8 Oppmålingskravet for utendørs tilleggsdeler

8.1 Innledning

En eierseksjon består i hovedsak av arealer innendørs. I tillegg kan noen utendørs arealer, som balkonger og terrasser, være en del av seksjonen. Men ut over disse utendørsarealene, kan en seksjon også ha visse utendørs tilleggsdeler som tilligger seksjonen.

En utendørs tilleggsdel til en eierseksjon vil typisk være en utenforliggende hage eller et inngangsparti som tilhører eierseksjonssameiet, men som seksjonen skal disponere alene. Seksjonen har en varig og eksklusiv bruksrett til arealet, men arealet eies av sameiet. Dette innebærer blant annet at seksjonseieren ikke etter eget forgodtbefinnende kan selge sin utendørs tilleggsdel eller bygge noe der. På den annen side kan ikke andre seksjonseiere benytte arealet uten samtykke fra seksjonseieren som har bruksretten. Sameiet kan heller ikke ta tilbake arealet til felles bruk (reseksjonering) uten samtykke fra seksjonseieren. Slik sett ligner bruksretten som seksjonseieren har til den utendørs tilleggsdelen mye på en eiendomsrett.

8.2 Gjeldende rett

Etter gjeldende rett må utendørs tilleggsdeler til eierseksjoner måles opp. Det rettslige grunnlaget for oppmålingsplikten er matrikkellova § 4 og eierseksjonsloven § 9 annet ledd. Det følger av matrikkellova § 4 første ledd siste punktum at matrikkelen skal vise ytre grenser for matrikkelenhetene, herunder «grenser for uteareal som inngår i eigarseksjon».

Eierseksjonsloven § 9 annet ledd slår fast at grensene for en eierseksjons utendørs tilleggsdel ikke kan registreres i matrikkelen før det er holdt en oppmålingsforretning. Det samme følger av matrikkellova § 6 første ledd bokstav e: det må holdes oppmålingsforretning før en eierseksjon som omfatter utearealer kan matrikkelføres. Til sammen utgjør de tre bestemmelsene som her er nevnt det rettslige grunnlaget for at:

1. matrikkelen skal vise grensene for utearealer som ligger til en eierseksjon, og

2. grensene til en eierseksjon kan ikke fastsettes på annen måte enn gjennom en oppmålingsforretning.

Hvilke regler gjaldt frem til 2010?

Da eierseksjonsloven 1997 ble vedtatt, lød § 9 annet ledd:

Skal noen av bruksenhetene omfatte ubebygde deler av eiendommen, og arealene kan avgrenses av bygningsdeler eller som utmål fra slike, skal grensene avmerkes på situasjonskartet. Dersom arealene ikke kan avgrenses på denne måten, skal grensene angis i målebrevskart, som også skal følge seksjoneringstillatelsen. Målebrevskartet skal utarbeides av kommunen etter reglene i delingsloven uten særskilt søknad.

Bestemmelsen var ny i 1997-loven. Etter den tidligere eierseksjonsloven fra 1983 kunne ikke ubebygde deler av eiendommen tilhøre de enkelte seksjonene. Kravet om anmerkning på et situasjonskart når vilkårene for dette var oppfylte, og på målebrevskart når vilkårene ikke var oppfylte, berodde på følgende avveining i Ot.prp. nr. 33 (1995–96) om lov om eierseksjoner (side 35):

Når ubebygde deler av eiendommen skal inngå som en del av en bruksenhet, krever dette at grensene for arealet angis på en entydig og klar måte. Samtidig bør ikke kravene til avgrensning være mer omfattende enn hensynet til tydelighet tilsier. Departementet vil ut fra dette foreslå at i de tilfelle arealenes grenser kan angis ved avgrensningen av bygningsdeler eller som utmål fra slike, er det nok at grensene tydelig angis på situasjonskartet. Grensene blir da satt ut fra faste punkter. Dette må anses som en tilstrekkelig grenseangivelse. Der arealet ikke har slik direkte tilknytning til bebyggelsen, vil det imidlertid kunne oppstå usikkerhet om hvordan grensene best kan angis på en entydig og klar måte. Departementet antar at grensene i slike tilfelle bør skje ved utarbeidelse av et målebrevskart etter reglene for fastsettelse av eiendomsgrenser i delingsloven. Grenseangivelsen vil da kunne bygge på et kjent og innarbeidet system for grensemerking.

