7 Bør eierseksjonsloven sette grenser for retten til å kjøpe, leie ut og bygge om egen boligseksjon?

7.1 Ervervsbegrensningen

7.1.1 Hva slags regel er dette?

Dagens eierseksjonslov er først og fremst en privatrettslig lov som fordeler rettigheter og plikter mellom seksjonseierne. Loven har imidlertid også noen verktøy for å oppnå boligpolitiske mål, og den såkalte ervervsbegrensningen i § 22 tredje ledd er en av disse. Regelen omtales ofte også som et ervervsforbud, ut fra synsvinkelen at det er forbudt å kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme sameie.

Bestemmelsen begrenser muligheten til å «erverve» flere enn to boligseksjoner i samme sameie. Å erverve er et veldig juridisk og ganske vanskelig tilgjengelig begrep. En naturlig språklig forståelse av begrepet «å erverve» er at det handler om å tilegne seg noe. Det finnes flere alternative måter å erverve – eller tilegne seg – en boligseksjon på, men den klart vanligste måten er ved å kjøpe. Ervervet kan imidlertid også skje gjennom arv, arveforskudd, gave, gavesalg eller ved ekspropriasjon. Men fordi § 22 tredje ledd annet punktum gjør unntak fra hovedregelen når ervervet skjer gjennom ekspropriasjon, arv og arveforskudd, vil regelen i praksis som oftest bare ramme erverv gjennom kjøp.

7.1.2 Gjeldende rett

Etter dagens lov er det altså forbudt å kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie. Formålet med ervervsbegrensningen er å hindre at én seksjonseier får en dominerende rolle i et boligsameie på bekostning av de øvrige seksjonseierne når de skal ta beslutninger. Hver boligseksjon har én stemme på sameiermøtet. Dersom en stor eierandel samles på én hånd, og denne eieren ikke ser seg tjent med å pådra seg utgifter til felles vedlikeholdstiltak, kan denne eieren hindre viktige beslutninger som gjelder drift og vedlikehold av eiendommen.

Ervervsbegrensningen gjelder bare erverv, og loven hindrer derfor ikke at den som opprinnelig seksjonerer eiendommen velger å beholde alle seksjonene selv. Loven hindrer heller ikke at den som seksjonerer eiendommen beholder minimum 51 prosent av seksjonene selv og derigjennom sikrer seg flertall når beslutninger skal tas på årsmøtet. Begrensningen gjelder dessuten bare kjøp av boligseksjoner. Næringsseksjoner og fritidsboliger er ikke omfattet. Og som nevnt ovenfor i punkt 7.1.1, er det heller ikke forbudt å erverve gjennom ekspropriasjon, arv og arveforskudd. Staten, kommunene og andre sammenslutninger med samfunnsnyttig formål kan dessuten kjøpe så mange boligseksjoner de ønsker, jf. § 22 tredje ledd tredje punktum. Regelen vil derfor ikke være til hinder for å kjøpe boliger som skal leies ut til særskilte grupper.

Borettslagsmodellen bygger – i motsetning til eierseksjonsmodellen – på et «brukereieprinsipp» der eieren (med noen unntak) selv må bo i boligen han eier. En andelseier i et borettslag kan derfor som hovedregel kun eie én bolig (andel). Ervervsbegrensningen har derfor ikke noe motstykke i burettslagslova.

7.1.3 Historikk: Ervervsbegrensningen har vært omdiskutert

Ervervsbegrensningen er, som nevnt ovenfor, begrunnet med et ønske om å spre eiendomsretten til seksjonene i et eierseksjonssameie slik at ikke for stor makt samles på én og samme hånd når beslutninger skal tas. Det har vært omdiskutert om regelen er egnet til å oppnå dette formålet.

Ervervsbegrensningen kom inn i eierseksjonsloven av 1983 under Stortingets lovbehandling. Komitéflertallet uttalte følgende i Innst. O. nr. 36 (1982–1983) på side 9:

Flertallet viser til at hensikten med loven er å spre eiendomsretten. Flertallet vil derfor begrense adgangen til å [l]eie flere seksjoner. Enkelte kan imidlertid ønske å kjøpe en leilighet til sine barn eller foreldre og flertallet vil derfor sette antall leiligheter man kan eie i samme sameie til 2. Videre vil en gjøre unntak for arbeidsgivere som kjøper leilighet til utleie til sine ansatte. Flertallet vil foreslå et fjerde ledd til § 10 i overensstemmelse med dette. Flertallet vil peke på at forbudet retter seg mot å erverve mer enn 2 leiligheter. Gårdeieren kan derfor fortsatt sitte med flere seksjoner slik han er forpliktet til hvis leietagerne ønsker å fortsette leieforholdet.

