22 Sammenslåing av eierseksjonssameier

22.1 Gjeldende rett: Hva er problemet med dagens praksis?

Eierseksjonsloven har ingen bestemmelser om sammenslåing av eierseksjonssameier. To eller flere eierseksjonssameier kan slås sammen, men dette går fram av matrikkelforskriften § 43 fjerde ledd:

«To grunneiendommer hvor registrert eier til hver av grunneiendommene er forskjellige eierseksjonssameier, kan slås sammen til en grunneiendom dersom det samtidig etableres ett samlet eierseksjonssameie på den sammenslåtte grunneiendommen bestående av alle sameierne i de to opprinnelige grunneiendommene og vilkårene for sammenslåing ellers er oppfylt. Bestemmelsen gjelder tilsvarende for sammenslåing av grunneiendom med anleggseiendom eller to anleggseiendommer»

Selv om ordlyden er «to grunneiendommer» er det ikke tvilsomt at bestemmelsen også gjelder flere enheter.

Kartverket har utarbeidet en «sekspunktsliste», inntatt i Rundskriv for Tinglysingen kapittel 12.4, som beskriver sammenslåings- og delingsprosessene for eierseksjonssameier.

Når to eller flere eierseksjonssameier skal slås sammen, velges ett av eierseksjonssameiene som det bestående, mens det eller de andre utgår. Det bestående eierseksjonssameiet utvides med alle seksjonene fra de utgående eierseksjonssameiene. Det bestående eierseksjonssameiet blir reseksjonert når det utvides med seksjonene fra de utgående eierseksjonssameiene. I de utgående eierseksjonssameiene må alle heftelser og hjemmelsforhold slettes og tinglyses på nytt i det utvidede og bestående eierseksjonssameiet. Panthavere og andre rettighetshavere må først erklære sletting av de tinglyste dokumentene på de enkelte seksjonene i de utgående eierseksjonssameiene. Rettighetshaverne vil samtidig utstede et nytt dokument, for eksempel et pantedokument, som skal tinglyses på den formelt sett nye seksjonen i det utvidede og bestående eierseksjonssameiet. I tiden fra disse heftelsene og hjemmelsdokumentene slettes og frem til de blir tinglyst på nytt på de respektive nye seksjonsnumrene, risikerer rettighetshaverne blant annet at det i mellomtiden kan tinglyses nye utleggspant. Utleggspant vil ved en eventuell prioritetskonflikt gå foran det opprinnelige avtalepantet, jf. tinglysingsloven § 20 annet ledd. Etter dagens praksis reduseres risikoen for at slike mellomliggende disposisjoner går foran opprinnelige pant i seksjonen ved at en tredjeperson stiller sikkerhet for at prioriteten forblir den samme etter at sammenslåingen er gjennomført. Imidlertid innebærer garantirisikoen at det ofte er vanskelig å få i stand slike garantiforpliktelser, særlig når det er tale om mange seksjoner.

Etter gjeldende rett skjer det et ombytte av panteobjektet ved sammenslåing av eierseksjonssameier. Tinglysingsmyndigheten har derfor siden 2004 betraktet de nye seksjonene som oppstår i det bestående eierseksjonssameiet som nye panteobjekter. Tinglysingsmyndigheten krever ny tinglysing av seksjonene i de utgående eierseksjonssameiene, og dermed også samtykke til sletting og ny tinglysing av hjemmelsforhold og heftelser fra de som har tinglyste rettigheter i de seksjonene som skal utgå. Det kreves imidlertid som hovedregel ikke samtykke fra rettighetshaverne i seksjonene i det bestående eierseksjonssameiet.

22.2 Utvalgets forslag

Utvalget drøftet problemstillinger rundt gjeldende fremgangsmåte for sammenslåing og deling av eierseksjonssameier, men foreslo ingen lovendringer. Utvalget fant likevel grunn til å si noe generelt om temaet for å gi høringsinstansene foranledning til å uttale seg.

