10 Nedsatt konsesjonsgrense

10.1 Gjeldende rett

Ikke alle erverv som omfattes av loven er konsesjonspliktige. Ett av unntakene gjelder bebygd eiendom med areal ikke over 20 dekar, jf. konsl. § 5 første ledd nr. 2.

Begrunnelsen for dette unntaket slår ikke til for områder der det er nødvendig å hindre at hus som har vært nyttet til helårsbolig blir nyttet til fritidshus. For slike områder kan en derfor ved forskrift begrense eller sette ut av kraft konsesjonsfriheten for bebygd eiendom. Konsesjonsplikt kan likevel ikke innføres for erverv hvor erververen forplikter seg til at eiendommen blir brukt som helårsbolig. Forskriften kan heller ikke gjøres gjeldende for helårsboliger under oppføring og helårsboliger som er ferdig oppført, men som ennå ikke er tatt i bruk som helårsbolig.

Ved vurderingen av om konsesjon skal gis, kan en ikke trekke inn andre hensyn enn dem som har vært bestemmende for innføringen av forskriften, dvs. bosettingshensynet. En kan for eksempel ikke trekke inn hensynet til pris, naturvern- og friluftsinteresser, behovet for utbyggingsgrunn eller andre hensyn som kan utledes av konsesjonslovens formålsbestemmelse. Høyesterett har uttalt at «konsesjonsloven § 5 tredje ledd er en særbestemmelse som direkte tar sikte på å verne om bosettingen i visse områder av landet». Se Rt. 1997 side 1005, Melingdommen, og Ot.prp. nr. 74 (1981-82).

Ved behandlingen av en konsesjonssøknad er det i utgangspunktet kjøpers forhold som blir vurdert. Men selger kan også ha interesser i saken. Eiere av hus i et område hvor konsesjonsfriheten er satt ut av kraft etter konsesjonsloven § 5 tredje ledd, vil i mange tilfelle kunne oppnå en høyere pris for boliger ved salg til fritidsbolig enn ved salg til helårsbolig. En slik prisforskjell er ikke til hinder for å kreve at eiendommen skal brukes til helårsbolig. Det er imidlertid lagt til grunn at det foreligger en nedre grense for hvilken pris selgeren skal måtte akseptere. I praksis har det vært lagt til grunn at denne grensen er overskredet der det ikke er mulig å oppnå en pris som samsvarer med prisnivået for tilsvarende boligeiendommer i området.

10.2 Høringsnotatet

Landbruksdepartementet kom i høringsnotatet ikke med forslag til endringer i gjeldende konsesjonslov § 5 tredje ledd som gir adgang til å sette ned konsesjonsgrensen for bebygd eiendom. Departementet stilte i stedet en rekke spørsmål basert på erfaringer og kommunenes holdninger til loven. Spørsmålene var:

• Bør det gå fram av loven hvilken frist erververen har for å oppfylle betingelsene for konsesjonsfrihet? Dersom det er behov for en slik frist, bør den settes til 1 år?

• Bør det innføres en ordning med personlig boplikt, og i tilfelle for hvor lang tid?

• Bør konsesjonsfriheten for nære slektninger i saker som gjelder nedsatt konsesjonsgrense begrenses, oppheves eller gjøres betinget av boplikt som eventuelt kan være personlig?

• Bør det innføres tilsvarende kriterier som i gjeldende K § 6 a for å avgjøre om det aktuelle huset blir brukt som helårsbolig, eventuelt andre kriterier?

• Bør erverv av tomt med bebyggelse under oppføring utløse konsesjonsplikt dersom tomten er regulert til boligformål?

• Bør det være konsesjonsfrihet dersom det er mer enn 50 år siden bebyggelsen ble brukt til helårsbolig? Bør det eventuelt legges vekt på tidsfaktoren ved avgjørelse av om konsesjon skal gis, eller i motsatt fall at bebyggelsens preg av å være en etablert fritidseiendom skal anses irrelevant?

• Bør det gå fram av loven at det ikke har betydning for konsesjonsplikten at det er foretatt rehabilitering av bebyggelsen slik at den framstår som en annen eiendom enn da selger ervervet den?

• Bør det gå fram av loven at bebyggelsens standard ikke er av betydning for konsesjonsplikten dersom eiendommen faller inn under karakteristikken bebygd eiendom?

• Bør det ved avgjørelse av saker med nedsatt konsesjonsgrense («0-grense») gis avveiningskriterier basert på eiendommens egnethet og beliggenhet? Bør det eventuelt lovfestes ytterligere momenter som hittil ikke er tillagt vekt?»

10.3 Departementets merknader

Landbruksdepartementet legger til grunn at kommunens svar på disse spørsmålene skal tillegges stor vekt. Departementet har på bakgrunn av svarene og egen erfaring kommet til at § 5 tredje ledd bør endres.

Konsesjonsloven § 5 tredje ledd har budt på en del tolkingsspørsmål. En del av de foreslåtte endringene tar sikte på å rydde tvil av veien. Landbruksdepartementet mener videre, slik flere kommuner har vært inne på, at reglene ikke er effektive nok. Noen forslag tar derfor sikte på å stramme inn reglene slik at de skal bli mer effektive. Departementet legger opp til at kommunene skal ha en viss valgfrihet når det gjelder forskriftens omfang.

Forslaget til nye regler gir kommunene større handlingsrom med hensyn til hva forskriften kan gå ut på. Dette handlingsrommet har sine rettslige begrensninger. En må ta hensyn til partenes rettssikkerhet, bl.a. behovet for å vite hvilke erverv som er konsesjonspliktige og hvilke som ikke er det, og etter hvilke hovedretningslinjer en konsesjonssøknad vil bli vurdert.

Departementet forutsetter at kommunen foretar en grundig vurdering av om det er nødvendig å hindre at helårsboliger blir brukt til fritidsboliger. Vurderingen må bygge på en grundig og åpen saksforberedelse.

10.3.1 Hvilken konsesjonsgrense kan innføres?

Konsesjonsgrensen for bebygd eiendom ble hevet fra 5 til 20 dekar ved lovendringen 4. mai 2001. Grensen foreslås nå hevet til 100 dekar, jf. kapittel 6.5.3. Etter lovendringen 4. mai 2001 har noen kommuner søkt om å få innføre 5 dekar konsesjonsgrense for bebygd eiendom slik at konsesjonsgrensen for bebygd eiendom blir som før lovendringen. Inntil i dag er ingen søknader imøtekommet.

