12 Hjemmel for kommunen til å kreve reseksjonering

12.1 Gjeldende rett

Loven har i §§ 12 og 13 regler om i hvilke situasjoner eier må reseksjonere og hvilke vilkår som da må være oppfylt. Dersom hjemmelshaver (eier) unnlater å formalisere endringer på eiendommen gjennom reseksjonering, kan ikke kommunen stille krav om reseksjonering. Når bebyggelsen ved ferdigstillelse avviker fra det som er seksjonert, er det opp til hjemmelshaver å søke om reseksjonering. Avvik blir i praksis derfor bare rettet hvis hjemmelshaver ser seg tjent med å rette.

12.2 Utvalgets forslag

Utvalget foreslo å flytte frem tidspunktet for når en eiendom tidligst kan seksjoneres fra igangsettingstidspunktet til tidspunktet for rammetillatelse, se omtale av forslaget i kapittel 11. Utvalget pekte samtidig på noen betenkelige følger av forslaget. Hovedinnvendingen mot tidlig seksjonering er risikoen for at bruksenhetene blir bygget annerledes enn det som er seksjonert. Utvalget pekte på at kommunen i dag mangler hjemmel til å kreve at eier (hjemmelshaver) retter opp avvik. Likevel mente utvalget at behovet for tidlig seksjonering er større og inntreffer oftere enn problemet med at eiendommer ikke blir bygget ut i samsvar med seksjoneringen. Utvalget foreslo derfor å gi kommunen en hjemmel til å kreve reseksjonering eller sletting av seksjoner.

Utvalget foreslo at kravet skulle begrenses til tilfeller der seksjonene blir bygget med et ikke ubetydelig avvik fra seksjoneringen, jf. NOU 2014: 6 på side 50. Utvalget foreslo at skjæringstidspunktet for å vurdere avvik skulle være tidspunktet for ferdigattest, alternativt at det går fem år fra tinglysning av seksjonene. Kravet om reseksjonering skulle etter forslaget rettes mot de seksjonseierne som omfattes eller berøres av reseksjoneringen. Utvalget la til grunn at også sameiebrøken skal endres i forhold til avviket. Utvalget pekte på at sameiebrøken normalt er en funksjon av seksjonenes størrelse sett i forhold til det samlede areal på seksjonene, og som hovedregel derfor bør endres slik at brøken svarer til den faktiske situasjonen.

Videre foreslo utvalget at kommunen skal kunne kreve at seksjoner som ikke blir bygget innen fem år etter seksjoneringen, må slettes. Til slutt foreslo utvalget å gi kommunen hjemmel til selv å slette et eierseksjonssameie som bare finnes på papiret.

For å gjøre bestemmelsen effektiv, foreslo utvalget at reseksjonering ikke skal hindres av pant eller rådighetsinnskrenkninger (for eksempel urådighetserklæringer) som hefter i de aktuelle seksjonene. En reseksjonering som innebærer en justering av en seksjon i utforming eller omfang, vil neppe være noen ulempe for panthaver. Utvalget bemerket at pantets verdi som sikkerhet knytter seg uansett til det som faktisk er bygget, ikke det som fremgår av seksjoneringsdokumentene.

Utvalget understreket at regelen ikke generelt skal omfatte tilfeller der sameiet gjør bygningsmessige endringer som gjør at bygningen ikke lenger stemmer med den opprinnelige seksjoneringen.

12.3 Høringsinstansenes syn

Høringsinstansene er delte i sitt syn. Flere kommuner støtter forslaget, og mener at en slik hjemmel vil gi kommunen det riktige verktøyet når den oppdager avvik. Andre kommuner frykter merarbeid og savner en nærmere anvisning på hvordan regelen skal praktiseres. Også blant interesseorganisasjonene er meningene delte.

Fredrikstad kommune, Kristiansand kommune og Stavanger kommune støtter forslaget, og mener at det er nødvendig med en slik hjemmel når seksjonering skal tillates på et tidligere tidspunkt.

