6 Kjøperett for leier av bolig

6.1 Gjeldende rett

Dagens regler om kjøperetten følger av eierseksjonsloven kapittel III. Hovedtrekkene i reglene er at den som leier en bolig i en eiendom som skal seksjoneres, har rett til å kjøpe boligen til 80 prosent av seksjonens salgsverdi. Kjøperetten gjelder selv om eieren ikke ønsker å selge.

Kjøperetten er en «engangsrettighet» som inntrer ved førstegangs seksjonering og kjøperetten gjelder bare de som leier på dette tidspunktet. Det finnes noen unntak fra dette utgangspunktet. Det viktigste er at kjøperetten ikke gjelder for en leier som har en tidsbegrenset leieavtale for kortere tid enn to år. Det avgjørende er altså ikke hvor lenge leieren har bodd i boligen, men hvor lenge han har kontraktsfestet rett til å bo. Er for eksempel kontrakten på tre år, hvilket etter husleieloven § 9-3 første ledd er det vanlige ved tidsbestemte leieavtaler, har leieren kjøperett selv om han bare har bodd i ett år ved seksjoneringen.

I forarbeidene til eierseksjonsloven, Ot.prp. nr. 33 (1995–96) om lov om eierseksjoner, er kjøperetten begrunnet slik (side 44–45):

Da eierseksjonsloven [av 1983] ble innført, ble det lagt vekt på at de enkelte beboere skulle gis mulighet til å eie sin bolig. Bestemmelsene om kjøperett må ses på bakgrunn av dette.

Departementet viser til at det fremdeles er et viktig boligpolitisk mål at flest mulig skal ha anledning til å eie sin egen bolig, enten alene eller sammen med andre. De tradisjonelle utleieeiendommene er blitt færre, ikke minst ved omdanning til borettslag og seksjonssameier. Forholdene bør fortsatt legges til rette for at beboerne i visse tilfelle har en førsterett til å ta over som eiere, enten enkeltvis eller sammen. Ved siden av forkjøpsretten til leiegårder (etter lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder) er kjøperetten ved seksjonering det viktigste juridiske virkemidlet for å sikre en slik førsterett for beboerne.

Prisreduksjonen, altså adgangen til å kjøpe boligen til 80 prosent av salgsverdien, er i Ot.prp. nr. 33 (1995–96) om lov om eierseksjoner begrunnet slik (side 47):

Ved prisfastsettelsen må det imidlertid tas hensyn til at leieren allerede har en rettighet i eiendommen, og ved eventuelt salg til tredjemann vil eieren måtte finne seg i at prisen blir redusert på grunn av leieretten. Det ville på denne bakgrunnen være uheldig med en verdsettelse som ikke tok hensyn til at seksjonen er bebodd. Reduksjonen bør være standardisert og utgjøre 20 prosent.

6.2 Fakta om kjøperetten

I 2012 fikk Høgskolen i Bergen i oppdrag fra Kommunal- og regionaldepartementet å fremlegge nyere empiri om bruken av kjøperetten.1 Høgskolen undersøkte hvor ofte det er leiere i boliger som søkes seksjonert. 113 kommuner svarte at dette var tilfelle i mindre enn 20 prosent av tilfellene, mens 18 kommuner svarte at dette skjedde i 20–60 prosent av tilfellene.

Høgskolen undersøkte også hvor ofte kjøperetten blir benyttet i seksjoneringssakene. 118 kommuner svarte at de ikke kjente til dette, mens 12 kommuner svarte at kjøperetten ble brukt i mindre enn 20 prosent av tilfellene. Undersøkelsen tyder på at det var utfordrende å innhente tilstrekkelig tallmateriale for å kunne si noe sikkert om omfanget av bruken av kjøperetten.

