9 Verdsettelse av fast eiendom

9.1 Innledning

Kvalitativt gode verdsettelser er en forutsetning for at eiendomsskatten skal kunne gi tilsiktede effekter. Det er også viktig at verdsettelsessystemet er rasjonelt oppbygget og ikke legger beslag på unødvendig store ressurser. Erfaring viser at disse forutsetningene ikke er oppfylt i dag. I dette kapitlet gjennomgår utvalget ulike sider ved verdsettelsen av fast eiendom etter gjeldende rett og fremmer visse forslag vedrørende verdsettelsesreglene. Fordi utvalget foreslår at eiendomsskatteverdiene skal samordnes med de verdiene som legges til grunn ved formuesbeskatningen, og fordi utvalget ikke har mandat til å forslå endringer i reglene om formuesskatten, er det imidlertid visse begrensninger med hensyn til hvor langt utvalget kan gå i sine diskusjoner og forslag på dette punkt.

Det følger av utvalgets mandat at verdsettelsesproblematikken skal drøftes i lys av reformene i kraftverksbeskatningen og arbeidet med nytt takseringssystem for bolig- og fritidseiendommer. Ved endringslov av 28. juni 1996 nr 41 er det vedtatt nye regler om taksering av kraftverk for eiendomsskatteformål. I St meld nr 45 (1995-96) er det fremmet forslag til nytt system for taksering av bolig- og fritidseiendommer. Utvalget drøfter derfor ikke de konkrete verdsettelsesreglene for kraftverk og bolig- og fritidseiendommer. Det vises til nærmere omtale i avsnitt 9.5.

I avsnitt 9.2 gir utvalget en oversikt over verdsettelser av fast eiendom etter gjeldende rett, herunder en kort oversikt over verdsettelsesnivået. I avsnitt 9.3 omtales de nye reglene om verdsettelse av kraftverk for eiendomsskatteformål. I avsnitt 9.4 omtales forslaget i St meld nr 45 (1995-96) til nytt takseringssystem for bolig- og fritidseiendommer. Avsnitt 9.5 inneholder utvalgets vurderinger og forslag.

9.2 Verdsettelse etter gjeldende rett

9.2.1 Bestemmelser om verdsettelse for eiendomsskatteformål

Etter eiendomsskatteloven § 8 skal eiendomsskatten reknast ut etter verdet (taksten) som eigedomen vert sett i ved likninga året før skatteåret. I dette ligger at det skal finne sted en felles verdsettelse for formuesskatt og eiendomsskatt. Eiendomsskatteloven § 8 har hittil ikke vært satt i kraft, men kan nå forventes iverksatt for kraftanlegg, jf Ot prp nr 23 (1995-96). Det er forutsatt at bestemmelsen skal iverksettes også for andre eiendommer enn kraftanlegg når et nytt takseringssystem for bolig- og fritidseiendommer er etablert. Etter eiendomsskatteloven § 33 annet ledd annet punktum skal verdsettelse for eiendomsskatteformål inntil videre skje etter bestemmelsene i byskatteloven §§ 4 og 5. Verdsettelse for formuesskatteformål skjer med utgangspunkt i bestemmelsene i skatteloven §§ 36 og 37, se avsnitt 9.2.2 nedenfor.

Vi står følgelig overfor et tosporet system inntil eiendomsskatteloven § 8 settes i kraft ved at det skal foretas separate verdsettelser for henholdsvis eiendomsskatt og formuesskatt.

Bakgrunnen for at § 8 ikke er satt i kraft fremgår av Ot prp nr 44 (1974-75). I proposisjonen vises det til at sterke grunner taler for et felles takstgrunnlag, men at det er betenkelig å benytte foreliggende ligningstakster som grunnlag for utskriving av eiendomsskatt. I proposisjonen heter det:

«Sidan det knapt bør verta tale om å ha eit dobbelt takstapparat, tykkjest det vera mest tenleg å byggja på det som alle herreda lyt ha, nemleg takstar for likninga. Desse takstane har dessutan oftast langt større økonomisk interesse for den einskilde skattytaren enn eigedomsskattetakstane.

...

 

Vert eigedomsskatten likna ut på grunnlag av likningstakstane, skulle det kunna vera råd å administrera eigedomsskatten med mindre kostnader for kommunane idet kommunane sparer takstutgifter. Staten har til nå brukt kommunale takstar i samband med utlikninga av formuesskatten. Heretter vert det omvendt.

...

 

Av di likningstakstane skifter mellom og i dei einskile kommunanene, er departementet i samråd med skattedirektøren kome til at dei takseringsreglane som er fastsette frå før bør halda fram å gjelda til likningstakstaene er samordna slik at dei høver betre som grunnlag for eigedomsskatten. Dessutan kan likningsstellet i mellomtida verta betre budd til å løysa dei administrative oppgåvene som omlegginga kjem til å føra med seg.»

Det er nå fremmet forslag til nytt takseringssystem for bolig- og fritidseiendommer, jf avsnitt 9.4.

De någjeldende verdsettelsesbestemmelsene i eiendomsskatten, byskatteloven §§ 4 og 5, gir anvisning på tidspunktet for verdsettelsen, fremgangsmåten ved verdsettelsen og normen for verdsettelsen.

Når det gjelder tidspunktet for verdsettelsen, bestemmer byskatteloven § 4 første ledd at alminnelig taksering foregår hvert 10de år, medmindre bystyret under særegne forhold beslutter, at ny taksering tidligere skal finne sted.

Takseringen av eiendommene skal så langt det er praktisk mulig foregå til samme tid i hele kommunen. Høyesterett har i en dom inntatt i Rt 1991 side 416 uttalt at en ordning med sonevis taksering til forskjellige tidspunkter ikke er hjemlet i lovgivningen om eiendomsskatt.

Det er som utgangspunkt ikke anledning til å justere takstene i perioden mellom de alminnelige takseringer. Etter byskatteloven § 4 tredje og fjerde ledd kan imidlertid takstverdien for enkelteiendommer korrigeres eller fastsettes på ny i takseringsperioden som følge av endringer på eiendommen mv.

Etter eiendomsskatteloven § 33 tredje ledd kan kommunestyret vedta at siste alminnelige taksering i kommunen skal gjelde inntil loven § 8 blir satt i kraft. Lov av 17. desember 1982 nr 82 hjemler adgang for kommunen til etter utløpet av tiårsperioden årlig å øke eiendomsskattetakstene med inntil 10 prosent av det opprinnelige skattegrunnlaget. Dette skjer som en ren kontorforretning.