Landbruksdepartementet har i rundskriv til kommunene og fylkesmennene gitt uttrykk for sitt syn på spørsmålet om hvilken arealgrense som kan innføres. Departementet mente bl.a. på den bakgrunn at det ikke var nødvendig å foreta endringer med sikte på å klargjøre hvilken arealgrense som kan innføres og foreslo derfor ingen endringer i bestemmelsen. Spørsmålet er imidlertid tatt opp av Sigdal kommune som peker på at kommunene må kunne velge andre grenser enn 0. Departementet mener etter dette at det kan være behov for en klargjøring til tross for at spørsmålet ikke er berørt i høringsnotatet.

En utvidet valgmulighet vil gi kommunene større handlingsrom. Det vil gi kommunene en mulighet til å vurdere om hensynene bak bestemmelsen kan ivaretas ved for eksempel å innføre en 5 dekars grense. Dette taler for å innføre en adgang for kommunen til å velge andre grenser enn 0 dekar. På den annen side kan det, sett på bakgrunn av formålet med innføringen av forskriften, bosettingshensynet, oppfattes som urimelig og vanskelig å forstå at en eiendom med areal på for eksempel 4,5 dekar kan brukes til fritidsformål, mens en eiendom med ca 5,5 dekar ikke kan det.

Departementet mener også at det bare helt unntaksvis vil være mulig å begrunne hvorfor det av hensyn til bosettingen er nødvendig å kontrollere bebygde eiendommer med areal over 5 dekar, mens det ikke er det for eiendommer med areal under 5 dekar. Ved å begrense valgfriheten vil konsesjonsmyndighetene dessuten få et enklere system å håndtere.

En mener etter dette at det bør gjøres klart at kommunen bare kan velge mellom arealgrense 0 og den alminnelige arealgrensen som loven oppstiller. Endringen skjer ved at uttrykket «begrense» tas ut av lovteksten.

En slik endring er ikke til hinder for at det fortsatt kan innføres forskrift med arealgrense 0 for et nærmere bestemt område i kommunen.

10.3.2 Konsesjonsplikt for nære slektninger

Nedsatt konsesjonsgrense får etter dagens regler ingen betydning når eiendommen overdras mellom nære slektninger og besvogrede. Denne begrensningen i forskriftens virkeområde er pekt på som en viktig grunn til at virkemidlet nedsatt konsesjonsgrense ikke er effektivt.

Situasjonen kan være at eieren bebor eiendommen i en kortere periode, for så å overdra den til neste generasjon. Generasjon 2 er da etter gjeldende regler fritatt for konsesjonsplikt som følge av unntaket for nære slektninger i konsesjonsloven § 6 første ledd nr. 1. Hensynet bak bestemmelsen blir ikke oppfylt i slike tilfeller.

Departementet stilte spørsmålet:

«Bør konsesjonsfriheten for nære slektninger i saker som gjelder nedsatt konsesjonsgrense begrenses, oppheves eller gjøres betinget av boplikt som eventuelt kan være personlig?»

Departementet har mottatt 57 høringsinnspill om dette. Spørsmålet har utløst et stort engasjement fra kommunene. To kommuner mener konsesjonsfriheten bør begrenses. Arendal kommune mener for eksempel konsesjonsfriheten bør gjelde foreldre, besteforeldre og søsken/halvsøsken. 14 kommuner mener konsesjonsfriheten bør oppheves for nære slektninger. 34 kommuner mener konsesjonsfriheten bør gjøres betinget av boplikt. Lillesand kommune støtter tanken om å oppheve konsesjonsfriheten for nære slektninger. Det har i følge kommunen «vist seg vanskelig å håndheve forbud mot bruksendring pga. glidende overganger i bruken over tid.»

Gausdal kommune støtter også tanken om å oppheve konsesjonsfriheten for nære slektninger. Kommunen uttaler:

«Konsesjonsfriheten for nære slektninger bør oppheves i slike saker. Det vil si at det blir ordinær konsesjonsfrihet betinget av boplikt slik som for andre folk. Det er ingen mening i at slektninger skal kunne beholde f. eks. barndomshjemmet i 0-konsesjonsområder som fritidsbolig. Ved upersonlig boplikt kan huset leies ut til andre.»

Hurum kommune mener også at konsesjonsfriheten for nære slektninger må bort. Kommunen uttaler at:

«De aller fleste helårsboligene som blir brukt til fritidsformål i dag er overdratt innen familien. Dette vanskeliggjør målet om å opprettholde bosetting i hele kommunen.»

Også Justisdepartementet mener det er grunn til å vurdere nærmere om unntaket for nedsatt konsesjonsgrense for nære slektninger bør fastholdes. Justisdepartementet uttaler at:

«For å hindre misbruk av konsesjonsfriheten for nærstående slik som beskrevet ovenfor, er det nevnt som en mulighet i høringsnotatet at konsesjonsfriheten for nærstående blir gjort betinget av en plikt til å bruke eiendommen som helårsbolig på samme måte som for erverver nr. 1. Vi har problemer med å se hva som da vil skille de nærståendes stilling fra andre kjøperes stilling. Også for andre kjøpere er det jo slik at konsesjonsplikten ikke gjelder hvis kjøperen forplikter seg til at eiendommen blir brukt som helårsbolig, jf. gjeldende lov § 5 tredje ledd annet punktum. Hvis konsesjonsfriheten for nærstående opprettholdes, eventuelt innsnevres, bør man etter vårt syn også vurdere en annen nærliggende løsning for å hindre misbruk av regelen: Unntaket fra nedsatt konsesjonsgrense (boplikt) ved overdragelse til nærstående kan gjøres betinget av at erverver nr. 1 har eiet (og oppfylt boplikten) i et minste antall år, f. eks. fem år.»

Videre ber Kommunaldepartementet om at unntaket for nære slektninger tas bort. Departementet uttaler at:

«Vi mener det vil være positivt om regler som begrenser konsesjonsfriheten for nære slektninger blir tatt inn i konsesjonsloven, fordi plan- og bygningslovens regler om bl.a. bruksendring og mulighetene for å følge opp ulovlig fritidsbruk er begrenset.»

Landbruksdepartementet slutter seg til at konsesjonsfriheten ved overdragelse til nære slektninger er en viktig grunn til at intensjonene bak adgangen til å innføre forskrift ikke i tilstrekkelig grad nås.

Uttalelsene fra kommunene viser at problemet har et slikt omfang at det bør innføres regler som sikrer større grad av måloppnåelse. Regjeringen mener likevel at det bør være mulig for slekt og besvogrede å overta eiendommen uten at det oppstår plikt til å bruke eiendommen til helårsbolig. Disse har som hovedregel nær tilknytning til hverandre, og slike erverv bør derfor komme i en særstilling. I slike tilfeller taler imidlertid hensynet til å unngå omgåelser av konsesjonsplikten for at slektningenes konsesjonsfrihet gjøres betinget av at noen i familiekretsen har eid eiendommen i en tid forut for overdragelsen. I den forbindelse er det naturlig å ta utgangspunkt i den kretsen som etter lovutkastet § 5 første ledd nr. 1 kan erverve konsesjonsfritt. Regjeringen mener at en tidsfrist på 5 år er tilstrekkelig til å ivareta de hensyn som gjør seg gjeldende. Reglene bør skjerpes i samsvar med dette. Betingelsen om 5 års eiertid bør imidlertid ikke gjelde dersom eieren dør før han har oppfylt kravet.

