6 Unntak på grunnlag av eiendommens karakter

6.1 Gjeldende rett, saksomfang og politiske premisser

Utgangspunktet i konsl. § 2 er, som nevnt, at erverv av fast eiendom utløser konsesjonsplikt med mindre det er gjort unntak fra plikten i loven selv, eller i medhold av den. En sentral gruppe unntak bygger på objektive kriterier ved den eiendommen som omsettes, for eksempel eiendommens størrelse eller reguleringsstatus. Disse unntakene finnes i gjeldende konsl. § 5 og i forskriften § 1-1. (Forskrift om konsesjonsfrihet for visse erverv av fast eiendom m.v. og om saksbehandlingen i konsesjonssaker gitt ved Kgl.res. av 28. juli 1978.) I gjennomgangen nedenfor er denne gruppen unntak delt inn i følgende tre hovedgrupper: ubebygde enkelttomter, andre ubebygde arealer og bebygd eiendom.

6.1.1 Ubebygde enkelttomter

6.1.1.1 Gjeldende rett

Gjeldende konsl. § 5 første ledd nr. 1 innebærer at erverv av ubebygd enkelttomt til bolig- eller fritidsformål i hovedsak skjer uten konsesjonsbehandling. Gjeldende bestemmelse angir to alternative grunner for konsesjonsfrihet. Det ene alternativet gjelder eiendom som ligger i område som i kommuneplan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan er utlagt til byggeområde, og hvor tomteinndeling er foretatt. Det andre alternativet gjelder andre tomter. I det siste tilfellet er det en forutsetning at tomten ikke er større enn 2 dekar, og at det er gitt tillatelse til fradeling etter 1. januar 1977 etter plan- og bygningsloven og jordloven.

Det følger av bestemmelsen at erververen, ektefelle og barn under 18 år, ikke uten konsesjon kan erverve mer enn en tomt til bolig og en tomt til fritidsformål i samme kommune. Erverv av flere tomter til samme formål, utløser konsesjonsplikt. Forbeholdet innebærer bl.a. at det oppstår konsesjonsplikt ved kjøp av ubebygd tomt for oppføring av nytt hus dersom familien eier tilsvarende bebygd bolig fra før.

6.1.1.2 Historikk

Konsesjonsfriheten etter konsl. § 5 første ledd nr. 1 ble sist foreslått utvidet i Ot.prp.nr. 74 (1981-82). Endringen ble ikke vedtatt. Landbrukskomiteen viste i Innst.O.nr. 71 (1982-83) s. 9 til at det begrensede tilbudet på tomter både for boliger og fritidshus som eksisterer i mange deler av landet, innebar en risiko for at enkeltfamilier sikret seg unødig mange tomter på bekostning av andres muligheter.

Departementet antok i mai 1989 at tilgangen på tomter var så god at det ikke lenger var grunn til å begrense antallet tomter til bare en pr. familie i hver kommune. En sendte derfor ut et høringsforslag hvor det ble foreslått at erverv av tomt nummer to til bolig- og fritidsformål skulle unntas fra konsesjonsplikt. Samtlige departement rådet til at endringen ble gjennomført. Kommunal- og arbeidsdepartementet presiserte imidlertid at knapphet på boligtomter mange steder er til betydelig ulempe for boligbyggingen. 13 fylkeslandbruksstyrer anbefalte endringen. Det samme gjorde 76 av 86 kommuner. Som følge av forhandlinger om EØS-avtalen, ble endringsforslaget lagt på is, og ble ikke fremmet for Stortinget.

6.1.1.3 Saksomfang

Stortingsmeldingene om praktiseringen av jord- og konsesjonslovgivningen viser at kommunene har behandlet i størrelsesorden 314-723 slike konsesjonssøknader hvert år (se vedlegg 2 tabell 2.9). Antallet saker har økt de siste årene. Det er grunn til å anta at dette har sammenheng med økt omsetning av bolig- og fritidstomter. Avslagsprosenten i perioden har vært varierende, fra 0 til 2,2. I 2001 var avslagsprosenten 1,1. Vilkårsprosenten var i 2001 på 12,7.

6.1.1.4 Praksis

Avgjørelsesmyndigheten i saker som gjelder erverv av tomt nummer to har ligget til kommunene siden 1989. Før dette lå myndigheten til fylkeslandbruksstyret. I brev av 1. desember 1997 ba departementet om kommunenes syn på egen praksis i slike saker. 62 kommuner opplyste at de hadde behandlet slike saker i 1996. Samlet hadde disse kommunene behandlet 312 saker. I fire saker var søknaden avslått. I 55 saker var det gitt konsesjon med ulike vilkår. Det ble for eksempel satt vilkår om at søkerens bebygde boligeiendom skulle selges innen en viss frist i 22 saker. I 6 saker ble det satt vilkår om at tomtene måtte bebygges innen en viss tid.

Larvik kommune oppga at de i 1996 behandlet 11 saker som gjaldt konsesjon ved erverv av tomt nummer 2. Kommunen uttalte i den forbindelse:

«Til samtlige konsesjonsmeddelelser er det knyttet følgende vilkår:

• Tomten må disponeres overensstemmende med gjeldende reguleringsplan

• Tomten må bebygges innen 2 år regnet fra dato for konsesjonsbrevet (dette vilkår settes for å unngå at byggeklare tomter blir liggende unyttet for lenge og for å hindre at slike tomter blir spekulasjonsobjekter)

• Den bebyggelse som reises på tomten må permanent nyttes som helårsbolig for fremtiden. (Dette vilkår har sammenheng med den forskrift med hjemmel i konsesjonslovens § 5 tredje ledd som er gjeldende i Larvik).»

6.1.1.5 Politiske premisser

I St.meld. nr. 29 (1996-97) Regional planlegging og arealpolitikk, kapittel 6: Arealbruk og arealplanlegging i byer og tettsteder, er det lagt stor vekt på spørsmål knyttet til fortetting av arealer innenfor by- og tettstedsgrenser. Det uttales på s. 56:

«Omforming av arealer innenfor by- og tettstedsgrensene vil være en hovedoppgave innenfor arealforvaltningen i årene framover. Det er viktig at dette arbeidet styres av kommunen og skjer etter samlede planer for større områder.

Dagens planverktøy er i større grad utformet for tradisjonell feltutbygging enn for de komplekse forholdene som finnes i byområder. Miljøverndepartementet har laget en veileder for fortetting som først og fremst behandler kvalitet i det fysiske resultatet på oversikts- og reguleringsplannivå. (T-1136: «Fortetting med kvalitet. Bebyggelse og grønnstruktur» 1996.) I vedlegg 7.3 er det gitt eksempler på fortetting i byene. Miljøverndepartementet vil sammen med Kommunal- og arbeidsdepartementet styrke innsatsen for å sikre at kommunene har hensiktsmessig planverktøy og egnede virkemidler for gjennomføring av samordnet planlegging av forbedring og fortetting av byområdene.

Enkelte land har utviklet særskilte virkemidler for fortetting. Sverige har f.eks. en lov som sikrer at fortettingsområder avsettes i en overordnet plan, og at grunneierne i området går sammen om utarbeidelse av en detaljplan før området kan bygges ut. Detaljplanen kan lages uavhengig av eiendomsgrensene, og gevinsten ved utbyggingen fordeles etter hvor mye areal hver enkelt bidrar med. På denne måten kan en oppnå høyere kvalitet, bedre arealutnyttelse og mer rettferdig fordeling av goder og byrder i et fortettingsområde.

Miljøverndepartementet samarbeider med Landbruksdepartementet og Kommunal- og arbeidsdepartementet om tilsvarende problemstillinger. Gjennom forsøksprosjekt tas det bl.a. sikte på å prøve ut hvorvidt jordskifteverket kan være aktuelt å bruke i sammenheng med fortetting i by- og tettstedsområder. I forsøks- og utviklingsprosjektene vil det tas særlig hensyn til kritiske faktorer som tidsbruk, forutsigbarhet og forpliktende oppfølging.»

I Innst. S. nr. 219 (1996-97) s. 9 advarer Energi- og miljøkomiteen i tilknytning til meldingen mot at en bygger ned områder som fungerer som friluftsareal nær byer og tettsteder og i strandsonen. Komiteen ber regjeringen om å legge særlig vekt på tiltak som kan verne friluftsområder mot ulike inngrep.

Disse spørsmålene er fulgt opp i St.meld. nr. 23 (2001-2002), Bedre miljø i byer og tettsteder, der det særlig er lagt vekt på å utvikle langsiktige utbyggingsstrategier og satse på fortetting. I distriktene er det dessuten lagt vekt på verdien av attraktive tettsteder.

6.1.2 Andre ubebygde arealer

Erverv av ubebygde arealer som ikke kan karakteriseres som enkelttomter medfører i hovedsak konsesjonsbehandling. I gjeldende konsl. § 5 første ledd nr. 3 er det imidlertid gjort unntak fra konsesjonsplikten ved visse erverv fra kommuner eller kommunale tomteselskap. Kommuner og fylkeskommuner er dessuten etter konsl. § 6 første ledd nr. 4 gitt unntak fra konsesjonsplikten ved visse erverv. Ut over dette er det i forskrift fastsatt unntak basert på reguleringsstatus og arealstørrelse.

De erverv som ikke faller inn under unntaksbestemmelsene, utløser konsesjonsplikt. Se omtalen av praksis ved denne konsesjonsbehandlingen i høringsnotatet kapittel 5.3.2 (vedlegg 3).

6.1.3 Bebygd eiendom

Konsesjonsloven § 5 første ledd nr. 2 gjelder unntak for bebygd eiendom. Bestemmelsen ble endret 4. mai 2001. Endringen trådte først i kraft 1. september 2001, og gjaldt erverv av alle typer eiendommer; for eksempel bolig-, fritids-, nærings-, og landbrukseiendom. Hovedinnholdet i endringen var at arealgrensen ved erverv av bebygd eiendom ble hevet fra 5 til 20 dekar. I de nye reglene er det bl.a. en forutsetning for konsesjonsfriheten at erververen ikke skal foreta bruksendring i strid med planen. Det er videre en forutsetning at jordbruksarealet på eiendommen holdes i hevd, jf. påbudet i jordloven § 8. Reglene har ikke vært i funksjon i så lang tid at det er mulig å si noe om de erfaringene som er gjort etter at de ble innført.

6.2 Høringsnotatet

I høringsnotatet ga departementet uttrykk for at konsesjonspliktens omfang bør avspeile samfunnets behov for, og ønske om, å kontrollere omsetningen av fast eiendom. Departementet mente det er grunnlag for å utvide konsesjonsfriheten både ved erverv av ubebygd og bebygd eiendom.

I høringsnotatet foreslo departementet følgende:

Ubebygde enkelttomter:

• Erverv av ubebygde enkelttomter til bolig- eller fritidshus som ligger i område som i kommuneplan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan etter plan- og bygningsloven er utlagt til byggeområde, og hvor tomteinndeling er foretatt eller godkjent av bygningsmyndighetene, skal fortsatt være konsesjonsfritt. Hvis det foreligger en slik plan, er konsesjonsfriheten ikke knyttet til noen arealgrense. Betingelsen i gjeldende lov om at erververen og hans nærmeste familie ikke kan eie tomt fra før, oppheves.

• Erverv av andre ubebygde enkelttomter til bolig- eller fritidshus ikke større enn 1 dekar skal være konsesjonsfritt. Betingelsen i gjeldende lov om at erververen og hans nærmeste familie ikke kan eie tilsvarende tomt fra før, oppheves. Konsesjonsfriheten er betinget av at tomta bebygges innen 5 år. Betingelsen i gjeldende lov om at erververen og hans nærmeste familie ikke kan eie tomt fra før, oppheves.

Andre ubebygde arealer:

• Erverv av andre eiendommer som ligger i område som i reguleringsplan er regulert til annet enn landbruksområde, eller ligger i område som i kommuneplanen er lagt ut til byggeområde, skal være konsesjonsfritt. Konsesjonsfriheten er betinget av at erververen ikke foretar bruksendring i strid med planen.

Bebygd eiendom:

• Erverv av bebygd eiendom ikke større enn 100 dekar skal være konsesjonsfritt dersom ikke mer enn 20 dekar av den er fulldyrket. Konsesjonsfriheten er betinget av at erververen ikke foretar bruksendring i strid med eventuell reguleringsplan. Det samme gjelder hvor eiendommen i kommuneplanens arealdel er lagt ut til landbruks-, natur- og friluftsområde. Betingelsen om at eiendommen jordbruksarealet skal holdes i hevd ble foreslått opphevet.

