22 Opparbeidelsesplikt

22.1 Bakgrunn

Hensynet til forurensing, helseproblemer og en best mulig utnyttelse av ressursene, tilsier at ingen bør få bygge uten at tomta har tilfredsstillende veg, vann- og avløpsforhold. I gjeldende plan- og bygningslov må en tomt tilfredsstille krav om at slik infrastruktur er til stede for å anses bebyggelig. Dersom ingen andre sørger for etablering av slik infrastruktur i et område, vil den som skal bygge selv måtte forestå opparbeidelsen. I motsatt fall vil han måtte vente til andre har sørget for at området er blitt utbyggingsklart. Reglene om opparbeidelse må ses i sammenheng med refusjonssystemet, som skal kompensere en utbygger eller kommune for den del av investeringer andre eiendommer nyter godt av, ved at de blir bebyggelige eller at deres forpliktelser til selv å opparbeide, bortfaller.

Gjeldende § 67 fastsetter en opparbeidelsesplikt for hovedavløpsledninger og offentlige veger. Bestemmelsen i gjeldende § 67a omhandler felles avkjørsler og annet fellesareal som er fastsatt i plan, og som skal betjene et avgrenset område. Bygningslovutvalget har foreslått mindre endringer i reglene som omhandler opparbeidelsesplikten.

22.2 Gjeldende rett

For en mer utførlig gjennomgang av gjeldende rett vises til NOU 2005: 12 kapittel 21.2.

Etter gjeldende lov § 67 kan fradeling av ny eiendom eller bygging i regulert strøk ikke skje uten at veg og vann- og avløpsledninger er opparbeidet. Der det ikke foreligger anlegg i overensstemmelse med kravene, påhviler det tiltakshaver å sørge for opparbeidelse av dem om han ønsker å fradele tomt eller bygge. Når veg, vann og avløp er etablert i samsvar med kravene i bestemmelsen, overtar kommunen ansvaret for driften mot å overta anlegget vederlagsfritt. Utgiftene for opparbeidelsen fordeles gjennom refusjon eller avtale mellom de grunneierne som drar fordel av den. Der kommunen selv opparbeider anleggene skjer finansiering ofte gjennom tilknytningsavgifter, jf. lov om kommunale vass- og kloakkavgifter av 31. mai 1974. Drift og vedlikehold av anlegg (både de kommunen selv har opparbeidet, og de som er opparbeidet av andre og overtatt av kommunen) finansieres gjennom tilknytningsavgifter. Kommunale avgifter kan bare brukes for vann og avløp, ikke for veg.

Opparbeidelseskravet i § 67 gjelder ved bygging på eller fradeling av tomt som er lagt ut som byggeområde i regulerings- eller bebyggelsesplan. Kravet kan også gjøres gjeldende i områder avsatt til bebyggelse eller råstoffutvinning i arealdel til kommuneplan, men da må det i så fall pålegges i den enkelte byggesak, jf. § 67 nr. 2.

Bestemmelsen forutsetter at også veg som kreves opparbeidet inngår i planvurderingen gjennom regulerings- eller bebyggelsesplan. Strøket vegen går gjennom trenger imidlertid ikke være regulert, det er tilstrekkelig at vegen i planen er vist som atkomstveg for tomtene i det planvurderte strøket.

Etter § 67 kan tomta etter ordlyden bare deles eller bebygges der veg, vann og avløp allerede er opparbeidet. For deling er dette utgangspunktet modifisert ved at det kan gis delingstillatelse på vilkår av at opparbeidelse skjer før tomta bebygges, jf. § 67 nr. 1 andre ledd. Opparbeidet veg, vann og avløp skal etter ordlyden i § 67 foreligge før tomta bebygges. Dette er ikke alltid hensiktsmessig, blant annet fordi masser fra utbyggingen skal kunne brukes ved anlegging av veg. Videre kan vegen brukes som anleggsveg, og vil kunne skades i anleggsperioden. Det forekommer derfor ikke sjelden at kommunen aksepterer at veg ikke ferdigstilles før etter at bebyggelsen er ferdig. En slik adgang er akseptert i teori og praksis og forutsatt i forarbeidene.

