27 Merknader til de enkelte paragrafene i lovforslaget

Som det er redegjort for i punkt 4.3, har departementet valgt å foreslå en helt ny lov til erstatning for dagens lov. Dette til tross for at det materielle innholdet i stor grad videreføres. Endringene som er gjort består på det overordnede planet i at loven har fått en ny systematikk og oppbygning. I tillegg er språket modernisert i de fleste paragrafene. Loven har også fått en rekke nye bestemmelser, hvorav mange representerer kodifiseringer eller presiseringer av regler som gjelder på ulovfestet grunnlag.

Departementet har vært noe i tvil om hvor detaljerte særmerknadene til de reglene som innebærer en videreføring av dagens rettstilstand bør være. For departementet har et hovedformål med å bygge opp loven på nytt med ny rekkefølge på paragrafene, vært at loven skal gjøres mer brukervennlig. Departementet har derfor kommet til at alle særmerknadene bør skrives på nytt fra bunn av. Begrunnelsen for å velge et slikt grep, er at lovens brukere skal kunne slå opp i proposisjonen og lese merknadene til paragrafene direkte fra denne. Brukerne skal slippe å bli henvist til å slå opp i den forrige proposisjonens særmerknader til forløperen til den aktuelle bestemmelsen. Siden de paragrafene som videreføres ikke får noen generell omtale i proposisjonen, mener departementet at det er riktig å gi nokså fyldige særmerknader til disse paragrafene. Departementet finner imidlertid grunn til å presisere at når en bestemmelse innebærer en videreføring av dagens rettstilstand, vil det som fremkommer i forarbeidene til dagens lov fremdeles være relevant ved tolkningen.

I merknadene til paragrafene nedenfor vil dagens lov bli referert til som «1997-loven».

Til kapittel I. Innledende bestemmelser

Kapittel I har bestemmelser om lovens formål, virkeområdet for loven, lovens betydning for andre sameieformer, definisjoner, om når loven kan fravikes og forbud mot diskriminering.

Departementet har erfart at det er et problem for brukerne av dagens lov at det ikke fremgår uttrykkelig at loven både har offentligrettslige og privatrettslige sider. Departementet mener derfor at det er hensiktsmessig at loven har en formålsbestemmelse som klart gir uttrykk for hva som er lovens målsettinger (§ 1). En slik bestemmelse vil være klargjørende for lovens brukere og et hjelpemiddel ved tolkingen av de øvrige reglene i loven.

Kapittelet har også en paragraf om lovens virkeområde (§ 2). Denne bygger på § 1 i dagens lov, men inneholder også et nytt tredje ledd, som gir loven anvendelse på Svalbard.

Videre har kapittelet en paragraf om lovens betydning for andre sameieformer (§ 3). Paragrafen skal hindre at det for boliger blir etablert sameie- og bruksrettsforhold som i realiteten er eierseksjoner uten at det foretas seksjonering.

Det er en svakhet ved dagens lov at den ikke definerer sentrale begreper som gjentas flere steder. Ut fra en klarspråkstankegang, av informasjonshensyn og for faktisk å oppklare vanskelige spørsmål, er det nyttig med en paragraf som definerer de viktigste ordene og uttrykkene som loven bruker (§ 4).

I kapittelet er det videre en bestemmelse som slår fast at loven som hovedregel ikke kan fravikes ved avtale (§ 5). Til slutt har kapittelet en paragraf som forbyr diskriminering (§ 6).

Til § 1 Lovens formål

Paragrafen er ny og gir uttrykk for lovens målsettinger. Gjennom å beskrive lovens formål synliggjør paragrafen alle de ulike interessene loven skal ivareta. Paragrafen slår fast at loven skal sikre interessene til ulike oppregnede aktører både ved opprettelsen av eierseksjonssameiet og ved den senere driften. At loven skal sikre interessene til både eierseksjonssameiet som fellesskap og de enkelte seksjonseierne, viser at loven må balansere ulike interesser. Noen ganger vil fellesskapets interesser være sammenfallende med de enkelte seksjonseiernes interesser, andre ganger kan de være motsatte. Når loven i tillegg til «seksjonseierne» trekker frem «brukerne» siktes det både til seksjonseiernes eventuelle husstandsmedlemmer og mulige leiere av seksjoner. Kunder til eierne av næringsseksjonene og naboer er ikke brukere av eiendommen i lovens forstand.

Loven skal sikre «samfunnets» interesser. I dette ligger at loven skal legge til rette for gode oppvekst- og bomiljøer for beboerne. Samtidig skal loven bidra til å sikre forutsigbare rammevilkår for de som eier bygninger sammen, og legge til rette for beslutninger om å iverksette tiltak for at bygninger blir godt vedlikeholdt.

Loven skal også sikre interessene til utbyggere av eierseksjonssameier. Med dette menes at loven så langt som mulig, og såfremt ikke andre interesser blir skadelidende, skal legge til rette for at utbyggere kan drive god og effektiv eiendomsutvikling.

Til § 2 Lovens virkeområde

Paragrafens to første ledd viderefører 1997-loven § 1 første ledd første punktum og annet ledd. Siste ledd bygger på utvalgets forslag til ny § 1 fjerde ledd, jf. NOU 2014: 6 s. 95.

Første ledd angir lovens saklige virkeområde. Første ledd slår fast det selvsagte, nemlig at loven gjelder for eierseksjoner som er seksjonert ved tinglysing av et seksjoneringsvedtak etter bestemmelsene i kapittel III i dette lovforslaget. Første ledd slår fast at loven også gjelder for eierseksjoner som er opprettet på «tilsvarende» måte som etter reglene i kapittel III i dette lovforslaget før loven trådte i kraft. Dette omfatter for det første alle seksjoneringer som har skjedd etter 1997-loven (fremgangsmåten for seksjonering etter 1997-loven er den samme som i kapittel III). For det annet vil loven gjelde for seksjoneringer foretatt etter regler i 1983-loven da eierens seksjoneringsbegjæring ble tinglyst sammen med en tillatelse fra kommunen og for seksjoneringer etter samme lov som lot hjemmelshaveren alene tinglyse en seksjoneringsbegjæring. For det tredje omfatter loven noen seksjonerte eiendommer fra før 1983-loven trådte i kraft (22. april 1983). Hva som skal regnes som eierseksjoner opprettet på «tilsvarende» måte før 1983-loven trådte i kraft, vil bero på en konkret vurdering, men det er et grunnvilkår at det dreier seg om sameieandeler med en tilknyttet bruksrett til en bruksenhet. Sameieandelen må normalt ha fått eget grunnboksblad, og tilknytningen mellom sameieandelen og bruksretten må fremgå tydelig av de tinglyste dokumentene. Motsetningsvis innebærer første ledd at loven ikke gjelder når to eller flere eier sameieparter i en bebygd eiendom og har enerett til bruk av en bruksenhet uten at det har skjedd en seksjonering (såkalte «irregulære» seksjoner).

Annet ledd er en videreføring av 1997-loven § 1 annet ledd med noen små språklige endringer. Regelen innebærer at lovlig opprettede og tinglyste sameieandeler etter den såkalte «Danske modellen» («eiendomsmodellen») reguleres av loven. Denne modellen for organisering av sameieforhold innebærer at sameierne har eiendomsrett til en fysisk del av bygningen og i tillegg en sameieandel til grunnen og fellesarealene. Annet ledd gir ikke hjemmel for å opprette slike seksjoner. Tvert imot er den danske modellen forbudt etter 1997-loven § 3 og dette forbudet videreføres, jf. merknader til § 3 sjette ledd nedenfor.

Tredje ledd er ny og bygger på utvalgets forslag til nytt fjerde ledd i 1997-loven § 1, se NOU 2014: 6 s. 95. Første punktum slår fast at loven skal gjelde på Svalbard. Annet punktum fastslår at departementet skal bestemme hvilket organ som skal utføre de oppgavene som loven tillegger kommunen på fastlandet. I dag er det Longyearbyen lokalstyre som ivaretar disse oppgavene på Svalbard. Departementet mener at dette vil være hensiktsmessig også fremover. Men organisering av den lokale forvaltningen på Svalbard kan endre seg. Departementet mener derfor at det er hensiktsmessig at departementet avgjør hvilket organ som skal utføre de oppgavene som på fastlandet er lagt til kommunen. Det samme gjelder spørsmålet om hvem som skal være klageinstans etter § 16.

Til § 3 Lovens betydning for andre sameieformer. Eiendomsrett til bolig i bygning med flere bruksenheter

Paragrafen viderefører 1997-loven § 2 om «andre sameieformer» uten materielle eller språklige endringer. Paragrafen skal hindre at det for boliger blir etablert sameie- og bruksrettsforhold som i realiteten er eierseksjoner uten at det foretas seksjonering etter reglene i loven her. Regelen har vært nødvendig for å hindre at reglene om kjøperett og standardkrav blir omgått ved å velge en annen sameieform enn eierseksjoner, men også for å unngå at variantene av modeller av boligeie blir mange og uoversiktlige. For å nå disse formålene bestemmer paragrafen at bruksrettsavtaler på mer enn ti år som er knyttet til sameieandeler er ugyldige, og at slike sameieandeler ikke kan pantsettes hvis sameieren har en rett til å bruke en bolig i eiendommen. Paragrafen er ikke like aktuell som da den kom inn i 1997-loven. For det første fordi eierseksjonsmodellen nå er veletablert og i stor grad foretrekkes fremfor et tingsrettslig sameie, og for det andre fordi den delen av begrunnelsen som handler om å motvirke omgåelser av kjøperetten faller bort dersom forslaget om å oppheve kjøperetten (se kapittel 6 ) blir vedtatt. Paragrafen er imidlertid ikke uaktuell og må videreføres. Paragrafen viderefører også 1997-loven § 3, som er inntatt i sjette ledd. Regelen skal hindre at det etableres eierseksjoner etter den såkalte «Danske modellen».

I første ledd er det satt rammer for hvilke avtaler som gyldig kan inngås mellom sameiere i eiendom med flere bruksenheter når det gjelder bruksrett til bolig. Den enkelte sameier kan ikke gyldig gis enerett til bruk av boligen for mer enn ti år. Hvis brukeren blir sameier etter at bruksretten er stiftet, kan bruksretten bare gjøres gjeldende innen den samme rammen. Bestemmelsen gjelder for eiendommer som ikke seksjoneres. Seksjoneringen innebærer nettopp at det knyttes varige bruksretter til sameieparter.

Bestemmelsen har bare betydning for bebygd eiendom, men ugyldighetsregelen rammer også avtaler som inngås før bygningen er oppført, hvis den gjelder bruksrett til de fremtidige bruksenhetene. Videre gjelder bestemmelsen bare for avtaler om bruksrett til bolig og ikke for avtaler om bruksrett til annet husrom.

Med enerett til bruk siktes det til en disposisjonsrett som er eksklusiv i forhold til de andre sameierne. Det er ikke noe vilkår at sameieren selv skal utøve bruken; ugyldighetsregelen rammer også avtaler om at en sameier skal ha varig enerett til å leie ut boligen. Enerett er det også tale om der bruken er lagt til flere sameiere, for eksempel hvor ektefeller, som to av flere sameiere i eiendommen, eier sameieparter som til sammen gir bruksrett til boligen.

I noen tilfeller kan det være behov for å avtale bruksrett uten at eiendommen blir seksjonert. Det kan for eksempel være søsken som arver en eiendom hvor en av arvingene alt har sin bolig. Hvis meningen er å holde muligheten åpen for senere samlet salg av eiendommen, er seksjonering lite hensiktsmessig. Partene bør derfor kunne avtale bruksrett for inntil ti år. Dette tilsvarer adgangen til å kreve bruksdeling etter sameieloven § 14. Kan avtalen om bruksrett sies opp av de andre sameierne til opphør senest ti år etter bruksretten ble stiftet, er avtalen gyldig. Derimot er avtalen ugyldig selv om avtalen er inngått for kortere tid, hvis brukeren har krav på fornyelse for lengre tid enn ti år. Oppsigelsesvern etter husleielovens regler regnes ikke som fornyelsesrett.

Enerett til bruk kan avtales for inntil ti år om gangen. Det er ikke noe i veien for at partene inngår avtale om bruksrett for ti nye år når en tiårsperiode er ute. Men sameieren skal ikke på noe tidspunkt være sikret en bruksrett for mer enn ti år fremover. Med de begrensningene av pantsettelsesadgangen som følger av annet ledd, er det neppe fare for at sameieparter med bruksrett som fornyes gjentatte ganger, skal utgjøre noe attraktivt alternativ til seksjonering.

At avtalen er ugyldig, betyr at brukeren ikke kan påberope seg bruksretten for mer enn ti år. Normalt vil ikke hele avtalen om bruksrett falle bort, men er avtalen inngått på uriktige forutsetninger, kan resultatet etter omstendighetene bli at ingen av partene er bundet av avtalen om bruksrett.

Skal begrensningen i adgangen til å etablere avvikende sameieformer kunne bli effektiv, må bestemmelsen også ramme tilfelle hvor noen som allerede har en langvarig bruksrett i eiendommen, typisk en leier, overtar en sameiepart. Ellers ville det være lett å omgå regelen ved først å inngå leieavtaler for deretter å selge ut sameieparter i eiendommen. Etter at bruksrettshaveren er blitt sameier, skal bruksretten bare kunne gjøres gjeldende innen tiårsrammen, dvs. at bruksretten ikke kan påberopes for mer enn ti år fra den ble stiftet. Partene kan likevel i forbindelse med ervervet av sameieandelen eller senere, avtale at bruksretten skal vare inntil ti år fra avtaletidspunktet.

Bestemmelsene i første ledd vil bare til en viss grad kunne hindre at det opprettes avvikende sameieformer for bolig utenom eierseksjonsloven. Hvis sameierne har delt bruksenhetene seg imellom, vil normalt verken sameierne selv eller deres rettsetterfølgere se seg tjent med å påberope at langvarige bruksrettsavtaler er ugyldige. Heller ikke en sameiers kreditorer vil ha noe å vinne ved å påberope ugyldigheten. Når situasjonen er denne, har det liten betydning om bruksretten er tinglyst eller ikke, og et forbud mot å tinglyse langvarige bruksretter for sameiere i eiendommen, ville antakelig ha lite å si fra eller til. Heller ikke på annen måte enn gjennom tinglysingssystemet vil myndighetene kunne gjennomføre nevneverdig kontroll med inngåelse av ugyldige avtaler. Straffebestemmelser er det ikke aktuelt å innføre i denne sammenhengen. Skal omgåelser av eierseksjonsloven kunne hindres, må det være ved at noen av partene eller andre rettighetshavere i egen interesse ser til at avtalen ligger innenfor lovens rammer. Det er på denne bakgrunnen at det i annet ledd er tatt inn begrensninger i adgangen til å pantsette sameieandeler hvor sameieren har enerett til en eller flere boliger i eiendommen.

Begrensningen i adgangen til å pantsette bør gå noe videre enn adgangen til å avtale bruksrett for sameierne. Sameierne kan nøye seg med å avtale oppsigelige bruksretter så lenge det ikke er sannsynlig at noen av dem kan se seg interessert i å påberope at bruksretten er opphørt. Begrensningen i pantsettelsesadgangen bør derfor gjelde alle tilfelle hvor sameieren har enerett til bruk av bolig i eiendommen uten seksjonering. En slik regel vil likevel ikke helt hindre sameiere med avtalt bruksdeling i å pantsette eiendommen. Det vil fortsatt være adgang til å pantsette eiendommen under ett, og dette vil normalt være hensiktsmessig i de tilfellene hvor det er minst aktuelt med seksjonering, nemlig hvor det er få sameiere i forhold til antall bruksenheter, og hvor bruksdelingen ikke er ment å være permanent.

En pantsettelse i strid med bestemmelsene er ugyldig, og panteretten kan ikke gjøres gjeldende av panthaveren. Dette gjelder selv om panthaveren var i god tro med hensyn til de faktiske forhold. De ulempene dette kan medføre for panthaverne og for mulighetene til pantsettelse av sameieandeler, bør ikke være avgjørende. Kredittinstitusjonene vil antakelig regelmessig undersøke om pantsetteren bor på eiendommen når sameieandeler pantsettes.

Er pantsettelsen gyldig fra først av, men bruksrett til bolig senere avtales, må pantsetteren gis mulighet til å søke dekning i pantet hvis sameieren ikke bringer forholdet i orden igjen. Dette følger av tredje ledd. Situasjonen kan oppstå hvor sameieren ikke disponerte bolig i eiendommen da pantsettelsen skjedde, og hvor han senere gis en slik disposisjonsrett. Når panthaveren blir kjent med forholdet, må han innen tre måneder kreve innfrielse og ta skritt til tvangsdekning. Fristen på tre måneder vil løpe også fra det tidspunkt panthaveren burde ha blitt kjent med de faktiske forhold.

Har panthaveren alminnelig tvangsgrunnlag, må han innen fristen begjære tvangsdekning etter først å ha krevd innfrielse. Har han særlig tvangsgrunnlag, må han innen fristen kreve innfrielse og deretter sende varsel etter tvangsloven § 4-18; det vil være innledningen til tvangsdekningen. I de tilfellene der panthaveren ikke har tvangsgrunnlag, for eksempel fordi det gjelder en skadesløspantsettelse, må panthaveren innen fristen ta skritt til å skaffe tvangsgrunnlag, for eksempel ved å innlede et søksmål. Panthaveren må deretter forfølge kravet om tvangsdekning uten unødig opphold.

Sameieandelen kan i slike tilfelle realiseres uten påhefte av bruksretten; bruksretten er forutsetningsvis stiftet etter panteretten, og bruksretten vil bare ha det vern som eventuelt følger av tinglysingsloven § 22 nr. 3 og husleielovens bestemmelser.

Hvis bruksretten avvikles før tvangsdekningen er gjennomført, kan tvangsdekningen innstilles uten at panteretten av den grunn faller bort. Det samme gjelder hvis eiendommen seksjoneres før tvangsdekningen er gjennomført. Sameieren får på den måten anledning til å rette forholdet. Forutsetningen er da at panthaveren har innledet dekningsaksjonen i tide. Det følger av sammenhengen at panthaveren kan unnlate å innlede dekningsaksjonen hvis bruksretten avvikles innen tre måneder etter at panthaveren ble eller burde bli kjent med de faktiske forhold.

Det er fastsatt i fjerde ledd at deltaking i selskap som nevnt i selskapsloven § 1-1 skal regnes likt med sameie i forhold til bestemmelsene i paragrafen. Regelen skal hindre at det opprettes ansvarlige boligselskaper og bolig kommandittselskaper (eventuelt indre selskaper og stille selskaper). Departementet mener at det neppe er behov for slike eieformer for bolig. Hvis slike selskaper etableres, vil det antakelig i hovedsak være for å komme utenom bestemmelsene om eierseksjoner. Bestemmelsen innebærer at en avtale om at en selskapsdeltaker skal ha bruksrett til en bolig i eiendom som eies av selskapet, er ugyldig. Videre kan selskapsandelen ikke gyldig pantsettes hvis deltakeren har enerett til bruk av bolig i eiendommen. Skulle selskapet ha flere eiendommer, må kravet være at deltakeren ikke har bruksrett til bolig i noen av dem.

Av femte ledd første punktum følger det at bestemmelsene i paragrafen ikke gjelder for fritidsboliger. Seksjonsformen vil kunne brukes for fritidsboliger, men det kan også være behov for andre sameieformer. Bestemmelsene i paragrafen gjelder heller ikke for landbrukseiendommer. Bakgrunnen er at det for landbrukseiendommer kan være behov for å gi sameiere bruksrett til bestemte bruksenheter selv om reglene for eierseksjoner ikke vil passe. Med landbrukseiendom menes eiendom som nyttes eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk; det er definisjonen i jordlova, som bestemmelsen også henviser til. Selv om definisjonen er omfattende, antar departementet at unntaket ikke i nevneverdig omfang åpner for omgåelser ved at avvikende sameieformer velges for eiendommer som i realiteten er ordinære boligeiendommer.

Det fastslås i femte ledd annet punktum at bestemmelsene ikke er til hinder for at flere eiere av en eierseksjon inngår avtaler om enerett til bruk av bruksenheten. Regelen står i direkte sammenheng med forbudet mot avvikende eierformer. Der flere personer eier en eierseksjon sammen, kan eierne avtale at den ene eller noen av dem skal ha enerett til bruk av seksjonen. Seksjonen utgjør forutsetningsvis én bruksenhet (det er kravet ved seksjoneringen), og ved at den ene av eierne får enerett til bruk, oppstår det ikke nye seksjonsliknende forhold. Hvis eierne gjennomfører en bruksdeling innenfor bruksenheten, ved å avtale hvilke rom den enkelte skal ha enerett til å bruke, vil forholdene normalt ikke ligge til rette for noen varig bruksdeling. En slik bruksdeling mellom flere eiere av samme seksjon skal ikke omfattes av ugyldighetsreglene, og avtalen skal heller ikke være til hinder for pantsettelse av sameieandel i seksjonen.

Hvis det er opprettet samleseksjoner, kan unntaksregelen ikke benyttes til å opprette avvikende sameieformer innen samleseksjonen. Skal det her etableres enerett til bruk av bolig for sameiere, må det skje gjennom ordinær reseksjonering (oppdeling) av samleseksjonen. Det vanlige er nok at slike samleseksjoner eies av borettslag, og da oppstår ikke spørsmålet før ved en eventuell oppløsning av borettslaget.

I sjette ledd er regelen i 1997-loven § 3 inntatt. Regelen skal hindre at det etableres eierseksjoner etter den såkalte «Danske modellen». Departementet viser også til lovforslagets § 2 annet ledd, der loven gis anvendelse for lovlig opprettede og tinglyste sameieandeler etter den «Danske modellen».

Tilknyttet eiendomsrett skal ikke kunne stiftes for bolig i bygning med flere bruksenheter uten at det skjer i forbindelse med fradeling eller bortfeste av den del av grunnen som boligen er knyttet til. Dette betyr at tilknyttet eiendomsrett bare er aktuell for boliger som ligger på bakken. Bestemmelsen nevner både stiftelse og avhendelse av eiendomsrett. Uttrykkene kan oppfattes som overlappende, men de er brukt for å markere at både den første utskillingen av en bolig fra en større eiendom og en senere avhendelse av den utskilte boligen kun er gyldig hvis grunnen er fradelt eller bortfestet. Uten fradeling eller bortfeste kan heller ikke bolig med tilknyttet eiendomsrett beheftes, for eksempel med pant eller leierett. For pantsettelse vil dette også følge av panteloven § 2-1 annet ledd. Fradeling eller bortfeste av grunnen vil i praksis bare kunne skje hvor hver bruksenhet i sin helhet ligger innenfor den nye eiendommens eller festerettens grenser. Avtale om rettigheter i strid med sjette ledd er ikke gyldig mellom partene, og rettighetene kan heller ikke tinglyses. Er det lovlig etablert tilknyttet eiendomsrett etter tidligere lovgivning, skal boligen fortsatt kunne avhendes og beheftes, jf. overgangsbestemmelsen i § 67. Regelen gjelder bare for tilknyttet eiendomsrett til bolig. Hvorvidt slik eiendomsrett kan stiftes til eiendomsdeler og til hele bruksenheter som ikke er boliger, vil avhenge av de alminnelige regler om fast eiendoms rettsforhold til enhver tid.

Til § 4 Definisjoner

Paragrafen er ny i loven her. Enkelte av definisjonene viderefører imidlertid bestemmelser i 1997-loven, og materielt sett innebærer ikke definisjonene noen endringer sammenlignet med i dag. At det nå gis uttrykkelige definisjoner er ment å klargjøre rettstilstanden.

Bokstav a definerer hva en eierseksjon er. Regelen bygger på 1997-loven § 1 første ledd annet punktum og skal forstås på samme måte. Formuleringen er imidlertid noe annerledes. Ordet «sameieandel» i 1997-loven er erstattet med «eierandel» for å forhindre at lovens leser forveksler eierseksjonsloven og sameieloven. Bokstav a presiserer at en eierseksjon kan være en eierandel i en planlagt, ikke bare en bestående, bygning. Dette innebærer at eierseksjoner kan etableres både før oppføringen av bygningen tar til, under oppføringen og når bygget står ferdig. For at det skal være tale om en eierseksjon, må det til eierandelen være knyttet en enerett for eieren til å bruke en bruksenhet i eiendommen. Har to eller flere, som ikke er sameiere, rett til å bruke bruksenheten sammen, står man ikke overfor en eierseksjon.

Bokstav b slår fast hva en bruksenhet er. Hva som utgjør en bruksenhet er ikke definert i 1997-loven, men § 1 første ledd annet punktum og § 6 første ledd sier til sammen indirekte noe om hva en bruksenhet er. Bokstav b bygger på disse bestemmelsene. Av definisjonen fremgår det at en bruksenhet må være en bestemt og klart avgrenset del av bygningen. Av pedagogiske hensyn er det også fremhevet i definisjonen at en bruksenhet må ha en hoveddel, og at den kan ha tilleggsdeler. En bruksenhet som ikke har innvendige arealer kan aldri være en bruksenhet i lovens forstand. Som det fremgår av definisjonen i bokstav b, må seksjonseieren ha enerett til å bruke bruksenheten.

Bokstav c definerer hva som utgjør en bruksenhets hoveddel. Hoveddelen må være klart avgrenset. Kravet vil alltid være oppfylt hvis det er faste vegger som danner grensen. Kravet om fysiske skiller er ikke absolutt for næringsseksjoner, men det må være mulig på en etterprøvbar måte å konstatere hvor grensen mot fellesareal og andre bruksenheter går. At hoveddelen må være sammenhengende, utelukker seksjoneringer hvor seksjonseieren må passere fellesarealer for å komme fra en del av hoveddelen til en annen. I et slikt tilfelle må den ene delen eventuelt være en tilleggsdel til den andre (hoved)delen. Kravet om egen inngang innebærer at det ikke aksepteres at seksjonseieren må passere gjennom en annen bruksenhet for å komme inn i hoveddelen i sin bruksenhet. I lovens forstand står man i et slikt tilfelle bare overfor én bruksenhet. Slik definisjonen av bruksenhetens hoveddel er utformet, følger det at hoveddelen må bestå av innendørs arealer. Det er imidlertid intet i veien for at hoveddelen også omfatter enkelte utendørs arealer, typisk balkonger. Hoveddelen skal fungere selvstendig for sitt formål. En nærmere omtale av kravene til bruksenhetens hoveddel er gitt i § 7 første ledd bokstav c.

Bokstav d gir en negativ definisjon av begrepet tilleggsdel ved å slå fast at de delene av bruksenheten som ikke er hoveddel, er tilleggsdel. Mest aktuelt er det at boder, garasjer, parkeringsplasser og andre uteareal er tilleggsdeler, men også beboelsesrom (for eksempel et ekstra soverom eller en hybelleilighet i en annen del av bygget) kan være tilleggsdeler til en seksjon.

Bokstav e viderefører den negative definisjonen av fellesareal i 1997-loven § 6 annet ledd annet punktum. Fellesareal er alt areal på eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenhetene. Utendørs fellesarealer er ofte grøntområder, lekeplasser og parkeringsplasser (parkeringsplasser er imidlertid også iblant seksjonert som tilleggsdeler til bruksenhetene). Typiske innendørs fellesarealer er fellesganger og trappeoppganger. De sentrale delene av forsyningsanlegg for vann og strøm, og avløpsanlegg for kloakk er fellesanlegg som vil være plassert i rom som er fellesarealer.

Bokstav f definerer en boligseksjon som en seksjon som skal brukes til helårsbolig eller fritidsbolig, jf. 1997-loven § 1 tredje ledd som ga 1997-loven anvendelse på både helårsbolig og fritidsbolig.

Bokstav g slår fast at en næringsseksjon er en seksjon som skal brukes til annet enn bolig. En næringsseksjon kan brukes til helt andre formål enn det man i naturlig språklig forstand forbinder med næringsvirksomhet – eller forretningsvirksomhet. Eksempler på formål som blir å kategorisere som næring, selv om det kan virke fremmed rent språklig, er når en seksjon skal brukes til barnehage eller garasje.

Bokstav h definerer begrepet samleseksjon. En samleseksjon omfatter alltid flere bruksenheter, og en samleseksjon må alltid omfatte alle bruksenheter av en bestemt type: En samleseksjon for bolig må omfatte alle boligene i eiendommen, mens en samleseksjon for næring må omfatte alle øvrige bruksenheter i eiendommen (alle bruksenheter som ikke er boliger). Det behøver ikke være samleseksjoner i et sameie, men et sameie kan også bestå av bare to (samle)seksjoner.

I bokstav i defineres begrepet sameiebrøken. Sameiebrøken gir uttrykk for et kjernepunkt i hele eierseksjonsmodellen, nemlig den enkelte seksjonseierens økonomiske interesse og deltakelse i sameiet. Brøken har betydning for fordelingen av felleskostnader og fellesinntekter, for ansvaret utad og for stemmeretten i sameier med næringsseksjoner. Definisjonen her sier ingenting om hvordan sameiebrøken skal fastsettes, se § 7 første ledd bokstav b og merknadene til denne bestemmelsen om dette.

Bokstav j definerer hva seksjonering er. Seksjonering er å dele en eiendom i flere bruksenheter. Oppdelingen forutsetter at kommunen gir tillatelse til oppdeling, og at tillatelsen blir tinglyst. Motsetningsvis innebærer definisjonen at det ikke er seksjonering dersom to eller flere personer inngår en avtale om å dele en eiendom mellom seg når delingen ikke følger seksjoneringsreglene i eierseksjonsloven. Se også § 3, som setter forbud mot å etablere lignende sameieformer.

I bokstav k defineres begrepet reseksjonering. Reseksjonering er en ny oppdeling av en eiendom som allerede er seksjonert. En reseksjonering skjer typisk ved at en seksjon deles i to eller flere seksjoner eller ved at to eller flere seksjoner slås sammen til én eller flere seksjoner. Slik deling og sammenslåing berører ikke fellesarealene og endrer ikke sameiebrøken for seksjoner som ikke omfattes av reseksjoneringen. En reseksjonering kan imidlertid også medføre reduksjon av fellesareal eller endring av bruksenhetens formål. I slike tilfeller kan sameiebrøken bli berørt for alle seksjonene. En nærmere omtale av hvordan reseksjonering kan skje er gitt i §§ 20-22 og merknadene til disse bestemmelsene.

1997-loven mangler en definisjon av det sentrale begrepet «sameiet» (eierseksjonssameiet). I bokstav l defineres derfor dette til å være fellesskapet av alle seksjonseierne. Selv om det er tale om et fellesskap, er et eierseksjonssameie ikke en selskapsform, og sameiet er ikke en juridisk person.

Til § 5 Fravikelighet

Paragrafen slår fast at loven som utgangspunkt ikke kan fravikes ved avtale. Det samme utgangspunktet finnes i 1997-loven § 4. At loven er ufravikelig, innebærer at lovens regler går foran enhver annen ordning enten den er fastsatt i vedtekter, ved ordinært flertallsvedtak på årsmøte eller i avtale. I flere av lovens regler står det uttrykkelig at seksjonseierne kan velge en annen løsning og på andre steder fremgår det av sammenhengen at loven kan fravikes.

Til § 6 Forbud mot diskriminering

Paragrafen viderefører 1997-loven § 3a. Paragrafen må leses i sammenheng med § 24, som sier at vedtektene kan begrense seksjonseierens rettslige disposisjonsrett over seksjonen, for eksempel ved vedtekter om forkjøpsrett, vilkår for å bli seksjonseier eller krav om godkjenning av kjøper ved salg og leier ved utleie av seksjon. Slike vedtekter kan ikke inneholde regler som er diskriminerende etter paragrafen her. Det samme gjelder når styret praktiserer eventuelle vedtekter og godkjenningsregler.

Til Kapittel II. Vilkår for seksjonering. Seksjoneringstidspunktet. Rett til å kreve seksjonering

Dette kapittelet har viktige regler om vilkårene for seksjonering (§ 7). I paragrafen om seksjoneringstidspunktet er det tidligste tidspunktet seksjonering kan skje flyttet frem fra igangsettingstillatelse til rammetillatelse (§ 8). Til slutt har kapittelet en helt ny regel som gir en sameier i et sameie som ikke er seksjonert rett til å kreve at sameiet blir seksjonert (§ 9).

Til § 7 Vilkår for seksjonering

Paragrafen viderefører de materielle vilkårene for seksjonering som i 1997-loven står i § 6. Rekkefølgen på vilkårene og ordlyden i reglene er endret, og i tredje ledd foreslås det i tillegg et helt nytt vilkår for å seksjonere til boligformål. Regelen om seksjoneringstidspunktet i 1997-loven § 6 femte ledd, som egentlig ikke oppstiller noe vilkår for seksjonering, er skilt ut i en egen paragraf (§ 8).

Etter første leddbokstav a er det et vilkår for seksjonering at hver seksjonseier har enerett til å bruke en bruksenhet, jf. også definisjonen av hva en «eierseksjon» er i forslaget til definisjon i § 4 bokstav a. Regelen bygger på 1997-loven § 6 første ledd første punktum og skal forstås på samme måte. Ordet «sameieandel» i 1997-loven er erstattet med «eierandel» for å forhindre at lovens leser forveksler eierseksjonsloven og sameieloven. For at det skal være tale om en eierseksjon må det til eierandelen være knyttet en enerett for eieren til å bruke en bruksenhet i eiendommen. Har to eller flere, som ikke er sameiere, rett til å bruke bruksenheten sammen, står man ikke overfor en eierseksjon.

I bokstav b er det et vilkår for seksjonering at søkeren fastsetter en sameiebrøk for hver seksjon. Ordet sameiebrøk er i § 4 bokstav i definert til å være seksjonseierens forholdsmessige eierandel i sameiet. Sameiebrøken gir uttrykk for et kjernepunkt i hele eierseksjonsmodellen, nemlig den enkelte seksjonseierens økonomiske interesse og deltakelse i sameiet. Brøken har betydning for fordelingen av felleskostnader og fellesinntekter, for ansvaret utad og for stemmeretten i sameier med næringsseksjoner. Ved salg av hele eiendommen eller annen oppløsning av sameiet, vil sameiebrøken også måtte legges til grunn for fordelingen av verdien. Loven sier ingenting om hvordan brøken skal fastsettes, men brøken bør gjenspeile det innbyrdes forholdet mellom seksjonenes størrelse og verdi. Når eierforholdet skal fastsettes til en brøk, er det ikke anledning til å bruke prosentsatser i stedet. Dersom sameiebrøken er fastsatt vilkårlig, og dette fører til et klart urimelig resultat, vil avtaleloven § 36 kunne anføres for å kreve at brøken settes til side.