Forslaget som gjaldt bebygd eiendom bygget på Sem-erklæringen, fremforhandlet av samarbeidsregjeringen i oktober 2001 i forbindelse med regjeringsdannelsen. I erklæringen heter det:

«Samarbeidsregjeringen vil:

...........

Sette arealgrensene i konsesjonsloven til 20 dekar fulldyrket mark og 80 dekar annet areal.»

I erklæringen er det videre lagt til grunn at landbruket spiller en vesentlig rolle for å sikre levende bygder og spredt bosetting.

I høringsnotatet redegjorde departementet for konsesjonspraksis ved erverv av tomter og andre ubebygde arealer som forslaget ville ha betydning for. Se vedlegg 3 kapittel 5.3.2.

6.3 Høringsinnspill

6.3.1 Ubebygde enkeltomter

Departementets første forslag gjaldt enkelttomter til bolig- eller fritidshus som ligger i områder som i kommuneplan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan etter plan- og bygningsloven er utlagt til byggeområde, og hvor tomteinndeling er foretatt eller godkjent av bygningsmyndighetene. Endringsforslaget innebar at betingelsen i gjeldende lov om at erververen eller hans nærmeste familie ikke kan eie tomt fra før, skulle oppheves. Samtidig foreslo en at konsesjonsfriheten ble gjort betinget av at tomta bebygges innen 5 år.

Departementet mottok totalt 129 innspill i tilknytning til disse forslagene. Innspillene kom fra 6 fylkesmenn, 7 fylkeslandbrukstyrer, 107 kommuner og 8 organisasjoner (Den norske advokatforening, Direktoratet for naturforvaltning, Huseiernes Landsforbund, Konkurransetilsynet, Norges Eiendomsmeglerforbund, Norges Skogeierforbund, NORSKOG og Statens landbruksforvaltning).

De fleste høringsinnstansene slutter seg til forslagene, og til departementets begrunnelse for dem. 5 fylkesmenn, 3 fylkeslandbruksstyrer, 92 kommuner og alle de 6 organisasjonene som uttrykkelig har omtalt spørsmålet, tilrår opphevelse av betingelsen om at erververen m.fl. ikke kan eie tomt fra før. 4 fylkesmenn, 75 kommuner og 4 organisasjoner (Norges Eiendomsmeglerforbund, Norges Skogeierforbund, NORSKOG, og Statens landbruksforvaltning) er enige i at det innføres en betingelse om at tomta må bebygges innen 5 år. Fredrikstad kommune uttaler:

«Bestemmelsen om ubebygde enkelttomter inntil ett dekar og betingelse av at tomta bebygges innen 5 år er en god løsning ved å forenkle og samtidig medvirke til bedret arealutnyttelse.»

Gausdal kommune uttaler:

«Vi mener forslag 2 og 3 er fornuftige lovendringer. Disse endringene har vi etterspurt i flere år her i Gausdal. I det siste har vi også praktisert bruk av vilkår for erverv av tomter utover nr 1 om bygging av hytte (gjelder regulerte hyttefelt) innen et gitt antall år. Noen hytteeiere i regulerte hyttefelt ønsker å kjøpe opp tomtene omkring si ega hyttetomt for å få større fritidsareal og samtidig slippe å få naboene for nært innpå seg. Dette søker vi å unngå, fordi det gir en svak utnyttelse av regulerte hytteområder og dermed utbyggingspress på omkringliggende LNF-områder. Noen tomteoppkjøpere vil imidlertid spekulere i å bygge et lite anneks, garasje eller endog lekestue som svar på vilkåret om bebygging. Så vi tror det må presiseres i lovteksten at det skal bygges boligeller hyttei regulerte hhv bolig- eller hytteområder.»

4 kommuner frarår opphevelse av betingelsen om at erververen m.fl. ikke kan eie tomt fra før. En av disse er Elverum kommune som uttaler:

«I dag er det en del konsesjonssøknader som følge av at personer vil kjøpe ny tomt før de selger eksisterende eiendom. Dette utløser konsesjonsplikt fordi dagens lov ikke tillater å eie tomt nr. 2 uten konsesjon. I slike saker oppfattes dagens lov som uheldig. Lovforslaget innebærer at en person kan kjøpe så mange tomter en vil uten konsesjon. Det er foreslått som vilkår at tomta må bebygges innen 5 år. Det er bra at det kommer et byggekrav. Det er imidlertid usikkert om det er riktig og fornuftig å ikke ha begrensninger på oppkjøp av boligtomter. Dette kan for eksempel medføre at en person kjøper 10 tomter for deretter å sammenføye tomtene til en (et gnr. og et bnr.) for å bygge et hus. Dette vil i så fall være sløsing med arealer og være i strid med rikspolitiske retningslinjer mht. areal. Delingsloven og plan- og bygningsloven har imidlertid i dag lovhjemler, hhv. § 22 og § 63, som skal hindre uheldige tomter/sammenføyninger. Konklusjon - en er i utgangspunktet noe kritisk til lovendringen som følge av uheldige konsekvenser denne kan få ved oppsamling av tomter i forhold til arealøkonomisering, fordi det i ettertid kanskje kan være vanskelig å benytte delingsloven/plan- og bygningsloven for å løse evt. problemer.»

15 kommuner frarår en betingelse om at tomta skal bebygges innen 5 år. Det samme gjør Den norske advokatforening, Direktoratet for naturforvaltning og Konkurransetilsynet. Den norske advokatforening gir uttrykk for at byggefristen vil reise vanskelige tolknings- og håndhevingsspørsmål. De mener det må gå klarere fram hva som ligger i bebyggelseskravet, og at dette må innarbeides i lovtekst, forarbeider og rundskriv. Konkurransetilsynet peker på at betingelsen begrenser omsetteligheten av de aktuelle eiendommene, og dermed begrenser muligheten for en effektiv utnytting av arealene.

Noen kommuner har gitt særlige kommentarer til 5-årsfristen som er foreslått. Enkelte kommuner mener at denne fristen bør være mer fleksibel, for eksempel at tomtene bør være byggeklare, mens andre mener fristen bør kunne forkortes. 9 kommuner mener at fristen bør være kortere. 3 år, eller 2 år, nevnes i den forbindelse.

Departementets andre forslag gjaldt enkelttomter til bolig- eller fritidshus som ligger i områder som ikke faller inn under forslaget ovenfor. I slike tilfeller foreslo departementet at gjeldende arealgrense skulle reduseres fra 2 til 1 dekar. De to betingelsene som er omtalt ovenfor om opphevelse av slektskapsbestemmelsen og om innføring av en byggefrist på 5 år, er like i departementets forslag. Betingelsene kommenteres derfor ikke særskilt her.

Departementet mottok 121 innspill som gjaldt dette forslaget. Innspillene kom fra Finansdepartementet, 2 fylkesmenn 8 fylkeslandbruksstyrer, 104 kommuner og 6 organisasjoner (Huseiernes Landsforbund, Konkurransetilsynet, Norges Eiendomsmeglerforbund, Norges Skogeierforbund, NORSKOG og Statens landbruksforvaltning).

Fylkesmannen i Nordland, fylkeslandbruksstyrene i Oslo, Akershus, Rogaland, Sogn og Fjordane og 63 kommuner, tilrår en reduksjon av arealgrensen. Disse slutter seg i hovedsak til departementets begrunnelse for forslaget. Noen viser dessuten til at dette er i samsvar med endringen av lovens formålsbestemmelse, jf. at hensynet til miljøet uttrykkelig nevnes.

Finansdepartementet, Fylkesmannen i Møre og Romsdal, fylkeslandbruksstyrene i Oppland, Aust-Agder og Troms, 40 kommuner og alle organisasjonene, frarår forslaget til reduksjon av arealgrense. Noen gir uttrykk for at det ikke foreligger konkret behov for å redusere arealgrensen fordi spørsmålet om tomtestørrelse er avgjort ved behandlingen etter jordloven og plan- og bygningsloven. Huseiernes Landsforbund og Norges Eiendomsmeglerforbund viser til at grensen bør økes i retning av 3 dekar snarere enn at den bør reduseres. Hægebostad kommune på sin side foreslår at arealgrensen settes til 10 dekar.

Enkelte kommuner mener at forslaget bør gjennomføres for fritidstomter, men ikke ved erverv av boligtomter. Dette går fram av fellesuttalelsen fra kommunene Askvoll, Fjaler, Gulen, Hyllestad og Solund, og det er også påpekt fra Seljord kommune.

Noen kommuner gir uttrykk for at forslaget vil føre til en økning i saksmengden. Ringsaker kommune har anslått at det i deres kommune vil gjelde for ca. 13 nye saker årlig.

6.3.2 Andre ubebygde arealer

Som det framgår ovenfor foreslo departementet at erverv av andre ubebygde eiendommer som ligger i område som i reguleringsplan er regulert til annet enn landbruksområde, skal kunne skje uten konsesjon. Slik konsesjonsfrihet burde etter departementets forslag være betinget av at erververen ikke foretar bruksendring i strid med planen.

Departementet har samlet mottatt 99 uttalelser som gjelder dette forslaget. Uttalelsene kommer fra 4 fylkesmenn, 7 fylkeslandbruksstyrer, 86 kommuner og 2 organisasjoner (NORSKOG og Statens landbruksforvaltning).

Fylkeslandbruksstyrene i Aust-Agder, Rogaland og Sogn og Fjordane tilrår konsesjonsfrihet som beskrevet i forslaget. Det samme gjør 69 kommuner. Fylkeslandbruksstyret i Hordaland mener det ikke er behov for konsesjonsbehandling ved erverv av slike eiendommer. Også Statens landbruksforvaltning gir uttrykk for at konsesjonsfriheten bør utvides i forhold til forslaget, og uttaler:

«I henhold til forslaget skal alt areal som i reguleringsplan etter pbl. § 25 er avsatt til annet enn landbruk, kunne erverves konsesjonsfritt. Foreligger det bare kommuneplan, er det bare areal som er lagt ut til byggeområde som skal kunne erverves konsesjonsfritt.

Statens landbruksforvaltning antar at når et område i kommuneplan er lagt ut til annet enn landbruk, har det formodningen mot seg at det ved rullering av planen vil bli aktuelt å tilbakeføre arealet til landbruk. Statens landbruksforvaltning mener derfor i utgangspunktet at landbrukets interesser vil bli tilstrekkelig ivaretatt om konsesjonsfriheten også knyttes til alt som i kommuneplan er lagt ut til annet enn landbruk. Dette vil videre føre til en forenkling av regelverket og gjøre det lettere tilgjengelig.

En kan videre ikke se at det er noe stort behov for kontroll med erverv av arealer som i henhold til plan- og bygningsloven § 20-4 er lagt ut til annet enn landbruk. Som departementet selv sier, vil det i hovedsak være stat eller kommune som vil være kjøpere til slikt areal, eventuelt med unntak for områder avsatt til råstoffutvinning.»

Fylkesmannen i Oppland frarår forslaget, og viser til at det finnes eksempler på at et områe går tilbake til landbruksformål. Også 6 kommuner frarår forslaget. Det vises til at priskontrollen har en prisdempende effekt ved erverv av utbyggingsareal i pressområder. Elverum kommune mener at byggeområder utlagt i arealplanen bør utløse konsesjonsbehandling. Kommunen uttaler:

«Dersom slike arealer er konsesjonsfrie kan enkelte samle opp arealer og derved kanskje være med på å hindre en ønsket utvikling sett fra det offentliges side.»

56 kommuner gir eksplisitt uttrykk for at konsesjonsfriheten bør være betinget av at erververen ikke skal bruke eiendommen i strid med planen. Porsgrunn kommune uttaler:

«Betingelsene om at konsesjonsfrihet skal være betinget av at det ikke foretas bruksendring i strid med gjeldende plangrunnlag støttes da dette synes å kunne styrke kommunens styringsmulighet for at arealbruken blir i samsvar med vedtatt plan.»