Gjeldende lov § 67 setter absolutte rammer for hva som kan kreves opparbeidet. Opparbeidelsesplikten kan ikke utvides ved forskrifter, kommunale vedtekter eller planbestemmelser. Selv om planen for eksempel angir en bredere veg enn § 67 legger opp til, kan tiltakshaver ikke pålegges opparbeidelse ut over rammene i bestemmelsen.

Kommunen kan gi nærmere regler om utførelsen av veg, vann og avløp etter § 67 nr. 3. Bestemmelsen åpner for at kommunen kan detaljere standardkrav innenfor rammene i § 67 nr. 1 første ledd bokstav a–c. Det er vanlig å stille slike krav til standard gjennom vegnormaler, VA-normer eller liknende, i stedet for gjennom vedtekt.

Vegen skal bygges slik det er vist i planen, fram til og langs tomta. Hvor det skal bygges fra, følger ikke av bestemmelsen, men det er lagt til grunn at veg skal bygges fra nærmeste offentlige veg som tilfredsstiller kommunale krav. Det kan bare kreves tilknytning fra én tidligere opparbeidet veg.

Det er ikke krav om at plasseringen av vann- og avløpsledninger er regulert. Det er tilstrekkelig at de kreves opparbeidet for å tjene et planvurdert strøk. Vann- og avløpsledninger kan kreves lagt fram til og langs, eller over tomta. Grunnen til at ledningen også kan kreves over tomta, er for å sikre en god gradvis forlengelse av anleggene til tomtene innenfor. At ledningen går over tomta kan også hindre uhensiktsmessig lange stikkledninger fra bebyggelsen til hovedanlegget. Det kan også eksproprieres bruk av annen grunn til disse formålene. Etter gjeldende § 37 (lovforslaget § 16-4) kan kommunen ekspropriere til vann- og avløpsanlegg, og etter gjeldende § 38 (lovforslaget § 16-5) kan grunneieren med samtykke av kommunestyret ekspropriere til atkomst og avløpsanlegg, men ikke til vannledning.

Etter § 67 nr. 4 har kommunen rett og plikt til å overta anlegg som er opparbeidet i samsvar med § 67. Anlegget går over i kommunens eie uten vederlag, og kommunen får da samtidig ansvar for å drive og vedlikeholde anlegget. Vegene blir offentlige i veglovens forstand, og vann- og avløpsledningene inngår i de kommunale anleggene. Det skal holdes overtakelsesforretning ved overtakelsen.

Anleggene må være opparbeidet i tråd med § 67 for at plikten til å overta inntrer. Kommunen plikter ikke å overta veg som ikke er opparbeidet i full bredde. Det samme gjelder retten til å overta anleggene. Hvis kommunen ønsker å overta et uferdig anlegg, må den i så fall ekspropriere til gjennomføring av plan etter gjeldende § 35 nr. 1 (lovforslaget § 16-2). Refusjon kan kreves etter overtakelsen. Det er imidlertid ikke en forutsetning for kommunens rett til å overta at utbyggeren kan kreve refusjon for opparbeidelsen. Hvis adgangen til å kreve refusjon er falt bort, påvirker dette ikke utgangspunktet i § 67 nr. 4.

Når forutsetningene i bestemmelsen er oppfylt, foreligger det etter § 67 en absolutt plikt til å opparbeide anleggene. Inntrer opparbeidelsesplikten etter § 67, kreves det dispensasjon etter plan- og bygningsloven § 7 for å unnta fra opparbeidelsesplikten. Dette gjelder enten opparbeidelse overhodet ikke skjer, eller ved opparbeidelse i mindre skala enn regulert, for eksempel smalere vei. Etter § 7 andre ledd kan det gis midlertidig dispensasjon, noe som er kurant og vanlig. Denne kan være tidsbestemt eller gis for ubestemt tid, mot at kravene oppfylles når dispensasjonstiden er ute eller kommunen krever det. Det kan kreves tinglyst erklæring om at kravene da oppfylles. En slik erklæring får også rettsvern i forhold til panthaver, senere kjøpere og så videre. Adgangen til å gi midlertidig utsettelse av opparbeidelseskrav er også forutsatt i refusjonsreglene. Etter gjeldende § 49 nr. 1 andre ledd (lovforslaget § 18-6 tredje ledd) skal refusjon også belastes bebygd areal som har fått midlertidig utsettelse med opparbeidelse.

