19 Regnskap og revisjon

19.1 Plikt til å føre regnskap

19.1.1 Gjeldende rett

Eierseksjonsloven § 44 første ledd slår fast at «styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel». Bestemmelsen gjelder for alle eierseksjonssameier, uansett størrelse.

Størrelsen på sameiet avgjør hvor streng regnskapsplikten er. Små sameier på åtte eller færre seksjoner har bare plikt til «ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel», mens eierseksjonssameier nevnt i § 44 annet ledd, skal føre regnskap i medhold av regnskapsloven. Dette gjelder de mellomstore sameiene, det vil si sameier med mellom 9 og 20 seksjoner, der mindre enn tre fjerdedeler av seksjonene er boligseksjoner, og de store sameiene, det vil si alle sameier med 21 eller flere seksjoner. Regelen følger også av regnskapsloven § 1-2 første ledd nr. 8.

19.1.2 Utvalgets forslag

Utvalget foreslo ingen endringer i prinsippet om at alle sameier uansett størrelse skal ha plikt til ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Imidlertid anbefalte utvalget å oppheve de kompliserte reglene for «mellomstore sameier». Videre foreslo utvalget å heve grensen for hva som skal anses som store sameier, til 20. Til slutt foreslo utvalget at de store sameiene i vedtektene skal kunne bestemme at sameiet ikke skal føre regnskap etter regnskapslovens regler. I forlengelse av det siste forslaget foreslo utvalget at et mindretall på en tredjedel av seksjonseierne skal kunne kreve regnskapsplikten gjeninnført i sameier som har valgt bort regnskapsplikten.

19.1.3 Høringsinstansenes syn

Det er delte oppfatninger av om grensen for hva som skal regnes som små sameier bør heves til 20 seksjoner:

Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon er enig i at lovens angivelse av de mellomstore sameiene er vanskelig tilgjengelig, men er usikre på om gruppen bør fjernes helt fra loven, eller om den bare bør defineres klarere.

Hwang Flater Analyse støtter utvalgets forslag om å heve grensen for hva som skal regnes som «små sameier», og derigjennom når plikten for å føre regnskap etter regnskapslovens regler skal slå til.

OBOS’ grunnholdning er at alle sameier bør ha plikt til å føre regnskap etter regnskapslovens regler. Når alle borettslag har plikt til å føre slikt regnskap, bør det samme gjelde sameier. Imidlertid ser OBOS at praktiske grunner kan tilsi at plikten til å føre regnskap etter regnskapsloven begrenses til de sameiene som skal registreres i Foretaksregisteret, det vil si sameier med flere enn ni seksjoner. Subsidiært går OBOS inn for å opprettholde dagens maksimalgrense på åtte seksjoner for hva som skal anses som små sameier.

Høringsinstansene er nokså enige om at utvalgets forslag om å gjøre regnskapsplikten for store sameier valgfri, er uheldig:

Asker og Bærum Boligbyggelag (ABBL), NBBL og OBOS argumenterer blant annet med at en forenklet regnskapsplikt ikke er nok for de store sameiene, og at det uansett er usikkert hva denne plikten går ut på. Videre mener de at det er uforsvarlig at store sameier som håndterer beløp på mange millioner kroner, skal kunne unnlate å føre regnskap. Unnlates regnskapsplikten, vil det kunne føre til økonomisk rot i sameiene. Regnskapsplikten er videre et viktig verktøy i sameiet som gir seksjonseierne innsyn i sameiets økonomiske forhold, og som kan forebygge misligheter. De anfører også at det vil være uoversiktlig om regnskapsplikten stadig innføres og avskaffes, slik utvalgets forslag kan gi grunnlag for. Regnskapet er viktig for å sikre gjenkjennbare tall fra år til år, slik at man kan se sameiets økonomiske utvikling. Regnskap er også viktig for å sikre at sameiene sender korrekte opplysninger til skattemyndighetene, og regnskapet kan bidra til å hjelpe en seksjonseier som skal selge seksjonen sin til å oppfylle opplysningsplikten han har etter avhendingsloven. I tillegg fremhever disse høringsinstansene at det ikke er kostbart for sameiene å få regnskapet ført, og at gevinsten som oppnås i form av økt trygghet, overstiger kostnaden. De trekker også frem at de store sameiene ikke har etterspurt fritak for regnskapsplikten.

OBOS og NBBL ba før sommeren om et møte med departementet for å utdype sine synspunkter. Begge aktørene er engstelige for at departementet vil følge utvalgets forslag til nye regler. Et møte med OBOS og NBBL ble avviklet 19. august 2016.