I bokstav c videreføres 1997-loven § 6 første ledd annet, tredje og fjerde punktum. Vilkåret om «formålstjenlig avgrensing» i femte punktum foreslås opphevet. Departementet viser til begrunnelse for opphevelsen som er gitt i punkt 9.2.

Alle seksjoner må ha en hoveddel. Når det i bokstav c heter at hoveddelen må være «klart avgrenset» betyr det at det må være enkelt å konstatere hvor grensene mellom bruksenheten og andre bruksenheter og/eller fellesareal går. Vegger fra gulv til tak vil alltid gi en klar avgrensing, men det er ikke et absolutt krav at skillene skal være fysiske. I næringsseksjoner kan det i noen tilfeller være aktuelt med en løsere markering, for eksempel i form av en skyvedør som vender ut mot fellesarealet i et kjøpesenter. Det viktige er at det ikke skal være tvil om hvor grensene går. At hoveddelen skal være en «sammenhengende» del av bygning på eiendommen, innebærer at alle deler av hoveddelen skal kunne nås uten at det er nødvendig å passere fellesareal. Hvis hoveddelen går over flere etasjer, må den med andre ord ha en innvendig trapp. Kravet innebærer også at hoveddelen ikke kan bestå av forskjellige rom i ulike bygninger, det vil si at rom i andre bygninger eventuelt må gjøres til tilleggsdeler. Utearealer kan aldri være del av hoveddelen.

Hoveddelen skal ha «egen inngang». Egen inngang innebærer at det skal være mulig å nå bruksenheten uten å passere andre bruksenheter. Det betyr også at hoveddelen må ha minst én inngang, som enten kan være fra fellesareal eller fra en naboeiendom, for eksempel når naboeiendommen er offentlig vei eller plass.

Selv om det ikke fremgår av ordlyden, kan en seksjon ha tilleggsdeler. Eksempler på tilleggsdeler er boder i kjeller og på loft, og parkeringsplass i felles garasjeanlegg. Også uteareal, for eksempel en hageflekk som ligger rett utenfor en seksjon i et rekkehus, kan være tilleggsdel til en seksjon. Og selv om det ikke er veldig vanlig, kan også beboelsesrom (for eksempel et ekstra soverom eller en hybelleilighet) være tilleggsdeler. Det er heller ikke noe i veien for at tilleggsdelen innredes slik at den fyller standardkravene som egen seksjon, dette følger av Høyesterettsdommen inntatt i Rt. 2004 s. 1711. Kravene om sammenheng og egen inngang gjelder ikke for tilleggsdelene.

I bokstav d er det inntatt en ny regel om at det må være avsatt tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre det antallet parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen. Det vises til den generelle omtalen av regelen i punkt 9.9. Regelen innebærer at kommunen i seksjoneringssaken bare skal kontrollere at det er opprettet så mange parkeringsplasser som plangrunnlaget og byggetillatelsen krever, og at det for øvrig skal være opp til utbygger å bestemme hvordan parkeringsplassene skal organiseres, fordeles og disponeres.

Konsekvensen av regelen er at utbyggeren har flere alternativer når han skal fordele parkeringsplasser: Plassene kan være fellesareal dersom utbygger ønsker at de skal være til felles bruk for alle seksjonseierne. De kan også være én (eller flere) næringsseksjon(er), men da må seksjonen ha egen inngang. Næringsseksjonen kan eies av utbygger selv eller noen han selger seksjonen til, noen av seksjonseierne eller alle seksjonseierne i fellesskap. Parkeringsplassene kan også seksjoneres som tilleggsdeler til boligseksjoner eller næringsseksjoner. Et siste alternativ er å organisere parkeringsarealet i en egen anleggseiendom.

Motsetningsvis innebærer regelen at kommunen ikke kan kreve at parkeringsplasser skal seksjoneres som fellesareal – heller ikke at parkeringsplasser må være fellesareal dersom det ikke er like mange plasser som seksjoner. Kommunens oppgave i seksjoneringssaken skal være å kontrollere at sameiet har så mange parkeringsplasser som plangrunnlaget og byggetillatelsen krever, herunder at sameiet har så mange tilrettelagte plasser for personer med nedsatt funksjonsevne som kommunen har stilt krav om.

Parkeringsnormer kan si noe om antallet parkeringsplasser som skal etableres ved nybygging, ombygging og bruksendring. Parkeringsnormene er minimumsnormer som setter en nedre grense for hvor mange parkeringsplasser som må etableres. Parkeringsnormene er ikke i seg selv rettslig bindende. Dersom det ikke er gitt rettslig bindende bestemmelser om parkering i plan (pbl. §§ 11-9 nr. 5 og 12-7 nr. 7) eller byggesak (§ 28-7), kan ikke kommunen med hjemmel i parkeringsnormen alene kreve at den som seksjonerer skal etablere et visst antall parkeringsplasser.

I bokstav e settes det som vilkår for seksjonering at seksjoneringen omfatter hele eiendommen, det vil si at seksjoneringen skal være fullstendig. Kravet innebærer at det ikke er adgang til for eksempel å seksjonere bare én etasje i bygningen eller bare én av flere bygninger på en eiendom. Er det fire leiligheter i bygningen som skal seksjoneres, må alle fire inngå i seksjoneringen og utgjøre egne seksjoner. Kravet om full oppdeling er ikke til hinder for at alle boligene utgjør en samleseksjon, og/eller at alle øvrige seksjoner utgjør en samleseksjon, dersom eiendommen bare delvis brukes til boligformål. Samleseksjoner med både boligformål og næringsformål er derimot ikke tillatt, jf. også definisjonen i § 4 bokstav h.

Hovedregelen etter bokstav f er at seksjoneringen bare skal omfatte én grunneiendom, festegrunn eller anleggseiendom. Begrepet «grunneiendom», «festegrunn» og «anleggseiendom» er definert i matrikkellova § 5 første ledd. Kravet innebærer at dersom søker ønsker å seksjonere flere eiendommer, så må han enten opprette flere eierseksjonssameier eller slå sammen eiendommene. Regelen er begrunnet med at eierforholdene blir mest oversiktlige og grunnboken og matrikkelen klarest dersom seksjonerte eiendommer kun omfatter ett bruksnummer. Etter fjerde ledd kan kommunen gjøre unntak fra dette vilkåret, dersom Kartverket har samtykket til det.

Det følger av bokstav g at det skal fastsettes om den enkelte seksjon skal brukes til bolig eller næring. Formålet skal være i samsvar med gjeldende arealplanformål, med mindre det er gitt tillatelse til annen bruk etter plan- og bygningslovgivningen. Regelen viderefører 1997-loven § 6 sjette ledd. «Bolig» kan være både helårsbolig og fritidsbolig. «Næring» omfatter alle andre formål enn bolig, og seksjonen kan brukes til helt andre formål enn det man i naturlig språklig forstand forbinder med næringsvirksomhet (forretningsvirksomhet). Departementet viser også til definisjonen i § 4 bokstav g. Eksempler på formål som blir å kategorisere som næring, er når en seksjon skal brukes til barnehage eller garasje. Departementet viser til drøftelse av muligheten til å bruke et annet formålsbegrep i kapittel 9.

At formålet også skal være i samsvar med planbestemmelsene, er nytt. Departementet viser til omtale i kapittel 9. Tilføyelsen kan ha selvstendig betydning dersom det er gitt planbestemmelser som gjør seksjoneringen ulovlig etter plan- og bygningsloven. Dersom det for eksempel i planbestemmelser er bestemt at det er forbudt å seksjonere turistanlegg, se omtale i punkt 9.7.4, vil vilkårene for å seksjonere etter denne paragrafen ikke være oppfylt og kommunen kan avslå en søknad om seksjonering. 1997-loven manglet hjemmel for å avslå seksjonering i dette eksemplet. Planbestemmelsene kan også klargjøre begrensninger for privat bruk ved salg og tilbakeleie.

I annet ledd er det bestemt at noen deler av eiendommen alltid må være fellesareal. Disse delene kan med andre ord aldri inngå i noen seksjon. Kravet om seksjonering til fellesareal gjelder deler av eiendommen som andre seksjonseiere «trenger» tilgang til. Uttrykket erstatter 1997-lovens formulering om at arealer som er «nødvendige til bruk for andre seksjoner i eiendommen» skal være fellesareal, men ingen realitetsendring er tilsiktet. Først og fremst er det tale om atkomstarealer, herunder inngangspartier og korridorer – både ute og inne. Heis er også eksempel på en del av eiendommen som må være fellesareal. Også søppelrom og andre arealer som alle seksjonene trenger adgang til, skal være fellesareal.

Annet ledd viderefører også regelen i 1997-loven § 6 annet ledd tredje punktum annen del, men med en tydeligere ordlyd. Regelen setter som vilkår for seksjonering at areal som i eller i medhold av plan- og bygningsloven er avsatt til uteoppholdsareal skal seksjoneres til fellesareal. Med den nye ordlyden blir det enklere for kommunen å vite hva den faktisk skal kontrollere i seksjoneringssaken. Ved å konkretisere det kommunen skal kontrollere til å være «uteoppholdsareal», gir loven en tydeligere anvisning på hvilke arealer fra byggesaken som må seksjoneres til fellesareal. Terminologien er den samme som plan- og bygningsloven bruker i § 11-7 nr. 1 (arealformål i kommuneplanens arealdel), § 12-5 nr. 1 (arealformål i reguleringsplan) og § 12-7 nr. 4 (bestemmelser i reguleringsplan). En slik korresponderende ordlyd vil tydeliggjøre sammenhengen mellom de to lovene. Uteoppholdsareal vil i denne sammenheng omfatte opparbeidet atkomst, gang- og kjørearealer, lekearealer samt grøntanlegg og friområder. For øvrig vises det til den generelle omtalen av regelen i punkt 9.7.

Tredje ledd oppstiller tilleggsvilkår for seksjonering til bolig. For det første videreføres de såkalte «standardkravene» i 1997-loven § 6 syvende ledd, se også generell omtalte i punkt 9.8. Standardkravene innebærer at alle boligseksjoner skal ha kjøkken, bad og wc, og at disse funksjonene må være plassert i bruksenhetens hoveddel. At funksjonene må være plassert innenfor hoveddelen innebærer at det ikke er godt nok dersom beboeren må gå gjennom fellesarealene for å nå dem. Bad og wc må være i eget eller egne rom. Dusjkabinett på kjøkkenet oppfyller ikke lovens krav. Kjøkkenet kan derimot være en del av et oppholdsrom som også er soverom (åpen kjøkkenløsning). Standardkravene gjelder både ved første gangs seksjonering og ved eventuell reseksjonering. Dersom en seksjon skal deles i to, må altså begge seksjonene oppfylle kravene. Tilleggsvilkårene gjelder ikke for fritidsboliger eller boliger som skal inngå i en samleseksjon, jf. annet punktum.

For det andre er det inntatt et helt nytt vilkår for seksjonering til bolig. Regelen omtales i proposisjonen her som en «koblingsregel» for bolig. Seksjonering til bolig kan bare skje dersom søkeren kan dokumentere at boligseksjonene som angis i søknaden er lovlig etablerte boenheter etter plan- og bygningsloven. Regelen er omtalt og begrunnet i punkt 9.6.

Byggesaksforskriften (SAK) § 2-2 oppstiller vilkårene for når det oppstår søknadsplikt for ny boenhet i eksisterende bolig. For det første må boenheten inneholde alle hovedfunksjoner for bolig, slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett. For det andre må boenheten ha egen inngang, det vil si at det må være mulig å komme til boenheten uten å måtte gå gjennom andre boenheter. For det tredje må boenheten være fysisk atskilt fra øvrige enheter, det vil si at det ikke kan være en intern forbindelse mellom boenhetene. Som hovedregel vil det fremgå av byggetillatelsen hvor mange boenheter som er godkjent.

De materielle kravene til en selvstendig boenhet følger hovedsakelig av byggteknisk forskrift (TEK). En seksjoneringssak vil alltid komme etter en godkjenning av søknad om å opprette ny boenhet i eksisterende bygg. Det avgjørende spørsmålet må være om omsøkte boligseksjon allerede er en lovlig etablert boenhet på tidspunktet for søknad om seksjonering. Er den det, skal ikke seksjonering nektes. I seksjoneringssaken må det avgjørende være at søkeren kan fremlegge dokumentasjon på at boligen er godkjent som egen boenhet. Vurderingen av om de tekniske kravene er oppfylt skal da allerede være gjort i byggesaken.

Et eksempel kan illustrere problemstillingen. En villa er oppført i 1920. Villaen består av to separate enheter, som A og B eier sammen i et «vanlig» (ikke seksjonert) sameie. Enhetene har alltid vært brukt til bolig. Når eierne søker om å dele villaen i to seksjoner, og det ikke skal skje noen ombygging, må kommunen med en ny regel om kobling som foreslås her sjekke at begge enhetene er godkjente boenheter. Dersom de er det, vil dette være en ren seksjoneringssak. Det betyr at kommunen kun skal sjekke at eierseksjonslovens vilkår for seksjonering er oppfylt, og ikke se hen til andre plan- og bygningsmessige forhold.

I eksempelet er det forutsatt at begge enhetene alltid har vært lovlig brukt til bolig. Men dersom seksjoneringsmyndigheten kommer til at dette ikke er tilfelle, må søknaden om seksjonering avslås og søkeren henvises til å gjøre eventuelle tilpasninger for å kunne godkjennes som selvstendig boenhet. Deretter må eierne søke og få tillatelse etter plan- og bygningsloven – og på nytt søke om seksjonering.

Koblingsregelen skal også gjelde for nybygg. Koblingen (manglende kobling) til eierseksjonsloven er den samme i begge tilfeller. Det kan for eksempel tenkes at et nybygg omsøkes og godkjennes som en enebolig, men at det etableres en hybel med egen inngang, som oppfyller kravene til seksjonering – men ikke kravene i plan- og bygningsloven. En bolig kan også bli omsøkt og godkjent som enebolig, men i praksis bli oppført som en tomannsbolig.

Når vurderingen av antall boenheter skjer i forbindelse med søknad om oppføring av en ny bolig, kan det ikke legges avgjørende vekt på de tre vilkårene i SAK § 2-2. Ved søknad om oppføring av nye boliger må kommunen foreta en konkret vurdering i den enkelte sak.

Søkeren må dokumentere at omsøkte seksjon(er) er godkjente boenheter. I langt de fleste tilfeller vil det være uproblematisk å fremlegge dokumentasjon for at det foreligger en godkjent boenhet. Som regel vil slik dokumentasjon fremgå av tillatelse etter plan- og bygningsloven, men også opplysninger fra matrikkelen, tinglyste klausuler eller annet dokument kan tjene som dokumentasjon. Samtidig vil det kunne oppstå situasjoner der det er mer problematisk å skaffe dokumentasjon. I svært gamle saker kan det være vanskelig å finne dokumentasjon i kommunens arkiver. Det er også mulig at matrikkelen (ved mangel på annen dokumentasjon) kan inneholde feil opplysninger, som i så fall kan hindre seksjonering. I gamle saker der søker ikke kan fremlegge en tillatelse som viser at alle omsøkte seksjoner er godkjente, skal det være tilstrekkelig til å dokumentere lovlige boenheter at søkeren likevel kan sannsynliggjøre lovlig bruk etter ulovfestede prinsipper. Sivilombudsmannen har i flere saker uttalt at etablert bruk lovlig kan fortsette uavhengig av senere planer. Dersom bruken har gått over mange år er det naturligvis lettere å fastslå hvilken bruk som er etablert, og som dermed lovlig kan fortsette uavhengig av senere planer. Dersom seksjoneringen ikke medfører endret bruk og enheten faktisk har vært i bruk som bolig over lang tid, skal det være tilstrekkelig. Departementet har også i SAK § 2-1 bokstav a, som gjelder bruksendring, akseptert at lovlig etablert bruk kan være et alternativ til en tillatelse.

Fjerde ledd viderefører 1997-loven § 8 fjerde ledd om at kommunen kan gi samtykke til at seksjoneringen omfatter mer enn én matrikkelenhet. Kriteriet for å gi samtykke var etter 1997-loven at det forelå et «særlig tilfelle». Departementet mener at loven ikke bør ha en så åpen dispensasjonshjemmel, og kriteriet er derfor erstattet med en tydeligere beskrivelse av i hvilke situasjoner kommunen kan tillate at seksjonering omfatter mer enn én matrikkelenhet. Vilkåret for å tillate seksjonering over flere matrikkelenheter er etter første punktum at det ikke er mulig å slå sammen flere matrikkelenheter som ønskes seksjonert til ett eierseksjonssameie, eller at det ikke er mulig å opprette ett eierseksjonssameie for hver matrikkelenhet. Kommunen kan ifølge annet punktum ikke gjøre unntak uten at Kartverket har gitt sitt skriftlige samtykke.

Til § 8 Seksjoneringstidspunktet

Paragrafen erstatter 1997-loven § 6 femte ledd. Departementet viser til omtalen av regelen i kapittel 11. Bestemmelsen bygger på utvalgets forslag til endringer i samme paragraf. Se utvalgets generelle omtale i NOU 2014: 6 punkt 3.2.7 og de spesielle merknadene til forslaget på side 99.

Bestemmelsen foreslås endret slik at seksjonering kan skje allerede når det foreligger rammetillatelse etter plan- og bygningsloven, og ikke først når det er gitt igangsettingstillatelse, slik som etter 1997-loven. Bestemmelsen har det samme materielle innholdet som utvalgets forslag, men er tydeligere på at tidspunktet gjelder både for bestående bygning og planlagt bygning. Rammetillatelsen må omfatte alle bygningsdeler som skal seksjoneres.

Tidspunktet skal gjelde også ved reseksjonering når det etableres ny(e) seksjon(er).

Til § 9 Rett til å kreve seksjonering for sameiere med bruksrett til bolig i sameier som ikke er seksjonert

Paragrafen er ny. Paragrafen bygger på utvalgets forslag til ny § 1a, men er vesentlig omarbeidet. Departementet viser til NOU 2014: 6 side 22–26. Departementet viser også til den generelle omtalen av regelen i kapittel 10 i denne proposisjonen.

Første ledd første punktum gir en sameier i et sameie som ikke er seksjonert rett til å kreve at sameiet blir seksjonert etter reglene i dette lovutkastet kapittel III. Det er tale om en rett for den enkelte sameier, en individualrettighet. Retten tilkommer bare sameiere i boligsameier. I kombinerte sameier vil det derfor bare være sameiere med bruksrett til bolig som har rett til å kreve seksjonering. Sameiere med bruksrett til fritidsbolig har heller ikke rett til å kreve at sameiet blir seksjonert, jf. sjette ledd. Seksjonering etter denne paragrafen kan derfor skje selv om de fysiske kravene til bolig etter § 7 tredje ledd ikke er oppfylt ved opprettelsen. Fritaket gjelder både de «vanlige» standardkravene og kravene til bolig som følger av den nye «koblingsregelen».

Etter annet punktum må ny eier oppfylle kravene innen ett år etter overtakelsen. Regelen må leses i sammenheng med fjerde ledd tredje punktum.

Tredje punktum er en unntaksregel for det tilfelle at seksjoneringen påfører en sameier urimelige kostnader eller sameieren har andre tungtveiende grunner til å motsette seg kravet. Unntaksregelen er snever og skal fange opp tilfeller der seksjonering vil ramme én eller flere av de andre sameierne særlig hardt. Når sameieren ikke trenger å oppfylle vilkårene i § 7 tredje ledd, jf. annet punktum, er det vanskelig å se for seg i hvilke situasjoner en seksjonering kan ramme en sameier så hardt at unntaksregelen kan komme til anvendelse.

En seksjoneringsprosess starter etter annet ledd med at en sameier varsler de øvrige om at han ønsker å seksjonere sameiet. Varselet må gis skriftlig og innsigelsesfristen skal være minst fire uker. Utvalget hadde ikke foreslått noen konkret frist, men departementet mener at loven klart bør angi hvilken frist som gjelder. En sameier bør være fleksibel med tanke på å gi utsatt frist dersom en annen sameier ber om det. Når varselet er gitt og fristen er utløpt, må den som krever seksjonering fremme kravet for tingretten. Samtlige av de øvrige sameierne må gjøres til parter (saksøkes).

Tredje ledd er bygget opp på lignende måte som sameieloven § 15.1 Kravet om seksjonering skal primært fremmes og avgjøres etter en forenklet rettergang. Det fremgår av første punktum at vernetinget er der eiendommen ligger. Motsetningsvis innebærer dette at det ikke betyr noe hvor de ulike sameierne måtte ha sitt alminnelige verneting. Etter annet punktum kan tingretten ta kravet til følge uten at det foreligger dom eller annet tvangsgrunnlag, kun med det forbehold at en sameier har innvendinger mot kravet som ikke er klart grunnløse. I vurderingen av om innvendingene er klart grunnløse, må tingretten se hen til unntaksregelen i første ledd tredje punktum. En innvending vil være grunnløs dersom den ikke har noen sammenheng med de grunnene som er relevante til å motsette seg seksjonering etter unntaksregelen. Selv om det ikke står i lovteksten, kan tingretten også ta kravet til følge dersom det ikke kommer innvendinger mot kravet. Kommer det innvendinger som ikke er klart grunnløse, skal tingretten overføre saken til allmennprosess. Bestemmelsen gir ikke tingretten hjemmel til å avgjøre om seksjonering skal tillates. Tingretten skal bare avgjøre at medhjelperen kan sende en søknad om seksjonering til kommunen, som kommunen deretter skal behandle på vanlig måte. Departementet ønsker ikke at loven har detaljerte regler om tingrettens saksbehandling, men foreslår i stedet at loven gir hjemmel for at departementet kan gi forskrifter om dette, jf. tredje punktum.

Fjerde ledd har regler om saksbehandlingen etter at tingretten har tatt seksjoneringskravet til følge. Tingretten skal etter første punktum oppnevne en medhjelper til å gjennomføre seksjoneringen. I praksis vil det nok være mest aktuelt å oppnevne en advokat med erfaring fra seksjoneringssaker, men loven setter ikke krav til medhjelperens kvalifikasjoner. Medhjelperens oppgaver vil blant annet være å fylle ut seksjoneringssøknaden og å avklare forholdet til panthavere som har pant i hele eiendommen. Av annet punktum følger det at tingretten skal gi medhjelperen de fullmaktene som er nødvendige for å gjennomføre seksjoneringen, for eksempel til å fastsette vedtekter og til å undertegne dokumenter som skal tinglyses. I tredje punktum er det bestemt at når seksjonen skifter eier, må den nye eieren oppfylle vilkårene innen ett år etter overtakelsen, jf. kravet i første ledd annet punktum. Medhjelperen må skriftlig pålegge den eller de sameierne som ikke ønsker å oppfylle lovens krav å opplyse en fremtidig eier om at denne må oppfylle lovens krav til bolig. Medhjelperen skal ifølge fjerde punktum tinglyse pålegget på de seksjonene det gjelder slik at en senere kjøper (presumptivt) får vite at han plikter å oppgradere boligen til å møte lovens krav. Unntaksregelen skal også gjelde når et eierskifte skjer på annen måte enn ved salg, for eksempel når en boligseksjon arves eller gis bort helt eller delvis (gave eller gavesalg). Siden medhjelperen kan få nokså vide fullmakter, er det i femte punktum inntatt en regel om at enhver sameier kan kreve at tingretten overprøver medhjelperens avgjørelser. I sjette punktum er departementet gitt hjemmel til å gi nærmere regler i forskrift.

Femte ledd regulerer interne forhold i det nye eierseksjonssameiet. I første punktum er det fastslått at sameiebrøken skal baseres på den ideelle andelen sameieren allerede eier, og at bruksenheten skal avgrenses i samsvar med den bruksdelingen som allerede er etablert. Det første vil være uproblematisk, mens det kan tenkes å oppstå uenighet om hva den enkelte bruksenhet omfatter. Slike uenigheter må medhjelperen ta stilling til, og medhjelperens avgjørelse kan bringes inn for tingretten. Loven krever ikke forholdsmessighet mellom sameiebrøken og bruksenhetens størrelse eller verdi. Annet punktum bestemmer at eksisterende panteretter i ideelle andeler i det ikke-seksjonerte sameiet skal overføres til den tilsvarende seksjonen i eierseksjonssameiet med samme prioritet. Det vil si at det ikke er nødvendig med samtykke fra panthaverne. «Tilsvarende seksjon» er den seksjonen som omfatter den bruksenheten sameieren skal disponere. Tredje punktum sier at eksisterende vedtekter som ikke er i strid med eierseksjonsloven skal videreføres. Regelen gjelder også for vedtekter som etter sitt innhold krever at alle seksjonseierne uttrykkelig har sagt seg enige. Departementet mener at det i mange tilfeller vil være betenkelig å gripe inn i eksisterende stemmerettsregler, og stemmerettsregler skal derfor ifølge fjerde punktum videreføres selv om de er i strid med denne loven. Situasjonen kan for eksempel være at et boligsameie har etablert en ordning med å stemme etter brøk, jf. sameieloven § 7, i stedet for å følge eierseksjonslovens regel om én stemme per seksjon. Uten en regel om videreføring vil to store seksjoner som representerer mer enn halvparten av brøken kunne overstemmes av tre mindre seksjoner. Femte punktum slår fast at eksisterende avtaler om rett til å bruke arealer som ellers ville være ansett som fellesareal skal videreføres. Det kan for eksempel dreie seg om eneretter til å bruke en trappeoppgang. I sjette punktum er det bestemt at departementet kan gi forskrift om videreføring av etablerte rettigheter og heftelser.

Sjette ledd fastslår at retten til å kreve seksjonering ikke gjelder fritidsboliger. Regelen representerer et unntak fra det som ellers er lovens hovedregel, nemlig at bolig i loven også omfatter fritidsbolig, jf. definisjonen i § 4 bokstav f.

Til kapittel III. Fremgangsmåten ved seksjonering

Kapittelet har regler som viser hele saksgangen i en seksjoneringsprosess, og § 10 slår fast at eierseksjoner først opprettes ved tinglysingen av vedtak om seksjonering fra kommunen. Kapittelet har regler om hvilke opplysninger en seksjoneringssøknad må inneholde og hvilke vedlegg som må følge søknaden (§ 11). Videre har kapittelet regler om hvordan kommunen skal behandle søknaden og hva vedtaket skal inneholde (§§ 12 og 13). Kapittelet innfører deretter en ny regel om tidsfrister for kommunens saksbehandling (§ 14). Det er også nytt at kommunen kan ta gebyr for sin saksbehandling etter selvkostprinsippet (§ 15). Kapittelet slår fast at kommunens seksjoneringsvedtak kan påklages til departementet (§ 16). Seksjoneringsprosessens siste del går ut på at kommunen skal oversende seksjoneringsvedtaket til tinglysing (§ 17), og utstede matrikkelbrev (§ 18). Kapittelet har til slutt en regel om at styret i sameier med ni eller flere seksjoner må registrere sameiet i Foretaksregisteret, og at styret i sameier med åtte eller færre seksjoner kan velge å registrere sameiet der (§ 19).

Til § 10 Hvordan en eierseksjon opprettes

Paragrafen tilsvarer i hovedsak 1997-loven § 5, og er utgangspunktet for de påfølgende paragrafene i kapittel III om seksjonering.

Bestemmelsen slår, i likhet med 1997-loven, fast at seksjonering skjer ved at kommunen fatter et seksjoneringsvedtak, men at seksjonene først opprettes når vedtaket tinglyses. Det er altså tale om en to-leddet prosess: Først fatter kommunen et vedtak om seksjonering. Deretter tinglyser Kartverket vedtaket. Begge leddene må være gjennomført før det er opprettet en ny eierseksjon. Begrepet seksjonering er definert i § 4 bokstav j.

Til § 11 Krav til søknaden om seksjonering

Paragrafen tilsvarer i hovedsak 1997-loven § 7. Ordet «begjæring» er imidlertid erstattet av det mer moderne og brukervennlige ordet «søknad».

Det følger av første ledd første punktum at søknaden må settes frem av hjemmelshaveren til eiendommen. Hjemmelshaver er den eller de personene som er tinglyst som eiere av en eiendom og som dermed har grunnbokshjemmel som eier. Er grunnen festet, er festeren hjemmelshaver i relasjon til seksjoneringssøknaden. Det er da tilstrekkelig at festeren undertegner søknaden.

Første ledd annet punktum bestemmer hva søknaden skal inneholde. Kravene er stort sett som i 1997-loven. I bokstav a heter det at det skal opplyses om «betegnelsen på eiendommen». Dette er opplysninger om eiendommens kommunenummer, gårds- og bruksnummer, eventuelt festenummer. Alle disse opplysningene trengs for entydig å identifisere eiendommen. Det følger av bokstav b at søknaden må gi opplysninger om formålet med de enkelte seksjonene. Dette innebærer at det må opplyses om de enkelte seksjonene skal tjene til boligformål eller til næringsformål. Av bokstav c følger det at sameiebrøken for seksjonene må oppgis.

Annet ledd gir regler om hvilke vedlegg som skal følge søknaden. Når annet ledd sier at søknaden «minst» skal ha de vedleggene som er nevnt, betyr det at loven ikke er til hinder for at søknaden har flere og andre vedlegg. I enkelttilfeller kan det til og med være nødvendig for at søknaden skal gi et dekkende bilde av seksjoneringen.

Alle sameier skal ha vedtekter, jf. § 27, og annet ledd bokstav a slår derfor fast at disse skal legges ved søknaden. At vedtektene skal «vedlegges» innebærer en endring sammenlignet med 1997-loven § 7 første ledd bokstav d, ettersom denne bestemmelsen bare sa at seksjoneringssøknaden skulle «inneholde opplysning om» vedtektene. Endringen er begrunnet i at det kan være et praktisk behov for å gå tilbake på et senere tidspunkt og se hvordan de opprinnelige vedtektene lød, eksempelvis kan de inneholde viktige begrensninger i rådigheten over seksjonene.

Bokstav b viderefører kravet i 1997-loven § 7 annet ledd om at situasjonsplan over eiendommen skal vedlegges søknaden. På situasjonsplanen skal eiendommens grenser, omrisset av bebyggelsen og eventuelle utendørs tilleggsdeler angis tydelig.

Bokstav c viderefører 1997-lovens regel om at plantegninger skal vedlegges seksjoneringssøknaden. Plantegningene må tydelig angi grensene for bruksenhetene, forslag til seksjonsnumre samt tydelig angi bruken av de enkelte rommene (for eksempel kjøkken og bad). Tegningene skal danne grunnlaget for seksjoneringsvedtaket og vise hvordan søkeren ønsker at eiendommen skal deles opp.

Verken situasjonsplanen (bokstav b) eller plantegningene (bokstav c) er bindende for kommunen, for eksempel når det gjelder den nærmere avgrensingen av bruksenhetene. Kommunen kan gjøre mindre justeringer i tegningene og planene på egen hånd. Større endringer, for eksempel i bruken av rommene, må imidlertid forelegges hjemmelshaveren.

Bokstav d viderefører 1997-loven § 7 annet ledd siste punktum. Dersom bruksenheten skal ha utendørs tilleggsdeler, jf. dette lovforslaget § 13 annet ledd annet punktum, må det vedlegges revisjon av oppmålingsforretning over utearealet.

I tredje ledd videreføres regelen i 1997-loven § 7 tredje ledd første punktum om at søkeren gjennom en egenerklæring skal bekrefte at vilkårene for seksjonering er oppfylt. Fyller hjemmelshaveren ikke ut egenerklæringen, er ikke vilkårene for å behandle seksjoneringssøknaden til stede. Gir hjemmelshaveren uriktige eller mangelfulle opplysninger i egenerklæringen, har det ingen automatiske rettsvirkninger ettersom kommunen selv skal kontrollere at vilkårene for seksjonering er oppfylt. Men er vilkårene for det til stede, kan det i noen tilfeller bli tale om omgjøring av seksjoneringsvedtaket etter alminnelige forvaltningsrettslige regler. Uriktige eller mangelfulle opplysninger i egenerklæringen vil også potensielt kunne bringe hjemmelshaveren i et mangelsansvar etter avhendingslovens regler overfor en senere kjøper av seksjonen. Selv om det ikke følger mange rettsvirkninger av å gi uriktige eller mangelfulle opplysninger for hjemmelshaveren, vil egenerklæringen ha en selvstendig verdi gjennom å ansvarliggjøre søkeren og å fungere som en påminnelse om vilkårene for seksjonering.

Det følger av fjerde ledd at departementet kan fastsette i forskrift at søknaden om seksjonering, samt vedleggene til denne, skal sendes inn på fastsatte blanketter. Gjennom en slik fremgangsmåte kan søknadene om seksjonering standardiseres, noe som vil lette kommunenes og tinglysingsmyndighetens arbeid med søknadene. Bruk av blanketter er også en fordel for den som skal skrive søknaden ved at ledetekster og rubrikker gjør det klart hvilke opplysninger som skal med og i hvilken form.

Til § 12 Kommunens behandling av søknaden om seksjonering

Paragrafen bygger på 1997-loven § 8. Imidlertid videreføres ikke regelen i 1997-loven § 8 første ledd om at kommunen kan nekte seksjonering dersom eiendommen omfattes av utbedringsprogram eller av et midlertidig forbud etter plan- og bygningsloven § 13-1. Departementet viser til utvalgets omtale av problemstillingen i NOU 2014: 6 punkt 3.2.4.3 og departementets generelle omtale i punkt 9.5.

Sammenlignet med 1997-loven § 8 annet ledd, er bestemmelsen noe endret språklig sett for å få tydeligere frem at det er en forskjell på å avvise en søknad og å avslå en søknad.