Miljøverndepartementet og fylkeslandbruksstyrene i Oslo og Akershus mener på sin side at det ikke er behov for å koble konsesjonsfriheten til plan. 9 kommuner gir uttrykk for at det er uheldig å koble mellom konsesjonsfrihet og plan. Det er vist til at planene ikke alltid er tiltrekkelig oppdaterte, at ulovlig bruksendring bør følges opp etter plan- og bygningsloven, ikke konsesjonsloven, at spørsmålet om ulovlig bruksendring kan oppstå lenge etter at ervervet er skjedd, og at koblingen kan føre til vanskelige kontrollspørsmål. Miljøverndepartementet uttaler:

«I utgangspunktet legger Miljøverndepartementet til grunn at pbl og konsesjonsloven er likestilte lover, det vil si at begge gjelder side ved side. I forslaget til ny lov innføres det i flere tilfeller en betingelse om at konsesjonsfriheten i et gitt tilfelle er betinget av at erverver ikke foretar bruksendring i strid med plan. Dersom betingelsen ikke overholdes må erverver søke konsesjon, jf. ny § 13. Denne koblingen tilsier at det er behov for å klargjøre forholdet mellom pbls regler om bruksendring/dispensasjon fra arealplan og konsesjonslovens regler om «konsesjonsbehandling ved overtredelse av arealbruksbetingelsene». Det er uklart om Landbruksdepartementet legger til grunn at konsesjonsmyndigheten skal kunne gi konsesjon i strid med gjeldende arealplan. Vi stiller og spørsmål ved om det er hensiktsmessig at konsesjonsmyndigheten skal vurdere en bruksendring som ikke lovlig og deretter gi konsesjon, og at planmyndigheter deretter foretar den samme vurdering eventuelt med annet resultat.»

Departementet uttaler videre:

«Det er uklart for oss hvordan konsesjonsloven gjennom nevnte bestemmelser sikrer dette utover den styring man allerede har gjennom plan- og bygningsloven. Den eneste konsekvensen som vi kan se av denne arealbruksbetingelsen er at konsesjon kanbli gitt i strid med plan. Deretter må erververen søke planmyndigheten om dispensasjon fra plan eller omregulering for at slik bruk skal være lovlig. På denne bakgrunn kan ikke Miljøverndepartementet se at nevnte betingelse gir noen styring ut over det pbl allerede gir, og anbefaler at betingelsen tas ut.»

6.3.3 Bebygd eiendom

Departementet foreslo at arealgrensen for konsesjonsfritt erverv skulle heves fra 20 dekar til 100 dekar hvorav ikke mer enn 20 dekar kunne utgjøre fulldyrka mark.

Departementet har totalt mottatt 160 uttalelser om dette forslaget, og høringsinstansene har gitt uttrykk for svært ulike meninger.

Høringsinstanser som tilrår endringen

Miljøverndepartementet, Fylkesmennene i Oslo og Akershus og i Hedmark tilrår forslaget om å heve arealgrensene. Det samme gjør Fylkeslandbruksstyrene i Hordaland, Sør-Trøndelag og Troms. 36 kommuner slutter seg til forslaget. Enkelte av dem uttaler at de aksepterer forslaget, men at de for egen del ser seg nødt til å vurdere nedsatt konsesjonsgrense. Fylkesmannen i Hedmark uttaler:

«Det er på det rene at det er samfunnsmessig ønskelig å bruke forskjellige virkemidler (juridiske og økonomiske) overfor små og større landbrukseiendommer. For de små landbrukseiendommene er det bosettingsfunksjonen som er det sentrale og utformingen av virkemidler bør gjenspeile dette. Større landbrukseiendommer har både en bosettings- og næringsmessig funksjon for samfunnet.

Hvorvidt en heving av arealgrensen for bebygd eiendom vil føre til større omsetning av eiendommer under konsesjonsgrensen er usikkert. Vårt inntrykk er at endringen i arealgrensen i 2001 har ført til et visst oppsving i markedet - spesielt i tettstedsnære områder. Men en vil trenge noe mer tid før en kan trekke klare konklusjoner. Ut fra eiendomsstrukturen og samfunnsutviklinga i Hedmark slutter fylkesmannen seg til regjeringas forslag.....»

Av de 12 organisasjonene som har gitt kommentarer til forslaget, er det 6 organisasjoner (Bygdalista i Gausdal, Huseiernes Landsforbund, Konkurransetilsynet, Norges Eiendomsmeglerforbund, Norges Skogeierforbund og NORSKOG) som tilrår at endringen gjennomføres. Den norske advokatforening synes også å slutte seg til forslaget, idet foreningen reiser spørsmål ved om forslaget går langt nok. Flere av disse organisasjonene gir uttrykk for at arealgrensen bør heves ytterligere. Norges Skogeierforbund viser imidlertid til at det er ønskelig å hente erfaringer fra fjorårets endringer før det foreslås ytterligere endringer.

Høringsinstanser som frarår endringen

5 fylkesmenn, fylkesmennene i Oppland, Vestfold, Vest-Agder, Møre og Romsdal og Nordland, frarår forslaget. Det samme gjør 10 fylkeslandbruksstyrer (fylkeslandbruksstyrene i Oslo, Akershus, Hedmark, Oppland, Vestfold, Aust-Agder, Rogaland, Sogn og Fjordane og Finnmark), og 79 kommuner. Uttalelsene hviler på ulike, og i mange tilfeller sammensatte begrunnelser.

Andre arealgrenser

Noen av kommunene mener at arealgrensen bør endres, men til andre nivåer enn forslaget. Andre kommuner, totalt 32 av dem som frarår forslaget, mener, som Fylkeslandbruksstyret i Hedmark, at dagens arealgrense bør utprøves før en eventuelt vurderer å heve grensen på nytt.

Bosettingshensynet

En rekke høringsinstanser uttaler at de ikke har noen tro på at konsesjonsfrihet fører til økt bosetting. De legger til grunn at eiendommene vil bli omsatt til fritidsformål. Osen kommune uttaler:

«Tanken bak denne endringen som bygger på et ønske om hyppigere omsetning av landbrukseiendommer i distriktene for blant annet å sikre bosetting i et lengre perspektiv er god. Det er derimot grunn til å stille spørsmål om dette virkemiddelet gir de resultater som en ønsker å oppnå, spesielt i de mer næringsfattige strøk. Etter vår oppfatning innebærer konsesjonsfrie salg en langt større risiko for omdisponering av bolighus til fritidsboliger. Dette med bakgrunn i at en slipper løs markedskreftene, som igjen resulterer i at de mest kapitalsterke personene får et trumf kort i forbindelse med omsetningen. En har da liten kontroll på om eiendommen blir brukt som helårsbolig eller fritidsbolig i framtiden. Det er derimot grunn til å forvente at en større del av de små landbrukseiendommene blir kjøpt til fritidsformål, spesielt i de kommunene hvor næringsgrunnlaget og tjenestetilbudet er svakt. Dette er ikke heldig og heller ikke ønskelig når en har som målsetting å opprettholde bosettinga i kommunen.»

Gausdal kommune kommentere dette slik:

«En negativ konsekvens vi ser med lovforslaget er at eiendommene nå kan annonseres ut som «fritidseiendommer, uten boplikt og konsesjonsplikt» ved salg. Både selger og megler ønsker primært best mulig fortjeneste ved salget og vil da erfaringsmessig forsøke å selge eiendommen på fritidseiendomsmarkedet. Boplikt oppfattes som en heftelse som i realiteten setter eiendommene ned i verdi. Pengesterke fritidseiendomskjøpere vil dermed kunne melde sin interesse, og folk som er ute etter å bosette seg i Gausdal vil neppe nå opp i budrunden.»

En rekke kommuner uttaler at de vil vurdere nedsatt konsesjonsgrense i sin kommune dersom forslaget til ny arealgrense vedtas. Andre kommuner gir uttrykk for at konsesjonsfriheten bør gjøres betinget av bo- og/eller driveplikt. Gausdal kommune uttaler:

«En konsekvens av dette forslaget tror vi vil bli at svært mange distriktskommuner vil søke om å få innføre forskrift om 0-konsesjon i hele kommunen, for å få styring med disse eiendommene som før. Denne utviklingen såg vi tendenser til allerede ved innføringa av 20 daa konsesjonsfri grense i mai 2001........Hvis det er et sterkt ønske om å oppnå mindre saksbehandling i disse konsesjonssakene - bør konsesjonsfriheten under forslag 5 være betinget av at kjøperen bosetter seg på eiendommen innen 1 år og bor der sammenhengende i 5 år. Dvs ordinær boplikt. Dette kan organiseres på samme måte som i områder med 0-konsesjon ved at kjøperen krysser av på et egenerklæringskjema at han skal bo på eiendommen. En slik rasjonalisering vil antakelig få små negative konsekvenser for bygdenorge. Er kjøperen ikke interessert i å bo på eiendommen må han søke om konsesjon slik som i dag.»

En rekke av høringsinstansene mener at konsekvensene av dagens arealgrense må avklares før en eventuelt vurderer en annen grense.

Heller ikke Norges Bondelag eller Norsk Bonde- og Småbrukarlag har tro på at forslaget vil føre til økt bosetting i distriktene. De viser til at forslaget først og fremst vil føre til prisstigning ved omsetning av eiendommer under den nye konsesjonsgrensen.

Hensynet til landbruksinteressene, herunder bruksrasjonalisering

Flere av fylkeslandbruksstyrene og kommunene peker på at en endring i samsvar med forslaget innebærer at små bruk tas ut av rasjonaliseringsmarkedet. Fylkeslandbruksstyret i Hedmark uttaler om dette:

«Det hadde vært ønskelig å skaffe seg litt mer kunnskap og erfaring fra de endringer som ble gjort i regelverket i 2001 før de endres på nytt. Forholdet til de aktive brukerne av landbrukseiendommer burde vært belyst noe mer. Jfr. behandlingen av konsesjonssaker med tilleggsjord der det opprettes relativt store driftsavstander. Fylkeslandbruksstyret er av den oppfatning at liberaliseringen av omsetningen av landbrukseiendommer ikke gagner hensynet til den langsiktige ressursforvaltningen. Det er ønskelig at landbruksarealene holdes i hevd og eies av aktive bønder. De foreslåtte endringer vil føre til at mindre bruk blir tatt ut av rasjonaliseringsmarkedet. I dag utgjør disse en vesentlig del av markedet.»

Fylkesmannen i Vest-Agder antar at endringen vil føre til økning av søknader om delingssamtykke hvor formålet er å redusere arealet slik at eiendommen blir konsesjonsfri. Fylkesmannen spør:

«Vil det være mulig å nekte fradeling når dette vil bli resultatet? Et slikt resultat er ikke nødvendigvis galt, men når eiendommen ligger i et viktig landbruksområde kan resultatet ofte bli som nevnt i forrige punkt - en fragmentering av jordbruksområdene.»

Hensynet til naturvern- og friluftsinteresser.

Direktoratet for naturforvaltning etterlyser en drøfting av konseskvensene av en heving av arealgrensen i forhold til naturvern- og friluftsinteresser. Direktoratet mener at de samlede konsekvensene av alle forslagene om reduksjon av konsesjonspliktens omfang, fører til at en svekker konsesjonslovens mulighet for å ivareta hensynet til allmenne naturvern- og friluftsinteresser. Direktoratet uttaler:

«En følge av at man reduserer antallet eiendommer som blir konsesjonspliktig er at man også reduserer antallet eiendommer hvor det offentlige får anledning til å vurdere behovet for å sette vilkår for konsesjon med sikte på å fremme lovens formål. Sist gang konsesjonsgrensen ble hevet fikk direktoratet tilbakemeldinger fra kommuner som viser at endringen den gang fikk et noe uheldig utslag. Direktoratet vil derfor anbefale at man nå gjennomfører en undersøkelse før en ytterligere heving av konsesjonsgrensen gjennomføres.

En arealgrense på 100 dekar vil i realiteten bety at alle bebygde eiendommer i det sentrale strøk langs Oslofjorden og Sørlandskysten i framtiden vil kunne omsettes konsesjonsfritt. Erfaringsmessig er samtlige av de eiendommer som blir omsatt i dette området bebygde. Når man sammenholder dette med at det nettopp er i dette området hvor presset mot de interesser direktoratet forvalter også er størst, er det klart at forslaget til ny konsesjonslov med de grenser for konsesjonsfrihet som er lagt inn, vil være et vesentlig tilbakeslag for de interesser direktoratet er satt til å forvalte.»

Friluftsrådenes Landsforbund har tilsvarende kommentar. De uttaler:

«I praksis vil dette (endringen) bety at nær sagt alle bebygde eiendommer i 100-meters beltet langs Oslofjorden og langs Sørlandskysten kan selges konsesjonsfritt. Tatt i betraktning at dette er et pressområde og arealer det på nasjonalt plan satses mye på for å bedre allmennhetens tilgang til, er lovendringsforslaget beklagelig.

Endringsforslaget harmonerer også dårlig med konsesjonslovens formål (§ 1), nemlig at naturvern- og friluftsinteresser skal tilgodeses. Det kan se ut som om man har glemt dette punktet av lovens formålsparagraf under utarbeidelsen av endringsforslaget.......sekundært vil vi foreslå at det innføres en bestemmelse om konsesjonsgrense på 20 dekar for eiendommer som helt eller delvis ligger innenfor 100 meters beltet langs sjøen.»

