5 Generelt om plikter ved budgivningen
5.1 Gjeldende rett
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-10 kan Finansdepartementet i forskrift fastsette regler om budgivning og om innsyn i opplysninger om bud og budgivere. Departementet har benyttet hjemmelen til å gi regler om dette i forskrift 23. november 2007 nr. 1318 om eiendomsmegling (forskrift om eiendomsmegling) §§ 6-3 og 6-4, som lyder slik:
Ǥ 6-3 Oppdragstakers plikter ved budgivning
(1) Oppdragstaker skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og avpasse tempoet i salgsarbeidet til et nivå hvor oppdragsgiver og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg. Oppdragstaker skal oppfordre oppdragsgiver til ikke å ta imot bud direkte fra budgivere, men henvise til oppdragstaker.
(2) Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at oppdragstaker kan håndtere det i samsvar med foregående ledd, skal han fraråde budgiver å stille slik frist, og gi uttrykk for at det kan føre til at oppdragsgiver ikke vil akseptere budet. Dersom budgiver velger å opprettholde den korte fristen, skal oppdragstaker orientere oppdragsgiver om budet og om følger av at fristen er for kort. Oppdragstaker skal så langt det er nødvendig og mulig orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter skriftlig om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist, og legge til rette for at disse får rimelig tid til å områ seg. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Oppdragstaker skal også bistå ved vurdering av bud.
(3) I forbrukerforhold skal oppdragstaker ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag.
(4) Oppdragstaker skal kun formidle bud, aksepter og avslag som er gitt skriftlig. Oppdragstaker skal innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud formidles.
(5) Med ‘skriftlig’ i annet og fjerde ledd menes også elektronisk melding når informasjonen i denne er tilgjengelig også for ettertiden. Eiendomsmeglingsforetaket skal oppbevare slike meldinger i samsvar med reglene om arkivering i § 3-7.
§ 6-4 Innsyn i budjournal
(1) Kopi av budjournalen skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Eventuelle rettelser i budjournalen, jf. § 3-1, skal fremgå tydelig av slik kopi.
(2) Etter at handel er kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan den som har lagt inn bud på eiendommen kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.»
5.2 Utvalgets forslag
Utvalget foreslår at dagens regulering av oppdragstakers plikter ved budgivningen i stor grad flyttes fra forskriften til loven, og at bestemmelsene inntas i en ny § 6-8. Dagens forskriftshjemmel i loven § 6-10 foreslås videreført i nye § 6-8. Utvalget skriver bl.a. følgende i NOU 2021: 7 avsnitt 13.6:
«Utvalget har også vurdert den interne strukturen i eiendomsmeglingsloven, og kommet til at det ikke er behov for endringer utover å endre enkelte kapitteloverskrifter og flytting av noen få enkeltbestemmelser. Videre har utvalget vurdert sammenhengen mellom bestemmelser i loven og forskriften. Fordelingen mellom lov og forskrift fremstår som i hovedtrekk oversiktlig og kan fortsatt anvendes for de aller fleste bestemmelser. Et unntak er bestemmelsene om budgivning. Utvalget foreslår at sentrale bestemmelser om budgivning flyttes fra forskriften til loven.»
I NOU 2021: 7 avsnitt 19.3.7.1 uttaler utvalget videre bl.a. at:
«Etter utvalgets vurdering bør regulering av budgivningen i størst mulig grad ligge i loven av hensyn til tilgjengelighet for forbrukere. Tekniske detaljregler bør derimot beholdes i forskriften, særlig når det dreier seg om regler som det kan være aktuelt å endre relativt ofte. Utvalget foreslår derfor at de grunnleggende rammene for budgivningen, samt sentrale rettigheter og plikter for de involverte i budrunden, skal reguleres i eiendomsmeglingsloven. (…)
Innenfor eiendomsmeglingsloven foreslår utvalget at eiendomsmeglerens plikt til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, flyttes fra forskriften til loven, og blir nytt første ledd i § 6-8. Bestemmelsen vil få større oppmerksomhet ved at den fremkommer i lovteksten. Teksten kan imidlertid nedkortes uten å endre det materielle innholdet. Etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd skal oppdragstakeren ‘avpasse tempoet i budrunden til et nivå hvor oppdragsgiver og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg.’ Utvalget mener dette kan utgå av lovteksten, fordi det er omfattet av et krav til ‘forsvarlig avvikling.’
(…)
Hjemmel til å fastsette nærmere regler om budgivning i forskrift (…) foreslår utvalget å videreføre.»
