15 Rett til å bruke og plikt til å vedlikeholde bruksenheten og fellesarealene

15.1 Gjeldende rett

15.1.1 Rett til å bruke bruksenheten og fellesarealene

Eierseksjonsloven § 19 gir regler om den enkelte seksjonseierens rett til å bruke sin bruksenhet og fellesarealene på eiendommen. Etter første ledd har seksjonseieren «enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene». Med hjemmel i femte ledd første punktum kan vedtektene gi «bestemmelser om midlertidig enerett for en eller flere sameiere til bruk av bestemte deler av fellesarealene og om vilkårene for slik enerett». Loven har ingen regler om hvor langvarig en slik midlertidig enerett kan være.

15.1.2 Vedlikeholdsreglene

Reglene om vedlikehold står i eierseksjonsloven § 20. Første ledd gir reglene om den enkelte seksjonseierens vedlikeholdsplikt, mens annet ledd gir reglene om fellesskapets vedlikeholdsplikt. Både første og annet ledd inneholder en forsvarlighetsstandard. Innholdet i denne standarden er imidlertid ulik. I første ledd innebærer ikke kravet til forsvarlighet annet enn en plikt for den enkelte seksjonseieren til å sørge for at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre seksjonseierne. Forsvarlighetsstandarden har ikke noe reelt innhold ut over dette. I annet ledd er derimot forsvarlighetsstandarden normen som definerer hvordan vedlikeholdet skal utføres. Et forsvarlig vedlikehold av fellesarealene består av vesentlig mer enn å sørge for at det ikke oppstår skade eller ulempe for seksjonseierne. Den enkelte seksjonseieren har et individuelt rettskrav på at vedlikeholdet av fellesarealene utføres forsvarlig, og kan i ytterste konsekvens selv iverksette det vedlikeholdet som sameierfellesskapet forsømmer (selvhjelpsvedlikehold). En slik regel må i dag antas å gjelde på ulovfestet grunnlag.

De enkelte seksjonseierne har vedlikeholdsplikten for bruksenhetene, mens sameiet har vedlikeholdsplikten for fellesarealene. Om vedlikeholdsplikten for et bestemt areal eller en bestemt bygningsdel tilligger enkeltseksjonseiere eller sameiet, beror altså på om arealet eller bygningsdelen anses for å være del av bruksenheten eller fellesarealet. Denne grensen er ikke alltid enkel å trekke og det oppstår ikke sjelden tvister om dette. For en del praktiske tilfeller, som altaner, terrasser og balkonger, er imidlertid mye avklart gjennom rettspraksis.

I borettslagsforhold finnes de tilsvarende reglene om vedlikeholdsplikt i burettslagslova § 5-12 og § 5-17. Sammenlignet med eierseksjonsloven, er de mest iøynefallende forskjellene for det første at reglene om den enkeltes/individets (andelseierens) og fellesskapets (borettslagets) vedlikeholdsplikt fremgår av to ulike bestemmelser. For det annet er reguleringen i burettslagslova mer detaljert og utførlig med hensyn til hva vedlikeholdsplikten går ut på.

15.2 Utvalgets forslag

15.2.1 Rett til å bruke bruksenheten og fellesarealene

Utvalget foreslo å videreføre dagens regler om rett til å bruke bruksenheten og fellesarealene med én endring av betydning: I sameier som har næringsseksjoner (kombinerte sameier og sameier som bare har næringsseksjoner) skal det etter forslaget være adgang til å gi én eller flere seksjonseiere en varig enerett til å bruke deler av fellesarealene. Utvalget la opp til at det kan settes vilkår for en slik enerett, for eksempel at den som får eneretten overtar vedlikeholdsplikten for de aktuelle delene av fellesarealene.

15.2.2 Vedlikeholdsreglene

Utvalget mente at dagens vedlikeholdsregler, slik de er tolket i rettspraksis, fordeler vedlikeholdsansvaret mellom seksjonseierne og sameiet på en tilfredsstillende måte. Samtidig fant utvalget det utilfredsstillende og konfliktskapende at det ikke er mulig å lese ut av lovteksten hvor grensen går. Utvalget foreslo på denne bakgrunn ingen materielle endringer i gjeldende (ulovfestet) rett i hvor grensene mellom seksjonseiernes og sameiets vedlikeholdsplikt går. Derimot anbefalte utvalget å klargjøre grensene i lovteksten. Konkret foreslo utvalget å bygge opp reglene på samme måte som i burettslagslova, det vil si ved å gi en uttømmende oppregning av hva som er den enkelte seksjonseierens vedlikeholdsansvar, mens det øvrige er et felles vedlikeholdsansvar.

Ettersom lovens vedlikeholdsregler ikke vil passe i alle sameier, anbefalte utvalget for det første at sameiet kan vedtektsfeste andre fordelinger av vedlikeholdsansvaret. Slike vedtekter kan gå ut på at én eller flere seksjonseiere får et større vedlikeholdsansvar enn loven pålegger dem, ved at de får plikt til å vedlikeholde deler av fellesarealene. Et eksempel på en slik situasjon kan være når en seksjonseier får enerett til å bruke deler av fellesarealene. Vedtektene kan også fastsette et mindre vedlikeholdsansvar for enkeltseksjonseiere enn etter loven, ved at fellesskapet får plikt til å vedlikeholde bruksenhetene. For det annet anbefalte utvalget at enkelte seksjonseiere og sameiet kan avtale andre fordelinger av vedlikeholdsansvaret enn det som følger av loven for en periode på inntil ti år. Slike avtaler må godkjennes av årsmøtet.

Hvis ikke sameiet overholder sine plikter til å holde fellesarealene vedlike, foreslo utvalget at de enkelte seksjonseierne selv kan utføre vedlikeholdet (selvhjelpsvedlikehold). Kostnadene til å utføre slikt vedlikehold, kan seksjonseieren kreve refundert.

Utvalget foreslo også en regel om at sameiet skal ha rett til tilgang til bruksenheten for å utføre vedlikehold, reparasjon eller utskifting av felles installasjoner. Utvalget foreslo en prosedyre for å få denne tilgangen, og en varslingsregel.

