2 Sammendrag og konklusjoner

2.1 Om eiendomsforvaltning

Kommunene og fylkeskommunene eier omlag 9 prosent av landets samlede bygningsmasse, eller omlag 30 millioner kvadratmeter til en formuesverdi på anslagsvis 300 milliarder kroner.

Bygningen og de lokalene den inneholder, betraktes som et viktig produksjonsmiddel, kanskje det viktigste nest etter personalet som utfører den produksjonen som foregår i lokalene. Gode lokaler og tilhørende uteområder vil bidra til rasjonell og tilfredsstillende utøvelse av brukernes virksomhet, mens dårlige forhold har negative konsekvenser ikke bare for produktiviteten, men også for brukernes helse og deres arbeids- og oppholdsmiljø.

Den bebyggelsen vi har i landet vårt, er en viktig del av vår kultur og bidrar til å forme oss og selvbildet vårt. Bygningene er den mest konkrete og iøynefallende del av det kulturelle miljøet og vår arv fra fortiden og er det grunnlaget kommende generasjoner skal overta som rammen om sitt liv og sin virksomhet.

Når vi snakker om eiendom i denne forbindelse, er det fast eiendom i form av bygninger med tilhørende grunnarealer vi sikter til. Særlig når det gjelder barnehager og skoler, er også utearealene viktige for brukerne. Andre kategorier av fast eiendom, som infrastrukturanlegg, veier, vannledninger, avløpsledninger og anlegg, elektrisitetsforsyning og telekommunikasjon, parker og idrettsanlegg i friluft, faller utenfor utvalgets problemstillinger.

Viktige premisser for eiendomsforvaltningen legges allerede under planleggingen og byggeprosessen, og kan gi gode eller dårlige bygninger i forhold til skiftende bruksbehov og bygningsmessig drift, vedlikehold og utvikling. Livssyklusperspektivet innebærer å se helheten og sammenhengene i de ulike prosessene fra ”vugge til grav”. Forkortelsen fdvu dekker funksjonene forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling. I årskostnadene 1 eller livssykluskostnadene inngår dessuten kapitalkostnader som skal dekke investerings- og rivekostnader eller en eventuell restverdi ved salg.

Ifølge Økobygg står byggsektoren i Europa for 40 prosent av samfunnets energiforbruk, 40 prosent av forbruket av materialer og et betydelig overforbruk av miljøfarlige stoffer. Et faglig godt vedlikehold, tilpasningsdyktige bygninger og effektiv arealutnyttelse er et vesentlig bidrag til et bærekraftig samfunn ved at det forlenger levetiden for bygningene og reduserer behovet for bygningsarealer.

Synet på tilgjengelighet og funksjonshemninger er endret – fra å se på hva den enkelte kan eller ikke kan, til hvilke hindringer det fysiske miljøet setter for oss. Løsningene skal være helhetlige, slik at bygningene kan brukes av alle mennesker i så stor utstrekning som mulig, uten behov for tilpasning.

Utvalget har vurdert hvordan planmessig vedlikehold påvirker forvaltningskostnadene over tid. Det enkle svaret på dette er at planmessig vedlikehold på et faglig riktig nivå er lønnsomt og over tid vil føre til at forvaltningskostnadene blir lavere enn ellers. Å utsette vedlikehold for å spare penger er altså kortsiktig og fører til økte kostnader i det lange løp.

Organisering av eiendomsforvaltningen

Eiendomsforvaltningen bør ta utgangspunkt i rollene som eier, forvalter og bruker av eiendommen. Disse rollene har ulike funksjoner og ulikt ansvar i forhold til eiendommen, i forhold til hverandre og i forhold til omgivelsene. Kommunenes og fylkeskommunenes eiendommer – samt kirkebygningene – er anskaffet ut fra spesielle bruksformål. Eierrollen og det betydelige ansvaret som følger med det å være eier, har derfor lett for å komme i bakgrunnen.

Eieransvaret omfatter økonomisk og rettslig ansvar overfor eiendommens kreditorer, de långivere og leverandører av varer og tjenester som eiendommen er avhengig av, offentlige myndigheter, naboer og andre i henhold til inngåtte avtaler, norsk lov og sedvane.

Forvalterrollen omfatter å forestå løpende drift og vedlikehold av bygningen så langt dette er eierens (og ikke brukerens) ansvar. Forvaltningen innebærer også å betale skatter og avgifter og å følge opp eierens plikter og rettigheter etter inngåtte avtaler overfor brukerne.

Brukerrollen ivaretas av vedkommende brukervirksomhet på stedet, men også av den sentrale fagadministrasjonen og kommunestyret/fylkestinget som ansvarlig for tjenestetilbudet. Kommunestyret eller fylkestinget vil derfor kombinere rollene som eier og bruker på et overordnet, strategisk nivå og ha det overordnede ansvaret som følger med begge rollene.

Forholdet mellom kommunens ulike organer som ivaretar rollene som eier, forvalter og bruker, kan organiseres som en integrert organisasjon, hvor funksjoner og ansvar fordeles og styres etter vanlige administrative prinsipper. En slik integrert organisasjon byr både på fordeler og ulemper i forhold til en mer markedsorientert modell, hvor brukersiden gis en rolle som bestiller, og eier- og forvaltersiden får rollen som utfører eller leverandør av lokaler og driftstjenester. Dette skjer for eksempel når eiendomsforvaltningen og eventuelt brukerne organiseres som mer eller mindre selvstendige resultatenheter.