Departementet mener at dette bør være en lovbestemt forutsetning for konsesjonsfrihet. Dette innebærer at alle erververe uavhengig av om de er i slekt eller ikke, må avgi en erklæring om at de enten skal bruke eiendommen til helårsbolig, eller at de er nært beslektet eller besvogret med overdrager. I sistnevnte tilfelle må det også avgis en erklæring om at selgeren eller andre som faller inn under slektskapsunntaket i § 5 første ledd nr. 1 har hatt tinglyst hjemmel til eiendommen i minst 5 år forut for overdragelsen. Dette innebærer en skjerpelse i forhold til dagens regler.

10.3.3 Hus under oppføring, og hus som ennå ikke er brukt som helårsbolig

Etter gjeldende regler kan konsesjonsfriheten for bebygd eiendom settes ut av kraft for eiendom med bebyggelse som er eller har vært i bruk som helårsbolig. Uttrykket «er eller har vært i bruk» fanger ikke opp bolighus under oppføring, eller ferdige oppførte bolighus som ennå ikke er brukt til helårsbolig selv om de ligger i et område hvor det må anses nødvendig å sikre at eiendommen blir brukt til fast bosetting. I mange tilfeller vil disse boligene ligge i byggefelt. De kan likevel ligge slik til at de er attraktive til fritidsformål.

Departementet reiste i høringsnotatet følgende spørsmål:

«Bør erverv av tomt med bebyggelse under oppføring utløse konsesjonsplikt dersom tomten er regulert til boligformål?»

En reiste ikke spørsmål om ferdige oppførte bolighus som ennå ikke er brukt til helårsbolig bør omfattes av forskriften. Det er imidlertid saklig sett ikke grunnlag for å skille mellom disse to tilfellene, og det er ingen prinsipielle forskjeller på dem.

58 kommuner har uttalt seg til spørsmålet en reiste i høringsnotatet, og 43 av disse tilrår at det innføres konsesjonsplikt dersom tomta er regulert til boligformål. Bamble kommune tilrår for å sikre at bebyggelsen nyttes etter formålet. Fredrikstad kommune uttaler:

«Boliger under oppføring bør absolutt utløse konsesjonsplikt på like linje med tidligere boliger i de aktuelle områder, det er en forsterking og gir grunnlag for ens praksis.»

Lillesand kommune uttaler at en slik regel:

«Bedrer muligheten for å oppfylle lovens formål samt sikrer en effektiv forvaltning. Kommunen foreslår dessuten å medta tomt med bebyggelse som er oppført, men ennå ikke tatt i bruk som bolig under konsesjonspliktig erverv. En slik forståelse av konsesjonsplikt gir best mening.»

Justisdepartementet mener at erverv av tomt med bebyggelse under oppføring bør kunne gjøres betinget av boplikt når tomta er regulert til boligformål. Departementet uttaler:

«Plan- og bygningsloven gir ikke hjemmel til å oppstille boplikt for en bolig på grunnlag av reguleringsplan. Det er derfor et klart behov for å la reguleringsformålet få betydning for konsesjonsplikten etter konsesjonsloven.»

Departementet er enig med Lillesand kommune i at en bør behandle eiendommer med hus under oppføring og eiendommer med ferdig bebygde hus som ennå ikke er brukt til helårsbolig likt. Departementet foreslår etter dette at bestemmelsen bør åpne for en adgang til å innføre forskrift som omfatter bolighus under oppførelse og ferdig oppførte bolighus som ennå ikke er brukt til helårsbolig, forutsatt at tomta er regulert til boligformål. Den foreslåtte ordningen bør gjøres valgfri for kommunen. Den kan velge om forskriften skal omfatte denne typen eiendommer eller ikke.

Spørsmålet om hva en kan legge vekt på ved behandlingen av søknader om konsesjon for erverv av slike eiendommer, er behandlet under kapittel 10.6. nedenfor.

Forskriftens virkeområde er ellers nærmere omhandlet i kapittel 16.

10.3.4 Avgjørelsesmyndighet

Det bør fortsatt ligge til Landbruksdepartementet å avgjøre om det skal innføres forskrift som innebærer utvidet konsesjonsplikt for bebygd eiendom, bl.a. fordi det av rettssikkerhetshensyn er viktig at forskriftene gis en ensartet form. Departementet vil imidlertid som tidligere legge stor vekt på kommunens ønske og begrunnelse.

Departementet mener at forskrift bare bør kunne innføres etter anmodning fra kommunen. Selv om dette ikke ble reist som spørsmål i høringsomgangen, foreslår departementet at dette innarbeides i lovteksten, se lovutkastet § 7 sjette ledd.

Kommunen avgjør i dag konsesjonssøknadene og departementet vil opprettholde denne ordningen.

10.3.5 Kommuner som allerede har forskrift

77 kommuner har innført konsesjonsplikt for bebygd eiendom i medhold av konsesjonsloven § 5 tredje ledd. Departementet foreslår i lovutkastet § 7 annet ledd en større grad av valgfrihet når det gjelder forskriftens omfang. De kommuner som allerede har forskrift vil få mulighet til å justere sine forskrifter. Forholdet til bl.a. nye arealgrenser løses gjennom overgangsbestemmelser, jf. lovutkastet § 22.

10.4 Forskriftens virkeområde

10.4.1 Eiendommen, ikke bebyggelsen, det sentrale

Etter gjeldende regler kan konsesjonsfriheten for bebygd eiendom settes ut av kraft for «eiendom med bebyggelse» som er eller har vært i bruk som «helårsbolig». Departementet mener bestemmelsens ordlyd i for stor grad retter oppmerksomheten mot bruken av bygningene, det vil si om bygningene er eller har vært i bruk som helårsbolig. Departementet vil presisere at det sentrale i den nye loven er å hindre at nærmere angitte eiendommer brukes til annet enn helårsbolig. For å få dette fram er ordlyden i lovutkastet § 7 første ledd noe endret i forhold til gjeldende konsl. § 5 tredje ledd.