Plan- og bygningsloven § 67a gir kommunen rett til å stille vilkår om erverv, klausulering og opparbeidelse av fellesareal og parkbelte i industriområde i samsvar med reguleringsplan eller bebyggelsesplan. Denne muligheten er avgrenset til å gjelde felles avkjørsel, felles gårdsrom eller annet fellesareal for flere eiendommer. Dette kan for eksempel gjelde felles gårdsrom og arealer for lek eller sport. Kravet gjelder som vilkår for tillatelse etter gjeldende § 93, noe som innebærer at det er i sammenheng med deling eller bebyggelse av eiendom at kravet kan utløses. En søker kan pålegges opparbeidelse av fellesareal for flere eiendommer. Imidlertid samsvarer opparbeidelsesplikten med en refusjonsplikt etter gjeldende § 46 nr. 2 (lovforslaget § 18-2).

I industriområde hvor det i reguleringsplan eller bebyggelsesplan er fastsatt parkbelte, kan kommunen stille som vilkår for tillatelse etter § 93 på de tilgrensende tomter, at parkbeltet erverves og opparbeides langs tomta i samsvar med planen. Grunneier kan da med kommunestyrets samtykke ekspropriere grunn til parkbelte i industriområde i medhold av gjeldende § 38 siste ledd (lovforslaget § 16-5 siste ledd) der kommunen har stilt vilkår om slikt erverv i medhold av gjeldende § 67a (lovforslaget § 18-2). Kravet gjelder bare for eiendommer som støter til område som er regulert til parkbelte. Ut fra betraktningen at det er tilfeldig hvem i industriområdet som blir stilt overfor dette kravet, kan det kreves refusjon av alle eiendommer i industriområdet, jf. gjeldende lov § 46 nr. 2.

Hvis vegen er regulert til felles avkjørsel etter gjeldende lov § 25 nr. 7, eller spesialområde privat veg etter gjeldende lov § 25 nr. 6, oppstår ikke opparbeidelsesplikt for vegen etter § 67. Felles avkjørsler faller imidlertid inn under tilsvarende bestemmelse i § 67a, og kan kreves opparbeidet etter denne bestemmelsen. Grunneier kan også ekspropriere til felles avkjørsel i medhold av gjeldende lov § 38 andre ledd. Private veger ellers kan tenkes å måtte opparbeides for å oppfylle krav til atkomst i § 66.

22.3 Hovedpunkter i Bygningslovutvalgets forslag

Bygningslovutvalget har vurdert endringer for å fange opp større anlegg enn det i dag er adgang til å kreve opparbeidet, men finner at dette er godt nok ivaretatt gjennom regler om rekkefølge-bestemmelser i plan og reglene om utbyggingsavtaler. Utvalget har også vurdert om det bør settes rammer for når vann- og avløpsanlegg skal opp-arbeides som offentlige, slik at kommunen får plikt til å overta dem. Utvalget anser det imidlertid for å være opp til kommunen å foreta vurderingen av hvor anleggene skal legges, og hvordan de skal utformes. Utvalget foreslår ingen gjennomgripende endringer i reglene om refusjon eller opparbeidelse, men foreslår enkelte justeringer og presiseringer innenfor gjeldende regelverk.

22.3.1 Krav om selvstendig bebyggelse

For å synliggjøre at § 67, jf. utvalgets forslag til § 27-3, ikke kan benyttes der det er tale om tilbygg, påbygg eller lignende, men alene gjelder ved etablering av selvstendige bruksenheter, foreslår utvalget at nr. 1, første punktum, får følgende endring/tilføyelse: «deles eller bebygges selvstendig (...)». Dette er for å tydeliggjøre at opparbeidelsesplikten ikke oppstår ved påbygg, tilbygg og underbygging.