Kommunal- og moderniseringsdepartementet har forsøkt å finne ut hvor mange leieboliger som potensielt kan omgjøres til eierseksjonssameier. Verken SSB eller Kartverket (matrikkelen) har imidlertid tall som kan fortelle noe om dette. Folke- og boligtellingen 2011 har tall på boliger etter eierform, men ikke så detaljert at den kan si noe om antall leiegårder. På oppdrag fra departementet har SSB forsøkt å koble data, men uten å lykkes. Heller ikke Kartverket har klart å fremskaffe tall på dette. Leieboerforeningen har også gjort et forsøk, uten resultat.

Situasjonen er altså at vi ikke med sikkerhet vet hvor mange leiere som vil bli berørt hvis kjøperetten fjernes. Ut fra den generelle kjennskapen departementet har til utviklingen i boligmarkedet de siste tiårene, mener imidlertid departementet at det er rimelig å anta at det dreier seg om nokså få.

6.3 Utvalgets forslag

Utvalget vurderte om kjøperetten bør beholdes i sin nåværende form, avvikles fullstendig eller erstattes med en annen form for løsningsrett for leiere. Utvalget delte seg i et flertall og et mindretall. Et samlet utvalg mente imidlertid at spørsmålet om man skal beholde kjøperetten først og fremt er politisk, ikke juridisk.

Utvalgets flertall (alle unntatt leder Wyller) mente at kjøperetten bør avvikles i sin helhet. Flertallet trakk frem åtte argumenter for sitt syn:

For det første fremhevet flertallet at hensynene bak regelen ikke lenger gjør seg gjeldende. Flertallet viste til det boligpolitiske hensynet som begrunner kjøperetten – at flest mulig skal eie sin egen bolig – og mente at dette formålet ikke i tilstrekkelig grad kan begrunne at kjøperetten skal opprettholdes.

For det annet trakk flertallet frem at kjøperetten utgjør en tilfeldig fordel. Flertallet mente at kjøperetten treffer tilfeldig fordi den bare kan påberopes av leiere i ikke-seksjonerte bygårder. Leiere i borettslag, eneboliger og hybler har ikke tilsvarende rettigheter. Flertallet pekte også på at en leier som benytter seg av kjøperetten og erverver en bolig til under markedspris, straks kan videreselge boligen med en betydelig fortjeneste.

For det tredje mente flertallet at det ikke er gitt at eksisterende leieforhold utgjør et verdiminus ved en eiendom. Flertallet mente at begrunnelsen for prisreduksjonen, at eksisterende leieforhold utgjør et verdiminus, ikke lenger gjør seg gjeldende. De trakk frem flere eksempler på situasjoner der utleie ikke virker prisdempende. Flertallet pekte på at prisen bestemmes av markedsforholdene til enhver tid, samt hva som er kjøpers intensjoner med boligen. De bærende hensynene bak prisreduksjonen gjør seg ikke gjeldende i de tilfellene boligen tenkes kjøpt i rent investeringsøyemed uten tanke om egen bruk. I disse tilfellene er det, slik flertallet så det, vanskelig å se hvorfor et eksisterende leieforhold skulle utgjøre et verdiminus. En leieavtale ville etter flertallets syn heller ikke virke prisdempende i et leiemarked der leieforholdet er økonomisk svært gunstig, sett med utleiers øyne.

For det fjerde trakk flertallet frem at kjøperetten er mindre aktuell etter at husleiereguleringen ble opphevet. Flertallet mente at kjøperetten er «et barn av sin tid» og er lite relevant i dag. Kjøperetten ble vedtatt i en tid med fortsatt streng husleieregulering i de større byene. Seksjonering av bygårdene og salg av seksjoner ville under markedsreguleringen kunne gi gårdeierne en stor gevinst sett i forhold til de regulerte leieinntektene. Som en konsekvens av husleiereguleringen kunne det derfor være forsvarlig å ha reglene om kjøperett. I dag er husleiereguleringen avskaffet og de fleste eldre bygårder er seksjonerte eller omdannet til borettslag. De historiske rammene for kjøperettens tilblivelse eksisterer altså ikke lenger. For flertallet var dette et viktig moment.