Bergen kommune forutsetter at kommunen kan kreve saksbehandlingsgebyr for pålegg etter denne bestemmelsen. Videre mener de at slike pålegg må ansees som en egen sakstype og viser til at dette er en egen forretningstype i matrikkelen. De ønsker at loven beskriver saksbehandlingsreglene for sletting. Kommunen peker også på et behov for å rydde opp i matrikkelen etter at bygninger er brent opp eller revet, og foreslår at kommunen også får hjemmel til å oppheve seksjoneringen i slike saker.

Oslo kommune støtter forslaget og legger til grunn at det uansett er i sameiets interesse å gjennomføre en reseksjonering eller opphevelse der det er avvik av betydning eller bygget ikke blir bygget. Ulempen er kommunens ekstra saksbehandling, samt ekstra kostnader for utbygger til saksbehandling og tinglysning. Kommunen mener likevel at hensynet til at tinglyste opplysninger skal være korrekte må veie tyngst. Oslo kommune foreslår også at det gis en sanksjonsmulighet for manglende korrigering.

Finans Norge mener at kommunen må varsle panthavere ved krav om reseksjonering av en eiendom eller en seksjon.

Huseiernes Landsforbund, Norges Eiendomsmeglerforbund, KS, NBBL og Advokatselskapet Bing Hodneland er positive til forslaget. NBBL mener at en slik regel er viktig for å unngå uheldige konsekvenser av endrede forhold. Huseiernes Landsforbund peker på at forslaget kan bety økte utgifter for seksjonseierne som har overtatt seksjonene, spesielt hvis utbygger er konkurs. Likevel mener Huseiernes Landsforbund at fordelene med den foreslåtte regelen oppveier ulempene.

Ålesund kommune støtter forslaget, men mener at kommunen også bør kunne kreve reseksjonering der bruksenhetens formål endres fra bolig til næring. Kommunen peker på at det er uheldig at bruksendringer ikke følges opp med en endring i matrikkelen. Dersom en seksjon er registrert som bolig i matrikkelen, men senere er godkjent benyttet til næring av bygningsmyndigheten, uten at endringen er fulgt opp med reseksjonering, vil kommunen få uriktig grunnlag for beregning av skatt på slike skatteobjekter. Videre foreslår kommunen at hjemmelen bør kunne anvendes der areal skal fradeles seksjoner med tilleggsareal grunn for å sikre at reseksjonering blir innsendt og tinglyst.

Fylkesmannen i Oslo og Akershus har ikke merknader til realiteten i forslaget, men finner det uklart om kommunens pålegg om reseksjonering skal kunne påklages eller omgjøres.

Kartverket har ikke sterke synspunkter på forslaget, men peker på at det vil gi merarbeid for Kartverket.

Lørenskog, Sørum, Fet, Rælingen og Nittedal kommuner støtter ikke forslaget. Disse kommunene frykter at bestemmelsen blir vanskelig å tolke, og spør hvordan kommunen skal oppdage avvik. De tror en slik regel vil bli ressurskrevende for kommunen.

Trondheim kommune støtter ikke forslaget fordi det forutsetter at kommunene bygger opp et apparat som fanger opp og agerer ved feilseksjonering. Kommunen frykter at forslaget vil medføre flere saker og mer byråkrati. Trondheim kommune er negativ til sluttbefaring fordi det er for ressurskrevende, og mener at stikkontroller er mer aktuelt. Kommunen antar at forslaget vil føre til at flere tinglyste seksjoner ikke samsvarer med den faktiske situasjon. Feilen vil følge bygget etter at det er ferdigstilt og solgt til brukeren.

