Prop. 41 L (2024–2025)

Endringer i eiendomsmeglingsloven (budgivning, egnethetskrav og sanksjoner mv.)

Til innholdsfortegnelse

11 Egnethetsvurdering av eiendomsmeglerfullmektiger og medhjelpere

11.1 Gjeldende rett

Eiendomsmegling kan etter eiendomsmeglingsloven § 2-1 bare drives av eiendomsmeglingsforetak som har tillatelse fra Finanstilsynet eller i medhold av norsk advokatbevilling. Etter eiendomsmeglingsloven § 2-9 første ledd skal styremedlemmer og daglig leder i eiendomsmeglingsforetak ha relevante kvalifikasjoner og yrkeserfaring, ha ført en hederlig vandel og for øvrig ikke ha utvist utilbørlig atferd som gir grunn til å anta at stillingen eller vervet ikke vil kunne ivaretas på forsvarlig måte. Etter annet ledd annet punktum skal foretakets fagansvarlige person være egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk. Personer som nevnt i første og annet ledd skal etter tredje ledd legge frem uttømmende politiattest etter politiregisterloven. Foretaket må påse at lovens krav til egnethet til enhver tid er oppfylt, jf. Finanstilsynets rundskriv 3/2023, mens Finanstilsynet fører tilsyn med at foretaket etterlever regelverket, og kan om nødvendig kalle tilbake foretaks tillatelse til å drive eiendomsmegling, jf. loven §§ 8-1 og 8-2.

Finanstilsynet kan etter eiendomsmeglingsloven §§ 4-2 og 4-3 gi personlige tillatelser til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet til henholdsvis personer som har bestått godkjent eiendomsmeglereksamen (eiendomsmeglerbrev), og jurister. For at Finanstilsynet skal kunne gi slike tillatelser, må søkeren bl.a. anses egnet til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet og være i stand til å oppfylle sine forpliktelser etter hvert som de forfaller, jf. loven § 4-2 første ledd og § 4-3 første ledd, og søkeren må fremlegge politiattest, jf. annet ledd i de nevnte paragrafene. Finanstilsynet fører etter loven § 8-1 kontroll og tilsyn med de som har personlige tillatelser, og kan etter §§ 8-4 og 8-5 kalle tilbake tillatelsen dersom vedkommende ikke lenger oppfyller vilkårene i loven, har gjort seg skyldig i straffbar handling og dette må antas å svekke den tillit som er nødvendig for yrkesutøvelsen, eller grovt eller gjentatte ganger har overtrådt sine plikter etter lov eller forskrifter.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-2 tredje ledd kan eiendomsmegleroppdrag utføres av eiendomsmeglerfullmektig under tilsyn av ansvarlig megler for oppdraget, og oppgjør kan utføres av medhjelper som har bestått eksamen i oppgjør. Etter loven § 4-4 første ledd er det bare personer som har bestått eksamen godkjent av Finansdepartementet (delegert til Finanstilsynet), som kan være medhjelper for ansvarlig megler. Medhjelpere som arbeider med oppgjør, skal etter annet ledd ha bestått en særskilt eksamen godkjent av departementet (delegert til Finanstilsynet), som viser at vedkommende innehar nødvendige kvalifikasjoner knyttet til gjennomføring av oppgjør. Etter loven § 4-5 annet ledd kan tittelen «eiendomsmeglerfullmektig» bare benyttes av personer med eiendomsmeglereksamen og personer med norsk juridisk embetseksamen som er ansatt i et eiendomsmeglingsforetak eller hos en advokat som driver eiendomsmegling, og som arbeider under tilsyn av en ansvarlig megler. Eiendomsmeglerfullmektiger og andre medhjelpere er ikke underlagt krav til egnethet eller under tilsyn av Finanstilsynet. Departementet kan etter loven § 4-4 tredje ledd annet punktum fastsette forskriftskrav om tilsyn med oppgjørsmedhjelpere, og etter § 6-2 fjerde ledd annet punktum nærmere regler om ansvarlig meglers tilsyn med oppdrag som utføres av eiendomsmeglerfullmektig.

