16 Erstatning for mangelfullt vedlikehold

16.1 Gjeldende rett

Eierseksjonsloven har i dag ingen regler om sameiets og seksjonseierens erstatningsansvar overfor hverandre når mangelfullt vedlikehold medfører økonomisk tap, men i juridisk teori og rettspraksis har det utviklet seg erstatningsregler som får anvendelse i eierseksjonsforhold.

Ved sameiets eller andre seksjonseieres erstatningskrav mot en seksjonseier som følge av mangelfullt vedlikehold gjelder det antagelig et skyldansvar: for å bli erstatningsansvarlig må seksjonseieren ha handlet på en klanderverdig måte. Seksjonseieren må kunne bebreides for skade på fellesareal eller annen bruksenhet. Seksjonseieren kan for eksempel ha unnlatt å reparere en lekkende rørkobling ved vasken til tross for at han burde hatt positiv kunnskap om behovet (en unnlatelse). Eller seksjonseieren kan ha foretatt en uforsvarlig reparasjon av den lekkende rørkoblingen (en aktiv handling). Hvis seksjonseierens atferd fører til skade på bruksenheten eller fellesoppgangen i etasjen under, vil seksjonseieren i begge tilfeller kunne bli erstatningsansvarlig for det økonomiske tapet på grunnlag av skyldansvar.

Sameiets ansvar ved mangelfullt vedlikehold antas å være nært objektivt.1 Har mangelfullt vedlikehold av fellesarealet ført til skade på en bruksenhet, er sameiet i utgangspunktet erstatningsansvarlig for det økonomiske tapet seksjonseieren måtte lide, uten at det kreves at sameiet har utvist skyld.

I norsk rett finnes det tre hovedalternativer når ansvarsgrunnlag for erstatning skal lovreguleres. Skyldansvar (culpa-ansvar) innebærer at brudd på vedlikeholdsplikt bare kan medføre erstatningsansvar dersom den som har brutt sin plikt kan klandres for bruddet. Objektivt ansvar innebærer at ansvarsgrunnlaget alltid er til stede ved brudd på vedlikeholdsplikten, uansett hva som er årsaken til det mangelfulle vedlikeholdet. Kontrollansvar innebærer objektivt ansvar for brudd på vedlikeholdsplikt med mindre det forholdet som forhindret oppfyllelse av vedlikeholdsplikten var utenfor kontrollsfæren til den som ikke oppfylte vedlikeholdsplikten.

For at et erstatningsansvar skal inntre, må det i tillegg til ansvarsgrunnlag foreligge årsakssammenheng mellom brudd på vedlikeholdsplikten og den skaden som inntrer samt et økonomisk tap. Hvor stor del av det økonomiske tapet en erstatningsberettiget har krav på å få dekket, avhenger blant annet av hvordan lovgiver trekker grensen mellom direkte og indirekte tap (aktuelt ved kontrollansvar, se punkt 16.4.2).

16.2 Utvalgets forslag

I mandatet var utvalgets oppdrag formulert slik:

Utvalget bes foreslå regler om erstatning. Også her kan det ses hen til hvordan tilsvarende spørsmål er regulert i burettslagslova.

Utvalget drøftet spørsmålet om sanksjoner ved manglende vedlikehold, herunder spørsmålet om retting (utbedring) ved brudd på vedlikeholdsplikten. Deretter drøftet utvalget erstatning som sanksjon for brudd på slike plikter.

Utvalget mente at kontrollansvarsregelen, jf. beskrivelsen i punkt 16.1, er inntatt i andre lover uten en tilfredsstillende begrunnelse for valget, utover at det beror på harmoniseringshensyn. Særlig påpekte utvalget en noe mangelfull drøftelse av ansvarsformen da kontrollansvarsregelen ble innført i burettslagslova. Utvalget viste til at burettslagslova ikke er en kontraktslov, og antydet at dette kanskje skulle tilsi en mer inngående drøftelse av hvorfor en ansvarsregel som i all hovedsak benyttes på kontraktslovgivningen skulle regulere erstatningsansvar i borettslag. Utvalget viste deretter til at kontrollansvaret nå er så innarbeidet i norsk rett at det ikke ville være hensiktsmessig å foreslå noe annet utgangspunkt enn kontrollansvar i eierseksjonsloven. Utvalget konkluderte derfor med å foreslå kontrollansvarsformen, men med noen justeringer for å tilpasse regelen til de særlige hensyn som gjør seg gjeldende i eierseksjonssameier.

Utvalget foreslo et ordinært kontrollansvar for eierseksjonssameiet ved brudd på vedlikeholdsplikten (se utvalgets forslag til § 19). Utvalget antydet at sameiets ansvar da ligger «nær opp til et objektivt ansvar». Utvalget anså det som mer rettferdig at kostnadene fordeles på fellesskapet, enn at tapet må bæres av den seksjonseieren hvor skaden tilfeldigvis rammer.