Advokatforeningen er negativ til forslaget. Advokatforeningen mener forslaget ikke er tydelig nok på hva som skal anses som avvik av betydning. Videre er Advokatforeningen kritisk til forslaget når det forutsetter at sameiebrøken skal endres tilsvarende. Et pålegg vil nesten alltid involvere samtlige seksjonseiere, noe som kan slå uheldig ut ettersom sameiebrøken ikke nødvendigvis er et resultat av arealfordelingen mellom seksjoner og fellesareal. Når det gjelder kommunens foreslåtte rett til å slette seksjoner som ikke blir bygget, peker Advokatforeningen på at risikoen for at seksjoner kan bli slettet vil medføre at det blir gitt færre lån og/eller at bankenes utlånspraksis endres vesentlig som følge av bankens økte risiko. Advokatforeningen frykter at regelen vil føre til en strammere utlånspraksis stikk i strid med utvalgets intensjon om å gjøre utbygging enklere for aktørene. Advokatforeningen frykter at høyere finanskostnader vil føre til at prosjekter ikke blir aktualisert.

GeoForum mener forslaget betinger «at kommunene bygger opp et apparat som fanger opp feilseksjoneringer og som agerer ved behov». Forslaget vil etter GeoForums syn føre til økt saksmengde og byråkratisering. En ytterligere konsekvens «vil sannsynligvis være flere rettstvister, med dertil økte utgifter for den enkelte og samfunnet». GeoForum savner en nærmere anvisning på hvordan kommunen skal fange opp feilseksjoneringer. De mener at stikkprøver vil være mest aktuelt, og frykter – i likhet med Trondheim kommune – at forslaget vil føre til at flere tinglyste seksjoner ikke stemmer med den faktiske situasjonen.

Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd støtter ikke forslaget.

Kommunene i Follo mener at det ikke er kommunens oppgave å kreve reseksjonering eller å slette seksjoner på egen initiativ. De viser til utvalgets prinsipielle syn om at eierseksjonsloven først og fremst er privatrettslig, og at det må være sameiernes eget ansvar å sørge for reseksjonering slik at det blir i samsvar med det som faktisk blir bygget.

12.4 Departementets vurdering

12.4.1 Innledning

Forslaget om å gi kommunen rett til å kreve reseksjonering må sees i sammenheng med forslaget om å tillate seksjonering allerede når det er gitt rammetillatelse til bygget. Departementet er klar over at det kan ha noen uheldige konsekvenser å tillate tidlig seksjonering, men mener likevel at de positive effektene av et tidligere seksjoneringstidspunkt oppveier de mindre heldige. Departementet viser til omtalen av forslaget om å flytte seksjoneringstidspunktet i kapittel 11.

Departementet mener at det er gode grunner for å reseksjonere når det er avvik mellom det som er seksjonert og det som faktisk blir oppført. Både av hensyn til nåværende og fremtidige seksjonseiere, sameiets interne drift og matrikkelens og grunnbokens troverdighet, bør avvik rettes. Uten en rett for kommunen til å kreve reseksjonering, forutsetter avviksretting at sameiet selv beslutter å reseksjonere, og det vil bare skje der hjemmelshaver ser seg tjent med dette.

Arealet bør for eksempel være riktig ettersom arealet legges til grunn for beregning av blant annet eiendomsskatt, kommunale avgifter og formueskatt. Når brøken er fastsatt på grunnlag av areal, bør seksjoneringen dessuten bygge på riktig areal slik at fordelingen av felleskostnader blir korrekt.

Kommunen er både seksjoneringsmyndighet og bygningsmyndighet, og bør kunne avdekke avvik mellom det som er seksjonert og det som faktisk blir oppført.

Kommunen må videre kunne gripe inn med pålegg der kommunen har gitt tillatelse til en bruksendring fra næringsformål til boligformål eller motsatt. Når en bygning eller en bruksenhet i en bygning tas i bruk eller blir tilrettelagt til annen bruk enn det opprinnelig ble seksjonert til, mener departementet at endringen bør følges opp med en reseksjonering. Ny bruk kan påvirke omgivelsene og endre strukturen i nærmiljøet, noe som tilsier at eiendommen samtidig bør reseksjoneres i tråd med det nye formålet. For nærmere omtale, viser departementet til kapittel 12.4.6 nedenfor.