Kommunal- og arbeidsdepartementet foreslo å fjerne regelen ved forrige lovrevisjon, jf. Ot.prp. nr. 33 (1995–96) om lov om eierseksjoner side 86–87. Hovedbegrunnelsen for forslaget den gangen var nettopp at ervervsbegrensningen syntes lite egnet til å oppnå formålet. Departementet viste til at en investor som ønsker å erverve flere seksjoner står fritt til å etablere flere aksjeselskaper med formål å kjøpe seksjoner og at det er vanskelig å hindre at den egentlige kjøperen benytter stråmenn for samme formål. Under Stortingets behandling ønsket komitéens flertall likevel å beholde regelen, jf. Innst. O. nr. 57 (1996–97) fra kommunalkomiteen om lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven) på side 14. Begrunnelsen var at «avskaffelsen av bestemmelsen kan føre til at flere seksjoner kan kjøpes for investering, spekulasjon og utleie, og [flertallet] ser dette som lite heldig».

7.1.4 Utvalgets forslag

Utvalget foreslo å oppheve regelen. Utvalget trakk frem tre hovedargumenter til støtte for sitt forslag.

Utvalgets hovedargument var at regelen er lett å omgå, og dermed lite egnet til å hindre noen i å kjøpe flere boligseksjoner. Utvalget hevdet at dette på en enkel måte kan gjøres ved å etablere ett eller flere aksjeselskaper. Investorer som ønsker å kjøpe flere boligseksjoner i samme sameie, vil derfor kunne gjøre dette uavhengig av ervervsbegrensningen. Utvalget viste videre til at begrensningen også kan omgås ved å benytte stråmenn, for eksempel slektninger. En familie kan skaffe seg en stor eierandel i et eierseksjonssameie ved å spre eierskapet på flere familiemedlemmer, uten at dette er i strid med loven.

Utvalget vurderte å skjerpe ervervsbegrensningen ved å forby disse (lovlige) «omveiene», men konkluderte med at en skjerpelse ville kunne gi urimelige og utilsiktede utslag. For eksempel ville en skjerpet regel kunne gå ut over slektninger som ønsker å kjøpe flere seksjoner i samme eierseksjonssameie ut fra et reelt ønske om å bo i nærheten av hverandre. Utvalget mente også at det ville være nærmest umulig å føre kontroll med hvilke eierinteresser som står bak aksjeselskaper som kjøper boligseksjoner, og hvem som er i slekt med hvem.

For det andre var utvalget på prinsipielt grunnlag kritisk til å begrense folks rettslige og økonomiske handlefrihet i et ellers fritt eiendomsmarked. Dette begrunnet utvalget med at det har «vanskelig for å se at enda mer inngripende, og gjerne mer komplisert, regulering av retten til å erverve boligseksjoner i et eierseksjonssameie, i tilstrekkelig grad kan forsvares av de hensyn stortingskomiteens flertall viste til».

For det tredje hadde utvalget erfart at ervervsbegrensningen kan være til hinder for en hensiktsmessig utbygging av eierseksjonssameier. Regelen hindrer at en utbygger bygger ut og selger alle boligseksjonene samlet til én investor.

Selv om utvalget ønsket å oppheve ervervsbegrensningen, mente utvalget at en stor leietakerandel kan være negativt for bomiljøet, for eksempel gjennom mer forsøpling og bråk. Utvalget påpekte at dersom ervervsbegrensningen fjernes, så vil man stå fritt til å kjøpe flere boligseksjoner for utleie, med fare for økte bomiljøproblemer.

Utvalget pekte videre på at dagens regel ikke begrenser adgangen til å leie ut, og at det ikke er noe i veien for at alle boligseksjonene i et sameie er utleid. Utleierestriksjoner burde etter utvalgets syn gjøres ved en «direkte regulering i stedet for å gå veien om en begrensning i adgangen til å erverve eierseksjoner». Utvalget understreket imidlertid at de ikke kunne se tilstrekkelige negative effekter av utleie som kunne legitimere en slik begrensning.

7.1.5 Høringsinstansenes syn

Høringsinstansene er delt omtrent på midten i sitt syn på forslaget. Et lite flertall går imot utvalgets forslag, og ønsker altså å videreføre ervervsbegrensningen.

Statsbygg peker på noen konsekvenser av å oppheve ervervsbegrensningen, men er positiv til forslaget forutsatt at adgangen til å vedtektsfeste forbud mot erverv fra juridiske personer oppjusteres eller fjernes.

Husbanken mener ikke noe direkte om ervervsbegrensingen, men er generelt opptatt av å øke tilgangen på utleieboliger. Imidlertid mener Husbanken at økt tilgang på utleieboliger må veies opp mot hensynet til et godt bomiljø.