For det femte pekte flertallet på innvendinger av mer praktisk karakter: En eiendomsutvikler som erverver en bygård som benyttes til utleie kan sørge for å «tømme» eiendommen for beboere før den seksjoneres, for derved å gå klar av reglene om kjøperett. I disse tilfellene fører kjøperetten indirekte til at boliger blir stående tomme for en periode uten at det egentlig er nødvendig. Etter flertallets syn virker kjøperetten da mot sin hensikt, når den medfører avslutning av et leieforhold som ellers kanskje kunne ha fortsatt.

For det sjette fremhevet flertallet at kjøperetten svekker grunnbokens troverdighet. Kjøperetten har etter eierseksjonsloven § 17 tredje ledd rettsvern, det vil si beskyttelse mot andre rettsstiftelser, uten tinglysning. Flertallet mente at grunnbokens troverdighet svekkes når kjøperetten ikke fremgår der.

For det syvende mente flertallet at kjøperetten utgjør en tidstyv for kommunen. Flertallet så det som en ulempe at prisen må avgjøres etter omstendelige prosedyrer. Mange kommuner opplever oppfølgning av kjøperetten, blant annet oppgaven med å informere leierne om kjøperetten, som tidkrevende og byrdefullt.

For det åttende pekte flertallet på at den boligpolitiske målsettingen om at flest mulig skal kunne eie sin egen bolig, uansett oppfylles gjennom seksjoneringen. Om en utleiebolig seksjoneres og selges, vil kjøperen (forutsatt at han selv skal bo der) bli eier av sin egen bolig. Målsettingen om at flest mulig skal kunne eie sin egen bolig oppnås altså uavhengig av om kjøperen er (den tidligere) leieren eller en tredjemann.

Flertallet drøftet om dagens regler om kjøperett burde erstattes med andre regler som tilgodeser leieren i forbindelse med seksjoneringen. Utvalgsflertallet vurderte både om leieren burde kunne ha en kjøperett til full pris og om leieren kunne få en forkjøpsrett til seksjonen ved et fremtidig salg av denne.

Flertallet fremhevet at en kjøperett til full markedspris ville fjernet den innvendingen mange sannsynligvis oppfatter som en stor urimelighet ved dagens regler, «rabatten» på 20 prosent. Flertallet fremhevet imidlertid at siden salget fremdeles ikke ville skje på det åpne markedet, måtte det fremdeles være prosedyrer for å fastsette markedsverdien. Kommunene måtte dessuten også med en kjøperett til full pris bruke ressurser på å følge opp seksjoneringssaken, eksempelvis gjennom å informere leiere om kjøperetten, om klageadgang, samt følge opp hevendelser fra leiere.

En forkjøpsrett for leieren ved senere salg ville etter flertallets syn ha den fordelen at prisen leieren måtte betale for å kjøpe seksjonen ble fastsatt av markedet, ikke ved takst. En annen fordel med en forkjøpsrett ville være at behovet for særreguleringer i eierseksjonsloven var lite, ettersom reglene i løsningsrettsloven kunne gis anvendelse. Imidlertid ville det etter flertallets syn være en betydelig ulempe at forkjøpsretten ville måtte hefte på seksjonen i lang tid.

Flertallet mente etter dette at det må være riktig å fjerne kjøperetten fullstendig, og ikke holde fast ved mellomløsninger som er vanskelige å gjennomføre.

Som et argument til forsvar av kjøperetten, trakk flertallet frem at kjøperetten kan fungere som en del av et leiervern. Ved salg av nyopprettede seksjoner vil kjøperen ofte ha et ønske om å benytte seksjonen som egen bolig. Synspunktet er at de opprinnelige leiere vil ha et svekket oppsigelsesvern siden husleieloven gir adgang til å si opp leier dersom eier vil bruke boligen selv. Dersom det er ønskelig å verne leier i slike tilfeller, mente utvalget at dette burde gjøres ved direkte regulering i husleieloven.