Fremgangsmåten ved taksering er regulert i byskatteloven § 4. Etter § 4 første ledd tredje punktum skjer verdsettelsene på kommunens bekostning ved hjelp av særskilte takstmenn. Såvel den enkelte eiendomsskattyter som formannskapet kan forlange overtakst ved det dobbelte antall takstmenn. Etter samtykke av Finansdepartementet kan bystyret i stedet for takstmenn oppnevne en sakkyndig nemnd som fastsetter eiendomsskattetaksten etter forslag fra ansatte besiktigelsesmenn, jf § 4 annet ledd. Samtykke vil i alminnelighet bli gitt uavhengig av kommunens størrelse mv. Klager fra skattyter over nemndas takster avgjøres av en sakkyndig ankenemnd etter forutgående besiktigelse.

Finansdepartementet har utarbeidet et utkast til skattetakstvedtekter som kommunene kan velge å benytte ved fastsettelsen av eiendomsskattetakstene. I vedtektene gis en kortfattet oversikt over blant annet fremgangsmåten ved taksering. For øvrig er det ikke utarbeidet sentrale retningslinjer for eiendomsskattetaksering etter bestemmelsene i byskatteloven.

Når det gjelder verdsettelsesnormen, bestemmer byskatteloven § 5 første ledd at eiendommens verdi skal settes til det beløp som eiendommen efter sin beskaffenhet, anvendelighet og beliggenhet antages at kunne avhændes for under sedvanlige omsætningsforhold ved frit salg. Det vil si faktisk omsetningsverdi på verdsettelsestidspunktet. Hvor en omtaksering i kommunen pågår i lengre tid oppstår spørsmålet om det skal korrigeres for prisendringer i omtakseringsperioden. Utvalget er kjent med at enkelte kommuner fastsetter taksten for alle eiendommene ut i fra prisnivået da takseringen begynte. Alminnelige prinsipper om likebehandling tilsier at et slikt prinsipp bør følges.

Det er langvarig praksis for at kommunene kan sette takstene til en viss andel av antatt omsetningsverdi gjennom bruk av en reduksjonsfaktor eller lignende. Finansdepartementet har i brev uttalt at departementet ikke har noen innvendinger mot en slik praksis. Denne reduksjonsfaktoren må anses som en del av takstgrunnlaget, og kan derfor ikke justeres i takseringsperioden.

Det er en sikker tolkning av bestemmelsen at det er eiendommens objektive omsetningsverdi man skal frem til, og ikke den verdi som eiendommen har for den aktuelle eier. På dette punkt skiller verdsettelse for eiendomsskatt seg fra verdsettelse for formuesskatt, noe som reflekterer at eiendomsskatten er en objektskatt, mens formuesskatten er en subjektskatt som skal avpasses skattesubjektets nærmere forhold. At man skal frem til en objektiv omsetningsverdi, innebærer at det skal ses bort fra særlige omstendigheter som har betydning for den verdi som eiendommen har for den aktuelle eier. Prinsippet gjelder generelt, men spørsmålet har særlig kommet på spissen ved verdsettelse av kraftverk. Det har vært sikker rett at det ikke skal tas hensyn til avtaler om kraftleveranser til lav pris eller til hjemfallsrett. Høyesterett har i en dom inntatt i Rt 1994 side 333 uttalt at plikten til å levere konsesjonskraft ikke er noen begrensende faktor ved den faktiske utnyttelsen av eiendommen. Retten konkluderte deretter med at byskatteloven § 5 må forstås slik at det er de faktiske verdier som er gjenstand for eiendomsskatt, og at plikten til å levere konsesjonskraft og kraft til selvkost ifølge avtale dermed ikke skulle tas i betraktning ved fastsettelse av eiendomsskattetaksten. Dette fordi eiendommens objektive verdi ikke er redusert. I en dom av 20. oktober 1995 ( Hemnesdommen) kom imidlertid Høyesterett til at prisen for kraftforetakets industrikraftleveranser likevel skulle legges til grunn i samme utstrekning som den andel industrikraften utgjør av det totale kraftforbruk her i landet. Begrunnelsen for dette standpunktet er at omkring en tredjedel av kraftproduksjonen i Norge går til kraftkrevende industri og treforedling, og at det bør tas hensyn til dette ved takseringen av det enkelte kraftverk.

Det følger av rettspraksis at verdsettelsen skal fastsettes med utgangspunkt i eiendommens substansverdi. Substansverdien utgjør investeringskostnadene korrigert for slit og elde og generelle verdiendringer mv. Etter rettspraksis kan rentabilitetsberegninger (lønnsomhetsberegninger) benyttes som hjelpemiddel for å fastsette eiendommens objektive verdi, jf Rt 1987 side 129 (A/S Tyssefaldene). For eiendomsskattetaksering av kraftverk har Høyesterett uttalt at en rentabilitetsberegning må være utgangspunktet, jf Rt 1991 side 98 (Elkem):

«...i en del tilfelle kan en rentabilitetsberegning gi et riktigere uttrykk for en objektivisert salgsverdi. Ikke minst vil dette gjelde for kraftverk hvor anleggsomkostningene mv ofte vil gi et mangelfullt grunnlag for overslag over salgsverdien... Jeg kan ikke se at det forhold at Siso Kraftverk leverer kraft til en annen av Elkems bedrifter, kan fravike det som må være utgangspunktet ved eiendomstaksering av kraftverk, nemlig en rentabilitetsberegning.»

De nye verdsettelsesreglene for kraftverk er basert på rentabilitetsberegninger. De nye bestemmelsene bygger delvis på andre løsninger enn tidligere praksis for verdsettelse av kraftverk, jf nærmere omtale i avsnitt 9.3.

9.2.2 Bestemmelser om verdsettelse for ligningsformål

Ved iverksettelse av eiendomsskatteloven § 8 vil bestemmelsene om taksering av fast eiendom for ligningsformål (formues- og inntektsskatteformål) også definere takstgrunnlaget for eiendomsskatt.

Som hovedregel skal alle formuesobjekter ved ligningen verdsettes til omsetningsverdi pr 1. januar i ligningsåret, også fast eiendom. Det gjelder imidlertid unntak fra dette utgangspunktet. Etter skatteloven § 37 bokstav a annet ledd kan boligeiendommer, herunder fritidsboliger, verdsettes lavere enn omsetningsverdi. Bestemmelsen kom til ved lovendring av 6. juni 1975. I praksis har ligningsverdiene på bolig- og fritidseiendommer i lang tid ligget betydelig under omsetningsverdien. Det er på det rene at det foreligger store variasjoner i takstnivået for bolig- og fritidseiendommer, ikke bare mellom ulike kommuner, men også innenfor den enkelte kommune. Også annen fast eiendom (utenom kraftverk) er trolig verdsatt lavere enn omsetningsverdi.

Skatteloven § 37 bokstav b oppstiller en særregel om verdsettelse av skogbrukseiendommer. Etter denne bestemmelsen skal en stipulert årlig avkastning være grunnlag for verdsettelse av skogbrukseiendommer. Det vil si at slike eiendommer skal verdsettes under forutsetning av rasjonell fortsatt drift. Verdsettelsen er basert på kapitalverdien av utnyttbar årlig tilvekst.