Første ledd omhandler avvisningsgrunnene. Kommunen kan etter første punktum avvise å realitetsbehandle en søknad dersom den ikke oppfyller de formelle kravene til søknaden som fremgår av § 11. Avvisningsvedtaket er et enkeltvedtak som kan påklages, jf. forvaltningsloven § 2 tredje ledd. Annet punktum gir hjemmel for kommunen til å avvise søknaden dersom ikke saksbehandlingsgebyret etter § 15 er innbetalt innen fristen som kommunen har fastsatt. Etter tredje punktum, som tilsvarer 1997-loven § 8 tredje ledd, skal kommunen sette en frist for å rette søknaden hvis seksjoneringen vil kunne gjennomføres etter at søknaden er rettet. Det er bare mangler ved det innsendte søknadsmaterialet kommunen plikter å gi søkeren mulighet til å rette eller endre. Et eksempel er at søknaden mangler alle nødvendige underskrifter. Motsetningsvis innebærer dette at kommunen ikke har plikt til å gi søkeren mulighet til å rette dersom det må gjøres endringer på eiendommen for å kunne innvilge søknaden. Et eksempel kan være at det må installeres bad i en bruksenhet.

Annet ledd fastsetter når kommunen kan avslå en søknad. Avslagshjemmelen er direkte knyttet opp til de materielle vilkårene for seksjonering i § 7. Ordet «nekte» seksjonering i 1997-loven § 8 annet ledd er erstattet med det juridisk mer presise ordet «avslå».

Til § 13 Kommunens vedtak om seksjonering

Paragrafen tilsvarer i hovedsak 1997-loven § 9, men tredje ledd videreføres ikke, som følge av at kjøperetten for leiere oppheves.

Det følger forutsetningsvis av første ledd at dersom kommunen ikke har hjemmel for å avvise eller avslå søknaden etter § 12, så skal søknadsbehandlingen resultere i et positivt seksjoneringsvedtak. Vedtaket skal ifølge første punktum angi avgrensningen av de enkelte bruksenhetene, de enkelte bruksenhetenes formål og seksjonenes nummer og sameiebrøk. Dette er opplysninger søkeren ifølge § 11 må gi i søknaden. Det følger av annet punktum at det er kommunen som skal utarbeide de endelige plantegningene og den endelige situasjonsplanen. Dersom søkerens tegninger har god kvalitet, kan kommunen bruke disse. Har derimot søkerens tegninger ikke god nok kvalitet, har kommunen ansvar for å forbedre tegningene eller utarbeide nye. Så lenge kommunens eventuelle endringer er rent fremstillingstekniske, trenger ikke kommunen å forelegge det endelige materialet for søkeren før materialet sendes til tinglysing. Forutsetningen for en slik fremgangsmåte er at kommunens endelige materiale bygger på det som søkeren selv har ønsket. Kommunen kan for eksempel ikke uten samtykke fra søkeren endre på størrelsen eller innholdet i bruksenhetene. Den endelige situasjonsplanen og de endelige plantegningene skal følge som vedlegg til seksjoneringsvedtaket.

Straks det foreligger et positivt seksjoneringsvedtak, og kommunen har gjennomført oppmåling av eventuelle utendørs tilleggsdeler, skal kommunen etter annet ledd registrere seksjonene i matrikkelen. Registreringen i matrikkelen må av systemtekniske grunner skje før tinglysing, men får ikke virkning før tinglysingen har skjedd som forutsatt. Registreringen blir av den grunn gjerne omtalt som «foreløpig». Første punktum tilsvarer 1997-loven § 11 første ledd første punktum, men med den endring at matrikkelføringen skal skje straks. Annet punktum bygger på 1997-loven § 9 annet ledd. Departementet viser til omtale av regelen i kapittel 8 i denne proposisjonen. Oppmålingsforretning for utendørs tilleggsdel kan som hovedregel skje i form av såkalt «kontorforretning», det vil si uten oppmøte, oppmåling og merking i terrenget, forutsatt at tilleggsdelen er entydig definert i kartmaterialet ved hjelp av koordinater. Det er ikke lenger et krav at utearealets avgrensning er synlig i terrenget som en entydig forlengelse av sameiets bygninger. Den enklere fremgangsmåten skal kunne benyttes i alle tilfeller forutsatt at tegningsmaterialet blir utarbeidet med nødvendig kvalitet. Eventuell klarlegging av yttergrenser mot naboeiendom, må i utgangspunktet fortsatt skje med oppmøte, oppmåling og merking i terrenget.

Etter tredje ledd kan departementet gi forskrift om innholdet av seksjoneringsvedtaket, og eventuelt fastsette blanketter som kommunen skal bruke når den treffer vedtak. Særlig av hensyn til tinglysingen, bør vedtaket standardiseres.

Til § 14 Saksbehandlingstid for kommunens behandling av søknaden om seksjonering

Bestemmelsen bygger på utvalgets forslag til tilføyelser i 1997-loven § 7 femte ledd. Departementet viser også til den generelle omtalen i kapittel 13 i denne proposisjonen.

Det følger av første punktum at fristen er åtte uker, og at den starter å løpe når søknaden er mottatt. Bestemmelsen har ikke egne regler om fristberegning, men de alminnelige reglene i domstolloven § 148 og § 149 kan brukes så langt de passer. I løpet av åtte uker skal kommunen registrere søknaden, behandle saken, treffe vedtak, registrere seksjonene i matrikkelen og sende saken til tinglysing. Tiden som går med til eventuell oppmålingsforretning skal ikke medregnes i denne tiden.

Av annet punktum går det frem at fristen suspenderes hvis det viser seg at søknaden har mangler. I slike tilfeller skal søknaden returneres til søkeren uten unødvendig opphold, og i så fall løper det ingen frist før kommunen har mottatt en rettet søknad. Blir søknaden derimot liggende ubehandlet i kommunen før den returneres, må denne tiden regnes med i saksbehandlingstiden. Bestemmelsen angir ikke hvor mange dager kommunen kan beregne til å avgjøre om søknaden er mangelfull eller ikke, men kommunen må ha rutiner som gjør at dette blir klart i løpet av noen dager.

Det følger videre av tredje punktum at gebyret skal reduseres hvis kommunen ikke overholder lovens frist. Reduksjonen skjer etappevis. Seksjoneringsgebyret reduseres med 25 prosent for hver påbegynte uke tidsfristen oversittes. Etter fire uker vil kommunen miste hele gebyret. Det er bare seksjoneringsgebyret som skal settes ned. Tinglysingsgebyret og gebyret for eventuell oppmålingsforretning berøres ikke av disse reglene.

Til § 15 Gebyrer for kommunens behandling av søknaden om seksjonering

Bestemmelsen bygger på utvalgets forslag til endringer i 1997-loven § 7 femte ledd. Bestemmelsen regulerer hvordan seksjoneringsgebyret skal fastsettes og hvilke andre gebyr kommunen kan ta for arbeidet med en seksjoneringssak. Departementet viser til den generelle omtalen i kapittel 14 i denne proposisjonen.

Det følger av første ledd første punktum at «kommunen» kan fastsette gebyret. At kompetansen er gitt til «kommunen» – og ikke til «kommunestyret selv» – gir kommunestyret mulighet til å vurdere om andre enn kommunestyret skal fastsette gebyret (om kompetansen skal delegeres). Av annet punktum følger det at gebyret skal baseres på selvkost. Kommunen kan i praksis gjøre dette ved å lage et gebyrregulativ (forskrift) som bestemmer gebyrets størrelse i ulike typer seksjoneringssaker. Kommunen behøver ikke da å gjennomføre en konkret gebyrberegning i hver enkelt sak. I regulativet kan kommunen legge gjennomsnittsbetraktninger til grunn og benytte standardiserte satser basert på sakstype/typetilfeller, mengde/antall/størrelse, eller lignende. Dette medfører at gebyret i hver enkelt sak ikke alltid blir helt korrekt og «rettferdig» i forhold til kommunens reelle ressursbruk. I noen grad må det aksepteres en «utjevning» i den forstand at gebyr i saker med høyt gebyr, som viser seg å være lite ressurskrevende, kan komme til å finansiere kommunens arbeid i kompliserte og tidkrevende saker som er kategorisert med lavt gebyr. Det er likevel ansett for å være en forutsetning for bruk av gebyrregulativer at kommunen sørger for å sikre at gebyrene i enkle og lite ressurskrevende saker ikke blir for høye.

Sivilombudsmannen har i flere uttalelser knyttet til gebyr i plan- og byggesaker og i delingssaker, påpekt at kommunen plikter å dokumentere at gebyrene som følger av kommunens gebyrregulativ, er i tråd med selvkostprinsippet. Se for eksempel Sivilombudsmannens uttalelser i sak 2011/1001 og sak 2012/1067. Ombudsmannen har uttalt at det er en forutsetning at forvaltningen kan dokumentere de snittkostnadene som ligger til grunn for fastsettelsen av gebyrsatsene i den enkelte sakstype, og at det er forvaltningen som har bevisbyrden for at selvkostprinsippet er overholdt.

Den som hevder at kommunens gebyrsatser ikke er fastsatt i henhold til selvkostprinsippet, vil kunne be kommunen dokumentere at selvkostprinsippet er ivaretatt, for eksempel ved å fremlegge for- og etterkalkyler av grunnlaget for sine gebyrsatser. Det vil ikke være tilstrekkelig for kommunen å vise til at gebyrberegning som skjer i samsvar med regulativet oppfyller kravet til selvkost.

Et gebyrregulativ fastsatt etter disse prinsippene og med en dispensasjonsadgang i atypiske situasjoner der regulativet fører til urimelige resultater, vil ivareta hensynet til søkeren samtidig som det sikrer at kommunen får dekket sine kostnader i seksjoneringssaker. Kommunen kan sette frister for gebyrinnbetaling. Hvis et slikt regulativ krever forskuddsbetaling, vil også manglende forskudd innebære at kommunens saksbehandlingsfrist suspenderes.

Tredje punktum fastslår at gebyret skal innbetales innen en frist som kommunen setter.

Fjerde punktum er ikke endret sammenlignet med 1997-loven, og presiserer at kommunen i tillegg til seksjoneringsgebyret kan ta gebyr for oppmålingsforretning og for å utstede matrikkelbrev etter reglene i matrikkellova.

Etter annet ledd første og annet punktum skal søkeren innbetale gebyr for tinglysing til kommunen. Regelen har sammenheng med regelen i § 17 om at det er kommunen som har ansvaret for å sende vedtaket til tinglysing. Plikten til å betale gebyret er bestemt i tinglysingsloven § 12 b, jf. forskrift om gebyr for tinglysing mv. Det alminnelige tinglysingsgebyret gjelder uansett hvor mange seksjoner eiendommen er oppdelt i. Tredje punktum omhandler de tilfellene kommunen avslår søknaden om seksjonering, og vedtaket derfor ikke blir tinglyst. Det forhåndsbetalte tinglysingsgebyret skal da tilbakebetales i sin helhet.

Til § 16 Klage på kommunens vedtak om seksjonering

Paragrafen viderefører reglene i 1997-loven § 10 første og annet punktum. Tredje punktum i den bestemmelsen, som sier at det ikke kan klages på avslag som er gitt med hjemmel i regelen i 1997-loven § 8 første ledd (utbedringsprogram eller midlertidig forbud) videreføres ikke, ettersom dette ikke lenger er en grunn for kommunen til å avslå en seksjoneringssøknad. Annet ledd er nytt, og må ses i sammenheng med den nye regelen om kommunens rett til å kreve reseksjonering i § 22.

Det følger av første ledd at kommunens vedtak om å seksjonere eller om å avslå å seksjonere kan påklages til departementet. Både søkeren og andre med rettslig klageinteresse, jf. forvaltningsloven § 28, kan klage. Per i dag er Kommunal- og moderniseringsdepartementet klageinstans, men myndigheten er delegert til fylkesmennene.

Regelen i annet ledd første punktum er en konsekvens av den nye regelen om kommunens rett til å kreve reseksjonering eller sletting i § 22. Etter annet punktum kan en beslutning om ikke å gi pålegg om å søke reseksjonering, ikke påklages.

Til § 17 Oversendelse til tinglysing

Paragrafen bygger på 1997-loven § 11 første ledd, men forslaget inneholder både språklige og materielle endringer.

Første punktum slår fast at kommunen, etter at eventuelle klager over vedtaket er avgjort og det foreligger et positivt seksjoneringsvedtak, skal sende nødvendig dokumentasjon til tinglysing hos Kartverket, slik at det kan opprettes et grunnboksblad for hver seksjon. Først når kommunens vedtak er tinglyst og det er opprettet grunnboksblad, er seksjonene opprettet. Det siste følger også av § 10.

Annet punktum fastsetter at departementet kan gi forskrift om hvilken dokumentasjon som skal følge med til tinglysingen. Av hensyn til standardisering og effektivisering av arbeidet med tinglysingen, kan det være fornuftig å gi slike regler.

Til § 18 Utsteding av matrikkelbrev

Paragrafen har det samme materielle innholdet som matrikkellova § 24 tredje ledd. Den bestemmelsen slår fast at kommunen, etter å ha fått melding fra registerføreren på tinglysingen om at tinglysingen er utført som forutsatt, skal fullføre matrikkelføringen og utstede matrikkelbrev. Formålet med å innta regelen i kapittel III, er at kapittelet skal vise hele saksgangen i en seksjoneringsprosess og derigjennom gjøre loven mer brukervennlig. Bestemmelsen viderefører samtidig det materielle innholdet i 1997-loven § 9 annet ledd annet punktum.

Til § 19 Registrering i Foretaksregisteret

Paragrafen tilsvarer 1997-loven § 11 annet ledd. Regelen skilles ut i en egen paragraf for å lette lesingen av kapittelet. I tillegg har paragrafen en helt ny regel om et eierseksjonssameies rett til å være hjemmelshaver i realregistre.

Størrelsen på sameiet representerer et viktig skille i bestemmelsen:

Første ledd første punktum bestemmer at sameier med ni eller flere seksjoner skal registreres i Foretaksregisteret. Dette skal etter annet punktum skje senest seks måneder etter tinglysingen. For slike sameier foreligger det altså en registreringsplikt. Plikten til å registrere sameiet hviler på styret. Lovforslaget har, som 1997-loven, ikke bestemmelser om konstituerende årsmøte eller om tidsfrist for å velge det første styret. Plikten til å velge styre kan håndheves av de enkelte seksjonseierne, jf. § 43 annet ledd om at tingretten etter krav fra en seksjonseier skal kalle inn til årsmøte. Registreringsplikten vil indirekte føre til at styre må velges innen seksmånedersfristen. For at sameiet skal kunne registreres, må styre og styreleder oppgis, jf. foretaksregisterloven § 3-6. Sameier med færre enn åtte seksjoner kan etter tredje punktum registreres i Foretaksregisteret. For disse sameiene er altså registreringen frivillig.

Annet ledd bygger på utvalgets forslag til nytt fjerde punktum i 1997-loven § 11 annet ledd, jf. NOU 2014: 6 side 78–79. Departementet viser også til de generelle merknadene til regelen i punkt 21.2 i denne proposisjonen.

Regelen gir et sameie som er registrert i Foretaksregisteret, mulighet til å være hjemmelshaver i grunnboken og andre realregistre. Bestemmelsen tar kun sikte på å være en praktisk løsning på en kjent problemstilling. Departementet har ikke ment å endre på om og i hvilken utstrekning et eierseksjonssameie er et eget rettssubjekt. Sameiet kan registreres som hjemmelshaver, selv om seksjonseierne er de reelle eierne eller rettighetshaverne. I praksis er det registrering i grunnboken det helst vil bli tale om. Departementet ser imidlertid ingen grunn til å ha en særregel bare for grunnboken, og regelen omfatter derfor ethvert realregister. Uttrykket «realregister» skal forstås på samme måte som i panteloven § 1-1 fjerde ledd.

Det er et vilkår for registrering som hjemmelshaver i et realregister, at seksjonssameiet er registrert i Foretaksregisteret og gitt et eget organisasjonsnummer. Dette vilkåret er ønskelig av identifikasjonshensyn.

De materielle reglene om hvordan styret og årsmøtet disponerer over sameiets formuesgoder og rettigheter følger av reglene i kapittel VI og VII. At sameiet er registrert som hjemmelshaver endrer ikke på dette.

Til kapittel IV. Reseksjonering

Kapittelet handler om reseksjonering, det vil si en ny seksjonering av en allerede seksjonert eiendom. I kapittelet videreføres 1997-loven §§ 12 og 13 om henholdsvis reseksjonering ved deling og sammenslåing av seksjoner og i «andre tilfeller» enn ved deling og sammenslåing (§§ 20 og 21). Kapittelet har også en ny regel som skal gjøre det enklere å slå sammen eierseksjonssameier. I tillegg har kapittelet en helt ny regel som gir kommunen rett til å pålegge hjemmelshaveren å reseksjonere når seksjoner og/eller eierseksjonssameier blir bygget vesentlig annerledes enn det som er seksjonert, eller sletting av seksjoner som ikke blir bygget i det hele tatt. Kommunen får dessuten hjemmel til selv å slette seksjoneringer som bare eksisterer på papiret (§ 22). Den siste regelen må ses i sammenheng med forslaget om å tillate seksjonering allerede på rammetillatelsestidspunktet (§ 8), som er omtalt i kapittel 11.

Til § 20 Reseksjonering ved deling og sammenslåing av seksjoner

Paragrafen viderefører 1997-lovens § 12 med noen språklige endringer.

Første ledd første punktum fastslår at hjemmelshaveren til en seksjon kan søke om å dele seksjonen i to eller flere seksjoner. Deling kan skje på flere måter. For det første kan bruksenhetens hoveddel deles slik at det oppstår en ny seksjon. For det andre kan et areal slås sammen med hoveddelen i en annen seksjon, slik at grensene mellom to bruksenheter flyttes. For det tredje kan en tilleggsdel i en seksjon fradeles og omgjøres til hoveddel i en ny seksjon eller bli tilleggsdel i en annen seksjon. Også andre varianter av intern reseksjonering kan tenkes. I annet punktum presiseres det at delingen, akkurat som en første gangs seksjonering, skjer ved å tinglyse kommunenes vedtak om reseksjonering. Tredje punktum handler om sammenslåing av seksjoner. Loven sikter her til at to eller flere seksjoner i sin helhet slås sammen til én eller flere seksjoner. Sammenslåing krever blant annet sammenslåing i matrikkelen. I fjerde punktum er det presisert at vilkårsbestemmelsen i § 7 gjelder tilsvarende ved reseksjonering og i femte punktum at saksbehandlingsreglene i kapittel III gjelder tilsvarende. Reseksjonering av bruksenheter som omfatter eller skal omfatte ubebygde tilleggsdeler, vil etter omstendighetene også kunne kreve oppmålingsforretning.

Deling og sammenslåing av seksjoner berører vanligvis ikke de øvrige seksjonseierne, og utgangspunktet er derfor at de seksjonseierne som er involvert i reseksjoneringen kan søke om reseksjonering uten tillatelse fra de andre. Det er heller ikke nødvendig med tillatelse fra styret eller årsmøtet. Men av annet ledd første punktum fremgår det at styret må samtykke dersom en oppdeling skulle føre til at det opprettes nye fellesarealer. Bakgrunnen for regelen er at større fellesarealer kan føre til utvidet vedlikeholdsplikt for fellesskapet. Årsmøtet må samtykke dersom oppdelingen fører til at det opprettes nye seksjoner, og dette fører til at det samlede stemmetallet økes, jf. annet punktum. Regelen får i praksis størst betydning i kombinerte sameier der stemmene skal regnes etter sameiebrøken. Regelen får liten praktisk betydning i rene boligsameier, der regelen i § 52 første ledd om én stemme per seksjon gjelder. Samtykke krever to tredjedeler av de avgitte stemmene, jf. § 49 annet ledd bokstav e.

I tredje ledd er det fastslått at reseksjonering i form av deling eller sammenslåing av seksjoner ikke skal medføre endringer i sameiebrøkene for seksjoner som ikke omfattes av reseksjoneringen. Dette skal gjelde selv om reseksjoneringen fører til utvidelse av fellesarealet.

Etter fjerde ledd kreves det samtykke fra alle panthavere med tinglyst rettighet i de seksjonene som skal deles eller slås sammen før reseksjoneringen kan gjennomføres. Kravet om samtykke er begrenset til panthavere med tinglyst pant.

Til § 21 Reseksjonering i andre tilfeller. Sammenslåing av eierseksjonssameier

Paragrafens første til tredje ledd viderefører 1997-lovens § 13 med noen små språklige endringer. Paragrafen gjelder alle andre tilfeller av reseksjonering enn de som omfattes av § 20. Reglene gjelder alle utvidelser eller reduksjoner av bruksenheter ved at fellesareal økes eller reduseres. I tillegg har paragrafen i fjerde ledd en helt ny regel om sammenslåing av eierseksjonssameier. Departementet viser til den generelle omtalen av den nye regelen i kapittel 22.

Av første leddførste punktum fremgår det at søknad om reseksjonering skal settes frem av styret. Bestemmelsen regulerer ikke spørsmålet om når styret har rett til å kreve en reseksjonering. Det følger av § 49 annet ledd bokstav b at omgjøring av fellesarealer til nye seksjoner kan skje etter vedtak i årsmøtet med minst to tredjedels flertall, og bare hvis omgjøringen ikke er til vesentlig ulempe for noen seksjonseier. Endret inndeling som medfører at en eller flere bruksenheter får redusert sitt areal, kan bare skje med samtykke fra de seksjonseierne det gjelder. For kommunen skal det normalt ikke være nødvendig å kreve dokumentasjon for at styret har innhentet vedtak eller samtykke, men er det uklart om styret handler riktig, kan dokumentasjon kreves. Dersom styret ikke kan fremlegge slik dokumentasjon, eller dersom det oppstår tvil om den aktuelle beslutningen om reseksjonering er gyldig, må kommunen ta standpunkt til spørsmålet. Kommunens vedtak kan påklages. Etter annet punktum gjelder vilkårene for seksjonering i § 7 tilsvarende ved reseksjonering. I tillegg til de kravene som vil gjelde ved deling og sammenslåing, jf. omtalen til § 20 første ledd, vil også kravene til fellesarealer m.m. gjelde ved reseksjonering etter § 21. Etter tredje punktum gjelder saksbehandlingsreglene i kapittel III tilsvarende.

Endring av en seksjons formål, regnes som reseksjonering. Det går frem av annet ledd første punktum. Det er hjemmelshaveren som skal søke, men han må ha samtykke fra årsmøtet. Samtykket må være gitt med minst to tredjedels flertall, jf. § 49 annet ledd bokstav d. Det nye formålet må være i samsvar med foreliggende arealplanformål, med mindre det foreligger tillatelse til annen bruk etter plan- og bygningslovgivningen. Dette fremgår gjennom henvisningen til § 49 annet ledd bokstav g i annet punktum.

Det følger av tredje ledd at det også ved reseksjonering etter denne paragrafen kreves samtykke fra alle med tinglyst pant i de seksjonene det gjelder, jf. merknadene til § 20 fjerde ledd. Som nevnt der, er det panthavere med pant i seksjoner som direkte blir berørt av reseksjoneringen, ved at bruksenheten eller bruksenhetens formål blir endret, som må gi sitt samtykke. Det er ikke nødvendig med samtykke fra panthavere med pant i de øvrige seksjoner i sameiet, og det gjelder selv om reseksjoneringen innebærer en endring av sameiebrøken.

Fjerde ledd legger til rette for at to eller flere eierseksjonssameier kan slå seg sammen til ett eierseksjonssameie på en enklere måte enn i dag. Første punktum gir hjemmelen for sammenslåing. Med mindre eiendommen har betydelige fellesarealer som ved salg eller utleie kan gi sameiet store inntekter, er det eneretten til å bruke bruksenheten med fastsatt areal og formål som er det sentrale ved panteobjektet. Derfor er det etter annet punktum et ufravikelig vilkår for å slå sammen eierseksjonssameier etter reglene her at «bruksenhetene ikke endres ved sammenslåingen». Dette innebærer at bruksenheten ikke må endres fysisk og at bruksformålet (bolig eller næring) må være det samme før og etter sammenslåing. Dersom vilkåret er oppfylt, beholder tinglyste rettigheter sin prioritet ved sammenslåingen og flyttes over på det tilhørende nye seksjonsnummeret. At de tinglyste rettighetene «beholder» sin prioritet, betyr at de overføres med kontinuitet. Dette innebærer blant annet at det ikke kan komme mellomliggende utleggspant eller andre disposisjoner som kan forrykke de eksisterende prioritetsforholdene på grunnboksbladene i forbindelse med sammenslåingen. Sammenslåingsprosessen inkluderer ett bestående og minst ett utgående eierseksjonssameie. Det bestående eierseksjonssameiet må reseksjoneres og utvides med seksjonene fra det utgående eierseksjonssameiet. I det bestående eierseksjonssameiet skjer det ingen endring av seksjonsnumre, grunnbokshjemler eller tinglyste rettigheter på de enkelte seksjonene. I det eller de eierseksjonssameiene som skal utgå, må seksjonene omnummereres og de tinglyste rettighetene og hjemmelsforholdene flyttes over til den nye seksjonen i det eierseksjonssameiet som skal utvides og bestå. Etter regelen her gjøres dette med kontinuitet i hjemmelsforhold og tinglyste rettigheter når vilkåret om at bruksenheten ikke endres er oppfylt. Det kreves ikke samtykke fra den som har en tinglyst rettighet i seksjoner i verken det utgående eller bestående eierseksjonssameiet når vilkåret om at bruksenheten ikke endres ved sammenslåingen er oppfylt. Med «samtykke» siktes det til kravet etter gjeldende rett om at panthavere og andre rettighetshavere må utstede erklæring om sletting av rettigheten samt nye dokumenter som beskriver retten som skal tinglyses på nytt, for eksempel pantedokumenter. Formuleringen «tinglyst rettighet» omfatter alle rettigheter som er tinglyst på seksjonen, herunder panteretter, og er således videre enn pantebegrepet i § 20 fjerde ledd og § 21 tredje ledd.

Til § 22 Kommunens rett til å kreve reseksjonering

Paragrafen gir kommunen hjemmel til å kreve reseksjonering når en eiendom er blitt seksjonert før den var ferdig utbygd, og den tidlige seksjoneringen fører til at det blir avvik mellom det seksjoneringen viser og det ferdige bygget. Paragrafen er ny og bygger på utvalgets forslag til § 14, jf. NOU 2014: 6 side 50 og utvalgets merknader til den foreslåtte bestemmelsen. Departementet viser til den generelle omtalen av forslaget i kapittel 12 i denne proposisjonen. Forslaget må ses i sammenheng med forslaget om å tillate seksjonering allerede på rammetillatelsestidspunktet. Departementet viser til omtale av det siste forslaget i kapittel 11.

Første leddførste punktum gir kommunen hjemmel til å pålegge reseksjonering når det er truffet et seksjoneringsvedtak til et ubygget bygg på grunnlag av en rammetillatelse, og det som deretter bygges avviker vesentlig fra seksjoneringen. Kommunen har ingen plikt til å følge opp avvik med pålegg om reseksjonering, jf. bruken av ordet «kan». Skjæringspunktet for å konstatere hvorvidt det er avvik mellom seksjoneringen og det faktiske bygget, er satt til ferdigattest etter plan- og bygningsloven § 21-10, alternativt at det har gått fem år fra seksjoneringen ble tinglyst. Sistnevnte tidsfrist vil være tilstrekkelig tid til å fullføre byggeprosjektet i de fleste tilfeller. Fristen kan forlenges.

Hva som er «avvik av betydning», må avgjøres konkret og skjønnsmessig. Typisk kan dette være arealavvik ved at seksjoner er blitt mindre eller større enn planlagt og seksjonert. Et arealavvik på ti prosent bør kunne betraktes som et avvik av betydning. Det kan tenkes at også lavere arealavvik kan være avvik av betydning, særlig hvis det samtidig foreligger andre avvik, og avvikene samlet sett er av betydning. Mindre endringer av planløsninger innenfor bruksenhetene er ikke avvik av betydning.

Dersom sameiebrøken er en direkte funksjon av bruksenhetens størrelse, eller det er andre klare holdepunkter for grunnlaget for fastsettingen av brøken må sameiebrøken endres i samsvar med dette, jf. annet punktum. Avviket er også av betydning når det er bygget færre eller flere seksjoner enn det som ble oppgitt i seksjoneringen. Også her må sameiebrøken endres i tråd med den faktiske situasjonen.

Pålegget skal rettes mot eierne av de seksjonene som omfattes eller berøres av reseksjoneringen. Hvem dette er, må avgjøres etter reglene i §§ 20 og 21.

I tredje punktum slås det fast at reseksjonering ikke skal hindres av pant eller rådighetsinnskrenkninger som hefter i de aktuelle seksjonene. Panthavere kan ikke motsette seg at seksjonen justeres gjennom reseksjonering. Heller ikke rådighetsinnskrenkninger kan hindre reseksjonering i slike situasjoner.

Annet ledd gjelder tilfeller der planlagt bygning blir seksjonert, men ikke bygget. Det kan for eksempel være at utbygger går konkurs og/eller eiendomsmarkedet utvikler seg slik at prosjektet ikke lenger er regningssvarende. Annet ledd skiller seg systematisk fra første ledd, ved at kommunen etter første ledd kan pålegge noen å reseksjonere, mens kommunen etter annet ledd kan sørge for slettingen på egenhånd. Vilkårene for sletting er etter første punktum at eiendommen ble seksjonert før den var ferdig utbygd, og at det fem år etter at seksjoneringen ble tinglyst, fortsatt ikke er bygget ferdig minst to seksjoner på eiendommen. Dersom to eller flere seksjoner er ferdig bygget, er det altså ikke hjemmel for å slette seksjoneringen. Når lovens minstekrav til en bestemt type seksjon er oppfylt, anses den for å være ferdig utbygd, dette følger av annet punktum. Kommunen skal ifølge tredje punktum sende melding til tinglysingsmyndigheten om at seksjonene er slettet i matrikkelen. Tinglysingsmyndigheten skal deretter, jf. fjerde punktum, slette seksjoneringen i grunnboken. Slettingen kan etter femte punktum gjennomføres uten hinder av eventuelle rådighetsinnskrenkninger som hefter på noen av seksjonene. Etter sjette punktum fullføres prosessen ved at tinglysingsmyndigheten underretter kommunen om slettingen, og at kommunen fullfører slettingen i matrikkelen og utsteder matrikkelbrev.

Etter tredje leddførste punktum skal kommunen gi de aktuelle seksjonseierne en frist til å søke om reseksjonering. Fristen kan ikke være kortere enn 30 dager. Fristen skal fremgå av pålegget om å søke reseksjonering. Kommunen kan etter annet punktum ilegge tvangsmulkt dersom pålegget ikke etterkommes. Bestemmelsen bygger på plan- og bygningsloven § 32-5. Kommunen må på forhånd ha gitt varsel. Tvangsmulkten vil være tvangsgrunnlag for utlegg, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 7-2 bokstav d. Tredje punktum fastsetter at tvangsmulkten løper fra tidspunktet som er fastsatt i varselet nevnt i annet punktum og frem til søknad om reseksjonering er mottatt av kommunen. Fjerde punktum bestemmer at tvangsmulkten tilfaller kommunen.

Fjerde ledd gjelder når hjemmelshaver har søkt om å endre bruksformål fra bolig til næring eller omvendt etter plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav d) (søknadspliktig bruksendring). Kommunen skal i dette tilfellet kunne forsikre seg om at bruksendringsvedtaket følges opp gjennom å pålegge reseksjonering.

Til kapittel V. Disposisjonsretten over seksjonene

Kapittelet tilsvarer i grove trekk 1997-lovens kapittel IV, men har fått en ny overskrift og flere nye regler. Alle reglene er gjennomgått og justert språklig.

Kapittelets første paragraf viderefører den såkalte ervervsbegrensningen (§ 23). Deretter gir § 24 detaljerte regler om seksjonseierens rettslige disposisjonsrett over sin egen seksjon, mens § 25 regulerer hvilken rett seksjonseieren har til å bruke sin bruksenhet og fellesarealene. I § 26 videreføres 1997-lovens regel om rett for seksjonseier med nedsatt funksjonsevne til å utføre tiltak på fellesarealene. I tillegg har § 26 en helt ny regel som skal sikre at seksjonseiere med nedsatt funksjonsevne får tilgang til tilrettelagt parkeringsplass. Videre har kapittelet en regel om at alle sameier må ha vedtekter (§ 27), samt om ordensregler generelt og dyrehold spesielt (§ 28). Regler om fordeling av felleskostnader og fellesinntekter er inntatt i § 29. Kapittelet har også en regel om seksjonseiernes heftelse for sameiets ansvar og forpliktelser utad (§ 30) og om legalpant (§ 31). Regler om seksjonseierens og sameiets vedlikeholdsplikt finnes i henholdsvis § 32 og § 33, mens § 34 og § 35 gir regler om erstatningsansvar hvis vedlikeholdsplikten ikke overholdes. Fellesregler om omfanget av erstatningsansvaret er gitt i § 36. I forlengelsen av erstatningsreglene gir § 37 regler om seksjonseierens direktekrav mot eventuelle tidligere avtaleparter. Til slutt i dette kapittelet videreføres 1997-lovens regler om pålegg om salg av seksjon og fravikelse av bruksenheten med nye særregler for sameier som kun har to seksjoner (§§ 38 og 39).

Til § 23 Begrensninger i muligheten til å kjøpe boligseksjoner

Paragrafen viderefører 1997-loven § 22 tredje ledd. Departementet viser til omtale av regelen i punkt 7.1 i denne proposisjonen. Bestemmelsen begrenser muligheten til å kjøpe eller på annen måte «erverve» flere enn to boligseksjoner i samme sameie. Det finnes flere alternative måter å erverve – eller tilegne seg – en boligseksjon på, men den klart vanligste måten er ved å kjøpe.

Paragrafen setter ikke forbud mot å eie flere enn to boligseksjoner. Den som seksjonerer, kan derfor fortsatt eie alle seksjonene. Det er heller ingenting i veien for at den som eier én eller flere boligseksjoner ved seksjoneringen, kjøper ytterligere to.

Fusjon og fisjon av aksjeselskaper regnes ikke som «erverv» i bestemmelsens forstand. Etter aksjelovene fra 1997 bygger både fusjonsreglene og fisjonsreglene på et kontinuitetsprinsipp. Konsekvensen av dette er at fusjon og fisjon ikke skal regnes som et «erverv» etter regelen her – forutsatt at de samme eierinteressene står bak den som overdrar og den som erverver.

