8 Særregler for utenlandsboendes erverv av fritidseiendom

8.1 Gjeldende rett

8.1.1 Innholdet i regelen

Gjeldende konsl. § 5a er et unntak fra konsesjonsfriheten etter gjeldende konsl. § 5 første ledd nr. 1 og 2 dersom erververen er utenlandsboende og eiendommen skal nyttes til fritidsformål. Bestemmelsen får anvendelse både ved erverv av bebygd og ubebygd eiendom. Den gjelder etter sin ordlyd utenlandsboendes erverv av eiendomsrett eller bruksrett til eiendom som verken skal tjene som nødvendig helårsbolig, eller som forutsetning for utøvelse av selvstendig næringsvirksomhet eller for levering av tjenesteytelser.

Bestemmelsen ble innført 23. desember 1994 i forbindelse med inngåelsen av EØS-avtalen. Den ble utformet i samsvar med EØS-avtalens Art. 40, jf. vedlegg XII og Direktiv 88/361 EØF Art. 6 paragraf 4. Det er lagt til grunn i forarbeidene at det ved avgjørelse av en søknad om konsesjon legges vekt på følgende:

«Ved vurderingen bør det bl.a. ses hen til om konsesjon på erverv av en eiendom forverrer mulighetene for en forsvarlig planlegging eller reduserer mulighetene for betryggende vern av et område. Videre bør det vurderes hvorvidt utenlandsboende har ervervet fritidseiendommer i et slikt omfang i et område at innenlandsboende har problemer med å skaffe seg fritidsbolig i dette området. Det bør legges spesiell vekt på om det i angjeldende område er en slik prisstigning at denne truer med å redusere innenlandsboendes muligheter til å skaffe seg eiendommer til fritidsbruk. En slik situasjon er uttrykk for en prisutvikling som ikke kan anses samfunnsmessig forsvarlig og medfører etter departementets vurdering eier- og bruksforhold som ikke er gagnlige for samfunnet, jf. konsesjonslovens § 1. Om konsesjon skal gis under denne forutsetning vil likevel bero på et konkret skjønn i den enkelte sak, men dersom det må antas at den utenlandske etterspørsel i et område truer med å medføre slike vansker for innenlandsboende, bør det etter departementets vurdering kun i helt spesielle unntakstilfeller gis konsesjon til fortsatte erverv fra utenlandsboende.»

8.1.2 Statistikk og praksis

Avgjørelsesmyndigheten ligger til kommunene. I perioden fra 1996-1999 avgjorde kommunene 448 slike søknader. 402 av søknadene ble innvilget uten vilkår. I 41 saker ble det stilt vilkår, mens søknaden ble avslått i 5 saker. Departementet har ikke materiale som viser hvilke vilkår som er satt. Tilsvarende tall for årene 2000-2001 er 174 søknader. Av disse ble 164 søknader innvilget uten vilkår, mens det ble satt vilkår i 9 saker. En søknad ble avslått.

I perioden fra 1996-1999 viser eiendomsstatistikk utgitt av Statistisk sentralbyrå overføringer av mellom 20.200 - 23.200 fritidseiendommer pr. år. Av disse var 3.900 - 5.400 ubebygde. I 2000 ble det etablert 2.083 nye festeavtaler, festet ble overført i 5.243 tilfeller, og det ble foretatt hjemmelsoverføring i 18.392 tilfeller, hvorav 9.300 overføringer ble registrert som fritt salg.

Statistisk sentralbyrås tabell 8.1 over eiendomsomsetningen viser for øvrig en generell prisoppgang ved erverv av bebygd fritidseiendom:

8.2 Høringsnotatet

I høringsnotatet foreslo Landbruksdepartementet at særregelen i konsl. § 5a om utenlandsboendes plikt til å søke konsesjon, skulle oppheves. Departementet viste til at svært få fritidseiendommer ble overdratt til utenlandsboende, og at i de tilfellene der utenlandsboende erverver fritidseiendom er svært få søknader avslått. Departementet mente på denne bakgrunn at bestemmelsen trolig har liten betydning for innenlandsboendes muligheter for å sikre seg fritidseiendom, og heller ikke innvirker i særlig grad på prisnivået på slike eiendommer.