Utvalget beskrev problemet på følgende måte:

En faktor som ofte skaper vanskeligheter i praksis, er at panthavere i seksjoner i det «utgående» sameiet vil måtte frafalle sine pant. De vil rett nok få tinglyst nye pant når prosessen er gjennomført, men det kan gjerne ta over en uke – forutsatt at det ikke oppstår andre problemer underveis. Panthaverne vil normalt ikke samtykke i pantefrafall med mindre en tredjemann står som garantist for at de får tilbake pant med rett prioritet i det nye sameiet. En tredjemann som gjennomfører prosessen, og som gjerne vil være den som må garantere, har imidlertid ikke adgang til å sikre sitt mulige regresskrav mot skyldnerne med pant i deres seksjoner. Hvis det «utgående» sameie er av noen størrelse – og det er mange pantesikrede krav som det skal garanteres for – blir prosessen nærmest umulig å gjennomføre fordi garantirisikoen blir for stor. I en slik situasjon vil heller ikke panthaverne slette sine pant.

Etter utvalgets vurdering var det «ingen spesielle betenkeligheter, og heller ikke noen juridiske vanskeligheter, med å gjøre en sammenslåings- og delingsprosess langt enklere». Utvalget mente det fremstår som en rent teknisk utfordring «å ha et system hvoretter de nødvendige føringene kan gjøres i matrikkelen og grunnboken samtidig». Utvalget fremhevet imidlertid at pant og andre heftelser i seksjonene må sikres kontinuitet, og at det ikke på noe tidspunkt skal være nødvendig å frafalle slike heftelser. Etter utvalgets vurdering burde en direkte overføring av hjemmels- og heftelsesforhold i sammenslåingsprosessen ikke kreve samtykke fra panthavere.

Utvalget pekte på problemet med at delings- og sammenslåingsprosessene krever flere systemhandlinger (omtalt i utredningen som «Melding til tinglysing») mellom lokal matrikkelmyndighet (kommunen) og tinglysingsmyndigheten (Kartverket). Dette gjør prosessen mer tidkrevende og øker risikoen for at det foretas disposisjoner som kolliderer eller fortrenger de opprinnelige heftelsene på seksjonene.

Utvalget drøftet utfordringen med at en sammenslåing kan medføre at panteobjektet blir «utvannet», det vil si at panteobjektet blir mindre verdt fordi fellesarealene kan tenkes å bli forholdsmessig mindre, eller lignende verdireduserende forhold inntrer som følge av sammenslåing. Utvalget syntes ikke spørsmålet er særlig problematisk fordi panthavers interesse først og fremst knytter seg til bruksenheten.

Utvalget syntes å legge til grunn at det først og fremst vil være systemtekniske og/eller rutinemessige endringer som kan gjøre det mulig å gjennomføre sammenslåing og deling samtidig og under ett, og at det nettopp er her løsningen ligger. Utvalget antydet at en endring i matrikkelforskriften vil kunne være tilstrekkelig til å hjemle endringene. Utvalget pekte på at gjeldende eierseksjonslov § 13 tredje ledd må endres dersom det ikke skal kreves samtykke til sammenslåing fra panthavere i det bestående sameiet.

22.3 Høringsinstansenes syn

OBOS mener at fremgangsmåten må gjøres enklere, men har ikke sterke meninger om dette best gjøres gjennom endringer i eierseksjonsloven eller gjennom matrikkelforskriften. OBOS mener det er uheldig at alle panthavere må samtykke fordi det leder til at prosessen blir umulig å gjennomføre i sameier av noe størrelse. OBOS kan ikke se at panthavernes interesser i nevneverdig grad blir berørt.