Da matrikkellova trådte i kraft i 2010, ble også eierseksjonsloven § 9 annet ledd endret. Endringen i eierseksjonsloven § 9 annet ledd er begrunnet slik i NOU 1999: 1 Lov om eiendomsregistrering (side 219):

Utvalget har vurdert om det er hensiktsmessig å videreføre et slikt to-sporet system [dvs. anmerkning på situasjonskart som alternativ til oppmåling]. Utvalget viser til at lovforslaget sidestiller eierseksjoner som matrikkelenhet på linje med grunneiendom, anleggseiendom og festegrunn. Et viktig formål med reglene i matrikkelloven er å hindre at det oppstår tvist om eiendomsgrenser. Det legges derfor vekt på å utforme regler som på en betryggende måte ivaretar behovet for sikker dokumentasjon av eiendomsgrenser. Etter utvalgets vurdering bør matrikkellovens system brukes i alle tilfeller der ubebygd uteareal skal inngå som en del av seksjonene. Utvalget vil påpeke at grenser for ubebygd uteareal til eierseksjon ikke er eiendomsgrenser, men bruksrettsgrenser. Behovet for en klar og entydig stedfesting og kartlegging er imidlertid etter utvalgets vurdering det samme, fordi bruksrettsgrensene i det alt vesentlige har samme virkning som ordinære eiendomsgrenser.

I høringen til matrikkellovutvalget uttalte Kommunaldepartementet:

Vi har heller ingen sterke motforestillinger mot at eierseksjonsloven § 9 endres, slik at det holdes oppmålingsforretning i alle tilfeller hvor ubebygde utearealer skal inngå som tilleggsdeler til seksjon(er). KRD legger da vekt på at man unngår et to-sporet system, samtidig som oppmålingsforretningen i mange tilfeller likevel kan gjennomføres som en enkel og rimelig kontorforretning.

Miljøverndepartementet tiltrådte deretter matrikkellovutvalgets forslag uten særlige kommentarer.

Hva innebærer en oppmålingsforretning?

Oppmålingsforretning går ut på å klarlegge og beskrive grenser og rettigheter. Forretningen gjennomføres som hovedregel ved at partene møtes på stedet der de med bistand fra landmåler påviser grensene til det aktuelle arealet. Landmåleren merker grensene med grensemerker og måler disse inn med kartkoordinater.

I noen tilfeller kan oppmålingsforretning for utearealer utføres på en enklere måte – som «kontorforretning» uten oppmøte på uteområdet. Vilkårene for å bruke denne forenklede fremgangsmåten følger av matrikkelforskriften § 40 første ledd bokstav a. Utearealet må for det første være entydig fastsatt med koordinater og for det annet må utearealets avgrensning være synlig i terrenget som en entydig forlengelse av sameiets bygninger. Ved denne forenklede fremgangsmåten baseres oppmålingsforretningen kun på dokumenter, og grensene merkes ikke med grensemerker. Matrikkelforskriften ble nylig presisert slik at denne muligheten skulle være tydeligere for publikum. Forskriftsendringen trådte i kraft 1. januar 2016.

Uansett om oppmålingsforretningen gjennomføres etter den alminnelige eller den forenklede fremgangsmåten, er det kommunene som har det formelle ansvaret for oppmålingen.

Bakgrunnsinformasjon om matrikkelen og grunnboken

Eierseksjoner er ifølge matrikkellova § 5 én av fem matrikkelenhetstyper. De andre er grunneiendom, anleggseiendom, jordsameie og festegrunn. Eierseksjoner har egne blad i grunnboken.