Dersom en seksjonseier ikke overholder vedlikeholdsplikten for sin seksjon, og seksjonen overføres til ny eier uten at vedlikeholdet er utført, foreslo utvalget at den nye seksjonseieren skal ha plikt til å utføre det manglende vedlikeholdet. Utvalget mente imidlertid ikke at den nye seksjonseieren skal bli erstatningsansvarlig overfor sameiet eller andre seksjonseiere for manglende vedlikehold før han selv overtok seksjonen.

Utvalget foreslo ikke å innføre en regel som i burettslagslova § 5-17 første ledd om at sameiet plikter å utbedre skader på de enkelte boligene, selv om skadene skyldes manglende vedlikehold fra en annen seksjonseier. Etter utvalgets syn er en slik regel ikke naturlig i eierseksjonsforhold, fordi sameiet ikke eier selve eiendommen.

15.3 Høringsinstansenes syn

Forbrukerrådet, Bergen kommune, Boligmentoren, Huseiernes Landsforbund og Norges Eiendomsmeglerforbund støtter utvalgets forslag til regler om vedlikehold. Også Advokatforeningen støtter utvalgets forslag, men mener at muligheten for en gruppe seksjonseiere til å få enerett til å bruke fellesarealer (og vedlikeholdsplikt for slike arealer) bør gjelde generelt, og ikke bare i sameier som har næringsseksjoner.

Statsbygg mener at det må presiseres at erververens vedlikeholdsplikt ved overføring av en seksjon kun gjelder forhold ved bruksenheten, ikke forhold som angår fellesarealene.

Kartverket har ingen innvendinger mot en ordning med varige, eksklusive bruksrettigheter til bestemte fellesarealer, men det må ikke gå på bekostning av kravene til oppmåling der hvor det er nødvendig. Kartverket påpeker at en avtale om utvidet vedlikeholdsplikt for en seksjonseier, kan tinglyses som en heftelse på den seksjonen som påtar seg den utvidede plikten. Videre påpeker Kartverket at dersom sameiet får en større vedlikeholdsplikt enn normalordningen tilsier, kan dette tinglyses som en heftelse på samtlige seksjoner.

Asker og Bærum Boligbyggelag (ABBL) er enig i at det er behov for å klargjøre vedlikeholdsreglene, og i at det ikke er behov for å endre grensen mellom sameiets og seksjonseiernes ansvarsområde. ABBL er enig i at loven bør ha samme struktur som burettslagslova, og støtter også forslaget om prosedyrer for at sameiet skal få tilgang til bruksenheten for å utføre vedlikehold mv. på felles installasjoner, herunder varslingsregelen. ABBL er skeptiske til at det kan inngås en avtale mellom en seksjonseier og sameiet om vedlikeholdsplikten. ABBL frykter at det vil skape uoversiktlige forhold dersom ikke slike avtaler vedtektsfestes – særlig når de opprinnelige avtalepartene ikke lenger eksisterer. ABBL støtter heller ikke forslaget om en seksjonseiers rett til å utføre selvhjelpsvedlikehold. Selv om loven krever varsling, vil noen kunne komme til å tro at det bare er å igangsette arbeider på egenhånd. Dessuten vil det kunne oppstå uenighet om hva som er «forsvarlig vedlikehold» av fellesarealene, og dermed om det overhodet er grunnlag for selvhjelpsvedlikehold.

Boligprodusentenes Forening mener at det bør vurderes å behandle seksjonseiers ansvar for rørføringer og kanaler tilhørende vannforsyning og felles ventilasjonsanlegg i § 17. Videre mener de at det bør vurderes å regulere forhold vedrørende bærende konstruksjoner som ligger innenfor enkelte seksjoner eller i grensen mellom seksjoner, slik at seksjonseier ikke får adgang til å endre disse konstruksjonene.

NBBL mener at burettslagslovas vedlikeholdsregler fungerer godt og at rettspraksis etter dagens eierseksjonslov nærmer seg burettslagslovas. Det vil være uheldig å etablere et nytt regelsett som ikke benytter etablerte juridiske standarder, ord og uttrykk. NBBL mener derfor at vedlikeholdsreglene bør utformes på samme måte som i burettslagslova.

OBOS er positiv til utvalgets uttrykte intensjon om å harmonisere burettslagslova og eierseksjonsloven for så vidt gjelder vedlikeholdsplikten. Etter OBOS’ syn oppstår det parallelle problemstillinger for borettslag og eierseksjonssameier. OBOS tar derfor til orde for størst mulig grad av likeartede regler for de to eieformene. OBOS mener videre at det er hensiktsmessig at utkastet §§ 16 og 17 endrer rekkefølge, slik at den positive angivelsen av seksjonseiers vedlikeholdsplikt kommer først, mens den negative angivelsen av sameiets vedlikeholdsplikt kommer etterpå. Dette vil gjøre bestemmelsene lettere tilgjengelige, og være mer i tråd med burettslagslovas system. OBOS deler utvalgets vurdering av at det er behov for å kunne etablere varige bruksretter til fellesarealer, med fire endringer: 1) Muligheten for å knytte varig enerett til seksjoner begrenses til tilfellene der eneretten legges til to eller flere seksjoner i fellesskap, 2) Adgangen til å etablere varige eneretter bør begrenses til de egentlige kombinerte sameier, der det både er næringsdrift og boliger, og ikke også inkludere sameier hvor næringsseksjonen bare er parkering e.l. til bruk for boligseksjonene, 3) Hvor en gruppe seksjonseiere får eksklusiv bruksrett til et fellesareal, bør vedlikeholdsansvaret fremdeles hvile på styret, mens vedlikeholdskostnadene bør bæres av gruppen, 4) Det bør fastsettes en grense for hvor lang en midlertidig enerett til å bruke et fellesareal kan være før den i lovens forstand må anses som varig. OBOS støtter utvalgets forslag til regulering av vedlikeholdsplikten ved overføring av seksjon.

Amanuensis Gert-Fredrik Malt har forslag til lovtekniske forbedringer.

