9 Eierseksjonslovens forhold til plan- og bygningsloven og matrikkellova

9.1 Innledning

Utvalget ble i mandatet bedt om å se nærmere på eierseksjonslovens forhold til plan- og bygningsloven. Mandatet antydet at grensedragningen mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven er uklar. Utvalget ble spesielt bedt om å foreslå regler som kunne «rydde opp» i problemstillinger knyttet til krav om parkeringsdekning i offentlige planer og byggetillatelser, og konsekvensene av slike krav for seksjoneringssaken.

Utvalget ble også bedt om å skaffe seg oversikt over andre spørsmål i loven som berører offentligrettslige krav etter plan- og bygningsloven, og om nødvendig foreslå regler som løser uavklarte spørsmål. Herunder ble utvalget bedt om å vurdere om det at kommunen nå både er seksjoneringsmyndighet og ansvarlig for byggesaksbehandling i første instans, gjør det naturlig å kreve at kommunen ser de to regelverkene mer i sammenheng.

Mandatet antydet videre at eierseksjonslovens forhold til matrikkellova også byr på problemer. Utvalget ble spesielt bedt om å foreslå presiseringer i matrikkellova § 11 fjerde ledd om valget mellom anleggseiendom og eierseksjonssameie.

9.2 Vilkåret om «formålstjenlig avgrensing»

Loven krever at avgrensingen av bruksenheten skal være «formålstjenlig», jf. § 6 første ledd siste punktum. Kravet innebærer at både hoveddelen og eventuelle tilleggsdeler skal være naturlige og hensiktsmessige etter de formål de skal ha. Kravet er begrunnet slik i Ot.prp. nr. 33 (1995–96) om lov om eierseksjoner (side 96):

Når det i første ledd femte punktum heter at inndelingen skal gi en formålstjenlig avgrensing av de enkelte bruksenheter, er dette en videreføring av kravet i gjeldende lov om at oppdelingen skal gi «naturlige og hensiktsmessige bruksenheter etter de formål de skal ha». Om avgrensingen er formålstjenlig eller ikke, må avgjøres skjønnsmessig, og noen streng håndheving av kravet er det neppe mulig å oppnå. Etter forslaget skal kommunen nekte seksjonering hvis avgrensingen av bruksenhetene ikke er formålstjenlig. Slik nekting skal bare skje i de klare tilfellene. Det er ikke meningen at kommunen gjennom utøvelse av fritt skjønn skal utvikle mer detaljerte normer for hvordan inndelingen skal skje. Kravet til formålstjenlig avgrensing av bruksenhetene gjelder også for uteareal som gjøres til del av seksjon.

Utvalget foreslo å oppheve regelen. Utvalget mente at regelen ikke er blitt praktisert slik lovgiver forutsatte. Utvalget var kjent med at noen kommuner bruker denne regelen svært aktivt og gir den en langt større rekkevidde enn den var ment å ha. På denne bakgrunn konkluderte utvalget med at kravet om en formålstjenlig inndeling ikke burde videreføres (side 99 i NOU 2014: 6).

Fylkesmannen i Rogaland har ikke innvendinger til forslaget, forutsatt at kommunen foretar en vurdering etter plan- og bygningsloven før seksjoneringstillatelse gis.

Kartverket har ikke merknader til forslaget. Kartverket som tinglysingsmyndighet bruker ikke store ressurser på å kontrollere bruksenheters hensiktsmessighet. Kartverket opplyser at de ser at mange kommuner synes å trekke inn utenforliggende hensyn i vurderingen av om bruksenhetene er formålstjenlig avgrenset.

Bergen kommune støtter ikke forslaget. Selv om bestemmelsen er skjønnsmessig, og kan medføre ulik praksis, har den vært med på å sikre at boligseksjoner får en hensiktsmessig utforming der det ikke foreligger formell godkjenning fra alle enhetene i sameiet når de skal seksjoneres.

Kristiansand kommune er enig i at nåværende ordlyd bør utgå, men ønsker en tettere kobling mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven slik at det ikke blir mulig å etablere eierseksjoner som er ulovlige å bruke.

Oslo kommune støtter ikke forslaget. Kommunen påpeker at forslaget kan resultere i at søker ønsker en avgrensning som «er helt åpenbar uhensiktsmessig etter de formål seksjonene skal brukes til». Et eksempel på dette kan være situasjoner i kombinerte sameier der alt utearealet, som i utgangspunktet skulle benyttes av boligseksjonene, blir lagt som tilleggsdeler til næringsseksjonene. Oslo kommune mener det kan benyttes andre virkemidler enn å fjerne bestemmelsen for å forhindre at enkelte kommuner stiller vilkår for seksjonering som ikke er hjemlet i loven. Et eksempel på dette kan være en klar uttalelse fra departementet om hvordan bestemmelsen skal forstås.

Stavanger kommune har ikke innvendinger mot at bestemmelsen oppheves så fremt vilkårene for seksjonering ellers knyttes tettere opp mot plan- og bygningsloven.

GeoForum støtter ikke forslaget.

Advokatforeningen, Asker og Bærum Boligbyggelag, Boligprodusentenes Forening, Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon, Høgskolen i Bergen, NBBL og Selvaag Bolig støtter utvalgets forslag.

Departementet er enig med utvalget i dets vurdering av at vilkåret om at bruksenheten skal ha en «formålstjenlig» avgrensing bør utgå. Kartverket har i sin høringsuttalelse bekreftet utvalgets påstand om at mange kommuner synes å trekke inn utenforliggende hensyn i vurderingen av om bruksenhetene er formålstjenlig avgrenset. Departementet er for så vidt enig med Oslo kommune i at det som alternativ til å fjerne regelen er mulig å presisere regelen slik at kommunene får en bedre forståelse av hvilke hensyn som er relevante å trekke inn. Likevel er departementet blitt stående ved at det er best å fjerne regelen. I tillegg til at regelen praktiseres ulikt i kommunene, har den liten selvstendig betydning. Med en slik tettere kobling til plan- og bygningsloven som dette lovforslaget legger opp til, blir det enda mindre behov for kravet. Advokatselskapet Bing Hodneland hevder i sin utredning at det ikke vil ha noen faktiske konsekvenser for hvilke seksjoner som opprettes dersom kravet oppheves. De mener at det teoretisk sett kan tenkes at det blir opprettet boligseksjoner som fremstår som lite egnede, men omfanget av dette vil begrense seg selv av markedsmessige årsaker. Kommunen vil få ett mindre vilkår å vurdere og loven vil få et renere tilsnitt.

9.3 Reglene om vaktmesterboliger

Reglene i § 6 annet ledd fjerde og femte punktum sier at vaktmesterbolig må være fellesareal når sameiet opprettes. Reglene er et utslag av regelen i tredje punktum om at areal som skal tjene felles formål skal være fellesareal ved seksjoneringen.

Utvalget mente det ikke er behov for disse reglene fordi egne vaktmesterboliger knapt finnes lenger. Seksjonseierne kjøper vaktmestertjenester i stedet for å ansette egen vaktmester. Utvalget foreslo derfor å oppheve reglene om vaktmesterbolig.

Kun to høringsinstanser har uttalt seg til dette forslaget. Hwang Flater Analyse påpeker at det fortsatt finnes en del sameier med egen vaktmester, men er likevel enig med utvalget i at det ikke er nødvendig å opprettholde særregler for vaktmesterboliger. Dersom et sameie vil tilby bolig til en vaktmester, må det være mulig å løse dette på andre måter. De øvrige seksjonseierne kan for eksempel ha ideelle andeler i vaktmesterboligseksjonen.

Kartverket er enig i at regulering av vaktmesterbolig kan utgå. Dette vil bidra til å forenkle loven. Kartverket kan ikke huske å ha sett at organisering av vaktmesterbolig har vært noe problem.

Departementet er enig med utvalget i at det ikke er behov for reglene, og foreslår derfor å ikke videreføre dem.

9.4 Regelen om «felles garasje»

I § 6 annet ledd fjerde punktum er det bestemt at «felles garasje og liknende areal som skal tjene sameiernes felles bruk eller eiendommens drift» ved opprettelsen av sameiet skal være fellesareal. Regelen innebærer at det på seksjoneringstidspunktet ikke er anledning til å la garasjer, som er ment å være felles, være egen seksjon. Den nærmere betydningen av regelen er det vanskelig å få ordentlig tak på. I Ot.prp. nr. 33 (1995–96) er den bare begrunnet med at garasjer og andre arealer som skal tjene seksjonseiernes felles bruk, og «som følgelig ikke kan utgjøre en tilleggsdel til en seksjon, må registreres som fellesareal ved etableringen av sameiet». Videre står det at dette gjelder «selv om arealene kunne ha utgjort en egen bruksenhet hvis de ikke skulle tjene til felles bruk».

Utvalget foreslo å oppheve regelen med følgende begrunnelse:

Når det gjelder garasjer og andre arealer som skal tjene felles bruk, er dette ikke et spørsmål om forholdet mellom reguleringsbestemmelser og seksjoneringsvilkårene. For så vidt gjelder garasjer, kan bestemmelsen forstås slik at garasjer alltid må være fellesareal. Dette er neppe korrekt og utvalget foreslår derfor at bestemmelsen blir opphevet. Det bør være opp til den som seksjonerer å bestemme om garasjen eller de enkelte garasjeplasser skal være fellesareal eller ikke.

Advokatselskapet Bing Hodneland skriver i sin utredning at bestemmelsen er uheldig, og at den har gitt grobunn for ulik kommunal praksis. De er «ikke i tvil» om at denne delen av bestemmelsen bør oppheves.

Departementet er enig med utvalget og Bing Hodneland. Parkering i sameier reiser kompliserte rettslige spørsmål, og det er forvirrende at loven har regler om parkering på flere steder. Departementet legger i dette lovforslaget opp til en helt ny regulering av parkering.

9.5 Regelen om eiendom i byfornyelsesstrøk

Eierseksjonsloven § 8 første ledd slår fast at «kommunen kan nekte seksjonering av eiendom som senest seks måneder etter at seksjoneringsbegjæringen er mottatt av kommunen, omfattes av vedtak om utbedringsprogram, reguleringsplan som bestemmer at det i området der eiendommen ligger skal gjennomføres omforming og fornyelse, eller midlertidig forbud etter plan- og bygningsloven § 13-1».

Utvalget mente at bestemmelsen må betraktes som en anakronisme, og foreslo å oppheve regelen. Utvalgets nærmere begrunnelse:

Først og fremst fordi det knapt drives byfornyelse lenger slik som det ble gjort på 1980-tallet da bestemmelsen ble laget, og da er bestemmelsen overflødig. Til dette kommer at utvalget er kjent med at enkelte kommuner har brukt bestemmelsen til å fremtvinge omfattende utbedringsavtaler med seksjoneringssøkeren i situasjoner der det ikke har foreligget noen planer om å treffe slike vedtak som bestemmelsen taler om. Dette har vært avtaler med et innhold som ikke er hjemlet i annen lovgivning, men som søkeren likevel har godtatt for ikke å bli forsinket i arbeidet sitt. Etter utvalgets oppfatning er det ingen grunn til å opprettholde en bestemmelse som det knapt er noe reelt behov for.

Departementet stiller seg bak utvalgets vurderinger, og foreslår at regelen ikke videreføres i den nye loven.

Departementet legger til at det fremstår som noe uklart om utvalget, da det foreslo å oppheve § 8 første ledd, var oppmerksom på at første ledd også omfatter «midlertidig forbud etter plan- og bygningsloven § 13-1». Denne delen av bestemmelsen kom inn i 1997-loven. I Ot.prp. nr. 33 (1995–96) om lov om eierseksjoner står det følgende (side 25):

Videre foreslås det at også vedtak om midlertidig bygge- og deleforbud etter plan- og bygningsloven § 33 kan fattes innen samme frist. Vedtak om midlertidig bygge- og deleforbud kan forekomme uten at den planlagte reguleringen gjelder byfornyelse. Bestemmelsen som gir kommunen adgang til å nekte seksjonering, er ikke begrenset til bygge- og deleforbud med tanke på byfornyelse, men departementet antar at det bare unntaksvis vil være aktuelt å nekte seksjonering hvor formålet med den planlagte reguleringen er et annet enn byfornyelse.

Uansett, bestemmelsen var nært knyttet til datidens byfornyelsesarbeid og når slikt arbeid ikke lenger er aktuelt, foreslår departementet å ikke videreføre regelen.

9.6 Harmonisering mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven ved å innføre en «koblingsregel» om krav til bolig i eierseksjonsloven?

9.6.1 Innledning

Plan- og bygningslovens formålsbestemmelse sier at loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og fremtidige generasjoner. Loven er utpreget offentligrettslig og stiller krav til enhver som skal bygge på en eiendom. Byggesaksbehandling er kommunens vurdering av om et byggetiltak er i overensstemmelse med de rammene samfunnet har gitt. Rammene er først og fremst nedfelt i lovgivningen og i kommunale planer. Gjennom byggesaken skal kommunen sikre at bygget oppfyller nødvendige kvalitetskrav.

Eierseksjonsloven har ikke i dag en egen formålsbestemmelse. Likevel er det ikke tvil om at dagens eierseksjonslov først og fremst er privatrettslig. Loven gir eieren rett til å dele opp eiendommen i flere seksjoner som tilsammen utgjør et eierseksjonssameie. Loven regulerer eierforholdene og fordeler rettigheter og plikter mellom seksjonseierne.

Eierseksjonsloven har imidlertid også et offentligrettslig tilsnitt. Dette gjelder særlig reglene om hvordan eierseksjoner opprettes. Det offentliges rolle inntrer når kommunen skal behandle seksjoneringssøknaden og påse at seksjoneringen oppfyller vilkårene i eierseksjonsloven. Kommunen skal blant annet kontrollere at standardkravene er oppfylt for boliger, det vil si at seksjonen har kjøkken og bad innenfor hoveddelen. Den skal også kontrollere at hoveddelen har egen inngang. Dersom kommunen finner at vilkårene for seksjonering er oppfylt, skal den innvilge søknaden.