Registerføreren for tinglysingen (Kartverket) håndhever paragrafen gjennom å nekte å tinglyse skjøtet dersom erververen allerede har ervervet to boligseksjoner i sameiet. Søkeren skal bekrefte ved egenerklæring at ervervet ikke kommer i strid med denne regelen.

Det følger av første ledd at forbudet bare gjelder erverv av boligseksjoner. Dette innebærer at samme person — eller selskap — kan erverve et ubegrenset antall næringsseksjoner i ett og samme sameie.

I annet ledd første punktum er det gjort flere unntak fra hovedregelen i første ledd. For det første gjelder ikke forbudet for fritidsboliger. For det andre gjelder ikke forbudet når ervervet skjer på noen nærmere bestemte måter. Unntaket for ekspropriasjon gjelder i alle tilfeller der det foreligger vedtak om å ekspropriere seksjonen eller eiendommen. Unntaket for arv gjelder både legalarv (arv etter loven) og testamentarv. Unntaket for arveforskudd gjelder bare når erververen er livsarving. Dersom unntaket også skulle gjelde for testamentarv, ville forbudet lett kunne omgås. Unntaket for en kreditors erverv for å redde sin fordring, svarer til burettslagslova § 4-2 annet ledd og må tolkes på samme måte. Vilkåret om at ervervet må skje for å redde sin fordring, vil si at salg til høyere pris enn pantekravet og foranstående panteheftelser fremstår som umulig. I motsetning til bestemmelsen i burettslagslova, er det ikke krav om at kreditor videreselger seksjonen innen to år. I annet punktum er det gjort unntak for visse erververe. Borettslag, staten, fylkeskommuner og kommuner kan kjøpe så mange boligseksjoner de måtte ønske. Det samme gjelder «selskaper» og «organisasjoner» som eies eller kontrolleres av stat, fylkeskommune eller kommune, dersom selskapet eller organisasjonen har til formål å skaffe boliger. Loven krever ikke at boligene skal være tiltenkt spesielle grupper av boligsøkere, for eksempel vanskeligstilte. Et kommunalt boligselskap kan derfor erverve et ubegrenset antall boligseksjoner for å leie ut disse til boligsøkere generelt. Etter tredjepunktum er det også unntak for institusjoner eller sammenslutninger med samfunnsnyttig formål. Vilkåret er at de har til formål å skaffe boliger. Et eksempel på et samfunnsnyttig formål, kan være en studentsamskipnad som skal leie ut til studenter. En arbeidsgiver som skal leie ut seksjoner til sine ansatte, er også unntatt fra forbudet, og kan kjøpe så mange boligseksjoner han måtte ønske. En «arbeidsgiver» i bestemmelsens forstand, er enhver som har ansatt en arbeidstaker for å utføre arbeid i sin tjeneste, jf. også definisjonen i arbeidsmiljøloven § 1-8 annet ledd.

Til § 24 Seksjonseierens rettslige disposisjonsrett

Bestemmelsen tilsvarer i hovedsak 1997-loven § 22 første og annet ledd, men med flere språklige, pedagogiske og tekniske endringer. Etter forslaget skal utrykket rettslig «rådighet» i overskriften erstattes med det mer moderne og antatt mer informative ordet rettslig «disposisjonsrett».

Hovedregelen om fri rettslig disposisjonsrett i første ledd første punktum innebærer som før at seksjonseieren skal kunne bestemme over sin seksjon på samme måte som en eier av en enebolig bestemmer over sin eiendom. Når loven sier at seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon «med de begrensningene som følger av sameieforholdet», er det med referanse til vedtekter, ordensregler og avtaler seksjonseieren måtte være bundet av.

Annet punktum gir eksempler på hva slags rettslige disposisjoner seksjonseieren kan gjøre.

Annet ledd første punktum tilsvarer hovedregelen i 1997-loven § 22 annet ledd om fri adgang til å vedtektsfeste begrensninger i den rettslige disposisjonsretten. Et eksempel kan være bestemmelser om at seksjonseieren må være over en viss minstealder. Annet punktum er ny og lovfester en regel som allerede gjelder på ulovfestet grunnlag. Etter forslaget fremgår det uttrykkelig at det ikke er noe i veien for at en seksjonseier inngår avtale – enten med andre seksjonseiere eller med tredjepersoner – om å behefte seksjonen uten at dette kommer til uttrykk i vedtektene.

Tredje ledd tilsvarer 1997-loven § 22 annet ledd annet punktum og skal ikke ha noen ny betydning. Godkjenningsordningen kan gå ut på at styret eller årsmøtet skal godkjenne nye eiere eller leiere, men det kan også være at det er kommunen som skal stå for godkjenningen. Det er ikke noe i veien for at vedtektene bestemmer at godkjenningsordningen bare skal gjelde for salg eller utleie. Den saklige grunnen må knytte seg til forhold ved leieren eller den nye eieren. Et eksempel på saklig grunn til å nekte kan være at styret med sikkerhet vet at den aktuelle personen er kjent for å skape bråk eller ikke er i stand til å betale felleskostnader.

Regelen i fjerde ledd om offentlige organers rett til å kjøpe boligseksjoner viderefører 1997-loven § 22 fjerde ledd, og refereres ofte til som «ti-prosent-regelen». Fjerde ledd må ses i sammenheng med annet ledd, som gir sameiet mulighet til i vedtektene å begrense hvem som kan bli seksjonseier. Sameiet kan vedtektsfeste at juridiske personer ikke kan erverve eller eie seksjoner. Slike begrensninger kan være fastsatt i de opprinnelige vedtektene, og vil da være bindende for alle som kjøper seg inn i sameiet. Begrensningen kan også vedtektsfestes senere, men da er det krav om samtykke fra de som berøres. Fjerde ledd begrenser gyldigheten av slike vedtekter, slik at eventuelle vedtekter ikke hindrer det offentlige i å kjøpe eierseksjoner. Selv om det i praksis oftest vil være aktuelt å kjøpe boligseksjoner for å hjelpe vanskeligstilte boligsøkere, for eksempel flyktninger, eldre og personer med nedsatt funksjonsevne, stiller ikke loven krav om at formålet med kjøpet er å tilgodese en spesiell gruppe.

Retten til å kjøpe etter fjerde ledd gjelder bare i sameier som har minst fem seksjoner, og bare for inntil ti prosent av seksjonene i sameiet, men minst én seksjon. Det betyr at i sameier som består av mellom fem og nitten seksjoner, kan den berettigede kjøpe én seksjon, i sameier som består av mellom 20 og 29 seksjoner kan den berettigede kjøpe to seksjoner — også videre. Seksjoner som det offentlige organet allerede eier, skal regnes med i vurderingen av om maksimumsgrensen på ti prosent er nådd.

De offentlige organene som kan kjøpe boligseksjoner til tross for vedtektsfastsatte begrensninger, er etter bokstav a-c staten, fylkeskommuner og kommuner. Videre kan selskaper som har til formål å skaffe boliger, og som ledes og kontrolleres av staten, en fylkeskommune eller en kommune kjøpe. Dette følger av bokstav d. Etter bokstav e gjelder det samme for stiftelser som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune. Til slutt følger det av bokstav f at selskaper, stiftelser eller andre som har inngått avtale med staten, en fylkeskommune eller en kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte, omfattes av regelen. Formålet med regelen i bokstav f er å gi kommunene mulighet til å inngå avtale med frivillige organisasjoner, slik at disse kan kjøpe eierseksjoner og leie ut til vanskeligstilte boligsøkere. I motsetning til etter bokstav d og e, er det etter bokstav f krav om at de boligene som skaffes skal være «til vanskeligstilte».

Femte ledd har ikke så stor selvstendig betydning ved siden av ervervsbegrensningen i § 23, men det kan tenkes vedtekter som bestemmer at ingen kan erverve mer enn én seksjon.

Sjette ledd tar sikte på å hindre at vedtektsfestede eller avtalte forkjøpsretter stopper offentlige organer fra å selge en boligseksjon til en som har leiet boligen av det offentlige organet. Burettslagslova har en tilsvarende regel i § 4-12 annet ledd. Forkjøpsretter som måtte være vedtatt i sameiet, kan ikke gjøres gjeldende når offentlige organer som har benyttet ti-prosent-regelen selger seksjonen til en leier. Selv om sjette ledd viser til de organer som er nevnt i fjerde ledd, er det ikke noe vilkår at seksjonen er kjøpt i medhold av dette leddet, det vil si i strid med vedtekter om at kommuner eller andre juridiske personer ikke kan erverve seksjoner. Bestemmelsen gjelder i alle situasjoner der et organ som er nevnt i fjerde ledd, ønsker å selge seksjonen til leieren.

Til § 25 Seksjonseierens rett til å bruke bruksenheten og fellesarealer

Bestemmelsen viderefører i hovedsak 1997-loven § 19, men har også nye regler om eneretter for én eller flere seksjonseiere til å bruke deler av fellesarealene. Bestemmelsen har fått en ny og mer informativ overskrift. Forslaget inneholder flere språklige forenklinger sammenlignet med 1997-loven.

Første ledd første punktum viderefører 1997-lovens regler om enerett til å bruke egen bruksenhet, både hoveddelen og eventuelle tilleggsdeler. Regelen innebærer at seksjonseieren kan nekte andre bruk og tilgang. Annet punktum viderefører reglene om rett til å bruke fellesarealer. Begrepet fellesareal er definert i § 4 bokstav e. Seksjonseierne har også rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til, alternativt til det de vanligvis brukes til. Regelen tillater imidlertid også seksjonseierne å bruke fellesarealer til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. Denne delen av regelen åpner for en endret bruk sett i forhold til den bruken som er etablert eller forutsatt.

Forslagets annet, tredje og fjerde ledd viderefører innholdet i 1997-loven § 19 annet, tredje og fjerde ledd med noen språklige endringer. Annet ledd viderefører «generalklausulen» om at verken bruksenheten eller fellesarealene må brukes slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte. Tredje ledd første punktum fastslår at bruksenheten bare kan brukes i samsvar med formålet. En boligseksjon kan bare brukes til beboelse, men det er uten betydning om det er eieren selv eller andre som bor der. En næringsseksjon kan brukes til alle andre formål enn bolig. Annet punktum viderefører gjeldende rett når den sier at endret bruksformål krever reseksjonering etter lovforslagets § 21 annet ledd.

Fjerde ledd omhandler bruk av næringsseksjoner. Regelens utgangspunkt er at seksjonseieren kan bruke en næringsseksjon til all slags næringsvirksomhet. Dette innebærer at det er tillatt å endre type næringsvirksomhet. En seksjon som brukes til å drive kiosk kan eksempelvis fritt endres til lagerlokale i stedet. Sameiet kan som hovedregel ikke blande seg inn i hva slags næringsvirksomhet som skjer i bruksenheten. Men siden sameiet kan ha et legitimt behov for å bestemme hva slags næringsvirksomhet som skjer i en næringsseksjon, bestemmer fjerde ledd at vedtektene kan fastsette regler om dette. Betingelsen er at eieren av næringsseksjonen samtykker til dette. Uttrykket «tilslutning fra de det gjelder» i 1997-loven er byttet ut med «eieren» (av næringsseksjonen) for å adressere subjektet mer presist. På grunn av samtykkekravet er det mest aktuelt å fastsette vedtekter som låser en næringsseksjon til en bestemt form for næring i forbindelse med at sameiet opprettes.

Femte og sjette ledd bygger delvis på 1997-loven § 19 femte ledd, men har blitt vesentlig endret og omarbeidet. Sjette ledd bygger også på utvalgets utkast til § 15 femte ledd annet punktum, se NOU 2014: 6 s. 62 og s. 106. Departementet viser til den generelle omtalen av de nye reglene i kapittel 15 i denne proposisjonen.

Femte ledd regulerer bare de rene boligsameiene. Har sameiet næringsseksjoner, uansett hva slags seksjoner dette i realiteten er, er det sjette ledd som får anvendelse. Første punktum gir mulighet for at én seksjonseier, eller en gruppe seksjonseiere i fellesskap, gjennom vedtektene kan få enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene. Vedtektskravet er absolutt. Dersom styret i stedet inngår en avtale med en seksjonseier som gir denne enerett til fellesarealene, er en slik avtale ikke bindende. Vedtektene kan ikke gi noen enerett til å bruke deler av fellesarealene for lengre tid enn ti år. Tiårsbegrensningen er absolutt og kan ikke omgås ved å fastsette flere kortere bruksrettsperioder etter hverandre. Når bestemmelsen fastsetter at eneretten kan gis i vedtektene, følger det av dette at de alminnelige stemmekravene til vedtektsendringer (to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet) må være oppfylt, jf. § 27 annet ledd.

Annet punktum sier noe som ellers måtte regnes som selvsagt. Når vedtektene gir én eller flere seksjonseiere enerett til å bruke fellesarealene, kan de samme vedtektene gi bestemmelser som regulerer bruken. Loven nevner kostnadsfordelingen og vedlikeholdsplikten som eksempler på slike vedtektsbestemmelser. Med «kostnadsfordelingen» siktes det til at vedtektene fastsetter at seksjonseier(ne) helt eller delvis skal dekke kostnadene som knytter seg til de aktuelle arealene. Når loven nevner «vedlikeholdsplikten», er dette en henvisning til reglene i § 33 tredje ledd som sier at vedtektene kan gi regler om at en seksjonseier skal ha plikt til å holde deler av fellesarealene ved like. Lovteksten gir bare eksempler på hva som kan fastsettes i vedtektene, og er ingen uttømmende oppregning. Bestemmelser om kompensasjon for påkostninger er et eksempel på noe som vedtektene kan gi regler om, men som ikke er nevnt i lovteksten.

Tredje punktum bestemmer at den som midlertidig får eneretten til å bruke deler av fellesarealene må samtykke i dette. I de fleste tilfeller vil den som får eneretten også ønske dette, og bestemmelsen har da lite reelt innhold. Men ettersom det følger av annet punktum at det sammen med eneretten kan fastsettes tyngende vedtektsbestemmelser (for eksempel større kostnadsansvar eller vedlikeholdsplikt), vil ikke seksjonseieren alltid ønske å få enerett til å bruke deler av fellesarealene. Tredje punktum er da til hinder for at et kvalifisert flertall på årsmøtet pålegger seksjonseieren dette. Bestemmelsen tjener på denne måten det samme formålet som bestemmelsen om særlige begrensinger i årsmøtets myndighet i § 40, men vil i praksis være enklere for seksjonseieren å anvende. En seksjonseier kan for øvrig nekte å samtykke uavhengig av om det er fastsatt tyngende vedtektsbestemmelser etter annet punktum eller ikke. For så vidt gjelder vedlikeholdsplikten, er samtykkekravet i tredje punktum overflødig ved siden av det tilsvarende kravet i § 33 tredje ledd. Bestemmelsen stiller ikke formkrav til hvordan samtykket gis, og det er ikke krav om skriftlighet, selv om dette ofte er ønskelig av notoritetshensyn. Hvis en seksjonseier selv har tatt initiativet til å få eneretten, bør dette også forstås som et samtykke. At seksjonseieren har samtykket, er i seg selv ikke tilstrekkelig til at eneretten er etablert. Sameiet må også gå inn på ordningen med minst 2/3 flertall, se merknadene til første punktum.

Mens tredje punktum gjelder etablering av en enerett, regulerer fjerde punktum endring av en allerede etablert enerett. Et eksempel på en endring kan være at eieren av en seksjon som har fått enerett til å bruke fellesarealet utenfor sin bruksenhet, ikke ønsker å disponere arealet og i stedet overlate eneretten til eieren av naboseksjonen. Endringen må skje innenfor de tidsmessige rammene av den allerede etablerte retten, og således ikke vare ut over tiårsfristen etter første punktum. Når en allerede etablert enerett endres, må alle direkte berørte seksjonseiere samtykke i endringen. I eksempelet ovenfor vil det være både seksjonseieren som allerede har eneretten, og seksjonseieren som skal få eneretten. Andre seksjonseiere i sameiet er ikke direkte berørte, selv om de eier seksjonene som grenser inn mot det arealet som endringen gjelder. Når sameiet allerede (før endringen) har gitt fra seg disposisjonsretten over det aktuelle fellesarealet, kunne man tenke seg at det var tilstrekkelig at de direkte berørte seksjonseierne ga sitt samtykke for at vedtektsendringen kunne skje. En endring kan imidlertid innebære større eller annerledes bruk av fellesarealet, og derfor må sameiet behandle endringen på årsmøtet og eventuelt godta den med de flertallskravene som gjelder for vedtektsendringer i § 27 annet ledd (to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet). Dette flertallskravet er også påkrevd ettersom endringen av eneretten skal formaliseres gjennom en vedtektsendring. Bestemmelsen her regulerer ikke om seksjonseierne i eksempelet kan gjennomføre endringen på annen måte enn gjennom en vedtektsendring, for eksempel ved avtale.

Femte punktum fastsetter at eneretter til å bruke fellesarealer ikke kan gå på bekostning av arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til eller arealer som i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteoppholdsareal, og som derfor må seksjoneres til fellesareal ifølge § 7 annet ledd. Bestemmelsen svarer til 1997-loven § 19 femte ledd annet punktum, med det tillegget utvalget hadde foreslått i NOU 2014: 6 s. 106. Det aktuelle forslaget var imidlertid uteglemt i selve lovforslaget i utredningen s. 120.

Sjette ledd regulerer sameier som har næringsseksjoner (rene næringssameier og kombinerte sameier). Første punktum slår fast at vedtektene i sameier med næringsseksjoner kan fastsette midlertidige eneretter til bruk av fellesarealene, for et tidsrom på inntil ti år. Regelen er den samme som i femte ledd første punktum, og det vises til merknadene til den bestemmelsen.

Annet punktum representerer et unntak fra tidsbegrensningen i første punktum. Ettersom eneretten må fastsettes i vedtektene, gjelder flertallskravene for vedtektsendringer i § 27 annet ledd (to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet). Flertallskravet må imidlertid også sees i sammenheng med kravene til samtykke i femte og sjette punktum. Annet punktum bestemmer at det kan vedtektsfestes enerett til å bruke deler av fellesarealene for mer enn ti år. Eneretten kan herunder være evigvarende. Adgangen til å fastsette slike lang- eller evigvarende eneretter står bare åpen hvis eneretten tilligger to eller flere seksjonseiere i fellesskap. Har bare én seksjonseier eneretten, gjelder tiårsbegrensningen i første punktum, og én seksjonseier som ønsker å disponere et areal langvarig kan eventuelt også få eiendommen reseksjonert.

Tredje punktum er en følge av at man etter § 7 kun har to seksjoneringsformål: bolig og næring. Dermed vil også seksjoner som ikke har med tradisjonell næringsdrift å gjøre, og i stedet er rene «støttefunksjoner» til boligseksjoner, for eksempel parkeringsplasser eller boder, kunne være seksjonert som næringsseksjoner. Er dette tilfellet, står man reelt sett overfor et rent boligsameie, selv om sameiet formelt er et kombinert sameie. Det er da ingen grunn til at det skal kunne etableres eneretter til å bruke deler av fellesarealene for lengre tid enn i de rene boligsameiene etter femte ledd. Tredje punktum gir regelen om dette. Skal alle næringsseksjonene i sameiet, uavhengig av hvor mange seksjoner dette er, brukes til å tjene boligseksjonenes behov, kan det ikke vedtektsfestes en enerett av lengre varighet enn ti år. Regelen er med andre ord den samme som i boligsameiene etter femte ledd, og fjerde til syvende punktum sørger for at tilsvarende regler som for boligsameiene kommer til anvendelse. Loven eksemplifiserer hva slags type støttefunksjoner det er tale om med parkering og boder. Når det skal vurderes hva slags andre støttefunksjoner bestemmelsen gjelder, må man se på hvordan et aktuelt tiltak ligner på de som uttrykkelig er nevnt i lovteksten. I tillegg må man se på om dette er en funksjon som bare retter seg mot boligseksjonene, eller om også andre har nytte av funksjonen.

Fjerde punktum er en felles regel for første, annet og tredje punktum. Bestemmelsen fastsetter at vedtektene kan gi regler som regulerer eneretten etter første og annet ledd. Bestemmelsen svarer til femte ledd annet punktum, og skal forstås på samme måte.

Femte punktum regulerer, på samme måte som femte ledd tredje punktum, kravene til samtykke når eneretten etableres. Samtykkekravene er ulike avhengig av hvor lenge eneretten skal vare. Skal eneretten vare ti år eller kortere, er regelen den samme som i femte ledd, det vil si at det kreves samtykke fra seksjonseierne som får eneretten. Se merknadene til femte ledd tredje punktum. Skal eneretten derimot vare lengre enn ti år, kreves samtykke fra alle seksjonseierne. Kravet er her et annet enn for de mer kortvarige enerettene, ettersom langvarige eneretter over fellesarealene innebærer at sameiet frasier seg muligheten til å råde over arealet. Dette er en så stor og viktig beslutning at alle seksjonseierne må si seg enige. Det strengere samtykkekravet for langvarige eneretter kan ikke omgås ved i stedet å fastsette flere kortere perioder med enerett etter hverandre. Samtykkekravene i femte punktum kommer i tillegg til de alminnelige flertallskravene for vedtektsendringer.

Sjette punktum regulerer endringer av en allerede etablert enerett. I disse tilfellene kreves, i tillegg til flertallskravene for vedtektsendringer etter § 27 annet ledd (to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet), samtykke fra de direkte berørte seksjonseierne. Regelen svarer til femte ledd fjerde punktum, og skal forstås på samme måte. I motsetning til femte punktum, skiller ikke sjette punktum mellom samtykkekravene avhengig av hvor lenge eneretten skal være. Årsaken er at når samtlige seksjonseiere tidligere har samtykket til etableringen av eneretten, utgjør de alminnelige flertallskravene for vedtektsendringer et tilstrekkelig vern ved endringer av eneretten.

Syvende punktum svarer til femte ledd femte punktum, og det vises til merknadene til den bestemmelsen.

Til § 26 Parkering og andre tiltak for seksjonseiere med nedsatt funksjonsevne

Bestemmelsen viderefører 1997-loven § 21 annet ledd. I tillegg har bestemmelsen en ny regel som skal sikre at seksjonseiere med nedsatt funksjonsevne får tilgang til tilrettelagt parkeringsplass.

I første ledd første punktum er det fastsatt at en seksjonseier med styrets samtykke kan gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendige på grunn av seksjonseierens eller husstandsmedlemmers nedsatte funksjonsevne. Retten omfatter tiltak på fellesarealene, og bestemmelsen innebærer ikke at en seksjonseier må ha samtykke fra styret for å gjøre innvendige endringer i sin bruksenhet. Bestemmelsen gir ikke seksjonseieren rett til å kreve at fellesskapet dekker kostnadene tiltaket medfører. I vurderingen av hva som er «nødvendig» må det legges vekt på om seksjonseierens behov kan tilfredsstilles på andre måter, som eventuelt er mindre til ulempe for de øvrige seksjonseierne. Et eksempel på tiltak kan være å installere rampe eller trappeheis i trappeoppgangen eller lage blindeskrift på ringeklokker og heisknapper. Det følger av annet punktum at styret bare kan nekte å samtykke dersom det foreligger saklig grunn. Hva som er saklig grunn, må vurderes konkret i hvert tilfelle. Forhold som kan være relevante i vurderingen, er om tiltaket innebærer at eiendommen synker betydelig i verdi, om tiltaket er så skjemmende at det kan nektes ut fra estetiske hensyn eller om tiltaket ikke lett kan fjernes når behovet for det ikke lenger er til stede.

Annet ledd er ny. Departementet viser til den generelle omtalen av regelen i punkt 9.9.4. Formålet med regelen er å sikre at plasser som kreves tilrettelagt for personer med nedsatt funksjonsevne med hjemmel i byggteknisk forskrift (TEK) § 8-9 tredje ledd, blir gjort tilgjengelige for beboere som faktisk har behov for dem. Første punktum pålegger derfor sameiene å ha bestemmelser i vedtektene om bytteordning eller lignende, som sikrer at personer med nedsatt funksjonsevne får tilgang til en tilrettelagt plass. Styret har etter annet punktum en plikt til å pålegge en seksjonseier som ikke har behov for tilrettelagt plass, men som likevel disponerer en slik plass, å bytte plass med en som har nedsatt funksjonsevne. Bestemmelsen stiller ikke spesielle krav til hvordan en seksjonseier skal dokumentere at han har behov for en tilrettelagt plass. Sameiet kan selv bestemme hvor strenge dokumentasjonskrav det vil stille. Sameiet kan for eksempel kreve at seksjonseieren har en parkeringstillatelse fra kommunen, eller det kan kreve legeerklæring som beskriver funksjonsnedsettelsen. Sameiet kan også velge ikke å stille krav om dokumentasjon, for eksempel der det er helt åpenbart at den som søker om å få bytte plass, har en funksjonsnedsettelse som kvalifiserer for tilrettelagt plass. Tredje punktum presiserer at bytteretten bare gjelder dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet. Det innebærer at person med nedsatt funksjonsevne må ha tilegnet seg retten til å bruke parkeringsplass på vanlig måte ved å kjøpe en seksjon med parkeringsplass. Fjerde punktum fastslår det nokså selvsagte at retten til å bruke tilrettelagt plass bare varer så lenge behovet tilsier det. For å sikre retten for de som trenger tilrettelagt plass, slår femte punktum fast at vedtekten ikke kan endres uten at alle seksjonseierne er enige. Regelen i sjette punktum, som gir kommunen vetorett mot vedtektsendring, skal ivareta samme formål som femte punktum. Syvende punktum pålegger sameiet å registrere vedtekten i Foretaksregisteret, slik at den får rettsvern mot godtroende kjøpere.

Kravet om å innføre vedtekter som sikrer at plassene gjøres tilgjengelige gjelder også for etablerte sameier og uavhengig av om parkeringsplassene er tilleggsdel eller fellesareal. Det følger av overgangsbestemmelsen § 67 fjerde ledd at vedtektene må være på plass innen ett år etter at denne loven trer i kraft.

Til § 27 Vedtekter

Første leddførste punktum pålegger alle sameier å ha vedtekter. Vedtektene skal vedlegges seksjoneringssøknaden, jf. § 11 annet ledd bokstav a. Annet punktum fastsetter minimumskrav til hva vedtektene må inneholde. Vedtektene må inneholde eiendommens grunnboksbetegnelse, altså kommunenavn, gårds- og bruksnummer og eventuelt festenummer. I tillegg skal det fremgå av vedtektene hvor mange styremedlemmer sameiet har. Det er ikke noe i veien for at vedtektene inneholder andre bestemmelser enn de to som er nevnt i første ledd. Typisk kan dette være bestemmelser som etter loven må være vedtektsfestet. Særlig gjelder dette bestemmelser som bør være lett tilgjengelig for seksjonseierne selv og deres kreditorer og avtaleparter.

Regler for hvordan vedtektene kan endres følger av annet ledd. Vedtekter kan ifølge første punktum bare fastsettes og endres på årsmøtet, med unntak av opprinnelige vedtekter som fastsettes i forbindelse med seksjonering i henhold til § 11 annet ledd bokstav a. Avgjørelser om å endre eller fastsette nye vedtekter kan ikke delegeres til styret eller forretningsfører. Det er uten betydning om årsmøtet er ordinært eller ekstraordinært.

Hovedregelen etter annet punktum er at endringer av vedtekter eller beslutning om nye vedtekter krever to tredjedels flertall på årsmøtet. Av dette følger det at det skal ses bort ifra blanke stemmer, og at det er uten betydning hvor mange som deltar på årsmøtet. Hovedregelen gjelder bare der loven ikke selv fastsetter andre flertallskrav. Et eksempel på en regel som stiller andre flertallskrav, er § 25 fjerde ledd som bestemmer at eieren av næringsseksjonen må samtykke til vedtektsfastsatte regler om hvordan en næringsseksjon kan brukes. Vedtektsbestemmelse med slikt innhold kan med andre ord ikke endres uten at seksjonseier samtykker, på tross av at beslutningen oppnår to tredjedels flertall.

Tredje ledd har regler om at registrerte vedtektsbestemmelser har rettsvern overfor seksjonseiernes kreditorer og rettsetterfølgere. Det følger av § 19 at sameier med ni eller flere seksjoner skal registreres i Foretaksregisteret, og at andre kan registrere seg. Sameiets vedtekter og vedtektsendringer skal også registreres i Foretaksregisteret. Forpliktelser som følger av sameieforholdet, og som er nedfelt i de registrerte vedtektene, har rettsvern uten tinglysning, jf. første punktum. Bestemmelsen er ikke til hinder for at en rettighet i en seksjon likevel blir tinglyst. Men kreditorer eller kjøper må respektere innskrenkninger i den rettslige råderetten på tross av at dette ikke er tinglyst på seksjonen. Regelen gjelder kun forpliktelser som følger av sameieforholdet. Et typisk eksempel på dette er løsningsrettigheter og bestemmelser om at ny eier må godkjennes av styret. Dette kan også gjelde innskrenkninger i adgangen til faktisk bruk av bruksenheten, og typisk vedlikeholdsforpliktelser. Av annet punktum følger det at panterett ikke kan gis vern etter denne bestemmelsen. Panteretter må derfor tinglyses på den enkelte seksjon.

Fjerde ledd bygger på 1997-loven § 32 annet ledd, men gjelder ikke bare for opprinnelige vedtekter. Vedtekter kan settes til side dersom de er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning. Terskelen for å sette til side opprinnelige vedtekter skal være spesielt høy. Den som kjøper en seksjon, må i utgangspunktet kunne sies å ha akseptert vedtektene til tross for at de gir noen andre enkelte fordeler, men vedtekter som gir noen urimelige fordeler vil ikke være gyldige selv om de er inntatt i de opprinnelige vedtektene.

Femte ledd er nytt, og har sin bakgrunn i utvidelsen av merverdiavgiftskompensasjonsordningen til å omfatte visse borettslag og sameier. For å ha krav på kompensasjon, må sameiet ha objektive, vedtektsfestede kriterier for hvem som kan eie eller bo i boligene. De som kan ha krav på mva-kompensasjon, er personer som er innvilget heldøgns helse- og omsorgstjenester av kommunen. Det kan for eksempel være psykisk utviklingshemmede som bor sammen (men i hver sin bruksenhet) i et sameie, og mottar kommunal omsorg og/eller tjenester hjemme. Eierseksjonsloven har ikke, slik som borettslagsloven, regler om vedtektsveto for tredjepersoner. Femte ledd første punktum slår derfor fast at sameier som har fått kompensasjon for merverdiavgift, ikke kan endre vedtektens kriterier om hvem som kan eie eller bruke en boligseksjon uten at kommunen samtykker. Etter annet punktum kreves det at alle seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige i en slik vedtektsbestemmelse. I praksis vil det normalt bli inntatt en slik vedtektsbestemmelse i de opprinnelige vedtektene til sameiet, og de som kjøper en seksjon etter dette, vil automatisk være bundet av bestemmelsen.

Til § 28 Ordensregler og dyrehold

Første ledd viderefører regelen i 1997-loven § 19 sjette ledd første punktum. Ordensreglene kan fastsettes med vanlig flertall på årsmøtet. Regelen innebærer at ordensregler ikke kan fastsettes av styret eller av forretningsføreren. Ordensreglene kan tas inn i vedtektene, men det er ikke nødvendig.

Annet ledd viderefører reguleringen av ordensregler og dyrehold i den samme bestemmelsens annet punktum. Etter forslaget her er reglene skilt ut i en egen paragraf. Begrunnelsen for å skille ut regelen fra de øvrige reglene om faktisk bruk er å gjøre denne praktiske regelen mer synlig for lovens brukere. I forslaget er det også gjort noen lovtekniske endringer sammenlignet med 1997-loven. Første punktum slår derfor uttrykkelig fast at utgangspunktet er at dyrehold er tillatt, og i annet punktum at dyrehold eventuelt må forbys. Formålet er å gjøre det tydeligere enn 1997-loven at dyrehold er tillatt og at innskrenkinger i retten til å ha dyr må forbys særskilt. Retten til å ha dyr, uansett om sameiet har innført forbud, dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for øvrige brukere, videreføres uten endringer i tredje punktum, jf. 1997-loven § 19 sjette ledd annet punktum. Blinde og svaksynte vil for eksempel alltid kunne ha førerhund. Også andre sosiale eller psykiske grunner til å holde dyr kan aksepteres dersom dette kan påvises. Dyreholdet må imidlertid ikke være til sjenanse for de øvrige beboerne. I vurderingen må det tas hensyn til hva slags dyr det gjelder. En beboer vil neppe ha negative opplevelser av naboens mus i bur.

Til § 29 Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter

Lovforslaget viderefører 1997-loven § 23 uten materielle, men med noen språklige, endringer.

Første ledd første punktum definerer «felleskostnader» negativt. Definisjonen innebærer motsetningsvis at kostnader som kan føres tilbake til den enkelte seksjon er særkostnader. Eksempler på felleskostnader er utgifter til å forsikre eiendommen (bygningsforsikring), utgifter til å vedlikeholde bygningen utvendig (inkludert tak, takterrasser, vegger, altaner og balkonger), utgifter til å vedlikeholde fellesarealene innvendig, utgifter som henger sammen med bruken av innvendige og utvendige fellesarealer (for eksempel oppvarming, belysning, gressklipping, snøbrøyting og vaktmestertjenester), utgifter til forretningsførsel, godtgjørelse til styret, kommunale avgifter og eiendomsskatt (dersom skatten er utlignet på eiendommen under ett). Kostnader til fellestiltak som årsmøtet har vedtatt, for eksempel et trimrom, vil ofte være en felleskostnad, men det må vurderes konkret om utgifter forbundet med slike tiltak er felleskostnader. Dersom fellestiltaket bare kommer enkelte seksjonseiere til gode, vil utgiften til tiltaket være en særkostnad – selv om årsmøtet har vedtatt tiltaket. Bidrag til å bygge opp vedlikeholdsfond m.v. er likestilt med felleskostnader, jf. tredje ledd, selv om det i en naturlig språklig forstand kanskje ikke er naturlig å definere slike bidrag som en kostnad.

