18 Byggetomta og ubebygd areal

18.1 Bakgrunn

Alt areal er ikke egnet til utbygging. Grunnforholdene kan være ustabile, terrenget kan være for bratt eller arealet kan ligge i områder som er utsatt for skredfare. I tillegg må arealet ha en visse størrelse og ha en hensiktsmessig utforming for å kunne bebygges. Den del av arealet som ikke dekkes av bygningen må i noen tilfeller sikres, og det er ikke all bruk av arealet som er heldig for omgivelsene.

Reglene skal sikre at byggegrunnen er egnet i kvalitet, størrelse og form, og at eiendom som ønskes opprettet, endret eller bebygd, skal være egnet til sitt formål. Reglene skal også ivareta sikkerhet mot skader og ulemper fra omgivelsene. I tillegg inneholder plan- og bygningsloven regler som skal sikre at den ubebygde delen av tomta ikke utgjør en fare for omgivelsene, i seg selv eller ved bruken av den.

18.2 Gjeldende rett

18.2.1 Innledning

De bestemmelser som omtales i det følgende, er i gjeldende lov fordelt på to kapitler. I kapittel XII finnes § 68 om byggegrunn og miljøforhold og § 69 om den ubebygde del av tomt og fellesareal. Bestemmelsene § 100 om sikringstiltak og utstyr for byggearbeid, § 101 om tiltak på naboeiendom, § 103 om innhegning og § 104 om orden på og bruk av ubebygd areal med videre, er plassert i kapittel XVII Ymse bestemmelser. Bygningslovutvalget foreslår å samle disse i ett kapittel under overskriften Byggetomta.

18.2.2 Regler som skal sikre byggetomta og tiltaket mot skade

Plan- og bygningsloven § 68

Utgangspunktet etter § 68 første ledd er at det ikke må bygges på steder hvor det er risiko for at fare som følge av natur- eller miljøforhold kan oppstå, jf. Ot.prp. nr. 57 (1985–86) side 67. Begrepet «tilstrekkelig» sikkerhet gir anvisning på en konkret vurdering av risikomomentene. Fare eller ulempe som følger av naturforhold som flom og vannsig, eller miljøforhold som forurensing og støy, er omfattet av bestemmelsen.

Bestemmelsen er en selvstendig avslagshjemmel. Forholdet til § 68 er i utgangspunktet relevant ved behandling av enhver søknad eller melding. Hvor framtredende disse momentene er i den enkelte sak, vil avhenge av omgivelsene der det omsøkte tiltak plasseres.

Plan- og bygningsloven § 68 gjelder både i regulert og uregulert område. Der området er regulert, må kommunen uavhengig av planens alder, likevel ta stilling til om det er tatt hensyn til eventuelle forhold som faller inn under bestemmelsen, og om de forholdsregler som følger av planene eller prosjekteringen er tilstrekkelige. Det kan være at man ved utarbeidelsen av planen ikke var klar over at det forelå slike omstendigheter. Ny viten eller endrete forhold kan også tilsi at området ikke bør utbygges, eventuelt at det må tas særskilte forholdsregler ved utbygging.

Hovedelementene i gjeldende plan- og bygningslov § 68 forelå allerede i §§ 60 og 146 i lov om bygningsvesenet av 1924. I bygningsloven av 1965 ble dette videreført med visse tillegg i § 68. Bestemmelsen ble en del endret ved lov av 20. juni 1986 nr. 37. Bestemmelsen ble utvidet til også å omfatte deling av eiendom. Videre ble bestemmelsens virkeområde utvidet til å omfatte negative konsekvenser av andre forhold i det ytre miljø. Det ble i tillegg vedtatt et nytt andre ledd som ga bygningsmyndighetene adgang til å nedlegge byggeforbud eller sette særskilte vilkår for utbygging i utsatte områder. Det vises til Bygningslovutvalgets kommentarer til bestemmelsen i kapittel 19 i NOU 2005: 12 Del II. Bestemmelsen er også nærmere utdypet i rundskriv T-5/97 Arealplanlegging og utbygging i fareområder.

Kommunen kan etter bestemmelsens andre ledd nedlegge et tidsubestemt byggeforbud for områder som ikke har tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller ulempe. I motsetning til bygge- og deleforbud etter plan- og bygningsloven § 33 utløser ikke bygge- og deleforbud etter § 68 krav om utarbeidelse av reguleringsplan.

Hovedprinsippene om kommunens ansvar i gjeldende lov § 68 er i all hovedsak uendret siden 1924. Det er tiltakshaver som i utgangspunktet har ansvaret for at et tiltak oppfyller kravene i § 68. Innføringen av ansvarsrettssystemet har heller ikke endret dette. I Eigersund-dommen HR-2006 – 01515-A uttalte Høyesterett at «Det er ikkje tvilsamt at det er byggherren som har ansvaret for byggjeprosjektet, også byggjegrunn og fundamentering. Bruken av ansvarshavande endrar ikkje dette, men støttar klart opp under at det ikkje er kommunen som skal ha ansvaret. »

Som et alternativ til å nedlegge forbud mot bygging eller deling, kan bygningsmyndighetene sette vilkår om sikringstiltak. De vilkår som gis, må ha direkte sammenheng med den foreliggende fare eller ulempe. Kravene må være knyttet til grunnen, bebyggelsen eller utearealet, og de må ha som formål å avverge eller dempe de aktuelle farer som har sammenheng med natur- eller miljøforhold. Kommunens ansvar for sikringstiltak er begrenset til å påse at de påtenkte tiltakene mot flom eller andre ekstraordinære skader eller ulemper er tilstrekkelige til å avverge faren eller redusere ulempene til et akseptabelt nivå, jf. teknisk forskrift (TEK) § 7-32. Det er tiltakshaver selv som må engasjere den konsulenthjelp som er nødvendig for å avklare hvilke tiltak som må iverksettes, og hvordan de skal gjennomføres.

Det foreligger relativt omfattende rettspraksis i forbindelse med bygningsmyndighetenes erstatningsansvar etter plan- og bygningsloven § 68. Dersom kommunen sitter med konkret kunnskap om at det foreligger en fare eller ulempe som faller inn under § 68, skal søknad avslås eller sikringstiltak påbys. Det anses som tilstrekkelig for kommunen å henvise til kartmateriale eller annet som påviser fare for ras eller liknende. Likeledes vil man kunne bygge på at det erfaringsmessig har forekommet ras eller lignende i området. Det er imidlertid ikke anledning for kommunen til automatisk å avslå alle bygge- og delesøknader inntil søker kan påvise at det ikke foreligger fare. Det må kunne påvises sannsynlighet for en slik fare i den konkrete saken. Det vil da være tiltakshavers ansvar å dokumentere at fare likevel ikke foreligger, eller at det kan motvirkes ved de konkrete sikringstiltak.

Utgangspunktet om at det må foreligge særlige omstendigheter for at kommunen skal bli erstatningsansvarlig, ble første gang fastslått i en dom inntatt i Rt 1910 side 229. Høyesterett uttalte at «Skylden for feil, som begaaes ved en bygnings opførelse, falder i første række paa bygherren og hans folk. Kun under særlige omstændigheder kan eieren gjøre ansvar gjældende mod kommunen eller dens funktionærer.» Dette standpunktet ble senere fulgt opp i en dom inntatt i Rt 1932 s. 782.

I Lørenskog-dommen, inntatt i Rt 1967 s. 1248, ble ansvaret mellom kommunen og saksøker fordelt med ¾ på kommunen og ŧ på saksøker. Det ble lagt særlig vekt på at bygningssjefen hadde grepet aktivt inn i realiseringen av byggeplanene ved å gi anvisning på den fundamenteringsmåte som ble brukt, uten at det var foretatt nærmere undersøkelser. Saksøker kunne blant annet bebreides at han ikke hadde varslet tilstrekkelig klart om byggegrunnens beskaffenhet.