22.3.2 Krav om at vegen skal være offentlig

For så vidt gjelder veg, oppfattes § 67 slik at opparbeidelsesplikten kun gjelder offentlig veg. Dette bør etter utvalgets forslag framkomme direkte av lovteksten, ved at «offentlig» settes inn i utvalgets forslag til § 27-3 nr. 1 første ledd bokstav a. Det foreslås videre at bestemmelsen om veg i § 46 nr. 1 tredje punktum tas ut, og inkorporeres i utvalgets forslag til § 27-3 nr. 1 første ledd bokstav a, slik at definisjonen på veganlegg framgår av bestemmelsen.

22.3.3 Vegbredde og rørdimensjoner

Utvalget har vurdert om de nærmere grensene i § 67 nr. 1 første ledd bokstav a–c for anlegg som skal opparbeides, bør framkomme i forskrift. Utvalget viser til at dagens lovtekst, med angivelse av vegbredde og rørdimensjoner, er en lovteknisk uheldig løsning. Detaljer av denne typen bør som hovedregel gis i forskrift. § 67 er imidlertid en spesiell bestemmelse, i det den pålegger en absolutt plikt til opparbeidelse som vilkår for dele- eller byggetillatelse. Dette medfører etter utvalgets syn en ufravikelig økonomisk forpliktelse for utbygger og eiere av refusjonspliktige eiendommer. Å trekke grensene i forskrift innebærer en større mulighet for at grensene utvides i framtiden. Av hensyn til rettssikkerhet og forutberegnelighet har utvalget derfor kommet til at rammene fortsatt bør framgå direkte i loven.

22.3.4 Sikring av senere opparbeidelseskostnader

Utvalget anser at det i dag er usikkert om § 67 gir hjemmel for avslag på tillatelse til tiltak. Dette har i de fleste tilfeller liten praktisk betydning, men det kan tenkes tilfeller der kommunen har grunn til å være usikker på om opparbeidelse vil bli gjennomført. Det kan på den annen side være unødvendig å gi bestemmelsen så stor rekkevidde hvis formålet kan oppnås på andre måter. I dag kan krav om opparbeidelse stilles som vilkår for tillatelse til tiltak, og ferdigattest/brukstillatelse kan ikke gis før opparbeidelsen er ferdig. Opparbeidelse kan tvinges gjennom ved forelegg etter gjeldende § 114.

I enkelte tilfeller kan det tenkes at kommunen ser behov for ytterligere sikkerhet, for eksempel der anlegget skal tjene andre eiendommer, slik at kommunen må ta byrden med opparbeidelse hvis tiltakshaver ikke ferdigstiller anlegget i tide. I slike tilfeller anser utvalget at kommunen bør kunne stille krav om sikkerhet. Dette forekommer i dag, og er antagelig lovlig innenfor den forvaltningsrettslige lære om at det kan stilles saklige vilkår for å gi en tillatelse dersom alternativet ville være å avslå søknaden. Adgangen bør imidlertid presiseres i bestemmelsen, for eksempel i nr. 1 andre ledd i utvalgets forslag til § 27-3.

I forbindelse med utsatt opparbeidelse ved deling etter § 67 nr. 1 andre ledd, jf. utvalgets forslag til § 27-3 nr. 1. andre ledd, kreves ofte tinglyst erklæring for plikten til opparbeidelse. Siden forpliktelsene kan gjøres gjeldende etter mange år, bør utsettelse gjøres betinget av tinglyst erklæring som en ufravikelig ordning som gjelder der det gis midlertidig utsettelse fra opparbeidelsesplikten. En midlertidig utsettelse vil oftest være avgjørende for om tiltaket blir refusjonspliktig ved eventuell senere opparbeidelse. Det vises til gjeldende lov § 49 nr. 1 andre ledd, jf. utvalgets forslag til § 36-4 nr. 1 andre ledd. Utvalget mener at det i disse tilfellene bør være et ufravikelig krav at opparbeidelsesplikten er tinglyst. Er allerede midlertidig utsettelse gitt, vil krav om tinglysing innebære en etterfølgende skjerping av lovverket som kan ha negativ økonomisk betydning for finansiering av nødvendige fellestiltak. I overgangsbestemmelsene til en slik lovendring bør det derfor bestemmes at kravet bare kan gjøres gjeldende for utsettelser utferdiget etter lovens ikrafttreden. Dette forutsettes ivaretatt i det videre lovarbeid.

