18 Beslutningsmyndigheten til årsmøtet (sameiermøtet)
18.1 Gjeldende rett
Årsmøtet (sameiermøtet) er det øverste styringsorganet i et eierseksjonssameie, jf. 1997-loven § 29.1 Likevel gjelder det grenser for hvilke beslutninger årsmøtet kan treffe. 1997-loven § 30 bestemmer hvor stor andel av seksjonseierne som må støtte ulike tiltak for at de skal kunne vedtas. Jo mer inngripende eller alvorlig et tiltak er, desto større andel av seksjonseierne må støtte tiltaket.
Utgangspunktet etter 1997-loven § 30 første ledd er at alle avgjørelser på årsmøtet treffes med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Herunder kan årsmøtet med vanlig flertall vedta såkalt konservativ forvaltning av eiendommen (vanlig vedlikehold og forvaltning), uten hensyn til hvor store kostnader dette medfører. Regelen må leses i sammenheng med 1997-loven § 31, der det fremgår at avgjørelser som kan tas av et vanlig flertall på årsmøtet, som hovedregel også kan tas av styret.
Mer omfattende tiltak krever kvalifisert flertall, det vil si minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet, jf. 1997-loven § 30 annet ledd. For eksempel kan dette være avgjørelser om å sette i gang bygningsmessige endringer. Årsmøtet kan vedta tiltak som går ut over konservativ forvaltning av eiendommen, selv om tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, hvis tiltaket har sammenheng med seksjonseiernes «bo- eller bruksinteresser», jf. 1997-loven § 30 annet ledd bokstav g (såkalte «bomiljøtiltak» – for eksempel å bygge lekeplass eller kjøpe vaskemaskiner til fellesvaskeri).
Avgjørelser om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt avgjørelser som innebærer «vesentlige endringer av sameiets karakter», krever tilslutning fra samtlige seksjonseiere, jf. 1997-loven § 30 tredje ledd. Dette innebærer at samtlige seksjonseiere positivt må ha sagt seg enige i avgjørelsen – det er ikke nok at et vedtak er enstemmig på årsmøtet dersom ikke alle seksjonseierne er til stede.
18.2 Utvalgets forslag
Utvalget mente at 1997-loven § 30 gir den enkelte seksjonseieren tilstrekkelig vern mot at et vanlig eller kvalifisert flertall treffer vedtak som er svært inngripende og som medfører kvalitative endringer i sameiets eierstruktur, drift eller utgiftsprofil. Utvalget foreslo derfor i hovedsak å videreføre dagens regler om hvilke avgjørelser som kan tas av flertallet av seksjonseierne, og hvilke beslutninger som krever to tredjedels flertall. Imidlertid foreslo utvalget to endringer i lovteksten for å tydeliggjøre at det finnes en ytre grense for flertallets myndighet. Det ene forslaget er å innføre en øvre grense for hvor stort økonomisk ansvar som kan påføres en enkelt seksjonseier i forbindelse med såkalte «bomiljøtiltak». Det andre forslaget er en omformulering for å få klarere frem at det er en generell ytre grense for hva et flertall kan vedta. Til sist foreslo utvalget en ny regel som slår fast at vedtak om å oppløse eierseksjonssameier krever enighet.
Innføre øvre tak for kostnader til bomiljøtiltak
Bomiljøtiltak ligger etter utvalgets syn i utkanten av det som er sameiets hovedoppgave: å vedlikeholde og forvalte en bygningsmasse på en forsvarlig måte. Utvalget mente at 1997-loven § 30 annet ledd bokstav g kan oppfattes slik at det ikke er noen øvre grense for hvor stort ansvar den enkelte kan påføres så lenge flertallskravet er oppfylt. Selv om en slik grense etter utvalgets syn finnes allerede i dag, blant annet i medhold av § 30 tredje ledd, er det vanskelig å vite hvor grensen går. Utvalget foreslo derfor å sette en maksimalgrense for hvor stort økonomisk ansvar en seksjonseier kan påføres ved bomiljøtiltak etter 1997-loven § 30 annet ledd bokstav g. Etter utvalgets syn ville det være avklarende å lovfeste et «tak» for hvor store kostnader et (to tredjedels) flertall i sameiets årsmøte kan påføre de enkelte seksjonseierne. Utvalget foreslo at beløpet kobles til grunnbeløpet i folketrygden, slik at beløpet automatisk justeres i takt med velstandsutviklingen. Utvalget foreslo å sette beløpet til en halv G.