I Eigersund-dommen, HR-2006 – 01515-A, ble kommunen frifunnet for erstatningskrav som følge av setningsskader på bolig, jf. lov av 13. juni 1969 nr. 26 om skadeerstatning (skadeerstatningsloven) § 2-1 nr. 1. Saken tok særlig opp spørsmålet om det skulle vært fastsatt vilkår for byggetillatelsen. Høyesterett fastholdt for øvrig utgangspunktet fra Lørenskog-dommen om at ansvaret for «byggegrunnen, for byggeplan og konstruksjon av hus og fundament og for utførelsen av arbeidet» påhviler byggherren. Bruken av ansvarshavende endret etter Høyesteretts oppfatning ikke dette utgangspunktet, men støttet derimot klart opp under at det ikke er kommunen som skal ha ansvaret.

Kommunen har ikke adgang til å gi bygge- og/eller deletillatelse på betingelse av at tiltakshaver bebygger grunnen på eget ansvar. En slik ansvarsfraskrivelse vil ikke bli tatt hensyn til dersom fare eller skade skulle oppstå.

Tiltak på nabotomt

Plan- og bygningsloven § 101 første ledd nr. 1 gir kommunen anledning til å rette pålegg mot eier av naboeiendom dersom byggverk kan bli utsatt for skade ved vannsig, ras eller utglidning fra nabogrunn. Pålegget gjelder bare «nødvendige» tiltak. Disse må være av forebyggende karakter. Eier av nabogrunn må etter pålegg foreta nødvendige forebyggende tiltak på sin grunn. Det må antas at eier av nabogrunn må dekke kostnadene ved mindre inngrep av relativt ubetydelig karakter. Ansvaret for omkostninger for øvrig ligger på eiendommen som drar nytte av tiltakene, med mindre naboeiendommen har forsømt sin plikt til for eksempel å lede bort vannet.

Kommunen kan etter gjeldende lov § 101 nr. 2 tillate at nabogrunn blir brukt for utføring av bygge- og vedlikeholdsarbeid. Selv om bestemmelsen ikke nevner det, må det antas at det er en grense for hvor lenge naboeiendom kan tillates benyttet etter andre ledd. Videre begrenses kommunens adgang til å gi tillatelse til bruk av nabogrunn til tilfeller der arbeidet ikke lar seg utføre på annen måte, eller der det å utføre arbeidet på annen måte vil medføre vesentlige kostnader. Før pålegg etter gjeldende lov § 101 nr. 1 eller tillatelse etter gjeldende lov § 101 nr. 2 blir gitt, skal naboen gis høve til å uttale seg, jf. § 101 nr. 3. Det framgår av andre ledd at kommunen kan sette vilkår for tillatelsen. Etter § 101 nr. 3 tredje ledd første punktum fastsettes erstatning for skade eller ulempe på naboeiendom ved skjønn. Dette er lensmannsskjønn i lensmannsdistrikt, jf. kapittel X § 59 andre ledd. Gjeldende lov § 101 nr. 3 tredje ledd andre punktum inneholder en spesialregel for skjønnet. Dersom det er årsakssammenheng mellom de tiltak som er nødvendige etter nr. 1 og naboens forsømmelse av sin plikt til å lede bort vannet, kan naboen pålegges å erstatte eierens kostnader, skade og ulempe.

18.2.3 Regler om tomtestørrelse og utearealer

Plan- og bygningsloven § 69 skal sikre vesentlige kvaliteter på den ubebygde del av tomta. Bestemmelsen gjelder generelt, ikke bare for boligtomter, men enkelte av kravene vil gjelde spesifikt for areal i tilknytning til bolig. Bestemmelsens første ledd første punktum stiller krav om at en så stor del av tomta holdes ubebygd at bebyggelsen får tilfredsstillende lysforhold og brannsikring. Disse kravene er i dag spesifisert ved funksjonskrav i teknisk forskrift (TEK) § 8-35 der det kreves at «Rom for varig opphold skal ha tilfredsstillende dagslys, med mindre oppholds- og arbeidssituasjonen tilsier noe annet». I teknisk forskrift (TEK) § 33-10, under kapitteloverskriften «Planløsning», er det i siste ledd første punktum stilt krav om at «Rom for varig opphold skal ha vinduer og utsyn».

Plan- og bygningsloven § 69 nr. 1 andre punktum krever at det skal sikres så mye ubebygd areal at plassbehovene for beboerne selv og for kjøretøy av ulikt slag blir dekket i nødvendig utstrekning. I regulerings- og planbestemmelser vil det være fastsatt maksimal utnyttelse av tomta og det stilles ofte krav om – og til parkeringsareal og uteoppholdsareal. Mange kommuner har også parkeringsnormer, enten som vedtekter eller retningslinjer.

Plan- og bygningsloven § 69 nr. 1 tredje punktum gir kommunen hjemmel til å kreve beskjæring eller fjerning av trær og beplantning når disse forringer eller vanskeliggjør opphold, parkering og avkjørselsforhold.

Plan- og bygningsloven § 69 nr. 2 åpner for at kravene til areal som nevnt i nr. 1 kan innfris ved å avsette nødvendig areal utenfor den aktuelle byggetomta. Dette kan skje enten på en eller flere andre tomter/bruksnumre, eller på et eget bruksnummer. I praksis vil det kreves tinglysing av de aktuelle rettighetene, slik at lovens krav blir ivaretatt med varig virkning.

Plan- og bygningsloven § 69 nr. 4 hjemler den såkalte frikjøpsordningen, der det gjennom vedtekt kan fastsettes at krav til parkeringsplasser etter § 69 første ledd, kan innfris ved innbetaling til et kommunalt fond for bygging av parkeringsanlegg/parkeringshus.

Plan- og bygningsloven § 69 nr. 5 gir reglene i nr. 1 – 4 virkning også ved bruksendring. Dette gjelder kun kravene til parkeringsareal, ikke kravene til annen type uteareal som areal til opphold, lek, sykler og liknende.

18.2.4 Regler om sikring av tomt og ubebygd areal

Sikringstiltak mv. § 100

Gjeldende plan- og bygningslov § 100 er identisk med § 100 i bygningsloven av 1965, som igjen tilsvarte §§ 128-130 i lov om bygningsvesenet av 1924. «Bygningsrådet» ble endret til «Kommunen» ved lov 11. juni 1993 nr. 85. Kravene i plan- og bygningsloven § 100 er gitt ut fra hensynet til helse-, miljø og sikkerhet. Bestemmelsen krever at det iverksettes tiltak som sikrer at byggearbeidene gjennomføres på en forsvarlig måte.

Plan- og bygningsloven § 100 omfatter sikring mot skade som kan oppstå som en direkte følge av at det utføres byggearbeider. Sikring mot fare som følger av bygningens eller byggetiltakets egenskaper i sin alminnelighet omfattes derimot ikke.

Bestemmelsen gjelder ethvert arbeid som omfattes av lovens saklige virkeområde, uansett om tiltaket krever søknad, melding eller er unntatt byggesaksbehandling. Bestemmelsen tar ikke bare sikte på å verne om arbeidstagernes sikkerhet, men gir et generelt påbud til beskyttelse mot skade på liv og helbred uten hensyn til hvem som kan rammes. Den har altså et videre virkeområde enn byggherreforskriften som er gitt med hjemmel i arbeidsmiljøloven.

I Byggherreforskriften har byggherren ansvaret for helse, miljø og sikkerhet. Plan- og bygningsloven § 98 nr. 1 pålegger ansvarlig utførende ansvaret for at bestemmelsen i § 100 blir ivaretatt. I de tilfeller hvor tiltaket ikke er søknadspliktig, er det tiltakshaver som er ansvarlig ovenfor bygningsmyndighetene. Dersom kravene i § 100 ikke overholdes, kan kommunen trekke tilbake ansvarlig utførendes ansvarsrett når vilkårene for dette for øvrig er til stede, jf. §§ 98 nr. 2 og 93b nr. 3 og saksbehandlingsforskriften (SAK) § 22. Brudd på bestemmelsen er også belagt med straffeansvar etter gjeldende lov § 111 nr. 5.

Bestemmelsens første ledd påbyr alle som skal utføre bygge- eller rivningsarbeid, graving, sprenging eller fylling, å sikre mot at skade kan oppstå på person eller eiendom. Bestemmelsen påbyr også å sikre at den offentlige trafikk kan opprettholdes. Dette må skje før arbeidet påbegynnes, jf. «på forhånd».