Arendal kommune støtter forslaget.

Bergen kommune støtter forslaget og kommenterer at det i små sameier kan være fordelaktig å gi mulighet «for oppkjøp for tilbakeføring av eldre bebyggelse til opprinnelig stand eller oppheving av seksjonering».

Oslo kommune støtter ikke forslaget. Oslo kommune mener det er uheldig at en stor andel seksjoner eies av en utleieinvestor for utleie i ett og samme sameie. Selv om dagens bestemmelse kan omgås, mener Oslo kommune at regelen bidrar til å bremse at seksjoner kjøpes for investering og utleie.

Trondheim kommune støtter ikke forslaget. Kommunen mener det er viktig å ha et leiemarked av en viss størrelse og støtter prinsipielt sett tiltak som stimulerer til flere leieboliger. Kommunen mener at en liberalisering sannsynligvis «vil disponere for en opphopning av leieboliger i enkelte sameier med fare for bomiljøproblemer». Kommunen ser også demokratiske betenkeligheter ved å konsentrere stemmeretten rundt et fåtall investorer innenfor ett sameie.

Advokatselskapet Bing Hodneland er positive til at ervervsbegrensningen oppheves «idet bestemmelsen enkelt kan omgås og gir et skinn av kontroll med eierform og bruk som heller bør nedfelles i sameiets vedtekter».

Asker og Bærum Boligbyggelag (ABBL) støtter ikke utvalgets forslag. ABBL mener at regelen motvirker at eierskap samles hos investorer med ønske om å leie ut seksjonene. Erfaringsmessig ser ABBL at det er vanskelig å opprettholde et godt bomiljø i sameier med mange leietakere. ABBL mener at regelen er et svært viktig hjelpemiddel for å kunne opprettholde gode bomiljø, og at den fungerer godt selv om den er mulig å omgå.

Boligmentoren ser ingen tungtveiende grunner for å opprettholde regelen. Boligmentoren har erfart at utleie kan bidra til et mindre godt bomiljø i sameiet enn når eier bor der selv, men mener at det ikke er tilstrekkelig god grunn til å opprettholde regelen.

Boligprodusentene støtter forslaget. Boligprodusentene opplyser at mange av deres medlemmer opplever det som et problem at de ikke kan selge flere seksjoner til én eier. I mange tilfeller er det helt greit at deler av et sameie fungerer som utleieenheter.

Finans Norge ser at det kan være boligpolitiske grunner til å opprettholde ervervsbegrensningen, men støtter opphevelse fordi regelen er forholdsvis enkel å omgå.

Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon (FBIO) mener at de hensynene utvalget løfter frem taler for på en eller annen måte å regulere utleien i et sameie. FBIO registrerer at det er vesentlig forskjell på bomiljøet i sameier med lite utleie, noe som også med tydelighet sees i borettslag hvor dette er begrenset til mulighet for utleie i to år. FBIO vil ikke ha en bestemt oppfatning av om problemet bør løses ved å ha en ervervsbegrensning, eller ved å innføre en begrensing på utleiemuligheten.

Huseiernes Landsforbund opplyser at mange av deres medlemmer ønsker at regelen opprettholdes. Huseiernes Landsforbund mener at de fleste eiere bør bo i sameiet for å få et godt bomiljø. I små sameier vil den som eier flere seksjoner fort bli enerådende ved å ha flertall på sameiermøtet.

Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd (KBL) mener at ervervsbegrensningen bør opprettholdes fordi opphopning av leieboliger kan gi bomiljøproblemer. KBL mener dessuten at omgåelse av regelen er mer «en teoretisk mulighet enn et faktisk problem», og at dagens ordning er et godt redskap for å forhindre opphopning av utleie og dertil fraværende eiere innenfor ett og samme sameie.

Norges Eiendomsmeglerforbund støtter forslaget, og ber samtidig om at rekkevidden av bestemmelsen i lovens § 22 annet ledd klargjøres.

NBBL mener at ervervsbegrensningen bør opprettholdes og skjerpes. NBBL mener at det bør stilles krav om at eierinteressene i de ulike selskapene ikke kan kontrolleres av samme personer eller selskaper.

Norsk Eiendom støtter utvalgets forslag, og opplyser at mange utbyggere opplever det som et problem at de ikke kan selge flere seksjoner til én eier.

OBOS støtter ikke forslaget, og uttaler at det er deres «klare erfaring» at en høy andel utleieleiligheter er en ulempe for bomiljøet. Selv om lovens begrensning kan omgås, mener OBOS at det utvilsomt er en ekstra hindring «hvis man må opprette egne selskaper som skal stå som hjemmelshaver til seksjoner», og at betydningen av dette ikke skal undervurderes. Dersom ervervsbegrensingen oppheves, kan det dessuten få negativ betydning for beboerdemokratiet idet en enkelt sameier kan få dominerende innflytelse på sameiermøtet.