10.4.2 Betydningen av tiden som er gått siden eiendommen har vært brukt som helårsbolig

Uttrykket «har vært i bruk som helårsbolig» har reist en del tolkingsspørsmål. Et av dem er hvilken betydning det skal ha for konsesjonsplikten at det har gått noen tid siden huset har vært brukt som helårsbolig. Bestemmelsen er forstått slik at det gjelder en tidsmessig grense (Rt. 1993 s. 587). Det er uklart hvor grensen går. I rettspraksis er det lagt til grunn at et tidsrom på noen tiår ikke i seg selv kan anses tilstrekkelig til at ervervet er konsesjonsfritt. Ingen av rettsavgjørelsene viser eksakt hvor lang tid som må være gått for at ervervet må anses konsesjonsfritt av den grunn. Når det er gått lang tid siden huset er brukt som helårsbolig, vil situasjonen ofte kunne være den at huset kan sies å være etablert som fritidsbolig. Det kan imidlertid ikke legges til grunn at det etter dagens regler gjelder noe generelt unntak fra konsesjonsplikt for såkalte «etablerte fritidsboliger». På bakgrunn av formålet med konsesjonsordningen vil det imidlertid kunne være av betydning å fange opp de praktisk viktige tilfeller hvor helårsboliger har vært brukt som fritidsboliger i noen tiår slik at de igjen tas i bruk som helårsboliger. Landbruksdepartementet stilte på denne bakgrunn følgende spørsmål i høringsnotatet:

«Bør det være konsesjonsfrihet dersom det er mer enn 50 år siden bebyggelsen ble brukt til helårsbolig? Bør det eventuelt legges vekt på tidsfaktoren ved avgjørelse av om konsesjon skal gis, eller i motsatt fall at bebyggelsens preg av å være en etablert fritidseiendom skal anses irrelevant?»

Justisdepartementet tilrår at det fastsettes en tidsfrist for hvor lenge siden eiendommen kan ha vært i bruk til fritidsformål. Fylkesmennene i Oppland og Aust-Agder tilrår en tidsgrense. Fylkesmennene i Vestfold og Nordland frarår en tidsgrense fordi det lett ville kunne bli vanskelig å finne ut når eiendommen sist ble bebodd.

Departementet har mottatt 54 høringsinnspill fra kommunene. 17 kommuner mener at tiden bør være et moment ved vurderingen av om ervervet bør utløse konsesjonsplikt eller ikke. Gol, Hemsedal, Hjartdal, Lillesand, Meldal, Nøtterøy, Rennebu, Sirdal, Surnadal og Tokke kommuner mener at en tidsgrense på 50 år er ønskelig. Lier kommune mener at boligen må ha vært i bruk til boligformål etter 1974. 26 kommuner mener at tiden ikke bør være noe moment. Kragerø og Porsgrunn kommuner mener at en tidsgrense, for eksempel 50 år, vil legge til rette for at det på sikt blir etablert permanente fritidsboliger i etablerte boligstrøk. Hjelmeland kommune påpeker at en tidsgrense vil utløse vanskelige bevismessige spørsmål, og at den også vil virke urimelig.

Det sentrale spørsmålet er om det er nødvendig å hindre at den aktuelle eiendommen blir brukt som fritidseiendom, ikke om det isolert sett er lenge siden det aktuelle huset på eiendommen ble brukt til helårsbolig. Departementet mener det i noen grad vil lette praktiseringen av bestemmelsen og skape mer forutberegnelighet for partene om en setter en absolutt tidsfrist. Det vil imidlertid i noen tilfeller være praktisk vanskelig å fastslå eksakt når huset sist ble brukt som helårsbolig. Det er også vanskelig å løsrive dette momentet fra de momentene som går på at eiendommen har skiftet karakter fordi husene for eksempel er ombygd.

Departementet mener det vil være mer hensiktsmessig at kommunen trekker tidsmomentet inn i vurderingen av om det skal gis konsesjon. En vil da til tross for at det er gått lang tid lang tid siden eiendommen har vært brukt som helårsbolig kunne ta hensyn til nødvendigheten av å føre eiendommen tilbake til helårsbolig. Departementets forslag er etter dette at den tid som har gått ikke skal ha betydning for konsesjonsplikten, men være et moment i vurderingen av om det skal gis konsesjon.

10.4.3 Betydningen av hvor lenge eiendommen har vært brukt til helårsbolig

Det kan etter gjeldende regler være av betydning for konsesjonsplikten hvor lenge den aktuelle eiendommen har vært brukt som helårsbolig. En kan ikke med bakgrunn i dagens praksis med sikkerhet fastslå hvor lenge eiendommen må ha vært brukt til helårsbolig før erverv av eiendommen til fritidsformål utløser konsesjonsplikt.

Departementet tok ikke dette spørsmålet opp i høringsnotatet, men finner likevel grunn til å vurdere spørsmålet. En vil som nevnt foreslå at eiendommer med hus under oppføring og hus som ikke har vært brukt som helårsbolig skal falle inn under konsesjonsplikten når eiendommene ligger i områder som er regulert til boligformål. Slike eiendommer har ikke vært i bruk til helårsbolig. For å få sammenheng i reglene mener departementet at den tiden eiendommen har vært i bruk som helårsbolig ikke skal ha betydning for konsesjonsplikten. Det skal være nok for å konstatere konsesjonsplikt at det har bodd folk fast på eiendommen, eller at det på eiendommen er hus under oppføring, eller at det står et ferdig bolighus på en eiendom som er regulert til helårsbolig. Bosettingens varighet bør etter dette være et moment i den skjønnsmessige vurderingen.

10.4.4 Betydningen av at eiendommen har endret karakter

I praksis har det vært hevdet at konsesjonsplikt ikke oppstår fordi eiendommen har endret karakter. Bolighuset kan ha endret karakter fordi det er gjennomført omfattende reparasjoner, huset har fått tilbygg, eller det er bygd nye bygninger, som for eksempel anneks. Videre kan bebyggelsen på eiendommen ha vært undergitt omfattende rehabiliteringsarbeider i perioden etter at eiendommen ble brukt som helårsbolig.

En må i dag vurdere om en i realiteten har med en annen bebyggelse på eiendommen å gjøre på ervervstidspunktet enn den som i sin tid ble brukt til helårsbolig. Det vil bl.a. være av betydning for utfallet av vurderingen om hele bolighuset er rehabilitert og hvor omfattende arbeidene har vært. Det er også av betydning om huset har samme grunnareal og plassering som tidligere. I forhold til lovens uttrykk «bebyggelse som er eller har vært i bruk som helårsbolig» må det først og fremst foretas en vurdering av den bebyggelsen som har vært brukt til beboelse. Hvilke forandringer som er gjort på bygninger for øvrig på eiendommen, kan etter praksis bare ha begrenset betydning. Dette er skjønnsmessige momenter som er dårlig egnet som grunnlag for å avgjøre konsesjonsplikten.

