6 Akseptfrist i budgivningen

6.1 Gjeldende rett

Som omtalt i avsnitt 5.1 skal oppdragstaker etter forskrift om eiendomsmegling § 6-3 første ledd første punktum legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og avpasse tempoet i salgsarbeidet til et nivå hvor oppdragsgiver og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg. Paragrafen annet ledd har nærmere regler om hvordan oppdragstaker skal håndtere korte akseptfrister, mens tredje ledd forbyr oppdragstaker å formidle bud i forbrukerforhold med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Reglene er gitt i medhold av Finansdepartementets hjemmel i eiendomsmeglingsloven § 6-10 til å gi forskriftsregler om budgivning.

6.2 Utvalgets forslag

Utvalget foreslår å lovfeste at oppdragstaker ikke skal kunne formidle bud med kortere akseptfrist enn det som følger av forskrifter gitt av Finansdepartementet. Utvalget uttaler seg i NOU 2021: 7 merknadene til § 6-8 også om hvordan slike ev. forskriftsregler kan utformes:

«Utvalget anbefaler at det i eiendomsmeglingsforskriften videreføres regulering av tidligste akseptfrist, som gjeldende bestemmelse om kl. 12 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg anbefaler utvalget at det i eiendomsmeglingsforskriften innføres krav til minste akseptfrist på 30 minutter for alle bud, som i praksis vil få betydning for alle bud som gis etter kl 11:30 første virkedag etter siste annonserte visning. Hensikten er dels å sikre budgiverne tid fra besiktigelsen av eiendommen til kjøpsbeslutningen må tas og senke tempoet i budrunden, og dels å sikre eiendomsmegleren tid til å kunne håndtere hvert enkelt bud på forsvarlig vis.»

I utredningen avsnitt 19.3.7.3 drøfter utvalget forslaget slik:

«Det er usikkert om regulering av minste akseptfrist i seg selv er egnet til å senke tempoet i budrunden, når analysen av buddata viser at mange budgivere ikke synes å forholde seg til fristen i det ledende budet, men legger inn nytt bud raskt etter det foregående. Utvalget ønsker likevel å gå inn for en slik regulering, fordi det kan sikre eiendomsmegleren tid til å kunne håndtere hvert enkelt bud på forsvarlig vis. Det vil også være til hjelp for de av budgiverne som faktisk har behov for lenger tid. Innenfor akseptfristens utløp har eiendomsmegleren plikt til å bekrefte mottak av bud skriftlig overfor budgiver, formidle budet skriftlig til oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter, herunder med informasjon om budets størrelse, forbehold og frist, samt å bistå ved vurdering av bud. Analysen av buddata viser at en lengre akseptfrist har virkning opp til 30 minutter, men utover dette er det ikke flere som bruker ytterligere tid de har til rådighet. Utvalget mener dette virker som en fornuftig frist og tilstrekkelig til å ivareta formålet, samtidig som den er ikke er lengre enn at budrunden normalt kan gjennomføres innenfor ordinær arbeidstid og bankenes åpningstid. Det er mest hensiktsmessig at reguleringen av akseptfristens lengde bør ligge i forskriften, slik at det blir lettere å endre fristen ved behov.»

6.3 Høringsinstansenes syn

Advokatforeningen, Huseierne, Norges Eiendomsmeglerforbund, Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) og Pensjonistforbundet uttrykker støtte til utvalgets forslag, og gir i noen grad også kommentarer til hvordan ev. forskriftsregler kan utformes. Blant annet peker Advokatforeningen på at det bør vurderes å åpne for noe kortere frist der det utvilsomt er forsvarlig, mens Pensjonistforbundet mener at det bør vurderes om første bud bør ha en lengre frist, og at tidspunkter for budgivning bør ivareta meglers arbeidstid mv.