Med hjemmel i ligningsloven § 7-1 fastsetter Skattedirektoratet årlige takseringsregler. Takseringsreglene punkt 1.1 til 1.3 regulerer formuesverdsettelsen av faste eiendommer. Disse reglene gir ikke retningslinjer for hvordan verdsettelsen av ulike faste eiendommer skal utføres, men gir anvisning på bruk av sjablonmessige justeringer i fastsatte takster for grupper av eiendommer.

Ved taksering for formues- og inntektsskatteformål skal det tas hensyn til bånd som hviler på eierrådigheten. Dette prinsippet gjelder generelt, men har særlig hatt betydning for kraftverk. Høyesterett uttaler i en dom inntatt i Rt 1992 side 1263 (Trondheim Elektrisitetsverk) at fast og langvarig ligningspraksis tilsier at det ved ansettelse av formuesverdien – salgsverdien – for Nea kraftverk etter skatteloven § 37 bokstav a, jf § 36 første ledd, skal tas hensyn til en tidsubegrenset forpliktelse til å levere 50 prosent av produksjonen til selvkost. Ved taksering av fast eiendom til eiendomsskatteformål har en derimot ikke tatt hensyn til bånd som hviler på eierrådigheten, se blant annet omtalen av Rt 1994 side 333 i avsnitt 9.2.1. Det er nå vedtatt nye regler om taksering av kraftverk for eiendomsskatteformål som bryter med denne praksis for eiendomsskattetaksering, se avsnitt 9.3.

Bruksrettigheter og andre heftelser som hviler på eiendommen reiser særlige spørsmål ved taksering for formues- og inntektsskatteformål. Etter skatteloven § 39 første ledd bokstav b er utgangspunktet at eieren av en eiendom ikke innrømmes fradrag for tidsbegrensede bruksrettigheter til eiendommen. Til gjengjeld blir rettighetshaveren ikke skattlagt for formuesverdien av rettighetene, jf skatteloven § 38 bokstav b. Dette prinsippet antas også å gjelde i forhold til andre tidsbegrensede rettigheter i fast eiendom, som for eksempel en panterett, forkjøpsrett eller løsningsrett. Motsetningsvis skal ikke tidsbegrensede rettigheter i fast eiendom medføre en reduksjon av eiendommens formuesskatteverdi. I alminnelighet vil rettigheter med varighet på 99 år eller mindre i denne sammenheng anses som tidsbegrensede, mens rettigheter med varighet på 100 år eller mer anses som tidsubegrensede.

Verdsettelse av fast eiendom for formues- og inntektsskatteformål skjer i praksis ofte på nokså sjablonmessig basis. For bolig- og fritidseiendommer har ligningsverdiene i praksis vært ansatt skjønnsmessig av ligningsmyndighetene på grunnlag av anslått produksjonskostnad, tidligere også på grunnlag av kjøpesum redusert med en viss faktor eller eiendomsskattetakster. Takst ved befaring kan ikke kreves av skattyter. Skattedirektoratets Lignings-ABC har i en årrekke gitt anvisning på at det i mange tilfeller vil passe å sette ligningstaksten til 20 til 30 prosent av antatt kostpris for bygning og grunn, og at samme norm kan benyttes for tilbygg. Takstene ajourføres gjennom generelle sjablonmessige tillegg i takstverdien i enkelte perioder, jf omtalen av Skattedirektoratets takseringsregler foran. I perioden 1983 til 1991 ble ligningsverdien på bolig- og fritidseiendommer årlig oppjustert med 10 prosent. Ligningsverdiene var uendrede i 1992 til 1994, men økte igjen med 10 prosent fra 1994 til 1995.

For forretningsbygg, industrieiendommer og tomter fastsettes ligningsverdien på grunnlag av avholdte skattetakster eller på mer sjablonmessig grunnlag. Også for slike eiendommer skjer ajourhold ved standardiserte tillegg i henhold til Skattedirektoratets takseringsregler. Fra og med inntektsåret 1983 til og med inntektsåret 1989 ble formuesverdiene økt med 10 prosent hvert år. For eiendommer som hadde særskilt lav formuesverdi kunne økningen settes til 15 prosent (1983-85) og 20 prosent (1986-87).

9.2.3 Kort om det faktiske takstnivået

Utvalget har gjennomført en spørreundersøkelse for å belyse ulike forhold ved kommunenes bruk av eiendomsskatt. En fullstendig sammenfatning av resultatene fra spørreundersøkelsen er gitt i vedlegg 2.

Ved undersøkelsen ble spørreskjemaer sendt til samtlige kommuner i landet. Utvalget mottok svar fra 382 kommuner. Av disse var det 162 kommuner som skrev ut eiendomsskatt i 1994 og/eller i 1995 og som svarte på hele eller deler av spørreskjemaet.

På grunnlag av innkomne svar er det utarbeidet tabeller som illustrerer forholdet mellom eiendomsskattetakst og antatt faktisk omsetningsverdi, jf henholdsvis tabell 4 for boligeiendommer og tabell 5 for næringseiendommer i vedlegg 2. I tallene for næringseiendommer er verk (også kraftverk), bruk og grunneiendom inkludert.

Resultatene fra spørreundersøkelsen indikerer at eiendomsskattetakstene for boliger i hovedtyngden av de aktuelle kommunene utgjør 40 prosent eller mindre av markedsverdiene. Resultatene indikerer at også eiendomsskattetakstene for næringseiendommer i de fleste av kommunene ligger godt under markedsverdiene. Det synes også å foreligge betydelige variasjoner i takstnivået i ulike kommuner. For nærmere detaljer vises til vedlegg 2.

Etter det utvalget erfarer har eiendomsskattetakstene for kraftverk ligget forholdsvis nær opp til faktisk markedsverdi. Det er nå vedtatt nye regler for eiendomsskattetaksering av kraftverk, jf avsnitt 9.3.

Når det gjelder nivået på ligningsverdiene for boliger viser utvalget til omtalen av dette i avsnitt 5.3.4.1. På grunnlag av resultatene fra boligtakseringsprosjektets prøvetaksering i 1991 og Statistisk sentralbyrås levekårsundersøkelse for 1995 kan det være grunnlag for å anta at ligningsverdiene for boliger i gjennomsnitt utgjør om lag 20 prosent av faktisk omsetningsverdi. Det kan imidlertid være betydelige variasjoner i takstnivået mellom ulike kommuner og også innenfor de enkelte kommunene.

Utvalget har ikke grunnlag for å antyde nærmere nivået på ligningsverdiene for andre faste eiendommer, men antar at disse gjennomgående ligger betydelig under faktisk markedsverdi.