Hwang Flater Analyse mener som et utgangspunkt at eierseksjonssameier er en boligform beregnet på et «mangfoldig eierskap», og at det derfor er ulemper med en for sterk konsentrasjon av eierskapet. Likevel mener de at dagens ordning med et ervervstak på to seksjoner er veldig restriktivt. Hwang Flater Analyse foreslår derfor at ervervsbegrensningen beholdes, men at begrensingen økes til tre eller fire seksjoner.

Johan Greger Aulstad er enig med utvalget i at det i dagens boligmarked ikke er gitt at det er fornuftig å gå inn for å vanskeliggjøre at en større del av boligbehovet blir dekket gjennom utleie. Dersom det er ønskelig å gjøre det vanskelig for profesjonelle utleiere, har utvalget etter Aulstads syn rett i at en boliginvestor kan omgå regelen ved å opprette ulike aksjeselskaper som vedkommende kontrollerer, eller ved å bruke stråmenn. Han er videre enig med utvalget i at «det er svært lite anbefalelsesverdig, og antakelig heller ikke praktisk mulig, å forsøke å skjerpe dagens regler ved å forby aksjeselskaper med samme eierskap å erverve mer enn to boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, eller forby at nære slektninger til sammen erverver mer enn to boligseksjoner i et sameie». Etter Aulstads mening undervurderer utvalget imidlertid hvor brysomt det er å måtte opprette et nytt aksjeselskap for å kunne erverve inntil to seksjoner i et sameie hvor man fra før eier to seksjoner. Aulstad antar at de fleste som har opprettet et aksjeselskap med sikte på å drive boligutleie, har gjort dette av skattemessige årsaker, og ikke for å omgå ervervsbegrensningen. Aulstad er ikke enig med utvalget i at ervervsbegrensingen fremstår «som et lite egnet virkemiddel til å motvirke de uheldige sidene en høy utleieandel kan ha for bomiljøet i et eierseksjonssameie.»

Tokerudtoppen Sameie,Vestli vel, Vestliberget Boligsameie og Vestliterrassen Boligsameie støtter ikke forslaget, og er overbeviste om at det vil få store negative konsekvenser for bomiljøet dersom ervervsbegrensingen oppheves.

Åslund Boligsameie støtter ikke utvalgets forslag.

7.1.6 Representantforslag om å videreføre ervervsbegrensningen

Departementet mottok et representantforslag fra stortingsrepresentantene Jan Bøhler, Marianne Marthinsen, Marit Nybakk og Truls Wickholm datert 18. juni 2015. Representantforslaget lød slik:

Stortinget ber regjeringen opprettholde dagens begrensning i eierseksjonsloven om at ingen skal kunne eie flere enn to seksjoner i samme sameie.

Kommunal- og forvaltningskomiteen innstilte 31. mai 2016 (Innst. 329 S (2015–2016)) på at forslaget «vedlegges protokollen». Komiteen mente det var «hensiktsmessig å vente til saken kommer til Stortinget og man dermed får gjort en grundig vurdering av alle faktorer og en helhetlig behandling av ny eierseksjonslov». Stortinget behandlet representantforslaget 7. juni 2016. Vedtak 804 lyder som innstillingen.

7.1.7 Departementets vurdering

På et prinsipielt grunnlag er departementet kritisk til å begrense privates rettslige og økonomiske handlefrihet i et ellers fritt eiendomsmarked. Departementet er imidlertid enig med flere av høringsinstansene i at det er velbegrunnede argumenter for nå å videreføre dagens regel. Regelens formål er å hindre for sterkt konsentrert eierskap, slik at ikke for stor makt samles på én og samme hånd når beslutninger skal tas. Dette er med på å sikre beboerdemokratiet. Departementet er ikke kjent med forskning som bekrefter påstanden om at høy utleieandel fører til dårligere bomiljø, men ut fra departementets generelle kjennskap til leiemarkedet, er det rimelig å anta at dette i noen grad er tilfelle.