Huseiernes Landsforbund støtter ikke utvalgets forslag. De mener enhver seksjonseier bør kunne føre en viss kontroll med hva felleskostnadene faktisk blir brukt til, og at det er trygt for den enkelte at styret må forholde seg til regnskapsregler.

Hwang Flater Analyse mener at kravene til regnskapskvalitet og god økonomisk styring heller bør skjerpes.

Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon (FBIO) er skeptiske til å lempe på kravene til regnskap etter regnskapsloven. Styremedlemmene sitter ofte for en kortere periode, og regnskapene representerer overføring av en viktig historikk for sameiet. Kvaliteten på informasjonen vil kunne bli upresis og mangelfull dersom sameiene ikke følger regnskapslovens standardiserte regler.

Amanuensis Gert-Fredrik Malt støtter forslaget.

19.1.4 Regnskapslovutvalgets forslag til ny lov om regnskapsplikt

Regnskapslovutvalget ble oppnevnt ved kongelig resolusjon 19. september 2014. Utvalget avga sin første delutredning til ny lov om regnskapsplikt i juni 2015.

Regnskapslovutvalget foreslo at borettslag, men ikke eierseksjonssameier, skal være regnskapspliktige etter regnskapsloven. Utvalget foreslo samtidig at borettslagene skal kunne fravike reglene i regnskapsloven gjennom regnskapsstandarder.

Regnskapslovutvalget var kjent med eierseksjonslovutvalgets synspunkter og ga sin uttrykkelige tilslutning til disse, jf. NOU 2015: 10 s. 292:

Utvalget slutter seg til tilrådningene som er gjort i [NOU 2014: 6], og har ikke definert disse sameiene som regnskapspliktige i lovforslaget. Under det systemet Eierseksjonslovutvalget foreslår, blir det i større grad opp til det enkelte sameie å vedta om det skal følge regnskapsloven. Sett i lys av [regnskapslovutvalgets] forslag om en regnskapsstandard for borettslag, bør antakelig sameiene kunne vedta å følge denne, jf. tidligere ønskemål om felles regnskapsprinsipper for sameier og borettslag.

Både OBOS og NBBL avga høringsuttalelser til NOU 2015: 10. Begge tok til orde for at reglene bør være like for borettslag og eierseksjonssameier, at små eierseksjonssameier og borettslag bør kunne være unntatt fra regnskapsplikten og at reglene om regnskapsplikt for eierseksjonssameier bør ligge i regnskapsloven, ikke i eierseksjonsloven.

Regnskapslovutvalget gjorde i april 2016 departementet oppmerksom på at utvalget i sitt arbeid hadde hatt kontakt med OBOS og NBBL, og at disse hadde sterke motforestillinger mot å forskjellsbehandle borettslag og eierseksjonssameier. Departementet ga skriftlig svar til Regnskapslovutvalget om at departementet mener at det er flere hensyn som gjør seg gjeldende ved vurderingen av hvordan regnskapsreglene bør være, enn at reglene av prinsipielle grunner bør være like. Samtidig presiserte departementet at det ikke hadde konkludert på hvordan reglene bør være.

Utvalget la frem sin andre delutredning i juni 2016. Regnskapsregler for eierseksjonssameier er omtalt i punkt 2.8:

Utvalget trekker tilbake sitt forslag i delutredning I om at eierseksjonssameier ikke lenger skal ha regnskapsplikt. Som en ren konsekvensjustering av gjeldende rett er det derfor lagt opp til en videreføring av dagens regulering av regnskapsplikt for disse. Kommunaldepartementet har regulering av eierseksjonssameier til behandling, og etter dialog med departementet velger utvalget å ikke komme med en vurdering av hvilke regnskapsregler som skal gjelde for eierseksjonssameier. I dette ligger også at utvalget ikke behandler spørsmålet om grenser for regnskapsplikt og om regnskapsregler bør være like for eierseksjonssameier og borettslag.

Departementet oppfatter at årsaken til at Regnskapslovutvalget valgte å trekke sitt første forslag tilbake, var at utvalget fant det mest ryddig å overlate vurderingene til Kommunal- og moderniseringsdepartementet i dette lovarbeidet og ikke at det egentlig mente noe annet enn det som kom frem i første delutredning.

