17 Salgspålegg og fravikelse (utkastelse) i sameier med bare to seksjoner

17.1 Gjeldende rett

Pålegg om salg er regulert i gjeldende lov § 26, mens krav om fravikelse er regulert i § 27.

En seksjonseier som vesentlig misligholder sine plikter kan pålegges å selge seksjonen. For at et mislighold skal være vesentlig, må det dreie seg om et betydelig avvik fra det normale. Det må foretas en konkret helhetsvurdering hvor misligholdets art, varighet og omfang er sentrale momenter. Flere mislighold kan vurderes under ett (kumuleres). Misligholdet må ha vart en viss tid, og de andre seksjonseierne må ha rimelig grunn til å kreve at vedkommende flytter. Desto grovere mislighold det er tale om, desto mindre krav stilles det til varigheten. Det må sendes varsel. Det er imidlertid ingenting i veien for at seksjonseieren gis flere muligheter og varsler med rimelig frist til å bringe misligholdet til opphør, dersom misligholdets karakter tilsier at dette er hensiktsmessig. Desto flere varsler, gjerne med en ny rimelig frist for seksjonseieren til å bringe misligholdet til opphør, jo mer klanderverdig blir det dersom misligholdet ikke opphører. At sameiet har forsøkt lempeligere fremgangsmåter for å bringe misligholdet til opphør uten å lykkes, vil etter omstendighetene kunne være et moment som trekker i retning av at det foreligger vesentlig mislighold. Rettspraksis om salgspålegg gir nærmere veiledning om hvor grensen bør trekkes.

Dersom seksjonseierens oppførsel medfører fare for «ødeleggelse eller forringelse av eiendommen», eller er til «vesentlig sjenanse» for eiendommens øvrige brukere, kan styret ta rettslige skritt for å få brukeren utkastet (fraveket) fra seksjonen før salgspålegget kan gjennomføres.

Både salgspålegg og krav om utkastelse må besluttes av styret. Problemet i små sameier er at det ikke alltid er etablert et formelt styre. Og selv om et styre skulle være etablert, vil det kunne være vanskelig for den ene seksjonseieren å få styrebehandlet en sak om salgspålegg eller fravikelse overfor den andre. Habilitetsregelen i § 42 løser ikke problemet fordi begge seksjonseierne gjerne vil være inhabile.

En dom fra Hålogaland lagmannsrett illustrerer den vanskelige situasjonen.1 Dommen omhandlet et eierseksjonssameie med to seksjoner, der den ene seksjonseieren hadde satt frem krav om salg og fravikelse overfor den andre. Lagmannsretten fant at påleggene ikke var formelt gyldige fordi det ikke forelå et gyldig styrevedtak og fordi begge seksjonseierne var inhabile. Lagmannsretten konkluderte også med at det ikke forelå et vesentlig mislighold. Dommen ble anket, men ble nektet fremmet for Høyesterett.

17.2 Utvalgets forslag

Utvalget foreslo at det ikke skal være noe krav om at styret skal behandle eller fremsette pålegg om salg eller utkastelse i sameier med bare to seksjoner. I stedet skal den ene seksjonseieren kunne fremsette krav direkte overfor den andre. Utvalget viste til at en slik regel finnes i den alminnelige sameieloven (lov om sameige) § 13 første ledd.

Utvalget pekte på at den foreslåtte regelen kan føre til at de to seksjonseierne fremsetter mer eller mindre begrunnede pålegg mot hverandre – i ekstreme tilfeller i ren sjikanehensikt. Utvalget anså imidlertid ikke denne faren for spesielt stor, og viste til at ubegrunnede eller sjikanøse rettslige skritt må motvirkes i sakskostnadsavgjørelser eller gjennom rettergangsbøter.

17.3 Høringsinstansenes syn

Ingen av høringsinstansene går imot de reglene utvalget foreslo. Advokatselskapet Bing Hodneland er imidlertid usikker på om forslaget løser de reelle tvistesituasjonene når en seksjonseier som har gitt salgspålegg selv blir møtt med salgspålegg. Advokatfirmaet påpeker at tvisten vil bli løst ved rettens etterfølgende behandling, men spør om loven burde ha mer detaljert regulering for tvisteløsning i slike situasjoner.

NBBL foreslår at fristen for salgspålegg reduseres fra seks måneder til tre måneder, slik regelen er i burettslagslova. NBBL mener det er liten grunn til å ha avvikende frister for reaksjoner på samme type mislighold. Når det gjelder fravikelsesreglene, mener NBBL at de må gjøres mer effektive og foreslår noen endringer for å oppnå dette.

Huseiernes Landsforbund (HL) støtter forslaget, men hadde ønsket en noe bredere drøftelse av problemstillingene.

Norges Eiendomsmeglerforbund skriver at utvalgets redegjørelse viser hvor uholdbar dagens faktiske og rettslige situasjon er for små sameier.

17.4 Departementets vurdering

Departementet stiller seg bak utvalgets forslag og begrunnelse. Departementet er ikke enig med NBBL i at fristen for å gi salgspålegg bør reduseres fra seks til tre måneder for å harmonisere med burettslagslova. Selv om behovet for å gi pålegg om salg er like stort i et eierseksjonssameie som i et borettslag, har de ulike fristene en bakenforliggende begrunnelse, som fremgår av NOU 2000: 17 Burettslovene på side 140:

Fordi det er vanleg med fellesgjeld i burettslag, og felleskostnadene dermed typisk er høgare, gjer utvalet framlegg om at fristen for å selje andelen blir sett til tre månader i staden for seks, som er regelen i seksjonssameiger.