7 Utviklingen i kredittmarkedet

1950-tallet

På 1950-tallet var det svært lite utbredt med kreditt i vanlige husholdninger. Bruken av kreditt til forbruk var lavt, siden innslaget av varige konsumgoder som kjøleskap, fjernsyn og vaskemaskin i husholdningen var langt lavere enn i dag. Lønnen fikk man utbetalt i lønningsposer, gjerne ukentlig, og det man hadde behov for å kjøpe, ble betalt kontant. Varige konsumgoder som for eksempel møbler ble gjerne kjøpt på avbetaling («bokreditt»). Banker var heller ikke noe man hadde hyppig kontakt med, det begrenset seg gjerne til de ganger man skulle foreta avdragsinnbetalinger (på avbetalingskontrakter som forretningene hadde diskontert til bankene) og innskudd på eventuelle sparekonti.

Ikke desto mindre var det langt flere banker den gang enn i dag. For eksempel var det 600 hundre sparebanker som hadde myndighetenes godkjenning til å yte kreditt (mot 121 i 2007). 1 Forretningsbankene betjente den gang i all hovedsak næringslivet (særlig byenes næringsliv), mens sparebankene i større grad var innrettet mot landbruksnæringene, mindre foretak i by og bygd, kommunene og husholdningene. Begge typer av banker – og i tillegg noen andre typer av finansieringsinstitusjoner – drev sin virksomhet i et penge- og kredittmarked som var sterkt regulert. Både renter og utlånsvirksomheten var regulert, i hovedsak på basis av avtaler inngått mellom myndighetene og finansinstitusjonenes organisasjoner. Myndighetenes rentepolitikk var basert på at rentenivået skulle være lavt. Norges Banks diskonto var på 3,5 prosent i hele perioden fra 1955 til 1969 og den var retningsgivende for bankenes innlåns- og utlånsrenter.

For å hindre at det lave rentenivået skulle føre til en for stor samlet kredittilførsel og sikre at den kreditt som ble gitt, gikk til prioriterte formål, måtte kreditten rasjoneres. Det innebar at forretnings- og sparebanker ikke aktivt ønsket å satse på lån til konsumformål. Den langt viktigste type av lån til husholdningssektoren, nemlig boliglån, var bankene dessuten forhindret fra å delta fullt ut i som følge av at det var blitt opprettet en egen statlig bank, Den Norske Stats Husbank, som hadde til oppgave å bidra til at det ble bygget nok boliger og at boliglånene ble gitt på avdrags- og rentebetingelser som gjorde at «folk flest» kunne få sin egen bolig på rimelige økonomiske betingelser. Samtidig var det langt fra alle som fikk innvilget lån i Husbanken. De som fikk Husbanklån kom imidlertid gunstig ut av dette både gjennom lavere lånekostnader enn om de hadde måttet låne i de private banker, og gjennom økte boligpriser som i noen grad var knyttet til at tilgangen til boligmarkedet var rasjonert, jf. avsnitt 14.3. For de generasjonene som fikk innvilget denne typen lån på 1950-, 60- og 70-tallet ble dermed grunnlaget lagt for en betydelig gunstigere livsløpsinntekt (når man tar hensyn til kostnadene til bolig) enn generasjonene som fulgte. Mer om dette under.

1960-tallet

Selv om kredittmarkedet fortsatt var preget av reguleringer – og en ny penge- og kredittlov ble vedtatt som utvidet virkemiddelapparatet – endret bankenes holdning til privatbankkundene seg markert i løpet av 1960-årene. Flere forhold bidro til dette. Stadig flere arbeidsgivere fant det rasjonelt å utbetale lønn til sine ansatte via bank og med «lønnskonto» fulgte sjekkhefte. Bankene begynte dermed å konkurrere om «lønnskundene».

Det var ikke bare rasjonelle betalingsformidlingsløsninger som gjorde at en stadig økende andel av lønnstakerne i løpet av 1960-tallet fikk endret sitt kundeforhold til bankene fra det sporadiske til det nesten daglige. Bilrasjoneringen ble opphevet i 1960, hvilket førte til en sterk økning i antallet personbiler og mange av disse ble finansiert med lån.

Tilgangen på og etterspørselen etter andre varige konsumgoder økte også sterkt. Stadig flere unge tok videregående og høyere utdanning. Boligbyggingen økte betydelig. Selv om Husbanken finansierte den langt største del av de nye boligene og Statens Lånekasse sto for lån og stipend til studenter, medførte velstandsøkningen og den økte etterspørsel etter varige konsumgoder at flere fikk økt interesse av å ha et godt kundeforhold til bankene både for oppsparings- og låneformål.