19.1.5 Departementets vurdering

19.1.5.1 Bør regnskapsreglene være like i eierseksjonssameier og i borettslag?

OBOS og NBBL har tatt sterkt til orde for at reglene bør være like for sameier og borettslag, det vil si plikt for alle eierseksjonssameier til å føre regnskap etter regnskapsloven, eventuelt med mulighet til å fravike loven gjennom bruk av regnskapsstandarder, slik regnskapslovutvalget har foreslått for borettslag. Anførslene om at reglene bør være like i borettslag og eierseksjonssameier og om at alle eierseksjonssameier bør ha plikt til å føre regnskap etter regnskapsloven, ser departementet mer eller mindre som to sider av samme argument. Argumentene drøftes derfor samlet her.

Departementet mener at reglene bør ligge i eierseksjonsloven, ikke i regnskapsloven, slik OBOS har tatt til orde for. Styret i et eierseksjonssameie bør kunne lese direkte ut av eierseksjonsloven hvilke krav til regnskap som gjelder.

I vurderingen av hvordan regnskapsreglene bør være, må departementet ta flere hensyn enn at reglene av prinsipielle grunner bør være like. Borettslag og eierseksjonssameier er nokså ulike former for sammenslutninger selv om de i det ytre har mange fellestrekk. Den historiske begrunnelsen for sammenslutningsformene er forskjellige, Se NOU 1980: 6 s. 10 flg. sammenholdt med NOU 2000: 17 Burettslovene s. 13 flg. Et borettslag er for eksempel en selvstendig juridisk person i motsetning til et eierseksjonssameie.1 Det har følgelig vært et bevisst politisk valg å opprettholde to sammenslutningsformer med ulike regler for hver av dem, se eksempelvis Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) s. 30–32. Et eierseksjonssameie forvalter midler på vegne av seksjonseierne, og er ikke en juridisk enhet med egne midler. Departementet peker videre på at det frem til i dag også har vært ulike regnskapsregler for borettslag og eierseksjonssameier uten at departementet har oppfattet at dette har ført til problemer i praksis. Departementet har forståelse for at det vil forenkle de kommersielle regnskapsførernes arbeidsoppgaver dersom regnskapsreglene er like i borettslag og eierseksjonssameier. Vurderingen av hvordan reglene bør være, må imidlertid bero på en bredere og mer sammensatt vurdering.

19.1.5.2 Kategorien mellomstore sameier bør oppheves og terskelen for hva som er et stort sameie senkes

Dagens tredeling, med en kategori med mellomstore sameier, kom inn i loven under komitébehandlingen i Stortinget uten begrunnelse. Reglene har vært kritisert for å være vanskelige å forstå, og utvalget har enstemmig foreslått å avskaffe mellomkategorien. Departementet er enig med utvalget i at kategorien mellomstore sameier ikke bør videreføres.

Hvor bør så grensen mellom store og små sameier trekkes i relasjon til regnskapsreglene når mellomkategorien ikke videreføres? I dagens lov er sameier med åtte eller færre seksjoner ansett som små, mens sameier med 21 eller flere seksjoner anses som store. Utvalget foreslo at skillet mellom små og store sameier bør gå mellom 20 og 21 seksjoner. Blant høringsinstansene er synspunktene delte. Flere av de høringsinstansene som er negative til utvalgets forslag, tilbyr regnskapsførsel for sameiene og har en økonomisk egeninteresse i at regnskapsplikten forblir uendret. Likevel mener departementet at det er grunn til å lytte når OBOS og NBBL, med sin omfattende erfaring, advarer mot å sette grensen for hva som er et stort sameie høyt og lempe på regnskapsplikten. Departementet er enig med OBOS og NBBL i at det er uforsvarlig at sameier som håndterer beløp på mange millioner kroner, skal kunne unnlate å føre regnskap. Regnskapsplikt etter regnskapsloven gir seksjonseierne innsyn i sameiets økonomiske forhold, og kan forebygge misligheter. I tillegg er det grunn til å fremheve at det ikke er kostbart å få regnskap ført. OBOS og NBBL har antydet at regnskapsførsel per seksjon beløper seg til om lag kr 500. Gevinsten som oppnås i form av økt trygghet, oppveier etter departementets mening kostnaden. En grense på ni eller flere seksjoner gir dessuten en lovteknisk fordel fordi den blir lik grensen som gjelder for eierseksjonssameiers plikt til å registrere seg i Foretaksregisteret, jf. dagens lov § 11 annet ledd og dette lovutkastets § 19. Departementet er derfor blitt stående ved at grensen mellom store og små sameier og regnskapsplikten for disse trekkes ved ni eller flere seksjoner.