11.2 Utvalgets forslag

Utvalget foreslår at det innføres krav om at eiendomsmeglerfullmektiger skal være egnet til å jobbe i eiendomsmeglingsvirksomhet, og at egnethetsvurderingen skal foretas av Finanstilsynet bl.a. på grunnlag av fremlagt politiattest. Utvalget drøfter forslaget slik i NOU 2021: 7 avsnitt 17.4.4:

«Stillingen som eiendomsmeglerfullmektig er i utgangspunktet ment å være midlertidig, og loven legger opp til at fullmektigen etter å ha opptjent tilstrekkelig praksis søker om eiendomsmeglerbrev eller tillatelse for jurister. Regelverket er ikke til hinder for at personer lar være å søke om personlig tillatelse, for eksempel på grunn av utilfredsstillende vandel, eller at personer som har fått sin personlige tillatelse tilbakekalt, fortsetter å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig. (…)
Det er ikke mulig å observere om det faktisk forekommer at eiendomsmeglerfullmektiger unnlater å søke om personlig tillatelse på grunn av forhold på politiattesten. Hertil kommer også at de fleste eiendomsmeglerfullmektiger søker om personlig tillatelse så fort de har oppfylt praksiskravet på to år. Videre har eiendomsmeglingsforetakene også interesse av at ansatte eiendomsmeglerfullmektiger får tillatelsen som kreves for å kunne være ansvarlig megler. En person som ikke følger normal progresjon, ville derfor bli fulgt opp av ledelsen i foretaket, som ledd i internkontrollen. Utvalget mener likevel det er behov for politiattest for eiendomsmeglerfullmektiger, ettersom eiendomsmeglerfullmektig også kvalifiserer til å jobbe som oppgjørsansvarlig. Etter utvalgets vurdering er det uheldig at regelverket ikke hindrer personer med alvorlige forhold på politiattesten og kanskje også en kriminell tilknytning, å jobbe som oppgjørsansvarlig og håndtere klientmidler, selv om det trolig gjelder svært få personer. Til sammenlikning viser utvalget til at det gjelder vandelskrav og krav til politiattest for autorisasjon som advokatfullmektig, jf. domstolloven § 223 andre ledd. Uegnede eiendomsmeglerfullmektiger kan potensielt påføre kundene og samfunnet store tap. Selv om sannsynligheten er liten for et tap som ikke dekkes av eiendomsmeglingsforetaket eller forsikring, er utvalget kommet til at det bør innføres krav om politiattest og egnethetsvurdering for eiendomsmeglerfullmektiger. (…)
(…) Etter utvalgets oppfatning må det være tilstrekkelig at eiendomsmeglerfullmektiger innhenter politiattest og blir egnethetsvurdert før arbeidet som eiendomsmeglerfullmektig påbegynnes. Deretter vil det skje en ny egnethetsvurdering og vandelskontroll ved søknad om eiendomsmeglerbrev eller juristtillatelse. Av hensyn til å sikre kompetent vurdering og ensartet praksis og å unngå flere politiattester enn nødvendig, er utvalget kommet til at egnethetsvurderingen bør foretas av Finanstilsynet. En slik ordning forutsetter at eiendomsmeglerfullmektiger med godkjent egnethetsvurdering blir dokumentert ved oppføring i et register som er søkbart for publikum, slik som Finanstilsynets virksomhetsregister. Egnethetsvurderingen vil medføre noe merarbeid i politiet og Finanstilsynet. Utvalget foreslår at kravet innrettes slik at egnethetsvurderingen må foretas før vedkommende kan tiltre i stilling som eiendomsmeglerfullmektig.»