9.6.2 Bør lovene harmoniseres ved å innføre en «koblingsregel» om krav til bolig i eierseksjonsloven?

En søker som oppfyller vilkårene i eierseksjonsloven har krav på seksjoneringstillatelse til bolig, selv om kommunen som plan- og bygningsmyndighet mener seksjonen ikke oppfyller kravene til egen boenhet etter plan- og bygningslovgivningen. Det kan for eksempel være fordi det vil være i strid med plan å opprette flere boenheter på eiendommen, eller det kan være at seksjonen ikke har tilstrekkelige brannskiller. Situasjonen oppstår fordi plan- og bygningsloven stiller andre, flere og strengere krav til boenheter enn de kravene eierseksjonsloven stiller for å opprette en boligseksjon. Konsekvensen kan da bli at en seksjon er lovlig opprettet til boligformål etter eierseksjonsloven selv om den ikke lovlig kan brukes som boenhet etter plan- og bygningsloven. Slike «ulovlige» seksjoner blir omsettelige og kan pantsettes med risiko for tap for både kjøpere og panthavere dersom det på et senere tidspunkt blir avdekket at seksjonen ikke fylte kvalitetskravene til boenheter i plan- og bygningslovens forstand.

Spørsmålet er om kommunen, når den behandler en seksjoneringssøknad, bør vurdere om omsøkte seksjon oppfyller de vilkårene plan- og bygningsloven stiller til selvstendige boenheter før en seksjoneringstillatelse eventuelt gis.

9.6.3 Utvalgets forslag

Utvalget ville «rendyrke», eller tydeliggjøre, loven som privatrettslig. Utvalget mente at dette gir de klareste linjene og den beste rettstekniske løsningen. Vilkårene for seksjonering burde etter utvalgets syn fremgå av eierseksjonsloven og bare der. Utvalget mente seksjonering bare er – og fortsatt bør være – en fordeling av bruksretten til deler av en eiendom. At kravene i plan- og bygningslovgivningen ikke er oppfylt, burde ikke være til hinder for å seksjonere en eiendom. Utvalget foreslo imidlertid en regel om at kommunen skal opplyse i vedtaket om at et positivt vedtak om seksjonering til bolig ikke betyr at kommunens plan- og bygningsmyndighet har godkjent seksjonen for beboelse. Om dette skrev utvalget (på side 30):

En seksjonering av en eiendom er først og fremt en ordning (fordeling) av bruksretten til de ulike deler av eiendommen, internt mellom sameierne. I tillegg skaper tinglysingen av seksjoneringsvedtaket orden i grunnboken og gjør sameieandeler til hensiktsmessige panteobjekter. Begge deler er først og fremst av privatrettslig karakter. Som nevnt har rekvirenten krav på at seksjoneringen godkjennes når lovens vilkår er oppfylt; seksjonering er ikke noe man søker om tillatelse til og som er underlagt kommunens frie skjønn.

De krav som følger av plan- og bygningsloven og andre lover (f.eks. brannvernloven) gjelder uavhengig av og ved siden av seksjoneringsreglene, og de er nøyaktig de samme for seksjonerte og ikke-seksjonerte eiendommer. Kommunen kan kontrollere slike forhold i alle bygninger og sanksjonere mangler etter det regelverk den enkelte lov fastsetter, f.eks. etter plan- og bygningsloven kapittel 32 om ulovlighetsoppfølging. Etter utvalgets oppfatning bør det kreves særlig begrunnelse for at seksjoneringen skal føre til at slike forhold kontrolleres på en annen måte enn for ikke-seksjonerte eiendommer. Utvalget har forståelse for at en saksbehandler kan finne det rart eller urimelig at han skal «godkjenne» en seksjonering av en bruksenhet som han oppdager ikke tilfredsstiller krav som andre lover setter. Men det er utvalgets prinsipielle syn at dette ikke er tilstrekkelig god grunn til å bruke nekting av seksjonering som sanksjon mot brudd på andre bestemmelser. Finner kommunen f.eks. at en bruksenhet ikke er brannsikret slik brannvernloven krever, er det selvsagt intet i veien for at dette meldes fra til den avdeling i kommunen som behandler ulovlighetsoppfølging, og at forholdet deretter følges opp etter regelverket i vedkommende særlov. Sagt på en annen måte: Det forhold at en eiendom ønskes seksjonert, bør ikke gi kommunen rett til å bruke seksjoneringsnekting som virkemiddel for å oppfylle krav som følger av andre lover. Etter utvalgets oppfatning bør hovedregelen være at kommunen bare skal kontrollere vilkårene i eierseksjonsloven, treffe seksjoneringsvedtak, matrikkelføre det og sende det til tinglysing. Med mindre annet følger av bestemmelsene i eierseksjonsloven – f.eks. standardkrav – bør det materielle innhold i seksjoneringen være kommunen uvedkommende. For å gjøre dette klart for alle som leser seksjoneringsvedtaket, kan man tenke seg en regel om at dette også skal fremgå av vedtaket.

9.6.4 Høringsinstansenes syn

9.6.4.1 Hovedinntrykk av høringsuttalelsene

Et stort flertall av høringsinstansene mener det er uholdbart at det er mulig å seksjonere til bolig dersom ikke omsøkte seksjon er, eller kan godkjennes som lovlig boenhet etter det plan- og bygningsrettslige regelverket.

De kommunene som har avgitt høringsuttalelse opplever at «dobbeltrollen» som både seksjoneringsmyndighet og plan- og bygningsmyndighet er vanskelig. Kommunene synes det er problematisk å bli tvunget til å treffe vedtak om seksjonering til bolig når kravene til boenhet etter plan- og bygningslovgivningen ikke er oppfylt. Kommunene er ikke fornøyde med å bli henvist til å forfølge ulovlig bruk til bolig etter reglene om ulovlighetsoppfølging i plan- og bygningsloven kapittel 32. De mener uansett at etterfølgende ulovlighetskontroll ikke er tilstrekkelig til å beskytte en kjøper.

Også forsikringsselskapene Help og Protector, som blant annet tilbyr eierskifteforsikringer, går imot utvalgets forslag. De opplyser at de har hatt en rekke mangelsaker med påstand om heving av kjøp av eierseksjoner som var lovlig seksjonert, men ikke lovlig omsøkt etter plan- og bygningsloven.

Noen høringsinstanser støtter utvalgets prinsipielle syn på at eierseksjonsloven først og fremst skal være en privatrettslig lov. Boligmentoren, Boligprodusentene, NBBL, OBOS og Selvaag Bolig er imot en tettere kobling mellom de to lovene. Selvaag Bolig frykter at kommunen vil misbruke en eventuell hjemmel til å se de to lovverkene i sammenheng til å kreve oppgraderinger til dagens strenge kvalitetskrav bare fordi en eiendom ønskes seksjonert.

9.6.4.2 Nærmere om høringsuttalelsene

Forbrukerombudet viser til at kjøp av bolig er den største investeringen forbrukere gjør, og at situasjonen for mange vil være preget av usikkerhet og stor økonomisk risiko. At forbrukeren risikerer å kjøpe en bolig som er ulovlig å bo i, er etter Forbrukerombudets oppfatning ikke holdbart. Forbrukerombudet ber departementet sikre at forbrukernes interesser blir ivaretatt.

Forbrukerrådet støtter utvalgets forslag om at seksjoneringsvedtaket skal opplyse om at vedtak om seksjonering til bolig ikke innebærer at kommunen har godkjent at seksjonen lovlig kan bebos.

Kartverket mener at eierseksjonsloven er, og skal være, en rettighetslov. Kommunen som seksjoneringsmyndighet bør etter Kartverkets mening «ikke kunne avvise en seksjonering med den begrunnelse at arealer på den seksjonerte eiendom ikke gjøres til fellesarealer, når det av plan- og bygningslovens regelverk fremkommer at slike arealer skal være felles for alle sameierne».

Fylkesmannen i Oslo og Akershus er positiv til å tydeliggjøre skillet mellom privatrettslige og offentligrettslige skranker i eierseksjonsloven. Fylkesmannen ser også positive sider ved å tydeliggjøre myndighetenes rolle og hjemmelsgrunnlag etter eierseksjonsloven, med et skarpere skille mot andre rettsområder, for eksempel plan- og bygningsloven. Som klageinstans opplever imidlertid Fylkesmannen vanskelige situasjoner når en bygning er seksjonert og solgt uten de nødvendige tillatelser etter plan- og bygningsloven. Fylkesmannen skriver at det ikke nødvendigvis er hensiktsmessig å forplikte myndighetene etter eierseksjonsloven til å ta stilling til plan- og bygningsmessige spørsmål ved vurderingen av en seksjoneringsbegjæring. Fylkesmannen spør om ikke forholdet mellom et seksjoneringsvedtak og plan- og bygningsloven burde tydeliggjøres, for eksempel gjennom et forbehold i seksjoneringsvedtaket.

Fylkesmannen i Rogaland støtter ikke forslaget. Fylkesmannen mener at bruksenheten må være godkjent etter plan- og bygningsloven før seksjonering kan foretas.

KS er uenig i utvalgets prinsipielle utgangspunkt. KS mener at «tillatelser om seksjonering i større grad [bør] harmoniseres med plan- og bygningslovens regler». Dersom kommunene fortsatt skal treffe vedtak om seksjonering, er det problematisk å rendyrke eierseksjonsloven som privatrettslig. KS mener det vil føre til risiko for mer byråkrati, flere tvister og at det treffes vedtak som vil være i strid med den alminnelige rettsoppfatningen. KS fremhever at dette vil kunne påføre kjøpere og panthavere økonomisk tap.

Arendal kommune støtter ikke utvalgets forslag. Arendal kommune mener at utvalgets holdning bygger på sviktende forutsetninger fordi utvalget ser bort fra at kommunen ved en seksjonering medvirker aktivt til å etablere et nytt forhold. Kommunen mener det er uheldig hvis kommunen står for gjennomføringen av en oppdeling i eierseksjoner i strid med annet lovverk eller arealplaner vedtatt av kommunen selv. Kommunen hevder også at det er langt mer ressurskrevende å håndtere et pålegg om retting i ettertid enn å rette opp forholdet ved seksjoneringen.

Bergen kommune mener «det er så nær sammenheng mellom formålet for seksjonering og hva som er lovlig bruk, at krav i eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven må ses i sammenheng». Dersom kommunenes oppgaver skal begrenses til dokumentkontroll, matrikkelføring og publikumsveiledning, så kan oppgavene like gjerne utføres sentralt hos Kartverket. Bergen kommune ønsker en tydeligere kobling mot plan- og bygningsloven. Dette vil kunne forebygge at seksjoner tas ulovlig i bruk fordi de ikke innfrir kravene i plan- og bygningsloven. Forbrukerhensyn taler etter Bergen kommunes syn sterkt for dette. Etterfølgende ulovlighetskontroll vil ikke være tilstrekkelig til å beskytte en kjøper. Kommunen fremholder at salg av seksjoner som er seksjonert i strid med arealplanformål kan føre til betydelige tap for kjøper og panthaver.

Kommunene i Follo mener i utgangspunktet at det er behov for bedre samordning mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven. For eksempel burde det være krav om at bruksenheter som seksjoneres skal være godkjent etter plan- og bygningsloven til den bruk seksjoneringen forutsetter. Dersom loven skal rendyrkes som privat, mener disse kommunene at departementet bør vurdere om det i det hele tatt er nødvendig med kommunal saksbehandling.

Kristiansand kommune synes det er beklagelig at utvalget «ikke benytter muligheten til å se alt lovverk som berører etablering og registrering av fast eiendom i sammenheng». Kommunen mener det vil gi et negativt samfunnsøkonomisk utslag dersom denne lovrevisjonen bidrar til at avstanden mellom lover som omhandler fast eiendom blir større. At utvalget foreslår å rendyrke eierseksjonsloven for privatrettslige forhold uten å ta med seg de relevante offentligrettslige sidene, kan bidra til å undergrave respekten for både lovgiver og forvaltning.

Oslo kommune mener det bør være en tettere sammenheng mellom minstekravene til en boligseksjon i eierseksjonsloven og kravene til godkjent boenhet i plan- og bygningsloven. Oslo kommune mener at forbrukerhensyn taler for at det ikke er tilstrekkelig, slik utvalget foreslo, å kreve at boligseksjoner skal være i samsvar med arealplanformålet. I Oslo kommune er det flere eksempler på etablering av nye boligseksjoner som ikke er godkjente boenheter etter plan- og bygningsloven. Oslo kommune foreslår et tillegg i § 6 syvende ledd om at boligseksjoner skal være godkjente boenheter etter plan- og bygningsloven. Kommunen mener det burde være uproblematisk å innføre et slikt krav.

Stavanger kommune støtter ikke utvalgets forslag.

Trondheim kommune mener det bør bli en sterkere kobling mellom eierseksjonsloven og annet lovverk for å ivareta forbruker- og samfunnshensyn. Kommunen mener det er svært uheldig at utvalget går motsatt vei, og at det er lite hensiktsmessig å henvise en boligkjøper til å forfølge en mangel kontraktsmessig.

Ulstein kommune mener det ville være en «klar fordel» med bedre samkjøring mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven.

Matrikkelfaggruppa i Valdres er bekymret for at utvalgets forslag vil skade kommunenes troverdighet og villede brukerne. Gruppa mener det vil være «i strid med god forvaltningsskikk å fatte kommunale vedtak som kan trekke uvitende 3. part inn i etterfølgende økonomiske og rettslige prosesser», og påpeker at det normalt ikke vil være de samme partene som høster økonomisk gevinst av seksjoneringsvedtak som blir pålagt utbedringskrav etter plan- og bygningsloven. Dersom kommunens rolle blir redusert til å være en dokumentekspeditør for søkeren, bør oppgavene etter eierseksjonsloven i sin helhet overføres til Kartverket.

Ålesund kommune mener at departementet ikke bør revidere eierseksjonsloven uten å se den i sammenheng med plan- og bygningsloven og matrikkellova. En rekke forhold knytter disse lovene sammen. Utvalget burde ha klarlagt berøringspunkter som kan lede til endringer i alle de tre lovene.

Asker og Bærum Boligbyggelag skriver at «kommunen ikke skal være detaljstyrer for hvordan et eierseksjonssameie skal organiseres». Likevel mener boligbyggelaget at «de vilkårene som er nedfelt i rammetillatelsen må videreføres ved seksjonering og at kommunen ved behandling av seksjoneringsbegjæringen må kontrollere at vilkårene er oppfylt, for eksempel i forhold til krav om antall parkeringsplasser».