Departementet stilte derfor i høringsnotatet følgende spørsmål:

«Bør det gå fram av loven at det ikke har betydning for konsesjonsplikten at det er foretatt rehabilitering av bebyggelsen slik at den fremstår som en annen eiendom enn da selger ervervet den?»

Fylkesmennene i Vestfold og Aust-Agder mener at det ikke er behov for en slik lovfesting. Det bør etter deres mening gis veiledning i rundskrivs form. Fylkesmennene i Møre og Romsdal og Nordland mener at det er behov for en lovfesting. Seks fylkeslandbruksstyrer mener det er behov for en slik lovfesting. Fylkeslandbruksstyret i Buskerud begrunner dette ut fra hensynet til forutberegnelighet. Fylkeslandbruksstyret i Telemark viser til at det bør lages et rammeverk rundt den kommunale skjønnsutøvelsen.

39 kommuner mener det bør lovfestes at det ikke har betydning for konsesjonsplikten at det er foretatt rehabilitering av bebyggelsen. Porsgrunn og Bamble kommuner peker på at dette viser at det ikke er mulig å bygge seg ut av konsesjonsplikten. Gol, Hemsedal og Krødsherad kommuner peker på at det avgjørende er at eiendommen har vært i bruk til helårsbolig. 14 kommuner frarår slik lovfesting. Gausdal kommune mener det er tilstrekkelig med en tidsgrense på 50 år. Lillesand og Tvedestrand kommuner mener at spørsmålet er løst i rettspraksis gjennom det som er sagt i Høyesteretts dom inntatt i Rt. 1993 s. 587.

Departementet mener som bl.a. flertallet av de kommuner som har uttalt seg at det ikke har betydning for konsesjonsplikten at det er foretatt rehabilitering av bebyggelsen. Det sentrale er om det dreier seg om en eiendom med bebyggelse som har vært i bruk som helårsbolig, og om det er nødvendig å bruke denne eiendommen til helårsbolig ut fra en vurdering av området eiendommen ligger i, bebyggelsens art og standard, og om det gjør seg gjeldende slike særlige bosettingshensyn som forskriften er innført for å ivareta. Departementet mener loven bør endres i tråd med dette. En viser for øvrig til det som er sagt i kapittel 10.4.1.

10.4.5 Betydningen av at bebyggelsen er forfalt

Det sentrale virkeområde for bestemmelsen er erverv av bebygd eiendom. I noen tilfeller vil bygningene ha forfalt slik at de framstår som totalt uegnet som helårsbolig. Det har i praksis vært reist spørsmål om hvilken betydning dette skal ha for konsesjonsplikten. Sivilombudsmannen la til grunn at dersom bygget ut fra størrelse, standard og beliggenhet m.v. må anses totalt uegnet som helårsbolig, vil ervervet være konsesjonsfritt. Se Ombudsmannens årsmelding for 1986 side 138 flg og for 1989 side 16. Spørsmålet har også vært behandlet av Høyesterett. Høyesterett gir uttrykk for at synspunktet bare har begrenset rekkevidde.

Departementet stilte i høringsnotatet følgende spørsmål:

«Bør det gå fram av loven at bebyggelsens standard ikke er av betydning for konsesjonsplikten dersom eiendommen faller inn under karakteristikken bebygd eiendom?»

Fylkesmennene i Aust-Agder, Møre og Romsdal og Nordland tilrår lovfesting. 7 fylkeslandbruksstyrer tilrår lovfesting. Fylkeslandbruksstyret i Buskerud viser til at det bidrar til et tydelig og lett praktiserbart regelverk.

45 kommuner tilrår at det lovfestes at bebyggelsens standard ikke er av betydning for konsesjonsplikten. Fredrikstad kommune viser til at all informasjon som kan forebygge lovbrudd er positivt. Rindal og Surnadal kommuner mener det ikke bør legges til rette for spekulasjon i forfall for å unngå konsesjonsplikt. Tvedestrand kommune mener hensynet til konsesjonssøker tilsier at momentet går fram av loven.

Forskriften vil ikke komme til anvendelse dersom bygningene er av en slik karakter at eiendommen må karakteriseres som ubebygd. I så fall inntrer konsesjonsplikt etter de alminnelige bestemmelsene, med mindre eiendommen er av en slik størrelse og art at unntakene fra konsesjonsplikt for ubebygd eiendom kommer til anvendelse. Departementet mener videre hensynet til klare regler tilsier at dette spørsmålet ikke bør ha betydning for spørsmålet om konsesjonsplikt. Dreier det seg om eiendom med bebyggelse i dårlig forfatning, kan dette momentet i stedet trekkes inn som et moment i en eventuell konsesjonsvurdering. Departementet finner etter dette ikke grunn til å si eksplisitt i teksten at forskriften ikke gjelder for eiendommer hvor bebyggelsen er totalt uegnet til helårsbolig.

10.5 Krav til bosettingen

10.5.1 Frist for tilflytting

Erverver må etter dagens bestemmelser ikke holde seg innenfor noen eksakt frist for tilflytting for å oppnå konsesjonsfrihet.

Departementet reiste i høringsnotatet spørsmålene:

«Bør det gå fram av loven hvilken frist erververen har for å oppfylle betingelsen for konsesjonsfrihet? Dersom det er behov for en slik frist, bør den settes til 1 år?»

Justisdepartementet mener det bør lovfestes en klar frist for tilflytting.

Fylkesmannen i Vestfold mener det ikke er behov for en frist for tilflytting. Fylkesmannen viser til at Tjøme kommune praktiserer omgående tilflytting og at ett år er en lang frist. Fylkesmennene i Aust-Agder, Møre- og Romsdal og Nordland slutter seg til en frist på ett år.

Ni fylkeslandbruksstyrer har uttalt seg til spørsmålet og alle slutter seg til en frist på ett år.

Den norske advokatforening, Kommunenes Sentralforbund, Norges Eiendomsmeglerforbund og Norsk Bonde- og Småbrukarlag tilrår en frist for tilflytting. NORSKOG mener det ikke er behov for noen tidsramme som premiss for konsesjonsfritak. Eiendomsmeglerforbundet mener fristen bør settes til 3 år.

77 kommuner svarte på spørsmålene, og av disse gir 73 kommuner uttrykk for at loven bør angi en frist for tilflytting. Hurum kommune mener på sin side at gjeldende praksis på to til tre måneder er godt nok. Av de som mener loven bør angi en tilflyttingsfrist, mener 66 kommuner at fristen bør settes til ett år. 5 kommuner mener at fristen bør være kortere eller lengre enn ett år. Kommunene Ørland og Vågå mener tilflyttingsfristen bør være ½ år, mens Skjåk foreslår 3 år. Grimstad kommune mener fristen bør være lengre enn ett år fordi bygningene kan være restaureringsobjekter. Tranøy og Kragerø kommuner peker på at det må være adgang til å forlenge fristen. Risør kommune mener på sin side at det bør fastsettes i rundskriv at lengre frist ikke kan påregnes.