Matrikkelen er landets offisielle register for å identifisere fast eiendom. Matrikkelen ble opprettet i 2010, og samlet det tidligere registeret for Grunneiendom, Bygning og Adresse (GAB-registeret) og kommunenes Digitale EiendomsKart (DEK) i ett og samme register. Sammen med folkeregisteret og enhetsregisteret er matrikkelen nasjonal IKT-felleskomponent på registersiden.1

Viktige opplysninger om faktiske (fysiske) forhold ved den enkelte matrikkelenheten hører hjemme i matrikkelen. Matrikkelen inneholder digitale geografiske opplysninger, blant annet om grenser, arealer, bygninger, boliger og adresser. Dersom en eierseksjon har utearealer, fremgår dette av matrikkelen. Opplysninger om eiendomsgrenser føres som oftest når nye eiendommer opprettes. Opplysninger om eldre eiendommer har derimot ikke alltid god kvalitet og er ikke nødvendigvis korrekte.

Grunnboken inneholder opplysninger om rettigheter i fast eiendom. Hver matrikkelenhet har et eget «blad» i grunnboken hvor eierposisjonen, pant og andre rettigheter som gjelder eiendomsenheten kan registreres.

Formålet med å registrere en eiendomsrett eller en begrenset rettighet i en eierseksjon i grunnboken, er å beskytte rettigheten mot andre rettsstiftelser. Man sier gjerne at rettigheten får «rettsvern» ved registreringen. Gjennom å registrere en rettighet (tinglyse) i grunnboken sikrer altså rettighetshaveren at rettigheten ikke utslettes eller får redusert verdi. Ofte vil rettigheten som skal tinglyses ha sitt grunnlag i en avtale mellom to parter om rettigheter og forpliktelser som angår eierseksjonen.

Grunnboksopplysninger er knyttet til den faste eiendommen. Hjemmelshaver er den som står oppført i grunnboken som rettighetshaver til en rettighet, slik som eieren av eiendommen. Grunnboken inneholder blant annet opplysninger om heftelser. Eksempler på slike heftelser er totale bruksretter, partielle bruksretter (servitutter), panterettigheter, råderettsbegrensninger og løsningsrettigheter. Grunnboken har en høy grad av rettslig troverdighet, noe som innebærer at utenforstående kan legge til grunn at det som står i grunnboken, er korrekt.

Til sammen sikrer matrikkelen og grunnboken samfunnets og myndighetenes behov for informasjon om eiendomsobjekter, deres eiere og rettighetshavere i eiendommene. God måling og registrering av eiendom bidrar også til å sikre kjøpers og selgers interesser ved omsetning av eiendom. Rettigheter til bruk av eiendommen og begrensninger i bruken blir tydeliggjort, og panthavere kan føle seg tryggere med tanke på panteobjektets verdi. Informasjonen letter virksomheten til planmyndighetene og andre planleggere.

8.3 Utvalgets forslag

Utvalget foreslo å gjeninnføre de enklere reglene som gjaldt frem til 2010, se beskrivelse i punkt 8.2. Utvalget foreslo med andre ord at utendørs tilleggsdeler som enkelt kan avgrenses av bygningsdeler, eller som kan angis ved rette utmål fra sameiets bygninger, ikke lengre skal måles opp. Utvalget mente det er tilstrekkelig at tilleggsdelene anmerkes på et situasjonskart som følger seksjoneringssaken.

Utvalget baserte sin kritikk av dagens krav til oppmåling på fire hovedargumenter:

For det første viste utvalget til at oppmålingskravet forlenger seksjoneringsprosessen og virker fordyrende.

For det andre mente utvalget at oppmålingskravet fører til at sameiene benytter andre og dårligere løsninger. Flere utvalgsmedlemmer hadde erfart at sameiene, i stedet for å måle opp, vedtektsfestet at bestemt angitte seksjonseiere skulle ha eksklusive, men midlertidige, bruksretter til deler av utearealene. Utvalget mente at midlertidige løsninger ikke gir den samme sikkerheten for bruksretten som en oppmålt tilleggsdel.

