10 Boligsameier som ikke er seksjonert: rett til å kreve seksjonering

10.1 Litt historikk og gjeldende rett

Eierseksjonsloven gjelder for sameier som er seksjonert etter reglene i nettopp denne loven, for sameier som er opprettet «på tilsvarende måte» før loven trådte i kraft og for «sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet særskilt eiendomsrett» til bruksenhet dersom forholdet er opprettet og tinglyst før loven trådte i kraft.1

Det finnes fortsatt boligsameier der sameierne har delt bruksretten seg imellom uten å følge fremgangsmåten i eierseksjonsloven. Dette er særlig tilfelle for sameier som er etablert før den første eierseksjonsloven trådte i kraft i 1983.

Mange tomannsboliger er ikke seksjonerte. Sameierne eier en ideell halvpart hver, og har bruksrett til hver sin etasje, eller hver sin vertikalt delte halvpart. Slike sameier kalles gjerne irregulære seksjonssameier, men det betyr ikke at det er noe irregulært (ulovlig) ved disse. Ofte vil en sameieavtale regulere hvordan bruken er delt, og for øvrig gjelder den generelle sameieloven fra 1965.

1997-loven innførte i § 2 et klart forbud mot å lage avtaler om sameie i bolig uten å seksjonere. En liknende bestemmelse var også inntatt i den første eierseksjonsloven fra 1983, men bestemmelsen var uklar og ble tolket ulikt. Formålet med forbudet var dels å hindre at reglene om kjøperett og standardkrav ble omgått, og dels å unngå ulike varianter av sameie i bolig. Mange varianter kunne gjøre rettstilstanden uoversiktlig.

Erfaringene fra 1983-loven tilsa at det dagjeldende forbudet ikke alene ville være tilstrekkelig til å oppnå formålene. For å gjøre forbudet effektivt, ble det derfor i dagens lov også innført et forbud mot å ta pant i disse sameieandelene, jf. 1997-loven § 2 annet ledd. Ut fra en presumsjon om at det normalt vil ha stor betydning for en sameier at sameieandelen kan pantsettes, var motivet for pantsettelsesforbudet å gjøre det lite attraktivt å etablere sameie i boliger uten å seksjonere. Pantsettelsesforbudet gjaldt imidlertid ikke for boligsameier som ble opprettet før 1997-loven og forbudet trådte i kraft 1. januar 1998.

10.2 Hvilke problemer kan oppstå i ikke-seksjonerte boligsameier?

Som nevnt under punkt 10.1, gjelder ikke pantsettelsesforbudet for boligsameier som ble opprettet før 1997- loven og forbudet trådte i kraft (1. januar 1998), men kan likevel skape problemer for de som bor i sameier som ikke er seksjonert. Pantsettelsesforbudet slår nemlig inn hvis sameierne avtaler etterfølgende endringer i bruksdelingen i sameiet, for eksempel at noen får utvidet sin bruksrett gjennom et tilbygg. Slike avtaler er ugyldige, og medfører at sameieandelen ikke kan pantsettes og at etablert pant må avvikles. At en gyldig stiftet panterett kan falle bort gjør at nye panthavere – og dermed også potensielle kjøpere – er skeptiske til pantesikkerheten. I praksis fører dette til at finansieringsinstitusjonene er tilbakeholdne med å gi pant i sameier som ikke er seksjonert. Når mulige kjøpere ikke får lån på grunn av bankenes skepsis til pantesikkerheten, kan sameieren få problemer med å selge boligen. Problemet kan løses ved å seksjonere sameiet, men det forutsetter at sameielovens krav til flertall blant sameierne er oppfylt.2

Utvalget ble på denne bakgrunn bedt om å vurdere om eierseksjonsloven bør få regler som gir en sameier i en ikke-seksjonert eiendom rett til å kreve seksjonering av sameiet.

10.3 Utvalgets forslag

Utvalget foreslo å innføre regler som gir en sameier med bruksrett til bolig i et sameie som ikke er seksjonert rett til åkreve seksjonering.