Sameiet Lagården Terrasse savner en regel som gir et eierseksjonssameie en generell adgang til å fastsette at vedlikeholdsansvaret påhviler den enkelte seksjonseieren.

15.4 Departementets vurdering

15.4.1 Forholdet til vedlikeholdsreglene i burettslagslova

Alle høringsinstansene som uttaler seg om vedlikeholdsreglene er positive til at reglene i eierseksjonsloven bygges opp med utgangspunkt i burettslagslova. Det er imidlertid noe uenighet med hensyn til hvor langt burettslagslovas regler bør være mønster for eierseksjonsloven. NBBL og OBOS går langt i å mene at burettslagslovas regler bør følges fullt.

Når det gjelder forholdet mellom eierseksjonsloven og burettslagslova generelt, viser departementet til punkt 4.5.2. Når det gjelder vedlikeholdsreglene spesielt, er departementet enig med utvalget og høringsinstansene i at burettslagslovas regler kan fungere som et utgangspunkt for nye regler i eierseksjonsloven. Departementet oppfatter det slik at forskjellene som utvalget har foreslått til burettslagslovas regler, ikke er store, men godt begrunnet i forskjeller mellom boformene. Selv om det er et poeng å ha regler som ligner på de i burettslagslova, er det etter departements syn et større poeng å ha de reglene som er best tilpasset eierseksjonsforhold. Departementet mener derfor at utvalgets forslag i store trekk bør følges. I den grad vedlikeholdsreglene i eierseksjonsloven også anses for å være de beste generelle reglene, bør heller reglene i burettslagslova endres. Departementet vil se på dette ved kommende revisjoner av burettslagslova.

15.4.2 Generelt om regelsystematikken

OBOS’ forslag og begrunnelse for hvorfor utvalgets utkast til §§ 16 og 17 bør endre rekkefølge, er etter departementets vurdering god. Det gir samme rekkefølge på reglene som i erstatningsreglene, der seksjonseierens ansvar behandles før sameiets ansvar. Departementet foreslår derfor at reglene får denne rekkefølgen.

15.4.3 Grensen mellom seksjonseiernes og sameiets vedlikeholdsplikt

15.4.3.1 Innledning

Utvalget foreslo ikke å gjøre endringer i gjeldende (ulovfestet) rett når det kommer til grensen mellom hva seksjonseierne skal vedlikeholde og hva sameiet skal vedlikeholde. Ingen av høringsinstansene har hatt prinsipielle innvendinger mot dette utgangspunktet, som også departementet er enig i. Dette innebærer at de enkelte seksjonseierne har vedlikeholdsplikten for bruksenhetene, mens sameiet har vedlikeholdsplikten for fellesarealene. Departementet har imidlertid utformet lovtekstene litt annerledes enn det utvalget foreslo.

Departementet vil påpeke at når reglene utdypes og klargjøres, så kan dette i detaljene medføre justeringer av hvor grensene går. Departementet ser imidlertid ikke dette som et problem, ettersom det ofte er viktigere at det er klart angitt hvor grensene for vedlikeholdsplikten går, enn nøyaktighvorgrensen går. Departementet er oppmerksom på at enkelte av de grensedragningene som det her legger opp til, kan oppfattes som mer enn rettsavklarende – eksempelvis regelen om seksjonseierens rett til å skifte sluk på badet, jf. omtalen under punkt 15.4.3.4.

Departementet vil nedenfor gjøre rede for en del konkrete vurderinger av hvor grensen mellom seksjonseiernes og sameiets vedlikeholdsplikt bør gå.

15.4.3.2 Særlig om vinduer og ytterdører

Utvalget foreslo at seksjonseiernes vedlikeholdsplikt skal omfatte vinduer og ytterdører. Etter lovforslaget skal vedlikeholdsplikten også omfatte reparasjon og utskifting av det som er oppregnet som seksjonseierens ansvar. Samtidig er det presisert at utskiftingsplikten ikke skal omfatte vinduer og ytterdører. Utskifting av vinduer og ytterdører er da et fellesanliggende som må bekostes av seksjonseierne i fellesskap (sameiet).

Johan Greger Aulstad mener at den enkelte seksjonseieren bør være ansvarlig for alle utgifter knyttet til utskifting av vinduer og ytterdører til egen seksjon. For det første fordi han mener at seksjonseiere bør ha samme frihet til slik utskifting som eneboligeiere har. Hvis utvalgets hensikt med forslaget er å sørge for en noenlunde ensartet fasade på bygningen, ivaretas dette etter hans oppfatning allerede av reglene i plan- og bygningsloven.1 For det annet hevder han at lovforslaget gjør det nødvendig å trekke skillet mellom hva som er vedlikehold og reparasjon på den ene siden, og utskifting på den andre siden.

Utvalget har ikke noen begrunnelse for hvorfor utskiftingsplikten for vinduer og ytterdører bør ligge til sameiet, mens reparasjonsplikten bør legges på seksjonseierne. Departementet mener imidlertid at det er nokså klart at årsaken, som også Aulstad påpeker, er hensynet til å bevare en enhetlig fasade. Spørsmålet blir da om dette hensynet er tilstrekkelig ivaretatt gjennom plan- og bygningslovens regler som legger opp til at fasadeendringer som ikke endrer bygningens karakter kan utføres uten søknad, mens større fasadeendringer er søknadspliktige. Etter departementets syn er disse reglene verken tilstrekkelige eller egnet som avgrensningskriterium. En utskifting av et vindu eller en ytterdør vil i seg selv sjelden endre bygningens «karakter». Likevel kan det være gode grunner for at andre seksjonseiere ikke ønsker at bomiljøet skal endres gjennom en slik utskifting. Plan- og bygningslovens regler er mest egnet til å regulere forholdet til «omverdenen», og det er ikke gitt at det bør være den samme grensedragningen internt i et sameie. I motsetning til Aulstad, mener departementet at det faktisk er en forskjell på å bosette seg oppå, ved siden av og under, andre personer i en eierseksjon, sammenlignet med å bosette seg i en enebolig med andre personer i nabolaget. Normalt bor man mye tettere på sine naboer i en eierseksjon enn i en enebolig. Dette berettiger at naboene (de øvrige seksjonseierne) har mer å si for hvordan seksjonens ytre fremstår rent estetisk. Departementet konkluderer etter dette med at verken hensynet til seksjonseiernes frihet, eller det at større fasadeendringer er søknadspliktige etter plan- og bygningsloven, er viktige innvendinger mot utvalgets forslag.

