8 Håndtering av bud direkte til selger
8.1 Gjeldende rett
Som omtalt i avsnitt 5.1 skal oppdragstaker etter forskrift om eiendomsmegling § 6-3 første ledd første punktum legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og avpasse tempoet i salgsarbeidet til et nivå hvor oppdragsgiver og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg. Etter annet punktum skal oppdragstaker oppfordre oppdragsgiver til ikke å ta imot bud direkte fra budgivere, men henvise til oppdragstaker. Reglene er gitt i medhold av Finansdepartementets hjemmel i eiendomsmeglingsloven § 6-10 til å gi forskriftsregler om budgivning.
8.2 Utvalgets forslag
Som omtalt i avsnitt 7.2 har utvalget i NOU 2021: 7 avsnitt 6.6.3 og 19.3.7.4 drøftet virkningene av såkalt kupping (salg etter bud direkte til selger), som utvalget mener kan bli mer utbredt hvis utvalgets forslag om forbud mot formidling av hemmelige bud blir gjennomført. Utvalget skriver videre i NOU 2021: 7 avsnitt 6.6.3 bl.a. at:
«Selger og kjøper står i dag fritt til å avtale et boligsalg, selv om selgeren har inngått en oppdragsavtale med eiendomsmegler. Avtale mellom selger og kjøper av boliger er regulert i avtaleloven og avhendingslova. Eventuelle innskrenkninger i avtalefriheten når det gjelder boligsalg i den hensikt å motvirke kupping, vil derfor kreve endringer i enten avtaleloven eller avhendingslova.»
Utvalget foreslår i NOU 2021: 7 avsnitt 19.3.7.1 at dagens forskriftsregel om at oppdragstaker skal oppfordre oppdragsgiver til ikke å inngå avtale direkte med budgiver, men henvise til oppdragstaker, inntas i eiendomsmeglingsloven. Det foreslås i tillegg en ny lovregel om at oppdragstaker skal oppfordre oppdragsgiver til å konferere med oppdragstaker, dersom oppdragsgiver mottar bud direkte. Forslaget er omtalt slik i det nevnte avsnittet:
«[Utvalget foreslår] at forskriftsbestemmelsen som er ment å motvirke bud direkte til selger, såkalt kupping, flyttes til lovteksten. I nytt andre ledd inntas at oppdragstakeren skal oppfordre oppdragsgiver til ikke å inngå avtale direkte med budgiver, men henvise til oppdragstaker. For å sikre at eiendomsmegleren kan ivareta sin omsorgsplikt overfor oppdragsgiver, foreslår utvalget også at oppdragstakeren skal oppfordre oppdragsgiveren til å konferere med eiendomsmegler, dersom oppdragsgiveren mottar bud direkte.»
Videre oppfordrer utvalget tilsynsmyndigheter og bransjen til å etablere definisjoner av og rapportering om «kupping». Oppfordringen er fremsatt slik i NOU 2021: 7 avsnitt 6.6.3:
«Kupping blir ikke registrert systematisk av eiendomsmeglingsforetakene, og det lages ikke statistikk over kupping i dag. Omfanget av boligsalg som er annonsert av eiendomsmegler, men likevel avtales direkte mellom selger og kjøper, er derfor usikkert. Samfunnsøkonomisk analyse (2020) er så vidt utvalget kjenner til, den eneste beregningen av omfanget av kupping som er gjort på et statistisk grunnlag. Publiseringer på Finn.no av boliger til salgs som enten blir solgt før første visningsdato eller får oppslag som kan indikere kupping, er også en aktuell kilde for å følge utviklingen over tid. For øvrig synes oppmerksomheten om kupping å være mye basert på medieoppslag og anekdotisk informasjon. Ut fra oppmerksomheten om kupping og betydning det kan ha for norske bolighandler og bruk av budrunder, mener utvalget det er behov for en systematisk kartlegging og utarbeidelse av statistikk. Utvalget foreslår at Finanstilsynet, i samarbeid med bransjen og forbrukermyndighetene, utarbeider klare definisjoner av kupping. På grunnlag av definisjonene bør antall formidlinger, meglervederlag og omsetningsverdi gjennom kupping inngå i eiendomsmeglingsforetakenes halvårlige rapportering til Finanstilsynet.»