Kontroll med konsesjonsfriheten

En del av høringsinstansene har vært opptatte av kontrollproblemene knyttet til den nye arealgrensen. Det vises til at kriterier knyttet til fulldyrka mark kan stimulere til bevisst omgåelse i form av vanhevd fra grunneiere som ikke ønsker konsesjonsplikt. Dette påpekes bl.a. av Fylkesmannen i Oppland. Løten kommune uttaler i denne sammenhengen:

«Dette tilsier at det nå vil bli større eiendommer enn tidligere som blir konsesjonsfrie dersom de har et lite jordbruksareal. Ei slik differensiering vil kunne gi muligheter for omgåelse av konsesjonsloven ved for eksempel tilplanting/tilgroing og definisjon på dyrket/udyrket.»

Norsk Bonde- og Småbrukarlag mener det er påregnelig at enkelte vil forsøke å omgå konsesjonsplikten ved å oppgi lavere arealtall, mens andre peker på at en slik grense kan skape vanskeligheter for kommunen. Rakkestad kommune uttaler:

«En endring til et totalareal på 100 dekar, hvorav 20 dekar er dyrket, vil gi kommunene en stor utfordring med å fastsette hvor mye av arealet som er fulldyrket i grensetilfellene. På mange eiendommer er grensen for hvilket areal som er fulldyrket flytende. Spesielt der eiendommen har vært ute av drift i en tid vil det kunne bli diskusjon om hva som er fulldyrket eller ikke.»

Forholdet til plan

Enkelte høringsinstanser har kommentert spørsmålet om det bør stilles som betingelse for konsesjonsfriheten at eiendommen ikke skal nyttes i strid med plan etter plan- og bygningsloven. Denne betingelsen for konsesjonsfrihet ble innført for erverv av bebygd eiendom ved lovendring i 2001 forutsatt at eiendommen er regulert i reguleringsplan eller lagt ut til landbruks-, natur- eller friluftsområde i kommuneplanens arealdel.

I høringsnotatet har departementet spurt om betingelsen også bør knyttes til byggeområde i kommuneplanens arealdel. Totalt har 53 kommuner besvart departementets spørsmål. Av disse er det 38 kommuner som tilrår en slik utvidelse av konsesjonsfriheten. 15 kommuner mener en slik utvidelse vil være uheldige. Flere av disse kommunene mener at det ikke er behov for konsesjonsplikt dersom eiendommen er regulert gjennom en plan.

Hvorvidt det bør stilles som betingelse for konsesjonsfriheten at eiendommen ikke skal nyttes i strid med plan etter plan- og bygningsloven, er et spørsmål som er felles for lovutkastet § 4 nr. 3 og 4 (andre ubebygde arealer og bebygd eiendom), se omtalen av dette ovenfor under kapittel 6.3., og uttalelsene om spørsmålet overlapper hverandre en del.

I forhold til forslaget som gjelder bebygd eiendom, er det 20 kommuner som eksplisitt tilrår en slik tilleggsbetingelse, mens 5 kommuner mener tilleggsbetingelsene er uheldige. Den norske advokatforening reiser spørsmål ved behovet for en slik kobling mellom plan og konsesjonsplikt. Organisasjonen påpeker at koblingen ikke representerer noen form for regelforenkling. Statens landbruksforvaltning frarår sammenkobling mellom plan og konsesjonsfrihet. De uttaler:

«Statens landbruksforvaltning mener videre det er lite heldig at spørsmålet om konsesjonsplikt gjøres avhengig av innholdet i en annen lov. Innholdet i bestemmelsen blir vanskelig tilgjengelig og de berørte må videre forholde seg til forskjellige etater for å bringe på det rene om ervervet vil utløse konsesjonsplikt. Statens landbruksforvaltning har etter lovendringen i 2001 hvor dette ble tatt med som et vilkår ved erverv av bebygd eiendom, mottatt en rekke henvendelser fra både kommuner og privatpersoner med spørsmål om hvordan loven skal forstås. Det er helt klart et inntrykk at reglene har vært vanskelige å forstå.

Det er særlig i forhold til spørsmålet om det vil være i strid med plan å nytte for eksempel små landbrukseiendommer under den konsesjonsfrie grensen til fritidsformål, at problemene har oppstått. Nå som konsesjonsgrensen er foreslått hevet til 100 daa, vil problemet øke i omfang. Statens landbruksforvaltning kan ikke se det er noe reelt behov for å opprettholde gjeldende system for å kunne konstatere konsesjonsplikt i disse tilfellene. En viser til at den enkelte kommune har mulighet for å innføre forskrift etter lovutkastet § 5 og at dette i tilstrekkelig grad vil ivareta kommunens behov for å sikre bosettingen.»

I tilknytning til bebygd eiendom uttaler Miljøverndepartementet:

«Vi ser for øvrig ingen grunn til å sondre mellom ulike plantyper og formål. Man bør unngå en konsesjonsbehandling der konsesjonsmyndighetene vurderer behovet for annen bruk og gir konsesjon fordi forslaget til annen bruk synes hensiktsmessig samtidig som erververen etterpå må søke planmyndigheten som skal vurdere det samme tema og vil kunne komme til et annet resultat.»

Departementet reiste også spørsmål ved om konsesjonsfriheten burde være betinget av at erverver ikke foretar bruksendring i strid med kommuneplanens arealdel. 53 kommuner uttalte seg til spørsmålet. 38 kommuner mente at eiendom utlagt til annet enn landbruk i kommuneplanens arealdel burde kunne erverves konsesjonsfritt på betingelse av at erverver ikke foretar bruksendring i strid med planen. 15 kommuner frarår en slik kobling. Noen kommuner ga uttrykk for at det ikke var behov for en slik kobling fordi plan- og bygningslovens regler var tilfredstillende. Bærum kommune uttaler i tilknytning til dette:

«Bærum kommune ser ikke at det er nødvendig å knytte spørsmål om konsesjonsfrihet opp mot en forpliktelse til ikke å foreta bruksendring. Konsesjon er en tillatelse til å erverve en eiendom. Hva eieren ønsker å bruke eiendommen til senere må være et spørsmål om å få tillatelser til å gjøre endringer i medhold av plan- og bygningsloven og/eller jordloven. Konsesjonsinstituttet synes mindre egnet som verktøy til å styre arealbruken enn plan- og bygningsloven og jordloven. Disse ivaretar kommunens mulighet til å kontrollere, regulere og gjennomføre ønsket arealbruk.»

Sør-Odal kommune tilrår og uttaler:

«Det ville være hensiktsmessig om konsesjonsfriheten under forslag 5 også var betinget av at erververen heller ikke foretar bruksendring i strid med kommuneplanens arealdel dersom eiendommen er lagt ut til byggeområde. Dette for bedre å styre at byggeformålet som området er avsatt til blir oppfattet og ikke like i etterkant forsøkt endret.»

Betingelsen om at jordbruksarealet skal holdes i hevd

Det har kommet svært få kommentarer til departementets forslag om å sløyfe som betingelse for konsesjonsfrihet at jordbruksarealet skal holdes i hevd. Fylkesmannen i Møre- og Romsdal og Fylkeslandbruksstyret i Sør-Trøndelag tilrår at betingelsen om at jordbruksarealet skal holdes i hevd sløyfes i den nye loven. I premissene for fylkeslandbruksstyrets uttalelse heter det:

«På samme måte vil en slutte seg til departementets vurdering av om forutsetningen av at jordbruksarealet skal holdes i hevd, bør tas ut. Dette forholdet bør være tilstrekkelig regulert gjennom jordlovens bestemmelser.»

Kommunene Gran, Jevnaker og Lunner har imidlertid i en fellesuttalelse frarådet departementets forslag. De uttaler:

«Ved endring av gjeldende K § 5 første ledd nr. 2 i 2001 ble k.friheten betinget av at arealet skulle holdes i hevd med henvisning til jordlovens § 8. Dep. foreslår denne henvisning fjernet grunnet jordlovens generelle regler om driveplikt. Landbrukskontoret mener det er viktig å opprettholde et slikt noe «unødig» dobbeltvilkår for å understreke at k.frihet ikke samtidig innebærer «drivefrihet». Det å nå fram med informasjon til eiere som i stadig større antall ikke har noe forhold til jordbruk, er vanskelig og vil volde landbruksforvaltningen stadig mer arbeid i årene som kommer. Derfor er en slik ekstra påminnelse om driveplikt viktig.»

Forholdet til lovbestemt bo- og driveplikt

En rekke høringsinstanser peker på at dersom arealgrensen heves, må det foretas en samordning av spørsmålet om lovbestemt boplikt etter lovutkastet § 4 første ledd nr. 4 og utkastet i høringsnotatet til § 6 første ledd nr. 1 (inntatt i lovutkastet § 5). En rekke høringsinstanser uttaler i den forbindelse at en eventuell arealgrense ikke bør knyttes til fulldyrka mark, men til jordbruksareal. Dette vil sikre større sammenfall mellom bo- og driveplikt etter konsesjonsloven og odelslovens regler. Disse spørsmålet er drøftet i kapittel 7.3.1 og 7.4.1.

6.4 Innspill fra Stortinget. Dok. 8:7 (2002-2003)

Stortingsrepresentantene Øystein Hedstrøm og Lodve Solholm foreslo i dok. 8:7 (2002-2003) at en skulle «oppheve reguleringene av skogeiendommer i lov om erverv av fast eiendom (konsesjonsloven)». Representantene mente at det ikke var ønskelig å føre priskontroll ved overdragelse av slik eiendom, og at det dessuten knytter seg store administrative kostnader til konsesjonsbehandlingen. Representantene ga bl.a. uttrykk for at:

«når en selger og en kjøper har blitt enige om en pris for skogeiendommen, så bør dette respekteres av myndighetene som etter forslagsstillernes mening ikke har de samme forutsetninger for å vurdere hva et riktig prisnivå for en eiendom er som det en kjøper har.»

De mente for øvrig at erfaringene fra Sverige tyder på at en utvidelse av konsesjonsfriheten på dette punktet kan føre til en bedre utnyttelse av skogressursene enn hva vi gjør i Norge.

Flertallet i Næringskomiteen la til grunn (Innst. S. nr. 107 (2002-2003)) at de ønsket å se forslaget i sammenheng med forslaget fra regjeringen om endringer i konsesjonsloven.

6.5 Departementets merknader

6.5.1 Ubebygde enkelttomter

6.5.1.1 Departementets vurdering av fellesspørsmål ved erverv av alle tomter til bolig- og fritidshus

Samfunnsinteressene som begrunner konsesjonsbehandling ved erverv av tomter er flere. Et hensyn er å sikre en samfunnsgagnlig fordeling av tomter til bolig- og fritidsformål. Et annet hensyn knytter seg til kommunenes interesse av at tomtene bygges ut i en takt som svarer til de planer og grunnlagsinvesteringer som kommunene legger til grunn for utviklingen i lokalsamfunnet. Et tredje hensyn er knyttet til vern av arealer til andre formål slik som landbruksdrift og friluftsliv. Hensynet til at produktive arealer ikke tas i bruk på en måte som forringer eller smuldrer opp mulighetene for landbruksproduksjon faller inn under dette vernehensynet. I denne sammenhengen er det av betydning at kommunen kan ta i bruk etablerte tomter før det er nødvendig å omdisponere nye landbruks-, natur eller friluftsområder til bolig- eller fritidsbruk. Det er et mål at reglene om konsesjonsplikt ved erverv av enkelttomter skal balansere alle disse hensynene på en måte som ivaretar samfunnets behov.

Gjeldende konsesjonsplikt ved erverv av tomter innebærer en indirekte støtte til arbeidet med fortetting. Ved erverv av tomt nummer to er det risiko for at eiendommen ikke vil bli tatt i bruk til bolig- eller fritidshus umiddelbart fordi familiens behov allerede er dekket ved ervervet av den første eiendommen. Gjennom konsesjonsbehandlingen har en i praksis stilt opp konkrete frister for utbygging av tomta.