Utvalget diskuterte først om det kunne være tilstrekkelig å gi et mindretall av en viss størrelse en rett til å kreve seksjonering, men konkluderte negativt på dette. Utvalget viste til at det ofte nettopp vil være den enes interesser som står imot de andres, og at det derfor er behov for en rett til å kreve seksjonering for den enkelte (en «individualrettighet»). Regelen måtte imidlertid etter utvalgets syn «utformes slik at den fjerner eller reduserer de viktigste saklige innvendinger andre sameiere måtte ha». Utvalget trakk frem flere innvendinger en sameier kan ha mot seksjonering:

Den første ulempen som kan oppstå for en sameier er at seksjoneringen koster penger. Det er i dag noen (beskjedne) gebyrer knyttet til seksjoneringsprosessen, men sameiet kan også ha behov for profesjonell hjelp til å gjennomføre seksjoneringen. Videre kan det påløpe utgifter til å oppfylle standardkravene i boliger som ikke har kjøkken, bad og eget toalett. Disse kostnadene kan bli betydelige.

En annen ulempe er knyttet til at stemmerettsreglene er ulike i ikke-seksjonerte sameier og i eierseksjonssameier. I ikke-seksjonerte sameier er stemmeretten som hovedregel bestemt etter sameiebrøk, mens regelen i eierseksjonsloven er én stemme per boligseksjon i de rene boligsameiene. Spørsmålet er om en seksjonering bør endre en etablert stemmerettsordning, eller om gjeldende stemmefordeling bør videreføres. Utvalget argumenterte for det siste.

En tredje ulempe som kan oppstå er at sameierne har inngått avtaler om enebruksrett til fellesareal som er i strid med eierseksjonsloven. Et eksempel kan være avtaler om varig enerett til å bruke et areal til parkering. Utvalget mente det ville være rimelig å videreføre slike avtaler når seksjonering skjer med grunnlag i en regel om seksjoneringsrett for den enkelte.

Utvalget kunne ikke utelukke eksistensen av andre innvendinger en sameier kan ha mot et seksjoneringskrav. Derfor foreslo utvalget en unntaksregel om at seksjoneringsretten ikke skal gjelde hvis en sameier påføres urimelige kostnader, eller har andre tungtveiende innvendinger mot seksjoneringen. Et mindretall i utvalget mente at «sikkerhetsventilen» ikke burde omfatte økonomiske forhold hos de sameierne som motsetter seg seksjonering.

Utvalget mente det er nødvendig å regulere hvordan kravet skal fremmes og avgjøres når øvrige sameiere motsetter seg å seksjonere, og foreslo at kravet kan fremmes og avgjøres etter en forenklet rettergang etter mønster av sameieloven § 15. Det innebærer at kravet skal settes frem for tingretten, som skal ta kravet til følge hvis det ikke kommer innvendinger, eller hvis innvendingene er klart grunnløse. Kommer det innvendinger som ikke er klart grunnløse, skal saken overføres til behandling etter de vanlige prosessreglene. Når det er avgjort at seksjonering skal skje, må tingretten oppnevne en medhjelper til å gjennomføre seksjoneringen. Utvalget foreslo også en forskriftshjemmel, slik at departementet kan gi nærmere regler om gjennomføringen, og om medhjelperens oppgaver.

10.4 Høringsinstansenes syn

Nesten alle høringsinstansene er positive til forslaget.

Kartverket støtter forslaget, men ber om klare regler for hva Kartverket skal kontrollere ved tinglysingen. Kartverket viser til at kontrollen blir mer tyngende dersom etablerte rettigheter i boligsameiet skal videreføres i et nytt eierseksjonssameie, slik utvalget har foreslått.

Arendal kommune mener pålegget om å oppfylle standardkravene kan gi uheldige utslag for enkelte sameiere. Arendal kommune påpeker at ikke alle sameiere har økonomi til å heve standarden slik loven krever, og foreslår derfor at fristen for utbedring knyttes til fremtidig omsetning. På den måten vil kravet være klart for den som vurderer et kjøp, mens dagens eier kan velge å utsette utbedringen.