Departementet mener det vesentlige er å finne en praktisk håndterlig løsning for partene og for det offentlige, i første rekke kommunene, som ikke virker urimelig. Departementet har antatt at erverv kan anses konsesjonsfrie og gjennomføres uten konsesjonsbehandling dersom erverver tar eiendommen i bruk som helårsbolig innen 2-3 måneder. Det er en frist for tilflytting på et beslektet område; nære slektninger og odelsberettigede som kan erverve landbrukseiendommer konsesjonsfritt i henhold til konsesjonsloven § 6 første ledd nr. 1 eller nr. 2 må flytte til eiendommen innen ett år etter ervervet. (Jf. konsl. § 6 første ledd nr. 1 første punktum og § 6 første ledd nr. 2 sammenholdt med konsl. § 6 første ledd annet punktum og odelsloven § 27). Hvis erververen ikke flytter til eiendommen innen ettårsfristen, inntrer konsesjonsplikt. Erververen kan pålegges å søke konsesjon i et tilfelle der eiendommen ikke tilflyttes innen fristen.

Flertallet av kommunene ønsker en frist for tilflytting. Departementet er enig med disse kommunene i at det bør innføres en slik frist. En mener det vil være klargjørende for partene og for kommunene om en har en eksakt frist for tilflytting i loven som grunnlag for å kunne fastslå om det er oppstått konsesjonsplikt.

Departementet er videre enig i at fristen bør være på ett år, slik de fleste kommuner som har uttalt seg til spørsmålet går inn for. En ett års frist vil gi erververen rimelig tid til å forberede flytting. Det er også en fordel at fristen er den samme som fristen for å flytte til landbrukseiendommer. Ett års fristen må også gjelde om eieren vil leie bort. Eieren må i et slikt tilfelle sørge for at det flytter inn en leieboer innen ett år. I praksis betyr dette at vedkommende eier eller leier må være registrert bosatt på eiendommen innen dette ene året har gått. Det er en konsekvens av de nye reglene om hva som skal til for å anse eier eller leier for fast bosatt på eiendommen.

10.5.2 Utsettelse med å oppfylle boplikten

Fristen på ett år som nære slektninger og odelsberettigede har til å oppfylle boplikten på landbrukseiendommer, er ikke absolutt. Erververen kan søke om å få en utsettelse med å oppfylle boplikten.

Departementet ba ikke om høringsinstansenes syn på spørsmålet om det bør være adgang til å forlenge fristen. En antok at flytting i de aller fleste tilfeller kan skje i løpet av ett år. Det er imidlertid grunn til å regne med at det også i disse tilfellene kan oppstå situasjoner hvor erverver trenger noe mer tid enn ett år slik Tranøy og Kragerø kommuner er inne på. Departementet vil derfor foreslå at fristen kan forlenges når særlige grunner foreligger. Det er i tråd med forslagene fra Tranøy og Kragerø kommuner. Uttrykket særlige grunner er nærmere omtalt i kapittel 16, lovutkastet § 7 femte ledd.

10.5.3 Personlig boplikt eller adgang til å leie bort

Det er etter gjeldende regler ikke noe krav om at eieren selv skal bo på eiendommen. Eieren kan oppfylle betingelsene for konsesjonsfrihet ved å leie bort huset til noen som bor der fast. Departementet har erfaring for at adgangen til å leie bort fra tid til annen fører til at det oppstår tvil knyttet til spørsmålet om betingelsene for konsesjonsfrihet er oppfylt.

Departementet reiste i høringsnotatet to spørsmål som berører dette. Det ene er:

«Bør det innføres en ordning med personlig boplikt, og i tilfelle for hvor lang tid?»

Justisdepartementet mener at kommunene må kunne velge om det skal stilles krav om oppfyllelse av en personlig boplikt eller ikke. Finansdepartementet mener en bør unngå personlig boplikt. Det vises til at det er vanskelig å se at mulighetene for omgåelser har et slikt omfang at de begrunner så strenge reguleringer. Av de tre fylkesmennene som har avgitt uttalelse mener Aust-Agder at det bør innføres personlig boplikt. Møre og Romsdal mener at boplikten bør være 5 år, mens Nordland mener at kommunene selv bør få lovhjemmel til å innføre en forskrift som gjør boplikten personlig. Dette gjelder også spørsmålet om hvor lang varighet boplikten skal ha.

34 kommuner tilrår at boplikten ved nedsatt konsesjonsgrense gjøres personlig. 30 kommuner mener at det ikke er nødvendig med personlig boplikt. Kragerø og Tvedestrand kommuner er av dem som mener at formålet sikres godt nok uten personlig boplikt. Rennebu, Rindal og Steigen kommuner mener at reglene i slike saker og ved den lovbestemte boplikten ved erverv av landbrukseiendom bør være like.

18 kommuner mener at boplikten bør være på 5 år, mens Gausdal kommune mener boplikten bør være varig, subsidiært 10 år.

Det andre spørsmålet er formulert slik:

«Bør konsesjonsfriheten for nære slektninger ...... gjøres betinget av boplikt som eventuelt kan gjøres personlig?»

Av de 34 kommunene som uttalte seg til dette spørsmålet, svarte 20 at en bør ha en ordning med personlig boplikt. Tvedestrand og Kragerø kommuner er av dem som mener at det ikke er nødvendig med personlig boplikt. Rennebu, Rindal og Steigen kommuner mener at reglene i slike saker og ved den lovbestemte boplikten ved erverv av landbrukseiendommer bør være like. Av de som ønsket en personlig boplikt, ville 18 kommuner ha 5 år. Gausdal kommune mener imidlertid at boplikten bør være varig, subsidiært 10 år.

Departementet mener bosettingshensynet kan ivaretas tilfredsstillende ved bortleie så lenge leietaker bruker eiendommen til helårsbolig. En kan imidlertid ikke utelukke at noen av de tvilstilfellene en har hatt i praksis kunne vært unngått dersom eieren selv måtte bo på eiendommen. Det er grunn til å regne med at noen fortsatt vil oppfatte det som lettere å omgå reglene når det er adgang til å leie bort huset.