Endre uttrykket «vesentlig endring av sameiets karakter» til «særlig inngripende eller viktige avgjørelser»
1997-loven § 30 tredje ledd slår fast at «vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere». Etter utvalgets syn gir formuleringen «vesentlige endringer av sameiets karakter» liten veiledning for den som leser lovteksten med hensyn til hva slags tiltak samtlige seksjonseiere må være enige om. I forarbeidene til 1997-loven brukte kommunalkomitéen uttrykket «særlig inngripende eller viktige avgjørelser» om det samme, hvilket utvalget oppfattet som et bedre og mer informativt uttrykk for realiteten i bestemmelsen. Utvalget foreslo derfor å endre lovteksten i samsvar med dette. Uttrykket «særlig inngripende eller særlig viktige avgjørelser» vil også omfatte det man umiddelbart tenker på som en endring av sameiets «karakter».
Ny bestemmelse om at oppløsning krever enighet
Utvalget foreslo å ta inn i lovteksten at vedtak om å oppløse eierseksjonssameiet krever enighet blant samtlige seksjonseiere. Dette har etter utvalgets syn aldri vært omstridt, men det er hensiktsmessig at det nevnes uttrykkelig i loven blant de tiltakene som krever enstemmighet.
18.3 Høringsinstansenes syn
Forslaget om å lovfeste et «tak» for kostnader knyttet til bomiljøtiltak
Bergen kommune, Asker og Bærum Boligbyggelag (ABBL), og Huseiernes Landsforbund støtter utvalgets forslag.
NBBL og OBOS mener begge at det ikke er behov for regelen ettersom «luksuspregede» bomiljøtiltak ikke er et problem som eksisterer i praksis. Begge høringsinstansene mener også at eksempelet som utvalget gir med installasjon av høyhastighets fibernett som et bomiljøtiltak som krever to tredjedels flertall på årsmøtet, ikke er treffende. NBBL hevder at majoriteten av deres medlemmer mener at fibernett er en tjeneste de har et behov for, mens OBOS skriver at de fleste i dag ikke vil oppfatte høyhastighets bredbånd som spesielt luksuriøst. OBOS mener videre at det vanlige mindretallsvernet (1997-loven § 32) vil fange opp de mest urimelige tiltakene av det som utvalgets regel vil omfatte. OBOS frykter også at en slik endring vil komplisere bestemmelsen slik at styrene og seksjonseiere misforstår og tror at den øvre grensen skal gjelde for alle tiltak.
Amanuensis Gert-Fredrik Malt mener at endringen kan forsvares, men savner en mer inngående begrunnelse ut fra sameiets formål og karakter. Etter hans syn er den foreslåtte regelen for streng og delvis uklar, og bør utvides med en adgang til å utvide kompetansen ved vedtektsbestemmelser.
Forslaget om å endre til «særlig inngripende eller særlig viktige avgjørelser»
Bergen kommune og Huseiernes Landsforbund støtter utvalgets forslag om å endre formulering «vesentlige endringer av sameiets karakter» til «særlig inngripende eller særlig viktige avgjørelser» i 1997-loven § 30 tredje ledd.
Amanuensis Gert-Fredrik Malt mener at formuleringen verken representerer en materiell eller formell forbedring. Han frykter at regelen vil lamme selv saklige og fornuftige tiltak i sameiet, eller brukes til å skaffe seg urimelige fordeler på felleskapets bekostning ved å si nei. Malt hevder at utvalgets forslag innebærer et absolutt forbud mot at sameiet vedtar tiltak som rammer en seksjonseier særlig hardt (uten dennes samtykke). Dette står i motsetning til reglene i naboloven § 2 fjerde ledd og sameieloven § 4 fjerde ledd, hvoretter et særlig inngripende tiltak kan gjennomføres, men da mot erstatningsplikt til den som rammes. Malt mener at en slik regel også bør innføres i eierseksjonsloven. Hvis erstatning ikke kan gis, bør tiltaket heller ikke etter Malts syn kunne gjennomføres.
