3 Utenlandsk rett
3.1 Innledning
I dette kapitlet gis en oversikt over beskatningen av fast eiendom i enkelte andre land. Opplysningene som presenteres nedenfor er innhentet fra de respektive land gjennom tilsendte spørreskjemaer. Omfanget av opplysninger varierer fra land til land. Opplysninger om Finland er også hentet fra Edward Andersson: Innledning til Skatteretten (5. utgave 1995) og SOU 1994:57. Opplysninger om Danmark og Storbritannia er også hentet fra St meld nr 45 (1995-96) og IBFDs European Taxation Database.
Grunnlaget for eiendomsskatten og formuesskatten kan variere betydelig fra land til land. Det samme kan verdsettelsesprinsippene. Det kan derfor i utgangspunktet være vanskelig å foreta en direkte sammenligning av de norske og utenlandske skattereglene (se imidlertid utvalgets sammenlignende fremstilling av boligbeskatningen i ulike land i kapittel 4). Eiendoms- og formuesbeskatningen må også vurderes i sammenheng med inntektsbeskatningen.
3.2 Danmark
3.2.1 Eiendomsskatt
I Danmark er eiendomsskatten en kommunal og amtskommunal (fylkeskommunal) skatt. Eiendomsskatten er obligatorisk, og skrives ut i hele kommunen. Det er således ikke et vilkår at eiendommene ligger i bymessige strøk e l. Eiendomsskatten skrives ut av kommunalbestyrelsen eller amtsrådet, og består av to komponenter; grundskyld og dækningsavgift. Grundskyld skrives bare ut på grunnen, og ikke på bygninger.
Det innkreves grunnskyld fra alle eiendommer, med unntak av enkelte eiendommer som er unntatt etter eiendomsskatteloven §§ 7 og 8. Grunnskyld til kommunen utskrives med minimum 6 promille og maksimum 24 promille. Til fylkeskommunene utskrives grunnskyld med 10 promille. Av dette skal et beløp tilsvarende 4,3 promille av grunnverdien for landbruk, gartneri mv overføres til staten. Det innrømmes ikke bunnfradrag ved utskriving av grunnskyld.
Kommunene kan også oppkreve en dekningsavgift på maksimalt 10 promille fra eiere av private eiendommer som anvendes til visse ervervsmessige formål. Dekningsavgiften tilfaller kommunen som en kompensasjon for de utgifter eiendommen påfører kommunen. Det innrømmes et bunnfradrag på DKK 50 000 (ca NOK 56 000) ved utskriving av dekningsavgiften.
Maksimal eiendomsskatt i Danmark utgjør således 4,4 prosent.
I 1981 ble det innført et nytt takseringssystem for bolig- og fritidseiendommer i Danmark. All verdsettelse av slike eiendommer foregår nå maskinelt på grunnlag av registrerte data. Tomteverdien registreres særskilt. Boligeierne må gi forholdsvis detaljerte opplysninger om bl a hvordan boligen er utstyrt.
Alminnelig omtaksering av hele eiendomsmassen fant inntil 1996 sted hvert fjerde år. I perioden mellom alminnelig omtaksering har det vært foretatt særskilt taksering av nybygg og ved større endringer av eksisterende bygg. Fastsatte takster har vært sjablonmessig justert hvert år etter en egen prisindeks. Fra 1. januar 1996 skal det finne sted årlige takseringer.
Takstverdien skal som hovedprinsipp svare til markedsverdien, og legges til grunn for både kommunale og statlige skatter.
Eiendomsskatten utgjør i skatteåret 1995 ca 6,8 prosent av de samlede skatteinntekter i Danmark.
3.2.2 Formuesskatt
Formuesskatten er en statlig skatt. Formuesskattesubjektene er fysiske personer og dødsboer. Verken selskaper eller fonds svarer formuesskatt. Som skattepliktig formue regnes den skattepliktiges rørlige og urørlige eiendeler, herunder faste eiendommer. Den skattepliktiges private gjeld, herunder boliglån, kommer til fradrag ved ansettelse av skattepliktig formue.