God eiendomsforvaltning

God eiendomsforvaltning kan defineres som det å gi brukerne gode og effektive bygninger til lavest mulig kostnad. Dette innebærer å skape best mulige rammevilkår for brukernes virksomhet over tid. Brukerne vil legge vekt på både forhold ved bygningen og ved eiendomsforvaltningen som en tjeneste overfor brukerne. Det er viktig med lokaler som er i overensstemmelse med brukernes praktiske behov og vurdering av estetiske kvaliteter, krav til helse, miljø og sikkerhet, riktig beliggenhet og god tilgjengelighet (universell utforming) for alle brukere, lett tilgjengelig drifts- og brukerservice osv. Kostnader som blir belastet brukernes egen økonomi, skal være lavest mulig.

I tillegg til brukerne har også eieren og samfunnet sterke interesser knyttet til eiendomsforvaltningen som må ivaretas når man skal vurdere hva som er god eiendomsforvaltning.

De samfunnsmessige interessene som er knyttet til eiendomsforvaltningen, gjelder blant annet miljøhensyn, helse, arbeidsmiljø og sikkerhet, kulturarv, estetikk, god økonomisk forvaltning av samfunnets ressurser og tilstrekkelig kvalitet på offentlig tjenesteyting som er tilgjengelig for alle brukere.

Eierens interesser omfatter det å ivareta og utvikle realverdiene i eiendommen og oppnå størst mulig økonomisk avkastning av egenkapitalen. Dette oppnås som regel ved å ha tilfredse, betalingsdyktige leietakere og effektiv forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling av bruksverdiene i eiendommen. Eieren vil også måtte ivareta lov- og forskriftskrav som påligger eieren, og ivareta både samfunnsmessige interesser og brukernes interesser, slik at eierens og eiendommens omdømme og forhold til disse interessentene kan bidra til at eieren når sine egne mål for eiendommen.

Kriterier for god eiendomsforvaltning kan listes opp slik:

1. Det foreligger overordnede politisk bestemte mål for eiendomsforvaltningen

2. Det foreligger et rasjonelt system for planlegging og styring av eiendomsforvaltningen

3. Generelle delkriterier:

   • 3.1. Tilfredsstille prioriterte brukerbehov

   • 3.2. Effektiv arealutnyttelse

   • 3.3. Godt, verdibevarende vedlikehold

   • 3.4. Kostnadseffektiv eiendomsforvaltning

   • 3.5. Målrettet utvikling av eiendommens kvaliteter

   • 3.6. En hensiktsmessig organisering av eiendomsforvaltningen

   • 3.7. Riktige økonomiske rammebetingelser tilpasset eiendomsforvaltningens langsiktige karakter

4. Lovpålagte krav overfor eier og bruker blir ivaretatt.

De overordnede målene (punkt 1) bør omfatte de etterfølgende generelle delkriteriene (punkt 3) med slike presiseringer som eieren finner det riktig å gi.

2.2 Juridiske rammebetingelser for eksisterende byggverk

I kapittel 4 beskriver utvalget de juridiske rammebetingelsene som gjelder for eksisterende byggverk.

En rekke forskjellige regelverk stiller tekniske krav til et byggverk. Det sentrale regelverket for tekniske krav er plan- og bygningsloven, der Teknisk forskrift er den viktigste utfyllingen. Plan- og bygningsloven gjelder imidlertid i hovedsak nybygg, mens andre lover i større grad tar utgangspunkt i den aktuelle bruken. Teknisk forskrift utgjør likevel den viktigste normen for tekniske krav, slik at andre lover og forskrifter i stor grad henviser til den. Plan- og bygningsloven inneholder i kapittel XV bestemmelser som gjelder eksisterende byggverk.

Andre lovverk som har relevans, er brannvern- og elektrisitetslovgivningen, produktkontrolloven, forurensningsloven, kulturminneloven og kommunehelsetjenesteloven kapittel 4a om miljørettet helsevern. I tillegg finnes det byggrelaterte krav i særlovgivninger som regulerer den virksomheten som drives i bygget. For eksempel stiller arbeidsmiljøloven krav til alle bygninger som huser arbeidsplasser. Opplæringsloven kapittel 9a stiller krav til skolebygninger, og til kommunehelsetjenesteloven er det gitt forskrift om miljørettet helsevern i barnehager og skoler. De ulike lovverkene forvaltes av ulike statlige og kommunale tilsynsorganer.

Lovgivningens betydning for vedlikehold av eksisterende byggverk er begrenset. Det er en del bestemmelser i plan- og bygningslovgivningen som er rettet mot eksisterende byggverk, uten at de i dagens situasjon har den store innflytelsen på vedlikehold og utbedring. Det er samtidig en del bestemmelser i det regelverket som er nevnt ovenfor, som har større innflytelse innenfor sine områder fordi de er direkte rettet mot bruken av byggverkene.

Innenfor plan- og bygningsloven er det først og fremst § 89 som gir kommunen mulighet til å gi pålegg om vedlikehold. I paragrafens andre ledd er det dessuten hjemmel for å gi forskrift om utbedring under visse forutsetninger. Slik forskrift er foreløpig ikke gitt. Loven og Teknisk forskrift inneholder i tillegg en rekke andre bestemmelser om eksisterende byggverk. Disse bestemmelsene er likevel blitt tolket noe snevrere enn det ordlyden skulle tilsi, noe som innebærer at plan- og bygningsloven ikke praktiseres aktivt overfor eksisterende byggverk. Loven har også en bestemmelse i § 87 som presiserer når reglene for nybygg kommer inn, for eksempel ved større utbedringsarbeider (hovedombygging), gjenoppbygging og påbygging. Det er også av betydning hvilke krav som eventuelt kan stilles til fremtidige bygninger i forbindelse med byggesøknad eller ferdigattest. Heller ikke her er det omfattende krav etter plan- og bygningsloven.