9.3 Særlig om nye regler for verdsettelse av kraftverk

Ved endringslov av 28. juni 1996 nr 41 ble det vedtatt nye regler om skattlegging av kraftverk, herunder nye regler om taksering av kraftverk ved utskriving av eiendomsskatt. Lovvedtaket innebærer at offentlig eide kraftverk fritas for formuesskatt på linje med privateide kraftverk og at kraftverk ikke lenger skal prosentlignes. Verdsettelsen av offentlig eide kraftverk vil derfor først og fremst få betydning ved utskriving av eiendomsskatt (men verdien vil også ha betydning for verdsettelse av aksjer i ikke børsnoterte aksjeselskaper for så vidt gjelder aksjer som eies av andre enn offentlige institusjoner).

Skatteloven § 37 tredje til femte ledd oppstiller etter lovvedtaket detaljerte bestemmelser om taksering av formue i kraftverk. Gjennom en begrenset ikrafttredelse av eiendomsskatteloven § 8 gis det nye takstgrunnlaget anvendelse for eiendomsskatten. De nye reglene erstatter retningslinjer for taksering av kraftverk som er gitt ved Riksskattestyrets rundskriv nr 400/avd I av 21. juni 1965. Ut over dette rundskrivet har det hittil ikke foreligget sentrale retningslinjer for taksering av kraftverk for eiendomsskatteformål. Det har medført at takseringsreglene har blitt utviklet gjennom rettspraksis, og at det har vært særlig mange rettssaker om utskriving av eiendomsskatt på kraftverk.

I samsvar med tidligere takseringspraksis og skatterettslige hovedprinsipper skal grunnlaget for eiendomsskatten fortsatt være kraftverkets markedsverdi. Etter tidligere praksis har taksering av kraftverk for eiendomsskatteformål tatt sikte på å fastsette den objektive verdien av kraftverket. Det innebærer at det ikke skal tas hensyn til hvordan den enkelte eier har valgt å disponere for eksempel den produserte kraften. De nye reglene er et brudd med denne praksis ved at verdsettelsen tar hensyn til plikt til å levere konsesjonskraft, langsiktige kontrakter og om kraft som produseres og forbrukes i eget foretak.

Ved fastsettelse av markedsverdien skal det ikke tas hensyn til eventuelt hjemfall 1 . Dette er i samsvar med tidligere praksis for taksering av kraftverk.

Markedsverdien vil dels reflektere verdien av naturressursen og dels verdien av de investeringene som er foretatt i anleggene. Siden omsetningen av kraftverk er svært liten, er det i praksis vanskelig å finne markedsverdien ved å sammenligne prisen på et tilsvarende, nylig omsatt kraftverk. En må derfor ta utgangspunkt i en beregnetmarkedsverdi (takst) for det enkelte verk.

Markedsverdien beregnes på grunnlag av nåverdien av forventede fremtidige netto inntjeningsmuligheter (rentabilitetsberegninger). Det vil si nåverdien av normerte kraftsalgsinntekter fratrukket driftsutgifter, eiendomsskatt, grunnrenteskatt og naturressursskatt og kostnader til fremtidig utskifting av driftsmidler. Ved denne beregningen legges det til grunn at vannfallet har uendelig levetid. Ved beregning av nåverdi av fremtidige inntekter og utgifter benyttes en rentesats (diskonteringsrente) som skal gjenspeile avkastningen eieren ville ha fått ved alternative kapitalplasseringer. Renten fastsettes som en realrente før skatt.

Normerte salgsinntekter fastsettes med utgangspunkt i et gjennomsnitt over de siste fem år av historisk observerte salgsinntekter (historiske spotmarkedspriser multiplisert med korresponderende kraftproduksjon). Det gjelder imidlertid viktige unntak fra dette utgangspunktet. For konsesjonskraft legges oppnådde priser til grunn. For langsiktige kraftleveranser som går ut over syv år og hvor kontrakten ble inngått før 1. januar 1996 skjer verdsettelsen etter den faktiske kontraktsprisen. Og kraft som produseres og forbrukes i eget foretak verdsettes til prisen på kraft levert i henhold til Statskrafts 1976-kontrakter.

Driftsutgifter mv som trekkes fra i nåverdiberegningen tilsvarer de som kan trekkes fra ved beregning av takseringsårets alminnelige inntekt. I tillegg skal pliktig skatt på grunnrenteinntekt og naturressursskatt for verket trekkes fra.

Nåverdien av kostnader til fremtidig utskifting av driftsmidler trekkes fra. Nåverdien av fremtidige utskiftningskostnader vil blant annet avhenge av hvor lang tid det er igjen til utskifting av det enkelte driftsmiddel. Jo kortere tid det er igjen til utskifting, desto høyere er nåverdien av utskiftingskostnadene og tilsvarende lavere blir formuesverdien. Særskilt taksering skal finne sted hvert tiende år, og ved denne takseringen fastsetter en omfanget av og gjenstående levetid for driftsmidlene i det enkelte kraftverket. Den fremtidige gjenanskaffelseskostnaden vil i mange tilfeller være vanskelig å anslå. Reglene bygger derfor på at gjenanskaffelseskostnaden settes lik historisk anskaffelseskostnad for det nåværende driftsmidlet oppjustert til kroneverdien i takseringsåret.

Nåverdien av kostnader til fremtidig utskifting av driftsmidler skal som utgangspunkt beregnes hvert tiende år. Skattyter eller skattekreditor kan imidlertid kreve omtaksering av utskiftingskostnadene i mellomliggende år.

De vedtatte takseringsreglene er i stor grad sammenfallende med departementets forslag i Ot prp nr 23 (1995-96). Bestemmelsene om fastsettelse av normerte salgsinntekter til annet enn historiske spotmarkedspriser ble imidlertid føyet til ved Stortingets behandling. 2

9.4 Forslag i st meld nr 45 (1995-96) til nytt takseringssystem for bolig- og fritidseiendommer

I St meld nr 45 (1995-96) Boligtaksering og prinsipper for boligbeskatning er det lagt frem forslag til nytt takseringssystem for bolig- og fritidseiendommer. Det nye takseringssystemet skal utgjøre et felles grunnlag for inntekts- og formuesligning og for utskriving av eiendomsskatt. Forslaget til takseringsløsning omfatter alle bolig- og fritidseiendommer, herunder leiegårder og kombinerte bolig- og forretningseiendommer som ikke er avskrivbare.

Etter forslaget skal samlet takstverdi for bolig- og fritidseiendommer fastsettes til summen av produksjonsverdien for bygningen med fradrag for slit, elde og utidsmessighet (aldersfradrag) og omsetningsverdien for tomten. I meldingen heter det at det i prinsippet skal fastsettes takster tilsvarende eiendommenes omsetningsverdi, men at det av praktiske årsaker er nødvendig å gjøre visse modifikasjoner i dette utgangspunktet. Praktiske hensyn tilsier at verdsettelsen av bygning tar utgangspunkt i oppførelseskostnader (produksjonsverdi). En viktig årsak til dette er at bare en mindre del av boligmassen omsettes årlig, og at omsetningsverdien i liten grad er observerbar i den samlede eiendomsmassen. I meldingen heter det at den foreslåtte takseringsløsningen er en praktisk gjennomførbar tilnærming til målsettingen om faktisk omsetningsverdi som takseringsgrunnlag, og at løsningen ivaretar behovet for rettferdige takseringer på en tilfredsstillende måte.