Aulstads andre innvending mot utvalgets forslag, at det kan være vanskelig å trekke grensen mellom vedlikehold og reparasjon (som påligger seksjonseierne) og utskifting (som påligger) sameiet, er viktigere. Departementet vil derfor forsøke å gi noen retningslinjer for grensedragningen. Dersom utbedring/reparasjon av vinduet eller ytterdøren tilbake til samme tilstand og utseende er teknisk og økonomisk forsvarlig, er det ikke behov for utskifting av vinduet eller ytterdøren. Da påhviler plikten seksjonseierne. Eksempel: Knuses en vindusrute, og denne lar seg erstatte med en tilsvarende vindusrute, står vi overfor en reparasjon av vinduet, ingen utskifting. Da påhviler vedlikeholdsplikten seksjonseieren. Er det derimot nødvendig med en fullstendig utskifting av vinduet, enten fordi det teknisk eller økonomisk sett ikke lar seg forsvare (eller er mulig) å reparere vindusruten tilbake til samme tilstand som den hadde, eller fordi hele vinduet med innramming mm. må skiftes ut, har sameiet vedlikeholdsplikten. Den bakenforliggende tanken, som kan gi en viss veiledning i grensetilfellene, er at dersom reparasjon eller utskifting medfører en endring av fasaden (eller – for så vidt gjelder ytterdører som grenser mot innvendige fellesarealer – av det visuelle inntrykket av fellesarealene), er det sameiet som skal stå for dette. Synspunktene her er i samsvar med hva som er antatt i tilknytning til burettslagslova § 5-12, se Wyller; Boligrett (5. utg.) s. 130.

Departementet understreker samtidig at hvem som har vedlikeholdsplikten, ikke er ensbetydende med hvem som til sist ender opp med den økonomiske belastningen. Er det mangelfullt vedlikehold av fellesarealene som medfører at en vindusrute knuses, for eksempel ved at sameiet har vanskjøttet et tre på fellesarealet som velter og knuser ruten, kan seksjonseieren kreve erstatning av sameiet for reparasjonsomkostningen. Og omvendt, dersom det er seksjonseierens bruk av seksjonen som medfører at hele vinduet må skiftes ut, kan sameiet kreve utskiftingskostnadene erstattet av sameieren. Et eksempel kan være hvis seksjonseieren ikke sørger for utlufting av seksjonen slik at vindusrammen råtner opp.

15.4.3.3 Særlig om rør

Utvalget foreslo at seksjonseiernes vedlikeholdsplikt skal omfatte rør.

Jørn Aass mener at problemstillingene knyttet til lekkasjer fra vannrør ofte ikke oppstår i tilknytning til stigerørene, men rørene som går fra stigerøret og inn i seksjonene. Disse ligger ofte skjult i løsvegger. Ettersom rørene ligger skjult i konstruksjonene, kan seksjonseierne ofte ikke oppdage lekkasjene før skadene er et faktum. Iblant kan heller ikke grenrørene fra stigerøret byttes uten at også stigerøret byttes. Når sameiet da nekter å bytte stigerøret, er seksjonseieren i praksis fratatt muligheten til å foreta seg noe. Aass foreslår derfor at rør som ligger skjult i vegg unntas fra seksjonseierens vedlikeholdsplikt, uavhengig av om denne veggen er bærende eller ikke.

Departementet kan ha sympati for dette synet, og den frustrasjonen en seksjonseier må føle hvis sameiet ikke vedlikeholder fellesarealene, og dette igjen medfører at seksjonseieren ikke får foretatt fornuftige vedlikeholdstiltak i seksjonen. Samtidig rører høringsuttalelsen ved et større spørsmål: Hvor går bruksenhetens grenser? Etter gjeldende rett går grensene grovt sett i veggene og etasjeskillene. For vann og kloakk er det antatt at grensen går ved anboringene til stamledningsnettet, jf. Hagen m.fl.; Eierseksjonsloven (2. utg.) s. 68. Departementet mener at gjeldende rett bør videreføres. Departementet ønsker ikke å pålegge sameiet å vedlikeholde og skifte ut rør som befinner seg i lettvegger inne i seksjonen. Slike vegger kan jo seksjonseieren selv flytte. Hva da om seksjonseieren ønsker å flytte på en lettvegg hvor det ligger et rør. Skal sameiet måtte bekoste denne flyttingen? Og hva om man eksempelvis må rive opp parketten i seksjonen for å få flyttet lettveggen og røret? Skal da sameiet også måtte bekoste ny parkett i leiligheten som en følge av at seksjonseieren ønsker å flytte lettveggen? Departementet er enig med utvalget i at vedlikeholdsplikten for rør inne i bruksenheten bør ligge til seksjonseieren.

15.4.3.4 Særlig om sluk på våtrom

Utvalget omtalte ikke vedlikeholdsplikten for sluk på våtrom spesielt.

OBOS fremhever at problemstillinger om sluk forekommer hyppig, og at loven derfor bør si noe om vedlikeholds- og utskiftingsplikten for disse. Selv om ikke OBOS sier direkte at det er sluk på våtrom de har i tankene, antar departementet at det er disse slukene – og ikke sluk på balkonger etc. – OBOS fremhever som problematiske. OBOS mener at vedlikeholdsplikten bør ligge til seksjonseieren, mens reparasjon og utskifting bør være sameiets ansvar. Der hvor reparasjon eller utskifting ikke er nødvendiggjort av slukets «egen beskaffenhet», anser OBOS det rimelig at kostnadene med slukbyttet bæres av seksjonseieren selv.