Eiendom Norge skriver at utvalgets forslag om regulering av akseptfrist ikke vil ha den ønskede effekten, siden reguleringen ikke rammer bud direkte til selger. Eiendom Norge mener derfor at dette isteden bør reguleres i avhendingsloven, se avsnitt 7.3. Eiendom Norge uttaler også bl.a. følgende:

«Formidlingsforbudet er rettet mot eiendomsmegler. Det er eiendomsmegler som ikke skal formidle bud med kortere akseptfrist enn det forskriften krever. Dette er en kraftig innskrenkning i megleroppdragets mest fundamentale element, nemlig tilliten til at eiendomsmegler ivaretar oppdragsgivers interesser best mulig. Informasjon om bud som er kommet inn, er essensielt for oppdragsgiver. Det faktum at eiendomsmegler etter gjeldende rett blir satt i en posisjon hvor oppdragsgiver har grunn til å anta at eiendomsmegler kan sitte på vesentlig informasjon som han er forhindret fra å meddele, utfordrer selve fundamentet for bruk av meglere: tilliten til deres dedikasjon til oppdragsgivers interesser. Det samme gjelder for tilliten fra andre budgivere og interessenter. Å få vite om hva som skjer i den åpne salgsprosessen er en forutsetning for at boligmarkedet skal fungere best mulig og effektivt. Slik Eiendom Norge har forstått det, er det ingen andre land som opererer med en hybridløsning hvor det er mulig å kjøre parallelt åpen budrunde og lukket budrunde, hvor en eller flere budgivere unnlater å delta i åpen budrunde og går direkte på selger med sitt bud, uten at de andre budgivere blir informert. Dette er ikke tillitsvekkende.»

BoligMentoren (Norges Huseierforbund) er kritisk til utvalgets forslag, og uttaler bl.a. følgende:

«Korte akseptfrister er et av de få taktiske kortene en budgiver har i møte med selger, og det er først og fremst er i tiden mellom visning og budrunden man bestemmer seg for hvor mye man er villig til å betale for boligen, ikke tiden mellom budene. (…) Dersom forslaget blir gjennomført vil det samtidig sikre megler mer tid med budgiverne, noe som ikke nødvendigvis er i boligkjøpers interesse.»

6.4 Departementets vurdering

Etter gjeldende forskriftsregler skal oppdragstaker ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. For budgivning etter dette tidspunktet er det ikke noen krav til hvilke akseptfrister oppdragstaker kan formidle. Som nevnt i avsnitt 6.1 er det imidlertid regler om hvordan oppdragstaker skal håndtere korte akseptfrister. Departementet er enig med utvalget i at det fremdeles er behov for regulering av akseptfrister, og at slike regler bør fremgå i forskrift. I tillegg til at slike regler kan måtte være forholdsvis detaljerte, kan det være behov for tilpasninger av konkrete grenser for å møte endringer i markedet, bruk av nye tekniske løsninger og annen relevant utvikling. Departementet foreslår derfor å lovfeste at oppdragstaker ikke skal formidle bud med kortere akseptfrist enn det som er fastsatt av departementet i forskrift, se forslaget til § 6-8 tredje ledd første punktum.

Eiendom Norge har anført at oppdragstaker også etter dagens regler kan bli «satt i en posisjon hvor oppdragsgiver har grunn til å anta at eiendomsmegler kan sitte på vesentlig informasjon som han er forhindret fra å meddele», og at dette kan utfordre tilliten til oppdragstakeren. Etter departementets syn må imidlertid slike hensyn balanseres mot behovet for en forsvarlig avvikling av budrunden. Som utvalget peker på, skal oppdragstaker innenfor akseptfristens utløp «bekrefte mottak av bud skriftlig overfor budgiver, formidle budet skriftlig til oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter, herunder med informasjon om budets størrelse, forbehold og frist, samt å bistå ved vurdering av bud», jf. forslaget til § 6-8 femte ledd. Hvilke minstekrav til akseptfrister som kan være nødvendige bl.a. for å sikre nok tid til at oppdragstaker på en forsvarlig måte kan ivareta sine oppgaver overfor oppdragsgiver og budgivere, vil departementet måtte komme tilbake til i et oppfølgende forskriftsarbeid. Utvalget anbefaler som nevnt at det innføres krav til minste akseptfrist på 30 minutter for alle bud, noe departementet vil vurdere i forskriftsarbeidet. Som forslagsstillerne bak anmodningsvedtak nr. 1040 (2016–2017) pekte på i Representantforslag 123 S (2016–2017), bør målet være «å finne en løsning som både gir en ønsket rask avklaring for selgeren og bedre muligheter for boligkjøpere til å lese og forstå informasjonen, undersøke, samrå seg med fagfolk, spørre megler eller selger om konkrete forhold og vurdere kjøpsalternativer», jf. omtale i avsnitt 2.1.