For det tredje var utvalget i tvil om innføringen av oppmålingskravet i 2010 var tilstrekkelig forankret i et reelt behov for oppmåling. Utvalget påpekte at angivelsen av de faktiske grensene i matrikkelen ikke har rettslig troverdighet på samme måte som opplysninger i grunnboken. Matrikkelens grenseanmerkninger fungerer bare som et bevis på hvor de reelle grensene går. Utvalget erkjente likevel at man ved å måle opp kan angi mer presist hvor grensene går og at oppmåling derfor gir bedre bevis enn anmerkninger på et situasjonskart. Likevel var ikke utvalget overbevist om at den økte beviskvaliteten forsvarer de merkostnadene og den tidsbruken som oppmålingen fører med seg.

For det fjerde bemerket utvalget at oppmålte tilleggsdeler i dag vises i matrikkelkartet med samme type grenseanmerkninger som eiendomsgrenser. Dette selv om tilleggsdelene bare er bruksrettsgrenser. Etter utvalgets mening er denne bruken av samme type grenseanmerkninger egnet til å skape forvirring.

Utvalget foreslo av disse grunner å reversere de endringene som ble gjort i eierseksjonsloven § 9 annet ledd da matrikkellova trådte i kraft. Utvalget mente at den tidligere regelen om at man i de «enkle» sakene kunne angi utendørs tilleggsdeler på situasjonskartet var hensiktsmessig. En sak var «enkel» når tilleggsdelen kunne avgrenses av bygningsdeler eller ved utmål. Utvalget illustrerte dette med syv situasjonsplaner inntatt som vedlegg 1 til utredningen, se NOU 2014: 6 s. 124–125. Utvalget mente at den tidligere regelen representerte en god avveining mellom å være praktisk gjennomførbar og behovet for å ha klare grenser. Utvalget hadde inntrykk av at metoden stort sett fungerte bra. Utvalget ville imidlertid beholde kravet om oppmålingsforretning i alle saker hvor utearealet ikke fremkommer som en enkel forlengelse av sameiets bygninger.

8.4 Høringsinstansenes syn

Et lite flertall av høringsinstansene støtter utvalgets forslag.

Statsbygg, Bergen kommune, Kommunene i Follo (felles høringsuttalelse), Oslo kommune, Stavanger kommune, Trondheim kommune, GIS-samarbeidet i Valdres, Boligprodusentene, Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon (FBIO), GeoForum, Huseiernes Landsforbund, Høgskolen i Bergen, Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd (KBL), NBBL og Tekna støtter forslaget:

Bergen kommune støtter forslaget, men savner en redegjørelse for hvilke konsekvenser det vil få for matrikkelføring av utearealer. Bergen kommune påpeker videre at dersom tidspunktet for seksjonering skyves frem i tid (til rammetillatelsen) slik utvalget har foreslått, vil utearealer som skal forholde seg til fysiske konstruksjoner som oftest måtte ha utsatt oppmålingsforretning fordi det ikke eksisterer noe å måle ut fra. Alternativet er å reseksjonere når det er klart for måling, men begge deler er dyrt. Bergen kommune mener at måten uteareal registreres i matrikkelen på nå, gjør kartet uoversiktlig. Særlig gjelder dette når det er mange små arealer.

Kommunene i Follo (Nesodden, Frogn, Oppegård, Ski, Enebakk, Ås og Vestby) mener i utgangspunktet at ingen bruksrettgrenser skal føres i matrikkelkartet. Oppmålingskravet har etter deres mening ført til forvirring og sammenblanding av eiendomsgrenser og bruksrettsgrenser. Kommunene i Follo mener det ikke er behov for oppmålingsforretning. De mener det er tilstrekkelig at tilleggsdeler som ikke kan angis ved utmål fra bygningsdeler kan koordinatfestes ved innmåling av punktene. Dette vil uansett være bedre stedfesting enn for andre tinglyste bruksretter, slik som atkomstrettigheter og vann- og avløpsretter. Disse kommunene mener det ikke er nødvendig å kreve situasjonskart i målestokk, det er godt nok når det er utmål på kartet.