Departementet er likevel kommet til at det ikke er tilstrekkelig grunn til å gå bort fra regelen om at det skal være adgang til å leie bort eiendommen til helårsbolig. En mener imidlertid at hensynet til kontroll tilsier at bestemmelsen bør endres slik at det ikke skal være tvil om at eieren har en plikt til å bruke eiendommen til helårsbolig i hele eierens eiertid. Hvis eieren ikke lenger vil eller kan bo på eiendommen selv, eller ved leietidens utløp ikke lenger vil leie ut eller klarer å leie ut på nytt, er betingelsen for konsesjonsfritt erverv ikke lenger til stede. Eieren kan da pålegges å søke konsesjon, og kommunen må etter en konkret og individuell behandling av konsesjonssøknaden avgjøre om eieren skal få tillatelse til å bruke eiendommen til andre formål enn helårsbolig. Kommunen kan avslå konsesjonssøknaden dersom den ikke vil tillate annen bruk enn helårsbeboelse. Eieren må i så fall overdra eiendommen til noen som ikke trenger konsesjon eller som vil få konsesjon.

10.5.4 Reelt bosted

Etter gjeldende regler må eieren eller leieren ha eiendommen som sitt reelle bosted. I praksis har tvil om boligen er eierens reelle bosted i noen tilfeller oppstått der vedkommende også har annen fast helårsbolig som sporadisk blir brukt til overnatting. Tvil kan også oppstå når eieren bruker eiendommen til fritidsformål i sin ferie, og leier den ut resten av året. Forutsetningen for å akseptere ordningen med at en leietager bruker huset som fast bosted deler av året, mens eieren benytter den i sine ferier og lignende har vært at det dreier seg om en ferie av vanlig lengde.

En del eiere har innrettet seg på en måte som etterlater tvil om de har forstått hva som skal til for å oppfylle boplikten. Det har i praksis vist seg å være vanskelig for konsesjonsmyndighetene å praktisere en regel om at eiendommen skal være eierens «reelle bosted» eller «faste bosted» uten å knytte denne vurderingen opp mot objektivt konstaterbare forhold.

Ved lovendringen 4. mai 2001 ble det gitt regler med sikte på å avklare innholdet i boplikten på landbrukseiendommer (jf. odelsloven § 27 og konsl. § 6 a.). Etter disse reglene skal eieren ha eiendommen som sitt reelle bosted. Vedkommende har eiendommen som sitt reelle bosted dersom han eller hun er registrert bosatt på eiendommen etter folkeregisterloven (lov 16. januar 1970 nr. 1 om folkeregistrering). En eier som over tid overnatter på eiendommen minst 50 % av nettene, men som ikke oppfyller vilkåret om registrering i folkeregisteret fordi familien er bosatt et annet sted, må gi melding til kommunen om hvorledes bosettingsforholdet vil bli ordnet. Meldingen må være skriftlig og sendt innen ett år.

Departementet reiste i høringsnotatet følgende spørsmål:

«Bør det innføres tilsvarende kriterier som i gjeldende K § 6a for å avgjøre om det aktuelle huset blir brukt som helårsbolig, eventuelt andre kriterier?»

Fylkesmennene i Nordland, Oppland og Aust-Agder mener det bør innføres slike kriterier. Ni fylkeslandbruksstyrer har uttalt seg. Sogn og Fjordane, Buskerud og Rogaland viser til at boplikten må være den samme etter alle bestemmelser. Nord-Trøndelag peker på viktigheten av at det fastsettes klare kriterier for hvordan boplikten anses oppfylt. Nordland og Oppland mener at registrering i folkeregisteret må være tilstrekkelig.

Advokatforeningen og Kommunenes Sentralforbund tilrår at det innføres tilsvarende kriterier som for landbrukseiendommer. Kommunenes Sentralforbund påpeker at det må aksepteres at beboeren på grunn av sykdom og lignende i avgrensede perioder bor i omsorgshjem, på sykehjem eller lignende. Norges Eiendomsmeglerforbund og NORSKOG mener at det ikke bør innføres slike kriterier. NORSKOG viser til at det bør foreligge tungtveiende grunner før en øker detaljeringsgraden i lovverket. I dette tilfellet foreligger det ikke slike grunner.

31 kommuner tilrår at det innføres kriterier for hva som skal til for å oppfylle boplikten. Flere av kommunene peker på at det er ønskelig å ha like regler i landbrukslovgivningen og disse sakene. Hægebostad kommune mener at den nye eieren bør ha plikt til å bevise hvor han bor.

19 kommuner mener det ikke er ønskelig at det innføres kriterier tilsvarende § 6a. Askvoll, Bamble, Birkenes, Fjaler, Gulen, Hyllestad, Kragerø, Krødsherad, Lier, Lindesnes, Nøtterøy, Osen, Porsgrunn, Sigdal, Solund, Tjøme og Kvitsøy mener at folkeregistrering er tilstrekkelig. Grimstad kommune uttrykker at gjeldende regler om innholdet i det å bo er tilstrekkelig, mens Lillesand kommune hevder at dersom det innføres regler i tråd med det spørsmålet legger opp til, vil dette motarbeide en rasjonell forvaltning i de aktuelle sakene.

Departementet mener at den som til enhver tid bor på eiendommen må ha eiendommen som sitt reelle bosted enten vedkommende eier eller leier. Formålet med bestemmelsen vil ellers ikke bli godt nok ivaretatt. Slik har regelen blitt praktisert og departementet mener det også bør være utgangspunktet for de nye reglene.

Departementets erfaring er at kommunene ønsker enklere og mer effektive regler når det gjelder hva som skal til for å tilfredsstille bosettingskravet. Justisdepartementet har bl.a. uttalt:

«Etter Justisdepartementets syn må den nye konsesjonsloven inneholde klarere og mer effektive regler om boplikt enn gjeldende lov. Unntakene fra boplikten må så langt som mulig snevres inn, reglene må utformes slik at de ikke åpner for omgåelser, og det må finnes effektive sanksjoner mot brudd på boplikten.»

Departementet mener en, som for landbrukseiendommer, bør definere hva det vil si å ha eiendommen som sitt reelle bosted. En er enig med de høringsinstansene som mener det bør være like regler for landbrukseiendommer og eiendommer som forskriften tar sikte på. Departementet vil derfor foreslå at vedkommende skal anses for å ha eiendommen som sitt reelle bosted dersom han er registrert bosatt på eiendommen etter folkeregisterloven. Hvis en innfører slike regler vil kontrollen kunne bli lettere for konsesjonsmyndighetene. Samtidig vil regelen ikke være strengere enn at eieren eller leieren for eksempel kan overnatte sporadisk i annen helårsbolig som vedkommende eier. Regelen åpner også for at eieren eller leieren kan oppholde seg et annet sted utover ordinære ferier uten at dette får konsekvenser. Formålet tilsier at det viktigste er at noen bor på eiendommen på en slik måte at eiendommen blir brukt som helårsbolig.