Bergen kommune er positiv til forslaget.

Kristiansand kommune støtter forslaget.

Oslo kommune støtter forslaget, og er enig i at det bør være unntak fra retten til å kreve seksjonering dersom seksjoneringen medfører urimelige kostnader. Videre er kommunen enig i at etablerte rettigheter i fellesarealer bør videreføres hos sameierne selv om de er i strid med eierseksjonsloven. Rettighetene bør vedtektsfestes, slik at de kan registreres og få rettsvern.

Asker og Bærum Boligbyggelag (ABBL) mener at det er behov for lovendringer. ABBL foreslår at styret kan gjennomføre seksjoneringen dersom et sameie vil seksjonere frivillig. ABBL støtter forslaget om at eksisterende stemmerettfordeling og avtaler om bruksrett til fellesareal skal videreføres.

Advokatforeningen mener at den skisserte seksjoneringsretten på en betenkelig måte griper inn i etablerte privatrettslige avtaler og ordninger. Advokatforeningen ser likevel at forslaget har fordeler, ved at den enkelte sameier gis mulighet til å ivareta og forvalte sin eierinteresse på en effektiv måte. Særlig er hensynet til at boenheten lovlig kan tjene som panteobjekt viktig når Advokatforeningen, til tross for sine prinsipielle betenkeligheter, stiller seg bak utvalgets forslag og begrunnelse.

Advokatselskapet Bing Hodneland mener at «forslaget etterlater en rekke problemstillinger, fra praktiske sider knyttet til selve gjennomføringen og til de mer juridiske problemstillinger knyttet til eventualiteter en eventuell innføring av slik rettighet medfører». Også valget mellom lovhjemmel og forskriftsregulering må vurderes nøye. Bing Hodneland viser til utvalgets forslag om å tillate at rettigheter og ordninger i det ikke-seksjonerte sameiet videreføres, og påpeker at enkelte vil kunne søke å etablere et eierseksjonssameie gjennom denne seksjoneringsrettsbestemmelsen i stedet for på vanlig måte. Departementet må vurdere om det kan gis regler som hindrer dette. Advokatfirmaet peker videre på noen problemstillinger om sikkerhetsstillelse for forskudd til medhjelper.

Boligmentoren og Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon støtter forslaget.

Finans Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund støtter forslaget, men gjør oppmerksom på noen utfordringer med hensyn til overføring av eksisterende panterettigheter som ikke synes løst i utvalgets forslag.

GeoForum støtter forslaget.

Huseiernes Landsforbund (HL) opplyser at de av og til får henvendelser fra medlemmer «som har problemer med lån og videresalg av sin bolig fordi de ikke får gjennomført en ønsket seksjonering». HL støtter følgelig forslaget.

Hwang Flater Analyse savner empiri om omfanget av de problemene utvalget beskriver. Hwang Flater Analyse mener departementet bør fastsette en lovgivningsstrategi som er tilpasset problemets omfang og antatte alvorlighetsgrad, samt vurdere om rettigheten bør være en mindretallsrettighet i stedet for individualrettighet. Hwang Flater Analyse mener at de administrative kostnadene knyttet til seksjoneringsprosessen, bør dekkes av den eller de som utøver seksjoneringsretten, og at det ikke bør være krav om å oppfylle standardkravene.

KS støtter forslaget.

Amanuensis Gert-Fredrik Malt mener det er positivt at utvalget foreslår regler om seksjoneringsrett.

10.5 Departementets vurdering

10.5.1 Innledning

Departementet mener at de finansieringsproblemene som kan oppstå for den enkelte sameier i et boligsameie som ikke er seksjonert, er såpass store at det er behov for lovendringer som legger til rette for at boligsameier kan bli gjort om til eierseksjonssameier. Å løse problemene for de som ønsker seksjonering kan, slik departementet ser det, forsvare den beskjedne «tvangen» mulige seksjoneringsmotstandere blir utsatt for. I et større bilde er det et argument for å gi en rett til å kreve seksjonering at variantene av sameie i boliger blir færre, og boligmarkedet følgelig mer oversiktlig for forbrukerne.