Formuesskattesatsen er 1 prosent av den del av formuen som overstiger bunnfradraget på DKK 1 592 000 (ca NOK 1 800 000) for inntektsåret 1995 og DKK 1 635 000 (ca NOK 1 850 000) for inntektsåret 1996. Ektefeller har hvert sitt bunnfradrag. Den del av bunnfradraget som den ene ektefelle ikke kan nyttiggjøre seg, kan føres til fradrag hos den annen ektefelle. En ektefelles negative formue kan videre trekkes fra i den annen ektefelles positive formue.
Formuesskatten er undergitt en særlig skattebegrensningsregel. Dersom en skattyters samlede inntekts- og formuesskatt overstiger en bestemt prosent av inntekten, for inntektsåret 1995 73,5 prosent, nedsettes skatten med det overskytende beløp. Formuesskatten nedsettes først, men kan maksimalt nedsettes med 60 prosent. Den samlede nedsettelsen kan ikke overstige den samlede formuesskatten.
Formuesskatten i Danmark er vedtatt opphevet fra og med skatteåret 1997.
3.2.3 Inntektsskatt mv
Fordel ved bruk av egen bolig er skattepliktig i Danmark. Ved beregning av skattepliktig inntekt medregnes leieverdien av egen bolig. Leieverdien skal i prinsippet settes lik markedsleien. Renter på skattyters boliglån er på visse vilkår fradragsberettiget ved inntektsbeskatningen.
Som beskatningsgrunnlag anvendes en vurdering av eiendommen, som tar utgangspunkt i prisforholdene og eiendommens tilstand. Som hovedregel beregnes så leieverdien til 2 prosent av de første DKK 1 200 000 (ca NOK 1 358 000) av beregningsgrunnlaget, og 6 prosent av resten. Leieverdien settes til 1 prosent for pensjonister.
3.3 Sverige
3.3.1 Eiendomsskatt
Sverige har en statlig eiendomsskatt ( fastighetsskatt). Kommunene har ingen innflytelse på spørsmål om skattesatser o l, og mottar heller ingen del av inntektene fra eiendomsskatten. Eiendomskatten er pr skatteåret 1995 en ren objektskatt på bolig- og fritidseiendommer, men fra skatteåret 1996 utvides virkeområdet slik at skatten også utskrives på mindre næringseiendommer o l. Nybygde boliger er unntatt fra eiendomsskatt de fem første årene etter oppføring. I de neste fem årene skrives det ut halv eiendomsskatt på slike boliger.
Eiendomsskattesatsen er for 1995 1,5 prosent. Fra og med skatteåret 1996 øker satsen til 1,7 prosent. Skattegrunnlaget fremkommer ved en taksering av eiendommen. Eiendommen takseres til markedsverdi, og skattegrunnlaget settes deretter til 75 prosent av denne verdien. Takseringen for såvel eiendomsskatt som formuesskatt foregår hovedsakelig maskinelt på grunnlag av registrerte data om eiendommene. Alminnelige omtakseringer skal som utgangspunkt finne sted hvert sjette år.
Eiendomsskatten er en bruttoskatt, slik at gjeld på eiendommen ikke trekkes fra den verdien som fremkommer ved takseringen. Rentene på gjelden kan imidlertid trekkes fra ved inntektsbeskatningen.
3.3.2 Formuesskatt
Sverige har en statlig formuesskatt. Det beregnes formuesskatt med 1,5 prosent av den del av formuen som overstiger SEK 800 000 (ca NOK 755 000). Formue under denne beløpsgrense er ikke skattepliktig.
Formuesskatten har vært vedtatt opphevet, men opphevelsesvedtaket er i sin tur blitt opphevet.