Takseringsløsningen er i hovedsak basert på automatisk beregning av takstene på grunnlag av registrerte data. Hovedelementene i takseringsløsningen er:

• Taksering av bygning tar utgangspunkt i en kvadratmetersats for boligareal. Kvadratmetersatsen varierer etter bygningstype (frittliggende eneboliger, øvrige bygninger med inntil fire boenheter og bygninger med fem eller flere boenheter) og etter distrikt.

• Det gis fradrag i kvadratmetersatsen for bygning for standardmangler (manglende bad, WC, strøm eller vann). Fradraget settes vesentlig høyere enn det installasjonskostnadene tilsier, fordi slike mangler indikerer generell lav standard.

• Aldersfradrag gis i bygningsverdien med 1 prosent pr år, maksimalt 40 prosent.

• Taksering av tomt for bygninger med inntil fire boenheter baseres på arealgrupper (normalt fem størrelseskategorier) og prissoner (om lag 10). For bygninger med fem eller flere boenheter beregnes tomteverdien med en sats pr kvadratmeter boligareal i bygningen.

• Individuell korreksjon av den samlede taksten< (bygning og tomt) kan foretas dersom avviket mellom beregnet verdi for hele eiendommen og faktisk takstverdi er minst 30 prosent. Individuelt tillegg i den beregnede takstverdien kan gis dersom tomten har en særlig gunstig beliggenhet i forhold til andre tomter i prissonen. Individuelt fradrag kan gis dersom tomten har en særlig ugunstig beliggenhet i forhold til andre tomter i prissonen, eller bygningen har betydelige skader i grunnleggende konstruksjoner.

• Fritidseiendommer skal takseres på samme måte som faste boliger, men tomter for fritidsboliger skal i større grad kunne vurderes individuelt av lokale ligningsmyndigheter.

Takseringsløsningen er i hovedsak basert på automatisk beregning av takstene på grunnlag av registrerte data. Det vil bli bygget opp et eget register med nødvendige data dels på grunnlag av opplysninger fra boligeierne i en engangs egenmelding, dels på grunnlag av opplysninger fra andre offentlige registre, fortrinnsvis GAB-registeret (det offentlige register for Grunneiendom-, Adresse- og Bygningsdata). Senere vedlikehold av registeret vil først og fremst skje gjennom innhenting av opplysninger fra andre offentlige dataregistre.

Det foreslås at takseringssystemet skal gjelde for alle bolig- og fritidseiendommer. Kombinerte bolig- og forretningseiendommer forutsettes omfattet av systemet dersom de ikke er avskrivbare. Det vil normalt være tilfelle når utleieverdien av forretningsdelen er mindre enn utleieverdien av boligdelen. Utenfor den foreslåtte takseringsløsningen faller blant annet avskrivbare forretningseiendommer og ubebygget tomtegrunn.

Det nye takseringssystemet kan ifølge stortingsmeldingen være driftsklart forut for ligningsbehandlingen for inntektsåret 1999. Skal det nye takstgrunnlaget benyttes ved forskuddsutskrivingen, vil det imidlertid ikke være mulig å ha systemet driftsklart før fra og med inntektsåret 2000. For eiendomsskatteformål vil det bli lagt opp til at skatten regnes ut på grunnlag av ligningsverdien ved ligningen året før skatteåret, jf § 8 i nåværende eiendomsskattelov og § 6 i lovutkastet. Dette innebærer at de nye takstene tidligst kan benyttes ved utskriving av eiendomsskatt for skatteåret 2001.

St meld nr 45 (1995-96) inneholder også en nærmere drøftelse av prinsippene for skattlegging av bolig- og fritidseiendommer. Det legges opp til en videreføring av de hovedprinsippene for formues- og inntektsbeskatning som gjelder i dag. Med hensyn til nivået på formues- og inntektsbeskatning legges det opp til at boliger av normal størrelse og standard skal skjermes mot beskatning, mens investeringer i store og dyre boliger skal skattlegges på marginen mer på linje med andre kapitalplasseringer. Det skisseres en viss reduksjon i satsene for fastsettelse av prosentinntekt og betydelige bunnfradrag i prosentinntektsgrunnlaget og formuesskattegrunnlaget. Endelige forslag til satser og bunnfradrag blir ikke fremsatt i meldingen, men departementet vil komme tilbake til dette etter at takseringsprinsippene er fastlagt og nærmere beregninger er utført.

I meldingen er det lagt opp til at det nye takstgrunnlaget også skal gjelde ved utskriving av eiendomsskatt. Det er varslet at departementet vil komme tilbake til eiendomsskatten etter at utredningen fra Eiendomsskatteutvalget har vært forelagt høringsinstansene, jf blant annet St meld nr 45 (1995-96) side 7 og side 84.

9.5 Utvalgets vurderinger og forslag

I utvalgets mandat heter det blant annet:

«I lys av reformering av kraftverksbeskatningen og av det forutsatte arbeidet med det nye takseringssystem for bolig- og fritidseiendommer, skal utredningsgruppen vurdere hensiktsmessig taksering av fast eiendom for eiendomsskatteformål.»

I Ot prp nr 23 (1995-96) på side 132 er det – under henvisning til utvalgets arbeid – uttalt: Utvalget er ikke bedt om å vurdere selve takseringen av kraftverk. Utvalget oppfatter dette som en tolkning av mandatet hvoretter verdsettelsesreglene for kraftverk ikke skal utredes nærmere, men at de nylig vedtatte reglene om taksering av kraftverk legges til grunn. Utvalget er enig i denne tolkningen.

I St meld nr 45 (1995-96) er det forutsatt at det nye takseringssystemet for bolig- og fritidseiendommer også skal gi et grunnlag for utskriving av eiendomsskatt, jf avsnitt 9.4. Utvalget legger også dette til grunn som en tolkning av mandatet.

På denne bakgrunn finner utvalget at det ikke er grunnlag for å drøfte verdsettelsesreglene for kraftverk og bolig- og fritidseiendommer. For andre eiendommer, det vil si eiendom som brukes i næringsvirksomhet (bortsett fra kraftverk), herunder gårds- og skogbruk, samt for ubebygde arealer, er det imidlertid nødvendig å vurdere verdsettelsesreglene nærmere.

Utvalget finner at det er et sterkt behov for reformer i reglene om verdsettelser for eiendomsskatteformål. Det er etter utvalgets syn lite rasjonelt at det opereres med et tosporet system med egne verdsettelser for henholdsvis eiendomsskatteformål og ligningsformål (formues- og inntektsskatteformål). Utvalget viser til at det er betydelige kostnader knyttet til å operere med to atskilte takseringssystemer for samme takstobjekt. For skattyterne kan det være vanskelig å forstå at de får to forskjellige verdsettelser av sin eiendom. Utvalget viser også til at verdsettelsesnivået, med unntak for kraftverk, gjennomgående ligger vesentlig lavere enn lovens norm (omsetningsverdi). Det synes også å foreligge betydelige nivåforskjeller i takstene, jf spørreundersøkelsen som er omtalt i vedlegg 2.