På den annen side, er departementet enig med utvalget i at det er lett å omgå regelen. På en relativt enkel måte kan den som måtte ønske det, kjøpe flere enn to boligseksjoner i samme sameie ved å etablere ett eller flere aksjeselskaper. Investorer som ønsker å kjøpe flere boligseksjoner i samme sameie, vil derfor kunne gjøre dette uavhengig av ervervsbegrensningen, og på helt lovlig vis. Utvalget vurderte om det er mulig å forby aksjeselskaper med samme eierskap å kjøpe flere enn to boligseksjoner, men konkluderte med at det er umulig å føre kontroll med hvilke eierinteresser som står bak aksjeselskaper som erverver boligseksjoner. Departementet er enig med utvalget på dette punktet. En slik regel vil dessuten lett komme i strid med prinsippet om at et aksjeselskap og dets aksjeeiere skal behandles som selvstendige og adskilte rettssubjekter, som ikke skal identifiseres med hverandre. Departementet vil derfor ikke anbefale en regel som går ut på å forby aksjeselskaper med samme eierskap å kjøpe flere enn to boligseksjoner.

Til tross for dette er det departementets oppfatning at regelen delvis har virket etter sitt formål. Det vil alltid være noe arbeid med å stifte og drifte et aksjeselskap. Særlig krever det ressurser i de tilfellene man helst vil unngå, nemlig oppkjøp av tilnærmet alle seksjonene i et sameie. Ervervsforbudet kan slik sett virke begrensende for hvor mange seksjoner en person eller et selskap ønsker å kjøpe i ett og samme eierseksjonssameie.

Rask vekst i boligprisene øker risikoen for økonomisk ustabilitet. Det er stor investeringsvilje i sekundærboligmarkedet i enkelte områder i landet, noe som bidrar til å presse boligprisene oppover. Tall fra Eiendomsverdi for 1. kvartal 2016 viser at 44 prosent. av boligene under 60 kvadratmeter i Oslo ble kjøpt av en annen person enn den som bor i boligen. Om dagens regel har noen dempende effekt på boligprisene, er det vanskelig å vite noe sikkert om. Å fjerne begrensningen nå, vil likevel harmonere dårlig med de tiltakene regjeringen forøvrig iverksetter i forsøket på å dempe prisveksten i boligmarkedet.

Etter en konkret avveining, der det er lagt vekt på de utfordringene som nå knytter seg til presset i boligmarkedet, har departementet konkludert med at ervervsbegrensningen bør videreføres på kort sikt. I samsvar med departementets prinsipielle syn, vil det imidlertid bli vurdert om begrensningen kan oppheves på lengre sikt.

7.2 Bør loven gi hjemmel for å innføre vedtekter som begrenser retten til utleie?

7.2.1 Innledning

Spørsmålet om loven bør gi hjemmel for at sameiet kan innføre utleierestriksjoner via vedtektene var ikke omtalt i utvalgets mandat. Utvalget løftet imidlertid frem et slikt alternativ på side 67 i NOU 2014: 6, og flere høringsinstanser har tatt til orde for en slik løsning. I Dok. 8: 140 S, jf. omtalen ovenfor under punkt 7.1.6, ble det også foreslått å innføre hjemmel for at et kvalifisert flertall på sameiermøtet kan innføre vedtektsfestede utleierestriksjoner. Departementet har på denne bakgrunn funnet grunn til å vurdere spørsmålet her.

At seksjonseieren etter gjeldende rett står fritt til å leie ut seksjonen til andre står ikke uttrykkelig i eierseksjonsloven, men følger av hovedregelen om full eierrådighet i eierseksjonsloven § 22 første ledd. Eierrådigheten i eierseksjonssameier er sterkere enn i et borettslag, der adgangen til å leie ut er begrenset.

Sameiet kan gjennom vedtektene begrense seksjonseierens rettslige råderett over seksjonen, jf. § 22 annet ledd første punktum. Lovteksten setter ingen begrensninger for hva slags innskrenkninger som kan innføres såfremt den eller de det gjelder «slutter seg til» det. Kravet om tilslutning betyr at alle seksjonseiere uttrykkelig må si seg enige. Kravet om enighet stenger i praksis for at det innføres vedtektsfestede utleierestriksjoner på sameiermøtet. For alle praktiske formål vil det derfor være opp til den enkelte seksjonseieren om han ønsker å leie ut.

7.2.2 Departementets vurdering

Departementets utgangspunkt er at en regel som gir eierseksjonssameiet en rett til å innføre begrensninger i utleieretten, vil representere et vesentlig inngrep i den frie eierrådigheten som følger av § 22 første ledd. Det bør foreligge svært tungtveiende grunner for eventuelt å innføre regler som gir et kvalifisert flertall av seksjonseierne rett til å begrense mindretallets rett til å leie ut egen boligseksjon. Spørsmålet er om hensynet til bomiljøet likevel kan legitimere begrensninger i utleieretten.