8.3 Høringsinnspill

Departementet har mottatt 83 uttalelser som gjelder dette forslaget.

4 fylkesmenn og 7 fylkeslandbruksstyrer støtter forslaget. Fylkesmannen i Hedmark frarår, og uttaler i tilknytning til dette:

«Når det gjelder forslaget om at utenlandsboendes erverv av eiendom til fritidsformål skal være konsesjonsfritt er fylkesmannen av den oppfatning at dagens praksis med konsesjonsplikt med avgjørelsesmyndighet i kommunen bør videreføres. I Hedmark er det kommuner som har et betydelig antall fritidseiendommer og i kommuner som Ringsaker og Trysil er det storstilte planer om ytterligere satsing på denne næringa. I denne sammenhengen er det viktig at kommunen har konsesjonsloven som et virkemiddel for å styre utviklinga.»

Samlet har 68 kommuner gitt kommentarer til forslaget. 55 av disse tilrår at bestemmelsen oppheves. Gausdal kommune uttrykker i tilknytning til dette at det er vanskelig å se hvilke kriterier som kan begrunne avslag. 11 kommuner frarår forslaget. Begrunnelsene for dette synet varierer. Grue kommune gir for eksempel uttrykk for at det er behov for konsesjonsplikt fordi forslaget til nye arealgrenser vil innebære at svært mange eiendommer kan erverves uten konsesjon. Sandnes kommune gir på sin side uttrykk for at bestemmelsen har en preventiv effekt.

NORSKOG og Statens landbruksforvaltning støtter forslaget. Norges Skogeierforbund frarår forslaget. Organisasjonen uttaler:

«Dagens lov har særbestemmelser om utenlandsboendes erverv av fritidseiendom i Norge. Bakgrunnen har bl.a. vært frykt for en forverring av innenlandsboendes mulighet til å skaffe seg fritidsboliger på grunn av prisstigning. Mindre enn 1 % av overdragelsene erverves av utenlandsboende, men det kan ikke være avgjørende for utforming av et lovverk for fremtiden. Trender i andre land er vel så relevant som bakgrunn for å foreslå lovbestemmelser.

Skogeierforbundet ser ikke grunnlag for å gi større konsesjonsfrihet for utenlandsboere enn det EØS-avtalen nødvendiggjør, og ønsker derfor å beholde konsesjonsbestemmelsen slik den foreligger i dagens lov.»

8.4 Departementets merknader

Departementet legger til grunn at et stort flertall av høringsinstansene støtter forslaget til oppheving av gjeldende bestemmelse om konsesjon ved utenlandsboendes erverv av fritidseiendom. Opphevelse fører til at utenlandsboende likestilles med innenlandsboende også ved erverv av fritidseiendom.

Departementet vil peke på at konsl. § 5a har ført til en del praktiske tolkingsproblemer. Begrunnelsen for konsesjonsplikten tilsier at avgjørelsene ikke kan nyttes for å styre næringsutvikling knyttet til turisme og hytteutbygging slik Fylkesmannen i Hedmark synes å mene. Samtidig tyder statistikken på at kommunene ser lite behov for å bruke lovens virkemiddel. Begrunnelsen for å opprettholde konsesjonsplikt slår mao. i liten grad til. Departementet antar på denne bakgrunn at ulempene for private og kostnadene for det offentlige ved å beholde bestemmelsen, ikke står i rimelig forhold til de fordelene som i dag oppnås ved konsesjonsbehandlingen.

Statistikk viser at svært få overdragelser av fritidseiendom erverves av utenlandsboende (ca. 1 %). Skal de utenlandsboendes etterspørsel etter fritidseiendom i Norge få reell betydning for innenlandsboendes muligheter til å sikre seg slik fritidsbolig, må dette omfanget mangedobles. Departementet har ikke indikasjoner på at etterspørselen vil endre seg i en slik retning. En vil tilføye at svært få søknader har blitt avslått etter at bestemmelsen ble innført. Den kontrollen som er ført fram til i dag har følgelig ikke blitt brukt for å holde de utenlandsboende ute.

Departementet mener på denne bakgrunn at bestemmelsen bør oppheves.