Samtidig skjedde en annen viktig endring som trakk i retning av å redusere behovet for langsiktig oppsparing (pensjonssparing). Folketrygdloven ble vedtatt i 1966 og iverksatt fra 1. januar 1967. Med den ble det innført en pensjonsordning som skulle sikre alle økonomisk trygghet i alderdommen. Selv om det ville kreve 40 års opptjening å få rett til full tilleggspensjon, innebar grunnpensjonen en økning i alderspensjonen allerede fra starten av og ytelsene i folketrygden ble ytterligere økt i årene som fulgte.

1970-tallet, kredittmarkedet liberaliseres

Liberaliseringen av kredittmarkedet må også ses i sammenheng med at det var i ferd med å vokse fram et ikke ubetydelig marked for såkalte gråmarkedslån i Norge mot midten av 1980-tallet.

Gråmarkedet for lån var lovlig, og henspeilte først og fremst på det lånemarkedet som eksistert utenfor det regulerte kredittmarkedet. Bankene spilte også en viktig rolle i gråmarkedet siden de stilte garantier for en stor del av lånene i dette markedet. Før dereguleringen formidlet også en rekke banker lån i gjennom dette markedet. Et lån som var gitt av arbeidsgiver til arbeidstaker, eller fra et foretak til et annet, var et typisk lån i gråmarkedet. Ulike forsikringsselskaper og finansieringsselskaper formidlet også lån gjennom det såkalte gråmarkedet.

Norge hadde på slutten av 1970-tallet ved hjelp av motkonjunkturpolitikken unngått den sterke økningen i arbeidsløsheten som andre europeiske land hadde opplevd i kjølvannet av oljekrisen i 1973. Et viktig grunnlag for denne politikken var de store oljeinntektene som kombinasjonen av økende oljeproduksjon og sterkt økte oljepriser ga bud om. Med forventningen om store oljeinntekter fulgte forventninger om at Norge i fremtiden kunne regne med å unngå at internasjonale tilbakeslag skulle slå ut i stor arbeidsløshet.

På slutten av 1970-tallet var statsbankenes andel av den årlige kredittilførsel særlig stor. I 1978 og 1979 var andelen på over 50 pst. I årene som fulgte ble kredittilførselen fra statsbankene søkt begrenset og endringer ble innført i rente- og avdragsordningen for nye husbanklån. Etter pris- og inntektsstoppen skjøt prisstigningen ny fart, godt hjulpet av nye sterke økninger i oljeprisen i 1979-80. Sammen med en sterk vekst i etterspørselen i 1980-81 bidro dette til at bankenes nominelle utlånsrenter økte med 3-4 prosentpoeng fra 1977 til 1982. Det samme gjorde inflasjonen, slik at realrenten før skatt i 1981-82 var omtrent lik null.

1980-tallet

I 1981 ble den tidligere Arbeiderpartiregjeringen avløst av en (i første omgang) ren Høyreregjering. Den nye regjeringen gjennomførte en liberalisering på flere områder, blant annet ble de strenge åpnings- og lukningsbestemmelsene for detaljhandelen myket opp. Sammen med en rask vekst av store kjøpesentre ble konsumentenes valgmuligheter sterkt utvidet. Også boligmarkedet ble gjenstand for avregulering. For mange husholdninger fikk det stor betydning at takstreguleringen for borettslagsleiligheter ble endret tidlig på 80-tallet. Endringen i takstreguleringen for borettslagsleiligheter gjorde at innelåsingseffekter som tidligere hadde preget dette systemet, ble opphevet, og at de som ønsket å selge sin husbankfinansierte borettslagsleilighet for å kjøpe en privatfinansiert bolig, kunne stille opp med en langt høyere egenfinansiering enn tidligere. Endringene i takstreguleringene gjorde også at det ble langt mer lønnsomt å foreta påbygg, tilbygg, ominnredninger og oppgraderinger enn tidligere (gitt at det var mulig å få lån til slike prosjekter).

Ved inngangen til 1984 var de direkte reguleringene av bankenes utlån blitt opphevet.