Departementet viser til at loven allerede har regler som skal forebygge bomiljøproblemer. Sameiet kan med hjemmel i § 19 sjette ledd vedta vanlige ordensregler for eiendommen. Medfører leierens oppførsel fare for ødeleggelse eller skade på eiendommen, eller er leierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for andre brukere av eiendommen, kan styret kreve at leieren blir fjernet etter tvangsfullbyrdelseslovens regler. Hvis styret klager til seksjonseieren over vesentlig mislighold fra leierens side, vil passivitet fra seksjonseierens side kunne føre til pålegg om salg av seksjonen.

Etter departementets vurdering har loven tilstrekkelige sanksjonsmidler til å motvirke dårlige bomiljø. Departementet kan derfor ikke se at hensynet til bomiljøet alene kan begrunne restriksjoner i seksjonseiernes rett til å leie ut egen seksjon.

7.2.3 Særlig om korttidsutleie gjennom Airbnb og lignende

Airbnb er et nettsted som formidler kontakt mellom reisende og lokalbefolkningen i 192 forskjellige land, i mer enn 33 000 byer. Nettstedet er også ansvarlig for å håndterere transaksjonene som må gjøres i forbindelse med utleievirksomheten. Via Airbnb og liknende nettsteder kan man leie, eller leie ut, alt fra en madrass på et gulv i leiligheten i Oslo til et helt hus i Arendal.

Delingsøkonomien skaper nye muligheter, men også utfordringer. Airbnb og lignende tjenester kan være et positivt bidrag til bedre ressursutnyttelse og for enkeltpersoner til å skaffe inntekter ved kortidsutleie. Slike tjenester reiser nye spørsmål og myndighetene må vurdere om det er behov for nye eller endrede reguleringer på flere områder, også innenfor bolig- og bygningslovgivningen.

Huseiernes Landsforbund har i en tilleggsuttalelse til sin opprinnelige høringsuttalelse oppfordret departementet til å se nærmere på problemstillingen. Huseiernes Landsforbund foreslår at seksjonseierne kan vedtektsfeste et forbud mot «korttidsutleie til et stort antall personer via nettbasert markedsplass».

Leieboerforeningen og Huseiernes Landsforbund har også fremmet et felles forslag om å lovfeste en øvre grense for antall døgn i året der slik korttidsutleie skal være tillatt. Organisasjonene er enige om at utleie i 90 dager bør være tilstrekkelig til å tilfredsstille den gjennomsnittlige seksjonseiers behov for denne utleieformen, samtidig som ulempene for naboene holdes på et begrenset nivå.

Regjeringen oppnevnte den 4. mars 2016 et utvalg som skal se på delingsøkonomien.1 Utvalget skal ifølge mandatet blant annet undersøke reguleringer i enkeltmarkeder der delingsøkonomiaktører er særlig fremtredende, og vurdere behov for lovendringer. Utvalget vil blant annet vurdere overnattings- og hospitality-markedet. Utvalget ville også drøfte den type reguleringer som har vært innført i andre europeiske byer, typisk gjennom å begrense antall dager med tillatt utleie. Ettersom delingsøkonomiutvalget vil se på disse spørsmålene, mener departementet at det ikke vil være riktig å foreslå lovendringer i denne proposisjonen.

7.3 Bør hybelutleie begrenses gjennom strengere krav til bygningsmessige endringer?2

7.3.1 Innledning

Utvalget drøftet ikke om eierseksjonsloven bør ha regler som gjør det vanskeligere å bygge om boligseksjoner til flere mindre utleieenheter, eller hybler. Stortingsrepresentantene Jan Bøhler, Marianne Marthinsen, Marit Nybakk og Truls Wickholm har imidlertid bedt departementet om å se nærmere på om eierseksjonsloven bør endres for å hindre dette. Fra representantforslaget om endring i eierseksjonsloven – demokrati i sameier for å hindre spekulasjon i utleie og oppkjøp, Dokument 8: 140 S (2014–2015), siteres:

I Oslo og andre storbyer opplever beboere i sameier en rekke utfordringer i bomiljøet som henger sammen med eierseksjonsloven. Sameiene peker på en stadig økende spekulativ utleie som medfører konflikter og til dels farlige situasjoner knyttet til brann, vannskade og generell utrygghet. Det man nå ser var ikke kjente problemstillinger på det tidspunktet eierseksjonsreglene ble utarbeidet, men det undergraver i dag den store statlige og kommunale innsatsen som er lagt ned gjennom blant annet områdesatsingene og boligsosialt utviklingsprogram.