Mindretallet (utvalgsleder Wyller) mente at en opphevelse av kjøperetten vil bety en vesentlig svekkelse av vernet av egen bolig. Mindretallet pekte på at en eier kan la være å seksjonere hvis det er viktig for ham å beholde eiendomsretten til boligen. Videre viste mindretallet til undersøkelsen fra Høgskolen i Bergen, og hevder at den viser at leier i over 30 prosent av tilfellene benyttet kjøperetten.2 Etter mindretallets syn viste dette at mange leiere ikke har økonomi til eller ønske om å benytte seg av kjøperetten, uten at dette kan være et argument for å fjerne regelen. Tvert imot viser undersøkelsen, slik mindretallet så det, at regelen om kjøperett ikke er uten praktisk betydning. Mindretallet mente at en fullstendig opphevelse av kjøperetten vil representere et klart brudd på eierlinjen i norsk boligpolitikk, og innebære en betydelig politisk kursendring. Mindretallet konkluderte med at kjøperetten bør beholdes, eventuelt med den endringen at kjøpet skal skje til full markedspris.

Mindretallet viste til at utvalget fikk innspill utenfra der kjøperetten ble sammenlignet med ekspropriasjon. Selv om flertallet ikke argumenterte med dette, fant mindretallet grunn å omtale problemstillingen. Mindretallet anførte at det er lite treffende å sammenligne kjøperetten etter eierseksjonsloven med ekspropriasjon, og at kjøperetten ikke står i noe problematisk forhold til Grunnloven § 105 eller vernet av den private eiendomsretten i EMKS første tilleggsprotokoll. Mindretallet fremhevet at «det er et sentralt kjennetegn ved ekspropriasjon at eieren blir fratatt eiendomsretten ved en begivenhet han ikke har kontroll over, ved en form for tvang». Dette elementet mangler etter mindretallets syn helt for kjøperetten sin del. Mindretallet så det slik at det alltid vil være en frivillig sak for eieren om han vil seksjonere en boligeiendom eller ikke. Når en eier velger å seksjonere en boligeiendom som er utleid, vil det normalt være for å kunne selge seksjonene enkeltvis til en høyere pris enn om eiendommen selges under ett. En lovfestet kjøperett for leiere er da, slik mindretallet så det, noe eieren må ta i betraktning når han vurderer å seksjonere. Er det viktig for ham å beholde eiendomsretten til boligen, kan han la være å seksjonere. Mindretallet konkluderte etter dette med at kjøperetten ikke representerer noe ekspropriasjonslignende inngrep i eiendomsretten.

6.4 Høringsinstansenes syn

Et stort flertall støtter utvalgsflertallets syn, mens fem går imot. Fire ønsker å beholde kjøperetten, men uten prisreduksjon.

Oslo kommune, Bergen kommune, Statsbygg, OBOS, Asker og Bærum Boligbyggelag, Huseiernes Landsforbund, Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon, Advokatforeningen, Finans Norge, Norsk Eiendom, Boligprodusentenes Forening, Norges Eiendomsmeglerforbund, Høgskolen i Bergen og Hwang Flater Analyse støtter flertallsforslaget om å oppheve kjøperetten.

Av de høringsinstansene som prinsipalt støtter forslaget, sier fem instanser subsidiært at hvis kjøperetten beholdes, så bør den i alle fall være til markedspris. Disse er OBOS, Asker og Bærum Boligbyggelag, Norsk Eiendom, Boligprodusentenes Forening og Hwang Flater Analyse.

Husbanken, Leieboerforeningen, Leieboerforeningen Bergen, Gert-Fredrik Malt (amanuensis ved Universitetet i Oslo, juridisk fakultet) og Anne-Rita Andal mener at kjøperetten bør videreføres i sin nåværende form.