Andre ledd stiller krav om forsvarlig innretning, drift og vedlikehold av utstyr for byggearbeid.

Tredje ledd gir kommunen rett til å gi de pålegg som er nødvendige for at bestemmelsene i første og andre ledd blir overholdt. Retten til å gi pålegg om grunnundersøkelser er nevnt spesielt fordi denne type pålegg ofte vil være nødvendig. Påleggshjemmelen legger i utgangspunktet ikke begrensninger på hvilke pålegg som kan gis, så lenge de er nødvendige for å sikre at bestemmelsene i første og andre ledd blir overholdt. Kommunen kan eksempelvis gi pålegg om å stenge gaten mens arbeid med riving samt transport av konstruksjoner pågår.

Henvisningen til grunnundersøkelser framgår av Utkast til lov om bygningsvesenet, Innstilling fra komiteen til revisjon av bygningsloven (avgitt i 1960). I dette lovutkastet står at retten til å påby grunnundersøkelser ble nevnt særskilt for tydelighetens skyld, jf. side 180.

Det har vært stilt spørsmål om kommunen vil komme i ansvar dersom man ikke har påpekt fare ved terrenget. Departementet henviser i den forbindelse til blant annet kommentarene til § 100 i Ot.prp. nr. 1 (1964 – 65). Det er der uttrykkelig uttalt at plan- og bygningsloven § 100 ikke tar sikte på å etablere erstatningsansvar for kommunen. Generelt kan sies at slikt ansvar bare vil kunne påregnes i et tilfelle hvor det er åpenbart at pålegg burde vært gitt for å unngå skade, og da etter en vanlig erstatningsrettslig skyldregel.

Innhegning § 103

Plan- og bygningsloven stiller visse krav om gjerde i § 103. Bestemmelsen regulerer kommunens adgang til å pålegge at det oppføres gjerde, og er i hovedsak motivert av sikkerhetshensyn. Faremomentet er særlig framtredende der eiendommer grenser mot veg. Bestemmelsen gir bare hjemmel for å pålegge plassering av gjerde i eiendomsgrensen og ikke til å kreve gjerde lagt slik at vedkommende blir avskåret fra deler av egen grunn. Bestemmelsen gjelder permanent. Regler om gjerder i § 100 gjelder kun for byggeperioden. Behov for gjerde mot naboeiendom av private hensyn reguleres av lov om grannegjerde av 5. mai 1961. Gjerdeplikt eller gjerdeforbud etter plan- og bygningsloven § 103 går ved motstrid foran bestemmelsen i grannegjerdeloven, jf. lov om grannegjerde § 1 andre ledd andre punktum.

Bestemmelsen gjelder etter § 103 nr. 1 første ledd første punktum i tettbygde strøk. For andre områder må det være bestemt ved vedtekt. I disse områdene skal tomt være forsynt med gjerde mot veg. Dette er et krav til den som til enhver tid eier den aktuelle tomta. En begrensning er gitt i andre alternativ der det sies at kravet gjelder så lenge tomta ikke er fullt utbygd til veglinje.

Etter § 103 nr. 1 andre ledd er kommunen gitt hjemmel til å påby at tomt skal forsynes med gjerde mot veg utenfor tettbygd strøk. Etter § 103 nr. 1 tredje ledd kan kommunen kreve hekk eller annen beplantning i stedet for gjerde. I tidligere forarbeider er denne løsningen begrunnet med estetiske hensyn.

Kommunestyret er etter § 103 nr. 1 fjerde ledd gitt kompetanse til å gi vedtekter om utforming av gjerde og annen innhegning. Det er videre vist til at § 74 nr. 2, om at tiltak skal utformes med god estetikk og tilfredsstille rimelige skjønnhetshensyn, gjelder tilsvarende. Kommunen er etter § 103 nr. 2 første punktum gitt anledning til å frita for plikt til innhegning etter nr. 1. Det er altså ikke nødvendig å søke om dispensasjon fra kravet i § 103 nr. 1 første punktum. Det er imidlertid ikke sagt hvilke hensyn kommunen skal legge vekt på i vurderingen. Etter praksis må det tas utgangspunkt i de hensynene regelen skal fremme. Vurderingen har dermed likheter med vurderingen etter plan- og bygningsloven § 7.

Etter § 103 nr. 2 andre punktum kan kommunen forby innhegning for blokkbebyggelse og innenfor fellesområder og områder som hører til rekkehusbebyggelse.

I § 103 nr. 2 tredje punktum er det tatt inn en opplysning om at fritak for eller forbud mot innhegning ikke gjelder hvor vegmyndighet finner at det bør være gjerde i medhold av § 44 i veglova av 21. juni 1963. Det antas at det i en reguleringsplan med reguleringsbestemmelser etter plan- og bygningsloven § 26 kan gis forbud mot eller påbud om gjerde, eventuelt krav til gjerders utførelse.

Orden på og bruk av ubebygd areal § 104

Plan- og bygningsloven § 104 første og andre punktum om orden på og bruk av ubebygd areal, er i det vesentlige identisk med § 104 i bygningsloven av 1965 som igjen tilsvarte § 150 i lov om bygningsvesenet av 1924. Bestemmelsen ble noe endret ved lov av 5. mai 1995 nr. 20. Blant annet ble overskriften endret fra «ubebygd areal i tettbygd strøk» til «orden på og bruk av ubebygd areal. Sikringstiltak ved byggverk mv». Ved endringsloven av 11. juni 1993 nr. 85 ble «bygningsrådet» erstattet med «kommunen». Ved lovendringen 28. juni 1996 nr. 55 ble «kommunen» erstattet med «plan- og bygningsmyndighetene» for å presisere at også overordnet plan- og bygningsmyndighet har kompetanse etter bestemmelsen. Bestemmelsens tredje punktum kom inn ved lovendringen av 5. mai 1995 nr. 20. Sikringstiltak på grunn av terrenget kan bare pålegges på områder nær byggverk, det vil si der det ferdes en del mennesker, og særlig med tanke på barns sikkerhet, jf. Ot. prp. nr. 39 (1993 – 94) kapittel 14.1. Sikringstiltak kan være oppsetting av gjerde med videre.

I Ot.prp. nr. 39 (1993 – 94) kapittel 13.13 er bestemmelsen begrunnet i at det i en del tilfeller har vist seg at det ved eller i nærheten av bebyggelsen er områder hvor det kan være farlig å ferdes eller oppholde seg. Faremomentene er ofte størst for barna, som kan være mindre aktsomme enn voksne. Farene kan bestå i at ting som lagres kan ligge slik at de kan velte over folk, friste til klatring eller annen lek som kan bli farlig i slike omgivelser, eller ha en form eller innhold som kan føre til skader med videre. Det kan også være terrengformasjoner, som for eksempel bratte og høye skrenter eller veiskjæringer, som personer kan falle utfor. Slike farer kan avhjelpes ved at § 104 gir bygningsmyndighetene hjemmel til å påby oppsetting av gjerder eller andre forebyggende tiltak i nærområdene rundt byggverk.

Plan- og bygningsloven § 104 første punktum pålegger eier av eiendom i tettbygd strøk plikt til å holde ubebygd areal i ryddig og ordentlig stand. Plan- og bygningsloven har ingen definisjon av uttrykket «tettbygd strøk». Hva som anses som tettbygd strøk vil således bero på en konkret vurdering. Plan- og bygningsloven § 104 første punktum utfyller § 89 første ledd første punktum. Det følger av denne bestemmelsen at eier skal sørge for at byggverk og installasjoner som omfattes av plan- og bygningsloven skal holdes i slik stand at fare eller vesentlig ulempe ikke oppstår for person eller eiendom, og slik at det ikke virker skjemmende i seg selv eller i forhold til omgivelsene. Etter § 104 andre punktum har kommunen anledning til å forby lagring eller annen bruk av ubebygd areal når bruken etter kommunens skjønn vil virke sterkt skjemmende eller være til vesentlig ulempe for andre.