Boligmentoren støtter utvalgets forslag om at loven skal være privatrettslig. Boligmentoren opplyser at de har relativt få henvendelser fra medlemmer som gjelder offentligrettslige krav knyttet til seksjonen som de eier eller vurderer å kjøpe.

Byggenæringens Landsforening (BNL) mener eierseksjonsloven i større grad bør tilpasses byggteknisk forskrift. Departementet bør utrede hvordan de to regelverkene kan forvaltes mer likt.

Eiendom Norge skriver at dagens eierseksjonslov forårsaker store økonomiske og praktiske konsekvenser, blant annet finnes det flere eksempler på rettsløse og boligløse forbrukere som har ervervet boligseksjoner (ofte i god tro) som ikke er lovlig å bebo. Eiendom Norge mener at det er en risiko for at boligeiere blir tvunget til å flytte fra sin eiendom og tape sin boligformue, at panthaver mister verdien av pantet og for at megler og forsikringsselskap blir belastet med erstatningssaker.

Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon (FBIO) er enig med utvalget i at loven bør rendyrkes som privatrettslig.

Finans Norge oppfordrer departementet til å vurdere om det er behov for ytterligere kontrollmekanismer ved seksjonering/reseksjonering for å unngå tiltak i strid med plan- og bygningsloven og annen offentligrettslig lovgivning. Finans Norge mener det må gjøres noe for å unngå at noen taper penger som følge av manglende godkjenning etter plan- og bygningsloven. Det er viktig for bankene, for forsikringsselskapene og for den generelle tiltroen til boligmarkedet at lovlig seksjonerte boliger også tilfredsstiller annen offentligrettslig lovgivning.

GeoForum støtter ikke utvalgets forslag og mener at utredningen i for liten grad tar innover seg forbrukerhensyn og samfunnshensyn. GeoForum mener det er uheldig hvis kommunen står for gjennomføring av en oppdeling i eierseksjoner i strid med annet lovverk eller arealplaner vedtatt av kommunen selv.

Help Forsikring støtter ikke utvalgets forslag. Help Forsikring mener at fravær av kobling mellom eierseksjonsloven og offentligrettslig regelverk er årsaken til et betydelig antall privatrettslige mangelsaker. Som en følge av at eierseksjonsloven ikke stiller vilkår om at offentligrettslige regler er ivaretatt ved seksjonering av eksisterende bygninger, er det utvilsomt opprettet et stort antall boligseksjoner i eksisterende bygninger som ikke er godkjent for aktuell bruk. Lovlighetsavvikene varierer «fra mindre forhold som forholdsvis enkelt kan rettes, til massive ulovligheter som medfører pålegg om opphør av bruk og hvor retting/lukking av lovlighetsavvik ikke er realiserbart på grunn av tekniske/faktiske forhold, begrensinger i bindende offentlige planer eller av økonomiske grunner». Help Forsikring mener det er grunn til å tro at det blant publikum råder en betydelig villfarelse på området, og at publikum har liten eller ingen forståelse for det «to-sporede systemet». Help Forsikring støtter utvalgets forslag om å gjøre det obligatorisk å gi informasjon i seksjoneringsvedtaket om at seksjonering ikke innebærer at seksjonen lovlig kan brukes til bolig, men tror ikke dette er et tilstrekkelig virkemiddel.

Huseiernes Landsforbund (HL) støtter ikke forslaget. HL får stadig henvendelser fra medlemmer som forventer at en bolig som er seksjonert lovlig kan bebos. HL har ingen tro på at en opplysning i seksjoneringsvedtaket om at boligen ikke er godkjent etter plan- og bygningsloven vil ha noen effekt.

Hwang Flater Analyse ser utvalgets poeng med rendyrking, men mener at når regelverket skal endres så «må det avgjørende være hensiktsmessighet og virkningene av de reglene som utformes».

Høgskolen i Bergen er enig med utvalget i at loven prinsipielt sett er en privatrettslig rettighetslov på lik linje med burettslagslova. Offentligrettslige lover skal ikke håndheves gjennom eierseksjonsloven.

Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd (KBL) støtter ikke utvalgets forslag. KBL mener at forslaget ikke ivaretar forbrukervern og samfunnets interesser i tilstrekkelig grad. Etter KBLs syn bør den som kjøper en seksjonert bolig kunne vite at boligen var lovlig på seksjoneringstidspunktet. Det har en samfunnsmessig betydning at de vilkår som myndighetene stiller gjennom arealplaner også følges opp når kommunen skal godkjenne en seksjonering.

Norges Eiendomsmeglerforbund mener at forbrukerhensyn tilsier at kommunene bør kunne kontrollere offentligrettslige forhold i forbindelse med en seksjoneringsbegjæring. En boenhet må være lovlig å bebo før kommunen kan godkjenne seksjoneringen.

NBBL støtter utvalgets forslag.

OBOS er enig med utvalget, og viser til at kommunen har de nødvendige virkemidlene i plan- og bygningsloven med forskrifter til å stille betingelser for å fatte vedtak.

Protector Forsikring opplyser at de «har hevet eller omsøkt en rekke eierseksjoner som var lovlig seksjonert men ikke lovlig omsøkt etter plan- og bygningsloven». Boligen er da de facto ikke lov å bo i, men som følge av at den er lovlig seksjonert, er den salgbar. Protector har flere konkrete forslag til hvordan problemet kan løses

Selvaag Bolig ASA støtter utvalgets forslag om å skille eierseksjonsloven klart fra plan- og bygningsloven. Som utbygger flere steder i landet, ser Selvaag jevnlig eksempler på at kommunene bruker tilknytningen til plan- og bygningsloven i eierseksjonsloven § 6 annet ledd tredje punktum som hjemmel for å legge føringer på det nærmere innholdet i seksjoneringen.

Tekna mener at det er problemer «knyttet til manglende samsvar mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven». Når utvalget foreslår at nybygg og eksisterende bygg skal behandles på samme måte, så «gir det en god mulighet for lik praksis og bedret samspill».

Amanuensis Gert-Fredrik Malt synes utvalgets tilnærming i utgangspunktet er fornuftig, men spør om utvalget har gått for langt når det «i samme sleng foreslår en opphevelse av flere eierseksjonsrettslige seksjoneringsvilkår», for eksempel vilkåret om formålstjenlig avgrensning.

9.6.5 Departementets vurdering

9.6.5.1 Innledning: Hvor stort er problemet i praksis?

Departementet vet ikke noe sikkert om hvor ofte seksjoner opprettes til boligformål og samtidig kommer i konflikt med plan- og bygningslovgivningens krav til hva som kan være en egen «boenhet». Det klare inntrykket etter høringen er imidlertid at manglende harmonisering er et problem av en slik størrelse at lovgiver bør forsøke å løse det. I tillegg til de kommunene som i høringen har hevdet at problemet er stort i praksis, har private aktører som Huseiernes Landsforbund, Help Forsikring og Protector Forsikring bekreftet at problemet eksisterer. Departementet kan ikke legge til grunn at situasjonen oppstår ofte, men konsekvensene for kjøpere og panthavere kan være alvorlige når det først skjer.

9.6.5.2 Argumenter for og mot harmonisering gjennom koblingsregel

Departementet er enig med utvalget i at «rendyrking» av eierseksjonsloven som en privatrettslig lov gir det rettsteknisk enkleste regelverket. Departementet mener likevel at lovgiver bør frigjøre seg fra slike prinsipielle betraktninger og heller se nærmere på de konkrete problemstillingene som oppstår i praksis med sikte på å lage regler som ivaretar forbrukernes og samfunnets interesser på best mulig måte når det gjelder offentligrettslige krav til bolig.

Fra et forbrukerperspektiv er det mye som taler for at eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven bør harmoniseres akkurat når det gjelder kravene til bolig. Departementet viser til at Forbrukerombudet har tatt til orde for en harmonisering. De fleste forbrukere vet ikke at de to regelverkene formelt lever hvert sitt liv i et to-sporet system. Forbrukerne legger til grunn at en seksjonert bolig, som kommunen har godkjent, er offentligrettslig godkjent til bruk som egen boenhet. Departementet mener at utvalgets ønske om å «oppdra» forbrukerne til å forstå at eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven ivaretar ulike hensyn har lite for seg. Lovverket bør utformes med utgangspunkt i den situasjonen vi har, og ikke i den situasjonen lovgiver mer eller mindre bevisst en gang ønsket å ha.

Dagens lov innebærer også ulemper for finansieringsinstitusjonene. Bankene står i fare for å finansiere ikke-godkjente boliger som må utbedres og/eller ikke kan selges til den prisen banken la til grunn da byggelån eller lån til senere kjøp ble gitt. Som Finans Norge har påpekt, er det viktig for bankene, forsikringsselskapene og for den generelle tiltroen til boligmarkedet at lovlig seksjonerte boliger også tilfredsstiller annen offentligrettslig lovgivning.

Ved å sikre at boligen er en godkjent boenhet før seksjonering kan tillates, skapes det dessuten ryddigere forhold. Ressursbruken ved å kontrollere plan- og bygningsmessige forhold allerede på seksjoneringstidspunktet vil, slik blant annet Arendal kommune har påpekt, redusere behovet for tilsyn og ulovlighetsoppfølging. Et slikt grep vil antagelig også bidra til å øke respekten for plan- og bygningslovgivningen i samfunnet.

Bedre samsvar mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven vil ifølge en utredning fra advokatselskapet Bing Hodneland bidra til å redusere tvistesaker mellom kjøpere og selgere.1 Både Help Forsikring og Protector Forsikring bekrefter i sine høringsuttalelser at de fører et ikke ubetydelig antall slike saker for retten.

Det sterkeste argumentet mot å harmonisere de to regelverkene er at det, mange år etter at bruksenhetene ble tatt i bruk, kan være vanskelig å fastslå hvilke krav som gjaldt på det tidligere tidspunktet. Departementet ser at det kan by på problemer å fastslå om bruksenhetene var lovlig etablerte da de ble tatt i bruk. Det er også en viss fare for at kommunene kan misforstå en koblingsregel og bruke seksjoneringssaken til å kreve oppgraderinger til dagens kvalitetskrav for boliger som allerede er lovlige boenheter. Departementet viser til Selvaag Boligs høringsuttalelse, der de hevder at kommunene, også med dagens svake kobling til plan- og bygningsloven, legger ulovlige føringer på det nærmere innholdet i seksjoneringen.

9.6.5.3 Konklusjon: Lovene bør harmoniseres ved å innta en koblingsregel i eierseksjonsloven

Departementet har kommet til at forbrukerinteresser og andre samfunnsmessige hensyn med stor tyngde taler for at eierseksjonsloven bør kobles til plan- og bygningsloven når det gjelder kravene til å opprette en boligseksjon (eierseksjonsloven) og kravene til en boenhet (plan- og bygningsloven).

Å utforme en god og praktikabel regel er utfordrende. Regelen må være nøye balansert slik at den stopper de seksjoneringene det er ønskelig å forhindre, samtidig som den ikke rekker lengre enn det formålet tilsier. Krav fra plan- og bygningsregelverket må ikke slå inn i seksjoneringssaken på en måte som publikum vil oppfatte som urimelig. Kommunene skal ikke få hjemmel til kreve oppgraderinger til dagens kvalitetskrav for boliger bare fordi eieren ønsker å dele opp en eiendom i seksjoner.

9.6.6 Nærmere om forslaget til koblingsregel

9.6.6.1 Innledning og gjeldende rett

Regelen bør ta utgangspunkt i plan- og bygningslovens krav til boenhet.

En innledende betraktning er at interessene til søkerne etter de to lovene på sett og vis er «motsatte». Når det gjelder plan- og bygningsloven, vil søkeren kunne være interessert i å hevde at vilkårene for søknadsplikt for nye boenheter ikke er oppfylt, fordi flere boenheter utløser større krav til for eksempel uteareal og parkeringsdekning. Når en eier søker om seksjonering, vil motivasjon ofte være å dele opp eiendommen i flere omsettelige enheter. Den som søker om seksjonering vil derfor regelmessig være interessert i å påvise at enhetene kan bebos hver for seg.

Oppdeling av boenheter er et søknadspliktig tiltak etter plan og bygningsloven, jf. § 20-2, jf. § 20-1 første ledd, bokstav g.

9.6.6.2 Eksisterende boliger

Byggesaksforskriften (SAK) § 2-2 oppstiller vilkårene for når det oppstår søknadsplikt for ny boenhet i eksisterende bolig.2 For det første må boenheten inneholde alle hovedfunksjoner for bolig, slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett. For det andre må boenheten ha egen inngang, det vil si at det må være mulig å komme til boenheten uten å måtte gå gjennom andre boenheter. For det tredje må boenheten være fysisk atskilt fra øvrige enheter, det vil si at det ikke kan være en intern forbindelse mellom boenhetene.

Som hovedregel vil det fremgå av byggetillatelsen hvor mange boenheter som er godkjent.

De materielle kravene til en selvstendig boenhet følger hovedsakelig av byggteknisk forskrift (TEK).3 Forskriften inneholder regler som skal sikre at byggverk oppfyller minimumskrav til sikkerhet, miljø, helse og energi, og ivaretar god visuell kvalitet og universell utforming. Det finnes ikke en fullstendig og uttømmende liste eller oversikt over hvilke krav som slår inn, men skal det opprettes en ny selvstendig boenhet må denne i hvert fall oppfylle kravene til utsyn, lysforhold, romhøyde, innemiljø (luftkvalitet), tilgjengelighet, lagringsplass, brannsikkerhet (enheten må utgjøre egen branncelle og oppfylle krav til rømningsveier), parkering og uteareal. Konkrete krav til parkering og uteareal stilles normalt i plan.

En seksjoneringssak vil alltid komme etter en godkjenning av søknad om å opprette ny boenhet i eksisterende bygg. Det avgjørende spørsmålet vil være om omsøkte boligseksjon allerede er en lovlig etablert boenhet på tidspunktet for søknad om seksjonering. Er den det, skal ikke seksjonering nektes. I seksjoneringssaken må søkeren kunne fremlegge dokumentasjon på at boligen er godkjent som egen boenhet. Vurderingen av om de tekniske kravene er oppfylt skal da allerede være gjort i byggesaken.