22.3.5 Bortfall av hjemmel til å stille krav til teknisk kvalitet på anleggene

Etter gjeldende § 67 nr. 3 kan kommunen gi regler om utførelse av veg, vann og avløpsledninger som opparbeides etter paragrafen. I forbindelse med at utvalget foreslår å fjerne adgangen til å fastsette kommunale vedtekter, jf. de generelle merknader i kapittel 5 i NOU 2005: 12, har utvalget også vurdert § 67 nr. 3.

Ut fra det klare behovet kommunen har for å kunne stille lokale krav, mener utvalget at denne adgangen bør videreføres. Slike krav til utførelse kan tenkes stilt gjennom planbestemmelser. Utvalget har imidlertid tatt utgangspunkt i at kravene kan være teknisk kompliserte, samt at de ikke er av en rent lokal karakter, men regulerer anlegg over hele kommunen. Reglene vil kunne være et unødvendig kompliserende element i reguleringsbestemmelsene, samtidig som de bør gjelde uavhengig av plangrep, blant annet ut fra hensyn til forutberegnelighet. Utvalget har imidlertid likevel kommet til at hensynet til opprydding og forenkling tilsier at også denne vedtektshjemmelen utgår etter en overgangsperiode på 8 år, hvoretter den i det alt vesentlige må påregnes å kunne være erstattet av forskrift som inneholder nasjonale standarder for det den regulerer.

22.3.6 Kommunal overtakelse av anlegget

Kommunen har rett og plikt til å overta anlegg opparbeidet etter § 67, jf. nr. 4 i paragrafen. Det forekommer imidlertid at private unnlater å ferdigstille anleggene helt, slik at kommunen ikke kan overta etter bestemmelsen. Tanken er at en kan få mer ut av anlegget økonomisk når det forblir privat, blant annet ved å kreve kompensasjon for opparbeidelsen for rett til tilkobling og bruk fra andre grunneiere. Framgangsmåten kommer i stedet for eller som supplement til refusjon eller avtalt kostnadsfordeling. Ferdigstillelsen forskyves, slik at en kan få et tilstrekkelig pressmiddel overfor de naboer som ønsker å knytte seg på. Dette alternativet til refusjon representerer etter utvalgets mening ikke en beskyttelsesverdig interesse. Den allmenne interesse tilsier at anleggene ferdigstilles snarest mulig. Anleggene kan være en nødvendig del av infrastrukturen for å realisere den reguleringsplan kommunestyret har godkjent. Poenget med å gi pålegg om opparbeidelsesplikt etter § 67 er nettopp å sikre en sammenhengende utbygging av veg-, vann- og avløpssystemet i utbyggingsområdene. I slike tilfeller er ekspropriasjon en tungvint måte å gjennomføre overtakelse på.

Med bakgrunn i dette foreslår utvalget at § 67 nr. 4 endres slik at kommunen gis rett til å overta anlegget også før ferdigstillelse. En slik tidligere overtakelse kan reise spørsmål om tidspunkt for overtakelsen og det økonomiske ansvaret for ferdigstillelsen. Velger kommunen å overta før ferdigstillelsen, vil kommunen sitte med det økonomiske ansvaret. Er bebyggelsen etablert og tatt i bruk uten at anlegget er ferdigstilt, kan kommunen alternativt kreve bebyggelsen revet dersom vilkåret om opparbeidelse ikke er oppfylt. I så fall bør kommunen kunne gjøre det mindre, som å overta anlegget mot at vedkommende utbygger selv dekker utgiftene til ferdigstillelsen.