Utvalget foreslår at også oppgjørsmedhjelpere skal underlegges et slikt krav om egnethetsvurdering, og drøfter dette i NOU 2021: 7 avsnitt 17.4.5:

«Oppgjørsmedhjelpere utfører en av de viktigste oppgavene i eiendomsmeglingsoppdraget – å sørge for sikker utveksling av ytelsene – og har rett til å forestå fullt oppgjør og behandle klientmidler. Det er derfor et paradoks at oppgjørsmedhjelpere i dag ikke er underlagt egnethetskrav, når ansvarlige meglere og personer i ledelsen er det. Etter utvalgets vurdering kan oppgjørsmedhjelper ved uaktsom eller uhederlig opptreden kunne forårsake betydelig økonomisk tap ved gjennomføring av oppgjøret. Krav til politiattest og egnethetsvurdering for oppgjørsmedhjelpere vil kunne bidra til å redusere risikoen for tap av klientmidler. Tilsvarende som for eiendomsmeglerfullmektig, foreslår utvalget at egnethetsvurderingen skal gjøres av Finanstilsynet, som har kompetanse og etablert erfaring med egnethetsvurderinger av personer som skal jobbe i eiendomsmeglingsvirksomhet, samt at egnethetsvurderte oppgjørsmedhjelpere blir registrert i et offentlig tilgjengelig register. Tilsvarende som for eiendomsmeglerfullmektig, skal egnethetsvurderingen skje før vedkommende kan tiltre stilling som oppgjørsmedhjelper.»

Utvalget foreslår at Finansdepartementet kan gi nærmere forskriftsregler om egnethetsvurderinger av eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere.

Utvalget viser videre til at Finanstilsynet ikke har hjemmel til å forby personer å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig, oppgjørsmedhjelper eller medhjelper, dersom det skulle avdekkes forhold som tilsier at de ikke er egnet. Utvalget har vurdert om det er behov for å innføre en slik hjemmel som kan komme til anvendelse f.eks. for alvorlige forhold som har ført til tilbakekall av eiendomsmeglerbrev, og utvalgets medlemmer har inntatt ulike syn. Utvalgets flertall (medlemmene Bergem, Edlund, Nordskog-Inger, Pauriene, Pihl, Skjelbostad og Tuv) mener det bør innføres hjemmel til å forby personer å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper, og uttaler følgende i NOU 2021: 7 avsnitt 21.3.2.2:

«Flertallet mener det i enkelte tilfeller, der personer har begått særlig grove overtredelser av regelverket, kan virke uheldig at de fortsetter å jobbe i disse yrkene. Etter flertallets vurdering er dette egnet til å undergrave tilliten til en sikker, ordnet og effektiv eiendomshandel. Flertallet foreslår derfor at Finanstilsynet gis hjemmel til å forby personer å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper, dersom de har gjort seg skyldig i straffbar handling eller de har overtrådt sine plikter etter lov eller forskrift, og dette må antas å alvorlig svekke den tillit som er nødvendig.
Flertallet vil påpeke at det ikke skal være automatikk i at forhold som medfører tilbakekall av personlig tillatelse skal virke diskvalifiserende for å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper, ettersom det stilles strengere egnethetskrav for å være ansvarlig megler enn de krav utvalget foreslår for fullmektiger eller oppgjørsmedhjelper. Hvorvidt et forhold medfører at en person anses uegnet vil måtte bero på en konkret, skjønnsmessig vurdering i det enkelte tilfelle, der overtredelsens grovhet vil være et sentralt moment. Vilkåret om uegnethet forutsetter at det skal gjøres en vurdering av om yrkesforbud er nødvendig for å ivareta de hensyn kravene til kompetanse og egnethet skal ivareta (forholdsmessighetsvurdering). Vedtak om forbud mot å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper vil følge de alminnelige saksbehandlingsreglene for enkeltvedtak i forvaltningsloven – om forhåndsvarsling, dokumentinnsyn, begrunnelse, klageadgang, veiledningsplikt mv. – som skal sikre en forsvarlig saksbehandling. Vedtaket vil videre kunne påklages til departementet etter reglene om klager i forvaltningsloven, og deretter eventuelt til domstolene.»

Et annet flertall i utvalget (medlemmene Bergem, Edlund, Nordskog-Inger, Pauriene, Pihl og Skjelbostad) mener at det også kan være behov for å forby personer å jobbe som vanlig medhjelper, av hensyn til forbrukervern og tillit til eiendomsmegler. Et mindretall (medlemmene Moen, Anundsen, Hauge, Kasland og Tuv) ser ikke behov for dette og uttaler følgende:

«Dette mindretallet viser til at vanlig medhjelper kun kan utføre oppgaver av rutinemessig og teknisk karakter og jobber under kontroll av ansvarlig megler. Ytterligere vises det til at utvalget ikke foreslår å innføre krav om egnethetsvurdering for medhjelpere.»