Plan- og bygningsloven § 104 tredje punktum er en påleggshjemmel og ble tilføyd ved lov 5. mai 1995 nr. 20. Reglene i § 104 kan for eksempel anvendes der det drives lovlig næringsvirksomhet som krever bruk av arealer utendørs, for eksempel skraphandlervirksomhet eller verksted. Bestemmelsen antas å gi hjemmel for å forby en vesentlig utvidelse av virksomheten på tidligere ubenyttede arealer.

Gjeldende lov § 104 kan imidlertid ikke anvendes for å kreve løpende sikring av lovlig etablerte industri-/næringsarealer. Både lovens system og tidligere forarbeider peker mot at § 104 skal sikre «passiv» bruk, altså lagring, forhold ved grunnen osv.

Sikring av basseng og dam § 83

Begrepene basseng, brønn og dam er ikke definert i gjeldende lov § 83. Det er antatt i forarbeidene (Ot. prp. nr. 39 (1993 – 94) kapittel 14.5) at man normalt vil klare seg med en alminnelig fortolkning av begrepene. Brønn av en viss størrelse kan være en konstruksjon etter gjeldende lov § 84, det samme gjelder svømmebasseng. Svømmebasseng som er en del av bygning, inngår som del av byggesaken etter § 93.

Bestemmelsen utfylles av reglene i teknisk forskrift (TEK) § 7-48 der det framgår at «bestemmelsene om sikkerhet mot drukning gjelder for både nye og eksisterende, innendørs og utendørs bassenger, brønner og åpne væskebeholdere, samt for dammer i nærheten av bebyggelse.»

Krav om sikring retter seg mot grunneieren, og mot leier dersom grunnen er bortleid for mer enn to år. Blir et anlegg bare brukt av andre enn grunneier eller leier, er ansvaret for sikring pålagt brukeren.

Det må foretas en helhetsvurdering for å avgjøre om sikringskravet utløses. For eksempel kan en dam anses å falle utenfor bestemmelsen dersom den ligger langt fra bebyggelsen, mens den vil være omfattet dersom det er nærhet til bebyggelse og begrenset mulighet for oversikt.

18.3 Hovedpunkter i Bygningslovutvalgets forslag

18.3.1 Innledning

Bygningslovutvalget foreslår endringer i inndelingen av de materielle bestemmelsene i loven, og å samle de bestemmelser som gjelder tomt og ubebygd grunn i ett kapittel. Utvalget foreslår ingen omfattende endringer i innholdet i bestemmelsene. Forslagene går i det vesentligste ut på å modernisere språket og justere noe på innholdet.

18.3.2 Regler som skal sikre byggetomta og tiltaket mot skade

Sikring mot fare eller ulempe

Bygningslovutvalget viderefører i det vesentlige plan- og bygningsloven § 68, men foreslår å flytte gjeldende lov § 92 til § 28-1 siste ledd Byggegrunn og miljøforhold. Gjeldende lov § 92 angir at krav om avledning av grunn og overflatevann gjelder tilsvarende for eksisterende byggverk.

Bygningslovutvalget foreslår gjeldende lov § 101 om sikring av nabotomt videreført i ny lov. Det er foreslått å endre overskriften slik at den er mer dekkende i forhold til innholdet i bestemmelsen. Etter Bygningslovutvalgets oppfatning bør bestemmelsen vurderes delt slik at nr. 2 blir en egen paragraf. Utvalget viser til at nr. 2 er mer generell enn nr. 1, som bare omhandler vannsig. Etter nr. 2 kan det innføres tilgang til nabogrunn ut over tilfeller som er nevnt i nr. 1.

18.3.3 Regler om tomtestørrelse og uteareal

Bygningslovutvalgets forslag til bestemmelser om arkitektonisk og teknisk utforming ivaretar hensynet til forsvarlig dagslysforhold (utelys) og belysning (innelys). Brannsikring i sammenheng med utnyttelse av tomta antas å være tilstrekkelig ivaretatt ved utvalgets forslag til bestemmelser om arkitektonisk utforming og tekniske krav §§ 29-3 og 29-4. Et slikt generelt funksjonskrav vil være tilstrekkelig hjemmel for mer presise krav om brannsikring i teknisk forskrift. Utvalget foreslår derfor å oppheve gjeldende lov § 69 nr. 1 første punktum.

Utvalget foreslår at kravene til de forskjellige kategorier uteareal, jf. § 69 nr. 1 andre punktum, opprettholdes i en eller annen form. Bakgrunnen er at en del kommuner ikke har tilstrekkelig detaljerte planer og planbestemmelser som sikrer disse kravene. Det kan også tenkes at det kan bli søkt om tiltak i områder som ikke er regulert, eller i områder hvor det søkes om dispensasjon fra reguleringsplan og hvor det ikke er aktuelt med denne type planbestemmelser. Også ved bruksendring vil bygningsmyndighetene ha behov for hjemmel til å stille vilkår om tilstrekkelig areal for de nevnte behov. På dette punktet anser utvalget at kravene bør sikres gjennom et funksjonskrav til utearealene.

Etter utvalgets oppfatning vil flere grep være nødvendig for å kunne realisere prinsippet om universell utforming av bygninger og uteområder. Det dreier seg blant annet om synliggjøring av prinsippet i formålsbestemmelsen, klarere prosessdeltakelse for dem som ivaretar disse hensynene både i planprosessen og i byggesaksprosessen, klargjøring og synliggjøring av materielle krav til brukbarhet i lovteksten, oppdatering av forskriftsverket og bedre virkemidler for effektivitet i forbindelse med ansvar, kontroll, tilsyn og ulovlighetsoppfølging. Utvalget foreslår derfor at opparbeidet uteareal på tomta skal kunne brukes av alle innenfor tillatelsens formål, jf. lovforslaget § 28-7 første ledd andre punktum.

Utvalget antar at gjeldende lov § 69 nr. 1 tredje punktum om fjerning av vegetasjon, ofte ikke er i bruk. Det er vanligere at det stilles krav til erstatning av vegetasjon som blir fjernet når tiltakene gjennomføres. Det antas fra utvalgets side at «tilfredsstillende» i første punktum ikke bare innebærer at det skal være avsatt nok areal, men at dette også må være egnet eller brukbart for de aktuelle formål. Det vil innebære at det allerede i kriteriet «tilfredsstillende» er et krav om egnethet eller brukbarhet. Da vil kommunen ha hjemmel i dette kriteriet til eventuelt å kreve kvisting mv., slik at gjeldende lov § 69 nr. 1 siste punktum er overflødig og kan fjernes. Utvalget foreslår derfor at § 69 nr. 1 endres og erstattes av funksjonskrav som tilpasses innholdet av gjeldende krav i bestemmelsen.

Etter utvalgets vurdering bør § 69 nr. 2 om at kommunen kan godta at det avsettes fellesareal for flere eiendommer, beholdes med nåværende innhold da den er praktisk viktig.

Plan- og bygningsloven § 69 nr. 3 vedrørende kommunale vedtekter foreslås fjernet, i tråd med utvalgets standpunkt om at vedtekter som normtype utgår, jf. kapittel 5. Behovet for utforming av og opparbeidelse av ubebygd del av tomt og av fellesareal dekkes mest effektivt gjennom bestemmelser til arealplaner.

Plan- og bygningsloven § 69 nr. 4 hører systematisk hjemme i sammenheng med kravene til parkeringsareal på egen eller andres tomt. Parkeringsplasser i frikjøpsordning er en alternativ måte å innfri kravet til parkeringsareal på egen tomt. Etter utvalgets syn er det usikkert om det er et behov for å videreføre regelen. Ordlyden i nr. 4 kan endres med tilføyelsen «eller at rett til nødvendig parkeringsdekning sikres i nærliggende parkeringsanlegg». Utvalget antar at frikjøpsordningen kan dekkes av en slik endring. Da blir rett til parkering i privat og kommunalt finansierte parkeringshus likestilt.

Utvalget antar at kommunene allerede har adgang til å etablere en ordning for fremtidig parkering og bestemme hva innskuddet per parkeringsplass skal være enten fordi kommunen utøver eierrådighet eller fordi det foreligger et kontraktsrettslig grunnlag. Utvalget anbefaler på denne bakgrunn at § 69 nr. 4 fjernes.

