21 Sameiets partsevne og sameiet som hjemmelshaver

21.1 Sameiets partsevne

21.1.1 Innledning

Enhver som kan ha rettslige rettigheter og forpliktelser er et «rettssubjekt». Begrepet er en fellesbetegnelse for fysiske personer (mennesker) og juridiske personer (for eksempel foreninger og selskaper). Ikke enhver sammenslutning av mennesker anses som en juridisk person – det kreves (blant annet) noe med hensyn til sammenslutningens fasthet og organisering. Eksempelvis er ikke «pub-gjengen» som møtes til en øl hver fredag en juridisk person.

Rettssubjekter har partsevne, det vil si at de kan være part i en rettssak: Rettssubjekter kan saksøke og bli saksøkt. Dersom Norsk Hydro forårsaker et kjemikalieutslipp som skader miljøet, kan selskapet saksøkes. Forårsaker derimot «pub-gjengen» skade på den lokale puben, kan ikke sammenslutningen som sådan saksøkes. I stedet må pubeieren saksøke det (enkelte) gjengmedlemmet som forårsaket skaden.

21.1.2 Gjeldende rett

Et borettslag er en selvstendig juridisk person og har partsevne. Burettslagslova bygger på det prinsipielle standpunktet at det er fellesskapet (borettslaget som sådan) som er utgangspunktet og den viktigste enheten, ikke individene (andelseierne) som inngår i fellesskapet.

For eierseksjonssameier er utgangspunktet det motsatte. Eierseksjonsloven bygger på det prinsipielle standpunktet at det er individene (de enkelte seksjonseierne) som er utgangspunktet og den viktigste enheten, ikke fellesskapet (sameiet) som individene inngår i. Fellesskapet/sameiet anses mer som en konsekvens av at enkeltindivider kommer sammen og danner et bofellesskap, enn som den viktige enheten som lovgivningen skal bygge på.

Et eierseksjonssameie er av disse grunner ikke et selvstendig rettssubjekt. I utgangspunktet har eierseksjonssameiet derfor heller ikke partsevne. Det følger imidlertid av tvisteloven § 2-1 første ledd bokstav f at «andre sammenslutninger», herunder eierseksjonssameier, kan ha partsevne når det er særlig bestemt i lov. Slike regler gir eierseksjonsloven § 43 i dag. Bestemmelsen gir imidlertid ikke eierseksjonssameiet en generell partsevne, bare en spesiell partsevne i visse situasjoner.

Eierseksjonssameiets partsevne etter eierseksjonsloven er begrenset slik at sameiet kan reise søksmål (og bli saksøkt) om saker som gjelder «felles rettigheter og plikter». Sameiet kan derimot som en klar hovedregel ikke reise søksmål i tilfeller hvor det forekommer likeartede mangler i flere seksjoner, eller hvor det er mangler ved fellesarealene. Slike krav har Høyesterett sagt er krav som tilligger den enkelte seksjonseieren, ikke krav som tilligger sameiet som fellesskap (det er altså ikke tale om «felles rettigheter og plikter»).

21.1.3 Utvalgets forslag

Utvalget foreslo ingen endringer i spørsmålet om et eierseksjonssameie skal være et rettssubjekt. Utvalget foreslo derimot en delvis endring i hva sameiet skal kunne reise søksmål om. Etter utvalgets syn bør sameiet kunne reise krav mot utbyggeren av sameiet om mangler ved eller forsinket ferdigstillelse av fellesarealer. Utvalget foreslo ingen endring for så vidt gjelder sameiets adgang til å reise søksmål når samme mangel oppstår i de enkelte bruksenhetene.

21.1.4 Høringsinstansens syn

Samtlige høringsinstanser støtter utvalgtes forslag, men NBBL og OBOS kritiserer utvalget for ikke å ha foreslått mer omfattende endringer.

NBBL fremhever at det har vært mange tvister om styrets mulighet til å saksøke og bli saksøkt etter eierseksjonsloven § 43, og at utvalget ikke har løst problemet. NBBL påpeker videre at likeartede mangler i alle leiligheter i et byggeprosjekt etter utvalgets forslag ikke gir adgang for sameiet til å gå til felles sak. Etter NBBLs syn fører dette i praksis ofte til at mangelskravet er foreldet innen partene har fått klarlagt de formelle forholdene. Utvalget burde ifølge NBBL ha vurdert og gjennomgått dette.

OBOS mener at utvalgets forslag er for snevert formulert, og tar til orde for at det bør presiseres at sameiet, i tillegg til en primærskade (mangel) som rammer et fellesareal, også kan fremme krav mot utbygger for følgeskadene som oppstår i seksjonene. I tillegg foreslår OBOS å innta en bestemmelse i bustadoppføringslova om sameiets adgang til å reise krav mot utbyggeren, slik som bustadoppføringslova har for borettslag.