Oslo kommune mener at den tidligere ordningen hvor tilleggsarealer i grunnen ble påtegnet situasjonskartet, stort sett fungerte bra. Oslo kommune viser til at eksemplene i utvalgets vedlegg til utredningen er veldig tydelige på hvilke saker som krever oppmåling og hvilke som ikke gjør det. Oslo kommunes erfaring er imidlertid at mange saker ikke er like tydelige, og kommunen tror derfor at det vil bli vanskelig å avgjøre om det kreves oppmåling i mange saker. Oslo kommune støtter utvalgets forslag, men etterlyser enda mer spesifiserte regler om hvilke saker som krever oppmåling og hvilke som ikke gjør det.

Trondheim kommune støtter forslaget av hensyn til søkerens ønske om rask og rimelig behandling av søknaden. Kommunen gjør likevel oppmerksom på at forslaget forutsetter at situasjonstegningen stemmer med det som bygges.

GIS-samarbeidet i Valdres er enig i utvalgets forslag dersom den gjeldende muligheten til å avtale andre løsninger i vedtektene videreføres. GIS-samarbeidet mener det er ulogisk at man merker bruksrettsgrenser med grensekuler som er godkjent for eiendomsgrenser. De mener også at det er ulogisk å vise slike bruksrettsgrenser som eiendomsgrenser på matrikkelkartet. GIS-samarbeidet mener at denne praksisen favoriserer profesjonelle aktører, villeder seksjonskjøpere til å tro at utearealet/tomta er delt, og «undergraver bevisstheten om at seksjonering er sameie – også i den samla grunnen de eksklusive bruksrettene hviler på». GIS-samarbeidet påpeker at matrikkelen ikke ellers viser bruksretter. Det bør etter deres syn også være slik for bruksretter som følger av eierseksjonsloven, i hvert fall inntil matrikkelsystemet eventuelt utvides til å synliggjøre bruksretter. Dette gjelder uansett om kilden er situasjonsplan eller koordinatmålt. GIS-samarbeidet anbefaler at oppmålingsplikten også oppheves der utearealet utgjøres av øyer og annet som ikke kan utledes av byggelinjer.

Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon (FBIO) støtter forslaget. FBIO mener det ikke er behov for den nøyaktigheten ved grenseangivelsen som en fullstendig oppmåling innebærer. FBIO viser til at det ofte dreier seg om at seksjoner på bakkeplan skal disponere et utenforliggende tomteområde i stedet for en balkong. Dette vil kunne anmerkes og målsettes på plantegningene som følger oppdelingsbegjæringen.

Høgskolen i Bergen støtter forslaget. Høgskolen i Bergen kan ut fra «de legislative hensynene til matrikkelloven ikke finne grunnlag for å opprettholde kravet om oppmåling av utvendige tilleggsdeler».

Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd (KBL) støtter forslaget, men gjør oppmerksom på at forslaget forutsetter at situasjonstegningen stemmer med det som bygges. Dette understøtter etter KBLs syn deres poeng om at seksjonering ikke bør kunne gjennomføres før det foreligger igangsettingstillatelse ved nybygg og ferdigstillelse ved eksisterende bygg.

Tekna opplyser at deres medlemmer har ulike meninger om forslaget. Alle medlemmene ønsker imidlertid at matrikkelen skal være et pålitelig register med høy kvalitet på informasjonen. Dette, sammen med at bruksrettsgrensene til uteareal tegnes med samme utseende som eiendomsgrenser, gjør at Tekna mener at grensene ikke bør inn i matrikkelen, men i stedet være en del av dokumentasjonen i seksjoneringssaken. Dette betyr at situasjonsplanen må ha høy kvalitet, og at det må legges ved måledokumentasjon dersom grensene er målt.

Advokatforeningen deler utvalgets oppfatning om at oppmålingskravet noen ganger er uheldig fordi det forlenger og fordyrer seksjoneringsprosessen. På den annen side er Advokatforeningens erfaring at oppmålingskravet også har medført ryddige forhold internt i sameier. Advokatforeningen mener at dette må tas med i vurderingen av om oppmålingskravet skal opprettholdes.