Et eksempel kan illustrere problemstillingen. En villa er oppført i 1920. Villaen består av to separate enheter, som A og B eier sammen i et «vanlig» (ikke seksjonert) sameie. Enhetene har alltid vært brukt til bolig. Når eierne søker om å dele villaen i to seksjoner, må kommunen med en ny regel om kobling som foreslås her, sjekke at begge enhetene er godkjente boenheter. Dersom de er det, kan det gis seksjoneringstillatelse forutsatt at vilkårene i eierseksjonsloven er oppfylt.

I eksempelet er det forutsatt at begge enhetene blir lovlig brukt til bolig. Men dersom seksjoneringsmyndigheten kommer til at dette ikke er tilfelle, må konsekvensen være at søknaden om seksjonering avslås og at søkeren henvises til å gjøre eventuelle tilpasninger for at bruksenheten skal kunne godkjennes som selvstendig boenhet. Deretter må eierne søke og få tillatelse etter plan- og bygningsloven – og på nytt søke om seksjonering.

9.6.6.3 Nye boliger

Koblingsregelen skal også gjelde for nybygg. Koblingen (eller manglende kobling) til eierseksjonsloven er den samme i begge tilfeller. Det kan for eksempel tenkes at et nybygg omsøkes og godkjennes som en enebolig, men at det etableres en hybel med egen inngang, som oppfyller kravene til seksjonering – men ikke kravene i plan- og bygningsloven. En bolig kan også bli omsøkt og godkjent som enebolig, men i praksis bli oppført som en tomannsbolig.

Når vurderingen av antall boenheter skjer i forbindelse med søknad om oppføring av en ny bolig, har departementet i en konkret enkeltsak lagt til grunn at det ikke kan legges avgjørende vekt på de tre vilkårene i SAK § 2-2 (se punkt 9.6.6.2).4 Ved søknad om oppføring av nye boliger må kommunen foreta en konkret vurdering i den enkelte sak. I nevnte sak søkte tiltakshaveren om å føre opp en «enebolig» med to speilvendte enheter som begge hadde alle hovedfunksjoner for bolig, samt hver sin inngang. Enhetene var atskilte med unntak av en intern forbindelse i plan U2 (teknisk rom) og i plan 2 (fellesstue). Søknad om oppføring av enebolig ble avslått da kommunen mente at det var to boenheter og at økningen til en tomannsbolig medførte at kravene til uteoppholdsareal og parkering ikke ble oppfylt. Søker hadde altså forsøkt å omgå regelen ved å sette dører imellom, slik at enhetene ikke skulle oppfylle vilkårene for selvstendige boenheter. Med en ny koblingsregel ville ikke tiltakshaver ha mulighet til å seksjonere før kommunen eventuelt gir tillatelse til oppføring av to boenheter.

Etter det departementet har fått opplyst, er ikke slike problemstillinger ukjente for Oslo kommune etter dagens situasjon. Hvis slike forhold oppdages i seksjoneringssaken, meldes de angivelig til «ulovlighetsavdelingen» i kommunen, men det vil ikke foreligge grunnlag for å avslå seksjoneringssøknaden etter dagens regelverk.

9.6.6.4 Krav til søkers dokumentasjon

Hvordan skal en søker i en seksjoneringssøknad kunne dokumentere at en boenhet er lovlig etablert?

Kravet til dokumentasjon kan gjøres svært enkelt ved ikke å kreve annet enn en egenerklæring fra søker om at lovlig bruk til bolig er etablert.5 Kommunens kontroll blir tilsvarende enkel ved at den kun skal sjekke om søkeren har krysset «ja» i egenerklæringsskjemaet. Departementet tror imidlertid at det kan være en mulighet for at noen (også i god tro) vil kunne krysse av for at det foreligger en godkjent boenhet, selv om dette ikke er tilfellet. Det vil kanskje særlig kunne skje når eldre boliger søkes seksjonert, der for eksempel en del av boligen er brukt som en selvstendig boenhet over lang tid, og det ikke foreligger dokumentasjon for annet. Departementet mener at den sikreste måten å oppnå formålet med regelen, som er å sikre at en ikke-godkjent boenhet ikke seksjoneres, er at søkeren må fremlegge dokumentasjon på at omsøkte seksjon(er) er godkjente boenheter.

Departementet legger til grunn at det i de fleste tilfeller vil være uproblematisk å fremlegge dokumentasjon for at det foreligger en godkjent boenhet. Som regel vil slik dokumentasjon fremgå av tillatelse etter plan- og bygningsloven, men også opplysninger fra matrikkelen, tinglyste klausuler eller annet dokument kan tjene som dokumentasjon.

Samtidig vil det kunne oppstå situasjoner der det er mer problematisk å skaffe dokumentasjon. I svært gamle saker kan det være vanskelig å finne dokumentasjon i kommunens arkiver. Det er også mulig at matrikkelen (ved mangel på annen dokumentasjon) kan inneholde feil opplysninger, som eventuelt må rettes før seksjonering. Problemet bør likevel ikke overdrives. I gamle saker der søker ikke kan fremlegge en tillatelse som viser at alle omsøkte seksjoner er godkjente, bør det være tilstrekkelig for å dokumentere lovlige boenheter at søkeren kan sannsynliggjøre lovlig bruk etter ulovfestede prinsipper. Sivilombudsmannen har i flere saker uttalt at etablert bruk lovlig kan fortsette uavhengig av senere planer.6 Dersom bruken har gått over mange år er det naturligvis lettere å fastslå hvilken bruk som er etablert, og som dermed lovlig kan fortsette uavhengig av senere planer. Dersom seksjoneringen ikke medfører endret bruk og enheten faktisk har vært i bruk som bolig over lang tid, skal det være tilstrekkelig. Departementet har også i SAK § 2-1 bokstav a, som gjelder bruksendring, akseptert at lovlig etablert bruk kan være et alternativ til en tillatelse.

9.7 Seksjoneringsformål og arealplanformål

9.7.1 Gjeldende rett

Etter dagens lov skal det fastsettes hva seksjonene skal brukes til. Eierseksjonsloven «kjenner» bare to formål, bolig og næring, og følger slik sett ikke plan- og bygningslovens finmaskede formålsangivelser. «Bolig» kan være både helårsbolig og fritidsbolig. «Næring» omfatter alle andre formål enn bolig, og en næringsseksjon kan brukes til helt andre formål enn det man i naturlig språklig forstand forbinder med næringsvirksomhet – eller forretningsvirksomhet. Eksempler på formål som blir å kategorisere som næring, selv om det kan virke fremmed rent språklig, er når en seksjon skal brukes til barnehage eller garasje. Departementet har vurdert å erstatte formålsangivelsen «næring» med et annet og mer presist begrep for å få frem at næring i eierseksjonslovens forstand er mer enn forretningsvirksomhet. Departementet har spesielt vurdert å innføre formålsangivelsen «annet», men er kommer til at det er lite å vinne ved å erstatte «næring» med «annet». Fordelen ved å bruke «annet» er at det er et videre begrep enn næring, som ville dekket bruk til både garasje og barnehage. Ulempen er imidlertid at begrepet er så vidt at det egentlig ikke sier noe. Fordelen med å videreføre «næring» er at begrepet er godt innarbeidet. Departementet har ikke funnet et tilstrekkelig godt alternativ til «næring», og er derfor blitt stående ved å beholde dette.

Kommunen skal kontrollere at seksjoneringen ikke er i strid med arealplanformålet fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven.

9.7.2 Er det nødvendig å videreføre regelen om kontroll av formål?

Utvalget foreslo ikke en koblingsregel for bolig, og forholdet mellom en koblingsregel og en regel om kontroll av seksjoneringsformålet bolig var derfor ikke et tema i utvalgets utredning. Utvalget vurderte derfor ikke nødvendigheten av at loven, i tillegg til en koblingsregel, også har et vilkår om at boligseksjoner ikke kommer i strid med arealplanformålet.

Departementet har vurdert om koblingsregelen som foreslås her medfører at det ikke er behov for å kontrollere seksjoneringsformålet bolig opp mot arealplanformålet.

Gjennom koblingsregelen vil kommunen få dokumentasjon for at en boenhet er godkjent. Når det foreligger en tillatelse til oppføring av bolig fra bygningsmyndighetene vil boligen være i tråd med arealformålet, eller eventuelt ha fått dispensasjon. Det kan derfor tenkes at en bestemmelse om kontroll av arealformål i prinsippet er overflødig sammen med koblingsregelen for de fleste boliger. Der det ikke foreligger noen tillatelse og boenheten må dokumenteres på annen måte, vil det imidlertid kunne være behov for å se hen til formålet.

Koblingsregelen ivaretar heller ikke seksjonering til næring på samme måte som til bolig, og av denne grunn vil det fortsatt være behov for å kontrollere formålet i disse tilfellene.

Departementet mener det er vanskelig å avdekke alle tenkelige konsekvenser det kan få å fjerne bestemmelsen. Departementet foreslår derfor å videreføre den, slik at kommunen – selv med en koblingsregel – fortsatt skal kontrollere om seksjoneringen kommer i strid med planformålet.

9.7.3 Kontrollere næringsformålet?

Utvalget foreslo at kommunen bare skal kontrollere at boligseksjoner ikke blir opprettet i strid med arealplanformål. Forslaget innebærer at kommunen ikke lenger skal kontrollere om opprettelsen av næringsseksjoner vil være i strid med planformålet. Etter utvalgets forslag vil næringsseksjoner kunne opprettes uavhengig av hva arealplanformålet er. Utvalget begrunnet forslaget med å vise til den hovedlinjen utvalget hadde lagt seg på om at loven i større grad skulle rendyrkes som privatrettslig.

De fleste høringsinstansene er positive til utvalgets forslag. Mange, også de som er positive, spør imidlertid om endringen egentlig er nødvendig, og viser til at det har få negative konsekvenser å kreve at også næringsseksjoner må være i samsvar med arealplanformålet.

Kommunene i Follo og Kristiansand kommune går imot forslaget og mener at det vil være uheldig å legge til rette for at det i et område regulert til boligformål kan seksjoneres til alle andre formål. Kartverket er også skeptisk og viser til ordningen med sale and lease-back (jf. problemstillingen i Hankø-saken)7.

Tekna mener det er vanskelig å innføre flere formål enn de to som er i dag slik at problemet med planformål og seksjoneringsformål vil bestå. Derfor tar Tekna til orde for at det bør gjenspeiles i lovteksten eller i forskrift hva som inngår i de to formålene «bolig» og «næring».

Dersom kommunen ikke skal kontrollere om næringsseksjoner harmoniserer med planformålet, vil det i et område regulert til boligformål kunne etableres seksjoner til næringsformål. Forslaget må imidlertid ses i sammenheng med at utvalget gikk for å rendyrke loven som privatrettslig, og følgelig ikke hadde foreslått noen koblingsregel. Når den foreslåtte koblingsregelen trekker plan- og bygningsloven inn i eierseksjonsloven i større grad enn dagens lov, mener departementet det vil være naturlig at kommunen sjekker at ikke næringsseksjoner opprettes i strid med planformål. Hensynet til lovens helhet taler, slik departementet ser det, for å videreføre en kontroll også av næringsformålet. Departementet er uansett av den oppfatning at det også er den beste regelen at kommunen skal sjekke at seksjonering til næring ikke kommer i strid med planformålet. Lovgiver bør ikke frata kommunene ett av få virkemidler de har for å slå ned på uønsket seksjonering til næringsformål.

9.7.4 Særlig om forbud mot å seksjonere turistanlegg

Hvis formålet med seksjoneringen er å legge til rette for salg og tilbakeleie (sale and leaseback), kan det hevdes at seksjoneringen undergraver kommunens regulering av et område til næringsvirksomhet. Dersom et område er regulert til næringsformål/turistanlegg etter plan- og bygningsloven, vil det gi en plikt til å bruke området til næring og i praksis innebære en forutsetning om utleie. Spørsmålet om salg og tilbakeleie blir aktuelt når en privatperson kjøper en fritidsbolig eller leilighet som er tilknyttet et hotell eller turistbedrift. Fritidsboligen er seksjonert, og kjøperen er den formelle og reelle eieren, men med på kjøpet følger en heftelse i form av en utleieklausul. Klausulen regulerer utleie av fritidsboligen til det tilknyttede hotellet, og hotellet kan leie ut videre til sine gjester i den perioden ikke eier selv har rett til å disponere den. I kommuner der hovedsesongen for reiseliv og turisme (næringsvirksomhet) er om sommeren, vil eieren som oftest selv ønske å bruke fritidsboligen i juni, juli og august. Eieren har rett til dette i henhold til utleieklausulen, mens hotellet har rett til å leie fritidsboligen resten av året (lavsesong) og bruke den til sine gjester.8 I kommuner der hovedsesongen for reiseliv og turisme er om vinteren, som for eksempel i Hemsedal, er det gjerne omvendt. Eieren har rett til å bruke fritidsboligen selv i deler av vinterhalvåret, mens hotellet kan disponere den for utleie i sommerhalvåret. Departementet er kjent med at flere kommuner opplever det som et problem at attraktive fritidsboliger i områder som kommunen har avsatt til næringsformål, er utilgjengelige for kommunens turister i høysesongen. Kommunen går derved glipp av inntekter som følger med turismen. Ordningen med salg og tilbakeleie er også blitt kritisert som et forsøk på rettsstridig privatisering av strandsonen.

En seksjonering endrer ikke planen og hva en bruksenhet lovlig kan brukes til. Det er den faktiske bruken – ikke eierformen – som er avgjørende for om bruken er lovlig eller ikke i forhold til planformål og planbestemmelser. Kommunen som seksjoneringsmyndighet skal kun vurdere om seksjoneringsformålet er i tråd med arealplanformålet. Kommunen skal dessuten påse at areal og bygninger ikke brukes i strid med arealplan, herunder bestemmelser og vilkår i plan. Dagens eierseksjonslov løser ikke problemet noen kommuner opplever når enheter som kommunen har forutsatt skulle brukes til næringsformål, «sklir over» til å bli private fritidsboliger til fortrengsel for utleie til turister.