NBBL og OBOS er mot utvalgets forslag. De fremhever, slik også Malt gjør, at når uttrykkene som er foreslått i utvalgets lovtekst er vide og spiller på subjektive følelser hos den enkelte seksjonseieren, vil forslaget virke konflikt- og prosessdrivende. OBOS fremhever også at den foreslåtte bestemmelsen kan bli brukt av seksjonseiere med avvikende oppfatninger til å vanskeliggjøre vanlig og nødvendig vedlikehold av bygningsmassen. OBOS har heller ikke noen erfaring med at sameier har ønsket å vedta urimelig omfattende tiltak. De fremhever ytterligere at det ikke er noe behov for den foreslåtte bestemmelsen, ettersom bestemmelsen om mindretallsvern i 1997-loven § 30 tredje ledd og § 32 vil fange opp de mest alvorlige tilfellene.
Forslag om å endre hvordan stemmene på årsmøtet skal beregnes
Stemmerettsreglene på årsmøtet er slik at de fleste beslutningene (med unntak av de som krever at alle seksjonseierne er enige etter 1997-loven § 30 tredje ledd) treffes med en gitt andel av de avgitte stemmene. Det er uten betydning hvor stor del av det totale antallet stemmer i sameiet stemmene avgitt på årsmøtet utgjør. Jørn Aass har foreslått at regelen endres slik at tiltakene nevnt i 1997-loven § 30 annet ledd bare kan vedtas med to tredjedeler av det totale antallet stemmer i sameiet. Han mener det er lite demokratisk at viktige beslutninger i sameiet kan treffes av det som i realiteten er en liten andel av det totale antall seksjonseiere.
18.4 Departementets vurdering
18.4.1 Innledning
Lovens regler om beslutningsmyndighet er sentrale i forvaltningen og driften av et eierseksjonssameie. Reglene bør derfor bygges opp slik at seksjonseierne lett kan lese og forstå dem. Som departementet har redegjort for i punkt 4.4, er det et siktemål med denne proposisjon å lage en lov som er skrevet i et klart og forståelig språk. Departementet har derfor kommet frem til en lovtekst som avviker betydelig både fra 1997-loven § 30 og utvalgets forslag. Lovteksten er bearbeidet og forenklet, og dagens regel er av pedagogiske hensyn delt opp i tre bestemmelser.
18.4.2 Flertallskrav
Departementet er enig med utvalget i at dagens beslutningsregler i hovedsak bør videreføres. Dagens regler tar hensyn til den enkelte seksjonseiers behov for vern mot urimelige beslutninger samtidig som de gjør det mulig å beslutte nødvendige fellestiltak uten at alle er enige. Hovedregelen om krav til vanlig flertall for beslutninger på årsmøtet som kan karakteriseres som vanlig forvaltning og vedlikehold videreføres. Departementet forslår også å videreføre regler som gir sameiet mulighet til å vedta bomiljøtiltak som har sammenheng med deres bo- eller bruksinteresser. Flertallskravet bør her gjenspeile kostnadene ved å gjennomføre tiltaket.
Eierseksjonssameier kan i tillegg ha ønske om å gjennomføre enkelte tiltak ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, og et mindretall bør ikke kunne hindre dette. Slike bestemmelser er i 1997-loven inntatt i § 30 annet ledd og foreslås videreført med noen justeringer. Dette gjelder blant annet vedtak om ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig vedlikehold og forvaltning. Videre gjelder det omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter. Det gjelder også salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom eller andre rettslige disposisjoner som går ut over vanlig vedlikehold og forvaltning. Enn videre gjelder det samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter og enkelte vedtak om reseksjonering av eiendommen. For likevel å sikre at et betryggende flertall står bak disse beslutningene, bør det fortsatt være slik at saken behandles på årsmøtet og at vedtaket får minst to tredjedels flertall. Beslutninger som går ut over dette bør etter departementets vurdering fortsatt bare kunne gjennomføres med tilslutning fra alle eller de berørte.