3.3.3 Inntektsskatt mv
I Sverige er fordel ved bruk av egen bolig ikke skattepliktig.
Inntekter fra utleie av boligen er skattepliktig kapitalinntekt. Det gis et standardisert fradrag på 20 prosent av leieinntekten. Deretter er den del av inntekten som overstiger SEK 4 000 (ca NOK 3775) skattepliktig.
Ved realisasjon av fast eiendom er 50 prosent av gevinsten skattepliktig inntekt. Det gjelder regler om utsatt beskatning ved reinvestering av salgssummen i ny bolig. Dersom eiendommen realiseres med tap, er 50 prosent av tapet fradragsberettiget.
3.4 Finland
3.4.1 Eiendomsskatt
Finland innførte kommunal eiendomskatt ( fastighetsskatt) i 1993. Eiendomsskatten erstattet den tidligere kommunalskatten og inntektsskatten til stat og kommune for egen bruk av boligeiendom. Eiendomsskatten er en bruttoskatt, slik at gjeld knyttet til eiendommen ikke kommer til fradrag ved fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget. Eiendomsskatt utskrives i utgangspunktet på alle faste eiendommer unntatt kommunens egne eiendommer og jord- og skogbrukseiendommer. Visse forsvarsanlegg, kirker og klostre er imidlertid unntatt. Det skrives heller ikke ut eiendomsskatt på gater, torg, sporvognstraseer eller rullebaner på offentlige flyplasser.
Grunnlaget for utskriving av eiendomsskatt er den verdsettelse som finner sted av hver enkelt eiendom. Verdsettelsen foretas separat for grunn og bygninger. Skattestyrelsen fastsetter eiendomsskattetaksten for grunnen, på bakgrunn av en undersøkelse som foretas hvert fjerde år. Eiendomsskattetaksten for bygninger fremkommer gjennom Finansdepartementets årlige fastsettelse av gjenanskaffelsesverdien for bygningene. Gjenanskaffelsesverdien fastsettes under hensyntagen til forandringer i byggekostnadene, og i tillegg fradras et lovfestet sjablonmessig fradrag basert på bygningenes alder.
Den enkelte kommune fastsetter skattesatsen innenfor lovbestemte intervaller. Den alminnelige eiendomsskattesatsen skal fastsettes innenfor intervallet 2 – 8 promille. Skattesatsen for boligeiendommer som skattyter benytter som fast bopel fastsettes innenfor intervallet 1 – 4 promille. For kraftverk er satsene høyere.
Eiendomsskatten innkreves fra den fysiske eller juridiske person som eier eiendommen pr 1. januar i skatteåret.
Det samlede provenyet fra eiendomsskatten utgjorde i 1993 FIM 2 232 millioner (ca NOK 3 192 millioner). Dette tilsvarte ca 4,7 prosent av de samlede kommunale skatteinntekter i 1993.
3.4.2 Formuesskatt
Det svares formuesskatt til staten med 0,9 prosent av nettoformue over FIM 1 100 000 (ca NOK 1 570 000). Formue under denne beløpsgrense er skattefri. Ved verdsettelse for formuesskatteformål legges i prinsippet omsetningsverdien til grunn. I praksis ligger likevel ligningstakstene kun på ca 50 – 80 prosent av omsetningsverdien.
3.4.3 Inntektsskatt mv
Det beregnes ikke inntekt av egen bruk av bolig- og fritidseiendom, jf ovenfor under pkt 3.4.1. Leieinntekter er skattepliktig kapitalinntekt, og beskattes med en statlig skatt på 28 prosent. Renteutgifter på bolig- og studielån kan trekkes fra i kapitalinntektene, men derimot ikke renteutgifter på lån til bil, båt, fritidsbolig e l. Negativ kapitalinntekt kan med visse begrensninger fradras i virksomhetsinntekter. Negative kapitalinntekter kan også fremføres mot positive kapitalinntekter i inntil 10 år.