Departementet har vurdert om det kan være grunn til å gi regler i eierseksjonsloven om salg og tilbakeleie, men har konkludert med at det fortsatt bør være plan- og bygningsloven som skal hjemle kontroll av om bruken er lovlig i forhold til arealplanformålet. Departementet foreslår likevel en endring for å klargjøre forholdet til plan, ved at det tas inn en tilføyelse om planbestemmelser i tillegg til planformål i dette lovforslagets § 7 første ledd bokstav i. Det kan ha betydning dersom det er gitt planbestemmelser som gjør seksjoneringen ulovlig etter plan- og bygningsloven. Det kan også være av betydning for å klargjøre begrensninger for privat bruk ved salg og tilbakeleie, dersom det i planen er gitt nærmere bestemmelser om dette.

Spørsmålet om den faktiske bruken av et område er i samsvar med plan og lovlig etter plan- og bygningsloven, er det Plan- og bygningsmyndighetene som må vurdere og følge opp. Når det gjelder den nærmere vurderingen kommunen må gjøre, har departementet tidligere uttalt at utleieperioden må være på minst ni måneder per år, og at det er et vilkår at utleievirksomheten skjer som næringsvirksomhet i fellesdrift. Departementet har uttalt følgende om dette i veileder til kommuneplanens arealdel:

Det er den faktiske bruken, ikke eierformen som er avgjørende. Endring av eierforholdene kan imidlertid være en indikasjon på bruksendring til private fritidsboliger. Det er en grense for hva som tillates av privat bruk blant annet som salg og tilbakeleie før det kommer i strid med formålet. I praksis har departementet lagt til grunn at en enhet må brukes til næringsmessig utleie minst 9 måneder av året, og at det dessuten er en forutsetning at utleievirksomheten skjer som næringsvirksomhet i fellesdrift.

Uttalelsen gir fortsatt uttrykk for departementets oppfatning av hva som er gjeldende rett og er utdypet i et brev 14. juni 2016 til Hemsedal kommune. Kommunen kan gjennom sin planlegging styre bruken av et område, og det er kommunen som skal kontrollere om den faktiske bruken er i samsvar med planen. Det er i Ot.prp. nr. 32 (2007–2008) om plandelen av plan- og bygningsloven på s. 233 uttalt:

Det kan heller ikke gis reguleringsbestemmelser som forbyr seksjonering etter eierseksjonsloven. Det kan likevel gis bestemmelser som setter forbud mot oppdeling av turistanlegg, f.eks. forbud mot å fradele utleieenheter som er planlagt for fellesdrift.

Her fremgår det at selv om det som utgangspunkt ikke kan gis reguleringsbestemmelser som forbyr seksjonering, gjelder det unntak for turistanlegg. Det kan gis reguleringsbestemmelser som setter forbud mot å seksjonere turistanlegg. Departementet har også lagt til grunn at det for næringsområder/turistanlegg kan gis nærmere bestemmelser om bruken og om utleieperioden, det vil si bestemmelser om salg og tilbakeleie. Slike bestemmelser kan i dag gis med hjemmel i § 12-7 nr. 2 om vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg. Adgangen til å hindre seksjonering av turistanlegg har vært lite kjent. Med bakgrunn i at det har vært klagesaker, finner departementet det riktig å gjøre en tilføyelse i plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 2 hvor det uttrykkelig fremgår at kommunen kan gi reguleringsbestemmelse som forbyr seksjonering av turistanlegg.

9.8 Standardkravene

9.8.1 Gjeldende rett

Eierseksjonsloven har hatt standardkrav siden 1983. Kravene ble innført for å sikre at bare boliger med brukbar standard kunne seksjoneres, og derigjennom være en spore til å fornye gammel eiendomsmasse. Særlig hadde kravene betydning når gamle leiegårder i de store byene skulle seksjoneres.

Standardkravene i gjeldende eierseksjonslov § 6 syvende ledd innebærer at alle boligseksjoner skal ha kjøkken, bad og wc, og at disse funksjonene må være plassert innenfor bruksenhetens hoveddel. At funksjonene må være plassert innenfor bruksenhetens hoveddel innebærer at det ikke er godt nok dersom beboeren må gå gjennom fellesarealene for å nå dem.

Bad og wc må være i eget eller egne rom. Dusjkabinett på kjøkkenet oppfyller ikke lovens krav. Kjøkkenet kan derimot være en del av et oppholdsrom som også er soverom (åpen kjøkkenløsning).

Standardkravene gjelder både ved første gangs seksjonering og ved eventuell reseksjonering. Dersom en seksjon skal deles i to, må altså begge seksjonene oppfylle kravene.

Kravene gjelder bare for helårsboliger, ikke for fritidsboliger eller for boliger som inngår i samleseksjon bolig eller næringsseksjoner.

9.8.2 Har standardkravene betydning i dag?

Utvalget forsøkte å få tall fra SSB som kunne si noe om hvor mange gjenværende boliger uten kjøkken, eller med wc i gangen og/eller med dusjkabinett på kjøkkenet eller i kjelleren som finnes i dag. SSB hadde ikke gode tall.

Standardkravene var ikke oppfylt i 1,8 prosent av de 2425 seksjoneringssakene som ble undersøkt av Høgskolen i Bergen i 2012.9 Utvalget pekte imidlertid på at dette tallet ikke er noen pålitelig indikator på standardkravenes betydning fordi det ikke fanger opp boliger som er blitt oppgradert før seksjoneringen. Standardkravene fører etter utvalgets syn til at søknader om seksjonering ikke sendes før kravene er oppfylt – og det er jo nettopp dette kravene er ment å lede til.

For øvrig svarte 113 kommuner at de mente kravene er nødvendige og hensiktsmessige. 17 kommuner svarte at kravene fremsto som mangelfulle, mens bare tre mente de var unødvendig detaljerte og/eller for strenge. Ingen av utbyggerne som ble intervjuet i undersøkelsen hadde innvendinger mot kravene. Flere poengterte at standardkravene er en fordel for eiendomsmarkedet og de seriøse utbyggerne, men rapporten utdyper ikke disse svarene.

9.8.3 Utvalgets forslag

Utvalgets flertall mente at dagens standardkrav bør opprettholdes. Flertallet mente at innføringen av standardkravene var et vellykket grep som har ført til hevet boligstandard i leiegårdsbebyggelsen i de store byene. At kravene kanskje har mindre betydning nå enn da de ble innført, var etter flertallets syn ikke i seg selv et argument for å ta dem bort. Å fjerne kravene kan føre til at gjenværende utidsmessige boliger i gamle bygårder kommer for salg som eierseksjoner, noe flertallet ikke ønsket. Flertallet viste også til at det kan føre til at det blir opprettet nye typer boligseksjoner som disse mente helst bør unngås. Leiligheter kan bli seksjonert eller reseksjonert med kjøkken, bad og wc på fellesareal slik som for eksempel er vanlig i studentboliger. Flertallet ønsket ikke å legge til rette for seksjoner som bare omfatter ett enkelt rom.

Utvalget viste også til at standardkravene reduserer sjansen for at mindreverdige boliger blir lagt ut for salg og at det skapes et marked for boliger som ikke oppfyller de minimumskrav til standard som de fleste forventer når de kjøper et sted å bo.

Et mindretall gikk inn for å oppheve standardkravene. Mindretallet betvilte ikke at standardkravene i et historisk perspektiv har bidratt til å oppgradere deler av boligmassen i de store byene, men viste til at kravene kom til i en annen tid da behovet for dem var et annet.

9.8.4 Høringsinstansenes syn

Et stort flertall av høringsinstansene ønsker å beholde standardkravene. Mange av disse tar samtidig til orde for å «utvide» standardkravene gjennom å harmonisere regelen med de kravene plan- og bygningsloven stiller til selvstendige boenheter. Departementet foreslår i punkt 9.6 nettopp å harmonisere eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven ved å innføre en «koblingsregel» om krav til bolig i eierseksjonsloven. Departementet mener langt på vei at høringsinstansenes ønske om å utvide standardkravene imøtekommes gjennom den koblingsregelen som foreslås i punkt 9.6. Disse høringsinstansenes nærmere argumenter er nøye redegjort for i det kapittelet. For å unngå en unødvendig dobbeltgjengivelse av det som reelt sett gjelder den samme problemstillingen, har departementet valgt å referere høringsuttalelsene til de instansene som ønsker en tettere kobling mellom de to lovene nokså kort her.

Fylkesmannen i Rogaland vil videreføre standardkravene.

Kartverket har ikke sterke synspunkter knyttet til spørsmålet om minimumskrav til boligseksjoner.

Forbrukerombudet og Forbrukerrådet vil videreføre standardkravene og heve kravene slik at det også kreves brannsikring, rømningsveier og gode lysforhold.

Arendal kommune er enig med flertallet i utvalget i at standardkravene bør beholdes. Kommunen mener at boliger som skal omsettes på det åpne markedet som et minimum bør oppfylle disse kravene.

Bergen kommune er enig med mindretallet i at to parallelle regelsett som medfører materielle vurderinger av boligens kvaliteter kan virke forvirrende. Bergen kommune mener at standardkravene bør følge av plan- og bygningsloven.

Fredrikstad kommune og Kristiansand kommune ønsker å beholde regelen uendret.

Oslo kommune, Stavanger kommune og Trondheim kommune ønsker å beholde standardkravene samt å utvide regelen ved å kreve at boligseksjoner skal være godkjente boenheter etter plan- og bygningsloven.

Ulstein kommune mener at forbrukerhensyn tilsier at boliger som skal seksjoneres, som et minimum bør oppfylle standardkravene.

Kommunene i Follo støtter forslaget om å videreføre standardkravene og mener i tillegg at det er et behov for bedre samordning med blant annet plan- og bygningslovens regler.

Advokatforeningen er på prinsipielt grunnlag enig med mindretallet i at standardkravene bør oppheves som følge av at eierseksjonsloven er en ren privatrettslig lov. Basert på systembetraktninger mener Advokatforeningen at alle offentligrettslige krav bør reguleres i annen lovgivning fremfor å være krav i forbindelse med seksjonering. Slik Advokatforeningen ser det, er det også uheldig, ut fra en forbrukers ståsted, at eierseksjonsloven opererer med en egen kategori «boligseksjon» med visse tilhørende offentligrettslige krav. Kravene er ikke uttømmende, og en forbruker som kjøper en «boligseksjon» kan derved få inntrykk av at boligseksjonen er godkjent som boenhet.

Asker og Bærum Boligbyggelag (ABBL) viser til at det fortsatt finnes mange «mindreverdige» boliger på markedet og at det derfor er viktig å videreføre standardkravene.

Eiendom Norge vil ikke videreføre standardkravene og mener at disse leder til frustrasjon hos kommunen, feil i saksbehandling hos lokale myndigheter og forbrukere som står igjen som tapere fordi systemet har gitt feilaktige forventninger.

Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon (FBIO) «kan se både fordeler og ulemper ved at reglene endres».

GeoForum og Hwang Flater Analyse støtter forslaget.

Huseiernes Landsforbund ønsker å videreføre standardkravene og i tillegg en nærmere tilknytning til plan- og bygningsloven.

Høgskolen i Bergen støtter utvalget i å videreføre regelen.

Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd (KBL) er enig i at standardkravene bør videreføres, og mener dessuten at det bør innføres et nytt vilkår om at boligen også skal være lovlig på seksjoneringstidspunktet.

KS mener at standardkravene bør være de samme som kravene til godkjent bruksenhet etter plan- og bygningsloven.

NBBL og OBOS vil videreføre kravene uendret, det vil si uten at de skjerpes gjennom en tettere kobling til plan- og bygningsloven.

Norges Eiendomsmeglerforbund støtter forslaget om å videreføre kravet, og mener det er svært viktig at det er visse minstekrav til hva en boligseksjon skal inneholde. I tillegg tar Norges Eiendomsmeglerforbund til orde for at eierseksjonsloven bør stille krav om at boligseksjoner skal tilfredsstille krav som er satt i annet lovverk til vern om liv og helse.

9.8.5 Departementets vurdering

Departementet er, i likhet med utvalgets flertall og et stort flertall av høringsinstansene, ikke i tvil om at standardkravene er verdifulle og bør videreføres. Dersom kravene fjernes, kan gjenværende boliger uten kjøkken og/eller bad/wc i gamle bygårder komme for salg som eierseksjoner. Ved å fjerne kravene, legges det dessuten til rette for helt nye typer boligseksjoner: Leiligheter kan bli seksjonert eller reseksjonert med kjøkken, bad og wc på fellesareal (slik som for eksempel er vanlig i studentsamskipnadenes studentboliger). Det kan også bygges og seksjoneres dubletter med to soverom og felles kjøkken, bad og wc. Departementet ser en slik utvikling som uheldig, og etter departementets vurdering bør ikke kravene tas bort bare fordi de har mindre betydning nå enn da de ble innført.

Om standardkravene bør videreføres, kan imidlertid ikke vurderes løsrevet fra spørsmålet om eierseksjonsloven bør harmoniseres med plan- og bygningslovens krav til bolig. Som det fremgår i punkt 9.6, foreslår departementet en koblingsregel mellom eierseksjonslovens og plan- og bygningslovens krav til bolig, se lovforslaget § 7 tredje ledd. Med den foreslåtte koblingsregelen for bolig, vil standardkravene antagelig få liten selvstendig betydning. Standardkravene vil på sett og vis ligge «innbakt» i de kravene som stilles til selvstendig boenheter i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. Byggesaksforskriften (SAK) § 2-2 oppstiller vilkårene for når det oppstår søknadsplikt for ny boenhet i eksisterende bolig.10 Boenheten må inneholde alle hovedfunksjoner for bolig, slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett. Når vurderingen av antall boenheter skjer i forbindelse med søknad om oppføring av en ny bolig, har departementet i en konkret enkeltsak lagt til grunn at det ikke kan legges avgjørende vekt på de tre vilkårene i SAK § 2-2, men at kommunen må foreta en konkret vurdering i den enkelte sak.