Finans Norge er uenig i at samtykke fra panthavere ikke skal være nødvendig. Denne oppfatningen strider etter Finans Norges syn mot alminnelige avtale- og panterettslige prinsipper. Finans Norge mener at det skjer et ombytte av panteobjekt, som begge avtalepartene må være enige om. Finans Norge anerkjenner at det i norsk rett eksisterer en adgang til å kreve ombytte av panteobjekt, men det forutsetter at det nye panteobjektet både formelt og reelt gir banken like god sikkerhet som det opprinnelige. Ved sammenslåing risikerer panthaver å sitte igjen med et panteobjekt som er mindre verdifullt. Finans Norge mener utvalget undervurderer hvilke verdier som kan ligge i de ulike seksjonenes andel i fellesarealer. For eksempel kan det være grunnlag for utbygging eller utvidelse med garasjeanlegg. For øvrig mener Finans Norge at det vil kunne oppstå vanskelige prioritetsspørsmål ved sammenslåing, for eksempel hvis panterettighetene i de opprinnelige seksjonene ikke er de samme.

Kartverket påpeker at sekspunktlisten for sammenslåing er omstendelig og tidkrevende. Kartverket gir støtte til å lovfeste regler som gjør det mulig å gjennomføre direkte overføring av hjemmelsdokumenter og heftelser under ett. Dette innebærer at en tinglyst panterett på en seksjon vil bestå etter en sammenslåing. Kartverket peker på at lovgiver i andre lover konkret har tatt stilling til videreføring av rettigheter ved ulike typer omstrukturering. Som eksempler viser Kartverket til burettslagslova § 2-13 fjerde ledd, tomtefesteloven § 18 tredje ledd og matrikkelforskriften § 43 åttende ledd. Kartverket ser for seg en nummerering av nye seksjoner som fortsetter etter siste seksjonsnummer i det eierseksjonssameiet som skal bestå.

Stavanger kommune, Asker og Bærum Boligbyggelag, Boligprodusentene, Norsk Eiendom og Selvaag Bolig oppfordrer departementet til å finne bedre løsninger enn de som praktiseres i dag.

22.4 Departementets vurdering

Tinglysingsmyndighetens rutiner for sammenslåing og deling av eierseksjonssameier har endret seg noe etter at utvalget ferdigstilte sin utredning. Rekkefølgen på stegene i den omtalte sekspunktplanen ble endret i oktober 2015 og prosessen er etter disse endringene noe forenklet. Oppdatert fremgangsmåte er beskrevet i Rundskriv for Tinglysingen kapittel 12.4.

Departementet mener prosessen kan forenkles ytterligere ved å innføre en regel om kontinuitet for tinglyste rettigheter i den enkelte seksjon i forbindelse med sammenslåing. Slik kontinuitet gir samtidig grunnlag for ikke å kreve samtykke fra dem som eventuelt har tinglyst rettighet i seksjonene. Det er en viktig forutsetning at bruksenheten ikke endres i forbindelse med sammenslåingen. Kontinuitetsregelen gjør at alle hjemmels- og heftelsesforhold kan flyttes over på den tilsvarende nye seksjonen i det bestående eierseksjonssameiet.

I tillegg er det nødvendig med noen systemtekniske endringer i matrikkel- og tinglysingssystemet. Endringene innebærer at matrikkelenhetene omnummereres, slik at det bestående eierseksjonssameiet blir utvidet med et tilsvarende antall nye seksjoner som i de utgående eierseksjonssameiene. Seksjonene i de utgående eierseksjonssameiene opphører som matrikkelenheter og de underliggende matrikkelenhetene blir til ett gårds- og bruksnummer med samme nummer som det bestående eierseksjonssameiet. Alt dette vil skje i en og samme systemtekniske transaksjon – det som i utredningen og i matrikkelsystemet omtales som «Melding til tinglysing».

To eierseksjonssameier vil etter dette kunne slås sammen uten at hjemmelsforhold og tinglyste rettigheter (herunder pant) i de seksjonene som får nytt seksjonsnummer, må slettes for så å bli tinglyst på nytt. I stedet overføres disse direkte i en samlet operasjon. På denne måten vil det ikke oppstå alternative registerenheter og risiko for prioritetskonflikter. Kontinuiteten sikres i de etablerte rettsstiftelsene, noe som innebærer at de registrerte hjemmels- og heftelsesforholdene overføres og fortsetter å hvile på objektet. Dersom en av de utgående seksjonene eksempelvis er pantsatt, vil dette pantet fortsette å hvile på seksjonen med samme beløp, prioritet og tinglysingsdato som før sammenslåingen gjennom hele transaksjonen.