Videre foreslo utvalget å innføre en kontrollansvarsregel med to særregler (modifikasjoner) for seksjonseierens vedkommende (se utvalgets forslag til § 18). Utvalget mente at ansvarsgrunnlaget burde tilpasses de særegne forholdene regulering av eierseksjonsforhold tilsier, også med henblikk på at eierseksjonsforhold ikke er et kontraktsforhold (som kontrollansvar vanligvis regulerer). I tillegg mente utvalget at ansvaret ville bli veldig strengt uten de to modifikasjonene. Den første modifikasjonen utvalget foreslo var at aktsom uvitenhet om «hindring», som objektivt sett medfører økonomisk tap for sameiet eller annen seksjonseier, skal medføre ansvarsfritak. Den andre modifikasjonen utvalget tok til orde for, var at forsvarlig valg av tredjeperson til å utføre et vedlikehold som seksjonseieren er ansvarlig for, skal være ansvarsfrigjørende for det tilfelle at vedlikeholdet viser seg å være mangelfullt som følge av feil fra tredjepersonens side.

Utvalget viste til sondringen mellom direkte tap og indirekte tap. Hensynet bak en slik sondring, synes ifølge utvalget, å være at bare de mest nærliggende og påregnelige tap som følge av skaden bør omfattes av kontrollansvaret, i motsetning til indirekte tap som er mer tyngende og upåregnelige. Som eksempel nevnte utvalget tap i næring. Samtidig uttrykte utvalget at det ikke er en naturlig grense mellom disse to tapstypene og at den nærmere grensedragningen er opp til lovgiver. Utvalget foreslo at tap i næring, annet avbruddstap og skader på annet enn vanlig tilbehør i bruksenheten burde regnes som indirekte tap.

16.3 Høringsinstansenes syn

NBBL støtter utvalgets forslag om en kontrollansvarsregel, men er uenig i de foreslåtte modifikasjonene. NBBL viser til at burettslagslovas kontrollansvarsregel fungerer godt og bør innføres også i eierseksjonsloven. Også rettspraksis har ifølge NBBL tilnærmet seg burettslagslovas regler, fordi dette angivelig gir de mest rettferdige løsninger for alle parter. NBBL mener at den foreslåtte regelen ikke er i tråd med den allmenne rettsoppfatningen på området. NBBL er imot ansvarsfritaksregelen for tredjepersoner fordi denne vil være vanskelig å praktisere samt være konflikt- og prosesskapende. Dersom det skal lages ulike regler, bør forslaget klargjøre hva som er ment å være annerledes og likt i forhold til burettslagslovas kontrollansvarsbestemmelse.

OBOS mener at forslaget i realiteten fremstår som et alminnelig skyldansvar, særlig med henvisning til ansvarsfritaket der seksjonseier er «aktsom uvitende» om det mangelfulle vedlikeholdet. OBOS peker på at regelen er en rettslig nyvinning og at dette gir grunn til skepsis. De rettslige konsekvensene fremstår som uklare, noe som reduserer forutberegneligheten og vil virke prosessfremmende. OBOS stiller også spørsmål ved logikken i å lovfeste en mildere ansvarsform for seksjonseiere enn for andelseiere i borettslag (kontrollansvar) og eiere av eierboliger (objektivt ansvar etter naboloven). OBOS viser til at det ved fukt- og vannskader er vanskelig å avklare skadeårsak og årsakssammenheng. OBOS har vanskelig for å se tungtveiende grunner for at det ikke skal gjelde et ordinært kontrollansvar for skader som følge av mangelfullt vedlikehold fra seksjonseieren. OBOS peker på at utvalget ikke sondrer mellom uvitenhet om brudd på vedlikeholdsplikten og skadefølgen.

OBOS mener det ikke er hensiktsmessig å pålegge sameiet erstatningsansvar for mangelfullt vedlikehold som ligger innenfor seksjonseierens kontrollsfære, bare fordi skadefølgen er vanskelig å oppdage. OBOS peker videre på at det ikke er rimelig å lovfeste en regel som medfører at skadevolder må ha kunnet se skadefølgen for å være erstatningsansvarlig for skadeårsaken. Videre mener OBOS at hindringskriteriet normalt fanger opp skadefølgen, i en situasjon hvor seksjonseieren ikke har hatt en reell mulighet til å oppdage skadeårsaken ved forsvarlig ettersyn og kontroll. OBOS antyder at vedlikeholdsbehovet i de fleste tilfeller vil være synlig når en skade utvikler seg, selv om skadefølgene ofte vil være skjult.