Husbanken erkjenner at ikke alle leiere er vanskeligstilte. Blant de vanskeligstilte er det imidlertid en høy andel som leier bolig. Opprettholdelse av en mulighet for leier til å kjøpe boligen de leier til redusert pris, vil kunne bidra til at noen flere vanskeligstilte kan etablere seg i egen eid bolig.

Leieboerforeningen mener at kjøperetten bør beholdes og at bestemmelsene om kjøp til redusert pris bør beholdes uendret. Leieboerforeningen mener at det er en svakhet ved lovutredningen «at det ikke er foretatt beregninger som gir anslag på hvor mange leieboliger som kan omgjøres til eierseksjoner (alternativt til andre disposisjonsformer) og om endringen rent faktisk vil stimulere til økt antall seksjoneringer». I høringssvaret trekker Leieboerforeningen frem en NOVA-rapport og en undersøkelse fra Norsk byggforskningsinstitutt.3 Leieboerforeningen mener disse kan gi grunn til å tro at mange leide boliger befinner seg i eiendommer med mange boliger og som ikke er seksjonerte eller befinner seg i et borettslag. Leieboerforeningen er bekymret for at økt seksjonering vil føre til at det blir færre tilgjengelige utleieboliger. Leieboerforeningen trekker frem to hovedargumenter for å videreføre kjøperetten uendret. For det første anfører foreningen at eierlinja i norsk boligpolitikk står fast og at dette innebærer at man skal legge til rette for at leieboere skal kunne bli eiere. For det andre vil en opphevelse av kjøperetten kunne bety et svekket vern og en svekket botrygghet for leieren av boligen. Leieboerforeningen viser til egen erfaring om at «leide boliger som seksjoneres og selges til andre enn leier selv ofte medfører et sterkt press fra ny eier om å få ut opprinnelig leier». Derfor foreslår Leieboerforeningen en ny bestemmelse i husleieloven § 9-5 om at seksjonering eller salg etter seksjonering ikke er saklig grunn for oppsigelse. Alternativt foreslår foreningen at hensynet til leier innarbeides som en del av rimelighetsvurderingen i husleieloven § 9-8 annet ledd. Leieboerforeningen fikk i et møte med statsråden i januar 2016 anledning til å utdype sin høringsuttalelse.

Leieboerforeningen Bergen mener kjøperetten bør bestå. Kjøperetten gir, slik de ser det, leier bedre botrygghet. Leieboerforeningen Bergen mener at leier har bidratt til å betale ned på boligen og på flere måter har et forhold til sted, beliggenhet og boligens standard.

Amanuensis Gert-Fredrik Malt mener det er uheldig å fjerne reglene om kjøperett for leier av bolig. Han mener reglene bør beholdes som «ett av flere regelsett til vern for leietakere». At reglene brukes mindre enn tidligere viser ikke at det ikke er bruk for dem. Han mener at reglene ikke er urimelige og viser til den begrunnelsen mindretallet gir for å beholde kjøperetten.

Trondheim kommune, Arendal kommune, NBBL og Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd (KBL) mener at kjøperetten bør opprettholdes, men da uten prisreduksjon.