Departementet mener det er vanskelig å avdekke alle tenkelige konsekvenser det kan få dersom standardkravene fjernes. Departementet foreslår derfor å videreføre standardkravene, slik at kommunen – selv med en koblingsregel – fortsatt særskilt skal kontrollere om boligseksjoner har kjøkken, bad og wc innenfor bruksenhetens hoveddel. Regelen foreslås inntatt i § 7 tredje ledd.

9.9 Arealer som etter plan- og bygningsloven skal dekke «felles behov»

9.9.1 Innledning og gjeldende rett

Dagens eierseksjonslov stiller i § 6 annet ledd tredje punktum krav om at visse arealer eller bygningsdeler alltid skal være fellesareal:

Deler av eiendommen som er nødvendige til bruk for andre bruksenheter i eiendommen, eller som etter bestemmelser, vedtak eller tillatelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven er fastsatt å skulle tjene beboernes eller bebyggelsens felles behov, skal være fellesareal.

Bestemmelsen sier at det er to typer areal som alltid skal seksjoneres til fellesareal. Første del av regelen bestemmer at deler av eiendommen som andre bruksenheter må ha tilgang til skal være fellesareal. Denne regelen er begrunnet slik i Ot.prp. nr. 33 (1995–96) om lov om eierseksjoner (side 28):

Det bør fortsatt være et klart skille mellom bruksenhetene og eiendommens fellesarealer. Som utgangspunkt bør eieren kunne bestemme hvilke deler av eiendommen som eventuelt skal inngå som deler av bruksenhetene, og hvilke deler som skal være fellesarealer. Denne frihet bør etter departementets oppfatning imidlertid ikke være ubegrenset. Visse arealer bør alltid være fellesarealer. Dette vil for det første gjelde arealer som er nødvendige til bruk for andre bruksenheter, for eksempel inngangsparti, trappeoppgang, heiser og søppelboder. Slike arealer skal ikke kunne inngå i bruksenheter eller utgjøre egne bruksenheter.

Som det fremgår av avsnittet over, er den første delen av bestemmelsen nødvendig for å sikre atkomst til de enkelte bruksenhetene og til søppelrom, tekniske rom m.m. Departementet er, i likhet med utvalget, ikke i tvil om at regelen bør videreføres.

Andre del av bestemmelsen oppstiller et vilkår om at deler av eiendommen som er bestemt til å skulle «tjene beboernes eller bebyggelsens felles behov» i medhold at plan- og bygningsloven, skal avsettes til fellesareal i seksjoneringen. Denne regelen gjør det til en oppgave for kommunen å kontrollere at seksjoneringen ikke tilsidesetter offentlige vedtak om arealbruk. I Ot.prp. nr. 33 (1995–96) om lov om eierseksjoner er regelen begrunnet slik (side 28):

For det andre bør ikke seksjonering kunne sette til side bestemmelser om arealbruk som er fastsatt ved lovbestemmelse eller gjennom vedtak i medhold av plan- og bygningsloven. Dette gjelder der det er fastsatt at visse deler av eiendommen skal tjene beboernes eller bebyggelsens behov, f.eks. som leke- eller parkeringsareal. Som Miljøverndepartementet peker på, er det i forhold til arealbruken viktig å ivareta de alminnelige hensyn i plan- og bygningsloven.

Bestemmelsen trekker vedtatt arealbruk etter plan- og bygningsloven inn i seksjoneringssaken. I særmerknadene til § 6 annet ledd i proposisjonen står det at «slik regulering av deler av en eiendom i medhold av plan- og bygningsloven kan framgå av kommuneplanens arealdel, regulerings- og/eller bebyggelsesplan, byggetillatelse eller pålegg.»

At arealene er fellesareal, innebærer ikke bare at arealene skal kunne brukes av alle seksjonseierne, men også at de eies av seksjonseierne sammen.

9.9.2 Utvalgets forslag

Utvalget var av den oppfatning at den som seksjonerer bør påse at arealbruken er i samsvar med offentlige regler som er gitt om dette. Ut fra utvalgets prinsipielle holdning til hva som bør være en kontrolloppgave i forbindelse med behandlingen av seksjoneringssaken, mente utvalget at det ikke burde være adgang til å avslå en søknad om seksjonering på dette grunnlaget. Utvalget viste også til at bestemmelsen har ført til problemer i forbindelse med krav om parkeringsdekning, der kommunene har stilt krav om at parkeringsplasser skal være fellesareal. Etter utvalgets oppfatning bør ikke kommunene bestemme hvordan bruken av parkerings- og garasjeplasser organiseres i et sameie. Utvalget mente at kommunen med hjemmel i plan- og bygningslovgivningen kan stille krav om en viss parkeringsdekning når det oppføres bygg, men utvalget kunne ikke se noen grunn til at kommunen også skal bestemme hvordan plassene skal disponeres internt i sameiet.

Utvalget foreslo på denne bakgrunn å fjerne regelen om at kommunen skal kontrollere at seksjoneringen ikke tilsidesetter bestemmelser om arealer som etter plan- og bygningsloven er avsatt til felles bruk. De mest konkrete utslagene av forslaget vil være at sameiet selv kan bestemme hvordan parkeringsplasser skal fordeles og at kommunen i seksjoneringssaken ikke skal kontrollere at felles uteoppholdsareal blir avsatt til fellesareal. Utvalget foreslo likevel en særregel for å sikre garasje- og parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne.

9.9.3 Høringsinstansenes syn

Direktoratet for Byggkvalitet viser til utvalgets forslag om særregel for parkering for personer med nedsatt funksjonsevne, og bemerker at det fremstår som uklart hva som menes med «vedtak etter plan- og bygningsloven». Dersom utvalget sikter til planvedtak, bør dette fremgå tydelig. Direktoratet viser også til Teknisk forskrift (TEK) § 8-9, der det fremgår at bygning med boenhet med krav om heis og universell utforming skal ha tilstrekkelig antall parkeringsplasser for forflytningshemmede.

Fylkesmannen i Rogaland støtter ikke forslaget.

Kartverket støtter forslaget. Kartverket har ikke spesielle synpunkter på organisering av parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne, men opplyser at tildeling av slik plass vil kunne nedfelles i et dokument som kan tinglyses.

Arendal kommune støtter ikke utvalgets forslag. Arendal kommune er bekymret for at en opphevelse av regelen vil åpne for at det etableres egne seksjoner i deler av bygninger som er avsatt til felles bruk gjennom regulering eller andre beslutninger i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Arealene vil bli utilgjengelige for sameiet, og krav som er satt av bygningsmyndighetene vil ikke kunne oppfylles. På den annen side er Arendal kommune enig i at kravene godt kan oppfylles selv om ikke hele arealet i for eksempel en parkeringskjeller gjøres til fellesareal ved seksjoneringen. Enkelte parkeringsplasser kan gjerne gjøres til tilleggsdel til en seksjon, men ikke i et slikt omfang at det ikke lar seg gjøre å oppfylle eventuelle krav til parkeringsdekning for den enkelte bruksenhet.

Bergen kommune støtter ikke forslaget. Kommunens erfaring er at en hjemmelshaver som ikke skal bo i sameiet tar lite hensyn til felles behov. Det gjelder for eksempel krav til parkeringsdekning. Kommunen viser til at det kan ha vært forutsatt i byggetillatelsen at garasjen skal være fellesareal. Dersom utbygger ber om at garasjen seksjoneres som næringsseksjon, beholder hjemmelen til denne og leier ut parkeringsplassene til andre enn seksjonseierne, vil næring drives på arealer som det er forutsatt skal tilhøre og brukes av boligseksjonene i sameiet. Bergen kommune mener også at det kan oppstå tilfeller der søkeren ønsker «skjevfordeling» av fellesareal ute og inne i strid med krav og kvaliteter for uteoppholdsareal i plangrunnlag og byggetillatelsen. Kommunen støtter forslaget om å innta en regel om at parkeringsplasser som er avsatt for personer med nedsatt funksjonsevne skal være fellesareal. Kommunen mener imidlertid at forslaget går for langt i å overlate til utbygger/hjemmelshaver å fordele arealet etter eget ønske.

Kommunene i Follo støtter forslaget. Disse kommunene mener at parkeringsplasser som er avsatt til personer med nedsatt funksjonsevne ikke trenger egen regulering fordi kommunen uansett skal kontrollere at deler av eiendommen som er nødvendig til bruk for andre bruksenheter i eiendommen, skal være fellesareal.

Kristiansand kommune støtter ikke forslaget, men er enig i utvalgets forslag til «en sterkere presisering i forhold til parkering for forflytningshemmede».

Oslo kommune mener forslaget er svært uheldig. Kommunen mener det er uheldig at en etterfølgende seksjoneringssak kan uthule et byggesaksvedtak om at enkelte arealer i byggeprosjektet skal være et fellesareal for beboerne. Dette kan gjøres gjennom å legge arealet som en tilleggsdel til en eller flere seksjoner. Et annet eksempel er reguleringsbestemmelser som klart sier at minimum en fjerdedel av uteoppholdsarealet skal være fellesareal som ikke kan tillegges enkeltseksjoner som tilleggsareal når det opprettes fem eller flere boenheter. Forslaget vil uthule reguleringsbestemmelsen og svekke intensjonen med planen. Kommunen opplyser at den tidligere har nektet å legge arealer som tilleggsdeler til enkeltseksjoner på bakgrunn av at arealet har vært regulert til felles parkering og felles avkjørsel for eiendommen og andre naboeiendommer. Kommunen vil miste muligheten til å avslå slike seksjoneringer dersom forslaget vedtas. Oslo kommune påpeker at det er viktig å sikre felles utearealer for å oppnå god bokvalitet i bymessige omgivelser. Oslo kommune støtter derimot utvalgets forslag om at styret skal kunne bestemme hvem som skal ha rett til å bruke parkeringsplasser som er avsatt til sameiere med nedsatt funksjonsevne.

Stavanger kommune støtter ikke utvalgets forslag. Kommunen mener det kan få svært uheldige konsekvenser dersom bestemmelsen oppheves. Forslaget vil frata de lokale folkevalgte reell styringsrett og undergrave publikums tillit til lovverket. Etter forslaget kan kommunen bli nødt til å gi alt uteoppholdsarealet (unntatt atkomst) og all parkering (unntatt parkering for personer med nedsatt funksjonsevne) som eksklusivt tilleggsareal. De øvrige seksjonseierne vil da ikke få uteareal som egentlig skulle være felles for alle beboerne. Kommunen mener at det er svært uheldig dersom tilfredsstillende uteoppholdsareal ikke skal være tema i eierseksjonsloven ettersom dette er en viktig bokvalitet. Kommunen er ikke enig med utvalget i at sameiet selv er best i stand til å vurdere hva som skal være henholdsvis fellesarealer og eksklusive arealer for den enkelte seksjon. Stavanger kommune har erfart at det kun unntaksvis er de endelige seksjonseierne som legger premissene for seksjoneringer. Vanligvis er det utbyggeren som legger premissene før overtagelse, og deres motivasjon er som regel størst mulig fortjeneste. Utbyggeren er sjelden involvert i videre forvaltning og bruk av eiendommen.

Trondheim kommune støtter ikke forslaget.

Ulstein kommune støtter ikke forslaget, men mener det er positivt med «endringane vedkomande HC-plass». Ulstein kommune mener at krav i byggesak eller parkeringsvedtekter bør kunne legges til grunn, slik at utbygger ikke kan selge parkeringsplasser «som trengst i sameiet».

GIS-samarbeidet i Valdres støtter ikke utvalgets forslag.

Asker og Bærum Boligbyggelags (ABBL) generelle holdning er at kommunen ikke skal detaljstyre hvordan et eierseksjonssameie organiseres. Likevel mener ABBL at kommunen må kontrollere at de vilkårene som følger av rammetillatelsen, for eksempel i forhold til krav om parkeringsplasser, er oppfylt. ABBL støtter forslaget om at parkering for personer med nedsatt funksjonsevne skal være fellesareal. ABBL opplyser at dette forslaget «stemmer overens» med ABBLs standardregler, og at disse fungerer bra.

Boligprodusentene støtter utvalgets forslag om å skille eierseksjonsloven klart fra plan- og bygningsloven. Boligprodusentene støtter ikke forslaget om at parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne skal være fellesareal. En slik løsning vil medføre at plassene må fordeles på samtlige boliger i et prosjekt og gjøre boligene dyrere. For å sikre at plassene blir tilgjengelige for personer med nedsatt funksjonsevne, bør heller sameiets vedtekter tilpasses slik at disse regulerer styrets adgang til å tildele plasser når behovene endres. Slike regler inntas regelmessig i vedtekter som utarbeides av store utbyggere. Vedtektsbestemmelser om bytte gir personer med dokumentert behov rett til å søke styret om å få bytte plass med en som disponerer en slik plass uten å ha behov for det. For å sikre at nyopprettede eierseksjonssameier både innfører og beholder bytteregler i vedtektene, kan eierseksjonsloven ha en regel om at vedtektene må ha slike regler.

GeoForum er bekymret for at forslaget vil åpne for å etablere «egne seksjoner som kan selges på det åpne marked for deler av bygninger som er avsatt til felles bruk gjennom regulering eller andre beslutninger i eller i medhold av plan- og bygningsloven». Et privatrettslig forhold vil dermed kunne sette til side et offentligrettslig krav.

Huseiernes Landsforbund støtter utvalgets forslag, og er også enig i at plasser til personer med nedsatt funksjonsevne skal være fellesareal.

Høgskolen i Bergen støtter utvalgets forslag, og mener at en opphevelse av regelen vil kunne bidra til en mer ensartet praksis.

Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd (KBL) oppfatter at forslaget vil åpne for at parkeringsplasser kan etableres som egne seksjoner som senere kan omsettes i markedet uavhengig av boligene. Både utbyggere og senere eiere av boligene kan være økonomisk motiverte av å selge bolig og parkeringsplass hver for seg. KBL er bekymret for at det vil bli vanskelig å reetablere en ny parkeringsplass i tilknytning til boligen etter at en opprinnelig parkeringsplass er solgt. KBL mener dette kan gi samfunnsmessig uheldige konsekvenser og være en ulempe for kjøper og bruker av boligen.