Plan- og bygningsloven § 69 nr. 5 antas ikke å gi hjemmel til å stille krav til andre utearealer enn parkeringsareal ved bruksendring av et bygg.

Etter utvalgets mening bør ikke bare parkeringskravene, men også de andre kravene som gjelder ubebygd del av tomt i § 69 nr. 1, gis anvendelse ved bruksendring.

Bygningslovutvalget viser videre til at Biomangfoldlovutvalget i NOU 2004: 28 på side 138 skisserte bakgrunnen for spesielle reformbehov i de materielle bestemmelsene i plan- og bygningsloven ut fra hensynet til å verne biologisk mangfold. Biomangfoldlovutvalget refererte en undersøkelse i fire byer i 1996 som viste at bare 20 til 30 % av naturområdene fra 1950-tallet består i dag. Reduksjonen av grønne arealer som følge av utbygging, herunder fortetting, ble derfor antatt å være den største trusselen mot det biologiske mangfoldet i byer og tettsteder. Biomangfoldlovutvalget foreslo på denne bakgrunn blant annet nytt § 69 nr. 1 fjerde punktum: «Ved avgjørelsen skal det legges vekt på om dette kan skje uten skade for det biologiske mangfoldet på stedet». Formuleringen er ment å rette seg mot avgjørelsen etter nåværende § 69 nr. 1 tredje punktum, som lyder: «Hvor det finnes nødvendig for disse formål kan kommunen kreve at trær og beplantning på tomta blir fjernet eller beskåret».

Bygningslovutvalget har vurdert Biomangfoldlovutvalgets forslag og er enig i at det i større grad bør tas hensyn til det biologiske mangfoldet i byer og tettsteder. Utvalget viser til at sikringen av biologisk mangfold bør gjøres på overordnet nivå, dvs. på plannivå, for eksempel i form av hensynssoner. Biomangfoldlovutvalgets forslag til nytt fjerde punktum kan innebære at hensynet til biologisk mangfold vil kunne tolkes å romme avslagshjemmel i de tilfeller der funksjonskravet til uteareal ikke kan tilfredsstilles uten kvisting, trefelling og lignende. Utvalget mener at dette vil gi en altfor vidtgående regel. Utvalget peker dessuten på at hensynet til bevaring av biologisk mangfold er ivaretatt gjennom utvalgets forslag til å innlemme bærekraftig utvikling som ett av lovens formål.

18.3.4 Regler om sikring av tomt og ubebygd areal

Bygningslovutvalget har ikke funnet grunn til å foreslå endringer i gjeldende § 100 om sikringstiltak på byggeplassen. Bygningslovutvalget ser heller ikke at det foreligger noe vesentlig reformbehov i § 103 om innhegning, men bemerker at kommunens adgang til å bestemme gjerdeplikt ved vedtekt må erstattes av tilsvarende hjemmel i arealplan. Bygningslovutvalget foreslår å videreføre § 104 om orden på ubebygd areal og § 83 om basseng, brønner og dammer, uten endringer.

18.4 Hovedpunkter i høringsinstansenes syn

18.4.1 Regler som skal sikre byggetomta og tiltaket mot skade

Bærum kommune samt fellesuttalelse fra ti kommuner uttaler at grenseflaten mellom kommunens saksbehandling og den privates prosjektering i dag er uklar på noen punkter. Som eksempel nevnes prosjektering som gjøres ut fra bestemmelsen i § 68 om byggegrunn og miljøforhold.

Bergen kommune har i sin uttalelse vist til at raset som gikk ved Hatlestad i september 2005 aktualiserte spørsmålet om de kommunale bygningsmyndigheter har rett og plikt til å gripe inn – eventuelt med pålegg – dersom det er mistanke om for eksempel rasfare.

Landbruks- og matdepartementet uttaler at det er viktig at det er klare regler for hvem som har ansvaret for å framskaffe dokumentasjon på at byggegrunn har tilstrekkelig sikkerhet mot fare, og hvem som har ansvaret for nødvendige tiltak for å sikre et område.

Statens bygningstekniske etat (BE) er i hovedtrekk enig i lovtekstens innhold, men mener det likevel er behov for å tydeliggjøre ansvaret til aktørene. I tilfeller hvor eventuelle naturfarer ikke er kartlagt, eller hvor det er en viss usikkerhet om farenivået, anbefaler BE at vilkårshjemmelen bør være tydelig utformet. Da kan det stilles vilkår om at utbyggersiden må bekoste undersøkelser som viser om det er tilstrekkelig sikkerhet, jf. forslaget til § 28-1 første ledd. Det tidligere standpunktet om at kommunene har en selvstendig undersøkelsesplikt, bør ikke opprettholdes. Det stilles videre spørsmål om forslaget i tilstrekkelig grad ivaretar tilfellene der nye opplysninger i ettertid viser at eiendommen likevel er oppført på en tomt som er ras- eller skredutsatt. Etter BE sin vurdering hører utvalgets utkast til nytt tredje ledd i § 28-1 hjemme under bestemmelser med krav til eksisterende bygningsmasse og bør derfor ikke tas inn i § 28-1.

Statens landbruksforvaltning (SLF) legger til grunn at henvisningen til natur- eller miljøforhold også omfatter slike naturulykker – skred, storm, flom, stormflo, jordskjelv, vulkanutbrudd eller lignende – som er nevnt i naturskadeloven § 4 første ledd. SLF mener at ordlyden i paragrafens tredje ledd bør endres slik at det også gis spesiell henvisning til sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold, for så vidt også angår tilbygg til eksisterende byggverk. SLF vil anbefale at de nærmere reglene om dokumentasjon etter lovforslaget § 28-1 blir regulert i forskrift.

Få høringsinstanser har kommet med merknader til Bygningslovutvalgets forslag om å videreføre reglene om tiltak på nabogrunn. Bergen kommune viser til at Sivilombudsmannens uttalelse til bestemmelsen i O Å 2004 side 74 (sak 2004/1176) ikke er drøftet i Bygningslovutvalgets utredning, og at bestemmelsen bør klargjøres i lys av uttalelsen.

18.4.2 Regler om tomtestørrelse og utearealer

Statens bygningstekniske etat peker på viktigheten av at opparbeidet uteareal omfattes av brukbarhetskravet. Forslaget vil derfor både styrke og tydeliggjøre hvilke krav som skal stilles. Det vil også være en ytterligere styrking av kravet til begrepet «universell utforming» i utforming av den ubebygde delen av tomta og fellesareal.

Miljøverndepartementet anser at bestemmelsen bør vurderes noe nærmere fordi ikke alle kommuner har detaljerte planer/krav til utforming av sine byggetomter. I en del typer områder må det påregnes bygging uten at planen har nærmere bestemmelser om byggehøyde, grad av utnytting med videre. Universell utforming og tilgjengelighet vil være viktige tema, atkomst til tomt, atkomst til bygning med videre. Loven bør fortsatt ha generelle bestemmelser som sikrer forsvarlige planløsninger og tilstrekkelig kvalitet i slike situasjoner. Departementet mener det bør vurderes om det i bestemmelsen bør stilles nærmere kvalitetskrav, for eksempel til lysforhold, sol, tilgjengelighet med mer, der dette ikke er fastsatt i plan.

Helse- og omsorgsdepartementet mener at omtalen av bestemmelsen bør fange opp perspektiver som utvalget legger til grunn for bærekraftig utvikling i formålsparagrafen, der blant annet mål om å fremme gode bomiljøer og oppvekstvilkår inngår. Siden denne paragrafen skal hjemle funksjonskrav til uteareal, mener departementet det er viktig at paragrafen favner så vel tekniske som estetiske, miljømessige, sosiale, helse- og trivselsmessige forhold og at teksten gjerne kunne være mer aktiv i sin form. Departementet fremmer endringsforslag til tekst, der regelen skal gi gode muligheter for lek, utfoldelse og rekreasjon, samt at det legges til rette for sosiale møteplasser.

Norges Velforbundmener at barns interesser på disse områdene må sikres bedre enn det som framkommer i denne bestemmelsen. Erfaringer viser at barns interesser i alt for liten grad blir ivaretatt. Velforbundet foreslår at det i bestemmelsen settes klare skranker for bruksendring av områder som inngår i et fellesareal. For at bruksendring kan foretas, må det være tungtveiende samfunnsinteresser som tilsier en endring. Ved bruksendring skal det alltid stilles krav om kompensasjonsområder som har en tilsvarende kvalitet og størrelse som det området som går tapt.