I annet punktum står hovedregelen om hvordan felleskostnadene skal fordeles mellom seksjonseierne. Hovedregelen er at kostnadene fordeles etter sameiebrøken. Dette gjelder uansett hvordan sameiebrøken er fastsatt, se merknader til § 7 første ledd bokstav b når det gjelder hvordan brøken kan fastsettes. Sameiebrøken vil i de fleste tilfeller gi et riktig uttrykk for den enkeltes eierandel i sameiet, og på den måten fordeles felleskostnadene i forhold til seksjonseiernes andel av verdiene. Dette innebærer normalt at de større og mest verdifulle seksjonene betaler mer enn de mindre seksjonene.

I tredje punktum videreføres 1997-lovens regel om at visse felleskostnader kan fordeles etter nytte eller forbruk. Unntaksregelen skal kun benyttes når «særlige grunner» taler for det, og det derfor er klart at det vil være rimelig å fravike hovedregelen om fordeling etter sameiebrøk. Unntaksregelen kan brukes både på eksisterende og nye felleskostnader, men i praksis er det nok mest aktuelt å bruke den når nye tiltak medfører nye kostnader. Fordeling etter nytte kan skje såfremt den eller de aktuelle seksjonseierne etter sin karakter kan ha nytte av tiltaket. Det er ikke avgjørende om noen seksjonseiere ikke ønsker å benytte seg av tiltaket som kostnaden refererer seg til. Et klassisk eksempel der nytteregelen kan være aktuell, er der et sameie beslutter å installere heis i den ene av flere bygninger i sameiet. Verken beboerne i de andre bygningene eller beboerne i første etasje i den bygningen som får heis vil ha nytte av heisen. Fordeling etter forbruk er naturlig nok mest aktuelt der et forbruk kan måles, for eksempel varmtvann. Dersom vilkårene for å kreve felleskostnader fordelt etter nytte eller forbruk er oppfylt, er det en individualrettighet for den enkelte seksjonseier.

I annet ledd slås det fast at vedtektene kan fastsette en annen fordelingsnøkkel enn det som følger av første ledd. Annen fordelingsnøkkel krever at alle seksjonseierne er enige i det, og det er ikke tilstrekkelig at alle de som deltar på årsmøtet der det stemmes over et slikt forslag stemmer for. Også seksjonseiere som ikke deltar på årsmøtet må uttrykkelig si seg enige. Kravet om enighet medfører at det i praksis først og fremst er aktuelt å fastsette en avvikende fordelingsnøkkel når sameiet opprettes. Eksempler på andre fordelingsnøkler enn sameiebrøk kan være full likedeling, fordeling etter størrelse på seksjonene eller en kombinasjon av disse. Dersom sameiebrøken er fastsatt vilkårlig, og dette fører til et klart urimelig resultat, vil avtaleloven § 36 kunne anføres for å kreve at brøken settes til side.

Det følger av tredje ledd første punktum at den enkelte seksjonseieren skal betale et akontobeløp fastsatt av seksjonseierne på årsmøtet eller av styret for å dekke sin andel av felleskostnadene. Akonto innebærer en delinnbetaling av en forventet kostnad i en periode. De fleste sameier krever dette, og akontobeløpet kan settes så høyt at det overskrider det man regner med av nødvendige kostnader, og heller avregne senere. I praksis er det vanligst å fastsette et månedlig beløp, men det er ikke noe i veien for å velge andre betalingsperioder. I annet punktum er det presisert at årsmøtet kan bestemme at akontobeløpet kan settes så høyt at det blir bygget opp reserver i form av fond, f.eks. vedlikeholdsfond.

I fjerde ledd er det bestemt at en seksjonseier som har betalt for mye felleskostnader etter første eller tredje ledd har krav på å få tilbake det som er betalt for mye. Regelen gjelder når en seksjonseier har innbetalt for mye akonto, men er ikke da særlig praktisk idet dette som oftest vil bli ordnet ved at styret krever mer fra de som har betalt for lite. Regelen er mer praktisk når en seksjonseier selv har dekket utgifter som er felleskostnader, for eksempel der seksjonseieren har bestilt og betalt en håndverker for å reparere en akutt skade på et fellesareal. Kravet om tilbakebetaling er sikret med legalpanterett.

Femte ledd gjelder fellesinntekter. Eksempler på fellesinntekter kan være inntekter som kommer av at deler av fellesarealet leies ut. Inntekter skal etter første punktum fordeles etter sameiebrøken om ikke annet er avtalt. Det er ikke tilstrekkelig til å fordele inntektene på annen måte enn etter brøk at felleskostnadene eventuelt fordeles på annen måte. Annen fordeling av inntekter kan ifølge annet punktum bare skje gjennom å fastsette vedtekter som alle seksjonseierne uttrykkelig har sagt seg enig i.

Til § 30 Seksjonseierens heftelse for sameiets ansvar og forpliktelser utad

Lovforslaget viderefører her 1997-loven § 24 uten innholdsmessige endringer, men bestemmelsen har fått en ny overskrift.

Bestemmelsen regulerer det felles ansvaret og de felles forpliktelsene seksjonseierne har utad, det vil si i forhold til felles kreditorer. Hvordan ansvaret skal fordeles innad reguleres i § 29. Seksjonseierne hefter utad i forhold til sin sameiebrøk, noe som betyr at ansvaret utad er «proratarisk» eller «delt». Seksjonseieren hefter bare for sin del, ikke for de andres. Dette medfører at en seksjonseier utad som utgangspunkt vil bli ansvarlig for sin forholdsmessige del av kostnadene, uavhengig av hvordan kostnadene er fordelt innad i sameiet etter § 29.

Seksjonseierne kan hver for seg ha påtatt seg et mer vidtrekkende ansvar. Et slikt ansvar kan seksjonseierne ha påtatt seg også i forbindelse med fellestiltak, men ansvaret følger da av en avtale mellom den enkelte seksjonseier og tredjeperson. For det ansvaret som styret eller forretningsføreren kan pådra seksjonseierne, jf. §§ 60 og 62, gjelder bare pro rata-ansvaret etter bestemmelsen her. Felles ansvar kan seksjonseierne pådra seg som eiere av eiendommen, for eksempel for skade som eiendommen påfører andre. Felles ansvar er det også for eiendomsskatt og offentlige avgifter knyttet til eiendommen.

At seksjonseierne hefter etter sameiebrøk, innebærer at hver seksjonseier hefter fullt ut for sin brøkdel av ansvaret. Til sammen er seksjonseierne med andre ord ansvarlige for det hele. Det gjelder ingen ansvarsbegrensning, med mindre begrensingen har særlig grunnlag i det enkelte tilfelle. Ansvaret er ikke solidarisk, det betyr at den enkelte blir fri for ansvar ved å gjøre opp sin del selv om kreditor ikke får dekning av de andre. Har kreditor fått delvis dekning ved utbetaling av fellesmidler, må det i prinsippet fastslås hvilke seksjonseiere betalingen stammer fra. Kan ikke annet påvises, må det normalt legges til grunn at betalingen stammer fra alle seksjonseierne med deler som svarer til sameiebrøken.

En kreditor for fellesforpliktelser vil oftest i første omgang rette sitt krav mot styret. I saker som gjelder seksjonseiernes felles rettigheter og plikter, kan styrelederen saksøke og saksøkes på vegne av seksjonseierne. En dom i et søksmål som er reist mot seksjonseierne ved styrelederen, har rettskraftvirkning for seksjonseierne. Da tvangsfullbyrdelsesloven ble vedtatt, forkastet Stortinget et forslag om at tvangsgrunnlag mot et sameie også skulle være tvangsgrunnlag mot den enkelte seksjonseier, jf. Innst. O nr. 72 (1991–92) s. 19. For ansvar etter bestemmelsen her, er tvangsgrunnlag mot sameiet også tvangsgrunnlag mot den enkelte seksjonseier. For videre omtale vises til merknadene til § 60.

Til § 31 Panterett for seksjonseiernes forpliktelser

Bestemmelsen viderefører 1997-loven § 25.

Paragrafen har bestemmelser om en lovbestemt panterett på beste prioritet i den enkelte seksjon til sikkerhet for de andre seksjonseiernes krav på dekning av felleskostnader.

Det følger av første ledd første punktum at de andre seksjonseierne har panterett i seksjonen for krav på dekning av felleskostnader. Det er ikke «sameiet» som egen enhet som har panteretten, men derimot hver enkelt seksjonseier. Ofte vil det være bare enkelte av de andre seksjonseierne som har krav å gjøre gjeldende. Hvis noen har betalt mer enn sin del av kostnadene, og andre for lite, er det bare de som har betalt for mye, som har regresskrav. Panteretten kan likevel også gjøres gjeldende av styret på vegne av de seksjonseierne som har regresskrav. Gjelder det innsøking av de fastsatte løpende bidragene til felleskostnader, er det normalt mest praktisk at styret tar seg av saken. I annet punktum begrenses panteretten til et beløp som svarer til folketrygdens grunnbeløp (grunnbeløpet er per 1. mai 2016 kr 92 576) på tidspunktet for vedtaket om tvangsdekning. Dette er gjort av hensyn til mulighetene for å oppta lån med pant i seksjonen. I tredje punktum presiseres det at legalpanteretten omfatter alle krav som skulle vært betalt også etter at det er kommet inn krav om tvangsdekning til namsmyndighetene.

Etter annet ledd faller panteretten bort på grunn av foreldelse hvis tvangsdekning ikke blir begjært innen to år etter at pantekravet forfalt. Panteretten faller også bort hvis dekningen ikke gjennomføres uten unødig opphold. Dette er den samme foreldelsesregelen som følger av panteloven § 6-3. Begrensningen kommer i tillegg til at panteretten bare kan gjøres gjeldende for et beløp inntil folketrygdens grunnbeløp. Det underliggende pantekravet vil normalt foreldes tre år etter at kravet forfalt til betaling, jf. den alminnelige foreldelsesfristen i foreldelsesloven § 2 og § 3 nr. 1. Foreldelsen gjelder det enkelte krav som er sikret med panterett. Gjelder det mislighold av løpende innbetalinger, vil foreldelsen gjelde for den enkelte periode. Foreldelsen avbrytes ved at begjæring om tvangsdekning kommer inn til namsmyndighetene. Panteretten er tvangsgrunnlag, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2 første ledd bokstav c.

Det følger av tredje ledd at det er adgang til å avtale panterett i tillegg til legalpanteretten. Regelen fungerer som en påminnelse om at det ikke bare er legalpanteretten som gir regler om panterett i eierseksjonsforhold.

Det følger av fjerde ledd at panteretten kan gjøres gjeldende av den enkelte seksjonseieren eller av styret på vegne av de seksjonseiere som har pantesikrede krav. Som nevnt ovenfor i merknaden til første ledd, er det ofte praktisk at styret tar seg av innsøkingen av kravene. Seksjonseierne er likevel ikke avskåret fra å gå til selvstendig aksjon. Det kan for eksempel tenkes situasjoner der kravet tilkommer et mindretall av seksjonseierne, og styret ikke vil bistå med innsøkingen.

Til § 32 Seksjonseierens plikt til å vedlikeholde bruksenheten

Bestemmelsen bygger på 1997-loven § 20, men er vesentlig presisert. Den bygger også på burettslagslova § 5-12. Videre bygger bestemmelsen på NOU 2014: 6 § 17, men er bygget opp vesentlig annerledes enn utvalget foreslo. Reglene er omtalt i kapittel 15 i denne proposisjonen.

Første ledd første punktum bestemmer generelt at seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten på en slik måte at det ikke oppstår skade på fellesarealer eller andre bruksenheter, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten rekker ikke lenger enn det som er nødvendig av hensyn til andre seksjonseiere. Så lenge hensynet til de øvrige er ivaretatt, kan seksjonseieren selv bestemme om han vil vedlikeholde sin bruksenhet godt eller dårlig. I annet punktum er det tilføyd at vedlikeholdsplikten også omfatter tilleggsdeler. Egentlig er tilføyelsen unødvendig fordi bruksenheten omfatter både hoveddelen og eventuelle tilleggsdeler, jf. definisjonen i § 4 bokstav b, men den fungerer som en påminnelse til seksjonseieren om at han har vedlikeholdsplikt for innvendige tilleggsdeler (for eksempel boder) og utvendige tilleggsdeler (for eksempel en hageflekk foran en rekkehusleilighet).

Annet ledd angir konkret hva som er omfattet av seksjonseierens vedlikeholdsplikt. Opplistingen i bokstav a til i gir eksempler på hva den enkelte seksjonseieren skal vedlikeholde. Det innledende uttrykket «slikt som» viser at vedlikeholdsplikten også kan omfatte forhold som ikke er uttrykkelig nevnt, men som ligner på det som er uttrykkelig listet opp. I utvalgets lovutkast het det at seksjonseieren hadde plikt til «innvendig vedlikehold» av bruksenheten. Selv om det meste av det som omfattes av seksjonseierens vedlikeholdsplikt befinner seg innendørs, kan imidlertid også enkelte utendørs forhold være omfattet, se merknadene til første ledd.

Tredje ledd er ny sammenlignet med 1997-loven og presiserer at seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås. Burettslagslova har ikke en tilsvarende bestemmelse, men departementet antar at regelen gjelder på ulovfestet grunnlag også i borettslagsforhold. I likhet med utvalget, mener departementet at det er nyttig at en slik regel fremgår direkte av lovteksten.

Fjerde ledd første punktum sier at seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Annet punktum presiserer at det som er sagt i første punktum også gjelder sluk på balkong eller liknende som ligger til bruksenheten. Ingen av disse bestemmelsene finnes i burettslagslova, men gjelder antagelig på ulovfestet grunnlag i borettslagsforhold.

I femte ledd er det uttrykkelig bestemt at seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i annet, tredje og fjerde ledd, men det er gjort unntak for utskifting av vinduer og ytterdører. Seksjonseieren plikter å vedlikeholde vinduer og ytterdører, men altså ikke å skifte dem ut. Begrunnelsen er hensynet til å beholde en enhetlig fasade. Noen ganger kan det være vanskelig å trekke grensen mellom vedlikehold og reparasjon (som påligger seksjonseierne) og utskifting (som påligger sameiet). Dersom reparasjon av vinduet eller ytterdøren tilbake til samme tilstand er teknisk og økonomisk forsvarlig, er det ikke behov for å skifte ut vinduet eller ytterdøren. Da påhviler plikten seksjonseierne. Dersom en vindusrute knuses, og denne lar seg erstatte med en tilsvarende vindusrute, kan vinduet repareres. Da påhviler vedlikeholdsplikten seksjonseieren. Er det derimot nødvendig med en fullstendig utskifting av vinduet, enten fordi det teknisk eller økonomisk sett ikke lar forsvare (eller er mulig) å reparere vindusruten, eller fordi hele vinduet med innramming mm. må skiftes ut, har sameiet vedlikeholdsplikten. Den bakenforliggende tanken, som kan gi en viss veiledning i grensetilfellene, er at dersom et vedlikehold (reparasjon eller utskifting) medfører en endring av fasaden (eller – for så vidt gjelder ytterdører som grenser mot innvendige fellesarealer – av det visuelle inntrykket av fellesarealene), er det sameiet som skal stå for dette. Synspunktene her er i samsvar med hva som er antatt i tilknytning til burettslagslova § 5-12, se Wyller; Boligrett (5. utg.) s. 130.

Det må samtidig understrekes at hvem som har vedlikeholdsplikten, ikke er ensbetydende med hvem som til sist ender opp med den økonomiske belastningen. Er det mangelfullt vedlikehold av fellesarealene som medfører at en vindusrute knuses, for eksempel ved at sameiet har vanskjøttet et tre på fellesarealet som velter og knuser ruten, kan seksjonseieren kreve erstatning av sameiet for reparasjonsomkostningen. Omvendt: Er det seksjonseierens bruk av seksjonen som medfører at hele vinduet må skiftes ut, eksempelvis hvis seksjonseieren ikke sørger for utlufting av bruksenheten slik at vindusrammen råtner, kan sameiet kreve utskiftingskostnadene erstattet av seksjonseieren.

Sjette ledd sier at seksjonseierens vedlikeholdsplikt ikke omfatter reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner. Slike arbeider bør sameiefellesskapet ha kontroll på, og da er det greiest at plikten ligger til sameiet.

I syvende ledd er det bestemt at vedlikeholdsplikten også omfatter utbedring av «tilfeldige skader», det vil si når noe av det seksjonseieren har vedlikeholdsplikt for blir skadet på grunn av eksempelvis uvær, men det kan også være skade påført av tredjepersoner, for eksempel ved innbrudd eller hærverk.

Åttende ledd fastsetter at vedlikeholdsplikten helt eller delvis kan overføres til sameiet gjennom en bestemmelse i vedtektene, og i så fall får seksjonseieren en mindre vedlikeholdsplikt enn etter lovens normalregler. Regelen må ses i sammenheng med § 33 tredje ledd som gir hjemmel for at vedtektene kan fastsette en større vedlikeholdsplikt for seksjonseierne ved at seksjonseieren får plikt til å vedlikeholde fellesarealer. Når bestemmelsen sier at vedtektene kan fastsette avvikende reguleringer av vedlikeholdsplikten, betyr dette motsetningsvis at bestemmelsen ikke gir adgang til å avtale slike reguleringer. Vedtektskravet innebærer også at kravene til flertall for vedtektsendringer i § 27 annet ledd (to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet) kommer til anvendelse. Bestemmelsen svarer langt på vei til burettslagslova § 5-12 femte ledd første punktum, men angir hva vedtektsreguleringen kan gå ut på noe snevrere.

Niende ledd bygger på utvalgets utkast til ny § 17 femte ledd, samt burettslagslova § 5-16 første ledd. Selv om departementet har gjort språklige endringer i bestemmelsen sammenlignet med utvalgets forslag, er det som sies i NOU 2014: 6 s. 108 materielt sett dekkende: Bestemmelsen dekker alle typer eierskifte – salg, gave, arv m.m. – og regelen er at seksjonseieren har plikt til å utføre forsømt vedlikehold. Prinsippet er som etter plan- og bygningsloven, der det er eieren som plikter å oppfylle pålegg som gis, selv om det er andre som er skyld i ulovlighetene. Bestemmelsen omfatter bare seksjonseierens plikt til å utføre vedlikeholdet, og ikke hans erstatningsansvar for mangelfullt vedlikehold.

Når det i første punktum står at seksjonseieren har plikt til å utføre vedlikehold etter «denne paragrafen», innebærer det at vedlikeholdsplikten bare gjelder bruksenheten, ikke fellesarealene.

Til § 33 Sameiets plikt til å vedlikeholde og utbedre fellesarealer m.m.

Første ledd første punktum fastslår hovedregelen om at sameiet har vedlikeholdsplikten for fellesarealene i sameiet, og skal holde fellesarealene forsvarlig vedlike. Vedlikeholdsplikten omfatter både utvendige fellesarealer, som gangveier, grøntområder og lekeplasser, og innvendige fellesarealer som ganger og trappeoppganger. Med «bygningen» menes bygningskroppen, herunder bygningens bærende konstruksjoner, enten disse ligger i bygningens ytterkanter, mellom eller inne i seksjonene. «Felles installasjoner» omfatter eksempelvis stamledningsnettet for strøm og vann/kloakk. Både bygningen og felles installasjoner er nevnt særskilt i lovteksten ettersom dette er viktige fellesarealer som det iblant har vært usikkerhet om vedlikeholdsplikten til. Vedlikeholdsplikten omfatter etter annet punktum å forebygge skader, men hvis skader likevel oppstår omfatter vedlikeholdsplikten også en plikt til reparasjon og utskifting, jf. fjerde punktum. Eksempelvis må sameiet sørge for å male det utvendige panelet regelmessig slik at det holder regnet ute, men hvis dette ikke blir gjort, må sameiet skifte ut det panelet som blir råteskadet. Skadeforebygging, reparasjon og utskifting er imidlertid bare eksempler på den generelle plikten til forsvarlig vedlikehold etter første punktum.

Det som står i Ot.prp. nr. 33 (1995–96) om lov om eierseksjoner på s. 111 gjelder fortsatt:

Vedlikehold av fellesarealer er normalt en oppgave som ivaretas av styret eller andre fellesorganer. Kravet på forsvarlig vedlikehold er likevel en rettighet for hver sameier, og flertallet kan ikke vedta at denne vedlikeholdsplikten ikke skal oppfylles. En sameier kan kreve at de andre bærer sin del av vedlikeholdet. Dette innebærer imidlertid ikke at det kan pålegges dugnadsplikt.

Som individualrettighet må seksjonseieren i prinsippet kunne gå til domstolen og kreve dom for at sameiet plikter å oppfylle sin vedlikeholdsplikt.

Annet punktum sier, på samme måte som fjerde punktum, noe om hvordan vedlikeholdsplikten skal utføres. Sameiet må for det første utføre vedlikeholdet slik at skader forebygges. Takrenner må eksempelvis renses, slik at de ikke blir tette og vann trenger inn i bygningen og påfører skader på bygningskroppen, fellesloftet eller gulvet i den underliggende seksjonen. For det annet skal vedlikeholdet utføres slik at seksjonseierne unngår ulemper. I 1997-loven fremgår dette bare i tilknytning til den enkelte seksjonseierens vedlikeholdsplikt.

Tredje punktum avgrenser mot den enkeltes vedlikeholdsplikt etter § 32, og innebærer at første punktum ikke er uttømmende. Hvis et bestemt vedlikeholdsarbeid ikke faller inn under det den enkelte seksjonseieren plikter å gjøre etter § 32, er det tale om et felles vedlikeholdsansvar.

Fjerde punktum har, på samme måte som annet punktum, regler som sier noe om hvordan vedlikeholdsplikten skal ivaretas.

Annet ledd første punktum sier uttrykkelig at den felles vedlikeholdsplikten omfatter felles installasjoner som går gjennom de enkelte bruksenhetene. Siden første ledd bare omhandler «vanlige» felles installasjoner, er det nødvendig å presisere særskilt at også felles installasjoner som går gjennom bruksenhetene er omfattet av sameiets vedlikeholdsplikt. Plikten må avgrenses mot seksjonseierens egen vedlikeholdsplikt etter § 32 annet ledd bokstav h, som også omhandler rør og ledninger

Når annet punktum taler om «slike installasjoner» vises det tilbake til de installasjonene som er nevnt i første punktum, altså de som går gjennom bruksenhetene. Regelen tilsvarer 1997-loven § 21 første ledd, bortsett fra at nødvendighetskriteriet er fjernet. Nødvendighetskriteriet anses langt på vei å være ivaretatt gjennom kriteriet om at føringen av installasjonen gjennom bruksenheten ikke må være til «vesentlig ulempe», og departementet mener det er unødvendig å tynge lovteksten med enda et vurderingstema. Hva som utgjør en vesentlig ulempe for seksjonseieren må blant annet vurderes opp mot hvor nødvendig det er for sameiet å føre installasjonen gjennom bruksenheten. Desto mindre nødvendig dette er, jo lettere vil ulempen bli ansett som «vesentlig». At seksjonseieren påføres en ulempe mens installasjonen pågår, vil ikke være en vesentlig ulempe i regelens forstand. Ulempen må med andre ord være varig. At taket i en bruksenhet må senkes betydelig for å få plass til nye vannrør, kan kanskje være et eksempel på en vesentlig ulempe. Bestemmelsen sier ikke noe om hva som skjer dersom sameiet påfører bruksenhetene skade mens det installerer nye installasjoner, men det er selvsagt at sameiet i så fall er ansvarlig for å utbedre skadene.

Når tredje punktum bruker ordet «vedlikeholde», omfatter det også reparasjon.

Tredje ledd skiller seg fra de øvrige bestemmelsene i § 33 ved at det ikke regulerer sameiets vedlikeholdsplikt, men plikten enkelte seksjonseiere unntaksvis kan ha til å holde fellesarealene vedlike. Ettersom bestemmelsen regulerer seksjonseiernes plikt til å vedlikeholde fellesarealene, som normalt skal vedlikeholdes av sameiet, er bestemmelsen likevel plassert her, og ikke i § 32 som regulerer seksjonseiernes plikt til å holde bruksenhetene vedlike. En avvikende ordning etter tredje ledd må være fastsatt i vedtektene. Avtale med den aktuelle seksjonseieren er ikke nok. Ettersom en seksjonseier normalt ikke har noen vedlikeholdsplikt for fellesarealene, må den vedtektsfestede ordningen nødvendigvis gå ut på at seksjonseieren får en større vedlikeholdsplikt enn lovens normalordning. Adgang til å vedtektsfeste en mindre vedlikeholdsplikt for seksjonseieren følger imidlertid av § 32 åttende ledd. Ettersom en vedtektsfestet ordning om plikt for seksjonseieren til å vedlikeholde fellesarealene øker seksjonseierens byrder/plikter, er det en forutsetning at seksjonseieren uttrykkelig har samtykket til økningen. Loven stiller ingen krav til hvordan samtykket skal gis, men av bevishensyn bør samtykket foreligge skriftlig. Den som hevder at seksjonseieren har samtykket, har bevisbyrden for dette. En større vedlikeholdsplikt gjennom vedtektene må gå ut på at seksjonseieren påtar seg vedlikeholdsplikten for bestemte deler av fellesarealene. Dette innebærer både at de aktuelle arealene må være spesifisert, og at arealene ikke kan ligge til de enkelte bruksenhetene, verken som hoveddel eller tilleggsdel. Ofte vil den som har en vedtektsfestet vedlikeholdsplikt også ha enerett til å bruke deler av fellesarealene etter § 25 femte eller sjette ledd. Det vil i mange tilfeller ha vært en betingelse for at seksjonseieren får eneretten til å disponere deler av fellesarealene at han også påtar seg vedlikeholdsplikten for de samme arealene. Dette er imidlertid ingen forutsetning, og en utvidet vedlikeholdsplikt kan også vedtektsfestes i andre tilfeller. Har seksjonseieren fått enerett til å bruke fellesarealene, innebærer ikke samtykkekravet her noe annet enn det tilsvarende kravet i § 25 femte ledd tredje punktum og § 25 sjette ledd fjerde punktum. Bestemmelsen svarer langt på vei til burettslagslova § 5-17 fjerde ledd, men angir noe snevrere hva vedtektsreguleringen kan gå ut på.

Fjerde ledd er ny sammenlignet med 1997-loven. Bestemmelsen bygger på NOU 2014: 6 s. 62, men er lagt tettere opp til sameieloven § 8 annet ledd annet punktum. Fjerde ledd kan ikke leses slik at den utelukker en seksjonseier som har utført vedlikehold på eiendommen fra å få sine utgifter til vedlikeholdet dekket, selv om vilkårene i bestemmelsen ikke er oppfylt. Har en seksjonseier pådratt seg utgifter som reelt sett er en felleskostnad, kan seksjonseieren kreve det som overstiger hans del refundert av de øvrige seksjonseierne etter regelen i § 29.

Første punktum fastslår hovedregelen om selvhjelpsvedlikehold. En seksjonseier kan i visse tilfeller selv gjennomføre det vedlikeholdet som i utgangspunktet skulle ha vært utført av sameiet. To vilkår må være oppfylt. For det første må sameiet ha unnlatt å oppfylle sine vedlikeholdsplikter etter første eller annet ledd. For det annet må det mangelfulle vedlikeholdet ha resultert i at eiendommen står i fare for å bli påført skade eller ødeleggelse. Det er sameieeiendommen som må være i fare. Bestemmelsen gir ikke adgang til å gripe inn hvis andre interesser er truet, eksempelvis hvis det er fare for personskader. Faren for skade eller ødeleggelse må være reell og aktuell – det er ikke nok at skade eller ødeleggelse er en sannsynlig følge av det mangelfulle vedlikeholdet om lang tid. For å kunne foreta selvhjelpsvedlikehold er det altså ikke nok at sameiet unnlater å vedlikeholde eiendommen på forsvarlig måte slik at eiendommens tilstand blir dårligere enn den ville ha vært dersom vedlikeholdsplikten hadde blitt overholdt. Det er først når tilstanden blir så alvorlig at det er reell mulighet for skade eller ødeleggelse, at retten til selvhjelpsvedlikehold inntrer. På den annen side trenger ikke en seksjonseier å vente så lenge med å gripe inn at man står overfor en nødrettssituasjon (i slike tilfeller trengs ikke hjemmelen i fjerde ledd overhodet). Selv om bestemmelsen bare omtaler en «fare for» skade eller ødeleggelse, er bestemmelsen også anvendelig i det mer alvorlige tilfellet hvor skade eller ødeleggelse allerede har inntruffet. I bestemmelsen heter det at en seksjonseier «selv» kan utføre vedlikeholdet. Seksjonseieren kan imidlertid også sette bort arbeidet til andre. Hvis vilkårene i bestemmelsen er oppfylt, kan seksjonseieren utføre så mye vedlikehold at eiendommens tilstand bringes opp til det forsvarlige nivået det minst skulle ha hatt dersom sameiet hadde overholdt sine vedlikeholdsplikter. Når vilkårene for selvhjelpsvedlikehold er oppfylt, har en seksjonseier altså rett til å heve kvaliteten på eiendommen mer enn til bare å sørge for at skade eller ødeleggelse unngås.

Annet punktum bestemmer at en seksjonseier som har utført selvhjelpsvedlikehold kan få kostnadene sine dekket etter de alminnelige reglene om fordeling av felleskostnader i § 29. Ordet «utgifter» forutsetter at seksjonseieren har hatt utlegg – det skal normalt mye til for en seksjonseier å få dekket egenarbeid med vedlikeholdet. Kravet om dekning av utgifter rettes normalt mot sameiet, men kan også rettes mot de øvrige seksjonseierne. Annet punktum er ikke til hinder for at en seksjonseier som utfører vedlikehold av fellesarealene til tross for at vilkårene for selvhjelpsvedlikehold ikke er oppfylt, kan få utgiftene sine dekket. Se de innledende merknadene til fjerde ledd.

Tredje punktum gir en regel om varsling. I utgangspunktet må en seksjonseier varsle de øvrige seksjonseierne før han setter i gang med selvhjelpsvedlikehold. Det er «de øvrige seksjonseierne» som skal varsles, ikke sameiet (ved styret) som sådan. Årsaken er at det må antas å ha lite for seg å varsle styret, som er det som i utgangspunktet har forsømt å vedlikeholde fellesarealene. Ved at de øvrige seksjonseierne varsles, kan disse eventuelt legge press på styret til å utføre vedlikeholdet. Ettersom styrets medlemmer normalt også er seksjonseiere, vil disse bli varslet og kan eventuelt kalle inn til styremøte for å behandle varselet i sameiets organer. Bestemmelsen sier ikke noe om varselets form eller innhold. I prinsippet kan varselet gis muntlig, men skal seksjonseieren kunne sannsynliggjøre at varsel er gitt, bør det gjøres skriftlig. Selv om ikke bestemmelsen uttrykkelig sier noe om hva varselet må gå ut på, må det som et minimum kreves at varselet sier noe om hva seksjonseieren mener er forsømt av vedlikehold, og gi beskjed om at seksjonseieren nå vil igangsette vedlikeholdet selv. Varselet skal gis «i rimelig tid» før seksjonseieren igangsetter vedlikeholdsarbeidene. Hva som er rimelig tid vil variere med omstendighetene, blant annet hvor prekært det er at utbedringer foretas. Ettersom grunnvilkåret for å kunne foreta selvhjelpsvedlikehold etter første punktum er at det er fare for skade eller ødeleggelse på eiendommen, kan fristen ikke være for lang dersom skade eller ødeleggelse skal kunne unngås. En ukes tid vil ofte være tilstrekkelig varsel. Bestemmelsen sier ikke noe om konsekvensen av at det ikke gis varsel. I prinsippet vil det være at seksjonseieren ikke får sine utgifter til vedlikeholdet dekket. Ettersom det er tale om seksjonseiere som utfører et vedlikehold som sameiet i utgangspunktet skulle forestått, bør imidlertid en slik konsekvens bare inntre i unntakstilfeller, for eksempel når en seksjonseier bevisst har spekulert i å unnlate å varsle for ikke å få oppmerksomhet om vedlikeholdet han er i ferd med å gå i gang med.

Fjerde punktum gir en regel om når varsling kan unnlates. Utvalget foreslo ikke en slik regel, antagelig fordi utvalget mente at varslingsregelen først og fremst skulle være en ordensforskrift. Departementet mener, i motsetning til utvalget, at varsling skal være et vilkår for retten til å utføre selvhjelpsvedlikehold, og det blir da også nødvendig å ha en regel om når varsling kan unnlates. For det første kan varsel unnlates dersom varslingen vil medføre urimelig tidsbruk. Om varslingen tar lang tid, vil det kunne medføre at skade eller ødeleggelse ikke bare truer eiendommen, men faktisk inntreffer, hvilket var det som skulle unngås ved selvhjelpsvedlikeholdet i utgangspunktet. For det annet kan varsel unnlates hvis det foreligger «særlige grunner» som gjør det rimelig å unnlate å varsle. Vilkåret vil for eksempel være oppfylt hvis sameiet er så stort at det er vanskelig å finne ut hvem alle seksjonseierne er, eller å komme i kontakt med dem. Men det kan også tenkes situasjoner hvor det rett og slett er rimelig at seksjonseieren kan unnlate å varsle. Domstolene har her et betydelig handlingsrom, og kan praktisere vilkåret lempelig overfor en seksjonseier som har påtatt seg et vedlikeholdsarbeid som sameiet egentlig skulle ha dekket.

Til § 34 Seksjonseierens erstatningsansvar for mangelfullt vedlikehold

Regelen er ny og etablerer kontrollansvar for seksjonseierens mangelfulle vedlikehold. Departementet viser til den generelle redegjørelsen for regelen i kapittel 16 i denne proposisjonen.

Første ledd etablerer hovedregelen om seksjonseierens erstatningsansvar som følge av misligholdt vedlikeholdsplikt etter § 32. Første punktum etablerer et objektivt ansvar for tap andre seksjonseiere lider som følge av at den ansvarlige seksjonseieren har misligholdt sin vedlikeholdsplikt. Selv om ordlyden i første punktum er «ikke oppfyller vedlikeholdsplikten», må dette forstås på samme måte som når det i annet punktum siktes til det «mangelfulle» (lider av feil og mangler) vedlikeholdet, som igjen også må forstås på samme måte som utvalgets begrep «manglende» (uteblitt) vedlikehold. Første punktum utpeker «andre seksjonseiere» som erstatningsberettigede etter bestemmelsen. Imidlertid fremgår det av femte ledd at ansvaret også omfatter mangelfullt vedlikehold som fører til skade på bygninger, fellesareal og annet som «sameiet» har vedlikeholdsansvaret for. Koblingen mellom første og femte ledd innebærer at både seksjonseiere og sameiet kan fremme krav mot den aktuelle seksjonseieren etter denne bestemmelsen.