Utvalget mener derfor at særreglene om verdsettelser for eiendomsskatteformål bør oppheves, og at det i stedet bør legges opp til et felles takstgrunnlag for eiendomsskatt og for formues- og inntektsskatteformål.

Utvalget slutter seg imidlertid til det synspunkt at gjeldende ligningsverdier ikke er noe egnet grunnlag for utskriving av eiendomsskatt. Også ligningsverdiene for faste eiendommer ligger gjennomgående vesentlig under lovens verdsettelsesnorm (omsetningsverdi, med særlig adgang til å fastsette lavere verdier for boliger). Gjeldende ligningsverdier varierer i betydelig grad både med hensyn til arten av eiendom, eiendommens alder og geografiske plassering. I tillegg er gjeldende ligningsverdier kjennetegnet ved betydelige tilfeldige variasjoner mellom sammenlignbare eiendommer.

Det må legges stor vekt på å oppnå et bedre takstgrunnlag. Det vil si verdsettelser uten systematisk forskjellsbehandling av ulike kategorier eiendommer, og hvor en unngår tilfeldige variasjoner innenfor samme kategori eiendom. Betydelige variasjoner i takstnivået er i strid med grunnleggende rettferdighetssynspunkter, og gir utilsiktede utslag ved beskatningen. Systematisk forskjellsbehandling av ulike kategorier eiendommer gir opphav til omgåelser og skatteplanlegging.

Omleggingen av takstene for boligeiendommer i retning av mer reelle verdier vil øke forskjellene i takstnivået mellom boligeiendommer og andre typer eiendommer (kraftverk unntatt). Nye takster for boligeiendommer må derfor etter utvalgets oppfatning følges opp med en generell gjennomgang av takstene for andre kategorier eiendommer. En revisjon av takstgrunnlaget vil ha stor betydning for likhet og effektivitet i såvel formues-, inntekts- og eiendomsskatten. Det bør etter utvalgets mening være en prioritert oppgave å bedre kvaliteten på ligningsverdiene for alle typer eiendommer.

Utvalget mener at takseringssystemer for andre faste eiendommer enn boliger og kraftverk må utredes nærmere. Utvalget vil imidlertid peke på enkelte momenter som er av betydning i forhold til verdsettelsen av slike eiendommer. Da denne problemstillingen ikke bare har tilknytning til eiendomsskatt, men også gjelder fastsettelsen av et formuesskattegrunnlag, er det ikke naturlig for utvalget å foreta noen detaljert drøftelse her. Utvalget understreker imidlertid generelt behovet for at verdsettelsesreglene tar hensyn til ulike innskrenkninger som måtte gjøre seg gjeldende med hensyn til bruken av eiendommen.

Taksering av næringseiendommer reiser særlige spørsmål. Utvalget viser til at det foreslåtte takseringssystemet for bolig- og fritidseiendommer skal omfatte kombinerte bolig- og forretningseiendommer som ikke er avskrivbare, jf St meld nr 45 (1995-96) side 46. Slike eiendommer er normalt ikke avskrivbare når utleieverdien av forretningsdelen er mindre enn utleieverdien av boligdelen. Det innebærer at det vil foreligge et ferdig takstgrunnlag for disse næringseiendommene dersom det foreslåtte takseringssystemet blir etablert. For andre næringseiendommer må taksten fastsettes på annet grunnlag. Utvalget viser til at næringseiendommer i dag som utgangspunkt blir verdsatt ved avholdte skattetakster, uten at det er utarbeidet samlede retningslinjer for taksering av næringseiendommer. For kraftverk og enkelte andre næringseiendommer gjelder unntak fra dette utgangspunktet, jf nedenfor. En del av takstene er avholdt lang tid tilbake, og i enkelte år oppjustert med sjablonmessige prosenttillegg. Så langt utvalget erfarer er takstnivået for næringseiendommer varierende, og i mange tilfeller vesentlig lavere enn reelle verdier, jf avsnitt 9.2.3. Utvalget vil derfor tilrå at disse takstene blir gjenstand for revisjon, og at det herunder utarbeides nærmere retningslinjer for taksering av slike eiendommer. Målsettingen må være at takstnivået for næringseiendommer, som for andre typer eiendommer, skal være på linje med eiendommenes omsetningsverdi. Et mindretall i utvalget (Ringdal) har særmerknader angående verdsettelsesnivå og -metode, jf avslutningsvis i dette kapittel.

Taksering av næringseiendommer kan tenkes gjennomført med utgangspunkt i en individuell vurdering av hver enkelt eiendom eller mer sjablonmessig på grunnlag av areal, beliggenhet og byggeår mv. Utvalget viser til at det dreier seg om en lite homogen gruppe eiendommer, fra mindre kontorlokaler til store industrieiendommer. Skal sjablonmessige verdsettelsesmetoder benyttes for næringseiendommer må det sondres mellom ulike kategorier næringsbygg. På grunn av ulikhetene i eiendomsmassen er taksering av næringseiendommer mindre egnet for sentral maskinell taksering enn det boligeiendommer er. Det kan derfor være hensiktsmessig at verdsettelsen skjer lokalt. Utvalget vil påpeke de mulighetene sjablonmessige takseringsregler kan gi for rimelig ensartede og effektive verdsettelser. Utvalget finner at det bør vurderes å utarbeide sentrale retningslinjer for hvordan lokale ligningsmyndigheter skal verdsette ulike typer næringseiendommer. I denne prosessen vil det kunne være aktuelt å benytte elementer av det foreslåtte takseringssystemet for boligeiendommer. Det kan eksempelvis vurderes i forhold til systemet med ajourhold av bygningstakster ved bruk av byggekostnadsindekser mv, jf St meld nr 45 (1995-96) side 42.

Våningshus på gårdsbruk med naturlig tilordnet tomt formues- og inntektsbeskattes etter gjeldende rett ikke som boligeiendommer for øvrig, men som en del av gårdsbruket. 3 Det fastsettes en samlet formuesverdi for våningshuset og selve gårdsbruket (driftsbygninger og selve jordbruksarealet). I St meld 45 drøftes ikke konkrete endringer i skattereglene for våningshus. Det foreslås likevel at det nye takseringssystemet for boliger mv også skal inneholde data om våningshus på gårdsbruk, slik at det også kan beregnes takst for slike hus. Det innebærer at det vil foreligge et eiendomsskattegrunnlag for boligdelen av jordbrukseiendommer. Tilsvarende vil gjelde for selvstendige bygninger på gårdsbruket som fungerer som kårbolig eller som kan fylle andre boligfunksjoner. For selve jordbruksdelen av gårdsbruk antar utvalget at det er behov for en nærmere utredning av takseringspraksis. Utvalget viser til at det ikke foreligger særskilte retningslinjer for verdsettelse av grunn og driftsbygninger på gårdsbruk. Utvalget antar derfor at takstnivået for slike eiendommer er varierende. Utvalget antar at det må utarbeides nærmere retningslinjer for taksering av slike eiendommer, med sikte på at takstene skal gjenspeile reelle verdier. En problemstilling som kan oppstå i denne forbindelse er at høyeste lovlige pris for jordbrukseiendommer etter konsesjonslovgivningen kan være fastsatt lavere enn det eiendommens omsetningsverdi ville ha vært uten fastsatt maksimalpris. Denne problemstillingen må vurderes nærmere.