3.5 Storbritannia
3.5.1 Eiendomsskatt
I 1989 ble det vedtatt at den tidligere kommunale eiendomsskatten i Storbritannia skulle erstattes av en kommunal avgift som ble pålagt alle myndige innbyggere i kommunen, med samme beløp. I 1991 ble det vedtatt at denne kommunale avgiften skulle avskaffes, og eiendomsskatt gjeninnføres.
Fra og med april 1993 ble den såkalte council tax innført i England, Skottland og Wales. Skatten er en kommunal skatt.
For boligeiendommer beregnes skatten dels på grunnlag av eiendommens verdi, dels på grunnlag av husholdningenes størrelse. Ved beregningen av skatten korrigeres det for om det finnes flere eller færre enn to voksne personer i husstanden. Husholdninger bestående av kun én person er berettiget til 25 prosent lavere skatt. Fullstendig skattefritak kan innrømmes i enkelte tilfeller, f eks når boligen bare er bebodd av studenter. Lavinntektshusholdninger betaler en redusert skatt eller ingen skatt i det hele tatt.
Verdsettelsen av eiendommene har tatt utgangspunkt i markedsverdien pr 1. april 1991. Ut i fra antatt markedsverdi blir eiendommene inndelt i priskategorier. Skatten fastsettes med utgangspunkt i standardiserte satser for ulike priskategorier. Verdsettelsen er i stor utstrekning utført av takstmenn. Det er lagt opp til at neste verdsettelse skal gjennomføres i 1998, basert på markedsverdiene pr 1. april 1996.
3.5.2 Formuesskatt
Storbritannia har ikke formuesskatt.
3.5.3 Inntektsskatt mv
I Storbritannia er det ikke gjennomført annen beskatning av boligeiendommer enn council tax.
Ved ligningen gis det fradrag for renteutgifter som kan henføres til boliglån opp til GBP 30 000 (ca NOK 300 000).
Gevinst ved realisasjon av bolig beskattes normalt ikke.
3.6 Tyskland
3.6.1 Eiendomsskatt
Tyskland har en frivillig kommunal eiendomsskatt. Dersom en kommune skriver ut eiendomsskatt, skal skatten i utgangspunktet skrives ut på alle eiendommer. Eiendomsskatteloven av 7. august 1973 med senere tillegg, oppstiller imidlertid unntak for eiendommer tilhørende offentlige myndigheter, kirker og veldedige organisasjoner. Boligeiendommer i de nye (tidligere øst-tyske) forbundsstatene er dessuten fritatt for eiendomsskatt i 10 år dersom eiendommene var bygget og ferdige for innflytting i tidsrommet 31. desember 1990 til 1. januar 1992.
Verdsettelse av fast eiendom skjer etter retningslinjer fastsatt av de sentrale myndighetene. Verdsettelsen er felles for eiendomsskatt, formuesskatt, arveavgift mv. I prinsippet skal eiendommen verdsettes til antatt markedsverdi. Skatteverdien er dog i praksis alltid adskillig lavere, ettersom det tas utgangspunkt i standardverdier fra 1964. Dette ventes endret i løpet av få år. Jord- og skogbrukseiendommer verdsettes på bakgrunn av eiendommens avkastning.
Eiendomsskatten beregnes og skrives ut på grunnlag av den fastsatte verdien (ligningsverdien). Skatteberegningen skjer ved hjelp av en basisskattesats som multipliseres med en lokalt fastsatt skattesats. Basisskattesatsen varierer fra 2,6 promille til 10 promille. For jord- og skogbrukseiendommer er satsen 6 promille. De lokale myndigheter står fritt til å bestemme størrelsen av den lokalt fastsatte skattesatsen. I 1992 var den gjennomsnittlige lokalt fastsatte skattesatsen 263 prosent for jord- og skogbrukseiendommer og 306 prosent for andre faste eiendommer.