Mange steder i Oslo registreres en ny type utleie eller framleie av boliger. Det fins mange eksempler på omfattende ombygging av tradisjonelle familieboliger i både blokkbebyggelse og rekkehus, hvor boligene omgjøres til mange små rom som så leies ut enkeltvis. Dette medfører at en vanlig blokkleilighet som opprinnelig ble bygget til en familie på 4–5 personer, blir omgjort til bokollektiv (hybler) for opp til tjue personer. Dette medfører en belastning på elektrisk anlegg, ventilasjon og avløp som medfører skade og fare, og det er opplyst om flere branntilløp og vannskader som følge av dette. Fordi stue og andre fellesrom er bygd om til små private rom, blir balkongene brukt som eneste fellesrom på døgnbasis året rundt, til sjenanse for øvrige beboere. Det er også stor beboersirkulasjon og liten oversikt over hvem som er beboere til enhver tid. En vet ikke lenger hvem naboen er, og kortsiktige leietakere viser ofte liten interesse for å delta i dugnader og fellesskapsaktiviteter.

Flere av høringsinstansene som har uttalt seg til utvalgets forslag om å oppheve ervervsbegrensningen, har også tatt opp hyblifiseringsproblematikken:

Tokerudtoppen Sameie skriver at flere av «boligspekulantene» har en forretningsidé som går ut på å bygge om eierseksjoner til hybelhus, noe Tokerudtoppen Sameie mener har store negative konsekvenser. Tokerudtoppen Sameie hevder at statistikk fra brann- og redningsetaten i Oslo viser at cirka 80 prosent av alle branntilløp er i utleieenheter på østkanten, der problemet med hyblifisering er størst. Sameiet har hatt flere branner og branntilløp og det har vært narkotikasalg, slåssing, bråk og politirazzia. Beboerne bor i hvert sitt lille rom i «hybelhus» med felles kjøkken og dusj, noe som medfører konflikter. Tokerudtoppen Sameie viser videre til at varmtvann og kloakk er dimensjonert til størrelsen på en normfamilie til gitt leilighet, og at sameiets varmtvannsanlegg går tomt for varmtvann på grunn av forbruk langt over normal mengde. For mange er kildesortering et ukjent begrep, og korttidsleietakere har ingen interesse av dette. Til slutt viser Tokerudtoppen Sameie til at ombyggingen til utleieenheter ikke følger TEK 10 eller andre standarder. Brannfarlig isolasjon puttes i lettvegger og lufte- og ventilasjonssystemet blir feilbelastet. Lysforholdene er dårlige og rømningsveiene antakelig mangelfulle.

Vestli Vel argumenterer langs de samme linjene som Tokerudtoppen Sameie og hevder i tillegg at slitasjen på fellesarealene er stor.3

Åslund boligsameie mener det er viktig å begrense muligheten for ombygging av seksjoner til hybelhus.

Advokatselskapet Bing Hodneland mener minimumskravene til en boligseksjon bør oppfattes som et ønske om å unngå hybler som egen boenhet og at det derfor bør vises varsomhet med å akseptere en friere adgang til å opprette flere boenheter innenfor en seksjon. Lovgiver bør ha en bevisst holdning til problemstillingen.

7.3.2 Gjeldende rett

7.3.2.1 Innledning

Det finnes ingen offisiell definisjon av begrepene hybel, hybelhus eller hyblifisering, verken i eierseksjonsloven eller i plan- og bygningsloven med forskrifter. En vanlig språklig forståelse av begrepet «hybel» er at dette er et enkeltrom i en bolig som benyttes til utleie, og hvor beboerne deler kjøkken, bad og wc enten med andre «hybelbeboere», eller med brukeren(e) av primærboligen.

Eierseksjonsloven har ikke regler som hindrer en seksjonseier i å gjøre enkle bygningsmessige endringer inne i boligen (bruksenheten) for å tilrettelegge for utleie til bokollektiver eller som selvstendige hybler. Eieren kan derfor dele opp stuen med lettvegger for å etablere hybler. Sameiermøtet må imidlertid med to tredjedels flertall godkjenne større bygningsmessige endringer inne i boligen, jf. § 30 annet ledd bokstav a i dagens lov.

Dersom de bygningsmessige tiltakene inne i boligen innebærer endringer i bærende konstruksjoner eller lignende, inntrer det søknadsplikt etter plan- og bygningsloven. Også bruksendring kan utløse søknadsplikt etter plan- og bygningsloven, se punkt 7.3.2.2 nedenfor.

7.3.2.2 Bruksendring

Plan- og bygningsloven har ikke regler om utleie av bolig. Som et generelt utgangspunkt har derfor ikke bygningsmyndighetene noe med om eieren bruker boligen selv eller leier den ut.

Dersom en utleievirksomhet medfører at boligen brukes på en helt ny eller helt annen måte, kan det likevel oppstå enkelte plan- og bygningsrettslige problemstillinger. Dersom en bolig som har vært brukt som familiebolig i stedet tas i bruk som hybelhus, bokollektiv eller på en måte som ligner på hotellvirksomhet, og dette fører til økt trafikk, støy eller andre ulemper, kan det foreligge en søknadspliktig bruksendring.4 Det samme gjelder dersom boligen, for eksempel gjennom ombygging, tilrettelegges for annen bruk.