18.4.3 Forslaget om å skjerpe flertallskravene for viktige beslutninger
Jørn Aass har foreslått at tiltakene nevnt i 1997-loven § 30 annet ledd, jf. omtalen ovenfor under punkt 18.3, bare kan vedtas med to tredjedeler av det totale antallet stemmer i sameiet. En slik regel ville innebære en skjerping av flertallskravene for å gjennomføre slike vedtak.
Årsmøtet er stedet hvor seksjonseierne skal møtes, diskutere og ta beslutninger som angår sameiet. Riset bak speilet er at seksjonseiere som ikke møter på årsmøtet, risikerer at et forslag som de er mot likevel blir vedtatt. Forslaget til Aass har som konsekvens at seksjonseiere som er mot et forslag kan unnlate å møte og delta i den demokratiske prosessen på årsmøtet, med liten risiko for at forslaget de er mot blir vedtatt. Dette undergraver grunntankene bak å ha et årsmøte og legitimerer «hjemmesitting» som en måte å utøve demokratisk makt på.
I forlengelsen av dette, er det departementets syn at seksjonseiere som ikke ønsker å møte på årsmøtet, ville kunne lamme årsmøtets mulighet til å treffe avgjørelser som objektivt vurdert er fornuftige for sameiet.
Departementet har derfor ikke fulgt opp forslaget i proposisjonen.
18.4.4 Et «tak» for kostnader knyttet til bomiljøtiltak
I dag kan et kvalifisert flertall på årsmøtet vedta kostnadskrevende bomiljøtiltak som går ut over vanlig forvalting og vedlikehold. Departementet mener som utvalget at det er grenser for hvor store kostnader flertallet kan påføre den enkelte gjennom en slik beslutning. Imidlertid er det usikkert hvor denne grensen går. En lovfestet øvre grense – et «tak» – vil derfor utvilsomt rydde all tvil av veien, og samtidig gi forutsigbarhet for hvor store utlegg et flertall kan pådra den enkelte.
Departementet er enig med utvalget i at grensen bør knytte seg til en regulator som gir et uttrykk for levekårsutviklingen i samfunnet, og taket bør økes i takt med velstandsutviklingen og ikke bare prisstigningen. Grunnbeløpet i folketrygden fastsettes i medhold av folketrygdloven § 1-4 og reguleres etter forventet lønnsvekst i reguleringsåret, justert for eventuelle avvik mellom forventet og faktisk lønnsvekst de siste år. Grunnbeløpet er derfor etter departementets vurdering godt egnet som regulator. Departementet følger opp utvalgets forslag og foreslår at grensen settes til halvparten av folketrygdens grunnbeløp.2 Departementet legger til grunn at det er grunnbeløpet som gjelder på vedtakstidspunktet som skal danne grunnlag for vurderingen av om kostnadene overstiger maksimumsbeløpet og at det er tiltakets samlede økonomiske ansvar for den enkelte som skal legges til grunn for vurderingen. Dette betyr at det er den samlede kostnaden som er avgjørende. Grensen gjelder for den enkelte seksjonseier og den andelen han skal svare for etter sameiebrøken.
Departementet understreker at «taket» ikke er til hinder for at de som ønsker det kan gjennomføre mer kostbare bomiljøtiltak. Som utvalget fremhevet, åpner lovforslaget for at en gruppe seksjonseiere som ønsker å gjennomføre et kostbart fellestiltak, for eksempel et kostbart innendørs svømmebasseng, kan få dette vedtatt ved å sørge for at de som ikke ønsker tiltaket, slipper å betale for det. OBOS frykter at en slik ordning kan være vanskelig å drifte i praksis, og gir usikkerhet ved eierskifter. Etter departementets oppfatning henger imidlertid lovforslaget godt sammen, ettersom det i § 32 fjerde ledd er foreslått at en gruppe seksjonseiere skal ha plikt til å holde bestemte deler av fellesarealet vedlike, med de kostnader dette nødvendigvis vil ha. Departementet mener at forslaget åpner for større fleksibilitet i å utnytte eiendommen på en hensiktsmessig måte.
