5 Disposisjoner som likestilles med erverv av fast eiendom

5.1 Gjeldende rett

Visse disposisjoner er etter gjeldende konsl. § 3 likestilt med erverv, og rettighetshaveren må søke konsesjon ved stiftelse eller overdragelse av slik rett. Dette gjelder stiftelse og overdragelse av leierett og annen lignende bruksrett over fast eiendom dersom retten gjelder for lenger tid enn 10 år. Det oppstår også konsesjonsplikt ved stiftelse og overdragelse av utbyggingskontrakter av enhver art, og for avtaler om fortrinnsrett til å foreta utbygging. Konsesjonsplikt oppstår dessuten ved stiftelse av andre rettigheter over fast eiendom som innebærer at eierens adgang til å rå over eiendommen, eller til å få det økonomiske utbyttet av den blir vesentlig innskrenket.

Det kan innføres forskrift om hvilke rettigheter som forutsetter konsesjon. Slik forskrift er ikke fastsatt.

Etter tredje ledd utløses konsesjonsplikten også ved stiftelse eller overdragelse av slike rettigheter som er omtalt i første ledd uavhengig av rettighetens varighet dersom rettigheten gjelder eiendom som ligger i strøk som i reguleringsplan etter plan- og bygningsloven er avsatt til fornyelsesområde, jf. plan- og bygningsloven § 25 nr. 8. Bestemmelsen må ses i sammenheng med gjeldende konsl. § 5 annet ledd som fastsetter at konsesjonsfriheten etter samme lov § 5 første ledd nr. 1 og 2 er satt ut av kraft i strøk som er regulert til slike fornyelsesområder.

5.2 Høringsnotatet

I høringsnotatet viste departementet til at en ikke har kjennskap til om kommunene har behandlet konsesjonssaker etter bestemmelsen om fornyelsesområder. En ba om høringsinstansenes syn på om det fortsatt er behov for slike regler i konsesjonsloven, eventuelt om virkemidlene i plan- og bygningsloven dekker behovet for regulering på dette området. I lovutkastet som ble sendt ut på høring var bestemmelsene sløyfet.

5.3 Høringsinnspillene

Departementet mottok samlet 52 innspill knyttet til spørsmålet om å oppheve den utvidede konsesjonsplikten i fornyelsesområder. En har ikke mottatt innspill som gjelder andre deler av bestemmelsen.

8 av de 42 kommunene som har uttalt seg, mener at det er behov for bestemmelsene om utvidet konsesjonsplikt i saneringsstrøk. De kommunene som tilrår opphevelse, har i stor grad vist til at det ikke er behov for bestemmelsene. De kommunene som frarår opphevelse, har noe ulik begrunnelse for dette. Drammen kommune gir uttrykk for at det er behov for å beholde bestemmelsene for å gjøre regelverket tydeligere. Grimstad kommune kommenterer spørsmålet i tilknytning til at de uttrykker ønske om å beholde arealgrensen på 20 dekar. Krødsherad kommune viser til at bestemmelsen er lite i bruk, og at den vil bli enda mindre aktuell dersom forslagene til endringer i konsesjonspliktens omfang vedtas. Kommunen peker imidlertid på at det er behov for bestemmelsene med sikte på å sette konsesjonsvilkår.

Miljøverndepartementet etterlyser en redegjørelse for bakgrunnen for at konsesjonsplikten ble innført for slike områder fordi dette har betydning for vurderingen av konsekvensene av en eventuell opphevelse. De øvrige høringsinstansene tilrår at bestemmelsene oppheves.

5.4 Departementets merknader

I gjeldende lov er det bestemmelser om utvidet konsesjonsplikt både i §§ 3 og 5. Bestemmelsene ble tilføyd ved lov 2. april 1976 i forbindelse med endringer i lov 28. april 1967 nr. 1 om sanering av tettbebygde strøk. Bestemmelser som regulerer fornyelse av boligområder er nå tatt inn i plan- og bygningsloven (§ 10-1 og kap. VII, se særlig § 25 nr. 8). Formålet med den utvidede konsesjonsplikten var å legge til rette for at kommunen skulle ha anledning til å gripe inn med bruk av forkjøpsrett. (Se Innst. 4. nov. 1961 fra Saneringskomiteen s. 49, Ot.prp. nr. 32 (1965-66) s. 11 og Innst.O.nr. 35 for 1975-76 s. 9). Kommunens forkjøpsrett etter konsesjonsloven ble opphevet i 2001. Samtidig ble arealgrensen ved erverv av bebygd eiendom hevet til 20 dekar, og gjort betinget av at erververen ikke skulle foreta bruksendring i strid med reguleringsplan.

Endringene innebar at det ikke lenger er mulig for kommunen å bruke forkjøpsrett etter konsesjonsloven. Koblingen til reguleringsplanen gir imidlertid mulighet for vilkår/avslag i de tilfeller erververen/rettighetshaver skal nytte eiendommen i strid med plan. Denne koblingen er ikke avhengig av en egen bestemmelse om utvidet konsesjonsplikt i saneringsområder, og koblingen er beholdt i forslaget til ny konsesjonslov. Endringene innebærer etter departementets syn at bestemmelsene i gjeldende konsl. §§ 3 og 5 har mistet sin praktiske betydning.

Etter departementets syn har kommunene dessuten andre muligheter for å sikre seg kontroll i fornyelsesområdene. Kommunens forkjøpsrett etter konsesjonsloven er opphevet. Kommunen har imidlertid iht. lov 29. april 1977 nr. 34 (lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder) forkjøpsrett når eiendomsrett til leiegård blir overført. Hvor det foreligger vedtak om regulering til fornyelsesformål følger det videre av plan- og bygningsloven § 31 pkt. 4 at oreigningsloven § 28 skal gjelde. Denne bestemmelsen fastsetter at eier av eiendommen ikke kan råde rettslig over eiendommen uten at «oreigningssøkaren» samtykker i disposisjonen. Dette vil si at eieren verken kan avhende eiendommen, eller stifte rettigheter i den uten kommunens samtykke.

Departementet mener med dette som bakgrunn at det ikke er behov for bestemmelser tilsvarende konsl. § 3 tredje ledd eller § 5 annet ledd i den nye konsesjonsloven.

Forskriftshjemlene i gjeldende konsl. § 3 første ledd siste punktum i kombinasjon med § 2 gir rom for å fastsette nærmere regler om hvilke rettigheter som medfører konsesjonsplikt. Etter departementets vurdering dekker hjemmelen i § 2 behovet for forskriftshjemler om konsesjonsplikt. Forskriftshjemmelen i gjeldende lov § 3 første ledd kan følgelig sløyfes i ny lov.

Etter gjeldende lov utløser enkelte rettigheter konsesjonsplikt etter konsl. § 3 annet punktum annet alternativ. I forskrift er det bestemt at konsesjonsplikten bare oppstår dersom rettighetene er stiftet for en tid av mer enn 10 år, eventuelt at rettighetshaveren er gitt rett til fornyelse/forlengelse slik at rettighetens varighet samlet overstiger 10 år. Denne avgrensingen av konsesjonsplikten bør etter departementets vurdering innarbeides i lovteksten. Dette er gjort i lovutkastet § 3 første ledd, jf. uttrykket «det samme gjelder» i andre punktum.