Etter plan- og bygningsloven er terskelen lav for å kunne kreve søknad om bruksendring. At terskelen er lav, er lagt til grunn av Høyesterett i flere dommer, senest i den såkalte Vangen Eiendom-saken (Rt-2010-291). Kommunen kan kreve søknad så snart en bolig tas i bruk til, eller tilrettelegges for, noe annet enn det som følger av opprinnelig tillatelse eller etablert lovlig bruk. Det samme gjelder dersom den endrede bruken kan påvirke forhold som plan- og bygningslovgivningen skal ivareta5. Eksempler på forhold som plan- og bygningslovgivningen skal ivareta, er hensynet til forsvarlig planløsning, helse, miljø og teknisk infrastruktur.

Formålet med å kreve søknad om bruksendring, er at bygningsmyndighetene skal få mulighet til å vurdere om den endrede bruken er i tråd med arealplan og bygningsmessige krav, og at den skal få mulighet til å oppstille vilkår for å avhjelpe eventuelle ulemper som bygningsmyndighetene mener endringen kan medføre. Når en bolig brukes til hybelhus, bokollektiv eller til utleie som ligner på hotellvirksomhet, kan det utløses andre byggtekniske og planmessige krav enn når den samme boligen brukes som privatbolig.

7.3.2.3 Kommuneplanbestemmelser om oppdeling av bolig

Etter plan- og bygningsloven § 31-6 kan kommunen gjennom bestemmelser i kommuneplanen stille krav om at det må foreligge tillatelse fra kommunen for å kunne slå sammen boliger eller dele opp boliger til hybler, se første ledd bokstav c. Formålet med plan- og bygningsloven § 31-6 er å ivareta boligpolitiske hensyn. Ved vurderingen etter plan- og bygningsloven § 31-6 skal ikke bygningsmyndighetene bare ta reguleringsmessige og bygningstekniske hensyn, men også sikre en forsvarlig utnyttelse av boligmassen i kommunen. Dette fremgår blant annet av Ot.prp. nr. 66 (1983–84) side 7 samt rundskriv H-18/94 om opphevelse av boligformidlingsloven og samordning av husleielovens og bygningslovens bestemmelser om bruksendring og riving mv.

Dersom plan- og bygningsloven § 31-6 er gjort gjeldende innen kommunen i kommuneplanen, jf. pbl. § 11-9 nr. 5, gir dette kommunen hjemmel til å avslå søknad om bruksendring, riving, oppdeling eller sammenføyning selv om tiltaket i utgangspunktet er i tråd med plan, lov og forskrift.

7.3.2.4 Restriksjoner i reguleringsplan mot oppdeling av bolig

Kommunen kan også i reguleringsbestemmelser for et bestemt område legge inn restriksjoner mot for eksempel oppdeling av bolig til hybler, jf. plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 2. På denne måten har kommunen mulighet til å regulere uønsket «hyblifisering».

7.3.2.5 Oppsummering

Eierseksjonsloven er ikke til hinder for at seksjonseiere leier ut boligen til en «vanlig» husstand, et bokollektiv eller til enkeltpersoner som disponerer hver sin hybel i boligen. Ved endret bruk, eller tilrettelegging for endret bruk, kan det oppstå søknadsplikt etter plan- og bygningsloven. Kommunen kan avslå en slik søknad hvis den har hjemmel enten i lov, forskrift eller arealplan, eller eventuelt oppstille vilkår for å avhjelpe ulemper som den mener bruksendringen kan medføre.

I tillegg kan kommunen vurdere om endringen er i tråd med arealplan, som for eksempel kommunale restriksjoner om oppdeling av boliger til hybler. Dersom bruken av boligen minner om hotellvirksomhet, kan kommunen også vurdere om bruken er i tråd med planformålet. Er bruken i strid med plan, må eierne søke om dispensasjon.

7.3.3 Departementets vurdering

Departementet er enig med representantene i at det er viktig å legge forholdene til rette for at folk som bor tett i borettslag og eierseksjonssameier skal ha gode og trygge bomiljøer. For departementet er det derfor viktig at den rettslige reguleringen av slike kollektive boformer er god. Regler om ombygging av boligseksjoner til hybler hører etter departementets vurdering naturlig hjemme i plan- og bygningslovgivningen, og er slik departementet ser det allerede tilstrekkelig regulert der. Departementet er derfor kommet til at det ikke er hensiktsmessig å gi særlige regler om «hyblifisering» i eierseksjonsloven.