Trondheim kommune opplyser at kjøperetten sjelden kommer til anvendelse i Trondheim. Trondheim kommune mener likevel at ordningen bør videreføres. Kommunen viser til at boligene blir solgt enkeltvis etter at en leiegård har blitt seksjonert og at de som kjøper de seksjonerte boligene kan ha et ønske om å benytte disse som egen bopel. De opprinnelige leiere vil da ha et svekket oppsigelsesvern siden husleieloven gir adgang til å si opp leier dersom eier vil bruke boligen selv. Videre mener kommunen at det er positivt at leier kan bli eier gjennom å tiltre den boligen som allerede er deres hjem. Dette vil i særlig grad kunne ha betydning for barn som ved flytting kan bli rykket ut av sitt oppvekstmiljø. Samtidig mener kommunen at prisavslaget virker urimelig overfor selger, og at denne tildeler et økonomisk gode uavhengig av mottakerens økonomiske behov. Kjøperett til rabattert pris har etter kommunens erfaring dessuten en utilsiktet effekt ved at eier kan si opp leier før seksjoneringen for å oppnå høyere pris ved et fritt salg. Kommunen antar at det er likegyldig for de fleste selgere hvem boligen selges til, og at salg til ren takstpris ikke utgjør en vesentlig verdioverføring fra eier til leier. Kommunen mener etter dette at både eiers økonomiske hensyn og leiers behov for vern kan balanseres på en rimelig måte ved å videreføre kjøperetten, men uten et prisavslag.

Arendal kommune mener en kjøperett uten prisreduksjon vil motvirke de negative konsekvensene av dagens bestemmelse, og samtidig bidra til stabilitet for beboere i eiendommer som seksjoneres.

NBBL er enig med utvalgsflertallet i at de faktiske forholdene i boligmarkedet har endret seg fra da reglene om kjøperett ble innført. Den gangen var det større boligmangel, husleieregulering og mange tidsubestemte leiekontrakter. NBBL ser at det er en fordel for utbygger og utleier om kjøperetten oppheves. For utbyggere og gårdeiere har reglene om kjøperett vært en ulempe og en kostnad, samtidig som leier også har hatt beskyttelse gjennom husleielovens oppsigelsesesregler. NBBL påpeker at det er langt færre eiendommer som fortsatt drives som leiegårder. Et eksempel kan imidlertid være et borettslag som har gått konkurs, og hvor andelseiers eiendomsrett til andelen omgjøres til en leierett til sin bolig. Konkurs skjer meget sjelden, men i et slikt tilfelle kan leier (tidligere andelseier) ha et behov for å kjøpe tilbake sin opprinnelige bolig. NBBL går etter dette inn for å opprettholde dagens kjøperett for leier i forbindelse med seksjonering. Kjøperetten bør imidlertid være til markedspris.

Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd (KBL) viser til leietakervernet. Etter at en leiegård har blitt seksjonert, blir boligene solgt enkeltvis. De opprinnelige leierne vil da ha et svekket oppsigelsesvern fordi husleieloven gir adgang til å si opp leier dersom (ny) eier vil bruke boligen selv. Videre mener KBL at det er positivt at leier kan bli boligeier gjennom å tiltre den boligen som allerede er leierens hjem. KBL deler imidlertid utvalgsflertallets oppfatning om at prisavslaget gjør det mulig for leieren å benytte seg av kjøperetten for i neste omgang å selge denne med betydelig fortjeneste. Endelig mener KBL at kjøperett til rabattert pris har en utilsiktet effekt ved at eier kan si opp leiere før seksjoneringen for å oppnå høyere pris ved et fritt salg. Oppsummert mener KBL at hensynet til eiers økonomiske interesser og leiers behov for vern kan balanseres på en rimelig måte ved å videreføre kjøperetten, men uten en prisreduksjon.

6.5 Departementets vurdering

Departementet er enig med flertallet i utvalget og slutter seg til deres argumentasjon. En opphevelse av kjøperetten er også i samsvar med synet til et stort flertall av høringsinstansene. Departementet finner heller ikke gode grunner for å videreføre kjøperetten uten prisreduksjon.

På et helt prinsipielt grunnlag mener departementet at kjøperetten representerer en unødvendig svekkelse av den private eiendomsretten, og vil begrunne dette standpunktet innledningsvis.

Begrepet eiendomsrett er ikke definert i noen lov, men det er vanlig å si at eiendomsretten er negativt avgrenset. Eiendomsrett er summen av rettigheter og forpliktelser knyttet til å råde over tingen. Eiendomsretten omfatter faktiske disposisjoner, slik som retten til å bruke tingen, eller til å ødelegge den. Videre omfatter eiendomsretten rettslige disposisjoner, slik som retten til å selge tingen, låne den ut eller pantsette den.