NBBL støtter forslaget, og kommenterer at det vil skape større fleksibilitet både for utbyggere og fremtidige seksjonseiere. Videre er NBBL positiv til å regulere parkering for personer med nedsatt funksjonsevne særskilt. NBBL viser til at disse plassene kan være attraktive for bileiere med større biler. NBBL har registrert en økende tendens til konflikter mellom slike bileiere og de beboerne plassene egentlig skal betjene. Dersom det ikke er beboere med behov for plassen, kan utleie være aktuelt. Det bør reguleres inn en plikt for andre leietakere til å oppgi plassen når det flytter inn en person med dokumentert behov for plassen.

Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) støtter ikke forslaget. NEF er enig med utvalget i at det er uheldig at kommunen skal kunne bestemme hvordan parkering og garasjeplasser skal organiseres i et sameie, men mener samtidig at det er viktig at deler av eiendom som «i henhold til annen lovgivning er vedtatt at skal være fellesareal, ikke kan bli omgjort til noen annet gjennom en seksjonering». Kommunen bør derfor fortsatt kontrollere at seksjoneringen ikke rent faktisk innebærer en organisering/disponering som er i strid med plan- og bygningsloven. NEF støtter forslaget om en særregel om at parkeringsplasser til personer med nedsatt funksjonsevne må være fellesareal.

Norsk Eiendom støtter ikke utvalgets forslag om at parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne må være fellesareal. I bruk over tid med vekslende behov for plassene, vil det være uheldig dersom det ikke er mulig å omfordele. Norsk Eiendom mener at parkeringsplassene «ikke skal være en del av fellesarealet, men at sameiet skal eie det antall HC-plasser som er fastlagt i annet regelverk, men at disse ikke permanent over tid må låses til de samme fysiske plassene».

OBOS støtter utvalgets forslag om å oppheve tredje punktum. OBOS’ erfaring er at parkering er «det enkeltelement som er mest problematisk ved seksjonering av nybygg etter dagens lov». OBOS mener at problemene særlig har sitt utgangspunkt i § 6 annet ledd tredje og fjerde punktum. Flere kommuner tolker disse reglene slik at parkeringsplasser som ikke bygges i henhold til krav i rammetillatelse/reguleringsplan må være fellesareal der det ikke er like mange parkeringsplasser som seksjoner. OBOS mener dette er svært uheldig. OBOS mener det er en fordel for både utbygger og kjøpere av boligseksjoner og næringsseksjoner at parkeringsplassene kan fordeles til enkeltpersoner, for eksempel som tilleggsdeler. For boligkjøpere med bil vil det være avgjørende for deres valg av bolig om de er sikret en parkeringsplass eller ikke. Disse vil regelmessig være interessert i å betale det parkeringsplassen koster for å sikre seg denne. Andre boligkjøpere har ikke bil, og er ikke interessert i å betale for en plass de ikke skal bruke. Dersom plassen må være fellesareal, må alle betale sin andel av parkeringskjelleren enten man har behov for parkeringsplass eller ikke. Å bygge parkeringsplasser, særlig i kjellere i bystrøk, er svært kostbart og medfører en uheldig prisøkning på boliger for de som ikke trenger plass, i de kommunene som krever at plassen må være fellesareal. Dette rammer særlig førstegangskjøpere. Utvalgets forslag innebærer at det vil være opp til utbygger å bestemme om parkeringsplassene skal være fellesareal, tilleggsdeler eller egne seksjoner, noe OBOS mener utvilsomt må være den beste løsningen.

OBOS uttaler seg særskilt om utvalgets forslag til regulering av parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne. OBOS er enig med utvalget i at det er behov for regler som sikrer at plasser som kreves tilrettelagt med hjemmel i plan- og bygningslovgivningen blir gjort tilgjengelige for de som faktisk har behov for slik plass. OBOS tror imidlertid ikke at den modellen utvalget foreslår for å løse dette er den beste. Utvalgets forslag har etter OBOS’ syn to svakheter. For det første sikrer ikke forslaget at plassene faktisk blir tilgjengelige for de som trenger dem, forslaget sikrer bare at disse plassene er fellesareal. For det andre er det etter OBOS’ syn unødvendig og uheldig at plassene må være fellesareal og dermed trekkes ut av det antallet plasser som kan selges ordinært. OBOS’ erfaring er at det som hovedregel er færre personer med behov for tilrettelagte plasser enn det antallet som bygges. I praksis vil den foreslåtte regelen føre til at HC-plassene bygges i tillegg til de plassene utbygger uansett trenger med sikte på salg. Hvis man i et prosjekt for eksempel planlegger å bygge parkeringsplass til alle boligseksjonene vil et krav om HC-plass komme som et rent og unødvendig ekstrakrav. OBOS mener det er bedre å lovfeste en bytteordning. OBOS og andre utbyggere har i flere år praktisert velfungerende bytteordninger, der plassene faktisk blir tilgjengelige for de som har behov for dem samtidig som de kan selges på ordinært vis.

Selvaag Bolig støtter utvalgets forslag. Selvaag Bolig anfører at de jevnlig ser eksempler på at kommunene bruker tilknytningen til plan- og bygningsloven i eierseksjonsloven § 6 annet ledd tredje punktum til å legge føringer på det nærmere innholdet i seksjoneringen. Særlig gjelder dette organiseringen av parkeringsplasser. Et eksempel er at kommunen ikke tillater utbygger å fordele parkeringsplasser som tilleggsdeler når det ikke er én plass til hver bolig. Konsekvensen blir at utbygger i stedet må opprette en anleggseiendom for å organisere parkeringsplassene på en hensiktsmessig måte, noe som fører til økt tidsbruk og økte kostnader for boligkjøperne ved at de må drifte ytterligere en eiendom. Selvaag Bolig støtter ikke forslaget om at parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne skal være fellesareal. En slik løsning vil medføre at plassene må fordeles på samtlige boliger i et prosjekt og gjøre boligene dyrere. For å sikre at plassene blir tilgjengelige for personer med nedsatt funksjonsevne, bør heller sameiets vedtekter tilpasses slik at disse regulerer styrets adgang til å tildele plasser når behovene endres. Slike regler inntas regelmessig i vedtekter som utarbeides av store utbyggere, blant annet OBOS og Selvaag Bolig. Vedtektsbestemmelser om bytte gir personer med dokumentert behov rett til å søke styret om å få bytte plass med en som disponerer en slik plass uten å ha behov for det. For å sikre at nyopprettede eierseksjonssameier både innfører og beholder bytteregler i vedtektene, kan eierseksjonsloven ha en regel om at vedtektene må ha slike regler.

9.9.4 Departementets vurdering

9.9.4.1 Innledning: forholdet mellom plan- og bygningsloven og eierseksjonsloven

En av plan- og bygningsmyndighetenes mange oppgaver er å ivareta beboernes interesser i plansaker og byggesaker, herunder gjennom å sikre fellesområder. Departementet mener det vil være uheldig om det skal være mulig å se helt bort fra bestemmelser om fellesområder ved seksjoneringen. Departementet er enig med blant annet Oslo kommune i at det er uheldig dersom en etterfølgende seksjoneringssak kan uthule et byggesaksvedtak om at enkelte arealer i byggeprosjektet skal være felles for beboerne. Det er viktig at kommunen i seksjoneringssaken påser at seksjoneringen ikke undergraver byggesakens båndlegging av arealer som skal tjene felles behov.

9.9.4.2 Bør loven regulere ulike typer båndlagte arealer hver for seg?

Dagens bestemmelse, det vil si § 6 annet ledd tredje punktum annen del, er generell og omhandler alle typer areal som i byggesaken er båndlagt til felles bruk for beboerne. Det kan dreie seg om parkeringsareal, men også uteoppholdsareal, herunder arealer som er avsatt til lekeplass. Departementet mener det er kompliserende at loven regulerer alle typer båndlagte arealer i den samme bestemmelsen. Alle har behov for uteareal, men ikke alle har behov for parkeringsplass. Departementet viser også til at parkeringsarealer etter sin art kan deles opp i mindre fysiske deler og fordeles mellom eierne etter behov, mens andre arealer som i byggesak er båndlagt til felles bruk, for eksempel til lekeplass, ikke kan deles opp og fordeles mellom seksjonseierne. Departementet foreslår derfor å ta parkeringsarealer ut av regelen og regulere parkering i en egen bestemmelse. Med et slikt grep blir regelen mer treffsikker i forhold til de øvrige båndlagte arealene som skal sikres i seksjoneringssaken.

9.9.4.3 Hvilke arealer er det konkret tale om å sikre?

Dagens bestemmelse sier at arealer som er «fastsatt å skulle tjene beboernes eller bebyggelsens felles behov» skal seksjoneres til fellesareal. Vurderingstemaet er ganske vidt utformet, og det fremstår som uklart hva kommunen faktisk skal kontrollere i seksjoneringssaken og hvor langt undersøkelsesplikten går. Etter det departementet har fått opplyst fra Oslo kommune, praktiseres bestemmelsen slik at kommunen i seksjoneringssaken kontrollerer vedtak og tillatelser i byggesaken for å finne ut om det er vedtatt at enkelte områder skal være felles for beboerne.11 I noen saker kan det være uklart om det er satt av arealer til slike formål («å tjene felles behov») og i så fall praktiseres ikke bestemmelsen strengt. Dette kan imidlertid variere mellom ulike kommuner.

Departementet foreslår å videreføre bestemmelsen, men med en endret ordlyd, slik at det blir enklere for kommunen å vite hva den skal kontrollere i seksjoneringssaken. Ved å bruke begrepet «uteoppholdsareal», gir loven en tydeligere anvisning på hvilke typer arealer fra byggesaken som må seksjoneres til fellesareal. Dessuten er dette samme terminologi som plan- og bygningsloven bruker i § 11-7 nr. 1 (arealformål i kommuneplanens arealdel), § 12-5 nr. 1 (arealformål i reguleringsplan) og § 12-7 nr. 4 (bestemmelser i reguleringsplan). En slik korresponderende ordlyd vil tydeliggjøre sammenhengen mellom de to lovene. Uteoppholdsareal vil i denne sammenheng omfatte lekeområder og friområder i tilknytning til utbyggingsområder, jf. blant annet Ot.prp. nr. 32 (2007–2008) om lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) (plandelen) på side 214.

9.9.4.4 Kan arealene sikres på annen måte enn ved å kreve at de skal være fellesareal?

Advokatselskapet Bing Hodneland foreslår i utredningen som er nevnt i punkt 4.2 at den nåværende bestemmelsen videreføres, men at den endres slik at kommunen som seksjoneringsmyndighet ikke kan kreve at de båndlagte arealene skal være fellesareal. Regelen bør ifølge utredningen heller gå ut på at seksjoneringsmyndigheten skal påse at alle seksjonseierne sikres enrett til åbruke de båndlagte arealene slik byggesaken har forutsatt. Ifølge utredningen er det mindre viktig hvem som eier arealene (om seksjonseierne eier arealet sammen som fellesareal eller om arealet legges som tilleggsdeler til seksjoner eller i en eller flere næringsseksjoner). Advokatselskapet Bing Hodneland foreslår at kommunen får hjemmel til å kreve en tinglyst erklæring om rett til felles bruk som en servitutt heftende på eiendommen, og at denne ikke kan slettes uten samtykke fra kommunen. Departementet har vurdert forslaget, men er kommet til at det blir for komplisert å overlate dette til videre regulering gjennom bruk av servitutter.

9.9.4.5 Parkering

Dagens § 6 annet ledd tredje punktum annen del har vært kritisert fra flere hold fordi den har gitt uheldige resultater i parkeringssakene. Utvalget påpekte dette, og høringsinstanser som OBOS og NBBL har gitt uttrykk for det samme. Som nevnt ovenfor i punkt 9.9.4.2, foreslår departementet derfor å regulere parkeringsarealer i en egen bestemmelse.

En undersøkelse utført av Høgskolen i Bergen viser at regelen praktiseres ulikt i kommunene når det kommer til fordeling av parkeringsareal i seksjoneringssaken.12 Antallet klagesaker til fylkesmannen underbygger at regelen skaper tolkingsproblemer for kommunene når det gjelder parkeringsarealer.

Høgskolen i Bergen intervjuet flere av de større kommunene om hvordan de praktiserer bestemmelsen når det gjelder fordeling av parkeringsareal i seksjoneringssaken. Oslo kommune svarte at den i sin skjønnsutøvelse legger vekt på om sameiet tilfredsstiller kravene til antall parkeringsplasser i reguleringsplanen. Kommunen bryr seg ikke om parkeringsarealene organiseres som fellesareal, som tilleggsdeler til seksjoner eller som én eller flere næringsseksjoner (der også andre enn beboerne kan kjøpe eller leie plass) så lenge antallet plasser totalt møter planens krav.

Praksis i Bergen kommune er ifølge undersøkelsen at parkeringsarealer kun tillates opprettet som næringsseksjoner når sameiet har flere parkeringsplasser enn det plangrunnlaget og byggesaken krever. Heller ikke alternativet med å legge parkeringsareal som tilleggsdeler til seksjoner tillates hvis det ikke er tilstrekkelig antall parkeringsplasser til at alle bruksenhetene får egen plass.

Drammen kommune fører ifølge undersøkelsen en klar og tydelig praksis på at parkeringsplasser skal være fellesareal hvis det ikke er nok plasser til alle.13 Hvis det er flere parkeringsplasser enn bruksenheter, tillater Drammen kommune at de overskytende plassene blir seksjonert som tilleggsdeler til seksjoner eller at parkeringsplassene blir organisert i én eller flere næringsseksjoner.

Private aktørers praksis

Selvaag Bolig opplyser i sin høringsuttalelse at de av og til velger å organisere parkeringskjellere som anleggseiendom, men at det er et kostbart alternativ. Etter det departementet har forstått, er imidlertid opprettelse av anleggseiendom blitt en ikke helt uvanlig måte å organisere større parkeringskjellere på.