12.4.2 Avvik av betydning

Departementet er enig med utvalget i at kommunens rett til å kreve reseksjonering skal gjelde for avvik «av betydning». Mindre avvik har ikke store konsekvenser verken for eiere eller andre med etablerte rettigheter i bygget.

Departementet er enig med Advokatforeningen i at vurderingstemaet kan by på utfordringer fordi avvik «av betydning» er et skjønnsmessig kriterium. Hva som er et mindre avvik og hva som er et større avvik må nødvendigvis vurderes konkret og skjønnsmessig. Noen retningslinjer er det likevel mulig å gi:

Endring av seksjonenesformål skal alltid betraktes som avvik av betydning. Arealavvik kan også gi grunnlag for å kreve reseksjonering. Bruksenhetens størrelse og avviket målt i prosent har betydning. Departementet mener at et arealavvik på ti prosent etter omstendighetene kan utgjøre et avvik av betydning.

Utvalget foreslo at sameiebrøken må endres i samsvar med forholdene uten at seksjonseierne kan motsette seg dette, men likevel slik at det innbyrdes forhold mellom de gjenstående seksjonene skulle bestå. Advokatforeningen frykter at en slik regel kan slå uheldig ut ettersom sameiebrøken ikke trenger å være et resultat av arealfordelingen mellom seksjoner og fellesareal. I tillegg kan seksjonseierne ha inngått særskilte avtaler knyttet til for eksempel utbygging av et loftsareal hvor sameiebrøken er fastsatt uavhengig av det konkrete BRA/p-rom utbygger klarer å bygge. Departementet påpeker at sameiebrøken ofte gjenspeiler seksjonenes størrelser sett i forhold til det samlede arealet på bruksenhetene. I disse tilfellene vil det være enkelt å endre sameiebrøken forholdsmessig. Også i andre tilfeller vil det – ut ifra hvordan sameiebrøken opprinnelig ble fastsatt – ofte være mulig å beregne hvilke konsekvenser en reseksjonering vil få for sameiebrøken. Departementet stiller seg etter dette bak utvalgets forslag om at sameiebrøken som hovedregel skal endres i samsvar med de faktiske forholdene. Dette forutsetter imidlertid at sameiebrøken er en direkte funksjon av seksjonenes størrelser eller at man har andre klare holdepunkter for grunnlaget for fastsettingen av brøken. Er brøken et uttrykk for seksjonenes verdi basert på faktorer som beliggenhet og utsikt, bør kommunen være tilbakeholden med å kreve at brøken endres.

At bruksenheter ikke blir bygget (ferdig), vil alltid måtte betraktes som avvik av betydning. Utvalget foreslo at kommunen kan slette seksjoner som ikke blir bygget innen fem år etter seksjoneringen. Regelen skal hindre at seksjoner som bare eksisterer på papiret blir hengende ved eiendommen, og derigjennom bidra til en ryddigere og mer troverdig matrikkel. Bruksenheter som er påbegynt, men ikke ferdigstilt, kan ikke slettes etter denne regelen. Fem år bør være tilstrekkelig tid for utbygger til å ferdigstille planlagte seksjoner. Har kommunen innrømmet utbygger en lengre frist for å ferdigstille seksjonene, skal ikke kommunen kreve sletting før denne fristen er oversittet. Femårsfristen er slik sett ikke absolutt. Departementet er enig med utvalget i dette.

Advokatforeningen spør om utvalget har lagt tilstrekkelig vekt på at en risiko for panthaver vil medføre at det blir gitt færre byggelån, og/eller at bankenes utlånspraksis endres vesentlig. Slik departementet ser det, vil det alltid være en viss usikkerhet knyttet til panteobjektets verdi når seksjonering skjer før eiendommen er ferdig utbygd. Det vil både være risiko for feilangivelser ved selve seksjoneringen og at det videre i byggeprosessen blir gjort avvik fra seksjoneringen. Bankens tiltro til hvorvidt byggeprosjektet faktisk vil ferdigstilles slik utbygger/låntaker har forespeilet, vil være et sentralt moment i vurderingen av om den ønsker å finansiere prosjektet. Departementet kan ikke se at forslaget om å slette ikke utbygde seksjoner endrer dette i nevneverdig grad.