Annet regelverk tar i hovedsak utgangspunkt i den aktuelle bruken av bygningene. Reglene er ulike, de materielle kravene er utformet forskjellig, og det tekniske nivået som kan kreves, er forskjellig. Reglenes nivå er i hovedsak regnet for å være bra nok på de fleste områder, men det er fremdeles svakheter med hensyn til utviklingen av de enkelte regelverk. Dette kan for eksempel gjelde ivaretakelse av krav til tilgjengelighet eller inneklima. Til en viss grad er også reglene harmonisert og bygd opp på samme måte gjennom funksjonskrav, men tolkningen av funksjonskravene (for eksempel ”tilfredsstillende”) kan være ulik fordi forskjellige myndigheter har forskjellig utgangspunkt. Samtidig er for eksempel Arbeidstilsynets og helsemyndighetenes retningsgivende normer når det gjelder inneklima, ganske like. Det største problemet er likevel at reglene blir mangelfullt etterlevd.

Reglene er også forskjellige når det gjelder tilsyn, mulighet for å gi pålegg og klageadgang. For eksempel tar opplæringsloven utgangspunkt i elevenes bruk av skolebygningen og gir dem klageadgang. Tilsynsfunksjonen er også forskjellig, blant annet etter om det er kommunale organer som er tilsynsmyndighet (plan- og bygningsloven, kommunehelsetjenesteloven), eller om det er egne statlige organer (Arbeidstilsynet, Riksantikvaren). En viktig problemstilling er at der kommunen er tilsynsmyndighet, kan den være tilbakeholden med å gi pålegg til kommunale bygninger.

Kapitlet gir til slutt en kort oversikt over regelverket for eksisterende bygninger i Sverige, Danmark, Finland og Nederland.

2.3 Forutsetninger for organisering av kommunal eiendomsforvaltning

Utvalget beskriver i kapittel 5 sentrale forutsetninger for organiseringen av eiendomsforvaltningen i den kommunale sektoren og når det gjelder kirkene.

Kommunenes og fylkeskommunenes behov for bygninger genereres i stor grad ut fra de oppgavene de er satt til å løse. I avsnitt 5.1 blir det gitt en beskrivelse av kommunenes og fylkeskommunenes behov for bygningsmasse ut fra de krav til tjenester som er fastsatt i regelverket, og sektorens behov for bygningsarealer blir skissert ut fra sammensetningen av befolkningen.

Avsnitt 5.2 gjør greie for hvordan tjenesteporteføljen i kommunal sektor er sammensatt. Kommunesektorens kostnader knyttet til eiendomsdrift anslås på grunnlag av eksisterende regnskapsstatistikk. Anslagene omfatter både drifts- og investeringskostnader.

Avsnitt 5.3 beskriver sentrale rettslige rammebetingelser som eiendomsforvaltningen opererer under, ut over de reglene som gjelder for oppføring og vedlikehold av bygninger generelt. For det sistnevnte punktet viser utvalget til kapittel 4. Som støttetjeneste kan kommuner og fylkeskommuner velge å organisere eiendomsforvaltningen på ulik måte innenfor rammen av de formelle organisasjonsmodellene som regelverket angir. De ulike formelle modellene, både modeller som inngår i kommunelovgivningen og modeller utenfor kommunelovgivningen, blir beskrevet. Valg av organisasjonsmodell kan også få betydning for om forvaltningsloven og offentlighetsloven kommer til anvendelse. Likeens vil valg av organisasjonsmodell kunne ha betydning for om loven om offentlige anskaffelser kommer til anvendelse. De sistnevnte forhold blir det også gjort rede for i avsnitt 5.3.

Avsnitt 5.4 beskriver kort nye organisasjons- og styringsformer i kommunesektoren, herunder konkurranseeksponerende tiltak.

I avsnitt 5.5 omtaler utvalget de sentrale rettslige rammebetingelsene som gjelder for kirkene i kommunene og forvaltningen av kirkebygningene, herunder kirkelovens krav til organisering.

2.4 Finansiering og økonomi- forvaltning i kommunesektoren

Utvalget redegjør i kapittel 6 for hvordan kommunesektoren og kirkelig virksomhet i kommunene blir finansiert, og hvilke prinsipper som er lagt til grunn. Videre blir det pekt på hvilke øvrige rammebetingelser som er satt for økonomiforvaltningen i kommunene og kirkene i henholdsvis kommuneloven og kirkeloven.

I avsnitt 6.1 beskriver utvalget kommunelovens sentrale regler om økonomiforvaltning som antas å ha størst betydning for eiendomsforvaltningen. Dette gjelder formuesbevaringsprinsippet og kravet om budsjettbalanse, om skillet mellom drifts- og investeringstiltak og dessuten kommuners og fylkeskommuners adgang til å oppta lån.

I avsnitt 6.2 omtaler utvalget kommunelovens regnskapsprinsipper og sammenholder viktige prinsipper med tilsvarende prinsipper i regnskapsloven av 1998. Det beskrives hvordan regnskapsbestemmelsene er forvaltet, herunder prinsippet om ”god kommunal regnskapsskikk”. Utvalget angir i avsnitt 6.2 også hvordan reglene får betydning for finansiering av henholdsvis vedlikeholds- og investeringstiltak.