Det kan diskuteres hvor mange eksempler loven bør inneholde om et tema, særlig når lovteksten bruker uttrykket «slikt som». Uttrykket gir nettopp anvisning på at en oppregning ikke er uttømmende. Samtidig bør en eksemplifisering i en lovtekst omfatte problemstillinger som er praktiske i det virkelige livet. Når OBOS med sin erfaring mener at sluk er en praktisk viktig problemstilling, er det gode grunner for å ta sluk inn i lovtekstens oppregning.

OBOS’ forslag til endring av utvalgets utkast til § 17 tredje ledd annet punktum er vanskeligere. Etter OBOS’ forslag vil reparasjons- og utskiftingsplikten (og tilhørende kostnadsansvar) for sluket påhvile sameiet.

Problemstillingen med sluket er vanskelig. På den ene siden kan man se det slik at sluket er en forlengelse av rørsystemet, og derfor også bør være sameiets ansvar. Også det at det er vanskelig å skifte sluket uten å gripe inn i de bærende konstruksjonene taler for dette. På den annen side er sluket nærmest uløselig knyttet til membranen, ettersom sluket normalt må skiftes sammen med membranen dersom overgangen mellom disse skal bli tett. Dette tilsier at sluket bør være seksjonseierens ansvar.

Konsekvensen av OBOS’ forslag til endring av utvalgets utkast til § 17 tredje ledd annet punktum, vil være at enhver forsvarlig våtromsoppussing («forsvarlig» inkluderer regelmessig å skifte sluk) blir noe seksjonseieren må søke styret om tillatelse til. Det er grunn til å spørre om dette er ønskelig i et eierseksjonssameie, der den enkeltes frihet som utgangspunkt skal være større enn i et borettslag.

Et argument som taler for at sameiet bør ha reparasjons- og utskiftingsansvaret for slukene, er en antagelse om at sameiet best sørger for at reparasjoner og utskiftinger av sluk blir gjort på en måte som forhindrer skade. Dette er imidlertid en usikker antagelse, for når en seksjonseier etter lovforslaget her vil bli erstatningsansvarlig dersom han ikke sørger for at reparasjon eller utskifting foretas på en forsvarlig måte (dersom seksjonseieren har ansvaret for dette), har han all grunn til å sørge for at skaden ikke oppstår. Erstatningsreglene har også den konsekvensen at dersom skaden først skulle oppstå, vil en skadelidt (sameiet eller en annen seksjonseier) i alle fall komme ut økonomisk skadesløs. Også dette mildner eventuelle følger av eventuelle mangelfulle reparasjoner eller utskiftinger fra en seksjonseiers side.

Videre svikter en del av begrunnelsen for at sameiet bør ha reparasjons- og utskiftingsansvaret for sluket – at man vil forhindre at vann renner ned i den underliggende seksjonen – dersom seksjonene ikke ligger oppå hverandre. I vertikaldelte eierseksjonssameier, eller i eierseksjonssameier som består av rekkehus eller kjedete eneboliger, vil ikke en vannlekkasje fra et utett sluk være til nevneverdig ulempe for andre enn den aktuelle seksjonseieren selv.

En ulempe ved å gi sameiet vedlikeholdsplikten for slukene, er at vedlikeholdsplikten for to bygningsdeler som henger nært sammen – sluk og membran – blir splittet opp. Ikke sjelden er det nettopp en utett overgang mellom disse to bygningsdelene som gjør at vannskader oppstår. Ved å dele vedlikeholdsplikten for sluk og membran, risikerer man mange tvister som knytter seg til om det er sluket eller membranen som er årsaken til lekkasjen. Dette kan det i mange tilfeller også i praksis være umulig å gi svar på ettersom bygningsdelene er skjulte. For å unngå slike tvister, er det best om vedlikeholdsplikten for membran og sluk er på samme hånd. Lovgiver bør ikke lage en regel hvor grensen mellom seksjonseierens og sameiets vedlikeholdsansvar nettopp går der man erfaringsvis vet at mange skadesaker oppstår – i overgangen mellom sluk og membran. Hvis seksjonseieren får ansvaret for sluket, vil grensen mellom sameiets og seksjonseierens ansvar i stedet gå i overgangen mellom sluk og rør. Departementet er ikke kjent med at dette er et like skadebelastet punkt i bygningskonstruksjonen som overgangen mellom membran og sluk.

Som gjennomgangen har vist, er det argumenter som tilsier at slukene bør være sameiets reparasjons- eller utskiftingsansvar, og argumenter som taler for at det bør være seksjonseierens ansvar. Muligens, men uten at dette er dokumentert, vil flest vannskader unngås med OBOS’ forslag. Samtidig vil en slik regel antagelig generere mange tvister knyttet til om skadeårsaken er noe sameiet har ansvaret for (sluket) eller noe seksjonseieren har ansvaret for (membranen). Departementet ønsker ikke å foreslå en regel som i utgangspunktet ser ut til å kunne bli prosessdrivende og som ikke tillater en seksjonseier å pusse opp badet uten å måtte søke styret. Departementet er følgelig kommet til at seksjonseieren bør ha reparasjons- og utskiftingsansvaret for sluket.

15.4.4 Eneretter til å bruke deler av fellesarealene

Eierseksjonsloven skiller mellom to typer arealer: fellesarealer og arealer som inngår i de enkelte bruksenhetene. Loven kjenner ikke andre typer arealer enn disse. Eierseksjonsmodellen bygger på ulike grunnprinsipper når det gjelder retten til å bruke hver av disse arealtypene: Seksjonseierne har eksklusiv rett til å bruke sine bruksenheter, mens fellesarealene skal kunne brukes av alle seksjonseierne i fellesskap.

Etter departementets syn er det viktig at disse prinsippene ikke uthules så mye at eierseksjonsmodellen undergraves. Eneretter for enkelte seksjonseiere til å bruke deler av fellesarealene representerer unntak fra det som er, og skal være, lovens hovedordning.

15.4.4.1 Midlertidige eneretter

Dagens lov gir adgang til å etablere midlertidige eneretter for seksjonseiere i fellesarealer gjennom vedtektene. Utvalget har foreslått regelen videreført. Ingen høringsinstanser har protestert mot dette. Departementet mener at det er et praktisk behov for å kunne etablere midlertidige eneretter for enkelte seksjonseiere til å bruke deler av fellesarealene, for eksempel for å dekke et kortvarig behov for parkeringsplasser eller lignende. Slike midlertidige eneretter innebærer ikke noe vesentlig inngrep i eierseksjonsmodellen.