Departementets forslag

OBOS skriver, slik departementet ser det, treffende om «urimelige fordelingsvirkninger» i sin høringsuttalelse. Som OBOS argumenterer for, er det mange grunner til at det er lite hensiktsmessig å kreve at parkeringsarealene skal seksjoneres til fellesareal selv om det ikke er like mange plasser som seksjoner. Departementet er enig med OBOS i at det er en fordel for både utbyggere og kjøpere av boligseksjoner og næringsseksjoner at parkeringsplassene kan fordeles til enkeltpersoner, for eksempel som tilleggsdeler. For boligkjøpere med bil vil det være avgjørende for valg av bolig om de er sikret en parkeringsplass eller ikke, og disse kjøperne er forutsetningsvis interessert i å betale det parkeringsplassen koster for å sikre seg denne. Andre boligkjøpere har ikke bil, og er ofte ikke interessert i å betale for en plass de ikke skal bruke. Dersom parkeringsplassene seksjoneres til fellesareal, må alle seksjonseierne være med og betale sin andel av parkeringsanlegget enten de har behov for parkeringsplass eller ikke. Å bygge parkeringsplasser, særlig parkeringskjellere i bystrøk, er svært kostbart og medfører en uheldig prisøkning på boliger for de som ikke trenger plass i de kommunene som krever at plassene må være fellesareal. Dette rammer særlig førstegangskjøpere. Alle, også de som ikke ønsker å bruke parkeringsanlegget, må dessuten være med å betale for vedlikehold og oppgraderinger av anlegget.

Departementet mener lovgiver bør legge til rette for mer fleksible løsninger for organisering av parkeringsareal enn å kreve at parkeringsareal alltid må være fellesareal. Departementet foreslår at kommunen i seksjoneringssaken bare skal kontrollere at det er opprettet så mange parkeringsplasser som plangrunnlaget og byggetillatelsen krever, og at det for øvrig skal være opp til utbygger å bestemme hvordan parkeringsplassene skal organiseres, fordeles og disponeres. Forslaget svarer til den praksisen Oslo kommune fører i dag.

Konsekvensen av forslaget er at utbyggeren kan velge mellom flere alternativer når han skal fordele parkeringsplasser: Plassene kan være fellesareal dersom utbygger ønsker at de skal være til felles bruk for alle seksjonseierne. De kan også være én (eller flere) næringsseksjon(er), men da må seksjonen ha egen inngang. Næringsseksjonen kan eies av utbygger selv eller noen han selger seksjonen til, noen av seksjonseierne eller alle seksjonseierne i fellesskap. Parkeringsplassene kan også seksjoneres som tilleggsdeler til boligseksjoner. Et siste alternativ er å organisere parkeringsarealet i en egen anleggseiendom.

Departementet presiserer at en annen konsekvens av forslaget er at kommunen ikke kan kreve at parkeringsplasser skal seksjoneres som fellesareal – heller ikke dersom det ikke er like mange plasser som seksjoner. Kommunens oppgave i seksjoneringssaken skal være å kontrollere at sameiet har laget så mange parkeringsplasser som plangrunnlaget og byggetillatelsen krever, herunder at sameiet har så mange tilrettelagte plasser for forflytningshemmede som kommunen har stilt krav om (se neste punkt).

Spesielt om parkering for personer med nedsatt funksjonsevne

Tilrettelagte parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne er en viktig forutsetning for tilgjengelighet i byggverk. Byggteknisk forskrift (TEK) § 8-9 tredje ledd stiller krav om at bygning med boenhet med krav om heis og byggverk med krav om universell utforming, skal ha tilstrekkelig antall parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne. Parkeringsplassene skal være nær hovedinngang, og de plassene som er nærmest heis må reserveres for personer med nedsatt funksjonsevne. Plassene skal ha tilfredsstillende belysning og være tydelig skiltet og merket. Kommunen kan stille krav til HC-plasser i planbestemmelser til reguleringsplan, og kan gå langt i å stille krav både når det gjelder antall, utforming, plassering og atkomst.

Departementet er enig med utvalget i at det er behov for regler som sikrer at plasser som kreves tilrettelagt med hjemmel i plan- og bygningslovgivningen blir gjort tilgjengelige for de som faktisk har behov for dem.

Kravet om parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne i planer, må etter departementets syn forstås slik at et angitt antall av plassene i sameiet må få en slik størrelse og en slik plassering (typisk nær heis og hovedinngang) at de kan brukes av forflytningshemmede. Retten til å bruke parkeringsplass må imidlertid en person med nedsatt funksjonsevne tilegne seg på vanlig måte ved å kjøpe en seksjon med parkeringsplass (hvis det ikke er gjesteparkering det er snakk om).

Utvalget vurderte «å åpne for en bytteordning der man kan selge disse plassene som tilleggsdeler, men der kjøperen har plikt til å bytte plassen med en kjøper/sameier med nedsatt funksjonsevne». Utvalget landet imidlertid i stedet på å foreslå en særregel om at parkeringsplasser for forflytningshemmede må være fellesareal, begrunnet i at utvalget fant det vanskelig å lage gode og praktikable bytteordningsregler.

OBOS hevder i sitt høringssvar at utvalgets forslag har to svakheter. Departementet er enig i dette. For det første sikrer ikke forslaget at plassene faktisk blir tilgjengelige for de som trenger dem, forslaget sikrer bare at disse plassene er fellesareal. For det andre er det unødvendig å «låse» plassene som fellesareal, og dermed trekke dem ut av det antallet plasser som kan selges ordinært. OBOS opplyser at deres erfaring er at det som hovedregel er færre personer med behov for tilrettelagte plasser enn det antallet som bygges. I praksis vil den foreslåtte regelen føre til at de tilrettelagte plassene bygges i tillegg til de plassene utbygger uansett trenger med sikte på salg. Hvis en utbygger i et prosjekt for eksempel planlegger å bygge parkeringsplass til alle boligseksjonene, vil et krav om tilrettelagt plass komme som et rent og unødvendig ekstrakrav.

Både OBOS, Asker og Bærum Boligbyggelag og Selvaag Bolig mener at eksisterende vedtektsfestede bytteordninger fungerer godt, og tar til orde for å lovfeste en plikt til å bytte plass. De anfører at bytteordninger sikrer at plassene faktisk blir tilgjengelige for de som har behov for dem samtidig som plassene kan selges på ordinært vis. Advokatselskapet Bing Hodnelands utredning legger også til grunn at en bytteordning er å foretrekke fremfor å låse parkeringsplassene som fellesareal. Departementet er enig i at det fremstår som unødvendig å binde opp parkeringsplasser til fellesareal når personer med nedsatt funksjonsevne kan sikres plass gjennom en bytteordning. Bytteordninger forhindrer at plasser blir stående ubrukt i perioder det ikke er personer som har krav på tilrettelagt plass. Indirekte bidrar en byttemodell antagelig også til lavere pris på boligene.

Vedtektsbestemte bytteordninger som departementet har sett nærmere på, gir personer med dokumentert behov for en tilrettelagt plass rett til å søke styret om å få bytte plass med en som disponerer en slik plass uten å ha behov for det. Styret har plikt til å pålegge en seksjonseier å bytte dersom en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne trenger plassen.

Departementet foreslår at loven får en regel om at sameiene må ha vedtekter som sikrer at de tilrettelagte plassene gjøres tilgjengelige for personer med nedsatt funksjonsevne. Det er opp til sameiet selv om de vil vedtektsfeste en bytteordning som beskrevet ovenfor, eller om de ønsker å sikre tilgjengeligheten på annen måte. En vedtektsbestemt bytteordning kan for eksempel lyde slik:

Tilrettelagte parkeringsplasser er forbeholdt beboere som på grunn av nedsatt funksjonsevne har et dokumentert behov for tilrettelagt plass. Disse beboerne har krav på å få tilgang til plassen mot et midlertidig bytte av sin egen parkeringsplass. Byttet gjelder så lenge beboeren har et dokumentert behov. Styret kan gi nærmere regler om tildelingskriteriene. Plassen byttes tilbake ved salg av seksjonen. Det er ikke nødvendig å reseksjonere i hvert enkelt tilfelle. Denne vedtektsbestemmelsen kan ikke endres uten at samtlige seksjonseiere uttrykkelig sier seg enige. Kommunen har vetorett mot endring av vedtekten.

Vedtekten må registreres i Foretaksregisteret for å sikre rettsvern overfor godtroende kjøpere som ønsker å beholde en bred parkeringsplass, jf. regelen i dagens lov § 28 tredje ledd og dette utkastets § 27.

9.10 Valget mellom anleggseiendom og eierseksjonssameie

9.10.1 Gjeldende rett

Matrikkellova § 11 fjerde ledd lyder slik:

Anleggseigedom kan ikkje opprettast for bygning eller konstruksjon, eller del av bygning eller konstruksjon, som tenleg kan etablerast som eigarseksjonssameige.

Bestemmelsen legger opp til at kommunene skal vurdere om det er mest hensiktsmessig om en eiendom organiseres som eierseksjonssameie eller som anleggseiendom. Anleggseiendom er et volum som kan ligge både over og under bakken. Typiske eksempler på anleggseiendom er underjordiske lagerhaller eller parkeringsanlegg. Anleggseiendom kan også befinne seg over bakken, for eksempel hus på «lokk» over en vei eller over et parkeringsanlegg.

Forarbeidene til dagens lovbestemmelse er sparsommelige når det kommer til å beskrive nærmere hva som mest «tjenlig» kan etableres som eierseksjonssameie. I Ot.prp. nr. 70 (2004–2005) om lov om eigedomsregistrering står det følgende:

Fjerde ledd presiserer at det ikkje er høve til å opprette anleggseigedom når det er meir formålstenleg å opprette eigarseksjonar. Oppretting av anleggseigedom er ei subsidiær løysing i høve til å regulere forholdet ved seksjonering. Spørsmålet om eininga skal opprettast som eigarseksjon eller som anleggseigedom må kommunen ta stilling til under behandling av søknaden om å opprette anleggseigedom, jf. plan- og bygningslova § 93 bokstav h. Bygningsdelen som skal danne anleggseigedommen, må vere ei separat eining, så klart funksjonelt skilt frå andre delar av bygningen at det ikkje er formålstenleg at anleggseigedommen inngår i sameige med desse. Anleggseigedom kan sjølv seksjonerast etter eigarseksjonslova.

Bestemmelsen er utdypet i (daværende) Miljødepartementets rundskriv T-5/09 med kommentarer til matrikkelforskriften.

Kommunenes bruk av bestemmelsen er omtalt i rapporten fra Høgskolen i Bergen. Et stort flertall av kommunene som besvarte undersøkelsen, hadde ikke nektet å opprette anleggseiendom på grunnlag av denne bestemmelsen. Flere av medlemmene i utvalget hadde dessuten selv erfart at mange kommuner ikke håndhever bestemmelsen eller praktiserer den så liberalt at den sjelden får noen praktisk betydning.

9.10.2 Utvalgets forslag

Utvalget mente at det er et problem at bestemmelsen er så skjønnsmessig formulert fordi det fører til ulik praktisering i kommunene. Utvalget pekte også på at mange kommuner ikke har de forutsetningene som er nødvendige for å vurdere kriteriet om hva som er mest hensiktsmessig. Etter utvalgets syn har utbyggerne bedre forutsetninger for å vurdere dette. Utvalget mente dessuten at det ikke er noen avgjørende hensyn som § 11 fjerde ledd skal ivareta som ikke ivaretas i andre bestemmelser. Når kommunene ikke finner grunn til å håndheve bestemmelsen, eller praktiserer den veldig liberalt, mente utvalget at bestemmelsen er overflødig.

9.10.3 Høringsinstansenes syn

Få høringsinstanser har uttalt seg til forslaget, men seks uttaler positivt at de støtter forslaget. Disse er Kartverket, Fredrikstad kommune, Nittedal, Rælingen, Lørenskog, Fet og Sørum kommuner (fellesuttalelse), Advokatforeningen, GeoForum og NBBL.

Kartverket skriver:

Kartverket støtter utvalgets forslag om at anleggseiendom ikke lenger skal være en subsidiær løsning. De kriterier for kommunens vurderinger, og i en viss grad også Kartverkets vurderinger, som er nedfelt i departementets veileder til matrikkelforskriften § 29, er svært kompliserte. Det har vist seg å være unødig vanskelig for både kommunal og statlig myndighet å ta stilling til hvilke rettslige og praktiske hensyn som skal legges til grunn ved vurderingen av om et volum skal organiseres som en anleggseiendom, eller som en bruksrett som ligger til en sameieandel, eventuelt i et eierseksjonssameie. Den subsidiære ordning som er nedfelt i matrikkelloven § 11 fjerde ledd bør utgå.

9.10.4 Departementets vurdering

Departementet viser til at bestemmelsen representerer en form for sikkerhetsventil for kommunene til å nekte å opprette anleggseiendom i tilfeller hvor det fremstår som mer hensiktsmessig å organisere eiendommen som et eierseksjonssameie. Regelen kom til i «frykt» for at regulering av anleggseiendom kunne uthule eierseksjonsloven. Siden anleggseiendom er et volum som kan ligge både over og under bakken, kunne man i prinsippet tenke seg at eiendommer med ti boliger ble delt opp i ti anleggseiendommer i stedet for ett eierseksjonssameie med ti seksjoner.

Selv om praksis har vist at det ikke er et utbredt problem at kommunene nekter at en eiendom med flere boliger deles opp i flere anleggseiendommer fremfor seksjoner i et eierseksjonssameie, kan ikke departementet utelukke at bestemmelsens eksistens har hatt en viss preventiv effekt for å hindre nettopp dette.

Etter departementets vurdering har tiden vist at det ikke var grunn til å bekymre seg for at eierseksjonsloven skulle bli uthulet. Departementet foreslår derfor at regelen oppheves.

Departementet understreker at vilkårene i matrikkellova § 11 første ledd fjerde punktum gjelder uforandret. En anleggseiendom må således være en selvstendig funksjonell bygnings- eller konstruksjonsenhet, klart og varig skilt fra andre grunneiendommer og anleggseiendommer. Kravet er ikke til hinder for at anleggseiendommen kan ha behov for visse fellesfunksjoner med naboeiendommen, for eksempel adkomst og avløp, plassering av enkelte konstruksjonselementer som søyler eller forankringer, eller at visse drifts- og vedlikeholdsfunksjoner skjer via naboeiendommen. Kommunen kan sette som vilkår for å opprette anleggseiendom, at slike funksjoner er sikret som tinglyste rettigheter, men kommunen kan ikke avvise søknaden ved å vise til at den type fellesskap mer hensiktsmessig kan ordnes i form av sameie.