Kartverket, Fredrikstad kommune, Nittedal, Lørenskog, Rælingen, Fet og Sørum kommune (fellesuttalelse), Ullensaker kommune og Ålesund kommune går imot forslaget:

Kartverket går imot utvalgets forslag. Kartverkets matrikkelfaggruppe, som består av matrikkelfaglige eksperter fra kommunene, gjør oppmerksom på at forslaget innebærer at ubebygde tilleggsdeler ikke vil vises i matrikkelkartet. Kartverket mener at reglene for registrering og endring av eierseksjoner må være de samme som for de øvrige typene matrikkelenheter. Kartverket mener også at fjerning av kravet om oppmålingsforretning vil være en «så omfattende og prinsipiell endring av matrikkelloven at det i tilfelle vil kreve en fullverdig lovrevisjon». Kartverket mener imidlertid at uteareal til eierseksjon som i tegningsmateriale er entydig fastsatt med koordinater, alltid bør kunne registreres ved kontorforretning uten oppmøte i marka – også i tilfeller avgrensningen ikke er synlig i terrenget som forlengelse av sameiets bygninger.

Statens vegvesen etterlyser en vurdering av om et tilleggsareal også skal defineres i høyden og/eller i dybden – ikke bare i horisontalplanet. Statens vegvesen spør hvor grensen går mellom utearealet til eierseksjonen og fellesarealet for eksempel i undergrunnen.

Fredrikstad kommune mener ut fra et matrikkelfaglig synspunkt at en endring av oppmålingskravet til utearealer i mange tilfeller vil medføre at grenser med dårlig nøyaktighet blir lagt inn i matrikkelen. Fredrikstad kommune mener det ikke er ønskelig. Vurderingen av om det skal foretas oppmålingsforretning bør etter Fredrikstad kommunes mening ligge hos lokal matrikkelmyndighet.

Kristiansand kommune mener at bruksrettsgrenser ikke bør blandes med eiendomsgrenser i matrikkelen.

Nittedal, Lørenskog, Rælingen, Fet og Sørum kommuner mener i en felles uttalelse at utvalgets lovforslag vil føre til at grenser med dårlig kvalitet blir lagt inn i matrikkelen. Derfor bør det være opp til den lokale matrikkelmyndigheten å bestemme om oppmåling av uteareal bør foretas. Forslaget vil også medføre at det blir billigere å seksjonere fremfor å etablere ny eiendom. Disse kommunene ønsker heller ikke en utvikling med færre nye grunneiendommer og flere seksjoner med uteareal. De mener at grunneiendom er den beste og mest oversiktlige eierformen for eneboliger og rekkehus. Det bør derfor oppmuntres til å velge grunneiendommen.

Ullensaker kommune ber om at oppmålingsplikten strammes inn.

Ålesund kommune går imot forslaget. Kommunen mener at merkostnader og økt tidsbruk ikke kan være bestemmende for hvordan uteareal skal merkes. Seksjonering fører til at det opprettes mange grunnboksblader, og det er derfor viktig at disse etableres med best mulig kvalitet. Ålesund kommune tror det vil bli flere konflikter mellom seksjonseierne dersom oppmålingskravet oppheves. Kommunen mener også at hjemmelen i eierseksjonsloven § 19 femte ledd bør endres slik at midlertidig enerett til bruk av utendørs fellesarealer ikke blir et alternativ til oppmåling for utbyggere som vil spare penger.

8.5 Departementets vurdering

Departementet mener utendørs tilleggsdeler til eierseksjoner fortsatt bør registreres i matrikkelen. Det vil svekke verdien av matrikkelen som et pålitelig eiendomsregister om registreringen av utearealer til eierseksjoner ikke videreføres. Dette har konsekvenser for matrikkelens helhet og brukerne av matrikkelen. Grenseinformasjonen i matrikkelen har betydning ved kjøp og salg av fast eiendom, for forholdet mellom private aktører samt offentlig forvaltning og saksbehandling.