Dagens lov angir ikke hvor lenge en midlertidig enerett til deler av fellesarealene kan fastsettes for. Utvalget har i NOU 2014: 6 s. 106 pekt på at bruksrettene ikke sjelden vedtektsfestes for svært lang tid. OBOS har foreslått å fastsette en lengste varighet for midlertidige eksklusive bruksretter. Departementet er enig i dette. Det er liten realitet i en midlertidighetsbegrensning dersom varigheten blir så lang at det i realiteten er en varig ordning. Et siktemål for departementet med å fastsette en bestemt grense, er å unngå at reglene om midlertidighet misbrukes. En uttrykkelig grense er også klargjørende for rettstilstanden, slik at seksjonseierne og sameiene vet hva de har adgang til å vedtektsfeste. Departementet mener at ti år er en rimelig periode.

15.4.4.2 Varige eneretter

Dagens lov gir ikke adgang til å etablere varige eneretter i deler av fellesarealene. Utvalget har foreslått å åpne for at seksjonseiere i sameier med næringsseksjoner kan få slike eneretter. Forslaget reiser for det første spørsmålet om det overhodet bør være adgang til å etablere slike varige eneretter. Hvis dette besvares bekreftende, er spørsmålet om denne adgangen bør gjelde i alle sameier, eller bare i sameier med næringsseksjoner slik utvalget har foreslått. For det tredje er det spørsmål om enkeltseksjonseiere bør kunne få varige eneretter til deler av fellesarealene, eller om denne muligheten bør reserveres for grupper av seksjonseiere.

Departementet fremhever at langvarige eller evigvarende bruksretter i fellesarealer representerer et større innhugg i eierseksjonsmodellen enn kortvarige bruksretter gjør, og at det er grunn til å være forsiktig med å tillate slike. Det er prinsipielt betenkelig at slike bruksretter nærmest oppretter en tredje type areal som loven ikke ellers kjenner: areal som ikke tilhører bruksenhetene, men som heller ikke er «egentlig fellesareal» i den forstand at fellesskapet kan disponere arealet. Departementet vil også fremheve at det i mange tilfeller i stedet er mulig å reseksjonere eiendommen dersom seksjonseierne har behov for å disponere andre arealer enn de som i utgangspunktet ligger til bruksenheten. Departementets grunnholdning med hensyn til å etablere langvarige eller evigvarende bruksretter er altså den samme i dag som den var ved vedtagelsen av dagens lov, jf. Ot.prp. nr. 33 (1995–96) om lov om eierseksjoner side 57.

Utvalget fremhevet at det er et behov for slike varige eneretter i visse situasjoner. Departementet vil ikke helt utelukke at det bør kunne etableres langvarige eller evigvarende bruksretter i deler av fellesarealer. Dette må likevel bare skje når det virkelig er behov for det, og når sameiet ikke er tilstrekkelig avhjulpet gjennom en kombinasjon av midlertidige bruksretter og muligheten for å reseksjonere. Et eksempel på dette kan være et fellesareal som noen, men ikke alle, seksjonseierne har praktisk nytte av. Når flere seksjonseiere trenger arealet, er det ikke noe alternativ å reseksjonere ettersom ett og samme areal ikke kan seksjoneres som del av mer enn én seksjon. Da kan det i stedet være behov for å etablere en varig enerett for de seksjonseierne som har nytte av arealet.

Utvalget foreslo at det kun skal være adgang til å fastsette langvarige eller evigvarende eneretter i sameier med næringsseksjoner. På side 106 i NOU 2014: 6 står det at det er i disse sameiene det har vært praktisk behov for slike eneretter. Advokatforeningen har tatt til orde for at slike eneretter (for en gruppe seksjonseiere) også bør kunne fastsettes i boligsameier, og som eksempel nevnt takterrasser i boligsameier der det er flere enn ett boligbygg i sameiet. Etter departementets syn bør det ikke kunne etableres eneretter i et slikt areal som Advokatforeningen nevner. Det er tale om et areal som benyttes av flere seksjonseiere i fellesskap, og det er liten grunn til at disse seksjonseierne skal kunne utelukke andre seksjonseiere fra arealet. At andre seksjonseiere enn de som har nøkkel til det aktuelle bygget i praksis kan ha vanskeligheter med å få tilgang til arealet, endrer ikke dette. Departementet viser her til utgangspunktet om at det ikke bør kunne etableres eneretter til fellesarealer i større grad enn strengt nødvendig. Når det ikke er påvist noe sterkt behov for eneretter i et tilfelle som nevnt, ser ikke departementet at utgangspunktet bør fravikes. Slik departementet ser det, vil det sjelden være behov for å etablere varige eneretter til fellesarealene i boligsameier. Kortvarige eneretter eller reseksjoneringsmuligheten må antas å være tilstrekkelig for å dekke behovene.

Departementet er enig med OBOS i at utvalgets forslag har blitt for vidt når det åpner for at det kan etableres varige eneretter også i tilfeller hvor næringsseksjonene bare tjener boligseksjonenes behov, slik som til parkering. Disse sameiene er i realiteten boligsameier, og reglene bør derfor også være de samme. Departementet foreslår derfor en bestemmelse i § 25 sjette ledd annet punktum som forhindrer etablering av varige eneretter til fellesarealer i sameier hvor næringsseksjonene bare tjener boligseksjonenes behov.