Også interessene til sameiere som ikke ønsker å seksjonere må ivaretas. Øvrige sameiere kan motsette seg å seksjonere fordi de mener det kan oppstå ulemper for dem når sameiet skal «transformeres» til et eierseksjonssameie. Utvalget redegjorde for hvilke ulemper øvrige sameiere kan ha mot å bli seksjonseier i et eierseksjonssameie fremfor å forbli sameier i et vanlig ikke-seksjonert sameie, se omtale av ulempene i punkt 10.3.

10.5.2 Nærmere om departementets forslag: de materielle reglene

En regel om rett til å kreve seksjonering må utformes slik at den fjerner de viktigste argumentene en sameier som ikke ønsker å seksjonere kan ha.

10.5.2.1 Om standardkravene

Slik departementet ser det, er kostnadene knyttet til å oppgradere en bolig som ikke møter standardkravene en «beskyttelsesverdig» interesse fordi ikke alle har økonomi til å heve standarden. Departementet har derfor vurdert å gjøre unntak fra standardkravene når en sameier utøver sin rett til å kreve seksjonering mot andre sameieres vilje. Dersom loven åpner for å se bort fra standardkravene i de tilfellene en sameier bruker sin rett til å kreve seksjonering, vil ikke den standardhevingen standardkravene er ment å lede til, skje i disse boligene. Dette bidrar til å redusere verdien av å opprettholde standardkravene. Når det kan omsettes eierseksjoner i markedet som ikke tilfredsstiller standardkravene, bidrar det på sikt til å uthule tilliten til eierseksjonslovens standardkrav, og til å skape usikkerhet i markedet. En slik regel vil også enkelt kunne misbrukes ved at en sameier «motsetter seg» å seksjonere en eiendom som ikke oppfyller standardkravene, for på den måten å ta med seg fordelene ved å seksjonere uten selv å oppfylle standardkravene.

Et argument for å gjøre unntak fra standardkravene i disse sakene er at konfliktnivået og antall tvistesaker blir betydelig redusert, og at reglene om gjennomføring av kravet om å få seksjonere blir vesentlig enklere.

Departementet er likevel bekymret for de negative konsekvensene av å gjøre unntak fra standardkravene, og har i stedet sett nærmere på forslaget fra Arendal kommune om å sette fristen for å oppfylle standardkravene til en fremtidig omsetning. En slik regel vil gjøre det lettere for negativt innstilte sameiere å akseptere seksjoneringskravet samtidig som det ikke gis noe varig «amnesti» fra standardkravene. Forslaget innebærer at eierseksjoner som ikke tilfredsstiller standardkravene ikke kan omsettes i markedet, samtidig som dagens eier ikke påføres kostnader han eller hun ikke er i stand til å håndtere så lenge de eier boligen. Departementet mener dette forslaget representerer en god mellomløsning, der alle sameiernes interesser blir ivaretatt på en forsvarlig måte. Den nye eieren må få en rimelig frist for oppfyllelse, og departementet mener at fristen passende kan settes til ett år.

Den medhjelperen som skal gjennomføre seksjoneringen, se nedenfor punkt 10.5.4, må sørge for at den eller de sameierne som ikke ønsker å heve standarden til å oppfylle lovens krav, får et skriftlig pålegg om å opplyse en fremtidig eier om at standardkravene må oppfylles. Medhjelperen skal tinglyse pålegget på de seksjonene det gjelder, slik at seksjonene ikke kan selges uten at kjøperen får vite om at han plikter å oppgradere boligen. At heftelsen (pålegget) blir tinglyst er ikke ensbetydende med at en kjøper faktisk får kunnskap om plikten til å oppgradere, men når eiendommen blir solgt gjennom eiendomsmegler skal i hvert fall megler opplyse om plikten i salgsoppgaven. Dette følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 3, som slår fast at megler («oppdragstakeren») skal gi kjøperen opplysninger om «tinglyste forpliktelser» i salgsoppgaven.