Bankenes økte utlånskapasitet og husholdningenes bedrede inntekts- og formuessituasjon gjorde at både tilbuds- og etterspørselssiden takk opp kredittveksten. Dereguleringen av kredittmarkedet hadde også skapt en ny konkurransesituasjon for bankene, og utløst vilje til å øke markedsandelene. Kunder som få år tidligere hadde fått avslag på lånesøknader på grunn av myndighetenes kredittreguleringer, kunne nå oppleve at bankene tilbød mer i lån enn det de søkte om. Bankenes kredittvurderinger var blitt mer liberale, i den forstand at det ble vanligere og mer akseptert å låne penger til bl.a. forbruk. Dette stod i kontrast til situasjonen under reguleringstiden, hvor ulike låneformål hadde ulik prioritet og bankene også måtte vurdere hvilke formål lånene skulle finansiere.

For husholdningene var ikke bare inntekts- og formuessituasjonen blitt bedre. Boligprisene økte, inflasjonen var blitt lavere, men var fortsatt høy (6-8 pst. per år) og realrenten var lav og klart negativ for de med høy inntekt. På samme måte som bankene inntektsførte sine provisjoner det året de ble betalt, fikk låntakerne skattefradrag for utgiftene samme år. Konsekvensene var at bankenes utlån økte sterkt på midten av 1980-tallet. I alt ble kredittilførselen over lånemarkedet mer enn tredoblet fra 1983 til 1987, jf. NOU 1989: 1 Penger og kreditt i en omstillingstid. De såkalte renteerklæringene ble først avviklet fra høsten 1985. Det innebar at finansinstitusjonenes utlånsrenter ikke lenger var direkte regulert. I stedet skulle Finansdepartementet og Norges Bank overvåke renteutviklingen. Renten i penge- og obligasjonsmarkedet skulle være signalrenter for utlånsrenter.

Den økte kredittilførselen gikk til både næringslivet og til husholdningssektoren. For husholdningssektoren bidro kredittilførselen til en sterk økning i det private konsumet. Bare i løpet av de 3 årene fra 1983 til 1986 økte det private konsum med om lag 20 pst., som var mer enn det dobbelte av realinntektsveksten (9 pst.).

I denne sammenhengen bør det bemerkes at avreguleringen på kredittmarkedet utløste en konkurransesituasjon mellom bankene som ble skjerpet av flere typer av samtidige endringer, og som særlig satte forretningsbankene under press. Tradisjonelt hadde det vært en utpreget rolledeling mellom forretnings- og sparebankene, der grovt sett forretningsbankene betjente næringslivet og utlånene i hovedsak var av kortsiktig karakter, mens sparebankene i større grad betjente husholdningssektoren og opererte med mer langsiktige lån. Forretningsbankenes lån til privatkunder ble fortrinnsviss gitt med inntil 5 års avdragstid. Der det dreide seg om å delta i finansieringen av kjøp av bolig forutsatte forretningsbankene at 1. og 2. prioritetslån ble gitt av sparebanker/kredittforetak/livsforsikringsselskaper/pensjonskasser, og at bankenes rolle normalt var å yte topplån opp til 1980 pst. av boligens verditakst. De resterende 20 pst. måtte lånesøkeren i utgangspunktet dekke gjennom egen oppsparing.

Den økende konkurransen om lønnskonti var en faktor som bidro til at forretningsbankene var under press for å strekke seg lenger enn deres tradisjonelle rolleoppfatning tilsa. På 1980-tallet ble forretningsbankene også satt under press som følge av at nye forretningsbanker – for første gang på flere tiår – ble etablert og (dog i mindre grad) av at utenlandske banker fikk adgang til å opprette avdelinger/filialer. Viktigere var trolig at det også var blitt lettere for norske banker å etablere filialer, og at flere distriktsbanker dermed opprettet filialer i Oslo. Konkurransen i hovedstadsområdet økte således sterkt. Den sterkt økte konkurransesituasjonen førte til at kampen om innskudds- og utlånskunder ble mer intens, og at bankene «strakk seg» i sin kredittgivning for å vinne kunder og markedsandeler.

Forholdene for både husholdningene og bankene skulle komme til å endre seg kraftig på annen halvdel av 1980-tallet. Oljeprisen falt dramatisk i 1986 og den økonomiske politikken ble lagt om i kontraktiv retning. Bankene ble igjen (i 1986 og 1987) underlagt utlånsregulering. Den nominelle utlånsrenter hadde i 1986 steget til 15-16 pst., mens prisveksten lå på 7-8 pst. I 1988 iverksatt myndighetene også de første tiltak for å redusere størrelsen av rentefradraget ved å øke skatten på bruttoinntekt og redusere skatten på nettoinntekt (innføringen av toppskatten). Dette slo naturlig nok mest ut på de høyere inntekter og de som hadde mye gjeld. I 1987 var marginalskatten på 56 pst. for høyere inntekter, mens den i 1980 hadde vært på litt over 75 pst. Realrenten etter skatt for de med høy inntekt var fortsatt negativ (-1/-2 pst.), mens den nå var positiv (+1/+1,5 pst.) for de med gjennomsnittsinntekter.