Finans Norge mener at sammenslåing fordrer samtykke fra panthaver. Finans Norge betrakter disposisjonen som et ombytte av panteobjekt. Finans Norge spør om det kan skje en utvanning av pantet ved at fellesarealene kan få redusert verdi. Dette kan tenkes å skje når et eierseksjonssameie med stort fellesareal skal slås sammen med et eierseksjonssameie med mindre fellesareal. Finans Norge har gitt uttrykk for at utvalget undervurderer hvilke verdier som kan ligge i de ulike seksjonenes andel i fellesarealer.

Departementet mener den nye regelen om kontinuitet langt på vei løser dette. Bruksenhetene forblir fysisk sett de samme før og etter sammenslåingen, og dermed ivaretas også det sentrale ved panthavers sikkerhet. De tinglyste rettighetshavernes økonomiske interesser i eierseksjonssameiets fellesarealer vil i enkelte tilfeller kunne påvirkes noe, men dette kan også skje når et eierseksjonssameie utvides med nye seksjoner etter dagens eierseksjonslov § 13 og dette lovforslagets § 20. Slike utvidelser utløser bare krav om samtykke fra de som har tinglyst pant «i de seksjonene det gjelder». Pantesikkerheten i seksjonens tilhørende bruksenhet ivaretas ved at bruksenheten forblir uendret. Departementet viser videre til at årsmøtet kan vedta salg av deler av tomt og andre disposisjoner som påvirker verdien av seksjonenes ideelle eierandel i fellesarealene, uten at rettighetshaverne i den enkelte seksjon har vetorett mot slike beslutninger. Forslaget innebærer derfor ikke noe vesentlig nytt sammenlignet med hva panthaverne og andre rettighetshavere i dag må finne seg i når det gjelder disponering av deler av fellesarealene. At sameiebrøken endres når det opprettes nye seksjoner, er heller ikke avgjørende for spørsmålet om panthavers samtykke er nødvendig ved reseksjonering som etablerer nye seksjoner etter gjeldende rett. Dersom det gjeldende samtykkekravet ved sammenslåing skulle opprettholdes kan én enkelt rettighetshaver stoppe hele sammenslåingen uavhengig av om panteobjektets verdi reduseres eller ikke. Når det i realiteten er bruksenheten som er det sentrale ved panteobjektet, og denne forblir uendret, er en direkte overføring av heftelser uten samtykke et mindre inngrep i panthavers rett som kan forsvares av fordelene man oppnår ved å unnlate slikt samtykke. OBOS ser også ut til å dele dette synspunktet i sitt høringssvar. I tillegg er det i dag en ubegrunnet forskjell hva gjelder krav til samtykke i det bestående og de utgående eierseksjonssameiene ved sammenslåing.

Finans Norge er bekymret for at en sammenslåing kan medføre endringer med hensyn til fellesarealene og at en utbyggingsmulighet kan gå tapt, for eksempel på grunn av krav til utnyttingsgrad på eiendommen. Til dette kan det innvendes at seksjonseieren (pantsetteren) uansett ikke alene kan rå over fellesarealene og benytte utbyggingsmuligheten slik panthaver eller pantsetter måtte ønske, ettersom dette normalt tilligger årsmøtets beslutningsmyndighet. Panthaveren får ikke større rett enn det pantsetteren (seksjonseieren) selv har. Et kvalifisert flertall på årsmøtet kan gyldig beslutte disposisjoner som berører fellesarealet, selv om panthaverne i den enkelte seksjonen protesterer mot disposisjonen og selv om disposisjonen kan tenkes å redusere seksjonens markedsverdi noe. At en seksjonseier i årsmøtet stemmer på en måte som kan være illojal i kontraktsforholdet mellom seg selv og panthaver, er imidlertid et forhold mellom disse partene. Departementet antar at sammenslåing innebærer en endring av sameiets karakter, slik at det stilles krav om at samtlige seksjonseiere gir sin tilslutning, jf. gjeldende lov § 30 tredje ledd og dette lovforslaget § 51. Det har formodningen mot seg at den enkelte seksjonseieren vil gi sin tilslutning til en sammenslåing som reduserer egen seksjons verdi. Departementet viser også til Ot.prp.nr.33 (1995–1996) s. 42 hvor det blant annet står at samtykke fra panthavere ikke er nødvendig i større utstrekning enn samtykke fra de enkelte sameiere; panthaveren har ikke større rett i forhold til de andre sameierne enn eieren av panteobjektet.