Eiendomsretten er vernet gjennom lovgivningen. Grunnloven § 105 verner om privat eiendomsrett på et overordnet nivå, gjennom å slå fast at den som må avgi sin eiendom til offentlig bruk (ekspropriasjon) har krav på full erstatning. Bestemmelsen beskytter ikke eieren mot rådighetsinnskrenkninger. Rådighetsinnskrenkninger kan innføres gjennom ordinær lovgivning. Byggeforbudet i strandsonen er et eksempel på innskrenkning i råderetten som eieren må akseptere – uten krav på erstatning fra det offentlige. Det finnes en rekke begrensninger i eiendomsretten i lovgivningen, og eieren står derfor langt fra fritt til å bestemme over bruken av egen ting. Formålet med rådighetsbegrensinger er som oftest å tilgodese fellesskapet på bekostning av den enkeltes interesser.

Den europeiske menneskerettskonvensjonen (EMK) har også en bestemmelse som verner eiendomsretten. Bestemmelsen er inntatt i første tilleggsprotokoll artikkel 1. Bestemmelsen har et lignende innhold som Grunnloven § 105.

Selv om departementet ikke finner grunnlag for å karakterisere kjøperetten som verken ekspropriasjonslignende, grunnlovsstridig eller konfliktfylt i forhold til den private eiendomsretten i EMK, mener departementet at mindretallets argumentasjon om at eier «kan la være å seksjonere» dersom det er viktig for ham å beholde eiendomsretten til boligen, er lite relevant. Selv om kjøperetten på ingen måte kan sammenlignes med den tvangen en ekspropriasjon innebærer, er det ikke til å komme bort fra at kjøperetten er en heftelse som virker begrensende på eierens frie råderett over egen eiendom. Konkret får heftelsen som konsekvens at eieren ikke selv får velge sin kjøper og at han vil få en lavere pris sammenlignet med et salg i det åpne markedet. Også de nokså omstendelige prosedyrene for gjennomføring av kjøperetten vil utvilsomt oppleves som en ulempe for eieren. Etter dette mener departementet at kjøperetten i noen grad svekker eiendomsretten.

I tillegg til denne helt prinsipielle innvendingen mot kjøperetten, mener departementet at det kan anføres en rekke praktiske argumenter mot kjøperetten:

Kjøperetten er mindre aktuell uten husleieregulering

Departementet slutter seg til flertallets vektlegging av at kjøperetten er betydelig mindre aktuell etter at husleiereguleringen ble opphevet. Da kjøperetten ble vedtatt var det fortsatt streng husleieregulering i de største byene. Seksjonering av bygårdene og salg av seksjoner kunne gi gårdeierne en stor gevinst sett i forhold til de regulerte leieinntektene. Som en konsekvens av husleiereguleringen kunne det derfor være forsvarlig å ha reglene om kjøperett.

Eierlinjen oppfylles også uten kjøperetten

Departementet er også enig med flertallet i at det boligpolitiske hensynet om at flest mulig skal eie sin egen bolig ikke ubetinget taler for å videreføre kjøperetten. Når eiendommer seksjoneres blir det flere tilgengelige boliger som kan bidra til å oppnå målet om at flere kan eie sin egen bolig. Så lenge kjøperen selv skal bo i boligen, vil den boligpolitiske målsettingen oppnås uavhengig av om kjøperen er (den tidligere) leieren eller en tredjeperson.