I avsnitt 6.3 angir utvalget hvilke utgifter kommunesektoren har, og hvordan sektoren finansieres. Rundt tre firedeler av kommunesektorens inntekter er ”frie midler” som sektoren står fritt til å disponere innenfor rammen av de lover som gjelder for kommunesektorens oppgaver. Hvordan sektoren samlet blir finansiert, har betydning for hvordan eiendomsdriften i kommunesektoren blir finansiert ved at det i liten grad er lagt inn øremerkede midler knyttet til eiendomsdrift.

I avsnitt 6.4 omtaler utvalget utgiftsnivået for kirkelig virksomhet i kommunene og hvordan virksomheten blir finansiert. Det blir også gitt en kort omtale av de regler for økonomiforvaltning som er gitt for kirkens organer i kommunene i medhold av kirkeloven.

2.5 Tilstanden for kommunal og fylkeskommunal eiendoms-forvaltning

I kapittel 7 redegjør utvalget for tilstanden i eiendomsforvaltningen i kommunesektoren.

Det er overbevisende dokumentert at en betydelig andel av den kommunale og den fylkeskommunale eiendomsmassen inklusive kirkebygningene blir mangelfullt vedlikeholdt og er i dårlig stand. En tredel av landets kommuner har et generelt for dårlig vedlikehold av bygningsmassen, slik at det bygningsmessige forfallet er blitt et betydelig problem. I tillegg er det ytterligere en tredel av kommunene som ikke har et fullt ut tilfredsstillende vedlikehold. For fylkeskommunene er bildet mer positivt, men det er likevel flere som har et utilfredsstillende vedlikehold.

Selv om det knytter seg stor usikkerhet til målinger og beregninger av størrelsen på vedlikeholdsetterslepet, viser flere undersøkelser at kommuners og fylkeskommuners gjennomsnittlige årlige utgifter til vedlikehold burde vært fra 60 til 100 prosent høyere enn det de faktisk er i dag.

Utvalget har ikke kunnet påvise at kommunenes andel av frie inntekter kan forklare variasjonene i vedlikeholdsinnsats eller bygningsmassens tilstand. Det viser seg likevel at de kommunene som har hatt høyest driftsresultat de siste syv årene, samlet sett ivaretar vedlikeholdet bedre enn de med lavt eller negativt driftsresultat. Jo bedre driftsresultatet har vært, desto bedre er vedlikeholdet av bygningsmassen.

Utvalget har ikke kunnet påvise noen sikker sammenheng mellom kommunestørrelse og vedlikeholdet av bygningene. Det er imidlertid påvist en tendens til at bygningsmessig tilstand rapporteres å være noe bedre i de små kommunene enn i de mellomstore og dårligst i de største.

Langt de fleste kommuner og fylkeskommuner velger å organisere sin eiendomsforvaltning på tradisjonell måte innenfor kommunens basisorganisasjon. Det er i tillegg et overraskende lite omfang av interkommunalt samarbeid når det gjelder eiendomsforvaltning. Man må kunne anta at økt kommunesamarbeid vil kunne bedre forutsetningene for å oppnå større fagmiljø og mer profesjonell eiendomsforvaltning i mange kommuner. Enkelte kommuner vurderer å organisere eiendomsforvaltningen som et kommunalt foretak (KF).

Kommunal organisasjonsdatabase viser at bare 28 prosent av kommunene og to av 14 fylkeskommuner har tatt i bruk tiltak for konkurranseeksponering innenfor drift og vedlikehold av bygninger. Dette er et overraskende lavt omfang når man tar i betraktning at tiltakene dekker både konkurranseutsetting, interne kontrakter og sammenlignbare data. Utvalget er av den oppfatning at en mer profesjonell eiendomsforvaltning innebærer økt bruk av slike verktøy.

Det later til at manglende fokus på vedlikehold er et generelt problem i kommunesektoren. Årsaken til den manglende prioriteringen er sammensatt, men det synes som om dagens system der politikere må prioritere mellom kortsiktige driftstiltak og langsiktige forebyggende tiltak ved den årlige budsjettbehandlingen, ikke sikrer at de langsiktige tiltakene blir prioritert i tilstrekkelig grad. I tillegg må man kunne anta at manglende systemer for planmessig vedlikehold og manglende bruk av nøkkeltall innenfor eiendomsforvaltningen fører til lavt kunnskapsnivå og lite fokus på eiendomsforvaltning blant kommuneledelse og politikere. Det er også en underliggende antakelse i de fleste rapporter at de midlene som faktisk er satt av, heller ikke blir optimalt utnyttet.

2.6 Erfaringer fra andre

Utvalget redegjør i kapittel 8 for erfaringer i andre land og aktuell erfaring fra statlig forvaltning i Norge.

I avsnitt 8.1 er det omtale av informasjon utvalget har hentet fra Sverige, Danmark, Finland og Nederland om eiendomsforvaltningen for kommunale bygninger. I Danmark vurderes tilstanden på bygningene som generelt god, mens den i Finland vurderes som utilfredsstillende. Selv om variasjonen mellom de fire landene med hensyn til regelverk for og organisering av eiendomsforvaltningen er stor, kan det synes som om det er få skranker og stor frihet for kommunene til å utforme eiendomsforvaltningen i alle fire landene.

Danske kommuner benytter kontantbaserte regnskaper, mens kommunene i de resterende landene bruker periodiserte regnskaper. Videre skal det i Danmark foretas avskrivninger på bygningsmassen. Det er ikke noe krav om å foreta avsetninger til vedlikehold. Det samme gjelder Finland. I Sverige og Nederland, derimot, skal kommunene foreta både avskrivninger og avsetninger.