Departementet foreslår samtidig å forenkle kravene til oppmåling. Departementet er enig med Kartverket i at oppmålingsforretning for utendørs tilleggsdel som hovedregel kan skje i form av såkalt «kontorforretning», det vil si uten oppmøte, oppmåling og merking i terrenget. Det er en forutsetning for dette at tilleggsdelen er entydig definert i kartmaterialet ved hjelp av koordinater.

Eiendomsgrenser og bruksrettsgrenser vises likt i matrikkelen

Utvalget argumenterte med at dagens krav om registrering i matrikkelen skaper forvirring fordi bruksrettgrensene vises likt som eiendomsgrensene. Dette forleder etter utvalgets syn seksjonskjøpere til å tro at utearealet er fradelt som egen eiendom og undergraver bevisstheten om at seksjonering er sameie også i den grunnen den eksklusive bruksretten hviler på. Til dette bemerker departementet at også andre former for bruksrett vises i matrikkelkartet på samme måte som eiendomsgrenser, for eksempel grenser for festegrunn. Problemstillingen utvalget beskriver, kan dessuten løses ved bruk av ulike farger eller andre anmerkingsmåter i matrikkelkartet for eiendomsgrenser og bruksrettsgrenser. Departementet har i samarbeid med Kartverket igangsatt et arbeid for å se på slike mulige løsninger. Det gjelder også bruk og utforming av godkjente merker for uteareal.

Matrikkelens troverdighet

Utvalget pekte også på at opplysninger i matrikkelen ikke har rettslig troverdighet på samme måte som opplysninger i grunnboka. Utvalget er opptatt av at matrikkelens anmerkning av grensene bare vil fungere som et bevis på hvor den reelle grensen går. Selv om departementet er enig med utvalget i at man ikke alltid kan legge til grunn at alle opplysninger i matrikkelen er riktige, er det viktig med et system som sikrer mest mulig tydelige grenser. Som Advokatforeningen og Ålesund kommune er inne på i sine høringsuttalelser, bidrar dette til å skape ryddige forhold internt i sameiet. På den måten kan konflikter mellom seksjonseierne om hvor seksjonsgrensene går, i større grad unngås.

Fører oppmålingskravet til at andre og dårligere løsninger blir benyttet?

Utvalget hevdet at oppmålingskravet fører til at seksjonseierne, for å spare tid og penger, velger andre og dårligere løsninger. Slike løsninger vil først og fremst være vedtektsfestede bruksrettigheter, for eksempel slik at visse seksjonseiere får enerett til å bruke et parkeringsareal som det kan være knapphet på. Departementet mener at det er uheldig dersom strenge krav til dokumentasjon fører til at mindre sikre løsninger velges, men at den enkelte søker i så fall selv må ta konsekvensen av et slikt valg. På den annen side trenger ikke vedtektsfestede løsninger alltid å være et dårlig alternativ. Departementet ser det heller slik at muligheten til å velge vedtektsfestede løsninger kan gi brukerne en hensiktsmessig fleksibilitet til å velge mellom enklere løsninger med mindre sikkerhet, eller full seksjonering med tilhørende registrering i matrikkel og grunnbok som gir større sikkerhet for den eksklusive retten.

Betydningen av saksbehandlingstid og gebyrer

Departementet har ikke sikre tall som viser hvor lang tid kommunene bruker på å behandle søknader om seksjonering, eller hvor mye saksbehandlingstiden øker når søknaden også omfatter uteareal. Tall fra kommunenes KOSTRA-rapportering for 2015 viser at gjennomsnittlig behandlingstid for oppmåling av ny grunneiendom var i underkant av seks uker. Det er ikke grunn til å tro at oppmåling av uteareal for eierseksjoner tar lengre tid enn dette, snarere tvert om. Departementet har heller ikke sikre tall for gebyrene, men det kan være grunn til å anta at de varierer en del mellom kommunene. Departementet er opptatt av å effektivisere registreringsarbeidet, og mener at kommunene ikke skal ta gebyrer som publikum opplever som urimelige. Forslaget om å åpne for bruk av kontorforretning i alle saker som er forberedt med kartmateriale som tilfredsstiller tekniske krav til entydige kartkoordinater, vil kunne forenkle de fleste saker hvor det er ønske om å legge utendørs tilleggsdel fast til bestemte seksjoner. Samtidig sikrer forslaget nødvendig dokumentasjon og publisitet.