Kjøperetten fører til at eiendomsutviklere sier opp leiere som ellers kanskje kunne blitt boende en stund

En eiendomsutvikler som erverver en bygård som benyttes til utleie kan på helt lovlig vis «tømme» eiendommen for beboere før den seksjoneres for å gå klar av reglene om kjøperett. Departementet mottar med jevne mellomrom henvendelser fra publikum som bekrefter at dette skjer i praksis. I disse tilfellene fører kjøperetten indirekte til at boliger blir stående tomme for en lengre periode enn det som egentlig er nødvendig. Kjøperetten virker i noen grad mot sin hensikt. Også dette mener departementet taler for at kjøperetten bør oppheves.

En alternativ måte å verne leieren mot å måtte flytte mot sin vilje ved seksjonering, kan være å supplere de eksisterende oppsigelsesvernreglene i husleieloven med regler som verner leier mot oppsigelse i tilfelle seksjonering. Utvalget synliggjorde denne muligheten, og Leieboerforeningen har i sin høringsuttalelse kommet med et konkret forslag til hvordan en slik regel kan utformes. Dersom kjøperetten nå faktisk blir opphevet, vil departementet etter en tid se nærmere på om det er ønskelig å foreslå nye regler i husleieloven om vern mot oppsigelse ved seksjonering.

Kjøperetten krever offentlige ressurser

Departementet er opptatt av å utnytte de offentlige ressursene mest mulig effektivt. Lovverksforenklinger er en betydelig bidragsfaktor inn i arbeidet med å effektivisere offentlig sektor. For departementet er det derfor et viktig poeng at man gjennom å fjerne kjøperetten vil frigjøre de offentlige ressursene som i dag brukes på å gjennomføre kjøperetten. De offentlige ressursene brukes i dag på to plan:

For det første kan leieren, dersom han og eieren ikke blir enige, kreve at prisen avgjøres av en takstnemnd. Takstnemnda skal ha tre medlemmer og den må oppnevnes av tingretten, jf. eierseksjonsloven § 16 annet ledd. Prosedyrene er nokså omstendelige. På visse vilkår kan både leier og eier videre kreve at nemndas pris overprøves av en ny nemnd.

For det andre bruker kommunene ressurser på å følge opp de kjøpeberettigede. Ifølge utvalget opplever kommunene det som en «administrativ byrde» å informere om kjøperetten og klageadgangen og ellers følge opp henvendelser om kjøperetten – særlig når det er mange leiere i den eiendommen som skal seksjoneres.

Departementets konklusjon blir at effektiviseringshensyn tilsier at kjøperetten bør oppheves.

Samlet vurdering og konklusjon

Departementet slutter seg i all hovedsak til flertallets argumenter for å fjerne kjøperetten. Behovet for kjøperetten er etter departementets oppfatning i dag såpass marginalt at argumentene for å fjerne den mer enn oppveier argumentene for å beholde den. Departementet har i avveiningen lagt størst vekt på at den opprinnelige begrunnelsen for kjøperetten – at flest mulig skal gis anledning til å eie sin egen bolig – oppnås også uten kjøperetten, og på hensynet til å forenkle loven og frigjøre ressurser i offentlig sektor. Videre mener departementet at det er uheldig at kjøperetten virker mot sin hensikt når den av og til fører til at en leier, som kanskje ellers kunne fortsette å leie, blir sagt opp.

Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd, NBBL, Trondheim kommune og Arendal kommune har i sine høringsinnspill tatt til orde for at kjøperetten opprettholdes uten prisreduksjon. Disse forslagene samsvarer med det subsidiære forslaget til mindretallet i utvalget. Departementet legger til grunn at også en kjøperett til markedspris ville kreve prosedyrer for å få fastsatt en markedsverdi, og at kommunene fortsatt måtte bruke ressurser på oppfølging av kjøpeberettigede og saksbehandling. En forkjøpsrett ville være enklere å håndtere enn en kjøperett til markedspris siden prisen på seksjonen ville bli fastsatt i det åpne markedet. Departementet mener likevel at langvarige heftelser på en seksjon som ikke har veldig gode grunner for seg, bør unngås. Departementet er etter dette kommet til at det er riktig å fjerne kjøperetten fullstendig.