En rekke forhold peker likevel etter departementets mening på at det ikke bør være konsesjonsplikt ved kjøp av flere tomter til samme formål. De lave avslags- og vilkårstallene (se vedlegg 2 tabell 2.9) kan tyde på at utbudet av tomter utenom pressområder er så stort at det ut fra rasjoneringshensynet ikke er stort behov for konsesjonsbehandling. Som nevnt i høringsnotatet (vedlegg 3 kapittel 5.3.2.) innvirker konsesjonsbehandlingen i liten grad på prisutviklingen for tomter. Vanlige erverv av tomter bør etter departementets syn heller ikke anses som uheldig spekulasjon som loven tar sikte på å hindre. Et stort flertall av høringsinstansene har sluttet seg til disse vurderingene og tilrår på denne bakgrunn at konsesjonsfriheten ved erverv av enkelttomter til bolig- eller fritidshus utvides til å gjelde uavhengig av hvor mange tomter familien eier fra før. Departementet foreslår i tråd med dette at det foretas en slik endring. Endringen bør etter departementets vurdering gjelde uavhengig av reguleringsstatus.

I forhold til gjeldende regler innebærer forslaget at konsesjonsbehandlingen av erverv av tomt nummer to faller bort (vedlegg 2 tabell 2.9). Forslaget bygger på at begrepene «en enkelt boligtomt eller tomt for fritidshus» tolkes på samme måte som i gjeldende lov.

Elverum kommune har i høringsomgangen uttalt at en endring gjør det mulig for enkeltpersoner å kjøpe mange tomter og senere kreve sammenføyning av dem med sikte på å sikre seg en stor tomt. Etter departementets vurdering er det ikke samfunnsmessig uheldig at enkeltpersoner eier flere tomter i en kommune så sant tomtene blir utnyttet i samsvar med den arealbruken kommunen selv har lagt opp til. Innspillet fra Elverum kommune synliggjør at dersom betingelsene for konsesjonsfrihet endres uten at det stilles opp tilleggsvilkår, blir det mulig å skaffe seg tomter konsesjonsfritt uten at det stilles krav om at tomtene tas i bruk. Høringsinstansenes innspill viser at de anser dette som uheldig, jf. hensynet til utbygging i takt med kommunens ønsker. Høringsinstansene bekrefter at det er en påregnelig risiko for at mange tomter kan bli liggende ubrukte i lang tid. Skal fortetting være mulig i praksis, må kommunene sikres mulighet til å kreve utbygging av tomter. Dette sikrer utnyttelse av grunnlagsinvesteringer i vei, vann og kloakk, skoler og aldershjem m.m. Det sikrer dessuten at etablerte tomter tas i bruk før det omdisponeres nye landbruks-, natur- eller friluftsarealer til bolig- eller fritidshus. Etter departementets oppfatning bør disse hensynene i et langsiktig perspektiv gis så stor vekt at det bør oppstilles som et vilkår for konsesjonsfrihet at tomta skal bebygges innen en bestemt tidsfrist. En slik forutsetning er også i samsvar med kommunenes vilkårspraksis ved erverv av tomt nr. 2 (se kapittel 6.1.1.4.)

Departementet er ikke enig med Konkurransetilsynet i at et krav om bebyggelse begrenser mulighetene for en effektiv utnytting av arealene. En oppfatter det ikke som effektiv arealutnyttelse at enkeltpersoner ut fra rent personlige årsaker kan forhindre en bruk som er i samsvar med de beslutningene myndighetene har lagt til grunn. Tomtene vil regelmessig ligge innenfor reguleringsplan, hvor de sjelden vil ha noen særlig markedsmessig interesse med mindre de er nokså ferdigstilte for utbygging. Ved erverv av tomter som ikke ligger i regulerte områder må det også legges til grunn at de fleste spørsmål knyttet til utnyttelsen av tomta som byggegrunn er avklart når det er gitt fradelingstillatelse etter plan- og bygningsloven og jordloven. En ser heller ikke et tilleggsvilkår om utbygging innen 5 år som nevneverdig tyngende i slike tilfeller.

Departementet er imidlertid enig med Den norske advokatforening i at innholdet i en byggefrist bør klarlegges gjennom forarbeider og rundskriv. Se særmerknadene til lovutkastet § 4 i kapittel 16.

Departementet har merket seg at enkelte kommuner mener fristen bør være mer fleksibel, for eksempel at tomtene bør være byggeklare, mens andre mener at fristen bør være kortere. Etter departementets syn er det viktig at betingelser for konsesjonsfrihet bygger på kriterier som lett kan konstateres eller avkreftes. Departementet mener derfor at det er ønskelig å lovfeste en bestemt frist. For at den lovbestemte fristen ikke skal bli for tyngende for dem som erverver ubebygd tomt, bør den være så romslig at det blir mulig å bebygge den innen utløpet av fristen. 5 år anses å være romslig nok til at dette lar seg gjennomføre.

6.5.1.2 Departementets vurdering av særlige spørsmål ved erverv av enkelttomter til bolig- og fritidshus i områder som omfattes av plan

Arealplanlegging etter plan- og bygningsloven foregår etter en bred og grundig prosess med deltakelse fra interessegrupper, organisasjoner og offentlige myndigheter før de endelige planene blir vedtatt. I den grad arealbruken er fastlagt etter plan- og bygningsloven, er det ikke sannsynlig at konsesjonsbehandling vil ivareta samfunnets interesser i selve arealdisponeringen på en bedre måte enn planen. Opprettholdes konsesjonsplikten utelukkende for å styre arealbruk i snever forstand, foretas det en dobbeltkontroll som må anses som unødvendig. Disse synspunktene er lagt til grunn ved avgrensingen av gjeldende regel om konsesjonsplikt ved erverv av enkelttomt til bolig- og fritidshus. Se gjeldende konsl. § 5 første ledd nr. 1 andre alternativ (erverv av tomt i område som ligger i område som i kommuneplan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan er utlagt til byggeområde, og hvor tomteinndeling er foretatt av bygningsmyndighetene). De har ligget til grunn for regelutformingen siden konsesjonsloven ble vedtatt i 1974.

Konsesjonsbehandling kan imidlertid ha selvstendig betydning dersom det er behov for å vurdere det framtidige eierforholdet eller framtvinge gjennomføring av eksisterende plan etter plan- og bygningsloven.

Hensynet til fortetting må forutsettes å være ivaretatt hvis tomta ligger i et område som i kommuneplan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan etter plan- og bygningsloven er utlagt til byggeområde og hvor tomteinndelingen er foretatt eller godkjent av bygningsmyndighetene.

Hensynet til at tomta bygges ut i takt med kommunens planer gjør seg imidlertid i større grad gjeldende for tomter som dette, enn for tomter som ligger i uregulerte strøk. Ovenfor har departementet lagt til grunn at tomta skal bebygges innen 5 år. Departementet mener at dette er tilstrekkelig for å sikre utbygging i samsvar med kommunenes planer. En foreslår etter dette ingen realitetsendringer i forhold til gjeldende konsl. § 5 første ledd nr. 1 annet alternativ. Forslaget til ny bestemmelse er tatt inn i lovutkastet § 4 første ledd nr. 2.

6.5.1.3 Departementets vurdering av særlige spørsmål ved erverv av enkelttomter til bolig- og fritidshus i andre områder

Gjeldende konsl. § 5 første ledd nr. 1 første alternativ inneholder et forbehold om at konsesjonsfriheten bare skal gjelde dersom fradelingen av tomta er skjedd etter 1. januar 1977. I høringsnotatet foreslo departementet at forbeholdet skulle oppheves. En viste til at det nå har gått så mange år at forbeholdet har liten praktisk betydning. Ingen av høringsinstansene har kommentert forslaget. Departementet foreslår etter dette at forbeholdet ikke tas med i den nye loven.

I høringsnotatet la departementet til grunn at hensynet til vern om areal til landbruks-, natur- og friluftsformål burde vektlegges sterkere enn tidligere, og også tillegges betydning for avgrensingen av konsesjonsplikt ved erverv av enkelttomter. En viste til at dersom tomtestørrelsen tillater en høyere utnyttelse av tomta enn én boenhet, tilsier samfunnsgevinstene ved fortetting at det kan være aktuelt å sette vilkår for konsesjon. På bakgrunn av disse forholdene foreslo departementet at tomtestørrelsen ved konsesjonsfritt erverv reduseres fra 2 dekar i gjeldende konsl. § 5 første ledd nr. 1 til 1 dekar i den nye loven. Forslaget innebar en skjerping av konsesjonsplikten ved erverv av tomter mellom 1 og 2 dekar.

Høringsinstansene har gitt forslaget en noe blandet mottakelse. De har bl.a. vist til at fordelene ved endringen er forholdsvis små samtidig som forslaget vil føre til flere konsesjonssaker. Departementet er enig i disse motforestillingene, og antar at det kan reises spørsmål ved om totalkostnadene ved flere konsesjonssaker overstiger fordelene endringen kan bidra til. Departementet foreslår på denne bakgrunn at arealgrensen på 2 dekar i gjeldende lov beholdes i den nye loven.

6.5.2 Andre ubebygde arealer

6.5.2.1 Departementets utgangspunkt for vurdering av konsesjonsfrihet knyttet til reguleringsplan

Avgrensingen av konsesjonsplikten har i mange år blitt sett i sammenheng med omfanget av plan etter plan- og bygningsloven, og koblingen mellom de to regelsettene finnes igjen i ulike sammenhenger i gjeldende regler. De siste endringene i konsl. § 5 første ledd nr. 2 (vedtatt 4. mai 2001, satt i kraft 1. september 2001) innebærer at konsesjonsfriheten ved erverv av bebygd eiendom ikke større enn 20 dekar er betinget av at eiendommen i visse tilfeller ikke skal nyttes i strid med plan. Koblingen mellom konsesjonsfrihet og plan gjelder areal som inngår i en reguleringsplan eller omfattes av landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område) i kommuneplanens arealdel. I gjeldende konsl. § 5 første ledd nr. 1 og i § 5 annet ledd er også konsesjonsplikten knyttet til planstatus. Unntak fra konsesjonsplikt ved erverv av en ubebygd enkelttomt er etter konsl. § 5 første ledd nr. 1 bl.a. betinget av at arealet er utlagt til byggeområde i kommuneplan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan etter plan- og bygningsloven og hvor tomteinndeling er foretatt eller godkjent av bygningsmyndighetene. Unntak fra konsesjonsplikt ved erverv av tomter, jf. § 5 nr. 1 og 2 er, etter bestemmelsen, satt ut av kraft for områder som er regulert til fornyelsesområder etter plan- og bygningsloven § 25 nr. 8. Koblingen mellom plan og konsesjon er dessuten drøftet i konsesjonslovens forarbeider, og den er vurdert i forbindelse med tidligere revisjon av gjeldende konsesjonslov. (Se drøfting av dette i Innstilling om lov om erverv av fast eiendom avgitt 21. desember 1966 s. 45 første spalte og s. 47 første spalte nest siste avsnitt og i Ot.prp. nr. 75 (1976-77).

Arealplanlegging etter plan- og bygningsloven foregår etter en bred og grundig prosess med deltakelse fra interessegrupper, organisasjoner og offentlige myndigheter før de endelige planene blir vedtatt. I den grad arealbruken er fastlagt etter plan- og bygningsloven, er det ikke sannsynlig at konsesjonsbehandling vil ivareta samfunnets interesser i selve arealdisponeringen på en bedre måte enn planen. I takt med utviklingen av plansystemet og kommunenes oppfølging av denne utviklingen, mener Landbruksdepartementet at konsesjonslovens virkemidler i dag er mindre aktuelle for styring av arealbruken enn i 1974. Flertallet av høringsinstansenes syn på spørsmålet om en kobling mellom plan og konsesjon, bekrefter dette. Opprettholdes konsesjonsplikten utelukkende for å styre arealbruk i snever forstand, foretas det en dobbeltkontroll som må anses som unødvendig. Innenfor områder som er regulert eller lagt ut i plan kan konsesjonsbehandling likevel ha selvstendig betydning dersom det er behov for å vurdere det framtidig eierforholdet, eller framtvinge gjennomføring av eksisterende planer.

Spørsmålet om plan er egnet til å erstatte konsesjonsbehandling avhenger av hvilken plantype arealet omfattes av, og av hvor viktig det er å styre arealbruk og eierforhold som ikke er regulert gjennom planen. Ved avgrensningen av konsesjonsplikten må en være oppmerksom på at det kan knyttes supplerende betingelser til konsesjonsfriheten (senere omtalt som tilleggsvilkår).

Unntak fra konsesjonsplikt med grunnlag i planen, vil kunne lette situasjonen for avtalepartene ved omsetning av eiendom. Det vil også føre til en redusert administrativ belastning ved at det oppstår færre konsesjonssaker, samt en viss regelforenkling ved at oppfølging av arealbruken bare behandles etter plan- og bygningsloven.