Kommunene i Danmark og Sverige mottar ikke spesielle øremerkede tilskudd til vedlikehold, mens finske og nederlandske kommuner kan få enkelte overføringer eller tilskudd til renovering eller vedlikehold av bygninger.

I alle de fire landene som utvalget har vært i kontakt med, er det krav som skal sikre at bygningene gir tilfredsstillende brann-, sikkerhets- og helsemessig trygghet. I Danmark, Sverige og Finland kan det ikke gis pålegg om generelt vedlikehold, mens kommunene i Nederland har et generelt ansvar for vedlikehold av sine eiendommer. Videre bruker de i Danmark og Nederland enkelte administrative systemer i den kommunale eiendomsforvaltningen.

I avsnitt 8.2 er det omtale av erfaringer fra husleieordningene for eiendomsforvaltningen i staten. Det viser seg at innføring av husleie for Statsbyggs eiendommer i stor grad har svart til forventningene når det gjelder å legge til rette for et bedre vedlikehold og synliggjøre den reelle ressursbruken til lokaler for brukervirksomhetene. Tilsvarende husleieordning er også vurdert for Forsvarets eiendommer som et hensiktsmessig middel til å fremme en omstilling av den bygningsmessige infrastrukturen i samsvar med endrede behov og ressursrammer. De organisatoriske og budsjettmessige rammebetingelsene for Statsbygg og Forsvarsbygg er viktige forutsetninger for at systemet skal fungere etter hensikten. Samtidig er det viktig å være oppmerksom på at brukernes rammebetingelser også må kunne gi riktige insitamenter til økonomisk rasjonelle valg når de får økt handlefrihet over sine lokaler i forbindelse med at kostnadene til lokaler blir synliggjort og belastet brukerne gjennom kostnadsdekkende husleie.

2.7 Utvalgets anbefalinger og konklusjoner

I kapittel 9 trekker utvalget konklusjoner og kommer med anbefalinger for fremtidig eiendomsforvaltning.

2.7.1 Anbefalte mål og kriterier for god eiendomsforvaltning i kommunene

I avsnitt 9.1 legger utvalget frem de kriteriene som etter utvalgets mening bør tilfredsstilles for at den kommunale eiendomsforvaltningen skal kunne karakteriseres som god. For utvalget er hovedpoenget at det faktisk utvikles et sett av overordnede mål som eiendomsforvaltningen kan styres og vurderes etter. Dette er et viktig tiltak i seg selv med sikte på en bedre eiendomsforvaltning.

Kriterium 1 Det foreligger overordnede politisk bestemte mål for eiendomsforvaltningen.

Kriterium 2 Det foreligger et rasjonelt system for planlegging og styring av eiendomsforvaltningen.

For at eiendomsforvaltningen skal kunne foregå på en rasjonell, målrettet og effektiv måte ut fra de overordnede målene, må det også stilles krav til eiendomsforvaltningens planleggings- og styringssystem på det taktiske nivået, slik at aktiviteter og ressursbruk planlegges og rapporteres i forhold til vedtatte mål.

Kriterium 3 Generelle delkriterier:

Følgende kriterier bør generelt inngå som kriterier på god eiendomsforvaltning:

• 3.1. Tilfredsstille prioriterte brukerbehov

• 3.2. Effektiv arealutnyttelse

• 3.3. Godt, verdibevarende vedlikehold

• 3.4. Kostnadseffektiv eiendomsforvaltning

• 3.5. Målrettet utvikling av eiendommens kvaliteter

• 3.6. En hensiktsmessig organisering av eiendomsforvaltningen, som legger til rette for god faglig kompetanse på alle nivåer i eiendomsforvaltningen, et godt samarbeid og en god gjensidig rolleforståelse med klare ansvarsforhold i trekantforholdet mellom eier, forvalter og bruker

• 3.7. Riktige økonomiske rammebetingelser tilpasset eiendomsforvaltningens langsiktige karakter, kunne sette av tilstrekkelig med penger til å ta større vedlikeholdsoppgaver.

Kriterium 4 Lovpålagte krav overfor eier og bruker blir ivaretatt.

2.7.2 Sammenfatning av situasjon og behov for tiltak

En betydelig andel av den kommunale og den fylkeskommunale eiendomsmassen inklusive kirkebygningene blir mangelfullt vedlikeholdt og er i dårlig stand. En tredel av landets kommuner har et generelt for dårlig vedlikehold av bygningsmassen, slik at det bygningsmessige forfallet er blitt et betydelig problem. I tillegg er det ytterligere en tredel av kommunene som ikke har et fullt ut tilfredsstillende vedlikehold. For fylkeskommunene er bildet mer nyansert og vesentlig mer positivt, men det er likevel flere som sliter med et utilfredsstillende vedlikehold.

Dette er en tilstand som det er nødvendig å rette opp. Det er imidlertid like viktig å legge forholdene til rette slik at kommunene ikke på nytt kommer i samme situasjon. Med mindre eiendomsforvaltningen har en tilfredsstillende kvalitet, er det stor risiko for at ekstraordinære midler til å ruste opp bygningsmassen vil kunne bli brukt på en lite effektiv og formålstjenlig måte.

En gjennomgang av situasjonen i forhold til de ulike kriteriene for god eiendomsforvaltning viser at det er et potensial for forbedringer og behov for tiltak på en rekke områder. Gjennom en mer målrettet, rasjonell og planmessig eiendomsforvaltning vil man kunne oppnå store besparelser ved mindre arealforbruk, økt arealeffektivitet og bedre utnyttelse av bygningsmassen. Bedre vedlikehold vil gi lavere kostnader og bedre økonomi i et langsiktig perspektiv.