21.1.5 Departementets vurdering

Ikke alle byggeprosjekter går som de skal. På grunn av manglende evne eller vilje hos utbyggeren, blir ikke alle bygg oppført med den kvaliteten de burde og skulle ha. Ved utbygging av et eierseksjonssameie kan dette gjelde fellesarealene, for eksempel fordi utbyggeren glemmer å beplante uteområdene eller bare maler ett malingstrøk på veggene i trappoppgangene. Men feilene kan også knytte seg til bruksenhetene, for eksempel kan utbyggeren ha montert for få panelovner eller ikke ha lagt membran på baderomsgulvet slik at det renner vann ned i etasjen under. Departementet mener at det er både praktisk og hensiktsmessig at det er sameiet som sådan, og ikke de enkelte seksjonseierne, som skal saksøke utbyggeren ved mangler ved fellesarealene.

Departementet er enig med NBBL i at utvalget ikke generelt har adressert spørsmålene om sameiets partsevne. Høyesterett har imidlertid behandlet disse spørsmålene utførlig i perioden 2004–2012, og de generelle retningslinjene må etter departementets syn nå anses klarlagt.

Departementet oppfatter, i motsetning til NBBL, imidlertid at utvalget uttrykkelig har vurdert sameiets adgang til å fremme krav for likeartede mangler ved bruksenhetene, og kommet til at sameiet ikke bør ha søksmålsadgang. Utvalget mente at «en ordning hvor sameiet skal kunne gjøre mangelskrav knyttet til bruksenhetene gjeldende, skaper flere problemer enn den løser – for eksempel hvis kravet bare gis medhold for så vidt gjelder noen bruksenheter og ikke andre, eller hvis bare noen av sameierne vil anke en dom de ikke er fornøyd med. Departementet er enig med utvalget i dette. Det er etter departementets syn noe uklart hva NBBL mener er problemet knyttet til foreldelse. Så lenge mangelskravet tilligger den enkelte seksjonseieren, ikke sameiet som sådan, regnes foreldelsesfristen separat for hver seksjonseier. Foreldelseslovens frister bør etter departementets oppfatning være tilstrekkelige til at seksjonseieren kan avklare de formelle spørsmålene.

Departementet er enig med OBOS i at sameiet skal kunne reise søksmål om følgeskader, men mener imidlertid at det ikke er nødvendig å presisere dette i lovteksten. Departementet er i utgangspunktet enig med utvalget (og OBOS) i at reglene om partsevne bør plasseres i eierseksjonsloven. Departementet ser imidlertid at det, av informasjonshensyn, kan være grunn til å innta en bestemmelse i bustadoppføringslova om sameiets partsevne. Det er etter departementets syn likevel ikke hensiktsmessig å ha en dobbelregulering, slik OBOS tar til orde for. Slik departementet ser det, bør det være tilstrekkelig med en kort henvisningsbestemmelse i bustadoppføringslova.

21.2 Sameiet som hjemmelshaver

21.2.1 Innledning og gjeldende rett

Eiere av én eiendom kan iblant være (del)eier av en annen fast eiendom, eller ha begrensede rettigheter (for eksempel en veirett) over den andre eiendommen. For å synliggjøre rettigheten overfor omverdenen og for å få vern mot andre konkurrerende interesser (eksempelvis kreditorene til eieren av den andre eiendommen), vil eieren vanligvis ønske å få registrert slike rettigheter i grunnboken. Eieren får såkalt rettsvern ved grunnboksregistreringen.

I dag er rettstilstanden noe usikker, men departementet antar at det ikke er adgang for et eierseksjonssameie til å stå registrert i grunnboken som eier av rettigheter som nevnt. I stedet må (samtlige av) de enkelte seksjonseierne stå registrert i grunnboken. Dette henger grunnleggende sett sammen med at et eierseksjonssameie ikke er en juridisk person, jf. punkt 21.1.2. Likevel har Kartverket i noen tilfeller akseptert at et sameie står registrert som rettighetshaver i grunnboken. Hvilket grunnlag dette skjer med hjemmel i, og hvilke retningslinjer Kartverket følger i slike tilfeller, vet ikke departementet noe sikkert om.

Problemstillingen gjelder tilsvarende for eierseksjonssameiers adgang til å stå registrert som hjemmelshaver i andre realregistre enn grunnboken.1

21.2.2 Utvalgets forslag

Utvalget mente at det er et klart praktisk behov for at eierseksjonssameier kan stå registrert som eier i realregistre. Det er langt enklere enn at alle seksjonseierne må være registrert. Utvalget foreslo derfor at loven skal gi eierseksjonssameier som er registrert i Foretaksregisteret adgang til å registreres som eier i et realregister.

21.2.3 Høringsinstansenes syn

Alle høringsinstansene som uttaler seg om spørsmålet, støtter utvalgets forslag. Disse er NBBL, Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon (FBIO) og Hwang Flater Analyse. Kartverket mener at en innføring av sameiet som hjemmelshaver vil være ressursbesparende for Kartverket som tinglysingsmyndighet.

21.2.4 Departementets vurdering

Departementet støtter utvalgets forslag og tiltrer den begrunnelsen utvalget har gitt. På bakgrunn av de enstemmige høringsuttalelsene, fritt for kritiske bemerkninger, synes utvalgets forslag dessuten å være både savnet og ønsket. Departementet kan ikke se at forslaget får noen negative konsekvenser.