6.5.2.2 Landbruksdepartementets vurderinger

I alt 69 kommuner av 86 som har uttalt seg til departementets forslag om konsesjonsfrihet, gir uttrykk for at behovet for å styre bruken av tomtearealer ikke tilsier at det foretas en konsesjonsbehandling hvis arealet er regulert eller lagt ut i kommuneplanen til byggeområde.

Utgangspunktet bør etter departementets mening være at kommunenes behov for å styre bruken av tomter og tomtearealer bør tillegges stor betydning ved den avveiningen det her er snakk om. Uttalelser fra kommunene i tilknytning til Næringslovutvalgets forslag om at plan er egnet til å erstatte konsesjonsbehandling, og uttalelsene i høringsomgangen denne gangen, tyder på at arealbrukskonflikter som det offentlige bør løse, langt på vei er løst der arealet er lagt ut eller regulert til byggeområde i henhold til en plan etter plan- og bygningsloven, jf. plan- og bygningsloven §§ 20-4 nr. 1 eller i 25 nr. 1. Hovedinntrykket er videre at høringsinstansene ikke ser nevneverdig behov for konsesjonsbehandling i tillegg til dette. Statistikk fra kommunenes praksis i 1994-2000 viser samtidig at det i liten grad er gitt avslag eller satt konsesjonsvilkår i slike saker. Det er likevel gitt konsesjon på vilkår i et ikke ubetydelig omfang.

I 1994 ble kommunene tillagt avgjørelsesmyndighet i konsesjonssaker der arealet i reguleringsplan eller arealplan var lagt ut til utbyggingsformål. I 1995 ble myndigheten endret noe, slik at kommunen i dag avgjør konsesjonssaker der arealet er del av byggeområde som nevnt i plan- og bygningsloven § 20-4 første ledd nr. 1 og § 25 nr. 1. Kommunene avgjorde i løpet av 1999 636 slike konsesjonssaker. I 2000 avgjorde kommunene 578 saker. I 3 saker ga kommunene avslag, i 26 saker ble konsesjon gitt på vilkår, mens konsesjon i de øvrige sakene ble gitt uten vilkår.

Departementet mener at det er ønskelig å unngå konsesjonsbehandling dersom plan kan erstatte konsesjonsbehandlingen. Dette kan i prinsippet være aktuelt både der arealet gjennom plan er regulert eller lagt ut til byggeområde, og der arealet er regulert eller lagt ut til andre arealbruksformål. Forslaget fra Statens landbruksforvaltning som er referert foran, innebærer en slik utvidelse i forhold til den løsningen som ble sendt på høring.

Ved avveiningen av framtidige regler, må en vurdere hvilket behov det er for å styre eierforholdene. En må dernest se på hvilke plantyper og hvilke reguleringsformål som er egnet til å erstatte konsesjon. I tillegg til dette bør en vurdere om det er behov for å sikre at det ikke foretas disposisjoner som er i strid med planen.

Om behovet for å styre eierforholdene

Eventuell konsesjonsplikt kan, etter departementets syn, ikke begrunnes ut fra et ønske om priskontroll. Priskontroll ved omsetning av større ubebygd areal som skal bygges ut, kan bidra til å hindre at prisnivået på erverv av ubebygd tomteareal stiger. Se omtale av priskontrollen i kapittel 11.1.4, 11.3.3 og 11.4.3. Videresalg av bebygd tomt er imidlertid unntatt fra konsesjonsplikt. Dette innebærer at det ikke foretas priskontroll i neste omsetningsledd. Selv om en kan holde prisen på den ubebygde konsesjonspliktige tomten nede, vil en utbygger regelmessig ta det han kan få ut av markedet. Priskontrollen kommer følgelig ikke huskjøperne til gode. Priskontroll ved erverv av større ubebygde arealer innebærer dermed en kontroll med hvem som skal få størst gevinst; selger eller konsesjonssøker. Etter departementets syn er det ikke grunnlag for å føre en priskontroll som bygger på en slik begrunnelse.

Når det gjelder vurderingen av eierforhold, herunder ønsket i gjeldende lov om å unngå oppsamling av fast eiendom, uheldig kapitalplassering m.v., mener departementet at det bør vises nøkternhet mht. hva en kan oppnå med gjeldende konsesjonsregler. Som påpekt i høringsnotatet kapittel 5.3.2 (Vedlegg 3), har konsl. § 7 hatt begrenset betydning ved erverv av ubebygde tomtearealer.

En ser heller ikke grunnlag for å opprettholde konsesjonsplikt alene for å sikre at bare profesjonelle utbyggere skal få hånd om tomtearealer. Et slikt krav om næringstilknytning bidrar i liten grad til å unngå spekulasjon i fast eiendom. Andre samfunnshensyn som knytter seg til en forsvarlig utbygging ivaretas gjennom omfattende byggesaksregler i plan- og bygningsloven og tilhørende forskrifter. I Forskrift om saksbehandling og kontroll i byggesaker fastsatt 22. januar 1997 § 14 er det lagt til grunn at det i søknad om byggetillatelse skal dokumenteres hvem som er ansvarlig prosjekterende og ansvarlig kontrollerende for prosjekteringen. I Forskrift om godkjenning av foretak for ansvarsrett fastsatt samme dag er det forutsatt at bare den som er godkjent av kommune eller av Godkjenningsordningen kan påta seg ansvar for bygging.

Med dette som bakgrunn, mener Landbruksdepartementet at plan ved omsetning av visse typer ubebygd areal (ikke landbruksareal), kan være egnet til å erstatte konsesjonsbehandling.

Om hvilke planer som kan være egnet til å erstatte konsesjonsplikt

En nærmere avgrensing av konsesjonsfrihet koblet til plan bør etter departementets syn foretas med utgangspunkt i planformålene i plan- og bygningsloven § 20-4. Dette har ikke høringsinstansene hatt innholdsmessige innvendinger mot. Noen (bl.a. Statens landbruksforvaltning og Advokatforeningen) har imidlertid påpekt at dette gjør reglene vanskelig tilgjengelige. Departementet kan være enig i dette, men det er likevel slik at dette er den mest hensiktsmessige avgrensingen hensett til den sentrale betydning slike planer har for disponeringen av fast eiendom. Departementet mener at ulempene bør søkes redusert ved at flest mulig planformål kan erstatte konsesjonsplikt.

Ved erverv av ubebygd landbrukseiendom taler bl.a. hensynet i jordloven § 1 om driftsmessig gode løsninger for at det foretas en konsesjonsbehandling selv om arealet i henhold til reguleringsplan er regulert til landbruk. Eventuell konsesjonsfrihet bør etter dette ikke omfatte ubebygde landbruksarealer. Høringsinstansene har heller ikke kommet med merknader som tilsier at slike arealer bør kunne erverves uten konsesjon.

I høringsnotatet la Landbruksdepartementet til grunn at hensynet til samfunnets interesser med hensyn til eier- og bruksforhold ivaretas på en tilstrekkelig måte dersom eiendommen er regulert til byggeområde og erverver ikke foretar bruksendring i strid med planen. De fleste av høringsinstansene sluttet seg til departementets forslag.

I høringsomgangen la departementet til grunn at også kommuneplanens arealdel burde kunne erstatte konsesjonsplikt dersom eiendommen var lagt ut til byggeområde. Departementet ga riktignok uttrykk for noe usikkerhet på dette punktet, fordi arealplanen er en oversiktsplan som skal rulleres hvert fjerde år. På grunn av rulleringen kan planen oftere enn tilfellet er ved reguleringsplaner, være gjenstand for større eller mindre endringer. Dersom plan erstattet konsesjonsplikt og arealet senere tilbakeføres gjennom plansystemet, reduseres muligheten for reell tilbakeføring til landbruk. Et slikt synspunkt ble lagt til grunn av Landbrukskomiteen i Innst.O. nr. 22 (1973-74). Komiteen uttalte på side 4:

« Komiteener enig om at hvor loven knytter bestemte virkninger til at det foreligger en generalplan som omfatter den eiendom som overdras, bør det som et ytterligere vilkår oppstilles at det til generalplanen skal være knyttet stadfestet vedtekt. Hovedbegrunnelsen for dette er at først når slik vedtekt foreligger er generalplanen juridisk bindende, og en har ingen sikkerhet for at en generalplan uten vedtekt blir fulgt. En viser i denne forbindelse til bygningslovens § 20 hvoretter en generalplan er en oversiktsplan bl.a. for utnytting av grunn i en kommune.»

Det samme synet ligger trolig også til grunn for det Fylkesmannen i Oppland uttaler i referatet foran. Slik endring av plan skjer imidlertid forholdsvis sjelden. Departementet har dessuten lagt til grunn for praksis at konsesjon bør gis dersom formålet med ervervet er i samsvar med arealplan. Se høringsnotatet kapittel 5.3.2 (vedlegg 3). Hvor eiendommen er lagt ut til boligformål, jf. plan- og bygningsloven § 20-4 nr. 1, har en etter dagens praksis med andre ord i langt de fleste tilfellene gitt konsesjon. Forutsatt at konsesjonsplikten opprettholdes, og praksisen fortsetter som i dag, vil det trolig være liten nytte-effekt ved å behandle konsesjonssaker som dette.

Statens landbruksforvaltning foreslår at også andre planformål enn byggeformål bør kunne erstatte konsesjonsplikt dersom arealet er lagt ut til slike formål i kommuneplanens arealdel. Det vises til at dette vil kunne føre til regelforenkling sett i forhold til det forslaget som ble sendt på høring. Departementet mener at det er usikkert om en slik utvidelse av unntaket fra konsesjonsplikt innebærer noen stor regelforenkling. De aktuelle planformålene gjelder areal som er lagt ut for råstoffutvinning, som er båndlagt eller skal båndlegges, herunder områder for forsvaret, områder for særskilt bruk eller vern av sjø og vassdrag m.v. og områder som utgjør viktige ledd i kommunikasjonssystemet. Departementet antar at det som oftest er stat eller kommune som kjøper arealer som er lagt ut til andre formål enn byggeområde eller landbruks-, natur- og friluftsområde. Denne antakelsen ble omtalt i høringsnotatet, og ingen av høringsinstansene har protestert på den. Offentlige aktørers erverv av slike arealer kan etter gjeldende konsl. § 6 første ledd nr. 3 og 4 skje uten konsesjon. Konsesjonsplikten er følgelig ikke til hinder for slike erverv. En utvidelse av unntaket fra konsesjonsplikt vil imidlertid gjøre det lettere for private aktører å overta eiendom og arealer som ut fra arealplanen er lagt ut til å tjene viktige samfunnsbehov. Departementet mener det ikke er ønskelig ut fra samfunnsinteressene å foreta en slik utvidelse av konsesjonsfriheten. Dersom konsesjonsplikten beholdes, kan det bl.a. ved avgjørelsen stilles vilkår som tilgodeser samfunnets behov.

Etter departementets mening er det ikke behov for noen arealgrense for konsesjonsfrihet for eiendom som omfattes av reguleringsplan eller kommuneplan. En arealgrense vil være tilfeldig valgt; den forteller i liten grad om behovet for kontroll er større eller mindre. Konsesjonsfriheten bør etter dette utvides til å gjelde erverv av ubebygde arealer som ligger i område som i reguleringsplan er regulert til annet enn landbruksområde, eller i område som i kommuneplanen er lagt ut til byggeområde.

Om behovet for å hindre disposisjoner i strid med plan

I høringsnotatet reiste departementet spørsmål ved om det er behov for å oppstille et tilleggsvilkår om at eiendommen ikke skal nyttes i strid med planen. En slik betingelse ble inntatt i gjeldende konsl. § 5 første ledd nr. 2 (bebygd eiendom) i forbindelse med lovendringen 4. mai 2001.

De fleste av høringsinstansene som har uttalt seg tilrår en slik betingelse. Det er noe uklart i mange av uttalelsene om vurderingene knytter seg til gjeldende regler for bebygd eiendom eller om de gjelder forslaget til konsesjonsfrihet for «andre ubebygde arealer».

Landbruksdepartementet mener i motsetning til det Miljøverndepartementet gir uttrykk for i sin høringsuttalelse at det er ønskelig å oppstille som tilleggsvilkår at eiendommen ikke skal nyttes i strid med planen. Et slikt tilleggsvilkår kan bidra til å redusere faren for rene spekulasjonsoppkjøp, og det kan dermed erstatte regler om konsesjon på en effektiv måte. Tilleggsvilkåret gir dessuten konsesjonsmyndighetene effektive sanksjonsmuligheter som skal sikre at eiendommen ikke tas i bruk til nye formål som ikke passer inn i planverket.