19.1.5.3 Store sameier bør ikke kunne velge bort å føre regnskap etter regnskapsloven

Utvalget gikk inn for at store sameier skal kunne velge å unnlate å føre regnskap etter regnskapslovens regler. Størsteparten av høringsinstansene er imidlertid imot forslaget.

Det er et grunnleggende spørsmål hvor langt sameiets selvbestemmelsesrett bør rekke. Er regnskapslovens regler så viktig at lovgivning er påkrevd, eller skal seksjonseierne selv få avgjøre hva som er det beste for akkurat dette sameiet? Utvalget har i NOU 2014: 6 s. 82 vurdert det slik at det er «vanskelig…å se hvorfor sameiernes egen vurdering skal ‘overstyres’ av loven.» Flere høringsinstanser har innvendt at seksjonseierne ofte ikke vil se at det er verdifullt og viktig å føre regnskap etter regnskapslovens regler.

Etter departementets syn fremstår utvalgets forslag som noe inkonsekvent. Når utgangspunktet sett fra lovgivers side er en plikt til å føre regnskap etter regnskapslovens regler, virker det underlig at det enkelte sameiet skal kunne velge denne plikten bort. Departementet ser argumentet om sameiets rett til selv å bestemme, men mener at andre hensyn må veie tyngre.

Departementet vil også trekke frem at det er lovteknisk komplisert at et mindretall på mer enn en tredjedel av seksjonseierne skal kunne kreve at det likevel skal føres regnskap etter regnskapsloven når flertallet først har valgt å fravike lovens utgangspunkt. Det er etter departementets syn et selvstendig poeng at reglene blir enklere å forholde seg til for dem som skal bruke dem dersom loven ikke åpner for å velge bort og gjeninnføre regnskap. Flere høringsinstanser har dessuten problematisert at det vil kunne føre til ustabile og uoversiktlige forhold dersom et sameie veksler mellom å avskaffe og innføre plikt til å føre regnskap etter regnskapsloven. Departementet er enig i dette.

Departementet går derfor inn for at de store eierseksjonssameiene, det vil si sameier med ni eller flere seksjoner, ikke kan velge bort å føre regnskap etter regnskapslovens regler.

19.2 Plikt til å ha revisor

19.2.1 Gjeldende rett

Revisjonsplikten for eierseksjonssameiene varierer, på samme måte som regnskapsreglene, med størrelsen på sameiet, jf. forslaget til ny regnskapsregel i § 64 og omtalen av denne bestemmelsen under punkt 19.1. Grensen mellom små, mellomstore og store sameier er trukket likt som for regnskapsreglene. Det vil si at de sameiene som skal bruke godkjent revisor, er de samme som har regnskapsplikt etter regnskapsloven. Dette innebærer at små sameier ikke har revisjonsplikt, mens store sameier skal ha statsautorisert eller registrert revisor. For de mellomstore sameiene gjelder iblant reglene om revisjonsplikt som for store sameier, mens det i andre tilfeller kreves revisjon, men uten strenge krav til revisors utdannelse. Om et mellomstort sameie skal følge reglene for store eller små sameier, er avhengig av forholdstallet mellom bolig- og næringsseksjonene i sameiet.

19.2.2 Utvalgets forslag

Utvalget foreslo å oppheve de kompliserte reglene for mellomstore sameier. Utvalget mente videre at sameier med 20 eller færre seksjoner kan velge å ha revisor, da med den kompetansen som sameiet selv ønsker at revisor skal ha. Utvalget tok til orde for at sameier med 21 eller flere seksjoner i utgangspunktet skal ha plikt til å ha statsautorisert eller registrert revisor, men i vedtektene kunne bestemme at sameiet likevel ikke skal ha revisor. Hvis sameiet har valgt ikke å ha revisor, foreslo utvalget at et mindretall på en tredjedel av seksjonseierne likevel skal kunne kreve revisjon.

19.2.3 Høringsinstansenes syn

Høringsuttalelsene er i det alt vesentlige sammenfallende med høringsuttalelsene om regnskapsreglene, jf. omtalen under punkt 19.1.3. De samme høringsinstansene uttaler i realiteten de samme synspunktene med de samme begrunnelsene. Departementet vil likevel fremheve tre nyanser/endringer:

Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon mener at store sameier ikke bør ha adgang til å velge bort både regnskapsførsel og revisjon. Minst én av disse kvalitetskontrollerende ordningene må være til stede.