Statens råd for funksjonshemmede slutter seg til Bygningslovutvalgets forslag om endringer i bestemmelsene om den ubebygde del av tomta og fellesareal. Rådet forutsetter at funksjonskravene knyttet til brukbarhet i utearealet, operasjonaliseres i forskrift.

Norske landskapsarkitekters forening påpeker at det i lovteksten er brukt «for beboere» og «skal kunne brukes av alle». Det virker tildekket og lite presist hva som kreves. Foreningen ønsker at personer med nedsatt funksjonsevne, barn og eldre blir nevnt spesielt.

Sosial- og helsedepartementet og Deltasenteret støtter utvalgets forslag om endringer i bestemmelsene om den ubebygde del av tomta og fellesareal, jf. forslaget til § 28-7. Her stilles det funksjonskrav om at opparbeidet uteareal på tomta skal kunne brukes av alle. Det vil bety en styrking av prinsippet om universell utforming som premiss for utformingen. Det forutsettes at dette vil bli tydeliggjort nærmere gjennom forskrift.

Statens seniorråd slutter seg også til Bygningslovutvalgets forslag om endringer i bestemmelsene om den ubebygde del av tomta og fellesareal, jf. forslaget til § 28-7.

18.4.3 Regler om sikring av tomt og ubebygd areal

Særlig om sikringstiltak ved byggearbeid

Landbruks- og matdepartementet har i sin uttalelse påpekt viktigheten av at det er klare regler for hvem som har ansvaret for å sikre et område før byggetiltak iverksettes.

Arbeids- og inkluderingsdepartementet (AID) har kommentert § 28-2 i tilknytning til NOU 2005: 12 kapittel 17 om tilsyn. AID viser til at grunnlaget for sikkerhet, helse og arbeidsmiljø på bygge- og anleggsplasser legges av de prosjekterende. Dersom de prosjekterende ikke tar hensyn til sikkerhet, helse og arbeidsmiljø ved prosjekteringen, øker potensialet for ulykker i forbindelse med utførelsen. I forslaget § 23-5 andre ledd om ansvarlig utførende er det gitt en henvisning til § 28-2 om sikringstiltak ved byggearbeid med videre. I bestemmelsen om ansvarlig prosjekterende i § 23-4 er det ikke gitt noen tilsvarende henvisning. Etter AID sin vurdering bør det vurderes å ta inn en slik henvisning.

Særlig om sikring ved innhegning

Det er mottatt svært få høringsuttalelser til bestemmelsen. Bærum kommune uttaler at de ikke kan huske at § 103 nr. 1 andre ledd noen gang er benyttet, og mener at denne bør kunne strykes. Det samme gjelder tredje ledd om å kreve beplantning i stedet for gjerde. Etter Bærum kommunes vurdering er det unødvendig å nevne gjerdeplikt, hvor det er bestemt i plan. Planen vil være hjemmel god nok.

Kommunen anbefaler at bestemmelsen gis en hjemmel for å kunne kreve oppsatt gjerde for å avverge fallskader. Bærum kommune anbefaler videre at man speilvender bestemmelsen om forbud mot gjerde rundt blokker og rekkehusbebyggelse, dog slik at kommunen kan gjøre unntak eller bestemme noe annet i reguleringsplan.

Statens bygningstekniske etat (BE) stiller spørsmål ved om det i fremtiden bør være et generelt krav i plan- og bygningslovgivningen om gjerde mot veg og om en slik bestemmelse er nødvendig. BE viser videre til nr. 1 andre ledd og stiller spørsmål ved det forhold at regelverket skal regulere beplantning som tradisjonelt ikke har vært å anse som tiltak etter plan- og bygningsloven.

Særlig om orden på og bruk av den ubebygde del av tomta

Det er mottatt svært få høringsuttalelser til gjeldende lov § 104. Bærum kommune uttaler at gjeldende bestemmelse er utydelig og bør strammes opp slik at den gjelder overalt, ikke bare i tettbygd strøk. Etter deres vurdering ekskluderer uttrykket «ubebygd areal» den ubebygde delen av byggetomten. Videre vises det til at påleggshjemmelen i tredje punktum er begrenset til faretilfellene. Det bør gjøres tydelig at det også kan gis pålegg om å rette på forhold som rammes av første og andre punktum.

Norges Velforbund uttaler at praksis viser at begrepet «sterkt skjemmende eller være til vesentlig ulempe» ikke er tilstrekkelig slik bestemmelsen i dag praktiseres. Norges Velforbund mener derfor at det i kommentarene til loven må komme klart fram at man ønsker en skjerping av praksis for bruk av bestemmelsen.

Særlig om sikring av brønn og dammer

Bærum kommunemener bestemmelsen bør gjøres generell. Også andre enn barn skal hindres i å falle i basseng eller brønn. I andre punktum trenger man ikke nevne sikring siden dette framgår allerede av første punktum. Brønn som ikke er i bruk, bør under enhver omstendighet kunne kreves gjenfylt. Første ledd foreslås å lyde slik:

«Basseng og brønn skal til enhver tid være sikret. Brønn som ikke er påkrevd av hensyn til vannforsyningen, kan kommunen kreve gjenfylt. Det samme gjelder dammer som antas å medføre særlig fare. Dammer som faller inn under vannressursloven, skal sikres etter reglene i vannressursloven.»

Jan Helge Lunde med flere viser blant annet til at det kan være en konflikt mellom kommunens mulighet til å pålegge og fylle igjen dammer og ønske om å beholde åpne vann og dammer av miljøhensyn. Dersom dammer må sikres med gjerde, vil dette være kostbart.

Statens bygningstekniske etat (BE)viser til at det i siste ledd foreslås å videreføre følgende bestemmelse: «Blir anleggene bare brukt av noen som ikke er ansvarlig etter foranstående regler, påhviler ansvaret brukeren». BE mener dette forslaget går for langt i forhold til hvilket ansvar som bør påhvile mer eller mindre tilfeldige brukere av slike anlegg.

18.5 Departementets vurderinger

18.5.1 Regler som skal sikre tomta mot skade

Sikring mot fare eller ulempe

Departementet slutter seg i all hovedsak til Bygningslovutvalgets forslag til videreføring av § 68 som ny § 28-1. Som Bygningslovutvalget har påpekt, bør hovedansvaret for å framskaffe dokumentasjon på at byggegrunnen har tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe, ligge på tiltakshaver. Dette vil blant annet innebære at det vil være tiltakshavers ansvar å skaffe til veie, og bære den økonomiske byrden, ved innhenting av rådgivende uttalelser om grunnforholdene på byggetomta, radonforekomster og andre farer som kan være til hinder for utbygging. Etter forslaget til ny bestemmelse i plandelen av loven skal det ved utarbeiding av planer for utbygging gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse. Fareområder skal avmerkes som hensynssoner i planen, og gis bestemmelser om vilkår for utbygging, jf. Ot.prp. nr. 32 (20072008) §§ 4-3, 11-8 og 12-6. Utvalget har i sitt forslag anbefalt at opplistingen av dokumentasjonskravene i § 21-2, i tilknytning til § 28-1, utformes på en slik måte at det går klart fram at det er tiltakshaver som har ansvaret for å skaffe til veie dokumentasjon på tilstrekkelig sikkerhet. Departementet anser at hjemmelen for å stille vilkår er tilstrekkelig ivaretatt ved dette forslaget.

Departementet er for øvrig enig med Statens bygningstekniske etat i at forslaget til nytt tredje ledd ikke bør tas inn i § 28-1. Departementet viderefører ikke utvalgets forslag om å flytte de deler av gjeldende lov § 92 som omhandler bortledning av overvann til ny § 28-1. Kravet er istedet inntatt i forslaget § 27-2 femte ledd andre punktum.

Departementet foreslår å innføre hjemmel for forskrifter i § 28-1 tredje ledd. Departementet ønsker med dette å få en klar forskriftshjemmel for nærmere regulering av bygging i fareområder.