Nøyaktige grenser forebygger tvister

Slik departementet ser det, gjør behovet for nøyaktige bruksrettsgrenser seg gjeldende i minst to relasjoner. For det første kan en potensiell kjøper av en eierseksjon ha nytte av informasjon om grensene til utearealet til seksjonen. For interessenten vil alternativet til et oppslag i matrikkelen være å be om innsyn i vedlegget til seksjoneringssøknaden hvor grensene i tilfelle vil være inntegnet på situasjonskartet. En slik fremgangsmåte er imidlertid langt mindre tilgjengelig enn direkte oppslag i matrikkelen. Risikoen for tvist med selgeren om hvilke arealer som tilligger seksjonen blir følgelig redusert ved bruk av oppmålingsforretning og påfølgende føring i matrikkelen. For det andre fører dette til ryddige forhold internt i sameiet når seksjonseierne enkelt kan finne informasjon om bruksrettsgrensene seg imellom, eller mellom egne seksjoner og fellesarealer, i matrikkelen.

Andre argumenter for å kreve registrering i matrikkelen

Et argument for å beholde dagens ordning med registrering av utearealet i matrikkelen, er at digitalisering og økt tilgang til informasjon på internett gjør at matrikkelen vil få sterkere beviskraft i fremtiden. Departementet mener at det er lite fremtidsrettet å fjerne registreringskravet og dermed muligheten for elektronisk visning i matrikkelen. For forbrukerne vil det være mer tungvint å måtte be kommunen om innsyn i seksjoneringssøknaden med tegningsmaterialet for å se hvor grensene går.

Et ytterligere argument er at matrikkellovas regler bør praktiseres likt for alle matrikkelenhetstypene. Dersom krav om oppmålingsforretning fjernes, må også flere andre bestemmelser i matrikkellova endres. I forlengelsen av dette mener departementet at det blir uforutsigbart for publikum dersom det allerede nå gjøres vesentlige endringer i reglene i matrikkellova som trådte i kraft så sent som i 2010.

Nærmere om forenklingen av kravene til oppmåling

Departementet mener kontorforretning kan brukes i alle tilfeller der tegningsmaterialet er utarbeidet med entydig stedfesting i form av kartkoordinater. Enkel bruk av kontorforretning vil etter dette være hovedregelen for registrering av utendørs tilleggsdeler, jf. forslag til endring av matrikkellova § 34. Entydig fastsatte koordinater kan i de fleste tilfellene framskaffes på kurant måte, med korrekt utført tegnings- og kartmateriale med nødvendig nøyaktighet og i tilstrekkelig målestokk. Partene vil alltid ha muligheten til å rekvirere forretning med oppmøte, oppmåling og merking i terrenget om de ønsker dette.

Departementet vil for ordens skyld nevne at overgang til privat landmåling og sentral matrikkelføring for tiden er under utredning. Eventuell konkurranse om slike oppdrag kan kanskje medføre at oppmålingsforretningene kan foretas raskere og billigere i fremtiden.

Hvor går grensen mellom utendørs tilleggsdel og fellesareal i høyde og dybde?

Statens vegvesen etterlyser en vurdering av om et tilleggsareal også skal defineres i høyden og/eller i dybden – ikke bare i horisontalplanet. Statens vegvesen spør hvor grensen går mellom utearealet til eierseksjonen og fellesarealet, for eksempel i undergrunnen.

Til dette vil departementet bemerke at eiendomsretten strekker seg oppover og nedover, men at den ikke er presist avgrenset. Seksjonseierens bruksrett til utearealet gjelder oppover og nedover så langt eiendomsretten strekker seg på samme måte som for grunneiendom, jf. merknad til matrikkellova § 5 første ledd bokstav c i Ot.prp. nr. 70 (2004–2005) om lov om eigedomsregistrering. Hvor langt og med hvilket innhold, må avgjøres konkret i den enkelte sak.