Hwang Flater Analyse støtter utvalgets forslag om at de store sameiene kan velge bort revisor. De mener at revisjonsoppgavene, slik de er definert i dag, har begrenset effekt på sameiets økonomi og økonomiske styring. Hwang Flater Analyse påpeker imidlertid at eierseksjonssameier og folks boliger befinner seg høyere på en «viktighetsskala» enn næringsaktiviteter, og at det derfor ikke bør trekkes noen automatiske slutninger fra reglene om revisjonsplikt i aksjeselskaper og over til sameiene.

OBOS peker på at de forvalter eierseksjonssameier med opptil 11 millioner kroner i årlige driftsinntekter. Dette er mer enn det dobbelte av grensen som gjelder for aksjeselskapers «fravalg» av revisor, hvilket taler for at dagens revisjonsplikt opprettholdes.

19.2.4 Departementets vurdering

Etter departementets syn oppstår de samme prinsipielle problemstillingene når det gjelder spørsmålet om revisjonsplikt som i spørsmålet om regnskapsplikt. Departementet viser derfor til vurderingene i kapittel 19.1.5. Departementet foreslår at revisjonsreglene får samme enkle struktur som reglene om regnskap. Det vil si at sameier med ni eller flere seksjoner regnes som store og får lovpålagt plikt til å ha statsautorisert eller registrert revisor uten mulighet til å velge dette bort. Sameier med åtte eller færre seksjoner får ikke revisjonsplikt.

OBOS og NBBL har antydet at utgifter til revisor per seksjon beløper seg til om lag kr 160–170 per år, en kostnad departementet mener er til å leve med.

19.3 Innføre krav om driftsbudsjett i sameier?

19.3.1 Gjeldende rett

Dagens lov har ikke krav om driftsbudsjett for eierseksjonssameier.

I utvalgets mandat ble det vist til at burettslagslova nylig hadde fått regler som stiller krav om driftsbudsjett og nærmere regler om hvilke kostnader som skal inngå i budsjettet. Utvalget ble bedt om å vurdere om det burde innføres liknende regler i eierseksjonsloven.

19.3.2 Utvalgets forslag

Utvalget kunne vanskelig se behov for å lovfeste et krav om driftsbudsjett i eierseksjonssameier. Utvalgets begrunnelse (NOU 2014: 6 side 84–85) var at:

Det er en vesentlig forskjell mellom måten borettslag og eierseksjonssameier er finansiert på. For et borettslag vil en stor del av byggekostnadene være finansiert ved felleslån som laget er ansvarlig for. Disse gjeldsforpliktelsene – og de tilhørende rente- og avdragsforpliktelsene som andelseierne betaler i form av felleskostnader – kan være av stor betydning for den enkelte andelseiers personlige økonomi. Et eierseksjonssameie vil være fullt finansiert gjennom kjøpesummen til de enkelte seksjonene (eventuelt leieinntekter knyttet til disse), og man risikerer derfor ikke den samme type «skjulte kostnader» som i et borettslag.

De øvrige utgifter som nevnes i forskriften vil ofte gjenfinnes som felleskostnader i eierseksjonssameier, men etter utvalgets syn er dette kostnader som har langt mindre innvirkning på eiernes personlige økonomi.

Utvalget er innforstått med at de fleste eierseksjonssameier over en viss størrelse sannsynligvis har behov for å lage en form for driftsbudsjett, men det er også mange sameier som ikke har behov for det. Et forsøk på å lage lovregler om budsjett som differensierer mellom ulike sameier (f.eks. etter størrelse), vil bli komplisert og kanskje ikke særlig treffende. Etter utvalgets oppfatning bør sameierne selv kunne ta stilling til om det er nødvendig med driftsbudsjett i sitt sameie. I så fall kan de beslutte å lage det, eventuelt vedtektsfeste at det alltid skal gjøres. Det er neppe noe særlig behov for at lovgiver griper inn på dette feltet.

Utvalget foreslo etter dette ikke noe lovbestemt krav om driftsbudsjett.

19.3.3 Høringsinstansenes syn

Hwang Flater Analyse kan vanskelig se hensikten med å lovfeste et krav til driftsbudsjett så lenge det ikke stilles mer seriøse krav til økonomiske beslutninger og økonomisk styring i eierseksjonssameier. Hwang Flater Analyse mener at nesten alle sameier av en viss størrelse uansett lager driftsbudsjett.

19.3.4 Departementets vurdering

Departementet stiller seg bak utvalgets vurderinger og konklusjon. Departementet er enig med utvalget i at det behovet som tilsa tvingende regler om driftsbudsjett i borettslag, neppe eksisterer i eierseksjonssameier. Departementet foreslår derfor ikke å lovfeste noe krav om driftsbudsjett i eierseksjonsloven.