20 Habilitet på årsmøtet

20.1 Gjeldende rett

Utgangspunktet etter eierseksjonsloven § 33 første ledd er at alle seksjonseiere har stemmerett på årsmøtet. Regelen i § 37 tredje ledd forhindrer imidlertid en seksjonseier i å utøve stemmeretten i tre situasjoner. For det første kan en seksjonseier ikke delta i avstemninger om avtaler mellom seg selv (eller nærstående) og sameiet. For det andre kan en seksjonseier ikke stemme på årsmøtet i saker om ansvar for seksjonseieren (eller seksjonseierens nærstående). For det tredje kan en seksjonseier ikke delta i avstemninger om å pålegge seksjonseieren (eller seksjonseierens nærstående) å selge sin seksjon eller om å kreve at seksjonseieren (eller seksjonseierens nærstående) skal fravike sin seksjon. I disse tre situasjonene er seksjonseieren inhabil til å stemme.

20.2 Utvalgets forslag

Utvalget var kjent med at det i praksis «har oppstått inhabilitetsproblemer i saker der sameiermøtet skal behandle avtaler med en eller flere sameiere» og at det ofte (uriktig) blir hevdet at den sameier det gjelder, er inhabil når sameiermøtet skal ta stilling til avtalen. Som eksempel, viste utvalget til avtaler mellom sameiet og en seksjonseier om avvikende fordeling av vedlikeholdsplikt. Utvalget trakk frem at eierseksjonslovens inhabilitetsregel bygger på en regel om inhabilitet i aksjelovene fra 1910 og 1957, men at avtalealternativet ble fjernet i aksjeloven fra 1976. Utvalget mente at det ikke ligger noen «overveiet lovgivervilje» bak når eierseksjonsloven har med avtaler i oppregningen av inhabilitetsgrunnene, mens aksjeloven ikke har det. Utvalget mente at den som skal påta seg avtaleforpliktelser er like habil som de øvrige seksjonseierne til å delta i avstemningen om avtalen.

Utvalget tok på denne bakgrunn til orde for å endre habilitetsregelen slik at den ikke lenger gir uttrykk for at en seksjonseier som skal avtale noe med de øvrige, er inhabil. Utvalget foreslo å legge lovteksten nærmest mulig aksjelovens formulering.

20.3 Høringsinstansenes syn

De høringsinstansene som uttaler seg om lovforslaget – Huseiernes Landsforbund, Hwang Flater Analyse og amanuensis Gert-Fredrik Malt – støtter utvalgets forslag. Hwang Flater Analyse påpeker enkelte språklig uheldige sider ved forslaget.

20.4 Departementets vurdering

Utvalget mente at hovedregelen bør være at «man ikke er inhabil på sameiermøtet». Utvalget viste til at det er på sameiermøtet seksjonseierne skal avgjøre interessetvister og at det er fullt legitimt å argumentere for og stemme i tråd med sine egne interesser. Departementet er helt enig i disse utgangspunktene: En seksjonseier som ønsker at sameiet skal opparbeide en lekeplass på fellesarealet fordi vedkommende selv har små barn, kan selvsagt delta i avstemning om dette. Utvalget trekker imidlertid frem avtaler om avvikende vedlikeholdsplikt som et eksempel på en sak en seksjonseier må kunne være med på å stemme over, og anfører at «den som skal påta seg forpliktelsen normalt er like habil som de øvrige sameierne». Departementet er ikke like ubetinget enig i at en seksjonseier som ønsker å inngå avtale med sitt sameie om at han skal ha en større eller mindre vedlikeholdsplikt enn det som er lovens normalordning, skal være med og stemme over om sameiet bør inngå avtalen. Det kan også spørres om en nevenyttig seksjonseier, som har tilbudt seg å male trappeoppgangen i sameiet, bør være med og stemme når årsmøtet skal ta stilling til om sameiet skal inngå avtale med denne seksjonseieren eller med en av de andre som har inngitt tilbud på oppdraget. Mange vil nok intuitivt reagere på at en seksjonseier skal være habil til å stemme over om en slik avtale skal inngås med seg selv, eventuelt i konkurranse med andre tilbydere. Departementet er, under noe tvil, likevel kommet til å ville se helt prinsipielt på problemstillingen: En seksjonseier er deleier i eierseksjonssameiet omtrent på samme måte som en aksjeeier er i et aksjeselskap. Seksjonseieren er gitt stemmerett i egenskap av å være seksjonseier. Loven bør da ikke forhindre en seksjonseier i å utøve sin stemmerett og ha «et ord med i laget» – selv om seksjonseieren (også) har en rolle som avtalepart. Et sentralt moment her er at det har formodningen for seg at flertallet vil stemme ned et forslag som ikke er til sameiets beste. Og som utvalget påpekte, vil reglene om mindretallsvern og myndighetsmisbruk uansett beskytte de øvrige seksjonseierne. Seksjonseieren har likevel på ordinær måte fått gitt uttrykk for sitt syn i form av sin stemme.

Departementet nevner at bustadbyggjelagslova regulerer avtaler mellom laget og andelseiere på samme måte som aksjeloven, det vil si at andelseieren ikke blir inhabil til å delta i avstemning om avtaler mellom andelseieren og boligbyggelaget. Motsatt løsning er valgt i burettslagslova, og departementet vil i et senere lovarbeid se nærmere på om også burettslagslova bør fjerne avtalealternativet som en inhabilitetsgrunn.

Departementet er enig med Hwang Flater Analyse i at den foreslåtte lovteksten har rom for forbedringer, og har derfor forsøkt å tydeliggjøre lovteksten.