22.3.7 Opparbeidelse av regulert fellesareal og av parkbelte i industriområder

Bygningslovutvalget har ikke funnet grunn til å foreslå endringer i gjeldende lov § 67a og foreslår den videreført med samme innhold.

22.4 Hovedpunkter i høringsinstansenes syn

Flere høringsinstanser har uttalt seg til forslaget. Særlig kommunene har hatt utfyllende kommentarer til forslagene og forslag til alternative bestemmelser. De fleste forslagene går ut på presiseringer og til dels utvidelser av opparbeidelsesplikten. Fylkesmennene som har uttalt seg er gjennomgående positive til utvalgets vurderinger. Fylkesmannen i Oslo og Akershus påpeker imidlertid at reglene ikke er særlig egnet for å dekke behovet for teknisk infrastruktur ved fortetting. Byggenæringens Landsforeningog NHObemerker generelt at reglene for opparbeidelse av teknisk infrastruktur og refusjonssystemet er kompliserte og ønsker en forenkling.

22.4.1 Krav om selvstendig bebyggelse

Bærum kommune har påpekt at å stille krav om «selvstendig bebyggelse» er en uheldig formulering. Refusjonskravet overfor andre eiere er avhengig av at opparbeidelsesplikten er oppfylt. Etter dagens regler kan det kreves refusjon fra eiendommer som har utnyttet 1/3 eller mindre av tillatt bebyggelse. I de fleste tilfeller vil ikke en utbygging av den siste resten utgjøre en «selvstendig» bebyggelse og refusjonsplikten faller bort. Bærum kommune foreslår at man skifter ut «selvstendig» med «vesentlig».

22.4.2 Krav om at vegen skal være offentlig

Bærum kommune slutter seg til presiseringen av at vegen skal være offentlig, men vil at «veg» utvides til også å være offentlig gatetun, busslommer med videre. Trondheimønsker å ha med «tilhørende fortau», for å klargjøre at fortauet ikke er et eget refusjonstiltak.

22.4.3 Vegbredde og rørdimensjoner

Bærum, Bergen, Oslo og Skien kommunerpåpeker at det er uheldig at hjemmelen for kommunen til å stille lokale krav til vann- og avløpsledninger i vedtekt, bortfaller. Lokale vannegenskaper og eksisterende løsninger kan tilsi at det stilles særlige krav til nye VA-anlegg som ikke dekkes opp av sentrale bestemmelser. Instansene påpeker at det er kommunene som overtar vedlikeholdsansvaret for anleggene. Med ansvaret følger også driftsutgifter. Alle utbyggere antas derfor ikke å prioritere investeringskostnader som reduserer driftskostnader like høyt, ettersom kommunen overtar den delen av ansvaret.

Det påpekes også at både reglene om begrensninger til 6 meter effektiv vegbredde, 10 meter med fylling og skjæring, og begrensningene i rørdimensjonene er lite tidsmessige og at det bør være rom for utvidelse.

22.4.4 Sikring av senere opparbeidelseskostnader

Trondheim kommune påpeker at tinglysning av en erklæring om å delta i senere opparbeidelse sikrer forpliktelsen notoritet og publisitet, men sikrer ikke pengekravet slik kommunen forstår begrepet tinglyst erklæring. Trondheim kommune ber departementet vurdere å supplere bestemmelsen med muligheten til å sikre pengekravet for eksempel ved hjelp av en pantobligasjon.

22.4.5 Kommunal overtakelse av anlegget

Norvarframholder i sin uttalelse at det synes naturlig at dersom kommunen benytter seg av sin rett til å overta et halvt ferdig anlegg vederlagsfritt mot selv å ferdigstilte anlegget, bør den kunne kreve å få sine utgifter refundert.

