9 Kontroll av budgivers finansiering

9.1 Gjeldende rett

Som omtalt i avsnitt 5.1 har Finansdepartementet hjemmel i eiendomsmeglingsloven § 6-10 til å gi forskriftsregler om budgivning. Hjemmelen er ikke benyttet til å gi regler om kontroll av budgivers finansiering.

9.2 Utvalgets forslag

Utvalget foreslår å lovfeste at oppdragstakeren så langt det er mulig skal kontrollere budgivers finansiering før handel sluttes. Har oppdragstakeren ikke hatt mulighet til å foreta slik kontroll, foreslår utvalget at oppdragsgiveren skal informeres skriftlig om bakgrunnen for dette og konsekvensene, før handel sluttes. Utvalget mener at slike plikter allerede følger av ulovfestet rett, og at det vil være en fordel for forbrukerne at pliktene fremgår av loven. Utvalget drøfter lovforslaget slik i NOU 2021: 7 avsnitt 19.3.8:

«Eiendomsmeglingsloven regulerer ikke direkte eiendomsmeglerens plikt til å kontrollere kjøpers finansiering før bindende avtale inngås. Som det er redegjort for i punkt 19.2.6, synes det likevel i dag å være sikker rett at eiendomsmegleren har en plikt til dette på bakgrunn av uttalelser fra Bråthen-utvalget, nyere rettspraksis og nemndspraksis, samt praksis i bransjen. Utvalget har vurdert om det er behov for å lovfeste et krav om at eiendomsmegleren plikter å kontrollere budgivers finansiering så langt det er mulig før bindende avtale inngås, eventuelt at eiendomsmegleren plikter å informere selger skriftlig om bakgrunnen for at slik kontroll ikke er foretatt.

Bråthen-utvalget kom til at det ikke var behov for å lovfeste dette, ettersom det var utvalgets oppfatning at det allerede fulgte av eiendomsmeglerens omsorgsplikt at budgivers finansiering skal kontrolleres så langt det er mulig. Dette er behandlet i NOU 2006: 1 punkt 10.3.3.

For å sikre forbrukernes interesser kan det etter dette utvalgets vurdering være hensiktsmessig å lovfeste eiendomsmeglerens plikt til å kontrollere budgivers finansiering så langt det er mulig før bindende avtale inngås. Lovfesting av kravet vil sikre lik praksis og bidra til å bevisstgjøre forbrukerselgere om hva som bør være avklart før bud aksepteres. Ettersom det allerede synes å være etablert praksis i bransjen å foreta slik kontroll, antas lovfesting av kravet ikke å innebære økte kostnader. Dersom eiendomsmegleren ikke har lykkes i å foreta slik kontroll, plikter eiendomsmegleren å informere selger skriftlig om bakgrunnen for dette. I tråd med eiendomsmeglerens rådgivningsplikt, må eiendomsmegleren også gi selger råd om hva det kan innebære at budgiverens finansiering ikke er kontrollert.

Utvalget har vurdert hvor omfattende eiendomsmeglerens plikt til å kontrollere finansiering bør være, herunder om det bør foretas slik kontroll for hvert enkelt bud. I budrunder med mange budgivere og mange bud, kan kontroll for hvert bud bli veldig omfattende og ikke gjennomførbart innenfor akseptfristene. Som et minimum bør eiendomsmegleren foreta slik kontroll ved hvert første bud fra en budgiver, for å unngå at budgivere som kanskje ikke er reelle boligkjøpere, kommer med i budrunden og kan være med på å presse opp prisen. Uansett må eiendomsmegleren kontrollere finansiering ved siste bud, noe som innebærer at eiendomsmeglerne bør kontrollere finansiering for alle bud når de mener budrunden nærmer seg slutten. Etter utvalgets oppfatning er eiendomsmegler nærmest til å avgjøre hvor hyppig det er nødvendig å kontrollere finansiering i den enkelte budrunden, og utvalget finner det ikke hensiktsmessig med nærmere regler om kontroll av finansieringen i lovteksten eller forskrift. (…)

Etter utvalgets oppfatning bør det åpnes for å kunne fravike denne plikten i næringsmeglings- og utleiemeglingsoppdrag, i medhold av lovutkastet § 1-4. Den nærmere regulering av dette bør være i eiendomsmeglingsforskriften.»

9.3 Høringsinstansenes syn

Huseierne støtter utvalgets forslag, og uttaler bl.a. at det er viktig for selgere og andre budgivere å vite at budgiverne som er med i en budrunde, er «reelle» og har finansiering på plass. Advokatforeningen er i utgangspunktet positiv til utvalgets forslag, men uttaler følgende:

«Det fremgår av eiendomsmeglingsutvalgets forslag at det foreslås å lovfeste meglers plikt til å undersøke kjøpers finansiering. Plikten til kontroll av kjøpers finansiering, følger i dag av kravet til God meglerskikk.