Den gjennomsnittlige eiendomsskatten i 1992 var således ca tre ganger produktet av ligningsverdien og basisskattesatsen.
I de nye (tidligere øst-tyske) forbundsstatene skrives eiendomsskatten ut etter en forenklet prosedyre hvor det anvendes kun en skattesats.
Det totale provenyet fra eiendomsskatten var i 1992 DEM 10,8 milliarder (ca NOK 46,5 milliarder), hvorav DEM 0,5 milliarder (ca NOK 2,19 milliarder) fra jord- og skogbrukseiendommer. Dette var 23,4 prosent av de totale kommunale (lokale) skatteinntekter.
3.6.2 Formuesskatt
Tyskland skriver ut formuesskatt med hjemmel i formuesskatteloven av 14. november 1990 med senere tillegg. Formuesskatten skrives ut på skattyters formue pr 1. januar i kalenderåret, og tilfaller den enkelte forbundsstat.
Ved formuesskatteligningen har personlige skattytere et fribeløp på DEM 70 000 (ca NOK 305 000). Ektefeller har hvert sitt fribeløp. Fribeløpet øker med DEM 50 000 (ca NOK 220 000) etter fylte 60 år, eller dersom skattyteren har vært 100 prosent ufør i minst tre år. Formue som overstiger fribeløpet skattlegges med 0,5 prosent. Formue under fribeløpet er ikke skattepliktig. Formuesskattegrunnlaget fastsettes ved en taksering som finner sted hvert tredje år, jf ovenfor.
Selskaper formuesbeskattes med 0,6 prosent av den del av formuen som overstiger DEM 500 000 (ca NOK 2 488 000). For den del av formuen som overstiger DEM 500 000 gjelder enkelte særlige regler; kun 50 prosent av den fastsatte verdien av skip, og 75 prosent av den fastsatte verdien av andre aktiva, tas med i beregningen.
I 1992 var det totale provenyet fra formuesskatten DEM 6,8 milliarder (ca NOK 30 milliarder).
3.6.3 Inntektsskatt mv
Fra og med inntektsåret 1987 har ikke fordel ved bruk av egen bolig vært skattepliktig inntekt i Tyskland. Motsvarende gis det heller ikke fradrag for renter på boliglån.
Gevinst ved salg av bolig er ikke skattepliktig.
3.7 Nederland
3.7.1 Eiendomsskatt
Nederland har en kommunal eiendomsskatt. Grunnlaget for utskriving av eiendomsskatt er markedsverdien av grunneiendommen som sådan med tilhørende bygninger. Den enkelte kommune kan innenfor visse intervaller selv fastsette eiendomsskattesatsen.
Eiendomsskatten utgjorde pr 1995 ca 2 prosent av det totale skatteprovenyet i Nederland.
3.7.2 Formuesskatt
Nederland har en statlig formuesskatt. Formuesskatten utskrives på nettoformuen som overstiger bunnfradraget. Ektepar har bunnfradrag på NLG 160 000 (ca NOK 625 000). Bunnfradraget øker hvis skattyter har barn. Formuesskattesatsen er 0,8 prosent.
Ved verdsettelse for formuesskatteformål verdsettes fast eiendom, herunder fritidseiendommer, til antatt reell markedsverdi. Den skattepliktiges faste bolig verdsettes likevel kun til 60 prosent av antatt markedsverdi.
3.7.3 Inntektsskatt mv
Eiere av private boligeiendommer svarer skatt til staten av 60 prosent av eiendommens beregnede leieverdi. Ved beregning av eiendommens leieverdi gjøres det fradrag kun for panteheftelser og periodiske betalinger for langtids leie (feste) av eiendommen.
Ved skattlegging av bolig varierer skattesatsen fra 37,65 til 60 prosent for personlige skattytere.
Gevinst ved salg av bolig er ikke skattepliktig.