2 Et lite tilbakeblikk på den norske «selveierleilighetsmodellen»1

2.1 Innledning

Det som i daglig tale noe upresist kalles en «selveierleilighet», omtales i eierseksjonsloven som en eierseksjon. I lovforslaget her er en eierseksjon definert som en eierandel i en bebygd eller planlagt bebygd og seksjonert eiendom, med enerett for eieren til å bruke en eller flere bruksenheter i eiendommen.

Nedenfor følger en historisk gjennomgang av eierseksjonenes fremvekst, og den første rettslige reguleringen av disse.

2.2 Kollektiv boligeie ble vanlig etter krigen og frem til 1970-tallet

Sameie i boligeiendommer er ikke noe nytt fenomen, men frem til 1960-tallet ble sameie først og fremst brukt i mindre bygninger med to til fire boliger. I disse tilfellene skapte det ikke så store praktiske problemer å eie sammen fordi også sameieandeler i en fast eiendom kunne pantsettes. Utover på 1960-tallet ble det imidlertid vanlig å bruke sameiemodellen også i større boligbygg, og da kunne det være utfordrende å holde orden på sameierne og de mange pantsettelsene.

Et småhusområde på Bygdøy og to terrasseblokker i Ullernåsen i Oslo

Terje Wessel beskriver i sin artikkel «Fra leie til eie» hvordan det norske selveierleilighetsinstituttet vokste frem med utbyggingen av et eksklusivt småhusområde på Bygdøy i Oslo i 1961. I det stille ble selveierleilighetsformen brukt med individuelle eierrettigheter til småhusene/leilighetene og tilknyttede sameierettigheter til den bebygde grunnen. Det var et bevisst valg å la være å dele opp eiendommen med egne bruksnumre.

Året etter ble det bygget et par terrasseblokker i Ullernåsen i Oslo med til sammen 79 leiligheter. Normalt ville disse byggene ha blitt organisert som et borettslag på denne tiden, men utbyggerne ønsket å dele dem opp i selveierleiligheter og få disse registrert og behandlet som egne eiendommer. Ferdigstillelsen og overføringen av eierrettighetene kom bare et par måneder etter at Justisdepartementet hadde bedt tinglysingsdommerne om ikke å godkjenne slike prosjekter. En byskriver i Oslo henvendte seg imidlertid på nytt til Justisdepartementet i 1965. Han viste til at lignende ordninger allerede var blitt brukt når det var mange festekontrakter på samme bruksnummer og argumenterte dessuten med at tinglysingsdommernes arbeid ville bli lettere dersom det ble tillatt med egne grunnboksblad for hver enhet. Justisdepartementet ble overbevist av denne byskriveren og samtykket i at grunnboken ble innrettet slik at hver sameiepart fikk sitt eget grunnboksblad. Dette ga støtet til utviklingen av eierseksjoner som en særlig form for sameie i fast eiendom.

Mer attraktivt med «selveier» enn andelsleilighet?

Borettslag hadde vært den dominerende eierformen i etterkrigstiden, men for mange fremsto nå selveie som en mer attraktiv form for kollektiv boligeie. Attraktiviteten skyldtes en kombinasjon av datidens boliglovgiving, prisregulering og skatteregler. For det første var ikke eierseksjoner prisregulert, slik boliger i borettslag var helt frem til 1980-tallet. For det andre kunne kjøperne av en eierseksjon få fullt fradrag for renter på lånet, mens andelseiere i borettslag ikke kunne kreve fradrag for den delen av husleien som dekket renter av borettslagets gjeld. For det tredje var det opp til kjøperen hvor mye egenkapital han ville investere i boligen dersom den var registrert som eierseksjon. I borettslag måtte alle eierne være med på fellesfinansiering. I tillegg var det nok en høyere status knyttet til å eie sin egen bolig enn å eie en andel i et borettslag.

De fleste av disse ulikhetene eksisterer ikke i dag. Departementet er imidlertid kjent med at selveierformen fortsatt foretrekkes av kjøpere i enkelte områder.

2.3 Sterk økning i antall seksjoneringer på 1970-tallet

Gårdeierne begynte å bruke eierformen

Antallet eierseksjoner økte sterkt i løpet av 1970-tallet. Dersom bruken av modellen hadde begrenset seg til nybygg der alle boligene var eid av sameierne, hadde modellen muligens ikke fanget lovgivers oppmerksomhet. Tidlig på 70-tallet begynte imidlertid gårdeierne i de store byene å bruke eierformen i eldre leiegårder, og ofte ble bare deler av eiendommen oppdelt. Første gangen en slik konvertering fant sted, var da en fasjonabel leiegård på Frogner i Oslo ble oppdelt i ni eierseksjoner i 1970. Slike seksjoneringer skapte uklare forhold både for de som leide og de som kjøpte, og det oppstod derfor etter hvert et behov for å lovregulere sameiemodellen.