Innstramningspolitikken førte til at arbeidsløsheten igjen økte. På slutten av 1980-tallet fikk man en sterk nedgang i prisen på boliger og annen fast eiendom. Ytterligere endringer i skattesystemet medførte at realrentene fortsatte å øke frem til 1992, da en skattereform ble innført som innebar at det prosentvise inntektsfradraget for renteutgifter (og renteinntekter) ble likt for alle inntektstakere, 28 pst. I løpet av få år hadde realrenten etter skatt økt fra -1 til -2 pst. til over 7 pst. Arbeidsløsheten hadde økt til et prosentvis nesten like høyt nivå.

Den sterke konsumveksten i 1984-86 ble etterfulgt av en treårsperiode med negativ konsumvekst før konsumet økte på ny, men i langt mer moderat takt enn på midten av 1980-tallet. Husholdningenes sparerate økte og var på slutten av 1980-tallet igjen på plussiden. Men et vedvarende høyt nominelt rentenivå (bankenes utlånsrente lå i 1990 på 14 pst.) og en stadig høyere realrente gjorde at husholdningenes gjeldssituasjon var blitt kraftig forverret. Mange husholdninger hadde da opplevd at endringer i skatt og rentenivå ikke bare endret deres aktuelle økonomiske situasjon, men påvirket trolig også deres fremtidsforventninger og vurderinger om bruk av kredittmarkedet. For bankene var ikke situasjonen bedre. De første indikasjonene på en forestående bankkrise var kommet i 1988, men først i 1991 ble det klart at den sterke kredittekspansjonen på midten av 1980-tallet, den stramme økonomiske politikken som ble ført i årene etterpå og en internasjonal konjunkturnedgang skulle komme til å påføre et stort antall banker større tap enn deres egenkapitalsituasjon tålte. En statlig redningsaksjon ble nødvendig. Den ledet til at de største bankene fikk staten som eneeier eller deleier, og at svært mange husholdninger opplevde at egenkapitalen de hadde opptjent på 1980-tallet, forsvant. Ifølge Gulbrandsen (1993) 2 bidro imidlertid boliglån i liten grad til vekst i misligholdte lån på landsbasis. Det var først og fremst mindre forbrukslån som ble misligholdt. Reduksjonen i husholdningenes egenkapital som følge av det betydelige fallet i boligprisene, ble med andre ord båret av husholdningen selv ved at de måtte slite med lav egenkapital i mange år framover. Tallene for antallet som måtte selge boligen på tvangsauksjon viser også dette. Selv i året med flest tvangsauksjoner, ble ikke mer enn 1 900 norske selveierboligene solgt på tvangsauksjon i 1993. Det at bankene ikke tapte noe særlig på boliglånene i denne nedgangskonjunkturen, kan trolig også forklare at veksten i kreditten til husholdningene kunne bli så høy så kort tid etter konjunkturbunnen i 1993.

1990-tallet

Selv om kredittreguleringene og endringene i disse – med de konsekvenser de fikk – i stor grad var et særnorsk fenomen, var ikke det i samme grad tilfelle for rentenivået. Hensynet til valutakursen var av vesentlig betydning for renteutviklingen i Norge. I 1990 ble det norske valutakurssystemet knyttet til ecu (regne- og valutaenheten i EF (EU)), hvilket innebar at det norske rentenivået fikk en sterkere kobling til renten i ecu-området (først og fremst renten i Tyskland).

