5 Innledende bestemmelser

5.1 Innledning

Kapittel I har paragrafer med lovens formål, virkeområdet for loven, lovens betydning for andre sameieformer, definisjoner, om når loven kan fravikes og et diskrimineringsforbud.

5.2 Nye bestemmelser om lovens formål og definisjoner av sentrale begreper

Departementet har erfart at det er et problem for brukerne av dagens lov at det ikke fremgår uttrykkelig at loven både har offentligrettslige og privatrettslige sider. Departementet mener derfor at det er hensiktsmessig at den nye loven har en formålsbestemmelse som klart gir uttrykk for hva som er lovens målsettinger. En slik bestemmelse vil være klargjørende for lovens brukere og et hjelpemiddel ved tolkingen av de øvrige reglene i loven.

Det er en svakhet ved dagens lov at den ikke definerer sentrale begreper som gjentas flere steder i loven. For eksempel sier ikke loven hva en bruksenhet er, den bare forklarer hva en bruksenhet skal omfatte. Loven har heller ikke noen egentlig definisjon av hva et eierseksjonssameie er, den sier bare hva en eierseksjon er. Andre sentrale begreper, slik som «fellesareal», er definert, men gjemt bort i en bestemmelse (§ 6 annet ledd) som handler om hva seksjoneringen kan gå ut på.

Ut fra en klarspråkstankegang, av informasjonshensyn og for faktisk å oppklare vanskelige spørsmål, er det nyttig med definisjoner. Departementet foreslår derfor at den nye loven får en egen bestemmelse som definerer de viktigste ordene og uttrykkene som loven bruker.

5.3 Ny bestemmelse om lovens anvendelse på Svalbard

5.3.1 Gjeldende rett

Dagens eierseksjonslov har ikke bestemmelser om lovens anvendelse på Svalbard. Spørsmålet er heller ikke behandlet i lovforarbeidene, og må derfor i dag løses ut fra en fortolkning av Svalbardloven av 17. juli 1925 nr. 11. Ifølge denne lovens § 2 gjelder norsk privatrett for Svalbard når ikke annet er fastsatt. Eierseksjonsloven må i hovedsak anses å være en privatrettslig lov. Imidlertid er reglene i kapittel II om seksjonering av offentligrettslig karakter.

5.3.2 Fakta om bosetting og seksjonering på Svalbard

Svalbard hadde 2667 registrert bosatte 1. juli 2016. Av disse bodde 2189 i de norske bosettingene. De fleste bodde i Longyearbyen, Ny-Ålesund og Svea. I 2013 var det registrert 1414 boliger på Svalbard. Tall fra Enhetsregisteret viser videre at det våren 2016 var registrert 18 eierseksjonssameier på Svalbard.

Utvalget innhentet underhånden opplysninger om seksjonering og tinglysing fra Kartverket, Store Norske Spitsbergen Kullkompani og Longyearbyen lokalstyre. Store Norske var tidligere grunneier i hele Longyearbyen og hittil er det bare her seksjonering har skjedd.

Seksjoneringen i Longyearbyen skjer på følgende måte: Store Norske fester bort tomter. Etter at det er inngått festekontrakt, gir Store Norske samtykke til at fester søker om seksjonering. Festeren sender seksjoneringssøknaden til Longyearbyen lokalstyre. Lokalstyret behandler den etter eierseksjonslovens regler og treffer seksjoneringsvedtak som sendes til tinglysing hos Kartverket. Seksjoneringsvedtaket blir tinglyst på vanlig måte.

Eierseksjonsloven anvendes altså på Svalbard, og Longyearbyen lokalstyre utfører de oppgavene som loven legger til kommunen.

5.3.3 Utvalgets forslag

Utvalget har i NOU 2014: 6 side 19–21 utførlig drøftet de rettslige sidene ved forholdet mellom Svalbardloven og eierseksjonsloven.

Utvalget foreslo en ny regel i eierseksjonsloven som uttrykkelig fastslår at loven gjelder på Svalbard. Videre foreslo utvalget å overlate til Kongen å bestemme hvilken myndighet som skal ivareta kommunens oppgaver og hvem som skal være klageinstans for vedtak etter loven.

5.3.4 Høringsinstansenes syn

Justisdepartementet og Kartverket har kommentert forslaget.

Justisdepartementet ser at det er behov for at loven skal gjelde på Svalbard. Justisdepartementet er enig med utvalget i at loven kan gis anvendelse ved en direkte bestemmelse om det i loven. Justisdepartementet peker på at lovforankringen også kan gjøres ved at det tas inn en forskriftshjemmel i loven som legger hele myndigheten til Kongen for å bestemme om hele eller deler av loven skal gjøres gjeldende, og eventuelt gi egne tilpasningsbestemmelser hvis det er behov for det. Justisdepartementet gjør oppmerksom på at det også er et alternativ å gi en forskrift for Longyearbyen, slik byggeforskrift for Longyearbyen gjør bygningsdelen av plan- og bygningsloven gjeldende innenfor Longyearbyen arealplanområde.

Kartverket støtter forslaget om å innta en bestemmelse i eierseksjonsloven om at loven skal gjelde på Svalbard. Kartverket bekrefter at det allerede i dag blir seksjonert eiendom på Svalbard og at seksjoneringsvedtak blir tinglyst i Kartverket etter langvarig praksis.

Spørsmålet om eierseksjonslovens anvendelse på Svalbard er lagt frem for Det interdepartementale polarutvalget, jf. polarutvalgsinstruksen fastsatt ved kgl. res. 18.10.2002. Polarutvalget er positiv til en klargjøring, og støtter forslaget om å lovfeste dagens praksis.

5.3.5 Departementets forslag

Departementet viser til at det i dag etableres eierseksjoner på Svalbard. Departementet kan, i likhet med utvalget, ikke se at det er særlige forhold ved svalbardsamfunnet som tilsier at den etablerte praksisen bør endres. Departementet stiller seg bak utvalgets syn på at lovgiver bør legge forholdene til rette for at seksjonering skjer på samme måte på Svalbard som på fastlandet. Departementet foreslår derfor at dagens praksis blir lovfestet i ny eierseksjonslov.

Spørsmålet er hvordan en regel om lovens anvendelse best kan utformes. Som Justisdepartementet pekte på i sitt høringssvar, kan dette gjøres på flere måter. I noen lover er det overlatt til Kongen å bestemme om loven skal gjelde – helt eller delvis. Det gjelder f.eks. plan- og bygningsloven § 1-2 fjerde ledd. I andre lover kan Kongen gi forskrift om bruk av loven på Svalbard og dessuten fastsette særlige regler ut fra forholdene der. Det siste er gjort i bustadbyggjelagslova § 1-1 og burettslagslova § 1-1.

Eierseksjonsloven praktiseres allerede på Svalbard. Departementet mener derfor at den beste løsningen er at eierseksjonsloven uttrykkelig fastslår at den gjelder for Svalbard.

Hvilken myndighet som skal ivareta kommunens oppgaver, bør det være opp til departementet å bestemme. Det samme gjelder hvem som skal være klageinstans etter lovforslagets § 16.

En bestemmelse om lovens anvendelse på Svalbard er en regel om lovens virkeområde og departementet foreslår at den tas inn som tredje ledd i lovforslagets § 2. Departementet viser til kommentarer til lovteksten i kapittel 27.