17 Formuesverdsettelse av annen fast eiendom - maksimalgrense

17.1 Innledning

Formue skal etter skatteloven verdsettes til omsetningsverdi, men etter § 4-10 kan bolig- og fritidseiendom verdsettes lavere. Det følger av takseringsforskriften at ligningsverdien for boliger ikke skal settes høyere enn 30 pst. av markedsverdi. Departementet foreslår å endre skatteloven § 4-10 slik at den også gir adgang til å verdsette annen fast eiendom lavere enn omsetningsverdi. Maksimalgrensen for annen fast eiendom foreslås satt til 80 pst. av eiendommens markedsverdi.

17.2 Gjeldende rett

Hovedregelen er at skattepliktig formue, herunder fast eiendom, skal fastsettes til omsetningsverdi per 1. januar i ligningsåret, jf. skatteloven § 4-1. Med fast eiendom menes bygg, dvs. boligbygg, forretningsbygg, industribygg, lager mv., og grunn (tomter, landbruksareal mv.). For noen eiendomstyper (bolig, skogbruk, kraftverk mv.) gjelder særlige verdsettelsesregler. Verdien av bolig- og fritidseiendommer kan etter skatteloven § 4-10 settes lavere enn omsetningsverdien. Skatteloven har ikke tilsvarende unntak for næringsbygg mv.

Det følger av takseringsforskriften at ved første gangs taksering av nybygde boligeiendommer, skal ligningsverdien verken overstige 30 pst. av eiendommens kostpris inkludert grunn, eller 30 pst. av eiendommens markedsverdi. Videre skal etablerte ligningsverdier for boligeiendommer som overstiger 30 pst. av markedsverdien settes ned, når skattyter har dokumentert markedsverdien. For nybygd næringseiendom finnes bare mer spredte, lokale anvisninger på konkret verdsetting i nærheten av kostpris. Når det gjelder formuesverdsettelse av skogeiendom, se omtale i St.prp. nr. 1 (2006-2007).

For hvert år bestemmes det om de etablerte ligningsverdiene fra året før skal oppjusteres eller videreføres uendret. For 2007 er det i budsjettet lagt inn en generell oppjustering på 10 pst. både for bolig- og næringseiendommer, se St.prp. nr. 1 (2006-2007).

17.3 Departementets vurderinger og forslag

Departementet foreslår at det innføres en maksimumsgrense for ligningsverdiens andel av markedsverdi (sikkerhetsventil) også for annen fast eiendom, det vil si med unntak for kraftverk som har et eget regelverk for fastsettelse av formuesverdi.

Denne maksimumsgrensen bør imidlertid settes vesentlig høyere enn for bolig og fritidsbolig. Maksimumsgrensen på 30 pst. for bolig- og fritidseiendom er blant annet satt på bakgrunn av at faktiske ligningsverdier på bolig og fritidsbolig i all hovedsak er lavere enn 30 pst. av markedsverdi. Det finnes lite informasjon om forholdet mellom ligningsverdi og omsetningsverdi på annen fast eiendom, men det er grunn til å tro at ligningsverdiene for annen fast eiendom er høyere enn for bolig. En lav maksimumsgrense (30 pst.) for verdsettelse av annen fast eiendom vil føre til økt forskjellsbehandling i forhold til skattlegging av andre formuesobjekter, som aksjer og bankinnskudd. En slik verdsettelse ville gi sterke incentiver til å investere i næringseiendom framfor andre formuesobjekter, og det ville medføre dårlig ressursbruk. En lav maksimalgrense kan gi urimelig beskatning og svekke fordelingsvirkningene av formuesskatten, fordi det da ikke er noen sammenheng mellom reell størrelse på formuen og betalt formuesskatt. At det er gitt en særlig maksimumsgrense på 30 pst. for bolig- og fritidseiendom, tilsier ikke at samme grense bør legges til grunn for annen fast eiendom.

Departementet foreslår derfor å innføre en maksimumsgrense for ligningsverdien for annen fast eiendom på 80 pst. av markedsverdi. En slik grense vil over tid kunne bidra til både mer ensartet verdsettelse av disse eiendommene, og bedre samsvar mellom ligningsverdi og markedsverdi. En maksimumsgrense på 80 pst. vil om lag samsvare med formuesverdsettelsen av aksjer. Det innebærer stor grad av formell skattemessig likebehandling av annen fast eiendom og aksjer m.m. Ved økning i ligningstakstene vil også den reelle skattemessige likebehandlingen av disse formueskomponentene øke. Ved å redusere forskjeller i verdsetting av ulike formuestyper, vil motivene til skattemotiverte formuesplasseringer reduseres. Det vil gi samfunnsøkonomiske gevinster ved at investeringene får en bedre sammensetning, samtidig som formuesskattens fordelingsegenskaper forbedres.

Etter departementets oppfatning bør kraftanlegg ikke omfattes av denne endringen. Formuesverdsettelse av kraftverk skjer etter egne regler, og omfattes ikke av de årlige oppreguleringene av ligningsverdier. Innføring av sikkerhetsventil for denne typen eiendom er derfor ikke nødvendig.

Etter skatteloven § 4-1 er hovedregelen at all formue, herunder fast eiendom, skal verdsettes til omsetningsverdi. Av skatteloven § 4-10 følger det at verdien av boligeiendommer, herunder fritidseiendommer, kan settes lavere enn omsetningsverdi. Departementet foreslår å utvide denne bestemmelsen til å omfatte all fast eiendom. Lovendringen innebærer bare at loven gir adgang til å verdsette fast eiendom lavere enn omsetningsverdi, og den innebærer ingen plikt til å fravike lovens hovedregel om formuesverdsettelse. En eventuell maksimalgrense for verdsetting av fast eiendom for ligningsformål vil følge av Skattedirektoratets takseringsforskrift. Lovendringen innebærer ikke at det må innføres maksimalgrense for all fast eiendom, eller at eventuelle maksimalgrenser for ulike eiendomstyper må være lik.

Det vises til foreslåtte endringer i skatteloven § 4-10 første ledd.

17.4 Økonomiske og administrative konsekvenser

Det antas at svært få bygninger vil kunne få en ligningstakst over 80 pst. av markedsverdien selv med den foreslåtte takstøkningen på 10 pst. i 2007. Det legges derfor til grunn at forslaget ikke vil medføre nevneverdig provenytap i 2007.

17.5 Ikrafttredelse

Regjeringen foreslår at endringen trer i kraft straks og med virkning fra og med inntektsåret 2007.