14 Forslag om endringer i ordningen for betinget skattefritak ved innløsning av festet tomt

14.1 Innledning

Departementet foreslår at regelverket for betinget skattefritak endres fra 2007, slik at også frivillig innløsning av festetomt fra bortfester til fester omfattes av ordningen.

14.2 Gjeldende rett

Som hovedregel skal kapitalgevinster skattlegges uavhengig av måten formuesobjektet blir realisert på. I visse tilfeller av ufrivillig realisasjon kan det virke urimelig å skattlegge gevinsten, jf. Ot.prp. nr. 35 (1990-1991) avsnitt 29.2.5. Med hjemmel i skatteloven § 14-70 kan derfor gevinst ved ufrivillig realisasjon av formuesobjekt som følge av brann eller annen ulykke, ekspropriasjon eller innløsning av festet tomt, fritas for inntektsskatt. Fritaket er betinget av at vederlaget (ikke bare gevinsten) benyttes til å erverve nytt objekt av samme art, og at slikt objekt er ervervet innen utløpet av det tredje året etter realisasjonsåret. Gevinsten skal fradras det nye objektets kostpris uten å komme til fradrag ved inntektsligningen. Det vil si at gevinsten kommer til beskatning ved senere realisasjon av erstatningsobjektet.

Gevinst som skyldes realisasjon av bortfestet tomt, kan kreves avsatt betinget skattefritt dersom festeren faktisk kunne ha krevd tvungen innløsning etter lov om tomtefeste, jf. skatteloven § 14-70 første ledd bokstav c.

14.3 Departementets vurderinger og forslag

Departementet mener det er behov for å endre regelverket for betinget skattefritak ved realisasjon når det gjelder innløsning av festetomter.

Når det gjelder kravet til ufrivillighet, var det tidligere slik at reglene om betinget skattefritak bare fikk anvendelse i de tilfellene der festeren faktisk hadde krevd tvungen innløsning. Fra og med inntektsåret 2006 ble skattefritaket i § 14-70 første ledd bokstav c endret. Det ble åpnet for betinget skattefritak også i de tilfellene festetomt er avhendet til fester som kunne krevd tvungen innløsning i henhold til tomtefesteloven eller opprinnelig festeavtale, se nærmere i Ot.prp. nr. 1 (2005-2006).

I hvilke tilfeller festeren har krav på innløsning av tomt til bolig og fritidshus er nærmere regulert i lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste § 32. Utgangspunktet er at fester av tomt til bolighus eller fritidshus kan kreve innløsning når det er gått 30 år av festetiden - om ikke kortere tid er avtalt - eller når festetiden er ute. Etter at det er gått 30 år av festetiden, kan festeren også kreve å få innløse en festetomt til bolighus hver gang det er gått to nye år, og en festetomt til fritidshus hver gang det er gått ti nye år. Fester av tomt til fritidshus som hører til landbrukseiendom kan likevel ikke fremtvinge innløsning dersom tilfellet er omfattet av forskrift gitt i medhold av tomtefesteloven § 34 tredje ledd, jf. forskrift 8. juni 2001 nr. 570 om tomtefeste m.m. § 4. I disse tilfellene kan bortfesteren møte et krav om innløsning ved i stedet å tilby festeren forlengelse av festet på samme vilkår som før. Dessuten kan innløsning også kreves av festeren på grunnlag av eventuelle bestemmelser om dette i festeavtalen, og da til de tidspunkter og på de vilkår som følger av avtalen. Også bortfesteren kan unntaksvis kreve at festeren innløser tomten med grunnlag i en bestemmelse i festeavtalen om dette, jf. lov om tomtefeste § 35.

Departementet foreslår en endring som medfører at ordningen med betinget skattefritak skal gjelde innløsning av alle festetomter, også der fester og bortfester inngår en frivillig avtale om innløsning. Begrunnelsen er at over tid vil svært mange bortfestere komme i en tvangsmessig posisjon ved at man kommer til de nødvendige antall år for at festeren kan kreve innløsning. Videre vil dette bidra til en raskere og smidigere utløsning av festede tomter. For eksempel kan det i forbindelse med felt med flere tomter med ulik kontraktstid, være gunstig for alle parter at innløsningen kan skje samlet, i stedet for at man skal vente til hver fester kommer i posisjon til å kunne kreve innløsning ved tvang.

Av forenklingsgrunner bør betinget skattefritak også ved frivillig realisasjon i tomtefestetilfellene gjelde som en generell regel. Dette innebærer at det ikke har betydning hvilke tidspunkt innløsningen finner sted. Også gevinst ved innløsninger som skjer før utløpet av 30-årsfristen vil dermed gi rett til betinget skattefritak. Heller ikke hvilket grunnlag tomten innløses på, f eks om dette bygger på en tidligere inngått avtale eller er noe en senere er blitt enige om, bør ha betydning. Det samme gjelder frivillig innløsning for festeforhold som i utgangspunktet er omfattet av landbruksunntaket.

På bakgrunn av at innløsning i tomtefestetilfellene også skal omfatte frivillig realisasjon bør bestemmelsen om dette tas ut av skatteloven § 14-70 Betinget skattefritak ved ufrivillig realisasjon, og plasseres i en egen paragraf i lovens delkapittel om betinget skattefritak. I dette delkapitlet blir § 14-72 ledig på grunn av den foreslåtte overgangen fra betinget til ubetinget skattefritak for skogvernerstatning, se kapittel 15. Denne paragrafen kan da i stedet brukes til tilfellene med tomteutløsning.

Det vises til forslag til nytt innhold skatteloven § 14-72 og forslag til oppheving av skatteloven § 14-70 første ledd bokstav c og annet ledd annet til fjerde punktum. Bestemmelsene i annet ledd annet til fjerde punktum overføres til skatteloven § 14-72.

14.4 Økonomiske og administrative konsekvenser

Ved at regelverket for betinget skattefritak får anvendelse for flere tilfeller av innløsning enn i dag, vil de foreslåtte omleggingene innebære et visst merarbeid for ligningsmyndighetene. Normalt må det likevel antas at tallet på skattytere som vil benytte seg av ordningen, er relativt beskjedent. Regelverket antas heller ikke spesielt vanskelig å håndtere verken for skattytere eller likningsmyndigheter. En antar derfor at de administrative konsekvensene av forslaget vil være forholdsvis moderate. Forslaget anslås skjønnsmessig å redusere provenyet med om lag 5 mill. kroner påløpt i 2007. Forslaget har ingen bokført virkning i 2007.