Departementet ser at en reseksjonering som innebærer sletting av en ubygd seksjon, kan være dramatisk for panthaveren i den aktuelle seksjonen. Pantet kan fortsatt ha en verdi som sikkerhet i form av en fremtidig utbyggingsmulighet, og denne muligheten vil gå tapt hvis seksjonen slettes. Departementet mener at problemet likevel er begrenset. For det første må profesjonelle långivere kunne forventes å føre et visst tilsyn med at lånemidler som stilles til disposisjon faktisk brukes til å bygge for. Hvis pantsatte seksjoner bare finnes på papiret, bør det også være begrenset hvor mye lånemidler som er frigjort i tilknytning til utbyggingen av disse. For det annet, hvis det er gått fem år fra seksjonering og seksjonene fortsatt ikke er bygget, er det lite sannsynlig at utbygging noen gang vil skje. At kommunen derfor «rydder vekk» papirseksjonen vil ikke være veldig betenkelig. For det tredje er det nærliggende å anta at vilkårene for at banken kan tiltre pantet som oftest vil være oppfylt før den foreslåtte femårsfristen. Da har banken, eller den som banken måtte videreselge seksjonene til, en oppfordring til å få fart på byggeprosessen igjen. Banken har også mulighet til å søke om forlengelse av fristen.

Hvis en planlagt bygning blir seksjonert og det deretter viser seg at ingen eller nesten ingen bygningsdeler blir bygget ferdig, bør kommunen kunne slette hele seksjoneringen. Ved sletting opphører eierseksjonssameiet. Hvis det på slettingstidspunktet var ulike eiere av seksjonene, vil disse bli sameiere i eiendommen i form av et alminnelig, tingsrettslig sameie. Sameiebrøken overføres forholdsmessig fra eierseksjonssameiet til det ordinære sameiet og heftelsene følger med til sameiernes ideelle andeler i dette sameiet uten at prioritetsrekkefølgen vil bli påvirket. Eierseksjonssameiets vedtekter vil ikke bli overført til dette sameiet, og det ansees ikke bruksdelt, medmindre det finnes et avtalegrunnlag for dette blant sameierne.

For å gjøre bestemmelsen effektiv, foreslo utvalget at reseksjonering ikke forutsetter at panthaver samtykker og at reseksjonering skal kunne gjennomføres uten hinder av rådighetsinnskrenkninger. Departementet er enig med utvalget og understreker at pantets verdi som sikkerhet uansett knytter seg til det som faktisk er bygget.

En byggesak avsluttes i praksis med at kommunen gir ferdigattest. Det er først på dette tidspunktet kommunen kan fastslå om det er avvik mellom det som er seksjonert og det som faktisk blir bygget. Skjæringspunktet for å konstatere om det er avvik mellom det som er seksjonert og det som faktisk er bygget bør derfor etter departementets mening være ferdigattest.

12.4.3 Kommunen har ikke plikt til å kreve reseksjonering

Departementet understreker at forslaget ikke pålegger kommunen noen plikt til å gripe inn når den oppdager avvik. Forslaget er ikke ment å utløse noe krav om å etablere et eget apparat for å håndtere denne typen saker, slik blant annet GeoForum er bekymret for. Derimot skal regelen gi kommunene et verktøy til å gripe inn når den avdekker avvik av betydning.

Avviket kan også påpekes av andre enn kommunen. Oppdager for eksempel en nyinnflyttet seksjonseier avvik av betydning, kan han gjøre kommunen oppmerksom på avviket og be om at kommunen pålegger sameiet å reseksjonere.

12.4.4 Plikten til å reseksjonere skal påhvile berørte seksjonseiere

Departementet er enig med utvalget i at pålegget om å reseksjonere må rettes mot eierne av seksjonene på det tidspunktet kravet blir stilt. Er seksjoner solgt, må kravet derfor rettes mot de nye eierne.