Behovet for tiltak i forbindelse med den bygningsmessige tilstanden og kvaliteten av eiendomsforvaltningen varierer i stor grad. Hvilke tiltak som er best egnet, vil også variere. Noen av de forslagene utvalget legger frem, vil derfor ha karakter av å være en meny som hver kommune og fylkeskommune må kunne velge fra. Andre tiltak, særlig når det gjelder de juridiske rammebetingelsene, vil være av generell karakter, eventuelt avgrenset til kommunesektorens eiendommer.

2.7.3 Regelverk for bedre eiendomsforvaltning

Når det gjelder plan- og bygningsloven, har utvalget foreslått å innskjerpe reglene i kapittel XV som gjelder bestående byggverk, og den tekniske forskriften til disse bestemmelsene. Viktige forutsetninger for god eiendomsforvaltning blir lagt allerede i byggeprosessen for nye bygg. Utvalget har særlig sett behovet for nye krav som vil kunne stilles i forbindelse med en byggesak for å legge til rette for bedre forvaltning, drift og vedlikehold. Utvalget foreslår at forslagene bearbeides videre av det bygningslovutvalget som er i arbeid.

For eksisterende bygninger bør dette vurderes:

• Å innskjerpe påleggsmyndigheten etter § 89 første ledd når det gjelder krav om vedlikehold, for eksempel at det kan gis pålegg dersom tekniske standarder om vedlikehold ikke er fulgt.

• Å ta i bruk § 89 annet ledd ved å gi forskrift som gir mulighet til å stille krav om utbedring.

• Å gi bygningsmyndighetene adgang til å kreve tilstandsvurdering av en bygning, både i forbindelse med påbygging og endring etter § 87, men også uavhengig av påbygging eller endring der det er grunn til å anta at det vil kunne gis pålegg etter en utvidet § 89.

• Å innskjerpe hjemlene i §§ 92 b og 106, både med hensyn til innhold og praksis, slik at de gir anledning til å gi pålegg om drift og vedlikehold. Dette vil også få betydning for kravene til brukbarhet i teknisk forskrift. Slik disse hjemlene er formulert, er det sannsynligvis ikke nødvendig å endre dem, men å utvide området for praktiseringen av dem.

Forslagene om å utvide bygningsmyndighetenes ramme for tilsyn og pålegg når det gjelder eksisterende bygninger, innebærer en utvidelse av disse oppgavene. Utvalget foreslår også at borgerne kan gis rett til å klage dersom kommunen unnlater å bruke sin påleggsmyndighet. Slik klagerett vil innebære at et mulig pålegg som kommunen ikke mener er berettiget eller ikke ønsker å gi, blir en sak for fylkesmannen som overordnet klageinstans.

For nybygg kan det stilles vilkår i forbindelse med byggetillatelse og ferdigattest med sikte på bedre eiendomsforvaltning. Utvalget foreslår:

• Krav om vedlikeholdsplan og årskostnadsberegninger for bygningen som helhet

• Krav til dokumentasjon av byggverk og betryggende oppbevaring av dokumentasjonen som grunnlag for fdvu

Utvalgets oppsummering av forskjellige regelverk er at regelverkene i hovedsak fungerer bra ved siden av hverandre med hensyn til det materielle nivået. Hovedproblemet er praktiseringen, som har sammenheng med organiseringen av de forskjellige påleggs- og tilsynsmyndighetene, som bør samordnes. Forskjellige pålegg kan gi utilsiktet styring av kommunenes prioriteringer eller komme i konflikt med hverandre, og summen av pålegg kan ha uoversiktlige økonomiske konsekvenser for kommunene.

Etter utvalgets vurdering er det imidlertid ikke tilstrekkelig at kommunen får – eller eventuelt blir pålagt – sterkere tilsynsfunksjon når det gjelder tilsyn med at kommunens egne eiendommer får nødvendig vedlikehold og utbedring. Forslaget om klagerett for borgerne vil kunne bidra positivt. Utvalget foreslår imidlertid at

• Et statlig tilsyn gis oppgaven med å føre tilsyn med kommunale og fylkeskommunale byggverk.

2.7.4 Hensiktsmessig organisering av eiendomsforvaltningen

Utvalget har gjennomgått situasjonen og drøftet behovet for tiltak i forbindelse med organiseringen av eiendomsforvaltningen.

Utvalget mener på grunnlag av de foreslåtte kriteriene at eiendomsforvaltningen bør sikres en viss selvstendighet i forhold til den øvrige kommunale forvaltningen, slik at det legges til rette for å se vedlikeholdet og de andre sidene ved eiendomsforvaltningen i et samlet, langsiktig perspektiv. Dette tilsier som et minimum at eiendomsforvaltningen bør ivaretas gjennom egne organisatoriske enheter. Som et minimum bør kommunens eiendomsfaglige kompetanse og styring av eiendomsforvaltningen være samlet på ett sted.

Myndighet og fullmakter hos de ulike aktørene må utformes i den hensikt å disponere ressurser på en mest mulig effektiv måte samlet sett og over tid. Jo større grad av økonomisk autonomi eiendomsforvaltningen kan få gjennom måten den blir organisert på, desto bedre vil det ligge til rette for et optimalt vedlikehold.

For de mange små kommunene ser modellen med interkommunale selskaper ut til å kunne bidra til at eiendomsforvaltningen kan få tilstrekkelig kompetanse og kapasitet.