Et annet mindretall i utvalget (medlemmene Moen, Anundsen, Hauge og Kasland) ser heller ikke behov for hjemmel til å forby personer å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper, og uttaler følgende:

Mindretallet vil også påpeke at utvalget foreslår å innføre krav om egnethetsvurdering for å kunne jobbe som eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper. I så fall må det for personer med disse yrkene være overtredelser etter ansettelse som skulle betinge et forbud mot å utøve yrket. Overtredelsene det dreier seg om, må antas å være av en slik alvorlighetsgrad at de utvilsomt omfattes av arbeidsgivers oppsigelsesrett. Når utvalget også foreslår at all eiendomsmegling må utøves gjennom foretak som har tillatelse, er det vanskelig å se hvilke overtredelser som ikke er fanget opp uten at Finanstilsynet får en yrkesforbudshjemmel. Det innebærer også at forbrukervernet er ivaretatt, ved at et eventuelt erstatningsansvar ligger på foretaket, og ikke på personene som har jobbet på oppdraget.
Ansvarlig megler har ansvar for alt arbeid som utføres av andre på oppdraget og må foreta en vurdering av om de som skal jobbe på oppdraget er egnet til å utføre de aktuelle oppgavene. I tillegg har foretakets fagansvarlig et ansvar for å sikre at de ansatte er tilstrekkelig egnet til å utføre oppgavene de blir satt til. Ansvarlig meglers kontrollansvar omfatter også gjennomføring av oppgjøret, når det gjennomføres lokalt. Dersom oppgjøret gjennomføres i egen oppgjørsavdeling eller i et særskilt oppgjørsforetak, overtas den løpende oppfølgingen av oppgjørsgjennomføringen av den som er fagansvarlig i avdelingen eller oppgjørsforetaket. Ansvarlig megler har fortsatt det overordnede ansvaret for oppdraget. Når det gjelder eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelperes adgang til å behandle klientmidler i forbindelse med gjennomføring av oppgjør, viser mindretallet til at fagansvarliges adgang til å gi andre disposisjonsrett på klientkonto, forutsetter at det er foretatt en risikovurdering. Disse medlemmer kjenner ikke til at det er presedens i norsk rett for administrativt å kunne forby personer å utøve et yrke som ikke krever tillatelse. Dersom det er behov for et personbasert tilsyn med eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere, bør det eventuelt innføres krav om tillatelse for disse yrkene, noe mindretallet ikke ser behov for.»

11.3 Høringsinstansenes syn

Advokatforeningen, Eiendom Norge, Finanstilsynet, Handelshøyskolen BI, Huseierne, Norges Eiendomsmeglerforbund, Norske Boligbyggelags Landsforbund og Pensjonistforbundet uttrykker støtte til utvalgets forslag om å innføre krav om egnethetsvurdering for eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere. Finanstilsynet, som også mener at det bør innføres hjemmel for å forby personer å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper, uttaler bl.a. følgende:

«Etter Finanstilsynets vurdering er det nødvendig med krav til egnethet og hjemmel til å kunne forby personer å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig og oppgjørsmedhjelper for å kunne føre et effektivt tilsyn med eiendomsmeglingsvirksomheten. Både eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere kan utføre helt sentrale deler av eiendomsmeglingsoppdraget: begge kan forestå fullt oppgjør og behandle klientmidler. Brukere av eiendomsmeglingstjenester bør kunne forvente at det stilles krav til personlig egnethet for personer som kan utføre så sentrale deler av et eiendomsmeglingsoppdrag. Tilsvarende vil det kunne være viktig for tilliten til eiendomsmeglingsforetakene og konsesjonsordningen som sådan at tilsynsmyndigheten har de verktøy som er nødvendige for å kunne reagere dersom det avdekkes grove eller gjentatte pliktbrudd. Finanstilsynet legger til grunn at ved slik egnethetsvurdering og nedleggelse av forbud, kan det legges vekt på forhold som har inntrådt før lovbestemmelsene eventuelt trer i kraft.
Når det gjelder medhjelpere, mener Finanstilsynet det her verken er nødvendig å innføre krav til egnethet eller en hjemmel til å forby personer å jobbe som det. Finanstilsynet viser her til at medhjelpere kun utfører begrensede oppgaver i et eiendomsmeglingsforetak, og at dette skal skje under ansvarlig meglers instruks og kontroll. Hvis medhjelpere utfører oppgaver utover det eiendomsmeglingsloven åpner for, er det etter Finanstilsynets vurdering tilstrekkelige virkemidler til å følge opp dette overfor eiendomsmeglingsforetaket.»

