3 Notat fra Steinar Johanson, Trondheim kommune: Skal kommunen rehabilitere skolen eller skal den rives og bygges opp på nytt?

Trondheim kommune gjennomfører et omfattende rehabiliteringsprogram for skolebygg. Investeringene innenfor skoleområdet har siden 2001 vært fokusert mot rehabilitering av skolebyggene og fornyelse av nedslitt inventar. Bakgrunnen for denne fokusering er at bystyret har lagt som premiss at rehabilitering skal prioriteres foran elevtallsvekst som krever nybygg. Elevtallsveksten skal dekkes gjennom etablering av midlertidige paviljonger inntil det er tilgjengelige investeringsmidler for tilbygg.

Rehabiliteringen har tre hovedformål

Miljøavdelingen har gjennomført nygodkjenning av alle skolebygg. Resultatet er at 23 av de 54 skoleanleggene har et eller flere bygg som ikke ble godkjent. For 13 skoler ble hele skoleanlegget ikke godkjent. Det er en målsetning at alle ikke godkjente anlegg skal være forskriftsmessig i orden før 1. januar 2008. Blussuvoll skole som er brukt som eksempel nedenfor er en av de 13 anleggene.

Funksjonaliteten i bygget skal ha et vesentlig forbedringspotensiale. I dag går det et skille mellom skoleanlegg bygd før og etter 1973. De som er bygd før 1973 er preget av en lukket romstruktur hvor klasseromstørrelsen varier fra 48 til 60 kvadratmeter med lange trange korridorer som fører fram til rommene. Sentraltoalett av dårlig standard preger også denne bygningsmassen. Anleggene mangler muligheten for å etablere grupperom, og lagerkapasiteten for hjelpemidler og utstyr er nærmest fraværende. Byggene bærer også preg av dårlige forhold for personalet. Ved tilsyn får disse skolene ofte pålegg om utbedringer fra Arbeidstilsynet i tillegg til påleggene fra Miljøavdelingen.

De skoleanlegg som er bygd etter 1973 i Trondheim kommune, er alle anlegg med en mer fleksibel romstruktur. Uten vesentlige bygningsmessige endringer kan byggene romme en skole som organiseres ut fra organisasjonsmønster som bygger på varierte gruppestørrelser. Byggene bygd etter 1973 vil derfor åpne for de muligheter som ligger i den nye Opplæringsloven ved at klassedelingstallet ikke er så absolutt lengre.

Rehabiliteringen skal gi besparelser i forhold til drift av arealene.

Ved valget mellom rehabilitering og riving for så å bygge nytt har følgende problemstillinger blitt tydelig:

Kan vi spare areal ved å bygge nytt? Blir nybygget vesentlig mer arealeffektivt enn et rehabilitert areal når bygget skal gi plass for de samme funksjoner?

Kan personalressursen utnyttes bedre i et nytt bygg enn i et rehabilitert bygg?

Hvordan kan vi sammenlike et rehabilitert bygg og et nytt bygg som ressurs i forhold til de oppgaver som skal ivaretas av kommunen?

Trondheim kommune har nå gjennomført en vurdering av to store skoleanlegg, Byåsen skole og Blussuvoll skole. Rapporten for Blussuvoll skole er gjengitt nedenfor.

Blussuvoll skole ble bygd og tatt i bruk som framhaldsskole i 1958. Den ble senere utvidet i 1964 ved innføringen av 9-årig skole. Skolen er i dag ungdomsskole for ca 500 elever. I hovedsak er byggene preget av lange korridorer hvor det er klasserom bare på den ene siden.

På grunnlag av rapporten har formannskapet i Trondheim kommune vedtatt å rive Blussuvoll skole.

Rapport

Blussuvoll Skole, Nybygg kontra Rehabilitering, Livssyklusbetraktninger

Konklusjon

Ved vurdering av Blussuvoll skole, er to alternativer blitt analysert:

Alternativ 1 : rive eksisterende bygningsmasse og bygge nytt.

Alternativ 2 : rehabilitere hele bygningsmassen

Det er ikke vurdert noen kombinasjonsløsning. Gjennomført LCC-analyse viser at det å rive skolen og bygge en ny, vil være det økonomisk mest riktige valget på sikt.

Prosjektkostnadene ved et nybygg er beregnet til totalt 120,2 millioner kroner. Tilsvarende tall hvis bygningsmassen rehabiliteres er beregnet til 102,9 millioner kroner. Forskjellen er på 17,3 millioner kroner, dvs. prosjektkostnaden er 17 prosent høyere ved nybygg i forhold til reha­bilitering.

Investeringens gjennomsnittlige årlige kapitalkostnader vil være 8,2 millioner kroner for nybygget og 7,7 millioner kroner ved rehabilitering. Det forutsettes her at bygningsmessig levetid for nybygget er 45 år, mens tilsvarende levetid for den rehabiliterte bygningsmassen er satt til 30 år. I tillegg forutsettes en levetid på 30 år for det tekniske anlegget i begge alternativene. Realrente som er lagt til grunn er 6,26 prosent.