Et lovutvalg ble nedsatt og en midlertidig forbudslov vedtatt

Trygve Brattelis andre regjering nedsatte i 1975 et utvalg som skulle utrede alle sider ved selveierleilighetene. I 1976, mens regjeringen ventet på utvalgets rapport, ble det vedtatt en lov som midlertidig forbød seksjonering av eksisterende eiendommer med flere enn fire boliger (lov 28. mai 1976 om forbud mot etablering av eierleiligheter i bestående bygninger.) «Forbudsloven» var upopulær, og mange forsøkte å omgå den. Omgåelsene tok utgangspunkt i at departementet formulerte forbudet som et tinglysingsforbud med en uklar formulering om at «ordinært tingsrettslig sameie» fortsatt skulle være tillatt. Blant tinglysingsdommerne var det stor uenighet om rekkevidden av loven, noe som førte til en uheldig ulik praksis ved domstolene.

2.4 1980-tallet: den første alminnelige loven om eierseksjoner

Utvalget, som Bratteli hadde nedsatt, leverte sin utredning i 1980 (NOU 1980: 6 Eierleiligheter.) Flertallet mente at eierseksjonsformen ikke burde tillates for boliger.

Regjeringen Brundtlands lovforslag

Våren 1981 la regjeringen Brundtland frem et forslag til lov om eierseksjoner for Stortinget (Ot.prp. nr. 76 (1980–81)). Regjeringen Brundtland ønsket å tillate seksjonering, men ville at kommunene skulle medvirke i seksjoneringsprosessen. Lovforslaget ble imidlertid ikke behandlet i vårsesjonen, og kort tid etter ble det regjeringsskifte. Regjeringen Willoch trakk proposisjonen, blant annet fordi den ønsket en enklere seksjoneringsprosess uten kommunal medvirkning.

Regjeringen Willochs lovforslag i 1982 og loven fra 1983

Regjeringen Willoch la frem sitt eget lovforslag, Ot.prp. nr. 48 (1981–82), våren 1982. Forslaget la opp til en enklere seksjoneringsprosess enn forslaget fra Brundtland-regjeringen, først og fremst ved at kommunene ikke skulle ha noen rolle i saksbehandlingen. Proposisjonen ble i hovedsak vedtatt av Stortinget i 1983 og var den første alminnelige loven om eierseksjoner. Loven regulerte først og fremst hvordan seksjoner kunne opprettes. Det skulle skje gjennom en tinglysingsforretning uten kommunal saksbehandling og kontroll. Lovens viktigste formål var å skape ryddige og oversiktlige eiendomsforhold. I tillegg var det et boligpolitisk mål å gi enhver mulighet til å eie sin egen bolig og reell valgfrihet med tanke på eierform. Loven listet opp standardkrav til boligene som skulle hindre at gamle og dårlige boliger ble gjort om til eierseksjoner uten at boligstandarden ble hevet. Forholdene ble også lagt til rette for at leiere i eiendommer som skulle seksjoneres, skulle få ta over sin egen bolig. De fikk kjøperett.

2.5 Arbeidet med å revidere loven ble satt i gang tidlig på 1990-tallet

Loven fra 1983 var altså blant annet resultatet av en politisk uenighet om hvorvidt kommunene skulle ha en rolle i seksjoneringsprosessen, og den ble utarbeidet nokså raskt. Allerede under debatten i Odelstinget ble det gitt uttrykk for at det trolig ville bli behov for å revidere loven etter at den hadde virket en tid. En sterk økning i antall seksjoneringer på 1980- og 90-tallet skapte flere nye problemstillinger knyttet til det å eie og drifte felles eiendom. Loven etterlot en rekke vanskelige avgrensings- og tolkingsspørsmål. Kommunaldepartementet startet derfor allerede tidlig på 1990-tallet arbeidet med å revidere loven. Et lovforslag ble fremmet for Stortinget i mars 1996, jf. Ot.prp. nr. 33 (1995–96) om lov om eierseksjoner. Loven trådte i kraft 1. januar 1998 og gjelder fortsatt. Eierseksjonsloven har vært endret flere ganger. De fleste endringene har vært tekniske og terminologiske tilpasninger til andre lover, men da matrikkellova trådte i kraft 1. januar 2010, skjedde det en rekke viktige endringer i reglene om seksjonering i lovens kapittel II.