Departementet mener videre at forslaget ivaretar panthavernes og således finansnæringens behov for trygge transaksjoner på en tilfredsstillende måte. Etter forslaget er det ikke lenger fare for at bankenes tinglyste pant i seksjonene kommer i prioritetskonflikt som følge av mellomliggende utleggspant i forbindelse med selve sammenslåingen.

Departementet har vurdert å innføre en ordning med varsling av de tinglyste rettighetshaverne, adgang til å nekte tinglysing uten samtykke i særskilte tilfeller eller andre nye lovfestede regler til sikring av rettighetshavers interesser. Departementet har kommet til at varslingsplikten mv. først og fremst vil måtte utledes av lojalitetsplikten eller andre holdepunkter i avtaleforholdet mellom panthaver og pantsetter, evt. andre rettighetshavere og seksjonseieren. I tillegg vil en varslingsplikt medføre så store praktiske vanskeligheter, for eksempel i forbindelse med kontroll av at varsling har skjedd, at gevinsten med forenkling ved dette forslaget vil falle bort. Departementet ser at slik varsling kan bli systemteknisk enklere å gjennomføre når elektronisk tinglysing har kommet på plass, og departementet vil derfor vurdere å innføre dette dersom det lar seg gjøre på en praktisk og effektiv måte ved senere anledning. Departementet vil vurdere å foreslå lovfesting av bestemmelser til sikring av rettighetshavers interesser dersom behovet tilsier dette.

Særlig om tinglyste panterettigheter som tjener som sikkerhet for dekning av felleskostnader m. v.

I mange eierseksjonssameier, særlig eldre, er det tinglyst pant i de enkelte seksjoner til fordel for de øvrige seksjonseierne eller styret til dekning av felleskostnader. Også etter at legalpanteretten i § 25 ble innført i 1997-loven har det vært adgang til å avtale ytterligere sikkerhet til dekning av felleskostnader, men da også i form av avtalepant etter de ordinære reglene om rettsvern og prioritet for slik pant. Departementet foreslår at slike avtalepant overføres på samme måte som andre tinglyste avtalepant ved sammenslåing. Dette innebærer at partene selv eventuelt må ordne opp i de heftelsene de ønsker å slette.

Dersom to eierseksjonssameier skal slås sammen, og det ene har tinglyst avtalepant på samtlige seksjoner til dekning av felleskostnader eller andre krav som springer ut av sameieforholdet, og det andre ikke har det, er det opp til partene/rettighetshaverne eventuelt å slette slike pant. Dette kan gjøres før eller etter sammenslåingen. Dersom dette ikke er gjort, overføres panteheftelsene til de respektive nye seksjonene ved en sammenslåing, på samme måte som for andre tinglyste rettigheter på seksjonen.

Deling av eierseksjonssameier

Departementet har også sett nærmere på om det er mulig å forenkle delingsprosessen. Det er imidlertid ikke mulig å benytte samme metode ved deling av et sameie som ved sammenslåing av to eller flere eierseksjonssameier. Departementet fremmer derfor ingen forslag til endring av delingsprosedyren for eierseksjonssameier i denne proposisjonen. Departementet forstår uansett utvalget dithen at det først og fremst er behov for å forenkle sammenslåingsprosessen.