Forskrift kan blant annet presisere og avklare muligheten for å tillate utbygging i fareområder under helt spesielle omstendigheter. Unntaket skal dekke de tilfeller der konsekvensene av et forbud vil være at lokalsamfunn mister mulighetene for utvikling og opprettholdelse av næring og befolkning, fordi det ikke finnes alternative uviklingsarealer. En ufravikelig forutsetning for et slikt unntak vil være at forsvarlige systemer for varsling og evakuering er sikret, slik at liv ikke går tapt. Den sentrale begrunnelsen for at en slik ordning må sies å ligge innenfor rammen av § 68 jf. forslaget til § 28-1, er at plan- og bygningsloven skal legge til rette for en fornuftig samfunnsutvikling og vern av personer og verdier. Dette vil også kunne bidra til at lokalsamfunn får anledning til å omstrukturere og/eller videreutvikle seg.

Sikring mot skade fra nabogrunn

Kommunal- og regionaldepartementet har på bakgrunn av innkomne høringsuttalelser og uttalelse fra Sivilombudsmannen kommet til at det er behov for å klargjøre gjeldende plan- og bygningslov § 101 om tiltak på nabogrunn. Sammenhengen i bestemmelsen bør forbedres, og reguleringen av ansvaret for kostnadsdekningen bør komme klarere fram i loven. Det foreslås endringer av gjeldende lov § 101 nr. 1 om fare for ras med videre fra nabogrunn. Gjeldende § 101 nr. 2 og 3 foreslås videreført i samsvar med Bygningslovutvalgets anbefaling.

Etter departementets syn må gjeldende lov § 101 nr. 1 anses som parallell til ekspropriasjon. Bestemmelsen gir hjemmel for at en nabo må finne seg i at det blir gjort et ekspropriasjonslignende inngrep på hans eiendom, og han kan etter omstendighetene ha krav på erstatning for skade og ulempe. Departementet anser at den som har fordel av et slikt tiltak, også er nærmest til å ta ansvaret for og kostnadene ved tiltaket. Departementet anser dette som rimelig der årsaken til at sikringstiltakene som må foretas, ikke kan føres tilbake til naboens forsømmelse. Departementet foreslår derfor i ny lov at ansvaret for og kostnadene til nødvendige tiltak legges på eiendommen som blir berørt av faren for skade og som drar nytte av tiltaket. Ordlyden i gjeldende lov § 101 nr. 1 endres, og i forslag til ny § 28-3 første ledd føres bestemmelsen innholdsmessig tilbake slik den framsto før endringen ved lov av 5. mai 1995 nr. 20. Dette innebærer at bestemmelsen må forstås slik den lød før endringen i 1995 når det gjelder ansvaret for og kostnadene ved å forebygge ytterligere ulempe. Etter forslag til ny § 28-3 første ledd kan kommunen gi tillatelse til tiltak på nabogrunn, slik at berørt eiendom kan foreta nødvendige forebyggende tiltak på nabogrunnen for å beskytte sin egen eiendom mot fare for skade. Tillatelsen gjelder bare «nødvendige» tiltak. Disse må være av forebyggende karakter. Dersom skade allerede er skjedd, er man utenfor bestemmelsens anvendelsesområde, med mindre det foreligger fare for ytterligere skade. Eiendommen kan for eksempel ha vært utsatt for en utglidning fra nabogrunn, og det foreligger i den konkrete saken ikke lenger fare for ytterligere skade. På den annen side kan det foreligge fare for ytterligere skade der det allerede er konstatert skade på grunn av vannsig, og vannsiget fra nabogrunnen fortsatt ledes inn på eiendommen.

Bestemmelsen gjelder generelt for ubebygd areal, og ikke kun i forbindelse med byggetiltak på den berørte eiendommen. Forslag til § 28-3 får dermed anvendelse for bestående byggverk.

Grunn må dreneres, og avledning av grunn- og overvann sikres. Krav til drenering på byggetomta for å hindre at overflatevann renner inn i bygningen, omfattes av det generelle forslaget til ny § 29-5 tredje ledd under kapittel 29 om krav til tiltaket. Etter departementets syn bør også krav til videre bortledning av grunn- og overvann synliggjøres i lovtekst. Departementet foreslår derfor å ta dette inn i forslag til § 27-2 femte ledd. Femte ledd stiller krav til at tilfredsstillende overvannssystem for avledning av grunn- og overvann må være sikret før bygning tillates oppført. Når det gjelder vedlikehold av overvannsanlegget, foreslår departementet at kravet også kan stilles for bestående byggverk. Forslaget § 27-2 femte ledd er en kodifisering av gjeldende rett. Kravet innfortolkes i dag i gjeldende lov §§ 68 og 92 første ledd, jf. Ot.prp. nr. 57 (1985 – 86) side 67. Hensikten med forslaget er å tydeliggjøre plikten til å sikre tilfredsstillende avledning av grunn- og overvann ved tiltak etter plan- og bygningsloven. Plikten i § 27-2 femte ledd gjelder ikke ubebygde eiendommer.

Innhenting av tillatelse til bortledning på annen grunn må løses privatrettslig. En drenering er normalt ikke evigvarende, og forslaget til § 27-2 femte ledd andre punktum stiller krav til bestående byggverk om vedlikehold for å opprettholde tilfredsstillende bortledning av overflatevann.

Det er normalt en forutsetning for byggverk og for bruken av arealene rundt, at overflatevann ledes vekk fra bygget og at grunnen dreneres. Krav til drenering på byggetomta for å hindre at overflatevann renner inn til bygningen framgår indirekte av forslag til ny § 29-5 tredje ledd. Kravene til bortledning av overflatevann og drenering vil avhenge av terreng- og grunnforholdene, grunnvannsstanden og fundamenteringen til bygningen. De nærmere krav til drenering klargjøres i forskrift.

18.5.2 Regler om tomtestørrelse og utearealer

Departementet slutter seg i det vesentligste til Bygningslovutvalgets forslag til endringer. Når det gjelder opphevelsen av § 69 nr. 1 første punktum, anser departementet at de forhold som reguleres i bestemmelsen, blir forsvarlig ivaretatt i andre bestemmelser. Departementet viderefører utvalgets forslag om en egen bestemmelse med krav til utforming av tiltak i forslag til § 29-1 og en egen bestemmelse som ivaretar tekniske krav i forslag til § 29-5, jf. kapittel 29 om krav til tiltaket.

Videre slutter departementet seg til Bygningslovutvalgets forslag om at kravene til utearealer i gjeldende lov § 69 nr. 1 andre punktum videreføres. Departementet slutter seg også til at det innføres krav om brukbarhet og tilgjengelighet for utearealer, og foreslår at det inntas krav om universell utforming av utearealer. Dette omtales nærmere i kapittel 17 om universell utforming.

Departementet ser det ikke som hensiktsmessig å innføre spesifikke krav til kvalitet ved utforming av utearealer i loven, slik Miljøverndepartementet foreslår. Kommunal- og regionaldepartementet viser til at lovbestemmelsen gjelder sekundært der utforming av uteareal er spesifisert eller på annen måte følger av reguleringsplan. Variasjonen i de forhold som reguleres gjennom bestemmelsen, vil være såpass mangfoldig at en spesifisering av bestemmelsene enten vil bli for generell til å ha selvstendig mening, eller for spesifikk til å fungere hensiktsmessig i alle tilfeller. Departementet vil kunne spesifisere vesentlige kvaliteter så langt det anses hensiktsmessig gjennom forskrifter.

Bygningslovutvalget har sett det som overflødig å ha en egen bestemmelse som gir hjemmel til å kreve fjerning eller beskjæring av vegetasjon for å sikre lys og utsikt. Departementet slutter seg til dette og foreslår å ikke videreføre gjeldende lov § 69 nr. 1 tredje punktum i ny plan- og bygningslov. Departementet anser derfor at Biomangfoldlovutvalgets forslag om at det i denne sammenheng skal tas hensyn til biologisk mangfold ved inngrep i vegetasjonen, også bortfaller. Dette hensynet må, slik Bygningslovutvalget påpeker, anses ivaretatt generelt ved at bærekraftig utvikling er framhevet som et særskilt formål i forslag til § 1-1, jf. Ot.prp. nr. 32 (2007–2008).