Mot slutten av 1992 brøt det europeiske valutasamarbeidet sammen, og en av konsekvensene ble at Norges Bank året etter gjennomførte en rekke reduksjoner i styringsrenten. Resultatet ble at den norske pengemarkedsrenten ble halvert i løpet av første halvår i 1993 fra om lag 12 pst. til om lag 6 pst. Ved utgangen av året hadde renten falt med ytterligere et halvt prosentpoeng. Nedgangen i styringsrenten forplantet seg til bankenes utlånsrenter og obligasjonsmarkedet og førte til at husholdningenes lånekostnader ble betydelig redusert. Realrenten etter skatt ble omtrent halvert (fra 7 til under 4 pst.). Inflasjonen falt til bare 2 pst. og mot slutten av 1993 begynte et omslag å gjøre seg gjeldende i realøkonomien. Fra 1994 var norsk økonomi inne i en utvikling preget av høy økonomisk vekst og lav inflasjon. Selv om realrenten (etter skatt) var positiv, og måtte forventes å forbli positiv, var den ikke spesielt høy, men både husholdningene og bankene hadde vært gjennom en periode som tilsa en større grad av sindighet med hensyn til å oppta og yte lån.

I løpet av 1990-tallet ble det gjennomført en avregulering også på andre områder enn kredittmarkedet, blant annet innenfor energi- og telekom-sektoren. De internasjonale kapitalmarkeder ble ytterligere liberalisert og sterkere integrert i 1991. På finansmarkedene ble det utviklet nye finansinstrumenter av typen derivater som vokste kraftig i omfang. Såkalte institusjonelle investorer som investerte pensjons- og sparemidler som husholdningene i økende grad plasserte i aksjefond og lignende, gjorde seg i stadig større grad gjeldende og investerte i økende grad utenfor Norge. I finansmarkedene ble det (igjen) talt om nye tider og at man gikk inn i en periode med sterk og vedvarende økonomisk vekst. Bankene bidro ved å yte lån til privatpersoner som ønsket å satse på aksjemarkedet. For bankene var en ny satsingsstrategi overfor husholdningssektoren i ferd med å ta form, stimulert av utviklingen av blandede finanskonserner (som forente bankvirksomhet, forsikringsvirksomhet, fondsforvaltning, meglervirksomhet og finansiell rådgivning) og av husholdningssektorens økte interesse for spareformer som ga høyere avkastning enn ordinære bankinnskudd.

Selv om den økonomiske veksten tok seg opp og arbeidsledigheten gradvis ble redusert, forble arbeidsledigheten høy gjennom 1990-årene i norsk sammenheng. På slutten av 1990-tallet hadde den falt til vel 3 prosent. Selv om boligprisene økte år for år etter 1993, jf. avsnitt 14.3, lå de i forhold til husholdningenes disponible inntekt klart lavere enn før omslaget i boligprisutviklingen i 1987. Regnet i forhold til konsumprisveksten – som var relativt lav gjennom hele 1990-tallet – kom boligprisene først på slutten av 1990-tallet opp på nivå med hva de hadde vært i 1987, jf. avsnitt 14.3.

Ved innledningen til 2000 var det euforiske tilstander på verdens aksjemarkeder. Særlig sterkt økte kursen på aksjer i IT- og telekomselskaper. Vekstutsiktene syntes positive, oljeprisen var på vei oppover igjen og det var økende bekymring for en endret pris- og kostnadsutvikling. Norges Bank økte igjen styringsrenten. I mars 2001 fikk Norges Bank et nytt styringsmål for rentepolitikken, et inflasjonsmål. Rentepolitikken skulle legge til rette for en inflasjonsrate på 2 prosent. Det var en målsetting som syntes å gjøre renteutviklingen mer forutsigbar – ikke minst for de husholdninger som kunne tenke seg å ta opp lån.

Konjunkturutsiktene skulle imidlertid komme til å endre seg. IT-boblen brast i 2000 og innledet det som skulle bli en dyp nedtur i aksjemarkedet. Terroraksjonene i USA i september 2001 forsterket nedgangen i aksjemarkedene og økte frykten for et internasjonalt økonomisk tilbakeslag. Den amerikanske sentralbanken gjennomførte en lang rekke rentereduksjoner som i 2003 brakte styringsrenten til et historisk lavt nivå på 1,0 pst. I Norge lå styringsrenten gjennom 2001 og 2002 på 6,5-7,0 pst. ut fra bekymring for økt prisstigning. Inflasjonsbekymringene avtok etter hvert og fra desember 2002 til mars 2004 reduserte Norges Bank styringsrenten fra 7,0 til 1,75 pst., hvilket førte til at også pengemarkedsrenten falt til under 2 pst. Det var igjen blitt billig å låne, omtrent like billig som på begynnelsen av 1950-tallet, da det ikke var lett for konsumenter å få lån og nesten like billig som på 1980-tallet da det (sett i ettertid) kanskje var altfor lett å få lån. En helt ny faktor var kommet til som forklaring til den lave inflasjonen, nemlig billig import fra Kina og andre asiatiske land. Selv om dette ville bidra til at inflasjonen forble lav, og at realrenten ville være positiv også etter skatt, var rentenivået nå lavt og syntes å kunne forbli lavt en stund. Den realøkonomiske utvikling hadde nemlig vært preget av lav og avtakende vekst frem til 2004 og arbeidsledigheten hadde økt til 4-5 pst.