Miljøverndepartementet påpeker at det er fare for at konsesjon gis til formål som ikke er i samsvar med planen. Det pekes på at dette kan være uheldig fordi man ikke har noen garanti for at nødvendig søknad om dispensasjon i ettertid blir innvilget. Etter Landbruksdepartementets syn er ikke dette et spørsmål om hvor omfattende unntakene fra konsesjonsplikt bør være. Det er et spørsmål om praksis i de saker hvor det oppstår konsesjonsplikt.

Tilleggsvilkåret for ubebygde arealer bør utformes i samsvar med de reglene som ble vedtatt 4. mai 2001 ved heving av arealgrensen ved erverv av bebygd eiendom, jf. konsl. § 5 første ledd nr. 2. Departementet mener at innholdet i tilleggsvilkåret også bør tolkes på samme måte som ved endring 4. mai 2001. I Ot.prp. nr. 33 (2000-2001) s. 54 het det om plankravet:

«I områder som er regulert i reguleringsplan, er konsesjonsfriheten betinget av at erververen ikke foretar bruksendring i strid med planen. Konsekvensen dersom erververen eller noen han leier ut til bruker eiendommen i strid med planen, er at erververen må søke konsesjon. Det er endringenav bruken som utløser konsesjonsplikten. Det oppstår ikke konsesjonsplikt dersom erverver bruker eiendommen i strid med reguleringsformålet dersom selger har gjort tilsvarende lovlig bruk av eiendommen. Den som kjøper boligeiendom med romslig tomt vil etter dette bl.a. ha anledning til å fortsette lovlig etablert bruk av tomta som bolig for en boenhet selv om arealet i reguleringsplanen er regulert til flere boenheter. Den som kjøper en landbrukseiendom vil kunne fortsette denne bruken selv om arealet i reguleringsplan er regulert til boligformål.

Forutsetningen for konsesjonsfrihet er bare aktuell dersom det foreligger reguleringsplan som omfatter eiendommen. Med reguleringsplan menes plan etter plan- og bygningsloven § 25, men også eldre reguleringsplaner omfattes av bestemmelsen. Forutsetingen for konsesjonsfrihet innebærer at erververens bruk må vurderes i forhold til det reguleringsformålet som er fastsatt for eiendommen. Bruksendringen vil være i strid med planen dersom den endrede bruken forutsetter dispensasjon etter plan- og bygningsloven § 7. Konsekvensen av dette er at det oppstår konsesjonsplikt dersom erververens bruk av eiendommen forutsetter dispensasjon fra planen.

Forutsetningen for konsesjonsfriheten knytter seg som nevnt til at erverver ikke foretar bruksendring i strid med planen. Dersom erverver faktisk setter i gang en bruk som innebærer at det oppstår misforhold mellom den faktiske bruken og planformålet, kan konsesjonsmyndighetene pålegge erververen å søke konsesjon. Se merknader til endringen i § 20 tredje ledd.

Forutsetningen for konsesjonsfrihet innebærer imidlertid ikke at erververen på et senere tidspunkt er forhindret fra å søke om bruksendring. Når de aktuelle tillatelsene er gitt, kan også den faktiske bruken legges om uten at det får følger for spørsmålet om konsesjon. Dersom det er gitt dispensasjon fra planen, jf. plan- og bygningslovens § 7, kan det ikke sies å være noe misforhold mellom bruken og planen.

Noen ganger er reguleringsplanen «foreldet», under endring, eller bygger på faktiske feil slik at erververen ikke kan binde seg til å følge planen. Ved den konsesjonsvurderingen som følger av dette, skal det imidlertid foretas en konkret vurdering basert på de faktiske omstendigheter som gjøre seg gjeldende på avgjørelsestidspunktet.

Også hvor eiendommen i kommuneplanens arealdel er lagt ut til landbruks-, natur- og friluftsområder, jf. plan- og bygningsloven § 20-4 nr. 2 er konsesjonsfriheten betinget av at erververen ikke foretar bruksendring som er i strid med planformålene. Som ved reguleringsplan, er det bare bruksendring som fanges opp av bestemmelsen, og redegjørelsen ovenfor knyttet til fortsatt lovlig bruk m.v. gjelder dermed tilsvarende. Det innebærer for eksempel at den som kjøper en fritidsbolig vil kunne fortsette denne bruken selv om eiendommen i kommuneplanens arealdel er lagt ut til landbruks-, natur- og friluftsformål. Bruksendringen vil være i strid med planen dersom den endrede bruken forutsetter dispensasjon etter plan- og bygningsloven § 7. Erververen kan på et senere tidspunkt endre sine planer og søke om bruksendring, jf. tilsvarende som er sagt om reguleringsplaner. Dersom det gis dispensasjon fra planen, kan det ikke sies å være et misforhold mellom bruken og planen.»

I forslagene som gjaldt ubebygde enkelttomter (omtalt ovenfor) forutsatte departementet at det burde oppstilles som tilleggsvilkår at eiendommen skal bygges ut innen en bestemt tidsfrist. Departementet forutsatte at et slikt tilleggsvilkår ikke vil være videre problematisk ved erverv av ubebygde enkelttomter. Departementet er imidlertid mer betenkt på å stille opp et tilleggsvilkår med krav om utbygging ved erverv av større, mer eller mindre urørte, utbyggingsarealer. I slike tilfeller er det ønskelig at utbyggingstakten styres gjennom planen, ikke gjennom konsesjonsbehandlingen. Høringsinstansene har i liten grad gitt kommentarer til dette spørsmålet. Departementet foreslår med dette som bakgrunn at det ikke innføres noe tilleggsvilkår om en tidsfrist for utbygging ved erverv av ubebygde arealer som faller inn under forslaget her.

Oppsummering av departementets forslag

Departementet foreslår etter dette konsesjonsfrihet ved erverv av ubebygde eiendommer (som verken er tomter jf. lovutkastet § 4 første ledd nr. 1 og 2, eller landbruksarealer) hvor arealene ligger i område som i reguleringsplan er regulert til byggeområde, eller som ligger i område som i kommuneplanen er lagt ut til byggeområde. Konsesjonsfriheten er betinget av at erververen ikke foretar bruksendring i strid med planen.

Departementets forslag er innarbeidet i lovutkastet § 4 første ledd nr. 2.

Forslaget innebærer at det ikke kan føres kontroll med hvem som erverver det ubebygde arealet. Dette innebærer også at konsesjonsplikten ved leie, eller ved inngåelse og omsetning av utbyggingskontrakter i regulerte områder, jf. konsl. § 3, faller bort.

Unntaket i gjeldende konsl. § 5 første ledd nr. 3 som gjelder visse erverv av tomtearealer fra kommunen, foreslås opphevet. Forslaget til endring gjør unntaket i forskriften overflødig.

Dersom forslaget vedtas, vil en betydelig andel av de ca. 500-600 konsesjonssakene kommunene avgjør i dag unntas fra konsesjonsbehandling, se vedlegg 2 tabell 2.12. Dette fører til sparte administrative kostnader for kommunene. Basert på opplysninger gitt av kommunene i 1995-96 antar departementet at gjennomsnittlig saksbehandlingstid for slike saker kan ligge på noe rundt en måned. For partene i saken innebærer forslaget at de raskere kan innrette seg etter avtalen og få ervervet tinglyst.

6.5.3 Bebygd eiendom

6.5.3.1 Forslaget til heving av arealgrensen

Forslagene til endring i konsesjonspliktens omfang bygger på et utgangspunkt om at reglene ikke bør være strengere enn det som er nødvendig. Hovedsynspunktet er at en bør legge til rette for økt frihet der dette er mulig. Sem-erklæringen bygger på at en ikke gikk langt nok mht. å heve arealgrensen for landbrukseiendommer gjennom endringen 4. mai 2001. Forslaget må da sees som et ønske om å styrke bosettingen i distriktene på samme måte som i begrunnelsen i 2001, jf. Ot.prp. nr. 33 (2000-2001) s. 21-22. Forslaget er imidlertid også, som de øvrige forslagene til endringer i konsesjonsplikten, begrunnet ut fra et ønske om å oppnå regelforenklinger som kan lette borgernes hverdag, og redusere myndighetenes arbeidsomfang.

En del høringsinstanser viser til at arealgrensen ved erverv av bebygd eiendom nylig er endret fra 5 dekar til 20 dekar. De påpeker at det er ønskelig å vinne kunnskap om konsekvensene av denne endringen før arealgrensen eventuelt endres på ny. Ved valget av arealgrense må det etter departementets vurdering foretas en avveining av ulike hensyn. Hensynet til regelforenkling tilsier at grensen bør settes høyt. Andre samfunnshensyn, for eksempel hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig utnyttelse av eiendommene, kan tilsi lavere arealgrenser. For å unngå uheldige resultater, må det foretas en vurdering av hvilke uheldige utslag i samfunnsutviklingen en ytterligere heving av arealgrensene kan føre til. En må dessuten vurdere om disse ulempene har et slikt omfang at det er ønskelig å beholde konsesjonsordningen slik den er i dag.

Bosettingshensynet

En rekke høringsinstanser gir uttrykk for at de ikke har tro på at forslaget vil føre til økt bosetting på de «små» landbrukseiendommene under ny arealgrense. Dette er bl.a. kommentert i sitatene fra Osen og Gausdal kommuner hvor standpunktet begrunnes med at forslaget legger til rette for at slike eiendommer blir brukt til fritidsformål. Norges Bondelag og Norsk Bonde- og Småbrukarlag peker på at forslaget primært vil føre til en prisstigning på disse eiendommene.

Departementet mener at vi mangler kunnskap om hvilken betydning dagens konsesjonsregler har for bosettingen i den enkelte kommune. Den enkeltes bosettingsvalg er sjelden motivert bare ut fra hvor en kan få kjøpt bolig. Mulighetene for arbeid, sosialt nettverk, prisnivået, velferdsordninger og egne prioriteringer basert på oppfatninger om hva som er «det gode liv», er trolig i større grad enn konsesjonsreglene, viktige premisser for valget av bosted. Departementet mener imidlertid at konsesjonsreglene kan brukes i en bosettingsmessig sammenheng, og mener at dette bør være er et sentralt hensyn ved utformingen av ny lov.

Der bosettingshensynet gjør seg gjeldende har kommunene etter gjeldende regler mulighet til å innføre nedsatt konsesjonsgrense for å hindre at helårsboliger blir brukt til fritidsboliger. I forslaget til ny lov mener departementet at denne muligheten bør beholdes og regelverket styrkes. Kapittel 10 inneholder en gjennomgang av gjeldende regler og forslag til endringer knyttet til nedsatt konsesjonsgrense. Reglene er utformet med det for øye at de skal kunne hindre at helårsboliger blir brukt til fritidsformål. Behovet for nedsatt konsesjonsgrense vurderes lokalt av den enkelte kommune. Reglene innebærer mao. at kommunene selv tar stilling til hvor det er ønskelig å ha konsesjonsregler ut fra rene bosettingsmessige hensyn. Etter departementets syn representerer disse reglene sammenholdt med forslagene til endringer et fleksibelt alternativ til lovbestemt konsesjonsplikt for «små» landbrukseiendommer der verdien som bolig er dominerende. Er andre premisser for boligvalget til stede jf. omtalen ovenfor, er reglene etter departementets vurdering også egnet til å avhjelpe de ulempene for bosettingen som bl.a. er trukket fram i uttalelsene fra Gausdal og Osen.

Hensynet til landbruksinteressene, herunder bruksrasjonalisering

Flere høringsinstanser peker på at forslaget til endring fører til at små landbrukseiendommer tas ut av rasjonaliseringsmarkedet.

Ved omsetning av «små» bruk der bygningene er brukbare, særlig til boligformål, antar departementet at verdien som boplass vil være det sentrale ved omsetningen både for eiendom som ligger i nærheten av tettsteder, og for eiendommer i distriktene. Det er påregnelig at dette også vil gjenspeiles i prisen som kan oppnås for slike eiendommer. Departementet mener derfor at rasjonaliseringsgevinsten som knytter seg til slik eiendom er forholdsvis liten.

Departementet er imidlertid enig i at relativt små bruk med svake bygningsressurser kan være aktuelle rasjonaliseringsobjekter. Departementet antar også at det er en risiko for at slike eiendommer under den nye arealgrensen kan bli mindre aktuelle i markedet for tilleggsjord fordi prisen blir for høy. Dette gjelder trolig særlig i tettstedsnære strøk. De samfunnsmessige følgene av dette må imidlertid vurderes i lys av hvilken betydning eiendommene har som rasjonaliseringsobjekt. Spørsmålet om det bør være konsesjonsplikt ved slike erverv må bygge på en vurdering av om kostnadene ved konsesjonskontrollen står i rimelig forhold til de samfunnmessige fordelene som kan oppnås gjennom slik kontroll.