Kostnader knyttet til forvaltning, drift og ved­likehold og utvikling (FDV-U) er beregnet til 3,8 millioner kroner per år ved nybygg og 5,0 millioner kroner ved rehabilitering. Rehabiliteringsalterna­tivet vil altså her utløse en FDV-U-kostnad som er 32 prosent høyere enn hvis eksisterende bygningsmasse rives og det bygges nytt.

Ved rehabilitering av eksisterende bygninger er det antatt en ekstra virksomhetskostnad på mellom 2-4 årsverk. I diagrammet er det lagt til grunn en gjennomsnittsbetrakning på 3 ekstra årsverk, totalt en ekstra årskostnad på 1 millioner kroner.

Samlede årskostnader ved nybygg er beregnet til 12 millioner kroner. Tilsvarende tall ved rehabilitering er beregnet til 13,7 millioner kroner inkl. ekstra virksomhetskostnad, d.v.s. den årlige kostnaden stipuleres til å være 14 prosent høere enn ved nybygg.

Avsluttningsvis viser gjennomført funksjonalitetsvurdering at den rehabiliterte skolen ikke kan oppnå tilsvarende funksjonalitet som nybygg.

Bakgrunn

Bystyret behandlet i 2003 saken: ”Modell for vurdering av rehabilitering av bygg kontra nybygg”. Ved behandling av saken ble det vedtatt at rådmannen vil benytte en mer systematisk modell for å sammenstille investerings- og FDVU-kostnader ved vurderinger kring å rive/bygge nytt eller å rehabilitere bygninger. Videre ble det vedtatt at disse vurderingene skal presenteres av rådmannen i alle saksfremlegg for politisk behandling.

Blussuvoll skole står i dag innfor to alternativer, å rehabilitere skolen, eller å rive eksisterende bygning og bygge nytt. Bygningen er per i dag registrert med verneklasse C (lokale verdi/historisk miljøverdi). Et alternativ er delvis rehabilitering med et større nybygg. Dette er ikke blitt vurdert på dette stadiet.

Prosjektvurdering/kostnader

Prosjektkostnadene for nybygget er basert på nøkkeltall fra Trondheim Eiendom og Holte Prosjektet og samlet arealkrav i henhold til arealnormen for ungdomsskoler. Rehabiliteringsprosjektet bygger på korrigert skisseprosjekt. Kalkulerte prosjektkostnader i følge nevnte forutsetninger.

Senere erfaringstall viser at faggruppen bygning for rehabilitering av et bygg fra slutten av 50-tallet sannsynligvis ligger opp mot eller i overkant av 4000 kroner per kvadratmeter. Dette oppveies delvis ved at marginer reserver er satt til 16,1 mill kroner i forhold til nybyggets 9,8 millioner kroner.

FDV-U-kostnader

Kalkulerte kostnader til forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling er basert på nøkkeltall fra Holte prosjekt samt nøkkeltall fra Trondheim Eiendoms erfaringsbase. Spesifiserte kostnader/m2 brutto­areal vises i tabellen nedenfor

Arealeffektivitet

Det er vanskelig å oppfylle arealnormen med Rehabiliteringsprosjektet. Prosjektet får et netto­areal som er 477m2 større enn et nybyggeprosjekt ­samtidlig som Rehabiliteringsprosjektets klasseromsareal ikke tilfredsstiller normen.

Virksomhet

For å vurdere virksomheten er det utarbeidet et vurderingsskjema og en vektlegging av de forskjellige funksjoner i prosent. I merknadsrubrikkene er det ført opp spesielle kjennetegn vi ­etterspør for å få en optimal funksjonalitet for ­brukerne.

Virksomhetsvurderingen viser at det Rehabiliterte prosjektet ikke kan innfri funksjonaliteten for garderober og baser. Spesielt gjelder dette størrelse for klasserom og dermed utnyttelse av personalressursen. I nybygget vil det bli en langt mer effektiv utnyttelse av personalressursen. Et forsiktig anslag er satt til ca 7 prosent eller her 3 årsverk. Sannsynligvis er dette tallet langt større kanskje opp mot 15-20 prosent.

En desentralisering av garderobene og toalettfunksjonen vil kreve et tilbygg midt i korridoren. Det er et mål å desentralisere disse funksjonene for å redusere konfliktområdene.

Avstander mellom spesialrom, samt lærernes arbeidsrom bidrar til en lite effektiv løsning i rehabiliteringsprosjektet.

Det rehabilterte bygget er lite egnet for utleie, og tilgjengeligheten for funksjonshemmede blir ikke som ønsket selv om lovkravet oppfylles.

Administrasjon, lærerarbeidsplasser og utforming av spesialrom gir tilfredsstillende løsninger i rehabiliteringsprosjekt.

Funksjonalitetsfaktoren bygger en vektet vurdering av funksjonaliteten for ulike deler av ­prosjektet. 2,94 er en ikkeakseptabel verdi. Dette betyr at det rehabiliterte bygget må få tilbygg og andre fordyrene løsninger for å oppfylle et minimumskrav