Annet punktum inneholder vilkårene for fritak fra utgangspunktet om objektivt ansvar etter første punktum. Dersom seksjonseieren kan sannsynliggjøre at alle de fire vilkårene er oppfylt, blir seksjonseieren fri fra erstatningsansvaret han eller hun ellers ville hatt etter første punktum. Departementet har valgt begrepet «sannsynliggjøre» fremfor utvalgets litt mer utydelige og gammelmodige begrep «godtgjøre». Begrepet «sannsynliggjøre» indikerer både at seksjonseieren har bevisbyrden for at vilkårene for ansvarsfritak er oppfylt og at det må foreligge sannsynlighetsovervekt. Vurderingen av ansvarsfritaket er ment å være tilsvarende den som gjøres etter andre bestemmelser om kontrollansvar. Departementet viser for eksempel til burettslagslovas tilsvarende bestemmelse og øvrige rettskilder om tolkningen av fritaksvilkårene.

Det første vilkåret for ansvarsfritak er at det foreligger en «hindring». Ofte beskrives innholdet i hindringsvilkåret som et forhold som gjør det umulig eller ekstraordinært tyngende å oppfylle kontraktsmessig. Ettersom mange av kildene knyttet til hindringsvilkåret er tuftet på kontraktssituasjon, er ikke alle eksempler fra andre kilder overførbare til eierseksjonssituasjonen. Hindringsbegrepet her er ment å favne vidt. Med «hindring» menes et forhold som gjør oppfyllelsen av vedlikeholdsplikten mangelfull (mangelfull utførelse) eller manglende (ikke utført). At seksjonseieren ikke hadde kunnskap om et udekket vedlikeholdsbehov, vil være et praktisk eksempel på et slikt forhold. Hvorvidt det aktuelle forholdet (hindringen) fører til ansvarsfrihet, beror på den videre vurderingen som må foretas. Det andre vilkåret for ansvarsfritak er at forholdet («hindringen») ligger utenfor seksjonseierens «kontroll». At seksjonseieren ikke har økonomi til å reparere en skadet membran på baderomsgulvet er et forhold som isolert sett kan tenkes å utgjøre en «hindring», men som vanskelig kan sies å være utenfor seksjonseierens kontroll. Det er ikke avgjørende hva seksjonseieren rent faktisk kunne kontrollere eller et spørsmål om aktsomhet, men om hindringen lå innenfor seksjonseierens «kontrollsfære» (det han eller hun hadde mulighet til å påvirke). Hva som hører med til seksjonseierens kontrollsfære og hvilke forhold som faller utenfor, beror på en konkret vurdering. Videre er det vilkår om at det ikke må være «rimelig å forvente at han skulle ha regnet med hindringen» og at det ikke er rimelig å forvente at seksjonseieren skulle «overvunnet» eller «unngått» følgene av hindringen. Vilkårene er tilsvarende dem som er inntatt i andre kontrollansvarsbestemmelser, se for eksempel kjøpsloven § 27 første ledd. Departementet viser til øvrige rettskilder i tilknytning til disse.

Annet ledd etablerer en regel om ansvarsfritak for det tilfelle at seksjonseieren har engasjert en tredjeperson / kontraktsmedhjelper, for eksempel en håndverker, til å utføre vedlikeholdet på sine vegne. Regelen tilsvarer burettslagslova § 5-13 annet ledd. Seksjonseieren vil kunne bli fri for ansvar i den utstrekning tredjeperson oppfyller vilkårene etter kontrollansvarsregelen her. Dersom seksjonseieren kan sannsynliggjøre at tredjepersons mangelfulle vedlikehold skyldes et forhold utenfor tredjepersonens kontroll, og de øvrige vilkårene i annet ledd er oppfylt, oppnår seksjonseieren ansvarsfritak.

Tredje ledd etablerer både en hjemmel for skyldansvar og en regel om kontrollansvarets omfang. Etter første punktum er seksjonseieren ansvarlig for indirekte tap dersom han eller hun har vært uaktsom. Begrepet «indirekte tap» må leses som om det stod «også» indirekte tap. Altså er ansvaret mer omfattende og kommer i tillegg til såkalte direkte tap. Hvilke tapsposter som er indirekte, og derfor ikke omfattes av det objektive ansvaret etter første ledd, følger av § 36 første ledd.

Fjerde ledd regulerer erstatningsansvar ved eierskifte. Regelen har sin parallell i burettslagslova § 5-16 annet ledd, men med en annen lovteknisk utforming. Etter første punktum er ny eier bare ansvarlig for eget mislighold, det vil si sitt eget mangelfulle eller manglende vedlikehold. Med begrepet «eiertid» må det forstås det tidspunktet den nye seksjonseieren overtar ansvaret for vedlikeholdet. Når dette tidspunktet er, vil bero på en konkret vurdering. Regelen i avhendingslova § 2-4 annet ledd første punktum lyder som følger: «Vågnaden går over på kjøparen når kjøparen har overteke bruken av eigedomen». Regelen vil kunne være veiledende for vurderingen av skjæringstidspunktet som må foretas etter bestemmelsen her. Den nye eieren vil imidlertid ha utbedrings- og vedlikeholdsplikt, også for forrige eiers mangelfulle eller manglende vedlikehold. Fortsetter den nye seksjonseieren å misligholde vedlikeholdsplikten (for eksempel unnlater å reparere forrige seksjonseiers mangelfulle vedlikehold av en lekkende rørtilkobling på tross av kunnskap om vedlikeholdsbehovet), vil den nye seksjonseieren bli ansvarlig etter denne paragrafen for det mertapet (eventuelt tap) dette medfører. Konsekvensen av regelen er at ny og tidligere eier blir ansvarlige for hver sine deler av skaden / tapet. Ny seksjonseier er ikke erstatningsansvarlig for hærverk og lignende som skriver seg fra forrige eiers tid.

Femte ledd regulerer seksjonseiers erstatningsansvar som følge av mangelfullt vedlikehold i forhold til sameiet. Ved å lese første ledd første punktum om at «andre seksjonseiere» som lider tap som følge av mangelfull oppfyllelse av vedlikeholdsplikt etter § 33, forstår man at disse kan fremme krav etter denne regelen. Femte ledd gir reglene i § 34 tilsvarende anvendelse for seksjonseiers ansvar overfor sameiet. Det vil være styret som fremsetter krav på vegne av sameiet. Seksjonseiers erstatningsansvar overfor sameiet utløses ved tap som følge av skade på «bygninger, fellesarealer eller annet som sameiet skal vedlikeholde og utbedre etter § 33 første og annet ledd».

Sjette ledd regulerer erstatningsansvaret der én eller flere seksjonseiere i medhold av § 33 tredje ledd har overtatt vedlikeholdsplikten for deler av fellesarealene. Utvalget hadde ikke med denne regelen i sitt forslag. Det følger av første punktum at erstatningsansvaret utløses ved mangelfullt vedlikehold av fellesarealene som seksjonseieren, eller flere seksjonseiere sammen, har vedlikeholdsansvaret for etter § 33 tredje ledd. Erstatningsansvaret følger altså vedlikeholdsplikten i slike tilfeller. Er det flere seksjonseiere som sammen har påtatt seg vedlikeholdsansvar, er disse solidarisk ansvarlige. Den skadelidte kan velge hvem han vil gjøre kravet gjeldende mot (én eller flere av de ansvarlige) og kreve hele tapet dekket av denne eller disse. Dette følger implisitt av ordlyden i første punktum siste leddsetning om at «… er hver av seksjonseierne erstatningsansvarlig for hele tapet eller skaden». Seksjonseierne som har vedlikeholdsplikt i fellesskap, kan følgelig ikke påberope seg en begrensning av ansvaret sitt ut fra at de innbyrdes har en annen fordeling eller avgrensning av vedlikeholdsplikten. Skal en slik deling få betydning for erstatningsansvaret overfor skadelidte, må begrensningen fremgå av vedtektene. Er det bare én seksjonseier som har påtatt seg vedlikeholdsplikten, er det, til tross for flertallsformuleringen i lovteksten om «er hver av seksjonseierneerstatningsansvarlig», bare den ene seksjonseieren som blir erstatningsansvarlig. Selv om formuleringen «hver av seksjonseierne» språklig sett kan forstås slik at det er de skadelidte seksjonseierne som blir erstatningsansvarlige, er selvsagt meningen at erstatningsansvaret bare påhviler seksjonseierne som har påtatt seg den utvidede vedlikeholdsplikten. Erstatningsberettigede etter femte ledd er både sameiet og andre seksjonseiere. Dette fremkommer ved at loven bruker samme formuleringer som i første og fjerde ledd i angivelsen av hvem som kan bli påført skade som følge av det mangelfulle vedlikeholdet. Sameiet vil være erstatningsberettiget når skaden rammer «bygninger, fellesarealer eller annet som sameiet skal vedlikeholde og utbedre etter § 33 første eller annet ledd». Andre seksjonseiere er erstatningsberettiget dersom skaden «fører til tap for andre seksjonseiere».

Annet punktum slår fast at vedtektene kan fastsette andre erstatningsregler når en seksjonseier har fått enerett til å bruke deler av fellesarealene. Dersom det er fastsatt en annen regel om erstatningsansvar for mangelfullt vedlikehold av disse arealene, gjelder denne i stedet for regelen i første punktum.

Til § 35 Sameiets erstatningsansvar for mangelfullt vedlikehold

Regelen er ny og regulerer sameiets erstatningsansvar overfor seksjonseierne for skade på bruksenheter som følge av mangelfull oppfyllelse av vedlikeholdsplikten etter § 33. Bestemmelsen bygger på utvalgets § 19, men er vesentlig omskrevet. Departementet mener det er lettere for leseren å forstå vilkårene for sameiets erstatningsansvar dersom de skrives direkte i lovteksten, fremfor bare indirekte å vise til vilkårene gjennom en henvisning til § 34.

Departementet vil understreke at vilkårene ikke nødvendigvis skal praktiseres på samme måte som etter § 34. Utvalget fremhevet for eksempel på side 65 i NOU 2014: 6 at hindringsfritaket i bestemmelsens første ledd er en rettslig standard, og at fritaksmuligheten normalt vil måtte tolkes strengere mot sameiet enn mot en enkelt seksjonseier. Hva som er «urimelig» vil kunne variere avhengig av om det er urimelighet vurdert mot seksjonseieren eller sameiet (f.eks. ulike beløp som man tåler å bære).

Departementet vil presisere at erstatningsansvaret ikke rekker like langt som vedlikeholdsansvaret, og viser til utvalgets eksempel om dette på side 110 i NOU 2014: 6:

Det kan være grunn til å bemerke at selv om fellesskapet plikter å utbedre tilfeldige skader på fellesarealene, rekker ikke erstatningsansvaret like langt. Skades bruksenheten ved lynnedslag som ødelegger taket, er skaden ikke omfattet av kontrollansvaret selv om den rammet et fellesareal som sameierne skal vedlikeholde. Annerledes hvis uværet blåser takbelegget i stykker og fører til vannskader i bruksenheten – å sørge for at taket tåler uvær ligger i prinsippet innenfor det styret kan kontrollere.

Første ledd første punktum inneholder hovedregelen om sameiets erstatningsansvar. Utgangspunktet er et objektivt ansvar. Bestemmelsen innledes noe annerledes enn den tilsvarende bestemmelsen i § 34 første ledd, ved at det her sies at sameiet skal overholde «sin» vedlikeholdsplikt. Denne forskjellen er tatt med for å ta høyde for at en utvidet vedlikeholdsplikt etter § 33 tredje ledd, kan innskrenke sameiets erstatningsansvar, jf. § 33 femte ledd. Ansvaret etter første punktum utløses ved at sameiet ikke har oppfylt sin vedlikeholdsplikt etter § 33 og at seksjonseierne er påført et tap som følge av skade på bruksenhetene. I annet punktum fremgår det at ansvarsfritak oppnås etter de samme vilkårene som gjelder i andre lovers kontrollansvarsregler, se for eksempel burettslagslova § 5-18, jf. § 5-13 første ledd. De fire kumulative vilkårene må være oppfylt for at sameiet skal oppnå ansvarsfritak.

Annet ledd etablerer en regel om ansvarsfritak for det tilfelle at sameiet har engasjert en tredjeperson til å utføre vedlikeholdsarbeid på sine vegne. Regelen er tilsvarende den man finner i burettslagslova § 5-18, jf. § 5-13 annet ledd. For eksempel vil regelen kunne komme til anvendelse hvis styret har engasjert en entreprenør til å pusse og male fasaden og arbeidet, som følge av forhold utenfor entreprenørens kontroll, medfører skade på seksjonseiers bruksenhet. Sameiet vil i slike tilfeller kunne bli fri for ansvar, i den utstrekning tredjeperson oppfyller vilkårene etter regelen her.

Tredje ledd tilsvarer § 34 tredje ledd, men begrepet «seksjonseier» i første punktum er byttet ut med «sameiet». Departementet viser til merknadene til § 34 tredje ledd.

Fjerde ledd første punktum sier at erstatningskrav fra seksjonseierne skal rettes mot styret. Regelen utpeker hvem kravet skal rettes mot, ikke hvem som skal behandle kravet. Vanligvis vil det høre under styrets vanlige forvaltning å behandle krav mot fellesskapet, men årsmøtet kan ha gitt andre føringer for dette og besluttet at erstatningskrav skal behandles av årsmøtet selv, eventuelt for erstatningskrav over en gitt terskel. Uansett kan det være god styreskikk å forelegge slike saker for årsmøtet. Annet punktum fastslår at dersom kravet fører frem (for eksempel ved at styret eller årsmøtet erkjenner ansvar eller seksjonseieren har dom på kravet), skal denne kostnaden dekkes som en ordinær felleskostnad. Det betyr at gjeldende fordelingsnøkkel for felleskostnader får anvendelse. Dette innebærer at også den skadelidte seksjonseieren må dekke en del av tapet. Dersom skaden dekkes av forsikring, er det bare egenandelen som skal fordeles.

Til § 36 Fellesregler om omfanget av erstatning

Første ledd første punktum slår fast at erstatningsansvaret etter kontrollansvarsregelen i §§ 34 og 35 ikke omfatter indirekte tap. Etter annet punktum regnes for det første «tap i næring» som indirekte tap. Eksempler på tap i næring kan være tap som følge av driftsstans eller skade på utstyr som brukes i næring. Skade på «vanlig tilbehør» regnes som direkte tap og omfattes av kontrollansvaret, samt skade på «bruksenheten» (for eksempel parkettgulv, vegger eller tak) – dette følger motsetningsvis av ordlyden. Hva som er «vanlig» tilbehør må vurderes konkret, og det er naturlig å sondre mellom bolig- og næringsseksjoner. Vanlig innbo i en boligseksjon kan for eksempel være kjøleskap, sofa eller TV. Kostbare antikviteter eller billedkunst vil normalt ikke regnes som vanlig innbo i en boligseksjon. Hva som er vanlig tilbehør til en næringsseksjon må også vurderes konkret. Utgangspunkt må tas i hva bruksenheten benyttes til (dagligvareforretning, treningsstudio, frisørsalong osv.), og deretter må det avklares konkret hva som er å anse som «vanlig» tilbehør for slik virksomhet.

Tap som følge av at bruksenheten eller deler av den ikke kan brukes (avbruddstap) regnes også som indirekte tap. Dersom en skade fører til at flere av rommene i bruksenheten blir ubrukelige mens reparasjonen skjer, kan det ikke kreves erstatning for at rommene ikke kan brukes etter kontrollansvarsregelen. Lovteksten presiserer at tapte leieinntekter skal regnes som indirekte tap. Dersom tapet derimot skyldes uaktsomhet, vil også tapt leieinntekt kunne omfattes av ansvaret. Tredje punktum gjør unntak fra regelen i annet punktum, og innebærer at utgifter til erstatningsbolig for brukere av boligseksjon skal anses som direkte tap og omfattes av kontrollansvaret. Burettslagslova § 5-15 annet ledd nr. 2 har en tilsvarende regel. «Brukere» inkluderer både leiere, seksjonseieren selv og eventuelle andre som bor sammen med seksjonseier eller som har bruksrett til seksjonen. Er en boligseksjon ubeboelig mens den totalrenoveres etter en omfattende vannlekkasje eller brann, skal utgiftene til erstatningsbolig kunne kreves dekket etter reglene om kontrollansvar. I første omgang vil det kunne være hotellutgifter, men dersom boligseksjonen blir ubeboelig over lengre tid, vil det i stedet være utgifter til å leie erstatningsbolig som kan kreves dekket.

Annet ledd fastslår at kun påregnelige tap omfattes av erstatningsansvaret etter kontrollansvarsregelen i §§ 34 og 35. Tredje ledd inneholder en regel om skadelidtes tapsbegrensningsplikt og fjerde ledd er en lempingsregel som gir hjemmel for å redusere kravets størrelse der ansvaret slår urimelig ut. Departementet finner ikke grunn til å omtale reglene i detalj her fordi de inneholder «standardregler» som finnes i flere lovbestemmelser i andre lover om erstatningsansvarets omfang, se for eksempel håndverkertjenesteloven § 30 første, annet og tredje ledd. Burettslagslova har også tilsvarende regler i § 5-13 fjerde og femte ledd. Rettskilder om tolkningen av slike tilsvarende regler vil ha relevans for tolkningen av § 36.

Til § 37 Krav mot tidligere avtalepart

Regelen er ny og gir adgang til direktekrav mot sameiets eller seksjonseiers tidligere avtaleparter. Regelen bygger på utvalgets forslag til § 20. Kravene det er tale om er erstatningskrav etter §§ 34 og 35 eller «andre misligholdskrav» (for eksempel rettekrav). Forutsetningen for å fremme krav etter denne bestemmelsen er at avtalen med den tidligere avtaleparten (tredjepersonen) er gjort som ledd i næringsvirksomhet. Departementet viser til de generelle merknadene i punkt 16.4.4 i denne proposisjonen.

Regelen innebærer en praktisk viktig hjemmel for sameiet og de andre seksjonseierne til å søke regress for sitt tap hos tredjepersonen som har utført det mangelfulle vedlikeholdsarbeidet. Sameiet eller de andre seksjonseiere kan forfølge sine krav mot tredjeperson som har utført det mangelfulle vedlikeholdsarbeidet, for skaden dette har medført. Foretar for eksempel en håndverker en mangelfull oppussing som medfører skader på bygningsmassen eller andre bruksenheter, kan sameiet og/eller seksjonseieren tre inn i den aktuelle seksjonseierens krav mot håndverkeren etter denne regelen. Den som benytter adgangen til direktekrav etter denne bestemmelsen får ikke større rett enn seksjonseieren / sameiet selv har etter avtalen med tredjeperson. Har reklamasjonsfristen for eksempel passert, gjelder dette også i forhold til sameiets eller seksjonseierens direktekrav mot vedkommende avtalepart. Dersom sameie A ønsker å gjøre sitt krav mot seksjonseieren B gjeldende mot B sin kontraktsmedhjelper; håndverkeren C, trer A inn i Bs rettslige posisjon (direktekrav ved springende regress). Det er altså ikke nødvendigvis et vilkår i avtalekjeden A-B-C at B har reklamert overfor C. Det er tilstrekkelig at A reklamerer overfor C innenfor de fristene som gjelder for Bs reklamasjon. Bestemmelsen er også ment å åpne for at det kan fremmes direktekrav over flere ledd, for eksempel feil eller forsømmelse fra den aktuelle seksjonseiers avtalepart A, sin underleverandør B osv.

Tre vilkår må være oppfylt for å fremme krav etter § 37. For det første følger det forutsetningsvis av første punktum at seksjonseieren eller sameiet må ha et erstatningskrav etter §§ 34 eller 35 eller annet misligholdskrav mot den aktuelle seksjonseieren eller sameiet som har gjort avtale med tredjeperson. For det annet må den seksjonseieren eller sameiet som har gjort avtale med tredjeperson, ha et tilsvarende erstatningskrav (eller annet misligholdskrav) mot denne tredjepersonen. Vilkåret fremgår eksplisitt av annet punktum. Slike krav mot tredjeperson vil typisk være erstatningskrav, for eksempel med hjemmel i håndverkertjenesteloven §§ 28 og 29, men det kan også være krav om retting. Kravet kan også ha oppstått på annet grunnlag, for eksempel i kontrakt. Er kravet foreldet eller av andre grunner ikke kan gjøres gjeldende av «den ansvarlige», kan kravet heller ikke gjøres gjeldende av seksjonseiere eller sameiet med hjemmel i § 37. Dette er fordi det er en forutsetning at «den ansvarlige» kan gjøre «krav gjeldende mot den tidligere avtaleparten», jf. annet punktum, og at sameiet eller seksjonseiere bare kan fremme direktekrav i den utstrekning den ansvarlige selv kan fremme slikt krav. Det tredje vilkåret er at avtalen er inngått med tidligere avtalepart som har gjort avtalen som ledd «i næringsvirksomhet». Dette betyr at tredjepersonen, typisk en håndverker eller konsulent, må ha inngått avtalen som ledd i sin næringsvirksomhet.

Departementet viser til den tilsvarende regelen i burettslagslova § 5-14 som gir laget en tilsvarende hjemmel for krav mot andelseieren. Lest i sammenheng med burettslagslovas § 5-15 tredje ledd (om at tilsvarende også gjelder for krav hvor andelseier har et krav mot annen andelseier), samt § 5-18 første ledd annet punktum (om andelseierens krav mot laget), gir burettslagslova en tilsvarende ordning som regelen her. Regelen her skal forstås på samme måte som de nevnte bestemmelsene i burettslagslova samlet sett gir.

Til § 38 Pålegg om salg av seksjonen

Første og annet ledd viderefører 1997-loven § 26 første og annet ledd uten endringer. Tredje ledd er nytt og bygger på utvalgets forslag til § 26 tredje ledd, se NOU 2014: 6 side 27–28 (generell omtale) og side 112 (merknader til lovforslaget). Departementet viser også til den generelle omtalen i kapittel 17 i denne proposisjonen.

Det følger av første ledd første punktum at styret kan pålegge en seksjonseier å selge seksjonen hvis han misligholder sine plikter vesentlig. Som hovedregel kan pålegg bare gis hvis misligholdet har fortsatt etter at skriftlig advarsel er gitt. Det betyr at seksjonseieren skal få mulighet til å rette på forholdet. Gjelder det oppførsel som medfører fare for at eiendommen blir ødelagt eller vesentlig forringet, eller oppførsel som er til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan pålegg gis uten forutgående advarsel. Dette følger av henvisningen i annet punktum til bestemmelsen i § 39 om fravikelse. Advarsel skal etter tredje punktum opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Advarselen kan gis av styret eller forretningsfører. Pålegg om salg skal gis skriftlig, jf. fjerde punktum. Pålegget skal gi seksjonseieren en frist for frivillig salg. Fristen skal ikke være kortere enn seks måneder, jf. femte punktum. Fristen regnes fra det tidspunktet pålegget ble mottatt. Pålegget skal opplyse om at seksjonen kan tvangsselges hvis pålegget ikke etterkommes innen fristen.

Etter annet leddførste punktum kan styret kreve seksjonen solgt gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg hvis pålegget ikke etterkommes innen fristen. Hva som skal kreves for å regne pålegget som «etterkommet», må avgjøres konkret. Er det inngått endelig salgsavtale med normale frister for oppgjør og overtakelse, bør pålegget anses som oppfylt. En ugjenkallelig fullmakt til salg uten prisbegrensninger kan være nok, men er seksjonen overbeheftet, vil et tvangssalg være nødvendig, hvis det ikke også foreligger samtykke fra rettighetshaverne om frafall av heftelser som ikke får dekning ved et frivillig salg. Tvangsfullbyrdelseslovens regler om tvangssalg skal gjelde så langt de passer. Visse tilpasninger må blant annet skje fordi det ikke er tale om å drive inn et pengekrav, men å gjennomføre et salgspålegg. Seksjonseieren skal normalt ha varsel minst fjorten dager før tvangssalg begjæres, jf. henvisningen i annet punktum til tvangsfullbyrdelsesloven §§ 4-18 og 4-19. Dette varselet kommer i tillegg til det pålegget som tidligere er sendt. Seksjonseieren vil etter at tvangssalg er begjært, bli forelagt begjæringen med frist for å uttale seg, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-7 første ledd. Hvis seksjonseieren innen fristen kommer med innvendinger som ikke er åpenbart grunnløse, kan tvangssalget gjennomføres etter eventuell behandling av tvisten i søksmåls former, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 6-6, jf. tredje punktum. Ved slik behandling kan tingretten ta stilling til spørsmålet om vesentlig mislighold og dermed retten til å kreve salg, ikke bare spørsmålet om innvendingene er åpenbart grunnløse. Sameiet vil i stedet kunne reise ordinært søksmål for å få fastslått sin rett til å kreve seksjonen tvangssolgt, men departementet antar at det normalt vil være hensiktsmessig med en behandling for tingretten. Departementet legger til grunn at tingretten som regel vil beslutte å overføre tvisten til behandling i søksmåls former når saksøkte har innvendinger som ikke er åpenbart grunnløse. Er innvendingene åpenbart grunnløse, kan tvangssalg skje etter summarisk behandling i tingretten.

Det følger av siste punktum at dekningsprinsippet i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20 ikke gjelder ved tvangssalget. Det betyr i realiteten at kravet om at seksjonen skal selges, har beste prioritet. Plikten til å selge seksjonen i tilfelle av vesentlig mislighold er et integrert ledd i sameieposisjonen, og den som utleder sin rett fra seksjonseieren, kan ikke i denne sammenhengen oppnå bedre rett enn seksjonseieren selv. Av rettstekniske hensyn bør regelen gjelde også i forhold til heftelser som hvilte på eiendommen før seksjoneringen.

Tredje ledd gir særregler om salgspålegg i sameier med kun to seksjonseiere. I sameier med kun to seksjoner skal den enkelte seksjonseieren ha den kompetansen som vanligvis ligger til styret i disse sakene. Dette innebærer at det ikke kreves styrevedtak og at saken ikke fremmes av styret. Den seksjonseieren som ønsker den andre ut, kan derfor sende advarsel og gi salgspålegg etter reglene i første og annet ledd. Særregelen skal gjelde både for boligsameier, næringssameier og kombinerte sameier, og uavhengig av hvilken stemmerett de to seksjonene har. I kombinerte sameier og rene næringssameier kan situasjonen være at den ene seksjonseieren har flertall på årsmøtet, men det er ikke til hinder for at den andre seksjonseieren gir salgspålegg.

Til § 39 Fravikelse av bruksenheten (utkastelse)

Lovforslaget viderefører i første og annet ledd 1997-loven § 27 første og annet ledd uten endringer. Tredje ledd er nytt og bygger på utvalgets forslag til nytt tredje ledd i § 27, se NOU 2014: 6 side 27–28 (generell omtale) og side 112 (merknader til lovforslaget). Departementet viser også til den generelle omtalen i kapittel 17 i denne proposisjonen. Bestemmelsen gir særregler om fravikelse (utkastelse) i sameier med kun to seksjonseiere.

Etter første leddførste punktum kan styret kreve fravikelse etter tvangsfullbyrdelseslovens regler hvis seksjonseierens oppførsel medfører fare for at eiendommen blir ødelagt eller vesentlig forringet, eller hvis oppførselen er til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens brukere. I slike tilfeller bør de andre seksjonseierne ha mulighet for å få tvunget igjennom en rask fraflytting. Det er selvsagt ikke noe i veien for at seksjonseier flytter frivillig etter oppfordring fra styret. Begjæringen om fravikelse kan settes frem tidligst samtidig med at det gis pålegg om salg etter § 38, jf. annet punktum. Det er ikke vist til tvangsfullbyrdelsesloven §§ 4-18 og 4-19, noe som betyr at begjæringen om fravikelse kan settes frem uten varsel. Begjæringen skal settes frem for tingretten, jf. tredje punktum. Også i disse tilfellene vil seksjonseier få frist til å uttale seg om begjæringen, og hvis han har innvendinger som ikke er åpenbart grunnløse, kan tvangsfravikelse bare skje etter behandling av tvisten i søksmåls former, jf. fjerde punktum.

Etter annet ledd kan fravikelse kreves etter de samme regler overfor en bruker som ikke er seksjonseier, for eksempel en leietager.

Tredje ledd gir særregler om fravikelse (utkastelse) i sameier med kun to seksjonseiere. I sameier med kun to seksjoner skal den enkelte seksjonseier ha den kompetansen som vanligvis ligger til styret i disse sakene. Dette innebærer at det ikke kreves styrevedtak og at saken ikke fremmes av styret. Den seksjonseieren som ønsker den andre ut, må derfor sende advarsel og begjære fravikelse etter de vanlige reglene. Særregelen skal gjelde både for boligsameier, næringssameier og kombinerte sameier, og uavhengig av hvilken stemmerett de to seksjonene har. I kombinerte sameier og rene næringssameier kan situasjonen være at den ene seksjonseieren har flertall på årsmøtet, men det er ikke til hinder for at den andre seksjonseieren begjærer fravikelse.

Til kapittel VI. Årsmøtet

Kapittelet viderefører de av reglene i 1997-loven kapittel V som gjaldt sameiermøtets beslutningsmyndighet, mens reglene om styrets beslutningsmyndighet i § 31 er flyttet til kapittel VII. Kapittelet viderefører alle reglene i 1997- loven kapittel VI om sameiermøte.

Departementet foreslår at ordet «sameiermøte» i 1997-loven blir erstattet med det mer høytidelige ordet «årsmøte». Formålet med ordbyttet er å få bedre frem at dette møtet er et viktig møte, som bare skjer én gang i året, og at det er der viktige beslutninger blir truffet. I motsetning til ordet «sameiermøte» gir ikke «årsmøte» uriktige assosiasjoner til mer sosiale møtearenaer. I tillegg har departementet erfart at ordene «sameiermøte» og «sameiemøte» brukes om hverandre. Som et alternativ til «årsmøte», har departementet vurdert å bruke ordet «generalforsamling», som er det ordet burettslagslova bruker som betegnelse på borettslagets øverste organ. I motsetning til et borettslag, er imidlertid ikke et eierseksjonssameie noe selskap. Og ettersom ordet «generalforsamling» har en tydelig selskapsrettslig forankring, har departementet kommet til at ordet ikke er egnet i eierseksjonsloven. Departementet har blitt stående ved at «årsmøte» er et godt ord som på en treffsikker måte får frem at dette årlige møtet er sameiets øverste myndighetsorgan.

Kapittelets første paragraf slår fast prinsippet om at årsmøtet har den øverste myndigheten i sameiet (§ 40). Den neste paragrafen omhandler når ordinært årsmøte skal avholdes og om forhåndsvarsel (§ 41). Videre har kapittelet en regel om når styret og seksjonseierne kan kreve at det skal avholdes ekstraordinært årsmøte (§ 42). Kapittelet har også en regel om når styret skal innkalle til årsmøte og om hva slags opplysninger varselet og innkallingen skal inneholde (§ 43). Deretter kommer det regler om hvilke saker årsmøtet henholdsvis skal og kan behandle (§§ 44 og 45). Kapittelet har regler om hvem som kan delta på årsmøtet (§ 46), hvem som skal lede årsmøtet (§ 47) og om i hvilke situasjoner noen blir inhabil til å delta i avstemning på årsmøtet (§ 48). Kapittelet har viktige regler om flertallskrav ved ulike beslutninger på årsmøtet, begrensinger i årsmøtets myndighet og en egen regel om flertallskrav for ulike bomiljøtiltak (§§ 49 og 50), samt om hvilke beslutninger som krever enighet fra alle seksjonseiere (§ 51). Videre er det en regel om flertallsberegning og opptelling av stemmer på årsmøtet (§ 52). Til slutt har kapittelet en regel om møtelederens ansvar for at det blir ført protokoll over alle saker som behandles og alle beslutninger årsmøtet treffer (§ 53),

Til § 40 Årsmøtets myndighet

Paragrafen viderefører 1997-loven § 29 med et noe annet språklig uttrykk.

Bestemmelsens første punktum innebærer at styret og eventuell forretningsfører må respektere og gjennomføre årsmøtets beslutninger. Det følger også av bestemmelsen at årsmøtet kan omgjøre styrets beslutninger, men det må trolig gjøres unntak dersom styrets beslutning har gitt en seksjonseier eller andre en rett som ikke kan omgjøres. Årsmøtet kan også omgjøre egne beslutninger, for eksempel fordi noen av seksjonseierne har skiftet mening eller fordi det i et nytt årsmøte deltar andre seksjonseiere som ønsker en annen beslutning. Kompetansen er den samme uansett om årsmøtet er ordinært eller ekstraordinært.

Seksjonseierne har rettslig og faktisk disposisjonsrett over seksjonene, jf. §§ 24 og 25. Årsmøtet kan derfor ikke ut over det som følger av loven, beslutte innskrenkninger i disse rettighetene uten at vedkommende gir sin tilslutning til beslutningen. Årsmøtet kan heller ikke ta beslutninger som går ut over rammen for flertallsbeslutninger i §§ 49, 50 og 51 eller som er i strid med § 40.

Annet punktum viderefører innholdsmessig 1997-loven § 32 om mindretallsvern, men er bygget opp annerledes og har fått en ny ordlyd. 1997-lovens regel var generell og gjaldt både for sameiermøtets (årsmøtets), styrets og forretningsførerens beslutninger. Ved å «spre» regelens innhold til ulike paragrafer, følger lovforslaget i stedet systematikken i burettslagslova. Burettslagslova har én regel om myndighetsmisbruk på generalforsamlingen (§ 7-13) og én regel om styrets og forretningsførerens misbruk av sine posisjoner i laget (§ 8-15 første ledd).