Seksjonseierne må rette seg etter kravet fra kommunen. Dette betyr at reseksjonering ifølge forslaget ikke forutsetter beslutning på årsmøtet. I så fall ville kommunens pålegg kunne blitt stoppet av seksjonseiere som ikke ser seg tjent med å rette opp feilen.

12.4.5 Tvangsmulkt når pålegget ikke etterkommes

Utvalget foreslo at kommunene skal kunne ilegge tvangsmulkt dersom et pålegg om reseksjonering ikke etterkommes. Utvalgets forslag bygger på plan- og bygningsloven § 32-5. Tvangsmulkt vil være tvangsgrunnlag for utlegg, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 7-2 bokstav d.

Departementet er enig med utvalget i at det er behov for å kunne sanksjonere unnlatelse av å etterkomme pålegg. Det kan tenkes situasjoner hvor noen seksjonseiere gjør sitt for å kunne gjennomføre en reseksjonering, mens andre seksjonseiere ikke medvirker. I slike tilfeller bør kommunen være forsiktig med å ilegge samtlige berørte seksjonseiere tvangsmulkt. Hvis en seksjonseier kan dokumentere at han har gjort det han kan for å gjennomføre reseksjoneringen (signert nødvendige dokumenter osv.), er det liten grunn for kommunen til å ilegge denne seksjonseieren tvangsmulkt.

12.4.6 Bør kommunen også kunne kreve reseksjonering i andre tilfeller?

Utvalget foreslo at kommunens rett til å kreve reseksjonering kun skal gjelde når kommunen fatter et seksjoneringsvedtak til et ubygget bygg eller bruksenhet på grunnlag av en rammetillatelse, og det som deretter bygges (eller ikke bygges) avviker fra seksjoneringen. Utvalget mente at kommunen ikke skulle ha rett til å pålegge reseksjonering i andre tilfeller der sameiet iverksetter bygningsmessige endringer som gjør at seksjoneringen ikke lenger stemmer med det fysiske byggverket.1

Spørsmålet om kommunen også bør kunne kreve reseksjonering i andre tilfeller, er kommentert av Ålesund kommune. Kommunen foreslår at hjemmelen utvides også til tilfeller der kommunen godkjenner å bruksendre en eiendoms formål fra næring til bolig eller motsatt. For eksempel vil en eiendom som bruksendres fra næringsformål til boligformål uten etterfølgende reseksjonering fortsatt være næringsseksjon i matrikkelen. Ålesund kommune påpeker at dette får konsekvenser for blant annet eiendomsskatt for de kommunene som har dette.

Departementet er enig med Ålesund kommune, og mener at forslaget skaper god harmoni mellom matrikkellova, plan- og bygningsloven og eierseksjonsloven. Kommunen bør kunne pålegge eiendommens hjemmelshaver å følge opp bruksendringer med reseksjonering for å sikre at eiendommen er matrikkelført med riktig og godkjent formålsangivelse. I de fleste tilfeller vil hjemmelshaveren selv sørge for reseksjonering i forbindelse med søknaden om bruksendring. Imidlertid vil en hjemmel nettopp sikre retting dersom hjemmelshaver velger å ikke reseksjonere.

Videre har departementet vurdert om det vil være hensiktsmessig å utvide regelen til å gjelde når et sameie gjør bygningsmessige endringer. Departementet kan ikke umiddelbart se at det skulle være en særlig ulempe for sameiet å bli pålagt å søke om en reseksjonering som avklarer de nye bygningsdelenes status. Bygningsdeler som oppføres på en seksjonert eiendom (uten at eiendommen samtidig reseksjoneres) vil automatisk bli fellesareal. I tilfeller der bygningsdeler oppføres og er ment å skulle tjene som tilleggsareal til en seksjon, vil seksjonseiers egeninteresse fremtvinge behovet for reseksjonering. Departementet kan derfor ikke se at det er behov for å pålegge reseksjonering i slike tilfeller.