22.4.6 Opparbeidelse av regulert fellesareal og av parkbelte i industriområder

Det foreligger en uttalelse fra Statens bygningstekniske etat, som anbefaler at overskriften presiseres. Overskriften gir inntrykk av at bestemmelsen kun omfatter industriområder, mens ordlyden i første ledd er generell og synes å omfatte alle typer areal.

22.5 Departementets vurderinger

Etter departementets syn er reglene om opparbeidelsesplikt sentrale for praktisk gjennomføring av arealplaner. Bestemmelsen skaper bindeledd mellom realisering av utbyggingspotensialet i arealplaner og utbygging av den tekniske infrastrukturen. Ved å kreve at tiltakshaver opparbeider nødvendig infrastruktur før eiendom kan opprettes, endres eller bebygges, sikrer man en utbyggingstakt i samsvar med behovet. I tillegg har regelen en side til refusjonsreglene. Opparbeidelsesplikten medfører ofte at tiltakshaver utfører infrastrukturtiltak som kommer andre eiendommer til gode. Utgiftene kan etter refusjonsreglene fordeles forholdsmessig mellom eiendommene, slik at tiltakshaver får dekning, med fratrekk av den del av utgiftene som kommer ham til del.

Departementet anser at regelen naturlig hører hjemme i gjennomføringsdelen av loven. Bestemmelsen foreslås derfor som første bestemmelse i kapittel 18 om opparbeidelsesplikt og refusjon av utgifter til veg, vann og avløp med videre.

Departementet slutter seg i utgangspunktet til Bygningslovutvalgets forslag til bestemmelse. Imidlertid finner departementet på bakgrunn av høringsuttalelsene at det er behov for å foreta noen endringer og justeringer.

22.5.1 Krav om selvstendig bebyggelse

Departementet slutter seg ikke til Bygningslovutvalgets forslag om å stille krav om at eiendommen skal bebygges «selvstendig» for at opparbeidelsesplikten skal inntre. Etter dagens regler vil det oppstå opparbeidelsesplikt der byggearbeider på bestående bygg medfører en ny boenhet eller utvidelse av virksomheten. I tillegg vil en bruksendring kunne medføre en ny trafikksituasjon eller endringer av betydning for vann og avløpsforhold som utløser en opparbeidelsesplikt. Departementet foreslår derfor at gjeldende rett videreføres. Bærum kommune har foreslått å erstatte «selvstendig» i forslaget fra utvalget med: » eller eksisterende bebyggelse utvides vesentlig eller gis en vesentlig endret bruk ». Departementet anser at en slik formulering vil opprettholde og presisere gjeldende rett.

Det foreslås derfor å erstatte «selvstendig» som vilkår for at plikten skal oppstå med formuleringen som er foreslått av Bærum kommune. Presiseringen er ikke ment som en endring av gjeldende rett. Departementet anser at en regel om at tilknytningsplikten kan oppstå for en bebygd eiendom ved påbygg eller tilbygg, uten at det medfører flere boenheter eller en utvidelse av bruken, vil være et brudd med gjeldende rett og vil føre til urimelig resultater.

22.5.2 Krav om at vegen skal være offentlig

Departementet slutter seg til utvalgets forslag om presiseringen i lovteksten av at opparbeidelsesplikten er begrenset til offentlig veg. Hva som vil være offentlig veg vil framgå av reguleringsplanen. Når det gjelder hva som går under begrepet veg, presiseres det i lovteksten at vegbegrepet også omfatter busslommer og gatetun i lovteksten, jf. § 46 og forslag til ny § 18-1. I tillegg finner departementet at å legge til «tilhørende» før fortau i lovteksten gir en nyttig presisering.

22.5.3 Vegbredde og rørdimensjoner

Departementet slutter seg til Bygningslovutvalgets konklusjon om at vegbredde og rørdimensjoner av rettssikkerhetsmessige grunner bør stå i lovteksten. Rettssikkerhetshensyn tilsier at rammene for et så vidt inngripende krav bør fastsettes i lov.