Regelen om unntak fra standardkravene skal også gjelde når et eierskifte skjer på annen måte enn ved salg, for eksempel når en boligseksjon arves eller gis bort helt eller delvis (gave eller gavesalg).

Forslaget innebærer, ut fra en «fra det mer til det mindre»-betraktning, at det også gjøres unntak fra det nye vilkåret i § 7 tredje ledd om kravene til boenhet i plan- og bygningsloven når en sameier bruker sin rett til å kreve seksjonering.

10.5.2.2 Sikkerhetsventilen

Når departementet, i motsetning til utvalget, foreslår å legge plikten til å oppfylle standardkravene på en fremtidig eier, blir behovet for en sikkerhetsventil vesentlig redusert. Det blir vanskeligere å se for seg at en sameier kan motsette seg seksjonering av økonomiske årsaker. Departementet mener likevel at loven for sikkerhets skyld bør ha en unntaksregel for det tilfelle at seksjoneringen påfører en sameier urimelige kostnader, eller sameieren har andre tungtveiende grunner til å motsette seg kravet. Unntaksregelen er ment å være snever, og skal fange opp tilfeller der en sameier påføres utgifter som er urimelig høye eller seksjoneringen på andre måter virker urimelig.

10.5.2.3 Hva skal skje med eksisterende panterettigheter?

Departementet er enig med utvalget i at loven må regulere hva som skal skje med panterettigheter som hviler på hele eiendommen, eller på de enkelte ideelle andelene.

Pant i ideelle andeler

Utvalget mente at kreditorer som har gyldig pant i en ideell andel av det ikke-seksjonerte sameiet, må akseptere at denne byttes i en panterett med samme prioritet i den «tilsvarende seksjon». Finans Norge hevder at det ikke nødvendigvis finnes en «tilsvarende seksjon» å overføre panteretten til. Til dette vil departementet bemerke at også en seksjon er en sameieandel i en fast eiendom, ikke bare en enebruksrett til en definert bruksenhet. Dersom en ikke-seksjonert halvpart av en tomannsbolig er pantsatt på lovlig måte, vil panthaveren ha pant i en halvpart av eiendommen. Når tomannsboligen seksjoneres, og sameiebrøken for den aktuelle seksjonen settes til en halvpart, vil panthaveren fortsatt ha pant i en halvpart av eiendommen. Panthaveren opprettholder, slik departementet ser det, pant i samme halvpart selv om sameieandelen reguleres av eierseksjonsloven i stedet for av sameieloven. Den eksklusive bruksretten som blir tilknyttet den aktuelle seksjonen ved seksjoneringen kan være noe annerledes enn den bruksretten som lå til den ikke-seksjonerte sameieandelen da denne ble pantsatt, men departementet ser ikke at det kan ha avgjørende betydning. Så lenge den opprinnelige pantsettelsen var lovlig, og det er klart at sameieren ikke på illojal måte har fått endret sin bruksenhet som ligger til den pantsatte sameieandel, kan ikke departementet se at panthaveren skal ha noen avgjørende innsigelse mot en slik pålagt seksjonering. I dette ligger det at departementet, som utvalget, mener at det ikke er nødvendig med samtykke fra disse panthaverne.