Departementet finner imidlertid grunn til å innføre en generell forskriftshjemmel i loven for å iverksette eventuelle krav som stilles til tomt og ubebygd areal. Det krav som stilles til naturmangfold i en egen lov om dette, vil kunne ivaretas gjennom en forskrift til plan- og bygningsloven.

Etter gjeldende rett kan kommunen vedtektsfeste at den, i stedet for å kreve opparbeidelse av parkeringsplass på egen grunn, kan samtykke i at det betales et beløp til kommunen – såkalt frikjøp, jf. § 69 nr. 4. Ordningen brukes av en del bykommuner i dag, og oppfattes som et av flere viktige verktøy for å styre trafikkutviklingen i kommunen.

Departementet peker på at kommunale vedtekter om frikjøp av parkeringsplasser er et viktig verktøy for en rekke kommuner. Hjemmel til å bestemme dette videreføres derfor i forslag til nye bestemmelser om kommuneplan i Ot.prp. nr. 32 (2007 – 2008). Samtidig har departementet fått tilbakemelding om enkelte ulemper ved praktisering av vedtektene. Det rapporteres blant annet om at innbetalte midler ikke benyttes til opparbeidelse av parkeringsplasser. Det bør derfor opprettholdes en særskilt lovhjemmel som gir kriterier for bruken av ordningen. Departementet mener det må presiseres i lovteksten at midler innbetalt til opparbeidelse av parkering benyttes til dette formålet. Departementet har videre vurdert å presisere en forpliktelse for kommunen til å opparbeide de plassene kommunen har mottatt midler for. En slik forpliktelse følger imidlertid implisitt av at midlene ikke kan benyttes til et annet formål. En nærmere angitt plikt, for eksempel til å opparbeide parkering innen en nærmere angitt frist, vil etter departementets mening legge et press på kommunens parkeringspolitikk som ikke nødvendigvis vil være hensiktsmessig. Nærmere regler som angir rammen for saksbehandling og omfang av saker om frikjøp, vil derfor i stedet vurderes i forskrift.

Når det gjelder reglenes anvendelse på bruksendring, vil departementet bemerke at det særlig i tettbygde områder er vanlig å endre bruken av eksisterende byggverk, for eksempel fra lagerbygninger eller industribygg til bolig eller kontor. Departementet slutter seg til Bygningslovutvalgets forslag om å spesifisere i loven at hele bestemmelsen også gjelder ved bruksendring av bygninger.

18.5.3 Regler om sikring av tomt og ubebygd areal

Særlig om sikringstiltak ved byggearbeid

Departementet er enig med Bygningslovutvalget i at det ikke kan ses å være behov for å foreta vesentlige endringer av gjeldende lov § 100. Ordlyden kan synes å sette begrensninger med hensyn til hvilke aktører som har ansvaret for å sikre et område før byggetiltak settes i verk, jf. «ingen må utføre». Det kan argumenteres for at «utføre» utelukkende relaterer seg til tiltakshaver/ansvarlig utførende. Dette underbygges for så vidt også av gjeldende lov § 98 nr. 1 hvor ansvarlig utførende pålegges et direkte ansvar for at bestemmelsen i § 100 overholdes.

I de fleste tilfeller vil det være naturlig å legge ansvaret for sikringstiltak på tiltakshaver og/eller ansvarlig utførende. Departementet er imidlertid enig med Arbeids- og inkluderingsdepartementet i at dersom ikke også den ansvarlig prosjekterende tar hensyn til sikkerhet, helse og arbeidsmiljø ved prosjekteringen, vil risikoen for ulykker øke i forbindelse med utførelsen. Det kan tenkes tilfeller der et byggverk skal oppføres på et sted som fordrer spesielle arbeidsmetoder, for eksempel på grunn av særegne grunnforhold. Tradisjonelle arbeidsmetoder kan også resultere i farlige situasjoner for utførende dersom oppføringen skal skje på spesielle steder, for eksempel hvor bygningen ønskes plassert på en fjellknaus for best mulig utsikt. Potensielle farlige situasjoner kan reduseres/unngås dersom prosjekterende allerede i prosjekteringsgrunnlaget har tenkt gjennom hvorledes man i praksis skal ivareta helse, miljø og sikkerhet, og om det er forhold som utførende må være klar over før oppstart. Etter departementets vurdering bør således ansvarlig prosjekterende, i og med at det er denne som legger føringene for utførelsen, også ha et ansvar for at valgte løsning lar seg gjennomføre med arbeidsmetoder som ivaretar hensynet til helse, miljø og sikkerhet. Departementet er derfor enig med Arbeids- og inkluderingsdepartementet i at ansvarlig prosjekterende også bør omfattes og at dette må fremkomme tydelig av lovteksten. Etter departementets vurdering kan dette best ivaretas ved at man i forslaget til § 23-5 presiserer at ansvarlig prosjekterende er ansvarlig for prosjektering av nødvendige sikringstiltak etter § 28-2.

Særlig om sikring ved gjerde

Kommunal- og regionaldepartementet har kommet til at det er behov for å foreta endringer av gjeldende plan- og bygningslov § 103.

Bestemmelsen foreslås gjort mer generell. Begrepet innhegning erstattes med gjerde. Endringen er av språklig karakter og innebærer ikke en endring i realiteten. Departementet er også enig med Statens bygningstekniske etat i at beplantning ikke nødvendigvis bør reguleres i lov. Bestemmelsen i nr. 1 tredje ledd foreslås opphevet.

Bakgrunnen for plan- og bygningsloven § 103 er i hovedsak å ivareta sikkerhetshensyn der eiendommer grenser mot veg. Departementet ser ikke behov for å innføre en hjemmel i § 28-4 som gir kommunen adgang til å påby gjerde på fellesarealer dersom terrengforholdene medfører fare for fallskader. Dette kan gjøres i medhold av § 28-5 om blant annet sikringstiltak ved byggverk.

Gjeldende lov § 104 tredje punktum om at kommunen kan kreve sikring der terrengforhold eller arealbruken kan gjøre opphold eller ferdsel farlig, foreslås videreført som tredje punktum i forslaget til § 28-5.

Særlig om orden på og bruk av den ubebygde del av tomta

Departementet har kommet til at bestemmelsen bør endres utover utvalgets forslag til § 28-5. Departementet foreslår at bestemmelsens virkeområde utvides til å gjelde alt ubebygd areal uavhengig av om området er å anse som tettbygd eller spredtbygd område. Departementet presiserer i den sammenheng at ubebygd areal også omfatter ubebygde deler av en bebygd tomt. Annet punktum foreslås i hovedsak videreført.

Særlig om sikring av brønn, dammer og ubebygd areal

Bakgrunnen for bestemmelsen i gjeldende lov § 83 og forslaget § 28-6 er hensynet til barns sikkerhet mot å falle i basseng, brønn eller dam. Departementet er enig i at bestemmelsen bør gjelde sikkerhet for alle personer, som påpekt i høringen. Barn er likevel spesielt utsatt i denne sammenhengen, og bestemmelsen bør reflektere dette. Departementet antar at bestemmelsen i andre punktum om sikringstiltak, der det foreligger særlig fare for barn, vil ivareta dette hensynet i tilstrekkelig grad. Ut fra dette foreslår departementet en justering i ordlyden i første punktum, slik at bestemmelsen henviser til sikkerheten for personer generelt.

Andre punktum omtaler tilfeller hvor sikring er nødvendig fordi det antas å foreligge særlig fare for barn. Departementet foreslår å videreføre denne bestemmelsen. Når det i andre punktum er vist til hensynet til barn, innebærer det en særlig plikt til å sikre der hvor det er påregnelig at barn oppholder seg. Ikke enhver dam kan kreves sikret etter denne bestemmelsen. En «særlig fare» anses å foreligge når en dam ligger i nærheten av boligområde, lekeplass, barnehage eller liknende. Også i disse tilfellene må det foretas en konkret vurdering av risikoen. Miljø- og estetikkhensyn tilsier også en begrensning i antall dammer som kan kreves gjenfylt etter denne bestemmelsen.