Utvalget foreslår lovkrav til skriftlighet i budrunden og innhenting av dokumentasjon på budgivers identitet i tråd med dagens krav i forskrift om eiendomsmegling § 6-3 fjerde ledd. Dette omtales slik i NOU 2021: 7 avsnitt 19.3.7.5:
«Krav til skriftlighet i budrunden følger av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 fjerde ledd. Kravet er tilsynelatende godt etablert i bransjen og fungerer tilfredsstillende så langt utvalget har kunnet bringe på det rene. Bakgrunnen for kravet til skriftlighet var et økende antall klager fra boligkunder som ikke var trygge på at budrunden hadde vært håndtert korrekt, som førte til at Finanstilsynet foreslo å innføre et slikt krav. Formålet med skriftlighetskravet var derfor å sikre etterprøvbarhet i budrunden, med tanke på å unngå tvister.
(…) Bransjen synes å ha fått på plass velfungerende tekniske løsninger og gode rutiner for håndtering av budrunden. Utvalget ser derfor ikke behov for å åpne for ytterligere alternativer til dokumentasjon av budrunden i form av lydopptak eller på andre måter. Utvalget foreslår at gjeldende fjerde ledd i eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 flyttes til eiendomsmeglingsloven og blir nytt fjerde ledd i § 6-8.
Utvalget foreslår videre at dagens krav etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 andre ledd tredje til femte punktum inntas som nytt femte ledd i § 6-8. Dette omfatter plikt for oppdragstakeren til så langt det er nødvendig og mulig å orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter skriftlig om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist. Forskriftsteksten er omfattende, og utvalget mener den kan nedkortes ved å utelate at oppdragstakeren ‘skal legge til rette for at disse får rimelig tid til å områ seg.’ Det følger allerede av plikten til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, jf. lovutkastet § 6-8 første ledd. I tillegg omfatter lovteksten plikt til så snart som mulig å bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, samt at oppdragstakeren også skal bistå ved vurdering av bud. Se lovutkastet § 6-8 femte ledd.
Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 femte ledd gir en presisering av skriftlighetskravet. Det følger av bestemmelsen i femte ledd at kravet til skriftlighet i andre og fjerde ledd også omfatter elektronisk melding når informasjonen i denne er tilgjengelig også for ettertiden, og at slike meldinger skal oppbevares i samsvar med reglene om arkivering i forskriften § 3-7. Etter utvalgets vurdering er dette teknisk detaljregulering som det er mest hensiktsmessig å beholde i forskriften, og går derfor ikke inn for å flytte dette til loven.»
Utvalget foreslår å lovfeste at partene i handelen og budgivere har rett til innsyn i budjournalen, som i dag følger av forskrift om eiendomsmegling § 6-4. Forslaget omtales slik i NOU 2021: 7 avsnitt 19.3.7.6:
«Adgang til innsyn i budjournalen er regulert i eiendomsmeglingsforskriften. Prinsipielt bør regler som innebærer rettigheter eller plikter for borgerne, i størst mulig grad fremgå av loven. Etter utvalgets vurdering er det imidlertid tilstrekkelig at det i eiendomsmeglingsloven § 6-8 nytt syvende ledd inntas at kjøper og selger, samt øvrige budgivere, har rett til innsyn i budjournalen i samsvar med bestemmelser gitt av departementet i forskrift. Den nærmere regulering av når og hvordan innsyn skal gis, kan beholdes i forskriften.»
Utvalget foreslår i samme paragraf også en hjemmel for regulering av akseptfrist i budgivningen, et forbud mot å formidle hemmelige bud, endringer i reglene for håndtering av bud direkte til selger og et nytt lovkrav om kontroll av budgivers finansiering, se kapittel 6 til 9 nedenfor.
5.3 Høringsinstansenes syn
Høringsinstansene som har uttalt seg om temaet, støtter forslaget om å flytte bestemmelser om budgivning fra forskrift til lov. Blant annet skriver Advokatforeningen følgende:
«Advokatforeningen oppfatter dette som et godt initiativ, som øker tilgjengeligheten til de aktuelle reglene og forenkler regelverket ved å gi en mer samlet fremstilling. Tilgangen til lovtekst er normalt bedre for forbrukere enn tilgangen til forskrifter, og en slik flytting av de aktuelle bestemmelsene vil etter Advokatforeningens syn styrke oppmerksomheten rundt bestemmelsene for både megler og forbruker.»