Departementet foreslår at en nøytral medhjelper skal sørge for seksjoneringen når en sameier bruker sin rett til å kreve seksjonering. Medhjelperen må finne ut av hvilke eksklusive bruksretter som lå til hvilke sameieandeler. Mellom pantsetteren (sameieren) og panthaveren gjelder prinsippet om lojalitet i kontraktsforhold. En pantsetter (sameier) vil ikke kunne endre bruksenheten i panthaverens disfavør uten at panthaveren samtykker. Dersom det er etablert en bruksrettsfordeling i et sameie der bruksretten på en illojal måte fraviker det en panthaver oppfatter at ligger til pantsetterens, for eksempel lånekundens, (ikke-seksjonerte) sameieandel, så får dette bli et forhold mellom de to kontraktspartene. Panthaver må ved graverende tilfeller kunne terminere kontraktsforholdet og kreve innfrielse. Departementet mener derfor at medhjelperen må kunne ta utgangspunkt i den faktiske bruksfordelingen som gjelder på tidspunktet for seksjoneringen, og kun eventuelt justere bruksfordelingen i et tilfelle der medhjelperen er kjent med at bruksretten er justert på illojal måte overfor panthaveren. Et poeng her er at kreditor også ellers må finne seg i at seksjonseiere foretar mindre endringer i bruksfordelingen, jf. 1997-loven § 30 annet ledd bokstav b og c. Når lovgiver først har godtatt slike innskrenkninger for de som har pant i eierseksjoner, er det ikke unaturlig at kreditorer som har pant i en ideell andel må tåle det samme. Departementet er etter dette kommet til at det alltid vil være en «tilsvarende seksjon» å overføre panterettigheten til. Departementet tilføyer, som utvalget også var inne på, at det til og med kan argumenteres med at panthaver får et bedre panteobjekt etter seksjoneringen fordi en seksjon er lettere å realisere enn en ikke-seksjonert sameieandel.

Eiendomsmeglerforbundet påpeker at det ikke fremgår av forslaget hvordan et overført pant skal få samme prioritet i den nyetablerte seksjonen. Departementet legger til grunn at en slik kontinuitet enkelt kan ordnes i grunnboken. Tinglysingsmyndigheten kan «fryse fast» de tinglyste pantsettelsene i grunnboken. Deretter kan tinglysingsmyndigheten forholdsvis enkelt tinglyse noe om at eiendommen er blitt seksjonert med hjemmel i den foreslåtte bestemmelsen, og at de aktuelle seksjonene oppstår med uendrede sameiebrøker og uendrede panterettigheter.

Pant i hele eiendommen

Når det gjelder kreditorer som har en pengeheftelse i hele eiendommen, er departementet enig med utvalget i at det må gjøres avtaler med panthaver om hva som skal skje med panteretten når sameiet seksjoneres. I praksis antar departementet at det vil være mulig å fordele panteretten på de enkelte seksjonene. Dersom sameierne eller medhjelperen (se punkt 10.5.4. om medhjelper) ikke klarer å bli enig med panthaver om en fordeling, må løsningen bli at heftelsen i sin helhet overføres på alle seksjonene. Det innebærer at heftelsen overføres med fullt beløp på alle seksjonene med opprinnelig prioritet.

Ulike panthaverposisjoner

Finans Norge påpeker også at det ikke fremgår av teksten «hvordan man skal løse situasjonen med ulike panthaverposisjoner, dvs. hvor forskjellige panthavere har pant i hhv ulike ideelle andeler og i hele eiendommen» og at ordlyden heller ikke «gir veiledning om hvordan gjelden skal fordeles på den den enkelte sameier». Departementet er noe usikker på hvilken situasjon Finans Norge har i tankene her, men noen ganger kan en panthaver ha pant i hele eiendommen som eies av flere sameiere, mens samme panthaver, eller en annen, har pant i én sameiepart uten at vedkommende også har pant i de øvrige sameiepartene. Ved seksjonering blir dette henholdsvis «helpant» og «delpant». Delpantet hefter kun i én (nyopprettet) seksjon, men i hele seksjonen, mens helpantet hefter i samtlige seksjoner med sitt fulle pålydende. Disse pantene vil vanligvis være tinglyst forskjellige datoer, og stort sett får pantene prioritet etter tinglysingsdato. Departementet antar at tinglysingsdatoen er styrende for den innbyrdes prioritet i den enkelte seksjon, og ser da ingen prioritetskonflikt; datoene forut for seksjonering vil være de samme som etter seksjonering. Hvis den felles gjelden skal fordeles på de opprettede seksjoner, er det naturlig å la sameiebrøken gjenspeile fordelingen av pantegjelden. Dersom tinglyst panterett i hele eiendommen er kr 10.000.000, og det i alt er 10 seksjoner hver med brøk 1/10, vil pantegjelden bli fordelt med kr 1.000.000 per seksjon.

10.5.2.4 Hva skal skje med eksisterende vedtekter, stemmerettsregler og avtaler om enebruksrett til fellesareal som er i strid med eierseksjonsloven?