Følgende eksisterende alternativer vurderes for organisering av eiendomsforvaltningen:

• kommunal etat (dagens vanligste modell)

• kommunalt foretak (KF /FKF)

• aksjeselskap (AS)

• interkommunalt selskap (IKS)

De tre sistnevnte modellene legger best til rette for de økonomiske rammebetingelsene som utvalget anbefaler, blant annet med innføring av kostnadsdekkende husleie og regnskap etter regnskapslovens bestemmelser. En kommunal etat vil kunne beregne en internhusleie, men vil økonomisk være integrert i kommunens løpende økonomi. KF er også en del av kommunen som juridisk person, og grunnlaget for den økonomiske langsiktigheten vil derfor være særlig sårbart i kommuner med anstrengt økonomi. AS og IKS er egne rettssubjekter og gir dermed størst grad av autonomi, men også disse modellene gir eierne muligheter for å trekke ut ressurser i en grad som vil kunne svekke langsiktigheten i eiendomsforvaltningen.

For kommuner som ønsker en mer utstrakt grad av selvstendighet for eiendomsforvaltningen enn det KF tillater, men fortsatt vil ha en modell forbeholdt kommuner og fylkeskommuner alene, tilsvarende statsforetaksmodellen på statlig side, mangler det en modell for den enkelte kommune som tilsvarer den man har for kommuner som oppretter et interkommunalt selskap (IKS).

Utvalget vil derfor foreslå en ny organisasjonsmodell – (fylkes)kommunalt eiendomsselskap (KES) – med fullt økonomisk ansvar for selskapets eier (kommunen). Ved utarbeidelse av en lov for (fylkes)kommunalt eiendomsselskap bør det tas utgangspunkt i loven om interkommunale selskaper, men med visse tilpasninger. Etter utvalgets oppfatning bør et kommunalt selskap gis unntak for skatteplikt etter skatteloven.

De modellene som kommunesektoren kan benytte, bør også kunne benyttes av kirkesektoren.

En viktig problemstilling er om en selvstendig enhet som ivaretar eiendomsforvaltningen, også skal ivareta eierrollen helt eller delvis, eventuelt innenfor fastsatte rammer, eller virke som et rent forvaltningsselskap.

Kommunene velger i praksis tilpasninger innenfor de formelle modellene. De praktiske tilpasningene – og særlig samspillet mellom eier, forvalter og bruker på alle nivåer – har stor betydning for hvordan modellene vil virke i praksis. Det er derfor viktig å identifisere gode eksempler (”beste praksis”) som andre kan ta lærdom av.

2.7.5 Økonomiske, administrative og regnskapsmessige prinsipper

Manglende politisk prioritering av ressurser til vedlikehold er blant de viktigste årsakene til manglende vedlikehold i kommunesektoren. Det handler om bevisstgjøring og kompetanseutvikling i kommunene, men også om hensiktsmessige rammebetingelser for økonomiforvaltning i tråd med de kriteriene utvalget foreslår.

Utvalget foreslår at det blir stilt

• krav om å innarbeide mål og strategi for eiendomsforvaltningen i kommunens plandokumenter,

• krav om at kommunale og fylkeskommunale eiendomsforetak og eiendomsselskaper (ny modell) skal følge regnskapsloven, som legger til rette for å se kostnader og inntekter i sammenheng inkludert kapitalregnskapet.

Utvalget anser at disse tiltakene også er relevante og bør kunne tilpasses for kirkeforvaltningen under de kirkelige fellesråd.

Videre foreslår utvalget:

• Bruk av intern husleie i kommuner og fylkeskommuner som et generelt prinsipp også når eiendomsforvaltningen er organisert som en intern etat. Utvalget viser til erfaringene med husleieordningen i staten som har lagt til rette for et godt verdibevarende vedlikehold i sivil sektor, og som blir benyttet som ledd i omstillingene i Forsvaret.

• Det utredes nærmere om staten skal finansiere eiendomsforvaltningen av kirkene direkte, og at kommunenes ansvar for dette faller bort.

2.7.6 Kompetanseutvikling, konkurranseutsetting og andre tiltak

Kompetanseutvikling

Behovet for økt kompetanse blir fremhevet i en rekke sammenhenger. Det er et betydelig effektiviseringspotensial både i forbindelse med kostnader og kvalitet innenfor eiendomsforvaltningen når kompetansen hos eiendomsforvaltere, eiere og brukere øker. Utvalget foreslår at det legges til rette for et femårig forsknings- og utviklingsprogram med sikte på sikrere kunnskap, bedre kompetanse og utvikling av gode modeller og systemer som vil være relevante for eiere, forvaltere og brukere av offentlige eiendommer. Utvalget anbefaler at forslaget utvikles videre av de berørte departementene, Kommunenes sentralforbund og kompetansemiljøene i fellesskap og innenfor en samlet ramme på 100 millioner kroner for et femårig program under Norges forskningsråd.

I tillegg foreslår utvalget at kurstilbud og etterutdanning innenfor offentlig eiendomsforvaltning samordnes og styrkes ved et tilskudd på 5 millioner kroner per år til utvikling og gjennomføring av tilbudet.

Benchmarking

Etter utvalgets oppfatning vil benchmarking være et effektivt virkemiddel for å oppnå forbedringer innenfor eiendomsforvaltningen i kommunal sektor. Gjennom systematiske sammenligninger ved hjelp av indikatorer for ressursinnsats, utførelse og oppnådde resultater får eiendomsforvaltere mulighet til å identifisere ”beste praksis”. Utvalget foreslår at det etableres en arena for benchmarking på både prosess og resultater.

