme overtredelser, mens foretak kan ilegges overtredelsesgebyr for forsettlige eller uaktsomme overtredelser begått av foretaket eller noen som har handlet på foretakets vegne.

Fjerde ledd innebærer at fysiske personer kan ilegges overtredelsesgebyr på inntil 2 millioner kroner, mens foretak kan ilegges overtredelsesgebyr på inntil 5 millioner kroner eller 5 prosent av foretakets årsomsetning etter siste godkjente årsregnskap dersom dette utgjør et høyere beløp. For et morselskap eller et datterselskap av et morselskap som skal utarbeide konsernregnskap etter direktiv 2013/34/EU, er det angitt at den relevante omsetningen er den totale årsomsetningen, eller tilsvarende inntekt etter relevante regnskapsdirektiver, etter siste tilgjengelige konsoliderte årsregnskap godkjent av ledelsen i det overordnede morforetaket.

Femte ledd innebærer at adgangen til å ilegge overtredelsesgebyr foreldes fem år etter at overtredelsen er opphørt, og at fristen avbrytes ved at Finanstilsynet sender forhåndsvarsel eller fatter vedtak om overtredelsesgebyr.

Sjette ledd innebærer at Finanstilsynet ved avgjørelsen av om overtredelsesgebyr skal ilegges og ved utmåling kan ta hensyn til bl.a. eventuelle tap påført tredjeperson som følge av overtredelsen og i hvilken grad overtrederen har samarbeidet med Finanstilsynet, i tillegg til momentene i forvaltningsloven § 44 tredje ledd første punktum for fysiske personer og § 46 annet ledd for foretak.

Syvende ledd gir hjemmel for departementet til å fastsette forskrift om renter ved forsinket betaling av overtredelsesgebyr.

Paragrafen er nærmere omtalt i avsnitt 12.4.

Til § 8-10

Endringene i paragrafen innebærer at en rekke overtredelser avkriminaliseres som følge av innføring av hjemmel for bruk av overtredelsesgebyr. Avkriminaliseringen omfatter overtredelse av loven §§ 2-2, 3-1, 5-1, 5-2, 5-3, 6-3, 7-2 første ledd, 7-4 tredje ledd og 8-1, som kan sanksjoneres med ileggelse av overtredelsesgebyr. Endringene er nærmere omtalt i avsnitt 12.4.