Eksisterende vedtekter

Departementet foreslår, i likhet med utvalget, at alle eksisterende vedtekter som ikke er i strid med eierseksjonsloven videreføres i forbindelse med seksjoneringen.

Sameiet kan imidlertid også ha vedtekter som ikke er lovlige etter eierseksjonsloven. Etter departementets syn ville det være betenkelig om lovgiver skulle gripe inn i eksisterende vedtekter og ordninger. For to typer avtaler foreslår derfor departementet en spesialregulering når et ikke-seksjonert sameie skal gjøres om til et eierseksjonssameie:

Eksisterende stemmerettsregler

I ikke-seksjonerte sameier er stemmeretten som hovedregel bestemt etter sameiebrøk, mens regelen i eierseksjonsloven er én stemme per seksjon i rene boligsameier. Departementet er enig med utvalget i at det ville være urimelig om en seksjonering skulle endre en etablert stemmerettsordning, og foreslår derfor at gjeldende stemmerettsfordeling alltid skal videreføres når en sameier bruker sin rett til å kreve seksjonering. En motsatt regel ville kunne føre til at to store seksjoner som representerer mer enn halvparten av brøken kan overstemmes av tre mindre.

Eksisterende avtaler om enebruksrett

I boligsameier som ikke er seksjonerte er det ganske vanlig at sameierne har inngått avtaler eller innført vedtekter som gir en sameier rett til å disponere et fellesareal alene. Slike rettigheter bør den aktuelle sameieren få beholde når en sameier bruker sin rett til å kreve seksjonering. Noen av de arealene slike rettigheter er knyttet til, kan enkelt transformeres til tilleggsdeler til den aktuelle seksjonen i forbindelse med seksjoneringen, men det vil ikke alltid være mulig. For å sikre at slike avtaler om enebruksrett kan videreføres også etter at sameiet blir seksjonert, foreslår departementet at loven stiller krav om at rettigheten, om den ikke allerede er vedtektsfestet, blir vedtektsfestet. På den måten kan rettighetene registreres i grunnboken og oppnå rettsvern.

10.5.3 Hva kan tinglyses?

Kartverket har bedt om klare regler for hva Kartverket skal kontrollere ved tinglysingen.

Tinglysingsloven § 12 bestemmer hva som kan tinglyses. Alle dokumenter som «går ut på» å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rettighet i fast eiendom kan tinglyses i grunnboken. Dersom en vedtektsbestemmelse inneholder et element av å stifte eller anerkjenne en rettighet i fast eiendom, kan rettigheten tinglyses. Tinglysingsloven er en «rettighetslov» og publikum har et krav på å få rettigheten tinglyst. Departementet finner det derfor ikke nødvendig uttrykkelig å bestemme i eierseksjonsloven at eksisterende vedtektsbestemmelser som inneholder elementer av å stifte eller anerkjenne en rettighet, kan tinglyses.

10.5.4 Nærmere om departementets forslag: saksbehandlingsreglene

Utvalget har etter departementet vurdering foreslått gode regler om hvordan en seksjonering kan skje når ikke alle sameierne er enige om at det er en fordel å seksjonere, og derfor ikke vil medvirke frivillig. Departementet stiller seg i all hovedsak bak utvalgets forslag til saksbehandlingsregler. De foreslåtte saksbehandlingsreglene er imidlertid veldig detaljerte, og departementet mener at ikke alle elementene i disse trenger å stå i loven. Flere av saksbehandlingsreglene kan stå i forskrift. Departementet er blitt stående ved at bare kravet om at sameieren må varsle de øvrige sameierne skriftlig om sitt krav, at kravet skal settes frem for tingretten og at tingretten skal oppnevne en medhjelper til å gjennomføre prosessen bør stå i loven. De øvrige saksbehandlingsreglene kan og bør gis i forskrift. Dette gjelder for eksempel de nærmere reglene om tingrettens saksbehandling, gjennomføringen av seksjoneringen og om medhjelperens oppgaver.