Norges Eiendomsmeglerforbund mener at krav om egnethetsvurdering også bør gjelde for andre medhjelpere, og uttaler bl.a. følgende:

«Selv om det er begrenset hvilke oppgaver som medhjelper kan utføre, så er bruken av medhjelpere utbredt. En medhjelper som ville blitt vurdert som uegnet grunnet straffbare forhold, innebærer en forhøyet risiko. At medhjelperes arbeidsoppgaver er begrenset er ikke til hinder for at vedkommende rettmessig kan bli kjent med personlige og økonomiske forhold gjennom arbeidet, og at dette kan misbrukes til å begå straffbare handlinger av vedkommende selv eller andre som opplysningene deles med. Med henblikk på at skadepotensialet er betydelig, samtidig som kontroll med utgangspunkt i politiattest vil være lite tidkrevende i de aller fleste tilfeller, bør § 4-4 også gi hjemmel for egnethetsvurdering av medhjelpere.»

Eiendomsadvokatenes servicekontor og Juristforbundet Privat viser til at advokatfullmektiger blir egnethetsvurdert ved søknad om autorisasjon som advokatfullmektig, og derfor bør fritas fra krav om ny egnethetsvurdering for å kunne arbeide som eiendomsmeglerfullmektig.

Brønnøysundregistrene skriver at utvalget har påpekt at innhenting av politiattest er gratis og kan gjøres elektronisk, og uttaler deretter følgende:

«Vi ønsker å presisere i denne sammenheng at det per i dag ikke er lagt til rette for at tilsynsmyndigheter kan få et svar ‘ingen anmerkning/anmerkning’ når de oppgir et fødselsnummer. Politiattest blir utstedt som pdf-fil etter søknad. Dette forsinker saksbehandlingstid ved mange sakstyper hvor det kreves politiattest og egnethetsvurdering.»

Eiendom Norge, Finanstilsynet, Huseierne og Norges Eiendomsmeglerforbund støtter forslaget fra utvalgets flertall om å innføre hjemmel til å forby personer å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig og oppgjørsmedhjelper (og ev. annen medhjelper). Blant annet uttaler Norges Eiendomsmeglerforbund følgende:

«Det er etter NEFs oppfatning meget uheldig at personer som har blitt fratatt sin personlige tillatelse til å drive eiendomsmegling kan ha stilling som eiendomsmeglerfullmektig, medhjelper eller oppgjørsmedhjelper. Det innebærer forhøyet risiko for at det begås ulovlige og straffbare handlinger i tilknytning til eiendomsmeglingsvirksomhet. I tillegg til å utgjøre en sikkerhetsrisiko for enkeltpersoner, er det også egnet til å undergrave tilliten til eiendomsmeglere og eiendomsmeglingsbransjen.»

11.4 Departementets vurdering

Bare personer som oppfyller visse kvalifikasjonskrav, kan være eiendomsmeglerfullmektig eller medhjelper for ansvarlig megler, men disse er ikke underlagt krav til egnethet. Eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere kan utføre sentrale deler av eiendomsmeglingsoppdraget, idet begge kan forestå fullt oppgjør og behandle klientmidler. Som utvalget peker på, vil uegnede eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere potensielt kunne forårsake betydelige økonomiske tap. Det kan også undergrave tilliten til at eiendomshandel foregår på en tilstrekkelig sikker og ordnet måte. Departementet er derfor enig med utvalget i at eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere bør underlegges krav om egnethet, og at de som et ledd i dette må fremlegge politiattest.