Slik utvalgets forslag er formulert, åpner det for at én seksjonseier alene kan få langvarige eller varige eneretter til å bruke deler av fellesarealene. Etter departementets syn er dette uheldig. Når eneretten blir evigvarende, mister fellesskapet et fellesareal. Etter departementets syn må sameiet i stedet reseksjonere eiendommen, slik at seksjonseieren som disponerer arealet eksklusivt får arealet tillagt sin bruksenhet. Selv om situasjonen er noe annerledes, bør regelen være den samme når én seksjonseier får langvarige bruksretter til deler av fellesarealene. Departementet er altså enig med OBOS i at adgangen til å etablere varige eneretter bør begrenses til tilfeller der to eller flere seksjoner får eneretten i fellesskap. Dette for å unngå at varige eneretter blir et alternativ til å etablere tilleggsdeler til seksjonene. Som nevnt kan ikke ett og samme areal seksjoneres som del av to eller flere seksjoner, slik at reseksjonering ikke er noe alternativ til en varig enerett til fellesarealet når mer enn én seksjon skal ha eneretten. Departementet er oppmerksom på at en slik regel skaper en ulikhet i forhold til hva som gjelder ved midlertidige eneretter, som også én seksjonseier kan få. Men ettersom reseksjonering er et lite realistisk alternativ til kortvarige eneretter, mener departementet at ulikheten er akseptabel.

15.4.4.3 Vedlikeholdsansvar og vedlikeholdskostnader

Departementet vil ikke gå inn for OBOS’ forslag om å skille vedlikeholdsansvaret og vedlikeholdskostnadene fra hverandre når en gruppe seksjonseiere gis eksklusiv bruksrett til deler av fellesarealet. Prinsipielt bør disse to elementene holdes samlet. OBOS har rett i at en slik gruppe ikke har noen formelle organer som kan løse uoverensstemmelsene med hensyn til hvordan vedlikeholdet skal organiseres. Interne uoverensstemmelser må gruppen etter departementets syn likevel håndtere selv. I den grad uoverensstemmelsene resulterer i at det på grunn av mangelfullt vedlikehold oppstår skader på annet fellesareal eller på bruksenheter, vil det oppstå et erstatningsansvar for medlemmene i gruppen, jf. lovforslagets § 34 sjette ledd.

15.4.5 Vedtektsfestede løsninger om vedlikeholdsplikt

Utvalget har foreslått at vedtektene både skal kunne fastsette at en seksjonseier har en større vedlikeholdsplikt enn hva som følger av lovens regler, og at seksjonseieren har en mindre vedlikeholdsplikt. Bare Sameiet Lagården Terrasse har hatt innspill til forslaget. Departementet mener at utvalgets forslag er godt begrunnet. Departementet foreslår å gi reglene i to bestemmelser: § 32 åttende ledd som hjemler adgang for å fastsette at plikten til å vedlikeholde bruksenheten helt eller delvis skal påhvile sameiet (med andre ord en mindre vedlikeholdsplikt for seksjonseieren) og § 33 tredje ledd som sier at vedtektene kan fastsette at seksjonseierne skal holde deler av fellesarealene ved like (med andre ord en større vedlikeholdsplikt for seksjonseieren enn etter lovens normalregler).

15.4.6 Avtaler om vedlikeholdsplikt

Utvalget foreslo at seksjonseiere og sameiet skal kunne avtale at én eller flere seksjonseiere skal ha større eller mindre vedlikeholdsplikt enn det som ellers følger av loven. Asker og Bærum Boligbyggelag (ABBL) mener at avvikende ordninger bør fastsettes i vedtektene.

Departementet peker på at utvalgets lovforslag skiller seg fra regelen i burettslagslova § 5-12 femte ledd annet punktum. Etter den bestemmelsen kan en avtale mellom den enkelte (andelseieren) og fellesskapet (borettslaget) inngås uten at avtalen godkjennes av fellesskapets øverste organ (generalforsamlingen). Utvalgets lovforslag går imidlertid ut på at avtalen må godkjennes av sameiets øverste organ (sameiermøtet). Dette begrunner utvalget med følgende, jf. NOU 2014: 6 s. 62:

«En …avtalebasert ordning gjør det enklere å finne praktiske løsninger og krever ikke en så omfattende prosedyre som vedtektsendringer. Utvalget har vurdert om styret skal kunne inngå slike avtaler på egenhånd eller om den må godtas av sameiermøtet. Etter utvalgets oppfatning er det ikke nødvendig at vedtektene bestemmer hva som kan avtales, men på den annen side bør det heller ikke overlates til styret alene. Det er alltid en viss fare for at styret ikke overskuer konsekvensene av slike avtaler eller at en sameier skaffer seg fordeler på andres bekostning. Ved å kreve at sameiermøtet skal godkjenne avtalen, blir faren for uheldige avtaler mindre.»

Departementet er enig i disse vurderingene, og i at en avtale i utgangspunktet bør godkjennes av årsmøtet. Dette medfører imidlertid at det blir svært liten forskjell på om den avvikende reguleringen av vedlikeholdsplikten fastsettes i vedtektene eller i en avtale. I praksis er flertallskravene den eneste forskjellen: Mens en vedtektsendring krever 2/3 flertall, kan en avtale godkjennes av årsmøtet med simpelt flertall. Realiteten er dermed at adgangen til å inngå avtale bare har betydning for slike avvikende reguleringer av vedlikeholdsplikten som har støtte av mer enn halvparten av seksjonseierne, men mindre enn 2/3. Dette fremstår etter departementets syn som en nokså marginal situasjon som loven neppe bør særregulere. Samtidig kan det spørres om det er fornuftig å ha en regel som åpner for at sameiet gjennom en avtale skal kunne påta seg en større vedlikeholdsplikt enn etter lovens regler, når mer enn 1/3 (men mindre enn halvparten) av seksjonseierne er mot denne avvikende reguleringen.

Til støtte for regelen i burettslagslova kan det anføres et fleksibilitetsargument. Når styret alene kan inngå avtalen åpner det for smidige løsninger som kan gjennomføres raskt. Fleksibilitetsargumentet forsvinner imidlertid langt på vei når avtalen må godkjennes av årsmøtet slik utvalget har foreslått. Departementet vil derfor ikke gå inn for å overføre burettslagslovas regel til eierseksjonsloven.