Norges Eiendomsmeglerforbund «anser det som viktig at sentrale regler, og særlig de som berører partene i handelen direkte, går frem av loven som sådan», mens Huseierne mener at det er «viktig at sentrale bestemmelser om budrundens gjennomføring står i loven». Handelshøyskolen BI skriver at «materielle bestemmelser av betydning for partene [bør] fremkomme direkte av loven og ikke bare i forskriften», og peker på flere forskriftsregler som kan flyttes til loven.
5.4 Departementets vurdering
Oppdragstakers plikter ved budgivningen er av stor betydning for om omsetningen av fast eiendom skjer på en sikker, ordnet og effektiv måte. Departementet er enig med utvalget i at innholdet i dagens forskriftsregler har fungert godt og i hovedsak bør videreføres, og at pliktene er så sentrale at de bør fremgå av loven. Lovregulering kan også bidra til at regelverket blir mer tilgjengelig for forbrukerne. Departementet foreslår i tråd med utvalgets utkast at bestemmelser om oppdragstakers plikter ved budgivningen inntas i loven som § 6-8, som vil gi en kronologisk riktig plassering etter bestemmelsene i § 6-7 om undersøkelses- og opplysningsplikt, og før bestemmelsene om kontraktsslutningen og gjennomføring av handelen, som med forslaget blir §§ 6-9 og 6-10 (i dag §§ 6-8 og 6-9).
Departementet slutter seg til utvalgets forslag om å innta en lovbestemmelse om at oppdragstaker skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. En lignende bestemmelse følger i dag av forskriften, og gir en generell plikt til å legge til rette for en forsvarlig budrunde. Oppdragstaker må ta hensyn også til forhold som ikke er uttrykkelig regulert av øvrige bestemmelser, og hva som kreves for å ivareta plikten kan endre seg over tid (f.eks. på grunn av teknologisk og markedsmessig utvikling) og variere fra oppdrag til oppdrag. Det vises til forslaget til ny § 6-8 første ledd.
Forslaget til § 6-8 andre og tredje ledd gjelder håndtering av bud direkte til selger, regulering av akseptfrist og hemmelige bud, og behandles i kapittel 6 til 8.
Krav om at oppdragstaker kun skal formidle bud, aksepter og avslag som er gitt skriftlig, følger i dag av forskrift, der det også er angitt at oppdragstaker skal innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud formidles. Krav til skriftlighet ble innført for å sikre etterprøvbarhet i budrunden og unngå tvister, og synes ifølge utvalget å være godt etablert i bransjen. Etter departementets syn bidrar slike krav vesentlig til at budgiver og oppdragsgiver kan ha tillit til at budrunden avvikles på en trygg og korrekt måte, herunder ved å redusere faren for feil hos oppdragstaker. Departementet er enig med utvalget i at dagens forskriftsbestemmelse bør inntas i loven. Det vises til forslaget til § 6-8 fjerde ledd.
Utvalget har også foreslått å lovfeste at oppdragstaker så langt det er nødvendig og mulig skal orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter skriftlig om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist, og så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Dette fremgår i dag av forskriften, og beskriver grunnleggende oppgaver for oppdragstaker i en budrunde. Det samme gjelder dagens forskriftsregel om at oppdragstaker skal bistå ved vurdering av bud. Departementet er enig med utvalget i at slike bestemmelser bør inntas i loven, også fordi det vil bidra til å gi en helhetlig oversikt over oppdragstakers rolle i budrunden. Det vises til forslaget til § 6-8 femte ledd.
Forslaget til § 6-8 sjette ledd gjelder kontroll av budgivers finansiering, og behandles i kapittel 9.
Det er i dag forskriftsregulert at kopi av budjournalen skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand, mens andre budgivere kan kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Etter departementets vurdering er en slik innsynsrett av stor betydning for at partene og allmennheten kan ha tillit til at eiendomsomsetningen går korrekt for seg. Innsyn er en forutsetning for at partene og budgiverne skal kunne vurdere om oppdragstaker har avviklet budrunden på en forsvarlig måte. Departementet er enig med utvalget i at selve innsynsretten bør fremgå av loven, mens departementet bør ha hjemmel til å gi nærmere regler om slikt innsyn i forskrift. Det vises til forslaget til § 6-8 sjuende ledd.
Departementet er enig med utvalget i at det fremdeles er behov også for en mer generell hjemmel for departementet til å fastsette nærmere regler om budgivningen i forskrift, som i dag følger av loven § 6-10. I tillegg til å videreføre enkelte av de mer detaljerte bestemmelsene i dagens forskriftsregler, kan hjemmelen være nødvendig for å utfylle lovforslaget § 6-8 for å sikre at oppdragstaker er pålagt plikter som legger til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Det vises til lovforslaget § 6-8 åttende ledd.