Datagrunnlaget bør etter utvalgets oppfatning baseres på en videreutvikling av KOSTRA-systemet, men slik at nøkkeltall kan utarbeides i henhold til standarden for livssykluskostnader, NS 3454. Dette innebærer to forslag:

• tilpasning av Norsk Standard 3454 (Livssykluskostnader for byggverk) i obligatorisk rapporteringskontoplan for kommuner (KOSTRA)

• krav om registrering og rapportering av bygningsareal og tilstand på den kommunale, fylkeskommunale og kirkelige bygningsmassen .

Data for tilstanden på bygningsmassen vil også være ett av flere måltall for kvaliteten på eiendomsforvaltningen. Utvalget foreslår at det blir stilt krav om systematisk måling og rapportering av tilstand på bygningsmasse og eiendom.

En bedre dokumentasjon av kommunenes eiendomsforvaltning vil for øvrig kunne føre til økt politisk prioritering av midler til vedlikehold.

Konkurranseutsetting

Konkurranseutsetting kan være et effektivt virkemiddel for å redusere kostnadene, dels gjennom bedre effektivitet, dels som følge av at kvalitetskravene blir nedjustert i forhold til de reelle kostnadene. De siste årene har det vært en rask vekst i markedet av ulike tjenestetilbud innenfor eiendomsforvaltning. Det kreves solid innkjøpskompetanse for å kunne gjøre effektiv bruk av markedet og samtidig følge et omfattende regelverk for offentlige anskaffelser.

OPS er en forkortelse for offentlig-privat samarbeid og kan karakteriseres som ulike modeller for forpliktende partnerskap mellom næringslivet og det offentlige. Langsiktigheten i OPS-avtaler kan være en strategisk fordel når det gjelder å binde opp kommunen til et langsiktig, verdibevarende vedlikehold. OPS kan også bidra til å øke interessen for å velge tekniske løsninger og materialer som kan gi lave livssykluskostnader til fordel for begge parter. Fra bestillersiden er det imidlertid krevende å spesifisere riktige kvaliteter på kort og lang sikt og sikre tilpasningsmuligheter på tilfredsstillende økonomiske vilkår ut fra ukjente fremtidige bruksbehov.

En standardisering av ulike tjenester og ytelser i eiendomsforvaltningen og en videre satsning på kompetanseutvikling med særlig vekt på innkjøpskompetansen i ulike ledd vil legge til rette for konkurranseutsetting av ulike deler av eiendomsforvaltningen.

2.7.7 Finansielle tiltak

Kommunenes eiendomsforvaltning har behov for et målrettet løft for de dårligste bygningene og en generell opprustning av forvaltningen. En generell ubalanse i kommuneøkonomien er et overskyggende problem som gjør det enda vanskeligere å finne gode finansielle løsninger som kan sikre en opprustning av eiendommene og eiendomsforvaltningen.

Det er vanskelig å anslå behovet for midler til en slik ekstraordinær statlig finansiering. Den kommunale og den fylkeskommunale eiendomsmassen representerer svært store formuesverdier, rundt 300 milliarder kroner. En årlig verdiforringelse som følge av forsømt vedlikehold på for eksempel 0,5 prosent vil følgelig tilsvare om lag 1,5 milliarder kroner per år.

Oppgraderingsbehovet for kommunenes og fylkeskommunenes bygningsmasse er anslått på ulike måter, ut fra ulike forutsetninger og med svært ulike resultater. De mest forfalte bygningene vil kreve så omfattende tiltak at det blir å betrakte som investeringer som kan finansieres ved låneopptak. Ved tilpasning av eksisterende bygninger til nye brukerkrav og behov vil det som regel også skje en generell opprustning av bygningen for øvrig. En del bygninger bør gå ut av bruk og eventuelt erstattes av nybygg som er bedre tilpasset behovene.

Utvalget finner på denne bakgrunn ikke grunnlag for å ta stilling til de ulike estimatene for ”etterslepet”.

Men utvalget vil foreslå at statens tilskudd til kommunene og fylkeskommunene øker med 5 milliarder kroner fordelt med 1 milliard kroner per år i en femårsperiode.

Disse ekstraordinære midlene forutsettes å gå til

• en målrettet innsats for å bringe den kommunale og den fylkeskommunale bygningsmassen i tilfredsstillende stand i henhold til lover og forskrifter og slik at et videre systematisk forebyggende vedlikehold vil være tilstrekkelig til å opprettholde bygningenes tekniske og bruksmessige kvaliteter.

• å utvikle eiendomsforvaltningen i kommunene slik at det vil ligge til rette for en god og effektiv forvaltning av eiendommene i samsvar med de kriteriene utvalget har anbefalt.

I tillegg til å ivareta de verdiene som denne betydelige delen av landets bygningsmasse representerer, og bedre arbeidsvilkårene for og kvaliteten av kommunal tjenesteyting vil dette legge til rette for en bedre økonomi for kommunene i et langsiktig tidsperspektiv.

Utvalgets flertall tilrår at satsningen skjer i form av øremerkede statstilskudd til konkrete tiltak som den enkelte kommune foreslår. Et mindretall tilrår at satsningen skjer i form av økte frie inntekter i kombinasjon med andre tiltak som kan bidra til at midlene brukes etter hensikten.

Det er bred enighet i utvalget om at det er et klart dokumentert behov for en slik ekstraordinær finansiell satsning for å bidra til at kommunenes og fylkeskommunenes bygningsmasse kan settes i tilfredsstillende stand og forvaltes på en planmessig måte.