Når det gjelder ansvarsfritaket for forsvarlig valg av tredjeperson, er OBOS uenig i at risikoen for feil og mangler ved arbeid utført av seksjonseiers kontraktsmedhjelper skal plasseres hos fellesskapet når det er seksjonseiers ansvar å velge medhjelperen. Sameiet har ikke mulighet for å påvirke slike valg. OBOS synes å mene at det vil være større grunn til aktsomhet ved valg av medhjelper dersom seksjonseieren selv må ta ansvar for skade som oppstår som følge av mangelfull utførelse, og at risikoen for mangelfull utførelse bør ligge her. OBOS mener også at det krever gode grunner for å fravike det generelle identifikasjonsansvaret for medhjelpere som følger av kontraktsretten. OBOS peker på at det vil være vanskelig å bevise seksjonseierens uforsvarlige valg av håndverker, så lenge dette beror på seksjonseierens subjektive vurdering. Videre fremhever OBOS at sameiet ikke har adgang til å reklamere på seksjonseierens kontraktsmedhjelper, fordi det ikke foreligger noe avtaleforhold mellom disse. At sameiet pålegges ansvar, men ikke har mulighet til å forfølge kravet mot medhjelperen, vil etter OBOS’ mening være en uholdbar situasjon. OBOS kan ikke se at det foreligger hjemmelsgrunnlag for springende regress eller subrogasjon.2

OBOS mener at den foreslåtte regelen vil kunne uthule seksjonseierens vedlikeholdsplikt, da seksjonseier bare blir ansvarlig for mangelfullt vedlikehold i den grad han eller hun kan klandres for å være uvitende. OBOS ser ut til å anta at tolkningen av vedlikeholdsplikten vil påvirkes av erstatningsregelen, og at vedlikeholdspliktens omfang vil kunne flyttes fra seksjonseierens kontrollsfære til å bli et spørsmål om vedlikeholdsbehovet subjektivt sett var synbart.

Forbrukerrådet, Bergen kommune, Asker og Bærum Boligbyggelag (ABBL),Huseiernes Landsforbund og Norges Eiendomsmeglerforbund støtter utvalgets forslag.

16.4 Departementets vurdering

16.4.1 Valg av ansvarsgrunnlag for erstatning i eierseksjonsforhold

At erstatningsansvaret ikke er lovfestet skaper uklarhet og uforutsigbarhet for brukerne av loven. Departementet foreslår derfor å lovfeste nye regler om erstatning.

Kontrollansvaret har blitt en utbredt i ansvarsform i kontraktslovgivningen.3 Etter at kjøpsloven av 1988 innførte kontrollansvar, har ansvarsformen blitt innført i andre kontraktslover med denne som mønster. Ansvarsformen har også internasjonal forankring.

Departementet registrerer utvalgets synspunkt om at det ikke er selvsagt at kontrollansvaret i sin rene form passer inn i en regulering av eierseksjonsforhold, der vedlikeholdspliktene ikke (egentlig) bygger på kontrakt.

Kontrollansvarsregelen er imidlertid inntatt i burettslagslova § 5-13, selv om vedlikeholdspliktene heller ikke i borettslagsforhold bygger på kontrakt. Departementet mener derfor at det er naturlig å vurdere om kontrollansvar kan fungere også i eierseksjonsloven. Dersom kontrollansvarsregelen skal inntas i eierseksjonsloven, må det imidlertid være fordi denne regelen gir den beste reguleringen av erstatningsansvaret i et eierseksjonssameie, ikke ene og alene fordi harmoniseringshensyn tilser at reglene bør være like i burettslagslova og eierseksjonsloven.4

Departementet er et stykke på vei enig med utvalget i at et rent kontrollansvar kan virke strengt i forhold til seksjonseierne. OBOS og NBBL, som har bred praktisk erfaring med burettslagslovas regel, opplyser imidlertid at den fungerer godt i borettslagsforhold. Både OBOS og NBBL er sterkt kritiske til å velge en annen løsning i eierseksjonsforhold. Departementet mener det er et selvstendig poeng å legge vekt på det aktører som OBOS og NBBL hevder, når synspunktene er basert på praktisk erfaring. I tillegg er utvalgets forslag rettsteknisk komplisert. De foreslåtte reglene vil antagelig bli vanskelige å anvende i praksis. Departementet ser også OBOS og NBBLs argument om at det foreslåtte ansvarsfritaket for aktsomt valg av tredjeperson kan bli konflikt- og prosesskapende.

Departementet er etter dette kommet til å ville foreslå en regel som etablerer et rent kontrollansvar både for sameiet og for seksjonseierne, det vil si uten de to modifikasjonene som utvalget tok til orde for i seksjonseiernes ansvar.