Å kreve fremlagt politiattest og egnethetsvurdering utgjør i utgangspunktet et inngrep i retten til privatliv som følger av Den europeiske menneskerettighetskonvensjon (EMK) artikkel 8, se omtale i Ot.prp. nr. 108 (2008–2009) punkt 12.2.2, der politiregisterloven ble fremmet. Etter Grunnlovsreformen i 2014 antar departementet at krav om politiattest og egnethetsvurdering også utgjør et inngrep i retten til privatliv i Grunnloven § 102. Politiregisterloven § 37 første ledd bestemmer derfor at det bare er på nærmere bestemte vilkår at politiattest kan brukes for å utelukke fysiske og juridiske personer fra stilling mv. Som departementet har nevnt over, er det behov for å stille krav om egnethet, og innhenting av politiattest, for oppgjørsmedhjelpere og eiendomsmeglerfullmektiger fordi manglende utelukkelse av uegnede personer kan medføre betydelige skadevirkninger i form av økonomisk tap, jf. politiregisterloven § 37 første ledd nr. 1. Manglende utelukkelse kan videre motvirke den alminnelige tillit, nærmere bestemt tillit til at eiendomshandel foregår på en tilstrekkelig sikker og ordnet måte, jf. politiregisterloven § 37 første ledd nr. 2.

Selv om utvalget ikke legger opp til at eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere skal ha personlige tillatelser fra Finanstilsynet, antar departementet at det kunne ha vært hensiktsmessig at Finanstilsynet foretar egnethetsvurderingen av disse før de tiltrer, slik utvalget foreslår. Ifølge utvalget kan dette «sikre kompetent vurdering og ensartet praksis og å unngå flere politiattester enn nødvendig», og departementet antar at det vil være vesentlige likheter ved egnethetsvurderingene av de som skal ha personlige tillatelser, og de som ønsker å tiltre som eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere. Siden «de fleste eiendomsmeglerfullmektiger søker om personlig tillatelse så fort de har oppfylt praksiskravet på to år», slik utvalget skriver, kan en se for seg at egnethetsvurdering av eiendomsmeglerfullmektiger hos Finanstilsynet kan gi forenklingsgevinster ved senere behandling av søknad om eiendomsmeglerbrev.

Etter departementets oppfatning er det mest naturlige utgangspunktet for en ny regulering for eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere de kravene som i dag gjelder for styremedlemmer, daglig leder og fagansvarlig etter eiendomsmeglingsloven § 2-9, jf. omtalen i avsnitt 11.1. For disse må foretaket påse at kravene til egnethet mv. er oppfylt, og Finanstilsynet kan reagere overfor foretaket dersom det ikke overholder sine plikter.

Etter eiendomsmeglingsloven § 2-9 nåværende fjerde ledd skal eiendomsmeglingsforetak innen 14 dager sende melding til Finanstilsynet ved skifte av styremedlem, daglig leder og fagansvarlig. Meldeplikten er begrunnet i at Finanstilsynet skal føre kontroll med egnetheten til personene som utgjør ledelsen av eiendomsmeglingsforetaket, og før 2018 skulle slik melding sendes før endringene skjedde. Endringen var del av forenklingene i loven som ble foreslått i Prop. 158 L (2016–2017), der departementet bl.a. vurderte følgende:

«Departementet foreslår at det ikke lenger skal være krav om at melding må sendes før det er skjedd endringer i ledelsen. (…) Departementet presiserer at eiendomsmeglingsforetakets melding om endring fortsatt skal inneholde bl.a. politiattest for personen som skal tre inn i ledelsen (…). Meldingen kan derfor ikke erstattes av en ren varslingsordning fra Brønnøysundregistrene om endringer i registrerte opplysninger. (…)
Departementet understreker at Finanstilsynet fortsatt skal føre kontroll med ledelsens egnethet.»