Eiendomsmeglingsutvalget konkretiserer imidlertid ikke plikten til kontroll nærmere. Utvalget skriver at megler som et minimum må undersøke finansiering hos samtlige budgivere ved første inngitte bud, samt ved siste bud.

Slik Advokatforeningen ser det, er dette en mulig utvidelse av dagens plikter for megler. Som det fremgår av Thorstensen/Rosen, Eiendomsmeglingsrettslige spørsmål, anses meglers plikter etter dagens lovgivning relativt lave. Meglers plikter blir imidlertid eksemplifisert i LE-2015-7588, hvor lagmannsretten uttaler at megler må sjekke finansieringen ved siste og høyeste bud. I LG-2017-98764 angis det at finansiering også bør sjekkes før dette, uten at det konkretiseres.

Advokatforeningen er i utgangspunktet positiv til lovregulering av meglers plikter knyttet til kontroll av kjøpers finansiering, men savner en nærmere drøftelse av hva som ligger i meglers plikter etter dagens rettstilstand, og om utvalgets forslag representerer en skjerpet plikt for megler sett i lys av eksisterende rettstilstand, og særlig opp mot avgjørelsene nevnt over.

Advokatforeningen savner også en nærmere drøftelse av meglers plikter til å kontrollere finansieringen til budgivere med bare egenkapital, hvor det i dag ikke foreligger noen plikter annet enn å informere selger om eventuelle risiki, da dette skiller seg vesentlig fra tilfeller hvor det foreligger finansiering hos finansinstitusjon, slik utvalget synes å behandle.»

9.4 Departementets vurdering

Utvalget og Advokatforeningen peker på at oppdragstaker allerede har plikt til å kontrollere budgivers finansiering før handel sluttes, og viser bl.a. til krav om god meglerskikk og rettspraksis. Departementet er enig med utvalget i at denne plikten bør fremgå av loven, siden det kan sikre et visst minimum av kontroll fra oppdragstakerne, i tillegg til at en sentral plikt blir mer synlig for forbrukerne. Etter departementets syn vil det også være naturlig å regulere tilfeller der oppdragstaker ikke har foretatt slik kontroll, og fastsette at selgeren før handel sluttes da skal gis skriftlig orientering om grunnen til dette, og om mulige konsekvenser av at kontrollen ikke er foretatt. Det vises til forslaget til § 6-8 sjette ledd. Forslaget er noe omarbeidet fra utvalgets utkast, bl.a. slik at første punktum blir en klarere hovedregel (uten «så langt det er mulig»), mens annet punktum gir mulighet for unntak på vilkår.

Utvalget drøfter i utredningen hvor omfattende oppdragstakerens plikt til å kontrollere finansiering bør være, og uttaler bl.a. at oppdragstakeren minst må «foreta slik kontroll ved hvert første bud fra en budgiver», og at en «bør kontrollere finansiering for alle bud når de mener budrunden nærmer seg slutten». Utvalget foreslår imidlertid bare lovregelen om kontroll av budgivers finansiering før handel sluttes, og uttaler at oppdragstakeren er «nærmest til å avgjøre hvor hyppig det er nødvendig å kontrollere finansiering i den enkelte budrunden, og utvalget finner det ikke hensiktsmessig med nærmere regler om kontroll av finansieringen». Advokatforeningen stiller spørsmål ved om utvalget i sin drøfting ønsker en utvidelse av dagens plikter, og peker på rettsavgjørelser om at oppdragstaker må foreta kontroll ved siste og høyeste bud, og bør foreta kontroll også før dette, uten at det konkretiseres. Departementets hensikt med lovforslaget er ikke å innføre en generell utvidelse av dagens plikt til kontroll av finansiering, men å lovfeste hva som antas å være gjeldende rett, jf. NOU 2021: 7 avsnitt 19.2.6. Departementet er enig med utvalget i at det nå ikke er behov for nærmere regler om kontroll av finansiering, samtidig som hjemmelen i forslaget til § 6-8 åttende ledd vil kunne gi rom for forskriftsregulering ved behov. Hjemmelen vil også kunne benyttes til å gi unntak fra kontrollplikten for visse typer meglingsoppdrag, uten at departementet har tatt stilling til om det vil være behov for det.

Advokatforeningen skriver at det for budgivere med bare egenkapital «i dag ikke foreligger noen plikter annet enn å informere selger om eventuelle risiki, da dette skiller seg vesentlig fra tilfeller hvor det foreligger finansiering hos finansinstitusjon, slik utvalget synes å behandle». Etter ordlyden er imidlertid ikke forslaget til § 6-8 sjette ledd avgrenset til gjeldsfinansiering, og departementet legger til grunn at bestemmelsen bør anvendes for alle typer finansiering.