Utvalget drøfter i NOU 2021: 7 avsnitt 22.2 behovet for endringer i avhendingslova, og et flertall i utvalget (medlemmene Moen, Bergem, Kasland, Nordskog-Inger, Pauriene, Pihl og Tuv) mener det bør vurderes endringer i avhendingslova som kan motvirke direktesalg som går utenom et avtalt eiendomsmeglingsoppdrag. Et mindretall (medlemmene Moen, Kasland, Pauriene og Tuv) mener at innføring av definisjoner og rapportering bør evalueres over en periode på for eksempel 2-3 år, før det ev. vurderes endringer i avhendingslova. Et annet mindretall (medlemmene Bergem, Nordskog-Inger og Pihl) mener at det allerede nå bør gjøres endringer i avhendingslova. Et tredje mindretall (medlemmene Anundsen, Edlund, Hauge og Skjelbostad) gir uttrykk for betenkeligheter ved å gjøre slike begrensninger i avtalefriheten.
8.3 Høringsinstansenes syn
Eiendom Norge, Huseierne, Norges Eiendomsmeglerforbund og Pensjonistforbundet gir i varierende grad uttrykk for at det kan være behov for endringer i avhendingslova for å motvirke salg etter bud direkte til selger.
Advokatforeningen, Finanstilsynet og Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) støtter utvalgets oppfordring om å innføre definisjoner og rapportering, og Finanstilsynet uttaler bl.a. følgende:
«Finanstilsynet mener det i dagens situasjonsbilde ikke er holdepunkter for at kupping er et så stort problem at det er nødvendig å gjøre inngrep i avtalefriheten nå. Finanstilsynet vil imidlertid ikke utelukke en avtalerettslig regulering, men dette må i så fall utredes nærmere, hvor man ser nærmere på både omfang og utvikling av kupping. Tiltak for å begrense kupping som ikke krever lovendring, bør også vurderes.»
Regelrådet er kritisk til oppfordringen om å innføre definisjoner og rapportering, og uttaler bl.a. at:
«Kostnaden per år for å rapportere om ‘kupping’ av budrunder er estimert til kr 300 000, noe som kan beskrives som en beskjeden kostnad sammenlignet med bransjens omsetning. Regelrådet mener likevel det er verdt å merke seg at konsekvensene av kupping er tilsynelatende små. Utvalget argumenterer for at ny teknologi som budrundeapplikasjoner og lignende kan løse problemene vedrørende hemmelige bud og kupping. Utvalget argumenterer også for at for stram regulering av budrunden kan virke inngripende på selgers avtalefrihet. Selger vil alltid ha muligheten til å avbryte kontrakten med eiendomsmegleren og selge boligen direkte til kjøper. Innsamlingen av disse dataene kan vise seg å være lite hensiktsmessig.»
8.4 Departementets vurdering
Såkalt kupping (salg etter bud direkte til selger) kan i likhet med bruk av hemmelige bud føre til at handelen blir gjennomført på grunnlag av ufullstendig informasjon, og dermed til en mindre effektiv eiendomsomsetning. Dersom bud direkte til selger fører til salg før budgivning i en auksjon, vil det ikke bli kjent hva boligen ville blitt verdsatt til i markedet. Tiltak for å motvirke slik «kupping» kan derfor være effektivitetsfremmende, i tillegg til at det generelt vil være betryggende for partene å forholde seg til en profesjonell tredjepart.
Det følger av dagens forskriftsregler at oppdragstaker skal oppfordre oppdragsgiver til ikke å ta imot bud direkte fra budgivere, men henvise til oppdragstaker. Departementet er enig med utvalget i at regelen bør lovfestes. Departementet slutter seg også til forslaget om en ny regel om at oppdragstaker skal oppfordre oppdragsgiver til å konferere med oppdragstaker, dersom oppdragsgiver likevel skulle motta bud direkte. Dette er i tråd med den generelle omsorgsplikten som oppdragstaker allerede har etter loven § 6-3. Det vises til forslaget til § 6-8 annet ledd.
Eventuelle innskrenkninger i avtalefriheten for å motvirke «kupping» er ikke utredet av utvalget og vil uansett ikke kunne gjennomføres ved endringer i eiendomsmeglingsloven. Departementet viser dessuten til at det ifølge Finanstilsynet ikke er holdepunkter for at «kupping» er et så stort problem at det er nødvendig å gjøre inngrep i avtalefriheten nå. Som utvalget peker på, kan slike tiltak kreve endringer i avtaleloven eller avhendingslova, som uansett ligger utenfor rammene for dette lovarbeidet. Finansdepartementet merker seg imidlertid utvalgets oppfordring til tilsynsmyndigheter og bransjen om å etablere definisjoner av og rapportering om «kupping».