Samtidig med at det norske rentenivået sank til et historisk lavt nivå i 2004, skjedde et omslag i norsk og internasjonal økonomi som skulle resultere i høyere vekstrater enn man hadde hatt på mange tiår. Veksten i internasjonal økonomi ble i særlig grad stimulert av en usedvanlig sterk økonomisk vekst i Kina og andre asiatiske land. Det var en vekst som gjennom importprisene bidro til å holde inflasjonen nede i Norge og andre land. Den sterke økonomiske veksten førte til at arbeidsløsheten sank til rundt 2,5 pst., det laveste nivået på 20 år. Sysselsettingen økte sterkt, dels som følge av betydelig import av arbeidskraft. Det private konsumet økte i årene 2005-2007 med over 15 pst. Boligprisene økte igjen sterkt, husholdningenes boliginvesteringer likeså, mens spareraten ble redusert.

På ny skjedde en sterk økning i husholdningenes låneopptak. Den var på ny et resultat av en økt vilje til å ta opp lån fra husholdningssektoren og en økt vilje fra bankene til å yte lån til husholdningssektoren. Viljen til å oppta og yte lån ble understøttet av at nye utlånsformer ble tatt i bruk og av at konkurransen mellom bankene/finanskonsernene hardnet til. Et nytt trekk i utviklingen var at det ikke bare dreide seg om lån til bolig- og andre konsumformål, men at det ble satset sterkt på å yte lån til husholdningene for at disse skulle kunne foreta finansinvesteringer.

For bankene/finanskonsernene fortonte det seg lønnsomt, og for husholdningene kunne det synes attraktivt, å investere i nye «strukturerte spareprodukter» som finansinstitusjonene etter hvert utviklet for de av kundene som gjerne ville ha høy avkastning, men helst ikke påta seg stor risiko. For finanskonsernene ble det særlig lønnsomt når bankdelen av konsernet (mot god sikkerhet) ga lån som kundene plasserte i spareprodukter som andre deler av finanskonsernet tilbød.

Der sikkerheten for lånene gjorde det forsvarlig, kunne det i en hard konkurransesituasjon også være formålstjenlig for banker som lett kunne skaffe seg rimelige innlån fra utlandet å tilby lån med flere (opptil 10) års avdragsfrihet. Det ville utvilsomt virke positivt på låneetterspørselen, og når låntakere som ønsket å låne til kjøp av bolig ikke ville trenge å betale avdrag på mange år, ville de kunne låne desto mer og by desto høyere på de boliger de ville kjøpe. Dette har hatt bidratt til den sterke prisutviklingen på boliger.

For potensielle låntakere som ikke nødvendigvis ønsket å kjøpe bolig, men av andre grunner og for andre formål kunne tenke seg å oppta lån, innførte bankene fra begynnelsen av 2000-tallet en ny låneordning – såkalte rammelån – som innebar at låntakerne for en viss tid kunne stå fritt til å låne opp til et visst beløpsnivå mot bare å betale renter i låneperioden. I enkelte tilfeller kunne også renteutgiftene legges til lånet innen det angitte rammenivået. For de unge i etableringsfasen ble det tilbudt «førstehjemslån» som ga mulighet for fullfinansiering av boligkjøp (i praksis kjøp av leiligheter), forutsatt akseptabel gjeldsbetjeningsevne.

Oppgangskonjunkturen, konkurransen mellom finansinstitusjonene og nye, bedre låneordninger førte til en sterk utlånsvekst i årene 2004-06 og at gjeldsbelastningen til husholdningene igjen ble meget høy. Da Norges Bank etter hvert økte styringsrenten, bidro dette til at boligprisene begynte å falle, mens rentebelastningene for husholdningene ble stadig høyere. Utviklingen i norsk økonomi og situasjonen for husholdningene var likevel ikke av samme alvorlige karakter som i 1986-87.

Utviklingen i andre land, i USA først og fremst, skulle nå gi opphav til nye krisetider. Da boligboblen brast i USA, førte den til en finanskrise som uunngåelig og raskt forplantet seg til Europa og Asia.