Heving av arealgrensen fører, som Fylkeslandbruksstyret i Hedmark har påpekt, til at myndighetene ikke lenger kan avslå konsesjon hvor eiendommen er ervervet som tilleggsjord og det er store driftsavstander mellom den ervervede eiendommen og hovedbruket. Etter departementets syn er dette en ulempe. Det er imidlertid grunn til å anta at aktive yrkesutøvere ikke vil kjøpe så ressurssvake eiendommer som det her er snakk om med mindre det gir dem et privatøkonomisk overskudd. Merverdien ved at eiendommen legges til nabobruk kan ikke i alminnelighet antas å ha så stort omfang at konsesjonsplikten bør opprettholdes som i dag.

Fylkeslandbruksstyret i Hedmark har pekt på at en endring av arealgrensene kan få betydning for den langsiktige ressursforvaltning (departementet oppfatter at det er ressursforvaltningen i landbruket som omtales i uttalelsen). Fylkesmannen i Vest-Agder uttrykker usikkerhet ved om det med endrede arealgrenser vil være mulig å avslå søknader om fradeling som er motivert ut fra ønsket om å redusere arealet på eiendommen slik at den ikke lenger vil utløse konsesjonsplikt ved omsetning. Departementet vil bemerke at en endring i arealgrensen ved erverv av bebygd eiendom ikke har noen direkte sammenheng med verken hensynet til jordvern eller delingsforbudet i jordloven. Ved endringen av arealgrensen i 2001 uttalte Landbruksdepartementet (Ot.prp. nr. 33 (2000-2001) s. 50:

«Forventningen om endring i arealgrensen har ført til at enkelte kommuner tillater fradeling, jf. jordloven § 12, av bygninger med tomt opp til 20 dekar. Landbruksdepartementet vil peke på at dette ikke er i samsvar med jordlovens bestemmelse, og at det heller ikke er i tråd med begrunnelsen for de endringene som er foreslått i konsesjonslovens § 5 første ledd nr. 2.»

De samme forholdene er aktuelle ved det forslaget til heving av arealgrensen som fremmes nå. Det er de lokale myndighetenes ansvar å sørge for at dette følges opp i praksis slik at endringen verken får betydning for jordvernet eller for delingspraksis etter jordloven.

Hensynet til naturvern og friluftsinteresser

Direktoratet for naturforvaltning og Friluftsrådenes Landsforbund har påpekt at en heving av arealgrensen vil redusere mulighetene for å sikre allmennheten tilgang til friarealer, særlig i strandsonen på Østlandet og Sørlandet. Departementet har ikke mottatt andre innspill knyttet til naturvern eller friluftsinteresser. Direktoratet fremmet de samme synspunktene i tilknytning til endringen i arealgrense og opphevelse av forkjøpsrett ved lovendringen i 2001. I Ot.prp. nr. 33 (2000-2001) framgår det:

«Lov av 28. juni 1957 nr. 16 (friluftsloven) gir, innenfor visse rammer, almenheten rett til ferdsel, bading, telting m.v. på privateid grunn. Bruk av statens forkjøpsrett for å sikre arealer for friluftsliv forutsetter et behov for arealet som går ut over dette. Departementet vil peke på at det kan foreligge slike behov, for eksempel der almenhetens bruk har et slikt omfang eller er av en slik karakter at det er påregnelig at det oppstår konflikter med den private grunneieren. Redegjørelsen for praksis viser imidlertid at dette behovet i liten grad har ført til at forkjøpsretten har blitt nyttet til slike formål. Forkjøpsretten ble brukt til natur- og friluftsformål i 17 tilfeller i perioden fra 1994-1999. Departementet har ikke grunn til å anta at bruken av forkjøpsrett til friluftsformål ville øke nevneverdig dersom forkjøpsretten i fremtiden beholdes for slike formål.»

Landbruksdepartementet mener at behovet for regler om konsesjonsbehandling avhenger av om det offentlige har adgang til å oppnå tilnærmet det samme som oppnås gjennom konsesjonsvilkår ved bruk av andre virkemidler.

Plan- og bygningsloven § 25 nr. 4 og 6 gir hjemmel for at kommunen kan regulere arealet til friluftsformål dersom allmennheten har behov for dette. Kommunen kan deretter ekspropriere arealet eller eiendommen, jf. samme lov § 35. Ordningen innebærer at reglene i plan- og bygningsloven gir det offentlige mulighet for å tilegne seg de arealer det her er snakk om uten at en tar i bruk reglene i konsesjonsloven.

Etter Landbruksdepartementets syn er gevinstene ved å sette vilkår, eventuelt avslå konsesjon på eiendommer med totalareal mellom 20 og 100 dekar hvor ikke mer enn 20 dekar kan være fulldyrket, ikke av et slikt omfang at konsesjonsplikten bør opprettholdes. I denne sammenhengen legger en vekt på at gjeldende lovgivning inneholder andre virkemidler som kan sikre de interessene det her er snakk om. En vil dessuten peke på at forslaget til endring vil føre til en betydelig regelforenkling i konsesjonsloven.

6.5.3.2 Tilleggsvilkår og andre forhold knyttet til forslaget om heving av arealgrense

Kontroll med konsesjonsfriheten

Enkelte høringsinstanser har påpekt at den nye arealgrensen i forhold til fulldyrka jord vil kunne føre til kontrollproblemer.

Departementet er oppmerksom på at en arealgrense koblet til fulldyrka mark kan føre til at enkelte grunneiere vanhevder jorda slik at det ikke oppstår konsesjonsplikt. Det vises til uttalelsen fra Løten kommune hvor dette påpekes. Departementet vil imidlertid peke på at kommunen har et ansvar for å følge opp og pålegge tiltak som kan hindre vanhevd, jf. jordloven § 8. Sett på denne bakgrunn mener departementet at de reelle mulighetene for slik «omgåelse» av konsesjonsplikten vil få et begrenset omfang.

En arealgrense koblet til fulldyrka mark kan også føre til økt arbeidsomfang for kommunen, jf. uttalelsen fra Rakkestad kommune om at kommunene må ta stilling til hva som er fulldyrka mark selv om grensene for dette arealet ofte kan være noe flytende. Landbruksdepartementet antar imidlertid at det i langt de fleste tilfellene vil være enkelt å ta stilling til hvor stort areal som er fulldyrka mark. I unntakstilfellene må kommunene imidlertid være forberedt på å foreta befaringer for å avklare spørsmålet på en tilstrekkelig god måte.

Betingelsen om at jordbruksarealet skal holdes i hevd

Ved endringen av gjeldende konsl. § 5 første ledd nr. 2 i 2001 ble konsesjonsfriheten ved erverv av eiendom med jordbruksareal betinget av at jordbruksarealet skulle holdes i hevd. I loven er det vist til jordloven § 8. Etter departementets vurderinger har en slik henvisning viktig symbolverdi som likevel ikke er nødvendig. Plikten til å holde jorda i hevd følger i alle tilfelle av jordloven. Regelen innebærer i realiteten at vanhevd av eiendommer med små jordbruksarealer (de som faller inn under unntaket i konsesjonsloven), kan sanksjoneres mer effektivt enn vanhevd av større landbrukseiendommer. Dette resultatet framstår etter departementets syn som lite skjønnsomt. Høringsinstansene har i liten grad kommentert spørsmålet, og departementet foreslår på den bakgrunn at denne forutsetningen for konsesjonsfrihet faller bort i den nye loven. Dette innebærer at spørsmålet om vanhevd bare vil bli regulert gjennom jordlovens regler.

Forholdet til plan

Enkelte høringsinstanser har kommentert spørsmålet om det bør stilles som betingelse for konsesjonsfriheten at eiendommen ikke skal nyttes i strid med plan etter plan- og bygningsloven. Denne betingelsen for konsesjonsfrihet ble innført for erverv av bebygd eiendom ved lovendring i 2001 forutsatt at eiendommen er regulert i reguleringsplan eller lagt ut til landbruks-, natur- eller friluftsområde i kommuneplanens arealdel. I høringsnotatet spurte departementet om betingelsen også bør knyttes til byggeområde i kommuneplanens arealdel. Hovedtyngden av de kommunene som besvarte spørsmålet tilrådde en slik utvidelse.

En endring i samsvar med dette kan innebære en tydeligere styring av byggeformålet som området er avsatt til slik Sør-Odal kommune anfører. Etter departementets syn er imidlertid den viktigste begrunnelsen for forslaget at utvidelse av konsesjonsfriheten innebærer en regelforenkling som fører til færre konsesjonssaker innen et område, der en er i tvil om den samfunnsmessige gevinsten ved å opprettholde konsesjonsplikt står i rimelig forhold til arbeidet med sakene. Departementet ser det videre som gunstig at bestemmelsene om konsesjonsfrihet ved erverv av ubebygde arealer og bebygde arealer langt på vei kan ligne på hverandre.

Departementet er oppmerksom på at koblingen til plan innebærer at både reglene i konsesjonsloven og reglene i plan- og bygningsloven er av betydning for hvorvidt ervervet er konsesjonspliktig. Departementet kan imidlertid ikke se at dette er egnet til å skape nevneverdige problemer. Ved erverv av en mindre landbrukseiendom (under ny arealgrense) i et LNF-område (dette er det eksempelet Statens Landbruksforvaltning tar opp), oppstår det konsesjonsplikt dersom eiendommen ikke lovlig er tatt til bruk til fritidsformål før planen ble vedtatt i de tilfeller der erververen skal bruke eiendommen til fritidsformål. Er eiendommen tatt i bruk til fritidsformål før planen ble vedtatt, eller dersom det er gitt dispensasjon etter plan- og bygningsloven § 7, oppstår det ikke konsesjonsplikt.

Forholdet til lovbestemt boplikt

Som nevnt har en rekke høringsinstanser påpekt at dersom arealgrensen heves, må det foretas en samordning mellom ny arealgrense og lovbestemt boplikt. Dette spørsmålet er tatt opp i kapittel 7.

6.5.4 Innspill fra Stortinget. Dok. 8:7 (2002-2003)

Forslaget fra stortingsrepresentantene Hedstrøm og Solholm om å unnta erverv av rene skogeiendommer fra konsesjonsplikten har ikke vært drøftet i høringsrunden, og det er heller ikke reist av høringsinstansene. Noen høringsinstanser, bl.a. NORSKOG, mener imidlertid at priskontrollen og boplikten bør oppheves.

Det meste av skogen i Norge ligger til landbrukseiendommer som består av både jordbruksareal og skog. Ved erverv av landbrukseiendom bestående av både jord- og skog, og over en viss størrelse, er det etter departementets vurdering fortsatt behov for en kontroll med prisen. Uten priskontroll og boplikt på slik eiendom er det en reell fare for en prisutvikling på landbrukseiendom - særlig i nærheten av større byer - som gjør at bare et fåtall har mulighet til å kjøpe slik eiendom. Departementet oppfatter at det heller ikke er intensjonen ved forslaget å oppheve priskontrollen ved erverv av landbrukseiendom rent generelt.

Etter departementets vurdering vil det imidlertid også være uheldig dersom en skal operere med to ulike forvaltningsregimer for erverv av skog, dvs. at rene skogeiendommer erverves uten konsesjon (og uten boplikt eller priskontroll), mens det oppstår konsesjonsplikt ved erverv av skog som ligger til en eiendom med jordbruksareal.

Departementet mener imidlertid at de målene som er beskrevet i forslaget kan oppnås gjennom andre løsninger. Regjeringen har foretatt en omlegging av virkemidlene i skogpolitikken. Omleggingen medfører bl.a. at skogeierne i større grad får ansvar for å opprettholde de langsiktige avvirkningsmulighetene i skogen. Skogeierne bør tilsvarende gis større handlefrihet ved avgjørelsen av til hvilken pris han eller hun skal kjøpe skog for. Departementet utarbeidet på bakgrunn av disse forholdene i desember 2002 et supplerende rundskriv om prisfastsettelse for skog der kapitaliseringsrentefoten er satt til 4 %. Rundskrivet gir også muligheter for at eventuelle rasjonaliseringseffekter ved kjøp av tilleggsskog skal kunne regnes med ved vurderingen av prisen i konsesjonssammenheng.

Gjennom justeringene som er beskrevet ovenfor er det ikke etablert konsesjonsfrihet ved erverv av rene skogeiendommer, men intensjonene i Dok. 8 nr. 8:7 (2002-2003) om en større handlefrihet er langt på vei imøtekommet.