Både OBOS og NBBL har fremholdt at utvalgets eksempel om installasjon av høyhastighets fibernett ikke er et dekkende eksempel på tiltak som omfattes av 1997-loven § 30 annet ledd bokstav g. Slik departementet forstår det, mener disse høringsinstansene at slik installasjon utgjør vanlig forvaltning og vedlikehold som omfattes av § 30 første ledd (som dermed bare krever simpelt flertall for å bli vedtatt). Raskt internett, digital-TV og telefoni er blitt en del av vår hverdag. Norge har en høy grad av bredbåndsdekning, og regjeringen har en uttalt målsetning om å legge til rette for gode digitale løsninger for å gjøre hverdagen enklere for innbyggerne. Slik departementet ser det, hører installering av slike linjer og nett under den vanlige forvaltningen av sameiet. Sameier må kunne fatte vedtak om leveranser av denne typen fellesanlegg med vanlig flertall. Konsekvensen av dette standpunktet er at også styret kan beslutte å installere høyhastighets internett, fibernett osv. på egenhånd, jf. lovforslagets § 49 annet ledd, der det heter at «beslutninger som årsmøtet kan fatte med vanlig flertall kan også fattes av styret». Dersom styret vet at det er delte meninger om saken i sameiet, vil det imidlertid være god styreskikk å legge saken frem for avgjørelse på årsmøtet.
18.4.5 «Særlig inngripende eller viktige avgjørelser»
Etter 1997-loven § 30 tredje ledd kreves det tilslutning fra samtlige seksjonseiere for vedtak som innebærer «vesentlige endringer av sameiets karakter». Utvalget foreslo å endre ordlyden til «særlig inngripende eller viktige avgjørelser», og mener at forslaget er mer dekkende for de situasjonene man faktisk ønsker å regulere.
OBOS, NBBL og amanuensis Gert-Fredrik Malt er bekymret for at utvalgets forslag åpner opp for «kverulanter». Den foreslåtte bestemmelsen favner etter departementets syn bedre over det reelle innholdet i bestemmelsen enn dagens lovtekst. Departementet vil ikke se bort fra at dagens uklare formulering om «vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter» er årsaken til at bestemmelsen brukes lite i praksis. Etter departementets syn er det imidlertid uheldig om det er formuleringen av reglene – at publikum ikke skjønner hva regelen egentlig innebærer – som forhindrer dem i å påberope regelen. Dagens regel er i så måte uheldig, og departementet er enig med utvalget i at lovteksten i større grad bør peke på de reelle vurderingstemaene enn dagens lovtekst gjør.
Departementet understreker at endringen ikke innebærer at bestemmelsen får et nytt innhold, men denne ordlyden vil etter departementets syn gjøre det mer tydelig i hvilke situasjoner det kreves at samtlige seksjonseiere uttrykkelig sier seg enig.
Malt har tatt til orde for at det forbudet som utvalget har foreslått mot at sameiet vedtar at tiltak som rammer en seksjonseier særlig hardt, ikke bør være absolutt, og at tiltakene i enkelttilfeller bør kunne gjennomføres mot erstatning. Departementet er i utgangspunktet ikke uenig i Malts betraktninger. Det kan antagelig i enkelttilfeller være fornuftig at slike tiltak gjennomføres, hvis tiltaket sett fra sameiets side er klart saklig og nødvendig. Malts forslag vil imidlertid etter departementets syn komplisere lovteksten ytterligere. Og det er grunn til å stille spørsmål ved om det faktisk eksisterer et reelt behov for et slikt (snevert) unntak fra en hovedregel som OBOS mener i utgangspunktet ikke dekker noe praktisk behov. Departementet har derfor valgt å ikke følge opp forslaget fra Malt.
18.4.6 Lovfeste at oppløsning av sameiet krever enighet
Loven har i dag ingen bestemmelse om oppløsning av sameiet. I forarbeidene til dagens lov er det imidlertid forutsatt at oppløsning ikke kan skje ved flertallsvedtak. Oppløsning av sameiet er utvilsomt en sak som krever at samtlige seksjonseiere uttrykkelig sier seg enig. Departementet mener at dette også uttrykkelig bør fremgå av loven og har foreslått en slik tilføyelse i lovforslagets § 51 første ledd bokstav b.