Regelen gir et mindretall på årsmøtet rett til, på visse vilkår, å bli vernet mot flertallsbeslutninger. Når loven bruker begrepet «utenforstående» menes enhver annen person (faktisk eller juridisk) som ikke er seksjonseier, uavhengig av om vedkommende bor i sameiet eller ikke. Et eksempel kan være en nabo som får rett til å bruke en del av sameiets tomt. Uttrykket «bekostning» tar sikte både på økonomiske belastninger og andre faktiske ulemper. Et eksempel kan være dersom flertallet på årsmøtet vedtar å bygge en stor redskapsbod, som alle skal bruke, men som plasseres slik at én seksjonseier i første etasje får hyppig trafikk av de andre seksjonseierne som skal bruke boden rett utenfor baderomsvinduet sitt. Om en beslutning gir noen en «urimelig fordel» må avgjøres etter en objektiv avveining av interessene til den eller de som oppnår fordelen mot interessene til den eller de som påføres ulempe. Det er ikke nødvendig at fordelen av beslutningen er oppnådd, eller at ulempen har oppstått for dem beslutningen går på bekostning av. Det er tilstrekkelig at beslutningen er «egnet» til å gi noen en urimelig fordel på andres bekostning. Virkningen av at flertallet har misbrukt sin stemmeovervekt, er at beslutningen er ugyldig i sameiet og skal settes til side. En seksjonseier må imidlertid i ytterste konsekvens bringe saken inn for domstolen for å få opphevet beslutningen.

Til § 41 Ordinært årsmøte

Paragrafen viderefører 1997-loven § 33 fjerde ledd, men fristen for å avholde ordinært årsmøte er endret fra innen utgangen av april til innen utgangen av juni. Departementet viser til begrunnelse for endringen som er gitt i punkt 24.7.

Et ordinært årsmøte holdes etter første punktum bare én gang i året, og det skal skje innen utgangen av juni. Det er ikke knyttet noen rettsvirkninger til at fristen ikke overholdes. Dersom årsmøtet holdes i juli, vil beslutningene likevel være gyldige. Av annet punktum følger det at styret på forhånd skal varsle seksjonseierne om dato for møtet, og om siste frist for å melde inn saker som ønskes behandlet. Nærmere regler om varsel og frist er satt i § 43.

Til § 42 Ekstraordinært årsmøte

Paragrafen tilsvarer 1997-loven § 33 femte ledd.

I bestemmelsen slås det fast at ekstraordinært årsmøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to seksjonseiere som tilsammen har minst ti prosent av stemmene, krever det. Det siste innebærer at en seksjonseier ikke alene kan kreve ekstraordinært årsmøte selv om vedkommende har mer enn ti prosent av stemmene. Betingelsen for å kunne kreve ekstraordinært årsmøte er at seksjonseierne oppgir hvilke saker de vil at det ekstraordinære årsmøtet skal behandle.

Til § 43 Innkalling til årsmøte

Paragrafen viderefører 1997-loven § 34 med noen språklige endringer.

Første ledd første punktum slår fast at det er styret som skal innkalle til ordinært årsmøte med varsel til seksjonseierne. I sameier med åtte eller færre seksjoner der alle seksjonseierne er med i styret, jf. § 54 annet ledd, må plikten til å innkalle påhvile den valgte styrelederen. Innkallingen skal sendes i tidsrommet mellom åtte og tjue dager før det ordinære årsmøtet. Fristen gir seksjonseierne rimelig tid til å forberede seg samtidig som den ikke er så romslig at seksjonseierne står i fare for å ha glemt møtet når møtedagen kommer. Etter annet punktum gjelder fristen i første punktum også for innkalling til ekstraordinært årsmøte, men varselet kan om nødvendig være så kort som tre dager. Bestemmelsene om varsel skal bidra til at flest mulig av seksjonseierne gis mulighet til å møte. Etter omstendighetene kan det være illojalt å innkalle til årsmøte for eksempel midt i ferietiden. Den rettslige konsekvensen av at fristen ikke overholdes, er at beslutninger på årsmøtet blir ugyldige, dersom noen seksjonseiere påberoper seg feilen.

Dersom styret forsømmer sin plikt til å innkalle til årsmøte etter første ledd, følger det av annet ledd at tingretten, dersom en seksjonseier, et styremedlem eller forretningsfører krever det, snarest skal innkalle til årsmøte. Tingretten må da avgjøre om plikten til å innkalle er brutt, og det vil være naturlig at tingretten, før den eventuelt sender innkalling, tar saken opp med styret og gir styret en frist til å rette opp feilen. Kostnadene som påløper ved tingrettens innkalling, er felleskostnader som fordeles etter sameiets alminnelige fordelingsnøkkel for felleskostnader.

Etter tredje ledd er hovedregelen at innkallingen skal skje skriftlig. Brev som legges i postkassene vil være skriftlig i bestemmelsens forstand, men ikke i forhold til seksjonseiere som har meldt fra til styret om at de ikke selv bruker seksjonen og samtidig har oppgitt annen kontaktinformasjon. Disse har krav på særskilt innkalling, det følger av fjerde punktum. E-post godtas etter annet punktum som «skriftlig» innkalling. Tredje punktum åpner for at vedtektene kan bestemme at innkalling i stedet eller i tillegg kan skje på «annen måte». Eksempler på annen innkallingsmåte enn skriftlig (herunder e-post), kan være innkalling ved oppslag på tavle i sameiets fellesarealer eller på sameiets eventuelle hjemmeside. Lovteksten utelukker ikke vedtektsbestemmelser om at innkalling kan skje muntlig, men muntlig innkalling gjør det vanskelig å tilfredsstille kravet i fjerde ledd første punktum om at de sakene som skal behandles på årsmøtet må være «tydelig» angitt i innkallingen. Formålet med regelen i fjerde ledd er å sikre at seksjonseierne skal kunne forberede seg til møtet, slik at de kan ivareta egne interesser. Mulighet til å forberede seg er spesielt viktig i saker som krever to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. I slike saker krever derfor annet punktum at hovedinnholdet i forslaget gjengis i innkallingen. Er ikke saken nevnt i innkallingen på den måten som går frem av første og annet punktum, må konsekvensen i utgangspunktet være at saken ikke kan avgjøres på årsmøtet.

I femte ledd slås det fast at styret plikter å ta med i innkallingen saker som en seksjonseier ønsker at årsmøtet skal behandle. Seksjonseieren må melde inn den aktuelle saken innen den fristen styret har satt i forhåndsvarselet i medhold av § 41.

Til § 44 Saker årsmøtet skal behandle

Paragrafen tilsvarer 1997-loven § 35 første, annet og tredje ledd. Fjerde ledd i 1997-loven er skilt ut i egen bestemmelse, jf. § 45.

Det følger av første ledd at årsmøtet skal behandle de sakene som er angitt i innkallingen. Dette innebærer at alle seksjonseierne har et rettskrav på at sakene som er nevnt i innkallingen blir tatt opp til behandling og stemt over.

Annet ledd regulerer hvilke saker det ordinære årsmøtet skal behandle selv om de ikke er nevnt i innkallingen. Årsmøtet skal etter bokstav a behandle styrets årsberetning. Denne beretningen skal gjennomgås på årsmøtet, men den skal ikke vedtas eller godkjennes av årsmøtet. Etter bokstav b skal årsmøtet behandle og godkjenne, eventuelt ikke godkjenne, styrets regnskap for det foregående kalenderåret. Styrets plikt til å føre regnskap følger av § 64. I bokstav c er det fastsatt at det ordinære årsmøtet skal velge styremedlemmer. Styremedlemmer velges, eller gjenvelges, for to år om ikke annet er fastsatt i vedtekter, jf. § 55 tredje ledd. Styremedlemmer kan velges eller skiftes ut også i ekstraordinære årsmøter, men da må saken være nevnt i innkallingen.

I tredje ledd fremgår det at årsberetning, regnskap og eventuell revisjonsberetning senest en uke før ordinært årsmøte skal sendes ut til alle seksjonseiere med kjent adresse, og at dokumentene skal være tilgjengelige i årsmøtet. Utsendelsen kan skje elektronisk som vedlegg til en e-post eller link til en internettside.

Til § 45 Saker årsmøtet kan behandle

Paragrafen tilsvarer 1997-loven § 35 fjerde ledd.

I første punktum fremgår hovedregelen om at årsmøtet bare kan ta beslutning i saker som er nevnt i innkallingen. I annet punktum er det lovfestet en regel som i dag må anses å gjelde på ulovfestet grunnlag, nemlig at saker som ikke står i innkallingen likevel kan behandles og avgjøres hvis alle seksjonseierne er til stede og samtykker til behandling. Den samme regelen følger av burettslagslova § 7-8. Det er ikke tilstrekkelig at alle seksjonseierne er til stede og unnlater å protestere på møtelederens forslag om å behandle en sak som ikke er nevnt i innkallingen. Det må stemmes særskilt over om slike saker skal behandles. Formålet med å kreve avstemming er å sikre at seksjonseierne virkelig føler seg komfortable med å behandle og avgjøre saken. I tredje punktum heter det at årsmøtet kan beslutte å innkalle til et nytt årsmøte for å avgjøre forslag som ikke er nevnt i innkallingen. Det nye møtet blir i så fall ingen fortsettelse av det forrige årsmøtet, men et ekstraordinært årsmøte.

Til § 46 Hvem som kan delta på årsmøtet

Paragrafen viderefører 1997-loven § 33 første, annet og tredje ledd. 1997-loven § 33 henholdsvis fjerde og femte ledd er flyttet til §§ 41 og 42.

Første ledd første punktum slår fast det nokså selvfølgelige, men veldig viktige, prinsippet om at alle seksjonseierne har rett til å delta på årsmøtet. Har en seksjon flere eiere, har alle eierne rett til å delta på årsmøtet, men det må stemmes under ett for seksjonen, og blir ikke eierne enige om stemmegivningen, kan det ikke avgis noen stemme. Seksjonseier er den som reelt er seksjonseier når årsmøtet avholdes. Det er ikke avgjørende hvem som står oppført som eier til seksjonen i grunnboken. Hvis vedtektene har bestemmelser om at styret skal godkjenne nye seksjonseiere, jf. § 24 tredje ledd, må godkjenning være gitt før den nye eieren kan betraktes som seksjonseier etter regelen her. Seksjonseieren har rett til å tale og til å stemme. Seksjonseieren har etter bestemmelsen også forslagsrett, men denne delen av regelen må ses i sammenheng med § 45 om at det bare kan treffes beslutning i saker som er angitt i innkallingen. Forslagsretten etter paragrafen her vil i praksis derfor være begrenset til å foreslå hvordan beslutninger skal utformes mv.

Annet punktum bestemmer at ektefelle, samboer eller et annet medlem av husstanden til eier av en boligseksjon har rett til å være til stede og til å uttale seg. Regelen omfatter bare de tilfellene der den ene ektefellen eller samboeren eier seksjonen alene. Eier de seksjonen sammen, har begge rettigheter etter bestemmelsen som deleiere i seksjonen.

Annet leddførste punktum fastslår at leier av hel boligseksjon – ikke hybelboere – har rett til å være til stede og til å uttale seg. Motsetningsvis innebærer dette at leieren ikke har rett til å stemme. Styremedlemmer har som regel møterett i kraft av å være seksjonseiere, men dersom sameiet har valgt styremedlemmer som ikke er seksjonseiere, har disse både møterett og uttalerett. Det samme gjelder forretningsfører og revisor. Både styrelederen og forretningsføreren har dessuten etter annet punktum plikt til å være til stede. De kan bare unnlate å møte dersom det er «åpenbart unødvendig» eller dersom de har gyldig forfall. Terskelen for å hevde at det er «åpenbart unødvendig» å være til stede på årsmøtet skal være høy. Loven sier ikke noe om hva som er gyldig forfall, og dette må avgjøres konkret. Sykdom vil være gyldig grunn til å unnlate å møte, det samme dersom sterke velferdsgrunner gjør seg gjeldende.

Det følger av tredje leddførste punktum at seksjonseieren kan la seg representere av en fullmektig. Retten til å la seg representere av fullmektig gjelder også dersom seksjonseieren selv er til stede, men i så fall har ikke seksjonseieren stemmerett. Fullmakten kan når som helst trekkes tilbake, jf. annet punktum. Retten til å trekke fullmakten tilbake gjelder også under selve årsmøtet dersom seksjonseieren selv er til stede. Etter regelen i tredje punktum kan en seksjonseier også ta med seg en rådgiver på årsmøtet. Rådgiveren kan ikke uttale seg uten tillatelse fra årsmøtet. Dette følger av fjerde punktum. Tillatelse gis med vanlig flertall av stemmene. Dersom årsmøtet ikke gir rådgiveren tillatelse til å uttale seg, kan seksjonseieren i stedet gi rådgiveren fullmakt, og dette må seksjonseieren kunne gjøre i møtet der og da.

Til § 47 Ledelse av årsmøtet

Paragrafen viderefører 1997-loven § 36 første ledd.

Hovedregelen er etter første punktum at styrelederen skal lede årsmøtet, men årsmøtet kan med vanlig flertall velge en annen møteleder dersom noen foreslår det. I annet punktum slås det fast at møtelederen ikke trenger å være seksjonseier. Årsmøtet kan for eksempel ledes av en profesjonell utenforstående eller av forretningsføreren.

Til § 48 Inhabilitet

Paragrafen viderefører 1997-loven § 37 tredje ledd, og regulerer når en seksjonseier eller fullmektig er inhabil og derfor ikke har rett til å stemme på årsmøtet. I 1997-loven var en seksjonseier inhabil til å delta i avstemming om avtale med seg selv. Denne regelen er fjernet. Regelen er liberalisert i tråd med tilsvarende regler i aksjeloven (§ 5-3) og bustadbyggjelagslova (§ 5-4 annet ledd). Departementet viser til NOU 2014: 6 side 72–74 og til de generelle merknadene i kapittel 20 i denne proposisjonen.

Etter første ledd er en inhabil seksjonseier avskåret fra å stemme på årsmøtet. Den inhabile kan delta under behandlingen av saken, og er heller ikke avskåret fra å ta ordet.

Første ledd bokstav a-d omhandler de tilfellene seksjonseieren er inhabil. For det første foreligger inhabilitet når årsmøtet skal behandle spørsmål om søksmål mot seksjonseieren eller seksjonseierens nærstående (bokstav a). Hvem som er seksjonseierens nærstående er ikke nærmere identifisert, men vil normalt være kretsen av personer som er oppregnet i dekningsloven § 1-5. For det annet er seksjonseieren inhabil i spørsmål om ansvar overfor sameiet (bokstav b). Det samme gjelder dersom ansvaret rammer noen av seksjonseierens nærstående. Med ansvar i denne sammenheng mener loven blant annet straffeansvar, erstatningsansvar og kontraktsansvar. Et praktisk eksempel er erstatningsansvar for seksjonseieren som styremedlem («styreansvar»). Etter bokstav c gjelder det samme avstemminger om søksmål mot andre og om andres ansvar. «Andre» kan for eksempel være arbeidskolleger eller venner. Etter bokstav c er det et tilleggsvilkår at vedkommende selv har en vesentlig interesse i saken som kan stride mot sameiets interesse. Bokstav d gjelder beslutninger om salgspålegg eller krav om fravikelse. Seksjonseier er inhabil i saker om salgspålegg og krav om fravikelse som er rettet mot seksjonseieren selv eller dennes nærstående. Slike saker behandles normalt av styret, men skulle de legges frem for årsmøtet, er vedkommende seksjonseier inhabil ved avstemningen.

I følge annet ledd gjelder reglene også for seksjonseierens fullmektig. Seksjonseier kan derfor ikke stemme ved fullmektig selv om fullmektigen er habil. Og er fullmektigen inhabil, kan han ikke stemme selv om seksjonseieren ikke er inhabil.

Til § 49 Flertallskrav ved ulike beslutninger på årsmøtet. Særlige begrensninger i årsmøtets myndighet

Paragrafen er i hovedsak en videreføring av dagens lov, og fastsetter hvilke flertallskrav som gjelder for beslutninger på årsmøtet. Bestemmelsen har flere lovtekniske og språklige endringer sammenlignet med 1997-loven. Formålet med endringene er å gjøre det enklere for brukerne å lese hvilke flertallskrav som stilles til de ulike beslutningene. Annet ledd bokstav g og tredje ledd i 1997-loven er utskilt som egne bestemmelser (§§ 50 og 51). Disse er bygget ut for å tydeliggjøre innholdet.

Første leddførste punktum slår fast lovens utgangspunkt når det gjelder krav til gyldig beslutning på årsmøtet. Hvis ikke annet er bestemt i lov eller vedtekter, skal alle beslutninger på årsmøtet tas med vanlig flertall av de avgitte stemmene. «Vanlig flertall» av de avgitte stemmene betyr mer enn halvparten av stemmene. 50 prosent av stemmene er ikke tilstrekkelig for å ta lovlig beslutning etter bestemmelsen. Flertallet skal bare beregnes av de avgitte stemmene. Blanke stemmer og stemmeberettigede som velger å ikke stemme skal altså ikke telles, jf. § 52 annet ledd.

Loven inneholder flere unntak fra hovedregelen om vanlig flertall, blant annet i denne paragrafens annet ledd og §§ 50 og 51, som alle stiller strengere krav til flertall. Det er også adgang til å fastsette andre flertallskrav i vedtektene. Loven åpner for å vedtektsfastsette at beslutninger kan treffes med færre stemmer enn halvparten, noe som kan være aktuelt dersom flere forslag stilles opp mot hverandre i en avstemning. Annet punktum slår fast at det ikke kan stilles strengere flertallskrav enn det som følger av loven. Det er kun loven som kan stille slike strengere krav. Denne loven har ingen bestemmelser som setter krav om tre fjerdedeler, men krav om enighet blant alle seksjonseierne eller samtykke fra de som berøres av et tiltak finnes det flere eksempler på, se for eksempel § 51.

Beslutninger som årsmøtet kan ta med vanlig flertall kan også styret ta. Dette gjelder først og fremst beslutninger om vanlig forvaltning og vedlikehold, som er en kjerneoppgave for styret, jf. § 57 og omtalen av den bestemmelsen.

Annet ledd slår fast at noen bestemte beslutninger krever to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Kravet begrenser styrets og flertallets myndighet ved at tiltakene krever mer enn vanlig flertall på årsmøtet. Slike beslutninger krever to tredjedels flertall av de avgitte stemmene for å være gyldig. Vedtektene kan ikke bestemme at beslutninger etter dette leddet kan treffes med andre flertallskrav.

Det går frem av bokstav a at det er nødvendig med kvalifisert flertall på årsmøtet for ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet. Hva som er «vanlig forvaltning og vedlikehold» må avgjøres skjønnsmessig ut i fra sameiets størrelse og tiltakets karakter. Det som er å anse som forvaltning og vedlikehold i ett sameie trenger ikke være det i et annet. Vedlikeholdet knytter seg i utgangspunktet til fellesarealer, men unntaksvis kan det ikke utelukkes at styret også må gripe inn ved mangelfullt vedlikehold av en enkelt bruksenhet. Utrykket er ikke nærmere definert, men er negativt avgrenset mot tiltak som etter loven eller vedtekter enten krever to tredjedels flertall eller enighet.

Grensen mellom tiltak etter denne bestemmelsen og større vedlikeholdsarbeider som styret kan gjennomføre etter § 58 er ikke alltid lett å trekke. Større arbeider som typisk kan være omlegging av tak eller skifte av alle vinduer vil normalt være vedlikeholdsarbeid, selv om kostnaden er stor. Normalt vil arbeider som gir en standardheving gå ut over vanlig vedlikehold. Mindre byggearbeider og bomiljøtiltak som er nødvendig for å vedlikeholde bygninger og eiendom vil omfattes av vedlikehold og forvaltningsbegrepet, til tross for at de også kan betegnes som påbygg/tilbygg.

Bokstav b gjelder beslutning om omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter (seksjoner) eller utvidelse av eksisterende bruksenheter. Utvidelse kan gjelde både bruksenhetens hoveddel og/eller tilleggsdel. Utvidelser etter denne bokstaven vil normalt gjøre det nødvendig å reseksjonere. Beslutninger etter bokstav b fattes med to tredjedels flertall.

Beslutninger etter bokstav c om salg, kjøp, utleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjoner i sameiet som tilhører eller skal tilhøre seksjonseierne i fellesskap, krever to tredjedels flertall. Utleie og leie omfatter også inngåelser av festeavtaler. Hvis det er snakk om salg og kjøp vil selv små grensejusteringer falle inn under denne bokstaven. Er det imidlertid snakk om å selge hele eller vesentlige deler av eiendommen må alle seksjonseierne uttrykkelig si seg enige etter § 51 første ledd bokstav a. Leie og utleie av areal, både uteareal og fellesareal, krever to tredjedels flertall uavhengig av størrelsen på arealet. Er det derimot besluttet at sameiet skal leie ut en seksjon som tilhører seksjonseierne i fellesskap, vil den etterfølgende inngåelsen av leieavtale med en leietaker være en vanlig forvaltningsoppgave som styret kan gjøre på egen hånd, med mindre årsmøtet uttrykkelig har besluttet noe annet.

Andre rettslige disposisjoner over fast eiendom enn kjøp, salg og leie/utleie krever samtykke fra årsmøtet hvis disposisjonen går ut over vanlig forvaltning. Fast eiendom omfatter både fellesarealer, utearealer, bruksenhetene og andre arealer som seksjonseierne eier i felleskap. Typisk vil det å pantsette fast eiendom omfattes. Det samme gjelder beslutning om å gi varige adkomstretter over fellesarealet.

Bokstav d regulerer tilfeller der en seksjonseier ønsker å endre bruksformålet til sin seksjon fra næring til bolig eller omvendt. Beslutningen krever at to tredjedeler samtykker på årsmøtet, samt at seksjonseier (hjemmelshaver) reseksjonerer etter reglene i § 21. Formålsendringen må være i samsvar med arealplanformålet og planbestemmelser eller annen bruk det er gitt tillatelse til, jf. § 7 første ledd bokstav g.

Bokstav e regulerer tilfeller der reseksjonering fører til en økning av stemmetallet. En økning i stemmetall betyr at hver stemme får noe mindre innflytelse og derfor krever beslutningen to tredjedels flertall på årsmøtet. Det vises til § 20 og merknader til den bestemmelsen.

Til § 50 Flertallskrav for særlige bomiljøtiltak

Paragrafen er i hovedsak en videreføring av 1997-lovens § 30 annet ledd bokstav g, og regulerer flertallskrav for beslutninger som har sammenheng med seksjonseiernes bo- og bruksinteresser. Bestemmelsen er beslektet med burettslagslova § 8-9 nr. 6. Paragrafen setter et øvre tak for hvor stor belastning fellesskapet kan påføre den enkelte seksjonseier for bomiljøtiltak som går ut over vanlig forvaltning. Bestemmelsens virkeområde er fellestiltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- og bruksinteresse. Opparbeidelse av lekeplasser, etablering av større areal til sykkelparkering og overnattingsrom for seksjonseierens gjester vil være typiske eksempler på slike bomiljøtiltak. Departementet viser til NOU 2014: 6 side 70–71 og generell omtale i kapittel 18 i denne proposisjonen.

Første ledd gjelder tiltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- og bruksinteresser, men som ligger utenfor det som kan kalles vanlig forvaltning. Slike tiltak kan årsmøtet ifølge første punktum beslutte med vanlig flertall, forutsatt at tiltaket ikke medfører økonomisk ansvar på mer enn fem prosent av felleskostnaden. Fører tiltaket med seg økonomisk ansvar eller utlegg på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, kreves det etter annet punktum to tredjedels flertall. Det er den totale kostnadsrammen for tiltaket som skal vurderes, ikke hva den årlige kostnaden måtte bli ved låneopptak. For å oppnå konsekvent ordbruk i loven er begrepet felleskostnader valgt fremfor 1997-lovens begrep fellesutgifter.

Annet ledd er ny og setter en grense for hvor kostnadskrevende tiltak et kvalifisert flertall kan beslutte etter første ledd. Grensen er satt til halvparten av folketrygdens grunnbeløp på beslutningstidspunktet. Kostnadsrammen må vurderes opp mot den totale belastningen den enkelte seksjonseieren påføres ved tiltaket. I og med at kostnadene fordeles etter eierbrøk, kan et utslag av regelen være at noen seksjonseiere kommer over grensen mens andre faller under. I disse tilfellene vil det være tilstrekkelig at de som kommer over grensen uttrykkelig sier seg enige. De seksjonseierne som ikke belastes over grensen må akseptere en flertallsbeslutning. Selv om årsmøtet enstemmig beslutter tiltaket, kreves det at også de som belastes over grensen uttrykkelig sier seg enige. Det er imidlertid tilstrekkelig at samtykke fra seksjonseierne som belastes over grensen innhentes i etterkant av årsmøtet. Etter bestemmelsen kan enkelte seksjonseiere vedta kostnadskrevende tiltak, under forutsetning av at det kun forplikter de som uttrykkelig har gitt sitt samtykke.

Til § 51 Beslutninger som krever enighet fra alle seksjonseiere

Paragrafen svarer til 1997-loven § 30 tredje ledd, men er bygd opp med punktliste for å gi bedre oversikt over hvilke beslutninger som faller inn under bestemmelsens virkeområde. Uttrykket «tilslutning» er erstattet med «uttrykkelig si seg enige». Hensikten er å få et klarere lovspråk, men uttrykkene betyr det samme.

Beslutninger etter paragrafen her gjelder særlige inngripende saker som krever at alle seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige. For å tilfredsstille kravet, bør det kunne dokumenteres skriftlig at alle har støttet beslutningen. Beslutninger etter denne paragrafen må ikke fattes på årsmøtet, selv om årsmøtet nok er det mest egnede fora for denne typen beslutning.

Bokstav a gjelder beslutning om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av sameiets eiendom, og viderefører tilsvarende bestemmelse i 1997-loven § 30 tredje ledd. Typisk gjelder dette salg av tomteareal. Hvor stor del av eiendommen som selges eller festes bort er avgjørende for om alle seksjonseierne må være enige. Mindre areal som i liten grad kan nyttiggjøres av noen seksjonseiere kan besluttes solgt med to tredjedels flertall etter § 49 annet ledd bokstav c.

Bokstav b er ny og gjelder oppløsning av sameiet. 1997-loven har ingen bestemmelse om oppløsning av sameiet, men det er utvilsomt at beslutning om oppløsning også etter den loven krever enighet. Oppløsning omfatter også overgang til annen eierform, for eksempel oppdeling av rekkehus fra eierseksjonssameie til «vanlige» eierboliger.

Bokstav c omfatter tiltak som er «særlig inngripende eller særlige viktige» og erstatter 1997-loven § 30 tredje ledds uttrykk «vesentlig endring av sameiets karakter». Regelen skal presisere gjeldende rett, og ordlyden er mer dekkende for hvilke forhold regelen er ment å regulere. Et sameie som er klausulert for eldre, kan for eksempel ikke oppheve klausuleringen ved flertallsbeslutning. En beslutning kan være særlig inngripende for én seksjonseier uten at det kan karakteriseres som særlig viktig for hele sameiet. Også tiltak som er særlig inngripende for én enkelt seksjonseier vil omfattes av bestemmelsen selv om tiltaket berører de øvrige i liten grad. Å beslutte at alle boligseksjonene i sameiet med unntak av én kan gjøres om til næringsseksjoner, kan for eksempel være dramatisk for den ene seksjonseieren som ikke ønsker å endre formål. I vurderingen av hva som er særlig viktig må en legge vekt på både kvalitet, nytteverdi og økonomi. Tiltak som er unødvendige, kostbare og har lav nytteverdi for én eller flere seksjonseiere kan falle inn under bokstav c. Bestemmelsen skal derimot ikke hindre nødvendige og fornuftige beslutninger om oppgradering og vedlikehold. Vurderingen av om beslutningen faller utenfor lovens virkeområde må basere seg på objektive kriterier, og ikke på hva den enkelte seksjonseieren måtte mene.

Bokstav d viderefører 1997-loven § 30 annet ledd bokstav g. Tiltak som ikke har sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresse kan kun besluttes hvis alle seksjonseierne uttrykkelig samtykker. Samtykkekravet gjelder uavhengig av det økonomiske ansvaret eller utleggets størrelse. Dette betyr at selv mindre kostnadskrevende tiltak, som ikke kan sies å ha sammenheng med eiernes bo- og bruksinteresse, kun kan besluttes hvis alle seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige.

Til § 52 Beregning av flertall og opptelling av stemmer på årsmøtet

Paragrafen tilsvarer 1997-loven § 37 første og annet ledd.

I rene boligsameier følger det av første ledd første punktum at hver seksjon skal ha én stemme. Regelen innebærer at hver seksjonseier har én stemme for hver boligseksjon vedkommende eier. Dette gjelder uansett hvor mange seksjoner den enkelte måtte eie, og uavhengig av sameiebrøkens størrelse. Det er ikke adgang til å fastsette en annen beregningsmåte (stemmerett etter brøk eller andre regler) verken i opprinnelige vedtekter eller gjennom senere vedtektsendringer. Andre beregningsregler kan heller ikke innføres selv om alle seksjonseierne skulle være enige om det. Eldre sameier kan likevel ha avvikende regler, jf. overgangsregelen i § 67 sjette ledd. Sameier som blir seksjonert etter reglene i § 9, kan videreføre eksisterende stemmerettsregler selv om de er i strid med § 52, jf. § 9 femte ledd fjerde punktum.

I næringssameier og i sameier som både har boligseksjoner og næringsseksjoner, er hovedregelen etter annet punktum at flertallet regnes etter sameiebrøk. Regelen innebærer at boligseksjoner i sameier med både bolig- og næringsseksjoner kan ha ulik stemmerett hvis de har ulik sameiebrøk. Regelen om at det stemmes etter sameiebrøk kan fravikes i vedtekter dersom alle seksjonseierne er enige om det. For eksempel kan vedtektene fastsette at hver seksjon skal ha én stemme.

Det følger av annet ledd første punktum at blanke stemmer skal regnes som ikke avgitte, de skal med andre ord ikke regnes med når stemmene telles opp. At det er de avgitte stemmene flertallet skal beregnes av, betyr også at seksjonseiere som er representert på årsmøtet, men som ikke deltar i avstemningen, ikke skal regnes med. Etter annet punktum skal saken avgjøres ved loddtrekning dersom stemmene står likt etter opptellingen. Møtelederen har ansvar for å gjennomføre loddtrekningen. Møtelederen har ikke dobbelt stemme, slik styrelederen har ved avstemning på styremøter. Loven har ikke regler om voteringsmåte, slik at det er møtelederen som må avgjøre dette.

Til § 53 Protokoll fra årsmøtet

Paragrafen tilsvarer 1997-loven § 36 annet ledd, men er skilt ut i en egen paragraf og flyttet lenger bak i kapittelet for å få en mer logisk rekkefølge på paragrafene.

Paragrafen fastslår i første punktum at det skal føres protokoll fra årsmøtet, og at møtelederen skal sørge for at dette skjer. Protokollen skal inneholde navn på alle som er til stede, eventuelt hvor mange seksjonseiere som er representert med fullmektig. Protokollen skal gi opplysning om hvilke saker som er behandlet, og om hvilke beslutninger som er tatt. Det er ikke nødvendig å føre referat av innleggene på årsmøtet, men det er ikke noe i veien for at det føres en fyldig protokoll. Det er møtelederen som avgjør hva som skal protokolleres, men en seksjonseier kan kreve relevant protokolltilførsel. Møtelederen skal ifølge annet punktum skrive under protokollen sammen med minst én møtende seksjonseier. Protokollen skal etter tredje punktum være tilgjengelig for seksjonseierne til enhver tid. Det praktiske vil normalt være at protokollen legges ut på sameiets hjemmeside (om sameiet har det), eller sendes ut til seksjonseierne etter årsmøtet.

Til Kapittel VII. Styret

Kapittelet viderefører alle reglene i 1997-loven kapittel VII om styret, mens regelen om forretningsfører i § 41 er flyttet til kapittel VIII. Regelen i 1997-loven § 31 om styrets beslutningsmyndighet i kapittel V er inntatt i dette kapittelet. Alle bestemmelsene i kapittelet er gjennomgått med tanke på språklige forbedringer.

Kapittelets første paragraf slår fast prinsippet om at alle eierseksjonssameier skal ha et styre (§ 54). Deretter følger det en anvisning på hvordan styret skal velges, samt tjenestetiden for styrets medlemmer (§ 55). Kapittelet har også en regel om gjennomføringen av styremøtet (§ 56). Deretter kommer det regler om hvilke oppgaver styret har (§ 57), styrets beslutningsmyndighet (§ 58), og i hvilke situasjoner styremedlemmer blir inhabile til å behandle saker eller være med å beslutte noe i styremøtet (§ 59). Til slutt har kapittelet regler om styrets rett til å representere alle seksjonseierne og om ansvar (§ 61).

Til § 54 Plikt til å ha et styre. Styrets sammensetning

Paragrafen viderefører 1997-loven § 38 første ledd.

Bestemmelsen slår i første leddførste punktum fast prinsippet om at alle sameier skal ha et styre. Kravet gjelder uavhengig av størrelsen på sameiet. Annet punktum slår fast at styret skal ha en leder og at det som hovedregel skal ha tre medlemmer. Avvikende bestemmelser om antall styremedlemmer kan fastsettes i sameiets vedtekter.

Annet ledd er en særregel for mindre sameier. I sameier med åtte eller færre seksjoner kan det bestemmes at alle seksjonseierne skal være med i styret, jf. første punktum. At alle seksjonseierne skal være med i styret må i så fall fastsettes i vedtektene, og det er et vilkår at alle seksjonseierne uttrykkelig sier seg enig i det. Dersom alle seksjonseierne er med i styret, innebærer det i praksis at det ikke blir noe tydelig skille mellom styremøter og årsmøter. Dersom det er bestemt at alle seksjonseierne skal være styremedlemmer, er det ikke nødvendig med styrevalg på årsmøtet. Styremedlemmene kan heller ikke tre ut av styret eller kreves fjernet. Dersom én eller flere av seksjonseierne ikke er myndige, fysiske personer, skal det i så fall utpekes en representant som styremedlem. Det samme gjelder der en seksjon eies av flere, da må eierne peke ut en som skal representere eierne som styremedlem, jf. annet punktum. Også i slike styrer er det krav om at årsmøtet velger en leder, jf. tredje punktum.

Til § 55 Valg av styret, tjenestetid og vederlag

Paragrafen viderefører 1997-loven § 38 annet, tredje, fjerde, femte og sjette ledd.