Departementet foreslår at en tilsvarende meldeplikt gjøres gjeldende ved ansettelse av oppgjørsmedhjelpere og eiendomsmeglerfullmektiger, jf. lovforslaget § 2-9 femte ledd nytt annet punktum. Etter forslaget skal Finanstilsynet vurdere egnetheten til oppgjørsmedhjelperne og eiendomsmeglerfullmektigene, på samme måte som egnetheten til styremedlemmer, daglig leder og fagansvarlig etter mottak av meldinger om skifte av disse. Departementet bemerker for øvrig at Finanstilsynet har utarbeidet et rundskriv om egnethetsvurderinger (rundskriv 3/2023), som bl.a. beskriver innhenting av politiattest fra personen som skal egnethetsvurderes og oversendelse av kopi av denne til Finanstilsynet i forbindelse med egnethetsvurderingen. For å reflektere at politiattesten skal være avgrenset til visse lovbrudd, foreslås en justering av ordlyden i § 2-9 tredje ledd.

Utvalget har drøftet hva som bør være reaksjonen dersom eiendomsmeglerfullmektiger eller oppgjørsmedhjelpere begår handlinger som gjør dem uegnet for slike stillinger etter at de har blitt ansatt i eiendomsmeglingsforetaket eller hos advokaten. Finanstilsynet kan som nevnt etter gjeldende rett kalle tilbake eiendomsmeglerbrev og forby advokater å være fagansvarlig megler og ansvarlig megler, men kan ikke forby personer å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig, oppgjørsmedhjelper eller medhjelper. Som det fremgår av avsnitt 11.2, delte utvalget seg i et flertall og et mindretall på dette punktet. Flertallet i utvalget mener at det virker uheldig at personer har begått særlig grove overtredelser av regelverket kan fortsette å jobbe i de sistnevnte yrkene, siden dette kan være egnet til å undergrave tilliten til en sikker, ordnet og effektiv eiendomshandel. Flertallet foreslår derfor at Finanstilsynet gis hjemmel til å forby personer å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper, dersom de har gjort seg skyldig i straffbar handling eller de har overtrådt sine plikter etter lov eller forskrift, og dette må antas å alvorlig svekke den tillit som er nødvendig. Forslaget har vunnet støtte blant høringsinstansene og ligner delvis på ordningen med autorisasjon og tilsyn med advokatfullmektiger etter den nye advokatloven. Et mindretall i utvalget påpeker imidlertid at overtredelsene i tilfelle «må antas å være av en slik alvorlighetsgrad at de utvilsomt omfattes av arbeidsgivers oppsigelsesrett». Mindretallet stiller også spørsmål ved om en kan forby personer å utøve et yrke som ikke krever tillatelse, og peker på at dersom det er behov for et personbasert tilsyn med eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere, bør det ev. innføres krav om tillatelse for disse yrkene, noe mindretallet ikke ser behov for.

Etter departementets vurdering er det viktig å sikre at eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere er egnet så lenge de driver eiendomsmeglingsvirksomhet, og at det reageres dersom slike medhjelpere f.eks. har gjort seg skyldig i straffbar handling, og dette må antas å svekke den tillit som er nødvendig for yrkesutøvelsen, eller de grovt eller gjentatte ganger har overtrådt sine plikter etter regelverket, jf. kriteriene for at Finanstilsynet etter eiendomsmeglingsloven §§ 8-4 og 8-5 kan trekke tilbake personlige tillatelser. Departementet legger til grunn at eiendomsmeglingsforetaket eller advokaten som driver eiendomsmegling, i slike tilfeller uansett vil kunne treffe tiltak overfor de ansatte, jf. også kommentaren fra utvalgets mindretall om at de aktuelle handlingene kan gi grunnlag for oppsigelse. Departementet viste i Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) avsnitt 6.5.4 til mulige reaksjoner overfor medhjelpere som opptrer i strid med regelverket:

«Når det gjelder uttalelsen fra Norges Eiendomsmeglerforbund om at det er behov for en ordning hvoretter personer som opptrer i strid med regelverket kan ‘avskiltes,’ viser departementet til at de aktuelle personene vil være ansatt i foretakene. Som departementet foreslår blant annet under punkt 5.5, skal styrene i foretakene ha et større ansvar for den daglige virksomheten i foretakene, herunder internkontrollen, enn tilfellet er i dag. Departementet legger til grunn at foretakene selv vil treffe tiltak overfor ansatte som ikke utfører sitt yrke i tråd med regelverket.»