Departementet mener en som ikke kan bli registrert som bosatt på eiendommen i henhold til folkeregisterloven fordi ektefellen er bosatt et annet sted, må kunne ordne forholdet tilsvarende det som gjelder for landbrukseiendommer. Erververen må gi melding til kommunen om hvorledes bosettingsforholdet vil bli ordnet. Meldingen må være skriftlig og sendt innen ett år. En vil på denne måten kunne overlate til kommunen å finne fram til en akseptabel ordning som i tilstrekkelig grad ivaretar intensjonene bak forskriften og erververens rimelige krav om å få til en individuell ordning.

10.6 Skjønnsutøvelsen ved nedsatt konsesjonsgrense

Erverver må søke konsesjon dersom vedkommende ikke vil eller kan avgi erklæring om at han eller hun vil bruke eiendommen til helårsbolig.

Departementet stilte i høringsnotatet følgende spørsmål:

«Bør det ved avgjørelse av saker med nedsatt konsesjonsgrense («0-grense») gis avveiningskriterier basert på eiendommens egnethet og beliggenhet? Bør det eventuelt lovfestes ytterligere momenter som hittil ikke er tillagt vekt?»

Fylkesmannen i Aust-Agder mener det ikke er behov for å lovfeste avgjørelseskriterier. Fylkesmennene i Oppland, Møre og Romsdal og Nordland mener dette bør gjøres. Fylkesmannen i Oppland mener kommunene bør gis mulighet til å innføre egne bestemmelser innenfor visse lovrammer slik at regelverket kan tilpasses behovet i den enkelte kommune. Fylkesmannen i Nordland peker på at kriteriene egnethet og beliggenhet er sentrale. Videre må det legges vekt på hvor lenge eiendommen har vært brukt som helårsbolig, hvilken infrastruktur som er tilgjengelig, og hvilke planer kommunen har for bruk og utvikling.

Fylkeslandbruksstyret i Aust-Agder mener det ikke er behov for å lovfeste avgjørelseskriterier. Oppland, Buskerud, Telemark, Rogaland, Sogn og Fjordane, Sør-Trøndelag, Nord-Trøndelag og Nordland mener kriteriene bør lovfestes.

14 kommuner frarår å lovfeste kriterier for skjønnsutøvelsen. Noen av dem peker på at slike kriterier vil stride mot lokaldemokratiet. Noen frarår, men etterlyser likevel en veileder som sikrer likebehandling. 29 kommuner mener det er grunn til å lovfeste kriterier for skjønnsutøvelsen. Kommunen har i ulik grad konkretisert kriterier. Bamble kommune mener for eksempel at det bør legges vekt på hvor lenge eiendommen har vært i bruk som bolig. Birkenes peker på at det må legges vekt på konsekvensene for omkringliggende bosetting og på kommunal infrastruktur. Gausdal, Gol, Hemsedal, Hjartdal, Hol, Porsgrunn, Vestvågøy og Steinkjer kommuner mener at egnethet og beliggenhet må tillegges vekt. Kragerø, Rindal og Meldal kommuner mener det er ønskelig med kriterier, men de peker på at lovbestemmelsene må gi rom for skjønn.

Departementet er enig med de høringsinstansene som mener at det bør innføres kriterier for skjønnsutøvelsen. En mener dette vil gi fordeler gjennom større forutberegnelighet for søker, og det vil bli lettere for de berørte parter å etterprøve de vedtakene som blir truffet. En mener videre det vil lette kommunens praktisering.

Departementets forslag innebærer at det er rom for skjønn. På denne bakgrunn mener en det er viktig å få fram hva som er formålet med kontrollen av ervervet. Det er å kunne vurdere om det er nødvendig å hindre at eiendommen blir brukt til fritidsbosetting. For å få dette klart fram, mener en det bør sies i bestemmelsen at konsesjon skal gis når det ikke er nødvendig å hindre at eiendommen blir brukt til fritidsformål.

Departementet foreslår å ta noen av de mest sentrale momentene i nødvendighetsvurderingen inn i bestemmelsen samtidig som en åpner for at flere momenter kan tillegges vekt gjennom uttrykket «bl.a.». Forslaget innebærer imidlertid ikke at en kan trekke inn i vurderingen andre hensyn enn dem som har vært bestemmende for innføringen av forskriften, dvs bosettingshensynet.

Når det gjelder den skjønnsmessige vurderingen av om det er nødvendig å hindre at eiendommer blir brukt til fritidsbolig, mener departementet det bør framgå av loven at en bl.a. skal legge vekt på om området eiendommen ligger i har karakter av å være et utpreget fritidsområde. Det samme gjelder eiendommens beliggenhet, bebyggelsens art og standard, hvor lang tid det er siden eiendommen er brukt som helårsbolig og hvor lang tid den ble brukt som helårsbolig. Det bør dessuten framgå at det skal legges vekt på om det er påregnelig at andre vil kjøpe eiendommen for å bruke den til helårsbolig. Dette er momenter som er relevante i dag, men de vil bli tydeligere om de framgår av loven.

Departementet foreslår også å ta inn et moment som gjelder selgers situasjon. En foreslår en bestemmelse om at det skal gis konsesjon når kommunen finner det godtgjort at eiendommen bare kan avhendes for en pris som er vesentlig lavere enn prisnivået på sammenlignbare boligeiendommer. Slik er praksis i dag, og en mener dette bør videreføres selv om det fra tid annen kan være vanskelig å håndtere i praksis. Det vil framstå som urimelig dersom en ikke har en slik sikkerhetsventil.

Kommunen avgjør i første instans spørsmålet om det skal gis konsesjon. Avslag på søknaden kan påklages på vanlig måte i henhold til forvaltningslovens regler. Fylkesmannen er klageinstans. Klageorganet må etter forvaltningsloven § 34 legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret ved prøving av det frie skjønn.

10.7 Oppfølging av mislighold

Dersom eieren misligholder forpliktelsen til å enten bo på eiendommen selv eller leie bort til en som vil bruke eiendommen til helårsbolig, har departementet lagt til grunn at betingelsene for konsesjon er brutt, og at en dermed har hjemmel for å pålegge erververen å søke konsesjon. Det har likevel vært reist tvil om dette, og for å rydde tvil av veien foreslår departementet en uttrykkelig bestemmelse om at eier skal pålegges å søke konsesjon dersom han ikke oppfyller betingelsene for konsesjonsfrihet. Det vil være tilfelle dersom han ikke avgir en erklæring om at han vil bruke eiendommen til helårsbolig og herunder oppfyller boplikten innen ett år, ikke søker om utsettelse innen fristen eller flytter fra eiendommen. Det samme gjelder hvis eieren unnlater å sørge for at andre bor der for det tilfellet han ikke bor der selv.