22.5.4 Sikring av senere opparbeidelseskostnader

Departementet slutter seg til Bygningslovutvalgets forslag om at det skal kreves tinglyst erklæring ved vedtak om utsettelse av opparbeidelseskostnader. Når det gjelder forslaget fra Trondheim kommune om å spesifisere at kravet kan sikres ved pantobligasjon, anser departementet det lite hensiktsmessig å innføre en slik regel. Det vil i slike tilfeller være vanskelig å fastsette det maksimumsbeløp obligasjonen skal gjelde for, ettersom omfanget av kravet ikke er fastsatt og forfallstidspunktet ikke er klarlagt på det tidspunkt tinglysning skal finne sted.

Flere kommunale høringsinstanser har påpekt at det er behov for å kunne fastsette lokale krav til kvalitet og utforming av VA-anlegg. Det er inntatt bestemmelser i teknisk forskrift (TEK) til plan- og bygningsloven § 11-4 som gir kommunen hjemmel til å stille vilkår om løsninger og produktvalg så langt det er nødvendig for å sikre rasjonell drift og vedlikehold av anlegget. De lokale kravene kan fastsettes som areaplanbestemmelser. Høringsinstansene har påpekt at slike tekniske krav er vanskelig å formulere hensiktsmessig som planbestemmelser.

Departementet er enig i at det er et reelt behov for kommunene å kunne stille kvalitetskrav til VA-anlegg ut fra lokale hensyn og behov.

Departementet er også enig med de høringsinstanser som mener det kan være vanskelig å formulere presise tekniske krav som planbestemmelser. Departementet foreslår derfor en hjemmel i forslaget til § 18-1 andre ledd for kommunen til å stille særlige krav i den enkelte sak der spesielle lokale forhold tilsier det, og viderefører dermed gjeldende rett. Kravene må ligge innenfor rammen av teknisk forskrift (TEK) kapittel 11 sine maksimumsbegrensninger og må begrunnes i lokale faktiske forhold. De relevante forhold vil være at eksisterende anlegg og systemer tilsier at nye anlegg må oppfylle visse spesifikasjoner, eller at andre lokale forhold tilsier at det må stilles særskilte krav. Bestemmelsen i forslaget til § 18-1 andre ledd legger ikke opp til en lokal skjønnsutøvelse. Kravene må begrunnes i faktiske forhold i kommunen eller de relevante deler av den.

22.5.5 Kommunal overtakelse av anlegget

Departementet slutter seg i utgangspunktet til Bygningslovutvalgets forslag om at kommunen kan overta anlegget før det er ferdigstilt, jf. departementets forslag til § 18-1 siste ledd annet punktum, men med en presisering av at kommunen kan kreve sine utgifter dekket av tiltakshaver, eventuelt at den kan tre inn i et etterfølgende refusjonskrav. Selv om bebyggelsen er etablert og tatt i bruk uten at anlegget er ferdigstilt, kan kommunen alternativt kreve bebyggelsen revet dersom vilkåret om opparbeidelse ikke er oppfylt. I så fall bør kommunen kunne gjøre det mindre, det vil si overta anlegget mot at vedkommende utbygger selv dekker utgiftene til ferdigstillelsen. Departementet anser det som mer hensiktsmessig at det gis en bestemmelse som gir en direkte adgang for kommunen til å tre inn i utestående refusjonskrav, eller kreve sine utlegg refundert av tiltakshaver dersom det ikke er anledning til å kreve refusjon.

22.5.6 Opparbeidelse av regulert fellesareal og av parkbelte i industriområder

Departementet slutter seg til Bygningslovutvalgets vurdering om at det ikke kan ses å være behov for endringer i bestemmelsen, se departementets forslag til § 18-2. Det er likevel foreslått et par språklige endringer. I tillegg endres ordlyden i gjeldende lov § 67a ved at det kreves bindende reguleringsplan. Bebyggelsesplaner fjernes som plantype i Miljøverndepartementets forslag til ny plandel av loven. Endringen er gjort for å tydeliggjøre at også fellesarealer og parkbelter i eksisterende bebyggelsesplaner, omfattes av opparbeidelsesplikten.