Departementet har ikke oppfattet at det er noe stort problem at eierseksjonsloven i dag ikke har noen regel som tillater at avvikende reguleringer av vedlikeholdsplikten fastsettes i avtale. Slik ABBL har fremhevet, gir reguleringer av vedlikeholdsplikten i vedtektene dessuten større klarhet og notoritet enn reguleringer i avtale, og departementet er kommet til ikke å ville gå videre med utvalgets forslag. Det er tilstrekkelig at vedtektene gir adgang til å fastsette avvikende reguleringer av vedlikeholdsplikten.

15.4.7 Rett til selvhjelpsvedlikehold

Iblant kan det skje at sameiet ikke oppfyller sin plikt til å sørge for at fellesarealene holdes forsvarlig vedlike. Etter gjeldende ulovfestet rett har en seksjonseier da rett til selv å foreta nødvendig vedlikehold. Dette følger av en analogi fra sameieloven § 8, jf. Ot.prp. nr. 33 (1995–96) om lov om eierseksjoner side 111 og Borgarting lagmannsretts dom 26. juni 2015 (LB-2014–3485). Utvalget foreslo å ta inn en regel om selvhjelpsvedlikehold i loven. Etter forslaget kan en seksjonseier, dersom sameiet har forsømt sin vedlikeholdsplikt, selv utføre vedlikeholdet og kreve sine utgifter dekket av de øvrige seksjonseierne. Etter forslaget er det et vilkår at seksjonseieren gir de øvrige seksjonseierne rimelig varsel før vedlikeholdet foretas. Asker og Bærum Boligbyggelag (ABBL) har i sin høringsuttalelse stilt seg negativ til utvalgets forslag.

Utvalget skriver på s. 107 i NOU 2014: 6 at forslaget er skrevet med sameieloven § 8 som mønster. Dette er etter departementets syn ikke helt treffende så lenge sameieloven § 8 bare tillater en sameier selv å gripe inn dersom det er nødvendig for å berge sameiegjenstanden fra skade eller ødeleggelse. Utvalgets forslag gir derimot en seksjonseier rett til selv å foreta vedlikeholdet når sameiet ikke holder fellesarealene forsvarlig vedlike, selv om det mangelfulle vedlikeholdet ikke står i fare for å påføre eiendommen skade eller ødeleggelse. Terskelen for når sameieren/seksjonseieren selv kan gripe inn er altså vesentlig forskjellig.

Ved valget mellom sameielovens terskel og utvalgets forslag til terskel i eierseksjonsloven, gjør ulike hensyn seg gjeldende. Hensynet til parallellitet med reglene i sameieloven tilsier at samme terskel legges til grunn i eierseksjonsloven. Videre vil det antagelig bli færrest tvister dersom sameielovens terskel legges til grunn, ettersom det må antas at en regel som foreslått av utvalget vil kunne generere mange tvister om sameiet har foretatt et «forsvarlig vedlikehold». I dette ligger også at departementet ikke deler utvalgets oppfatning (NOU 2014: 6 s. 62) om at den foreslåtte varslingsregelen, og det at seksjonseieren bare får erstattet nødvendige kostnader, er tilstrekkelig til å hindre tvister. Samtidig er det et argument mot å legge sameielovens strengere terskel til grunn at regelen kan bli lite praktisk å anvende. Et argument som klart taler for å legge til grunn den terskelen som utvalget har foreslått, er at når loven gir den enkelte seksjonseieren et individuelt krav på at fellesarealene holdes vedlike, så bør seksjonseieren kunne utføre vedlikeholdet selv, dersom ikke sameiet overholder denne plikten uten å måtte vente til tilstanden på eiendommen forfaller så mye at eiendommen står i fare for å bli skadet eller ødelagt.

I Ot.prp. nr. 33 (1995–96) om lov om eierseksjoner s. 111 uttalte departementet følgende om hvorfor departementet ikke ville ha en regel om selvhjelpsvedlikehold i 1997-loven: «En bestemmelse om selvhjelp kunne misoppfattes og gi grunnlag for unødvendige konflikter.» Synspunktet samsvarer med ABBLs høringsuttalelse. Selv om departementet er enig med utvalget i at en regel om rett til selvhjelpsvedlikehold bør lovfestes, taler faren for misforståelser og unødvendige konflikter for å legge den strengere terskelen i sameieloven til grunn.

Departementet er oppmerksom på at man ved å legge til grunn terskelen i sameieloven, får en rettstilstand der seksjonseiere som har rett i at sameiet ikke overholder sin vedlikeholdsplikt, men som ikke får gehør for dette i sameiet, ikke kan påberope seg bestemmelsen om selvhjelpsvedlikehold før eiendommens tilstand forfaller så mye at den står i fare for å bli skadet eller ødelagt. Departementet peker imidlertid på at disse seksjonseierne kan gå til domstolen og få tvangsgjennomførbar dom mot sameiet om at sameiet plikter å oppfylle vedlikeholdsplikten. Og dersom seksjonseieren, til tross for at regelen om selvhjelpsvedlikehold ikke kommer til anvendelse, likevel skulle foreta det vedlikeholdet sameiet har forsømt, har seksjonseieren hatt en utgift som etter sin art er en felleskostnad. Seksjonseieren kan i et slikt tilfelle antagelig kreve det som overstiger hans andel refundert av de øvrige seksjonseierne med hjemmel i § 28.

Departementet har etter dette kommet til å ville legge regelen om selvhjelpsvedlikehold tettere opp mot regelen i sameieloven § 8, og har utformet lovforslaget § 33 fjerde ledd i samsvar med dette.

15.4.8 Vedlikeholdsplikten ved eierskifte

Burettslagslova § 5-16 første ledd har en regel som fastsetter at når en borettslagsandel skifter eier, har den nye eieren plikt til å utføre vedlikehold som skulle ha vært utført av den tidligere eieren. Utvalget har foreslått en tilsvarende regel i eierseksjonsloven. OBOS støtter utvalgets forslag. Statsbygg mener at lovteksten må presisere at den nye eierens vedlikeholdsplikt kun gjelder forhold ved bruksenheten, ikke forhold som angår fellesarealene.

Departementet er enig i regelen foreslått av utvalget, og begrunnelsen utvalget gir. Departementet er også enig i Statsbyggs merknad til forslaget, og har justert regelen for å imøtekomme merknaden.