Som nevnt i avsnitt 9.2.2 følger det av skatteloven § 37 bokstav b at skogbrukseiendommer skal verdsettes på grunnlag av avkastningsverdien av skogen. For slike eiendommer er verdsettelsen med andre ord basert på en forutsetning om rasjonell fortsatt skogsdrift. Utvalget mener at dette prinsippet også må gjelde ved verdsettelse av skog for eiendomsskatteformål. Med hjemmel i ligningsloven § 7-1 nr 3 er det fastsatt detaljerte regler om verdsetting av skogeiendommer, jf forskrift av 14. november 1989 nr 1211. Etter forskriften skal takseringen ta utgangspunkt i tilveksten i skogen. Ved takseringen inngår en del parametre som fastsettes av Skattedirektoratet (blant annet en kapitaliseringsfaktor og anslåtte bruttopriser). Det følger av dette at det for skogeiendommer allerede er etablert utfyllende takseringsnormer, som muliggjør verdsettelser på nivå med reelle verdier.

Utvalget antar at det foreslåtte systemet for taksering av bolig- og fritidseiendommer kan bli et hensiktsmessig utgangspunkt også for verdsettelse av ikke bebygget tomtegrunn. Det foreslås etablert et system med prissoner i kommunene for sjablonmessig taksering av bebygde boligtomter. I den grad det er klarlagt at ubebygget grunn må anses som tomt for boligformål kan sjablontaksering skje med utgangspunkt i fastsatte sonepriser. Ved tomteverdsettelsen i boligtakseringssystemet vil det være tatt hensyn til normale opparbeidelsekostnader i de enkelte soneprisene. Ved tilsvarende verdsettelser av ikke opparbeidet ubebygget tomtegrunn må tillegget for normale opparbeidelseskostnader trekkes fra. Også når tomtegrunn er regulert til næringsformål mv kan det være aktuelt å benytte soneprisene for boligtomter som indikator på prisnivået. Det må imidlertid tas i betraktning at verdien av tomter for næringsbygg mv kan avvike fra verdien av tilsvarende boligtomter, slik at mer direkte bruk av soneprisene for boligtomter bør unngås.

Ut over dette vil utvalget ikke gå nærmere inn på taksering av ulike kategorier eiendommer, men understreker at takstnivået for alle typer eiendommer bør være i samsvar med eiendommenes omsetningsverdi.

For en del eiendomsskattepliktige eiendommer vil det ikke være behov for å fastsette ligningstakster. I slike tilfeller oppstår spørsmål om hvilket takstgrunnlag som skal benyttes ved utskriving av eiendomsskatt. Ved vedtakelsen av eiendomsskatteloven § 33 var det forutsatt at særreglene i byskatteloven om taksering for eiendomsskatteformål skulle oppheves i sin helhet ved innføring av nye boligtakster, jf avsnitt 9.2. Det innebærer at det ikke lenger vil foreligge særlige bestemmelser om taksering av eiendommer for eiendomsskatteformål, men at ligningsverdiene for faste eiendommer nyttes som grunnlag for utskriving av eiendomsskatt.

Ligningstakster for faste eiendommer vil ikke foreligge når eiendommen tilhører en skattefri institusjon eller innretning, jf skatteloven § 26, eller når eiendommen tilhører et børsnotert aksjeselskap. Aksjeselskaper 4 er fritatt for formuesskatt, jf selskapsskatteloven § 1-2. På grunn av fritaket for formuesskatt og fordi aksjenes formuesverdi fastsettes ut i fra børskurs, er det unødvendig å fastsette formuesverdier for slike selskaper.

For eiendomsskattepliktige eiendommer som ikke er verdsatt ved ligningen oppstiller ligningsloven § 8-11 en særlig bestemmelse. Ligningsloven § 8-11 bestemmer at ligningsmyndighetene skal foreta de verdsettelsene som er nødvendige for utskriving av eiendomsskatt. Ligningsloven § 8-11 er foreløpig ikke satt i kraft, men bestemmelsen forutsettes å tre i kraft når det nye takstgrunnlaget for boliger mv er etablert. Utvalget mener at blant annet hensynet til likebehandling tilsier at særskilte verdsettelser for eiendomsskatteformål ikke bør løsrives fra andre verdsettelser, og finner derfor at ligningsloven § 8-11 er en hensiktsmessig bestemmelse. Utvalget foreslår ingen endringer i denne bestemmelsen.

Et spørsmål som oppstår ved samordning av takstgrunnlagene for eiendomsskatt og ved ligningen er om fast eiendom er avgrenset på identisk måte i eiendomsskatten og i formuesskatten. Kjernen i begrepet fast eiendom vil være sammenfallende i eiendomsskatten og ved formuesligningen; eventuelle avvik vil være knyttet til bestemmelser som definerer grensen mot tilbehør o l. I den grad det foreligger avvik her må det tas hensyn til dette ved takseringen.

Utvalget viser til at dette ikke reiser særlige problemer i forhold til forslaget om taksering av bolig- og fritidseiendommer. For slike eiendommer vil utgangspunktet være enkle sjablonberegninger av takstverdien som kan benyttes som grunnlag for utskriving av såvel eiendomsskatt som formuesskatt.

De nye reglene for kraftverk definerer også takstgrunnlaget på en slik måte at problemer med avgrensningen av hva som er fast eiendom ikke vil oppstå.