Utgangspunktet etter kontrollansvarsregelen som departementet nå foreslår, er at den ansvarlige har et objektivt ansvar for økonomisk tap forårsaket av manglende oppfyllelse av vedlikeholdsplikten. Etter forslaget kreves det ikke uaktsomhet eller skyld for at ansvar skal inntre. Som andre regler om kontrollansvar oppstilles det ansvarsfritak dersom nærmere bestemte vilkår er oppfylt. Den ansvarlige kan oppnå ansvarsfritak om det sannsynliggjøres at det mangelfulle vedlikeholdet skyldes et forhold («hindring») utenfor hans eller hennes kontroll, og som det ikke er rimelig å forvente at han eller hun skulle ha regnet med, overvunnet eller unngått følgene av. Vurderingstemaet er likt det som finnes i de fleste regler om kontrollansvar, og departementet finner derfor ikke grunn til å redegjøre nærmere for kontrollansvarets innhold her.

16.4.2 Ansvarets omfang, påregnelighet, tapsbegrensning og lemping

Direkte og indirekte tap

Det objektive ansvaret etter kontrollansvarsregelen gjelder bare for tapsposter som kan betraktes som direkte tap. Sondringen finnes også i andre regler om kontrollansvar, og som utvalget pekte på, er inndelingen mer et valg enn et naturlig skille mellom tapstypene. Indirekte tap kan bare kreves dekket dersom det manglende vedlikeholdet skyldes feil eller forsømmelse hos den ansvarlige (skyldansvar). Departementet viser til omtale av regelen (§ 36 første ledd) i de spesielle merknadene.

Bare påregnelige tap kan kreves dekket

Sameiet eller seksjonseieren blir bare ansvarlig for tap som han med rimelighet kunne regne med som en mulig følge av det mangelfulle vedlikeholdet. Departementet viser til omtale av regelen (§ 36 annet ledd) i de spesielle merknadene.

Tapsbegrensningsplikt

Departementet ser ingen grunn til å foreslå regler om tapsbegrensningsplikt som avviker fra standardregler om dette, for eksempel i burettslagslova § 5-13 fjerde ledd annet punktum. Departementet viser til omtale av regelen (§ 36 tredje ledd) i de spesielle merknadene.

Lemping av ansvaret

Departementet foreslår en lempingsregel som gir hjemmel for å redusere kravet hvis dette slår urimelig ut. Regelen er ment å tilsvare andre standardregler om lemping ved erstatningsansvar. Departementet viser til omtale av regelen (§ 36 fjerde ledd) i de spesielle merknadene.

16.4.3 Erstatningsansvar ved eierskifte

Ved eierskifte mener departementet at den nye eieren bør være ansvarlig etter reglene om kontrollansvar for den delen av tapet som skyldes mangelfullt vedlikehold i hans eiertid. Regelen har sin parallell i burettslagslova § 5-16 annet ledd. Departementet viser til omtale av regelen (§ 34 fjerde ledd) i de spesielle merknadene.

Statsbygg ønsker en presisering av at den nye eieren heller ikke blir erstatningsansvarlig for skader eller hærverk som tidligere eier har gjort på fellesarealer, for eksempel ulovlig fjerning av bærevegg, pipeløp etc., og at sameiet i slike tilfeller må kreve erstatning av tidligere eier. Departementet er enig med Statsbygg i at erstatningsansvar for hærverk eller lignende som tidligere eier har gjort ikke omfattes av ny eiers erstatningsansvar.

16.4.4 Krav mot tidligere avtalepart

En seksjonseier eller et sameie kan gjøre erstatningskrav gjeldende mot tredjeperson som er tidligere avtalepart med den erstatningsansvarlige. Dette vil typisk være håndverker eller konsulent, som seksjonseieren har engasjert for å gjøre arbeid i bruksenheten. Den tidligere avtaleparten (tredjepersonen) må ha inngått avtalen som ledd i næringsvirksomhet, og det kan bare fremsettes krav etter denne regelen i den utstrekning den erstatningsansvarlige seksjonseieren eller det erstatningsansvarlige sameiet selv kan gjøre krav gjeldende mot den tidligere avtaleparten. Regelen er en logisk konsekvens av at de foreslåtte erstatningsreglene kan føre til at den aktuelle seksjonseieren eller sameiet blir ansvarsfrie. Dette skal ikke hindre en seksjonseier eller sameiet i å gjøre kravet gjeldende mot en tredjeperson.

Departementet deler ikke OBOS sin innvending om at slikt krav ikke kan fremmes mot seksjonseierens kontraktsmedhjelper. Den foreslåtte direktekravshjemmelen gir nettopp grunnlag for slike krav.