Etter første ledd første punktum skal styret velges på sameiets årsmøte, med krav om at et vanlig flertall av de fremmøtte stemmer for. Det følger av annet punktum at styrelederen skal velges særskilt. Det betyr at det ikke kan fastsettes i vedtektene at styret selv kan velge leder. Styremedlemmer må etter tredje punktum være myndige. I utgangspunktet kan både juridiske og fysiske personer velges som styremedlemmer, men dette kan imidlertid innskrenkes i vedtektene, jf. fjerde punktum. Årsmøtet kan altså, med to tredjedels flertall, vedtektsfeste at bare fysiske personer kan velges som styremedlemmer. Dersom årsmøtet velger en juridisk person inn i styret, for eksempel et aksjeselskap, må det etter siste punktum også utpekes en person til å representere selskapet i styret. Det er selskapet som må utpeke personen.

Annet ledd omhandler valg av varamedlemmer til styret. Sameiet kan fritt bestemme om de ønsker varamedlemmer. Vedtektene kan ha nærmere bestemmelser om varamedlemmer, for eksempel kan de fastsette at det skal velges varamedlemmer.

Tredje ledd gir regler om styrets tjenestetid. I utgangspunktet tjenestegjør styret i to år, men vedtektene kan fastsette kortere eller lengre tjenestetid, jf. første punktum. Det følger av annet punktum at årsmøtet kan fastsette at styret skal ha vederlag. Regelen er ny og kodifiserer det som i praksis er vanlig, og som gjelder i borettslag, jf. burettslagslova § 8-4. Styremedlemmene har motsetningsvis ikke krav på vederlag uten at årsmøtet har bestemt det.

Et styremedlem har med hjemmel i fjerde leddførste punktum rett til å fratre før tjenestetiden er ute, dersom det foreligger «særlige forhold». Kravet om at «særlige forhold» har oppstått, skal ikke tolkes strengt. Det er tilstrekkelig at styremedlemmet selv mener å ha gode grunner til å fratre. Det skal gis et rimelig forhåndsvarsel, jf. annet punktum. Årsmøtet kan ifølge tredje punktum alltid beslutte at styremedlemmer skal fratre, og det er tilstrekkelig at flertallet ønsker å velge et annet medlem. Spørsmål om et styremedlem skal fratre, kan behandles både på ordinære og ekstraordinære årsmøter, men saken må være angitt i innkallingen.

Til § 56 Styremøter

Paragrafen viderefører 1997-loven § 39 og har bestemmelser om innkalling til styremøter og hvordan styremøtene skal avholdes.

Første leddførste punktum slår fast at det er styreleders ansvar å innkalle til styremøter når det oppstår saker styret trenger å ta stilling til. De øvrige styremedlemmene og forretningsføreren kan ifølge annet punktum kreve at styreleder innkaller til styremøter. Loven har ikke regler om saksforberedelsen, men i praksis vil sakslisten følge med selve innkallingen. Innkallingen bør sendes ut i god tid før styremøtetidspunktet.

Dersom styrelederen er til stede, skal denne lede møtene. Denne hovedregelen er fastslått i annet ledd. Forutsatt at styret har valgt nestleder, skal denne lede møtet når styrelederen er fraværende. Er heller ikke nestlederen til stede, kan styret selv velge møteleder.

Etter tredje ledd første punktum er styret «beslutningsdyktig», det vil si kompetent til å beslutte noe, når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Er det tre styremedlemmer, må minst to møte. Er det syv styremedlemmer, må fire møte. Det er uten betydning om det er medlemmer eller varamedlemmer som møter, og det kan derfor være hensiktsmessig å kalle inn varamedlemmer for å sikre at styret blir beslutningsdyktig. Når styret er beslutningsdyktig, følger det av annet punktum at alle beslutninger kan tas med et vanlig flertall av de avgitte stemmene. I styremøter er det med andre ord aldri krav om kvalifisert flertall. Står stemmene likt, avgjør møtelederens stemme utfallet, jf. tredje punktum. At møtelederens stemme gjør utslaget når stemmene står likt, betyr ikke at lederen har dobbeltstemme. Det er bare ved stemmelikhet at møtelederens stemme teller dobbelt. Loven krever i fjerde punktum et absolutt flertall blant de fremmøtte styremedlemmene. Dette betyr at blanke stemmer regnes som stemmer mot forslaget. I alle tilfeller må de som stemmer for en beslutning utgjøre mer enn en tredjedel av alle styremedlemmene. Møter for eksempel bare fire av syv medlemmer, kan det ikke fattes beslutning med to mot to stemmer under henvisning til møteleders stemmegivning. Regelen er en sikkerhetsventil for de tilfeller styret ikke er fulltallig og flertallet er knapt.

Fjerde ledd gir særlige regler for mindre sameier. I sameier der styret består av alle seksjonseierne, jf. § 54 annet ledd, gjelder de samme stemmereglene som for årsmøtet, jf. § 49 første og annet ledd. I slike tilfeller er det ikke et klart skille mellom styremøter og årsmøter, og derfor gjelder ikke reglene i annet ledd for disse mindre sameiene. Sameier som består av åtte eller færre seksjoner er beslutningsdyktig når det møter styremedlemmer som representerer mer enn halvparten av stemmene. Dette vil slå forskjellig ut avhengig av om sameiet er et rent boligsameie, eller om det består av både nærings- og boligseksjoner. I rene boligsameier har hvert styremedlem én stemme, i sameier bestående av både boligseksjoner og næringsseksjoner vil seksjonseierne stemme etter sameiebrøk. Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning.

Det følger av femte ledd første punktum at styret skal føre protokoll fra styremøtene. Loven sier ikke noe om hva protokollen skal inneholde, men et minimumskrav er at protokollen angir tid og sted for møtet, hvem som deltok, hvem som var møteleder, hvilke saker som ble behandlet, hva som ble besluttet, og hvem som eventuelt stemte imot beslutningene. Etter annet punktum er det krav om at alle styremedlemmene skal undertegne protokollen. Dette gjelder også de som måtte være uenige i beslutningen, fordi slik uenighet skal fremgå av protokollen.

Til § 57 Styrets oppgaver

Paragrafen tilsvarer 1997-loven § 40.

Paragrafen trekker opp rammene for styrets arbeid. Styret skal først og fremst sørge for vanlig vedlikehold og drift (forvaltning) av eiendommen. Drift av eiendommen innebærer blant annet å kreve inn felleskostnader, føre regnskap, betale regninger, ha kontakt med myndighetene og kjøpe inn redskaper og annet som trengs for å holde eiendommen i orden. Styret har den samme kompetansen som et vanlig flertall på årsmøtet. Styret kan derimot ikke ta beslutninger som etter loven krever kvalifisert flertall på årsmøtet. Dette gjelder for eksempel beslutning om ombygging av bebyggelsen som nevnt i § 49 annet ledd bokstav a. Styret kan heller ikke ta beslutninger som enten loven eller vedtektene bestemmer skal tas av årsmøtet. Styrets kompetanse må avgrenses mot beslutninger som i lov, vedtekter og beslutning er lagt til årsmøtet. Styret må følge lovlige pålegg fra årsmøtet.

Til § 58 Styrets beslutningsmyndighet

Paragrafen tilsvarer 1997-loven § 31 som sto i kapittel V om beslutningsmyndighet.

Bestemmelsen slår i første ledd fast hovedregelen om at styret kan ta beslutning i alle saker der loven bare krever vanlig flertall på årsmøtet. Regelen følger også av § 49 annet ledd. Dette gjelder likevel ikke beslutninger som i lov eller vedtekter er lagt til andre organer.

Annet ledd gjelder beslutninger som styret tar, og som er egnet til å gi noen seksjonseiere, eller utenforstående, fordeler på andre seksjonseieres bekostning. Regelen gjelder også for handlinger som styret foretar, og som får samme virkning som de beslutningene regelen for øvrig tar sikte på å avhjelpe. Et eksempel kan være at styret plasserer søppelcontainerne slik at de står rett utenfor soveromsvinduene til noen seksjonseiere og medfører plagsom lukt for disse. Virkningen av at styret har misbrukt sin myndighet, er at beslutningen er ugyldig i sameiet og skal settes til side. En seksjonseier må imidlertid i ytterste konsekvens bringe saken inn for domstolen for å få beslutningen opphevet.

Til § 59 Inhabilitet

Paragrafen tilsvarer 1997-loven § 42 første punktum. 1997- loven § 42 annet punktum om forretningsførerens habilitet er flyttet til § 63.

Bestemmelsen handler om styremedlemmers inhabilitet. Inhabilitetsregelen gjelder selvsagt også for varamedlemmer når disse møter. Grunnvilkåret for inhabilitet er at styremedlemmet har en «særinteresse» i sakens utfall. Med dette menes en spesiell interesse som ikke sammenfaller med sameiets interesse. Særinteressen kan være personlig eller økonomisk. Personlig kan interessen være dersom styremedlemmet kjenner noen som ønsker å påta seg et arbeid for det sameiet han eller hun er styremedlem i. Styremedlemmet kan ha økonomisk interesse i en sak dersom medlemmet for eksempel er deleier i et selskap som styret vurderer å gi et rehabiliteringsoppdrag til. Interessen må være «fremtredende» for at inhabilitet inntrer, det vil si at et styremedlem ikke blir inhabil dersom interessen i sakens utfall må sies å være veldig liten.

Uttrykket «nærstående» må tolkes tilsvarende som i § 48. Nærstående i bestemmelsens forstand er først og fremst ektefeller, samboere, foreldre, barn og søsken. Nærstående er også selskaper der disse personene har en dominerende innflytelse. Loven sier ikke noe om virkningen av at et styremedlem er inhabilt. Har den inhabiles stemme vært avgjørende for utfallet av saken, er det likevel opplagt at avgjørelsen vil være ugyldig. Regelen er strengere for styremedlemmer enn for seksjonseierne under årsmøtet, jf. § 48. Det har sammenheng med at styret utfører sitt verv på vegne av andre, ikke bare på vegne av seg selv.

Til § 60 Styrets representasjonsadgang og ansvar

Paragrafen viderefører 1997-loven § 43, med noen språklige endringer. Regelen i første ledd tredje punktum er ny, og gir styret rett til å gjøre kontraktsmessige krav gjeldende mot utbygger av sameiet for mangler ved fellesarealene. Departementet viser til de generelle merknadene til den nye regelen i kapittel 21.1 i denne proposisjonen.

Det følger av første ledd første punktum at styret har materiell kompetanse til å opptre på vegne av alle seksjonseierne, og kan binde dem med sin underskrift i saker som gjelder seksjonseiernes «felles rettigheter og plikter», det vil si saker styret materielt sett har rett til å ta beslutningen om på seksjonseiernes vegne, jf. merknader til § 57 om styrets oppgaver. Bestemmelsen presiserer i annet punktum at retten til å representere og binde ved sin underskrift også gjelder rettigheter og plikter som ellers angår «fellesareal og fast eiendom». Styret har for eksempel myndighet til å opptre på seksjonseiernes vegne dersom deler av tomten skal selges eller fellesarealet leies ut. Styrets rett til å gjennomføre årsmøtets beslutninger, gjelder også i saker der det er konflikt mellom én eller flere seksjonseiere. Styret skal kunne representere seksjonseierne også i konfliktsaker, selv om det i disse sakene ikke blir helt presist å si at styret representerer (alle) seksjonseierne.

Etter den nye regelen i tredje punktum kan styret gjøre seksjonseiernes krav vedrørende mangler ved eller forsinket ferdigstillelse av fellesarealer gjeldende mot utbyggeren. Regelen etablerer ikke et selvstendig materielt krav for sameiet mot utbyggeren, men gir styret en lovbestemt rett til å tre inn i én eller flere seksjonseieres krav. Det er med andre ord kontrakten mellom utbyggeren og den enkelte seksjonseieren som danner grunnlag for det kravet styret kan gjøre gjeldende. Dersom ingen enkelt seksjonseier har noe krav etter sin kontrakt, har heller ikke styret noe krav å gjøre gjeldende. Omvendt er det tilstrekkelig at én seksjonseier har et krav. Styret kan gjøre et slikt krav gjeldende selv om ingen av de øvrige seksjonseierne har tilsvarende krav.

Det er bare krav som gjelder fellesarealene styret kan gjøre gjeldende overfor utbyggeren. Krav som knytter seg til seksjonseierens egen bruksenhet, er det bare seksjonseieren selv som kan gjøre gjeldende. Uttrykket «krav» omfatter alle typer misligholdskrav. Når det foreligger mangler, vil det ofte være praktisk at styret krever fellesarealene utbedret (rettet), men styret kan også kreve prisavslag eller erstatning. Ved forsinkelse vil økonomiske sanksjonsmidler ofte være det eneste praktiske. De begrensningene som kontraktene og lovgivningen legger på den enkelte seksjonseierens krav mot utbyggeren, gjelder også når styret gjør kravet gjeldende. Det betyr eksempelvis at styret ikke kan kreve større beløp i prisavslag enn hva seksjonseieren betalte for seksjonen.

Styrets kompetanse til å fremme krav som gjelder fellesareal, er ikke eksklusiv. Den enkelte seksjonseieren har krav på at fellesareal ferdigstilles i tide og er i samsvar med avtalen, og kan for eksempel kreve erstatning hvis så ikke er tilfellet. Utbyggeren skal imidlertid ikke kunne bli møtt med det samme kravet både fra seksjonseieren og fra styret, og for domstolene får litispendens- og rettskraftsvirkningene anvendelse. Dersom styret vinner frem med et krav overfor utbyggeren, vil det bero på rettsforholdet mellom styret og den seksjonseieren som hadde kravet, om styret står fritt med hensyn til hvordan det kan disponere. Har styret fått økonomisk kompensasjon for mangler ved fellesarealene, vil det normalt være en forutsetning at styret benytter kompensasjonen til å foreta utbedring.

«Utbyggeren» er den seksjonseieren har kontrakt med, og det vil alltid dekke entreprenøren som står for utbyggingen. Er det en annen som selger en bolig under oppføring, er det meningen at krav mot ham skal være omfattet i samme utstrekning som bustadoppføringslova ville ha regulert forholdet. Siden regelen her er generell, vil den også gjelde oppføring og salg av næringsseksjoner.

Det følger av fjerde punktum at vedtektene kan gi to eller flere av styrets medlemmer signaturrett. En slik vedtektsbestemmelse krever at alle seksjonseierne er enige. Dersom slike vedtekter er gitt, blir seksjonseieren forpliktet i alle saker der styret har rett til å opptre på deres vegne selv om dokumentet bare er signert av disse to. Signaturretten gjelder alle typer dokumenter som det ellers ville vært nødvendig at hele styret signerte på. Det er ikke tillatt å gi signaturrett til ett styremedlem alene.

Annet ledd regulerer styrelederens prosessuelle kompetanse, det vil si styrelederens evne til å være part i rettssak (ha «partsevne»). Første punktum omhandler både aktiv søksmålskompetanse (evne til å saksøke) og passiv søksmålskompetanse (evne til å bli saksøkt) på vegne av seksjonseierne. Den prosessuelle kompetansen svarer til den materielle kompetansen etter første ledd, slik at det er avgjørende at saken gjelder «felles rettigheter og plikter». Regelen i annet punktum om at ethvert styremedlem kan saksøkes når årsmøtet ikke har valgt styreleder, omhandler den passive søksmålskompetansen. At regelen bare gjelder den passive søksmålskompetansen, innebærer at ingen av seksjonseierne har aktiv søksmålskompetanse dersom det ikke er valgt noen styreleder.

Tredje ledd regulerer virkningen av at styret eventuelt går ut over sin rett til å representere alle seksjonseierne overfor tredjepersoner. Det kan for eksempel være at styret har besluttet å selge eller leie ut fellesarealer, som bare årsmøtet var berettiget til å beslutte, og at det deretter har inngått avtale med tredjeperson om kjøp eller leie. Det kan også være at styret har handlet direkte i strid med årsmøtets beslutning. Seksjonseierne kan bare påberope seg denne regelen dersom den tredjepersonen styret har inngått avtale med innså, eller burde ha innsett, at styret gikk utover sin myndighet. Tredjepersonen (avtaleparten) må med andre ord ikke ha vært i aktsom god tro. I tillegg er det et vilkår at det som følge av at tredjepersonen visste eller burde ha visst om styrets myndighetsoverskridelse, ville være uredelig å påberope seg avtalen. Det siste vilkåret har i praksis liten selvstendig betydning fordi det normalt nettopp vil være uredelig å påberope seg en avtale man visste at styret ikke hadde myndighet til å inngå.

Til kapittel VIII. Forretningsfører

I dette kapittelet videreføres 1997-lovens regler om forretningsfører. Reglene, som i 1997-loven sto i kapittel VII sammen med reglene om styret, er imidlertid skilt ut i et eget kapittel for å synliggjøre forskjellen på styrets og forretningsførerens oppgaver. Den første paragrafen omhandler sameiets mulighet til å ha forretningsfører, og regulerer hvordan ansettelse eller engasjement skal skje dersom årsmøtet besluttet at sameiet skal ha forretningsfører (§ 61). Kapittelet har nye regler om hvilken beslutningsmyndighet en eventuell forretningsfører har (§ 62) og en bestemmelse om når forretningsføreren blir inhabil (§ 63).

Til § 61 Ansettelse eller engasjement av forretningsfører

Paragrafen viderefører 1997-loven § 41 med noen språklige justeringer.

Første ledd slår fast at det er årsmøtet som bestemmer om sameiet skal ha forretningsfører. Det er ikke noe krav om å ha forretningsfører, heller ikke for store sameier. Beslutning om å ansette eller engasjere forretningsfører kan tas med vanlig flertall. Ofte vil forretningsfører være et boligbyggelag eller en annen boligforvalter, men sameiet kan også ansette egen forretningsfører.

Etter annet ledd er det styrets oppgave å ansette eller engasjere forretningsfører, og det er styret som gir forretningsføreren fullmakter. Regelen må ses i sammenheng med § 60 om styrets representasjonsadgang.

Hovedregelen i tredje ledd første punktum er at ansettelse av forretningsfører bare kan skje med oppsigelsesfrist som ikke må overstige seks måneder. I mangel av en slik regel ville stifteren av sameiet kunne forbeholde seg uoppsigelige forretningsføreroppdrag ved opprettelsen av sameiet, med manglende konkurranse om pris og andre vilkår som konsekvens. Regelen i annet punktum gir likevel en begrenset mulighet til å avtale uoppsigelig forretningsførsel i inntil fem år. En regel om en viss minstetid sikrer at også forretningsførerens interesser blir ivaretatt.

Til § 62 Forretningsførerens beslutningsmyndighet og representasjonsrett

1997-loven hadde ingen regel om forretningsførerens beslutningsmyndighet.

Første ledd første punktum innebærer at det er opp til styret hvilke fullmakter det ønsker å gi forretningsføreren, og annet punktum slår tydelig fast at forretningsføreren ikke har rett til å gjøre noe som ligger utenfor rammene av det styret har bestemt («delegert»).

Annet ledd viderefører 1997-loven § 43 annet ledd om forretningsførerens representasjonsrett. Regelen fastslår at forretningsføreren er legitimert til å binde seksjonseierne overfor tredjepersoner i alle saker som gjelder vedlikehold og drift. At forretningsføreren er «legitimert» til å binde seksjonseierne, eller har rett til å «representere» seksjonseierne, betyr at avtaler forretningsføreren inngår med tredjepersoner er bindende for seksjonseierne også dersom forretningsføreren har overskredet den retten han hadde fått av styret til å representere dem.

Tredje ledd gjelder forretningsførerens beslutninger, og som er egnet til å gi noen seksjonseiere, eller utenforstående, fordeler på andre seksjonseieres bekostning. Regelen gjelder også for forretningsførerens handlinger, og som får samme virkning som de beslutningene regelen for øvrig tar sikte på å avbøte. Virkningen av at forretningsføreren har misbrukt sin myndighet, er at beslutningen er ugyldig i sameiet og skal settes til side. En seksjonseier må imidlertid i ytterste konsekvens bringe saken inn for domstolen for å få beslutningen opphevet.

Til § 63 Inhabilitet

Paragrafen tilsvarer 1997-loven § 42 annet punktum.

Grunnvilkåret for inhabilitet er at forretningsføreren har en «særinteresse» i sakens utfall. Med dette menes en spesiell interesse som ikke sammenfaller med sameiets interesse. Særinteressen kan være personlig eller økonomisk. «Personlig» kan interessen være dersom forretningsføreren kjenner noen som ønsker å påta seg et arbeid for det sameiet han er forretningsfører for. Forretningsføreren kan ha «økonomisk» særinteresse i en sak dersom han for eksempel er deleier i et selskap som sameiet vurderer å gi et rehabiliteringsoppdrag til. Interessen må være «fremtredende» før inhabilitet inntrer. Det innebærer at en forretningsfører ikke blir inhabil dersom særinteressen i sakens utfall må sies å være veldig liten.

En forretningsfører er også inhabil dersom noen av hans eller hennes nærstående har en særinteresse i saken. Uttrykket «nærstående» må tolkes tilsvarende som i § 48. Nærstående i bestemmelsens forstand er først og fremst ektefeller, samboere, foreldre, barn og søsken. Nærstående er også selskaper der disse personene har en dominerende innflytelse. Loven sier ikke noe om virkningen av at forretningsføreren er inhabil, men hovedregelen må være at den disposisjonen forretningsføreren har gjort ikke binder seksjonseierne.

Til Kapittel IX. Regnskap og revisjon

Kapittelet har regler om regnskapsførsel og revisjon. Kravene til regnskapsførsel (§ 64) og revisjon (§ 65) varierer med størrelsen på sameiet.

Til § 64 Plikt til å føre regnskap

Departementet viser til den generelle omtalen av regelen i punkt 19.1 i denne proposisjonen. Paragrafen tilsvarer 1997-loven § 44, men kategorien «mellomstore» sameier er fjernet og grensen mellom små og store sameier trekkes nå ved ni eller flere seksjoner.

Første ledd første punktum viderefører prinsipperklæringen om at alle eierseksjonssameier, uansett størrelse, skal føre regnskap. Hva som er «ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel» vil variere med størrelsen på sameiet og sameiets karakter. Regnskapet for det forrige kalenderåret skal ifølge annet punktum legges frem på ordinært årsmøte. Årsmøtet skal godkjenne regnskapet, jf. § 44 annet ledd bokstav b.

Annet ledd gjelder for sameier med ni eller flere seksjoner. Disse får en lovpålagt plikt til å føre regnskapet etter de strengere reglene i regnskapsloven.

Til § 65 Plikt til å ha revisor

Departementet viser til den generelle omtalen av regelen i punkt 19.2 i denne proposisjonen. Paragrafen tilsvarer 1997-loven § 45, men kategorien «mellomstore» sameier er fjernet og grensen mellom små og store sameier trekkes nå ved ni eller flere seksjoner

Det følger av første ledd første punktum at sameier med ni eller flere seksjoner skal ha en registrert eller statsautorisert revisor. Etter annet punktum kan sameier med åtte eller færre seksjoner velge å ha revisor.

Det følger av annet ledd at årsmøtet velger revisor med vanlig flertall. I små sameier uten revisjonsplikt kan årsmøtet velge en seksjonseier eller en utenforstående til å være revisor. Selv om det ikke er forbudt etter loven, bør årsmøtet ikke velge en seksjonseier som også er medlem av styret. I sameier som har revisjonsplikt og der revisorloven kommer til anvendelse, jf. første ledd første punktum, stenger revisorloven for å velge en seksjonseier til revisor. Det er vanlig å velge revisor på ubestemt tid. Dersom årsmøtet skal velge ny revisor, må det nevnes i innkallingen.

I tredje ledd slås det fast at revisorlovens regler gjelder så langt de passer hvis sameiet har statsautorisert eller registrert revisor. Revisorloven har blant annet regler om hvem som kan være revisor, om revisors plikter og rettigheter og om hvordan revisjonen skal utføres.

Til Kapittel X. Ikrafttredelse, overgangsbestemmelser og endringer i andre lover

Kapittelet har ikrafttredelsesbestemmelser, overgangsbestemmelser og bestemmelser om endringer i andre lover. Departementet foreslår at loven settes i kraft fra den tid Kongen bestemmer (§ 66). For eierseksjonssameier som er stiftet før denne loven ble satt i kraft trengs det overgangsbestemmelser, og slike er gitt i § 67. Til slutt foreslår departementet en endring i bustadoppføringslova, en endring i matrikkellova, en endring i plan- og bygningsloven samt henvisningsoppdateringer i tinglysingsloven, panteloven, tvangsfullbyrdelsesloven og regnskapsloven (§ 68).

Til § 66 Ikrafttredelse

I første ledd er Kongen gitt fullmakt til å sette loven i kraft. Kommunene må få en viss tid til å forberede seg på nye regler om saksbehandlingstid og mulighet til å ta gebyr basert på selvkostprinsippet. Videre er det behov for å informere både kommuner og andre aktører om nyskapningene i loven før den trer i kraft. Departementet viser særlig til de nye reglene om tidspunktet for seksjonering (§ 8), «koblingsregelen» for bolig (§ 7 tredje ledd) og regelen om rett for en sameier i et ikke seksjonert sameie til å kreve at sameiet blir seksjonert (§ 9). Ettersom loven for øvrig i hovedsak viderefører både de materielle og de prosessuelle reglene i 1997-loven, antar departementet at innføringen av ny lov ikke vil føre til særlige vanskeligheter.

I annet ledd er det bestemt at 1997-loven oppheves fra det tidspunktet loven trer i kraft.

Til § 67 Overgangsbestemmelser

Paragrafen har overgangsregler for forhold i eierseksjoner som er etablert før denne loven er trådt i kraft. Dessuten innebærer paragrafen en videreføring av overgangsbestemmelser fra 1997-loven som skal hindre etablering av andre sameieformer for bolig. Paragrafen fastsetter videre skjæringstidspunktet for hvilke seksjoneringssaker som skal behandles etter den gamle loven, og hvilke som skal behandles etter den nye.

I første ledd er det gitt overgangsregler til § 3 første til fjerde ledd. Leddet viderefører 1997-loven § 47 første ledd. § 3 skal hindre etablering av sameie- og bruksrettsforhold som svarer til eierseksjoner uten at seksjoner formelt er opprettet. Denne regelen gjelder ikke hvor bruksretten er stiftet før 1997-loven trådte i kraft. Bruksretter som er etablert før dette består etter sitt innhold selv om de er inngått for mer enn ti år. Det er uten betydning om sameieandelen er ervervet før eller etter at 1997-loven trådte i kraft. Blir bruksretten utvidet, fornyet eller forlenget uten at brukeren hadde krav på det, skal dette regnes som stiftelse av ny bruksrett, og denne lovens forbud skal gjelde.

I § 3 annet og tredje ledd er det bestemmelser som skal hindre pantsettelse av sameieandel hvor sameier har bruksrett. Forbudet skal ikke gjelde hvis seksjonseier har en bruksrett som er stiftet før 1997-loven trådte i kraft. Videre skal forbudet ikke gjelde for panteretter som har fått rettsvern før 1997-loven trådte i kraft. Det får i første rekke betydning for tilfeller som ellers ville rammes av § 3 tredje ledd, hvor panthaveren må avvikle panterett i en sameieandel hvis sameier får enerett til bruk i boligen.

Av paragrafens annet ledd følger det at forbudet mot å stifte, avhende eller behefte særskilt eiendomsrett til bolig uten fradeling, ikke skal gjelde der retten er lovlig stiftet før 1997-loven trådte i kraft. I praksis vil unntaksregelen få betydning for eierseksjoner av den typen som ble etablert før forbudsloven fra 1976.

Bestemmelsene i §§ 7 og 8 og kapitlene om fremgangsmåten ved seksjonering (III) og reseksjonering (IV) skal bare gjelde for søknader som er fremsatt etter at denne loven er trådt i kraft. Det følger av tredje ledd at seksjoneringer som er satt frem før denne dato skal behandles etter 1997-loven.

Fjerde ledd er en overgangsbestemmelse for den plikten sameiene får etter § 26 annet ledd til å ha bestemmelser i vedtektene som sikrer at personer med nedsatt funksjonsevne får tilgang til en tilrettelagt parkeringsplass. Sameier som er seksjonert før denne loven trådte i kraft, må fastsette vedtekter etter § 26 annet ledd senest ett år etter at denne lov er trådt i kraft.

Femte ledd er en overgangsbestemmelse for legalpanteretten i § 31. Bestemmelsen viderefører § 47 sjette ledd i 1997-loven. Legalpanteretten skal som hovedregel ha beste prioritet (etter panterett for eiendomsskatt og kommunale avgifter). Legalpanteretten skal likevel stå tilbake for heftelser som hadde oppnådd rettsvern (normalt ved tinglysning) mot eierens kreditorer før 1997-loven trådte i kraft, om ikke annet følger av alminnelige prioritetsregler. Henvisningen til alminnelige prioritetsregler kan for eksempel få betydning der en eldre panterett generelt står tilbake for pengeheftelser inntil et bestemt beløp: i disse tilfellene vil legalpanteretten kunne komme inn på den «ledige» prioriteten. Tilsvarende bør alminnelige prioritetsregler være avgjørende for adgangen til å «låne opp» en eksisterende pantobligasjon og for adgangen til å bytte om en eksisterende heftelse med en ny. Dette betyr at legalpanteretten vil få opptrinnsrett etter hvert som foranstående panteheftelser slettes og/eller nedbetales.

Sjette ledd gjelder stemmeregler for eldre næringssameier og kombinerte sameier opprettet før 1997-loven trådte i kraft. Regelen viderefører § 47 syvende ledd og bestemmer at disse sameiene fortsatt skal beregne flertallet etter antall seksjoner i tråd med 1983-lovens regel om at hver seksjon gir én stemme. I disse eldre sameiene kan det fastsettes i vedtektene at flertallet likevel kan regnes etter denne lovens regel, forutsatt at alle seksjonseierne uttrykkelig er enig om vedtektsendringen.

Kjøperetten for leiere foreslås opphevet, jf. kapittel 6 i denne proposisjonen. Det vil imidlertid ved ikrafttredelsen av loven kunne være leiere som har en utløst kjøperett, som ikke er gjort gjeldende. Siden 1997-loven § 17 setter en frist på tre måneder etter at tilbud om kjøp er mottatt, følger det av syvende ledd at opphevelse av reglene om kjøperett ikke griper inn i en kjøperett som allerede er aktualisert.

Det følger av åttende ledd at erstatningsreglene ikke skal gjelde når den handlingen eller unnlatelsen som utløser kravet om erstatning, eventuelt et annet krav mot en tidligere avtalepart, har skjedd før lovens ikrafttredelse. Reglene får med andre ord bare anvendelse der den skadevoldende hendelsen skjer etter ikrafttredelsen. Dette har særlig betydning i tilfeller der en feil eller skade utvikler seg over tid. For slike skader kan det hende at det mangelfulle vedlikeholdet ikke kan sies å danne grunnlag for erstatning før det har gått en viss tid. Da vil det være avgjørende om skaden på ikrafttredelsestidspunktet har utviklet seg til en slik art eller omfang at vedlikeholdet på det tidspunktet kan sies å være erstatningsbetingende mangelfullt. Dette vil bero på en konkret vurdering som domstolene er bedre egnet til å gjøre enn lovgiver.

Eldre avtaler og bestemmelser som er i strid med denne loven, vil etter niende ledd opphøre å gjelde senest ett år etter at loven trer i kraft. Motsetningsvis innebærer dette at hovedregelen er at eldre avtaler og vedtekter som ikke er i strid med loven, fortsatt er gyldige.

Til § 68 Endringer i andre lover

Ny § 1b i bustadoppføringslova. Departementet foreslår en ny regel om at styret kan gjøre seksjonseierens krav vedrørende mangler ved eller forsinket ferdigstillelse av fellesarealer gjeldende mot utbyggeren av sameiet (§ 60 første ledd tredje punktum). Regelen utvider sameiets partsevne. Departementet foreslår som en følge av den nye regelen at det av informasjonshensyn inntas en kort henvisningsbestemmelse i bustadoppføringslova om sameiets partsevne.

Endring i matrikkellova § 25 tredje ledd. Departementet foreslår at kommunen skal føre nye eierseksjoner i matrikkelen straks seksjoneringsvedtaket foreligger, det vil si før klagefristen er løpt ut. Dette fremgår ved å fjerne ordene «og klagefristen etter eigarseksjonslova er gått ut». Endringen er nødvendig for at det ikke skal oppstå motstrid mellom matrikkellova § 25 tredje ledd og reglene i kapittel III i dette lovforslaget. Det skal foreligge oppmålingsforretning over uteareal som ligger til seksjon som tilleggsdel. Det gjelder også nytt eller endret uteareal til eksisterende eierseksjon, jf. matrikkellova § 6 første ledd bokstav e. Sammenslåing eller deling av seksjon krever også føring i matrikkelen, jf. merknadene til §§ 20 og 21 i dette lovforslaget.

Endring i matrikkellova § 34 første ledd annet punktum og femte ledd. Departementet foreslår at oppmålingsforretning for utendørs tilleggsdel kan skje i form av såkalt «kontorforretning», det vil si uten oppmøte, oppmåling og merking i terrenget, forutsatt at tilleggsdelen er entydig definert i kartmaterialet ved hjelp av koordinater. Etter gjeldende rett kan denne fremgangsmåten, basert på gitte kartkoordinater, bare benyttes når utearealets avgrensning er synlig i terrenget som entydig forlengelse av sameiets bygninger. Med den foreslåtte endringen vil fremgangsmåten kunne benyttes i alle tilfeller forutsatt at tegningsmaterialet blir utarbeidet med nødvendig kvalitet. Eventuell klarlegging av yttergrenser mot naboeiendom, må i utgangspunktet fortsatt skje med oppmøte, oppmåling og merking i terrenget.

Plan- og bygningsloven § 12-7 første ledd nr. 2. Tilføyelsen om forbud mot seksjonering av turistanlegg skal klargjøre kommunens hjemmel til å nekte seksjonering av slike anlegg. Siktemålet er å unngå en oppdeling av turistanlegg slik at det ikke lenger er felles drift for hele anlegget. Med denne hjemmelen vil kommunen f.eks. kunne hindre endringer i eierforholdene som kan føre til at bruken kommer i strid med arealformålet.

Endringene i tinglysingsloven § 13 sjette ledd, panteloven § 6-1 tredje ledd,tvangsfullbyrdelsesloven § 4-10 annet ledd og regnskapsloven § 1-2 første ledd nr. 8 er rene henvisningsoppdateringer.