Problemstillingen er først og fremst aktuell i forhold til verdsettelse av eiendommer som er knyttet til annen næringsvirksomhet enn kraftverk. Gjeldende eiendomsskattelov § 4 annet ledd gir en avgrensning av begrepet fast eiendom for visse næringseiendommer ( verk og bruk). Etter § 4 annet ledd tredje og fjerde punktum skal bygninger og anlegg reknast saman med verket eller bruket når dei høyrer til eller trengst til verksdrifta. Arbeidsmaskinar og tilhøyrsle og ting som kan setjast i klasse med slikt, skal derimot ikkje reknast med utan tingen er ein part av sjølve foretaket. Denne skjønnsmessige avgrensningen er til en viss grad presisert gjennom rettspraksis, og drøftet i juridisk teori. Harboe (side 31) antar at det bare er anleggsaktiva som kan medregnes til den faste eiendommen, og altså ikke varer, og at de ikke trenger å være fysisk festet til eiendommen, men at de må ha en permanent funksjon i foretaket. Utvalget går ikke nærmere inn på avgrensningen her, men konstaterer at avgrensningen synes å kunne bli noe annerledes enn tilsvarende avgrensninger i formuesskatten. Etter skatteloven § 37 bokstav a er utgangspunktet at fast eiendom verdsettes sammen med tilbehør samt at jordeiendommer verdsettes under ett med de til samme hørende hus og underliggende rettigheter og herligheter. I juridisk teori er det antatt at dette omfatter slikt tilbehør som i praksis følger eiendommen ved overdragelser og pantsettelser når ikke annet er særskilt avtalt. Også lov om avhending av fast eigedom av 3. juli 1992 nr 93 bestemmer hva som skal regnes som tilbehør for ulike eiendommer, herunder visse typer næringseiendommer, se avhendingsloven § 3-5 (hoteller, kontorer mv) og § 3-6 (landbrukseiendommer).

Utvalget kan ikke se at det foreligger hensyn som tilsier avvikende avgrensning av begrepet fast eiendom ved utskriving av eiendomsskatt og ved fastsettelsen av formuesskattegrunnlaget. Det vil forenkle systemet om begrepene defineres på samme måte i de to regelsettene. Utvalget foreslår derfor en avgrensning av begrepet fast eiendom i eiendomsskatteloven som er sammenfallende med tilsvarende avgrensning i skatteloven. Det vises til lovutkastet § 4 og nærmere omtale av denne problemstillingen i merknadene til lovutkastet.

Det følger av oversikten over gjeldende verdsettelsesbestemmelser i avsnitt 9.2 at det er en del forskjeller mellom prinsippene for verdsettelse for eiendomsskatt og for ligningsformål. En overgang til bruk av ligningstakster som eiendomsskattegrunnlag vil således endre verdsettelsesprinsippene i noen grad. For det første vil det innebære at det blir foretatt ny verdsettelse hyppigere enn hvert tiende år slik hovedregelen er nå. I prinsippet fastsettes ligningstakstene årlig. Dette vil kunne lede til at verdiene vil svinge noe mer enn etter dagens ordning. I prinsippet bør skattetakstene gjenspeile markedsverdier til enhver tid, slik at dette ikke kan anses for å være noen ulempe. De praktiske utslagene av en slik endring begrenses av at det fortsatt må legges opp til bruk av sjablonberegninger i atskillig grad, noe som tilsier at takstene ikke fullt ut vil fange opp kortvarige prissvingninger. For det annet vil en slik reform måtte bygge på at man i større grad enn i dag legger eierens subjektive verdi (i motsetning til en mer objektiv omsetningsverdi) til grunn for verdsettelsen. Denne forskjellen har imidlertid hatt størst betydning for kraftverk, og fordi formuesskatteplikten for kraftverk langt på vei er opphevet, har man kunnet utforme de nye verdsettelsesreglene med eiendomsskatten for øye. Og uansett er det utvalgets oppfatning at en slik endring av prinsippene for verdsettelse ikke er noe tungtveiende argument mot en samordning av verdsettelsene for formues-/inntektsskatt og eiendomsskatt.

Det fremgår av avsnitt 9.2.3 at det faktiske nivået for eiendomsskattetakster ligger vesentlig lavere enn faktisk omsetningsverdi (med unntak for kraftverk). Utvalget viser til at en overgang til mer reelle takster vil innebære en vesentlig utvidelse av skattegrunnlaget. En slik utvidelse av takstgrunnlaget bør ses i sammenheng med eiendomsskattesatsene. Utvalget går ikke nærmere inn på dette spørsmålet her, men viser til drøftelsen i kapittel 10.

Utvalgets synspunkter i dette kapitlet kan oppsummeres som følger:

Utvalget mener at ligningsverdiene også bør benyttes som grunnlag for utskriving av eiendomsskatt. Kvaliteteten på de gjeldende ligningsverdiene er imidlertid ikke god nok til å fylle denne funksjonen. Et flertall i utvalget (alle unntatt Ringdal) mener at hensynet til likhet og effektivitet i beskatningen tilsier at takstene revideres slik at de kommer på nivå med markedsverdierne. Et unntak gjelder for kraftverk hvor det er vedtatt nye takseringsregler. For boligeiendommer er det fremlagt et forslag til takseringsløsning. Også for andre eiendommer enn kraftverk og boliger bør det gjennomføres en revisjon av takstgrunnlaget. Utvalget anbefaler at det vurderes å utarbeide sentrale retningslinjer for taksering av slike eiendommer. Utvalget anser et nytt og mer reellt takstgrunnlag for å være en forutsetning for at en revisjon av eiendomsbeskatningen skal gi tilsiktede resultater.

Et mindretall i utvalget (Ringdal) slutter seg til at det bør tilstrebes en større grad av likhet i verdsettelsen av andre eiendommer enn boligeiendommer og kraftverk, og at det er hensiktsmessig med et felles verdsettelsesgrunnlag for formues- og eiendomsskatteformål. Dette medlem er imidlertid uenig i at verdsettelsesgrunnlaget skal opp på nivå med eiendommens omsetningsverdi.

To identisk like eiendommer i samme område bør ha likt skattegrunnlag, uavhengig av leieinntektenes størrelse. Enkelte eiendommer (bygg og tomt) har en meget lav verdi om man ser bort fra den inntektsbringende virksomhet som drives på eiendommen. Slike eiendommer bør ha likt skattegrunnlag uavhengig av om driften går godt, dårlig eller nedlegges.

En omsetningsverdi vil reflektere de inntekter man har av den faste eiendom. Disse inntekter skattlegges løpende gjennom inntektsbeskatningen og ved realisasjon, og bør etter dette medlems oppfatning ikke i tillegg skattlegges gjennom både eiendomsskatt og formuesskatt.

En rekke typer eiendommer omsettes sjelden eller aldri. Disse eiendommer må i et system hvor omsetningsverdi skal legges til grunn, verdsettes på en annen måte. For eiendom hvor det er mulig å finne en omsetningsverdi, vil det i praksis være tidkrevende og kostbart å operere med omsetningsverdi som skattegrunnlag. Eiendomspriser går opp og ned, og det vil bli nødvendig med årlige, nøyaktige verdsettelser dersom verdsettelsesgrunnlaget skal være på nivå med omsetningsverdien.

Etter dette medlems oppfatning bør det sentralt utarbeides retningslinjer for verdsettelse av fast eiendom, basert på en teknisk verdi på bebyggelsen og en sjablonmessig tomteverdi uten at det tas hensyn til den inntektsbringende aktivitet på eiendommen. Retningslinjene må særlig ta hensyn til ulike innskrenkninger som måtte gjøre seg gjeldende med hensyn til eierens rådighet over eiendommen.