Etter departementets vurdering vil en slik tilnærming fremdeles være en mer hensiktsmessig ordning overfor eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere enn utvalgsflertallets forslag om at Finanstilsynet skal føre tilsyn med og kan sanksjonere personer som ikke har personlige tillatelser. I tråd med vurderingene sitert over bør arbeidsgiver ha et løpende ansvar for å påse at sentrale medarbeidere som eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere oppfyller kvalifikasjonskrav og er egnet til å inneha sine stillinger. Som nevnt over mener departementet at det kan være naturlig å la kravene som i dag gjelder for styremedlemmer, daglig leder og fagansvarlig etter eiendomsmeglingsloven § 2-9, også gjelde for eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere. Departementet foreslår dette i lovforslaget § 2-9 nytt fjerde ledd. Lovforslaget innebærer at foretaket og Finanstilsynet skal egnethetsvurdere eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere, og at foretaket vil få et løpende ansvar for å følge opp disse yrkesgruppene og treffe nødvendige tiltak bl.a. overfor ansatte som begår handlinger som kan gjøre dem uegnet. Manglende oppfølging eller tiltak fra foretaket må følges opp av Finanstilsynet, jf. drøftingen av sanksjoner i kapittel 12.

De foreslåtte reglene om innhenting av politiattest og melding til Finanstilsynet for egnethetsvurdering vil i utgangspunktet gjelde for ansettelser etter at lovendringene har trådt i kraft. Departementet presiserer at dersom en person har mistet tillatelsen som eiendomsmegler, vil overgang til stilling som eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper være å anse som en ansettelse som krever egnethetsvurdering, selv om overgangen skjer innad i et foretak. For å sikre at ikke uegnede, allerede ansatte eiendomsmeglerfullmektiger kan fortsette i stillingene på ubestemt tid, tar departementet sikte på å fastsette overgangsregler som innebærer at allerede ansatte eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere skal bli egnethetsvurdert av Finanstilsynet innen en viss tid (f.eks. tre år) etter ikrafttredelse av lovendringene. Departementet bemerker at eiendomsmeglerforetakenes løpende ansvar for å ha egnede ansatte, jf. forrige avsnitt, ikke vil avhenge av en slik overgangsordning.

Departementet er enig med Eiendomsadvokatenes servicekontor og Juristforbundet Privat i at det ikke er nødvendig å kreve at advokatfullmektiger må egnethetsvurderes på nytt for å kunne arbeide som eiendomsmeglerfullmektig, jf. ordningen for autorisasjon av advokatfullmektiger etter den nye advokatloven §§ 11 til 13. Lovforslaget er derfor på dette punktet avgrenset til eiendomsmeglerfullmektiger i eiendomsmeglingsforetak og oppgjørsmedhjelpere i eiendomsmeglingsforetak eller hos advokat som driver eiendomsmegling. Det vil si at advokatfullmektiger uten videre kan arbeide som eiendomsmeglerfullmektig hos en advokat som driver eiendomsmegling.

Departementet har vurdert om krav om egnethetsvurdering om meldeplikt også bør gjelde andre ansatte enn eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere, slik Norges Eiendomsmeglerforbund har tatt til orde for. Departementet er imidlertid enig med Finanstilsynet i at dette ikke er nødvendig, siden andre medhjelpere bare kan utføre begrensede oppgaver, og tilsynet har virkemidler til å følge opp ev. foretak som gir andre medhjelpere for stort ansvar.

Departementet foreslår at forskriftshjemmelen i loven § 2-9 gis en noe mer generell utforming, slik at det kan gis nærmere regler til utfylling og gjennomføring av paragrafen, i tillegg til de mer konkrete hjemlene om foretakets meldingsplikt, rettigheter og plikter for fagansvarlig, samt om hvilke straffbare forhold som skal avmerkes på politiattesten og om behandling av denne, som følger av gjeldende rett. En mer generell hjemmel bør bl.a. kunne benyttes til å gi nærmere regler om vurdering og oppfølging av eiendomsmeglerfullmektigers og oppgjørsmedhjelperes egnethet. Det vises til lovforslaget § 2-9 sjette ledd.

Til forsiden